城市中心商圈空间品质评价意义及指标体系研究
城市中心商圈空间品质评价意义及指标体系研究*
Study on Evaluation Significance & Evaluation Index System of Spatial Quality of City Central Business Area
李长东 孙爱庐 贾 莹 LI Changdong, SUN Ailu, JIA Ying
摘 要 城市中心商圈是一个城市经济、社会、文化发展的中心，也是一个城市综合发展水平的集中体现，是城市中重要的公共空间之一。为使城市中心商圈拥有更好的为公众服务的空间品质，对城市中心商圈空间品质评价进行了研究。深入挖掘了开展城市中心商圈空间品质评价研究的重要意义，总结了城市中心商圈的7大特点和其空间的9大特征，详细阐述了城市中心商圈空间的经济、社会、文化内涵，并在此基础上归纳了评价目标和评价要素，最后运用层次分析法整理出共3个层次，由2个目标层指标，12个要素集合层指标和68个要素指标层指标组成的城市中心商圈空间品质评价指标体系。该指标体系能对影响城市中心商圈空间品质的各要素进行科学的判断、评述，并成为不断改进城市中心商圈空间品质的要素选择基础。关键词 城市中心商圈；空间品质；评价意义；评价指标体系
Abstract: City central business area stands as a city’s core of economic, social and cultural development, acts as a concentrated reflection of its comprehensive development, and plays a role of one of the most important public place. In order to equip the city central business area with better spatial quality of public service, this paper conducts a study on the evaluation system of its spatial quality. Firstly, it explicates the concept of “city central business area”, studies the development status of it, and defines the intendment of its spatial quality. Secondly, it elaborates the background and significance of spatial quality evaluation of city central business area, lists seven features of city central business area and nine characteristics of its space, and then summarizes its economic, social and cultural connotations, while concludes its evaluative targets and factors on that basis. Last, it employs the Analytic-hierarchy Process (AHP) to obtain an evaluation index system of spatial quality of city central business area, made of 3 layers, around 2 target layer index, 12 elements combination layer index and 68 elements index layer index. This evaluation index system will provide scientific evaluation basis for better public service of city central business area. It’s expected that this index system will make scientific judgments and reviews on those elements which affect the quality of city central business area, and become the selection basics of continuously improving its spatial quality.Keywords: City Central Business Area; Spatial Quality; Evaluation Significance; Evaluation Index System
0?引?言
城市中心商圈是城市公共空间的重要类型，是一个城市经济、社会、文化发展的中心，
在人们生活中扮演着越来越重要的角色。正因如此，中心商圈非常需要有良好的空间品质带动整个城市的发展。另外，中心商圈空间品质也是一个城市综合发展水平的集中体现，国外学者从20世纪20年代起开始进行城市空间结构和城市中心区域的研究，出现了著名的城市空间结构理论：伯吉斯同心圆理论，在此基础上不断发展出霍伊特扇形理论、乌尔曼多核心理论等[1]。关于中心区位的研究，有克里斯泰勒的中心地理论及廖什区位理论[2]。国内学者对城市中心商圈空间的研究，笔者总结主要集中在：商圈形成机理、商圈布局、商圈要素三个方面[3-5]。同时，对商圈定位、商圈空间环境和商圈空间拓展规律也有少量研究文献。但
DOI: 10.13791/https://www.360docs.net/doc/c33411162.html,ki.hsfwest.20140417
李长东, 孙爱庐, 贾莹. 城市中心商圈空间品质评价意义及指标体系研究[J]. 西部人居环境学刊, 2014, 29(04): 98-106.
作者简介
李长东： 重庆大学建筑城规学院，博士研究生，
45049262@https://www.360docs.net/doc/c33411162.html,
孙爱庐：重庆大学建筑城规学院，博士研究生贾 莹：中国城市规划设计研究院西部分院，规划师
中图分类号 TU984.13文献标识码 A
文 章 编 号 2095-6304(2014)04-0098-09
* 国家“十二五”科技支撑计划资助项目 （2012BAJ15B03）
综观目前国内外对城市中心商圈空间的研究，还少有对其空间品质的评价研究，也缺乏全面、系统的评价指标体系，更欠缺对城市中心商圈空间品质评价意义的深刻挖掘。本研究在城市公共空间研究的基础上归纳城市中心商圈空间的特征和内涵，并尝试从空间品质评价的角度深入研究城市中心商圈空间，使人们能够科学判断城市中心商圈空间是否能真正满足现代人快速变化的物质和精神需求。
1?城市中心商圈概况
截至目前，国内外学者对商圈及城市中心商圈的概念一直没有一个权威性的描述，笔者在研究中心商圈空间品质评价体系之前，希望提出自己认可和理解的商圈及中心商圈概念，同时明确城市中心商圈空间品质定义。
1.1 概念解析
1.1.1商圈概念
“商圈”一词是经济领域和城市领域相结合的概念，但目前在国内外无论是经
济学还是城市学都鲜有对其具体、权威的
定义。在研究的文献中，笔者认为关于商
圈最明确的定义是：商圈，又称商势圈或
购物圈，是指商业企业市场活动的空间范
围，并且是一种直接或间接地与消费者空
间范围相重叠的空间范围[6]。
1.1.2 城市中心商圈概念
城市中心商圈相对于商圈来说更加
具体化。从商业角度来看，城市中心商圈
是指城市中商业活动开展最活跃的区域，
在城市中是商业业态最丰富、人流量最集
中、对顾客的吸引程度最高、商业辐射范
围最广的地方；从人的行为角度分析是消
费活动和销售活动同时进行的最集中的区
域；从空间角度出发，城市中心商圈不一定
是城市地理位置的中心，但一定是城市中
区位最佳、建筑密度最大、容积率最高、交
通通行量最大的区域。
1.2 商圈演进
商圈的出现和发展经历了比较漫长的
过程，国内学者比较认可的观点是将我国
商圈的生命周期分为起步阶段、成长阶段、
成熟阶段、衰落阶段和复苏阶段[7]，并认为
商圈的发展是按照“螺旋式上升，波浪式
前进”的模式与我国经济和城市的发展一
同演变的，集中展示了经济发展的不同时
期对城市的影响和改变。
随着城市的进步、发展，商圈的商业特
征和空间形态也在发生巨大变化，一个成熟
商圈的形成往往要经历最初散点式的零售
业态逐渐过渡到商业较为集中的商业街模
式再进一步扩展到商业高度聚集、服务功能
完善的中心商圈格局（表1）[8-9]。
1.3 商圈等级划分
根据商圈的区位特征、功能特征、业
态特征等因素的不同，可将商圈分为都市
级商圈，区域级商圈，社区级商圈及特色
级商圈4个等级（表2）。
2?城市中心商圈空间品质评价背
景及意义
要对城市中心商圈空间品质进行评
商圈发展阶段成因特征空间结构空间形态
起步期经济发展使新的消费需求
出现和城市的发展
规模较小，业态相对单一，
功能相对单一，影响力较大
单核结构
无序状态、点状形态、线状
形态
快速发展期经过商业聚集和人气累积，
集聚效应增加
大品牌，知名百货公司逐渐
占据核心地位，逐渐形成浓
厚商业氛围
单核结构、线形结构、均质
无核结构
点状形态、线状形态、面状
形态
成熟期商业网点、交通流量、服务
流量逐渐饱和
商业地位确立，商业结构完
善、清晰，有相应服务设施
配套，商业辐射能力强
圈层结构、双核结构、线形
结构、多核结构
轴线形态、面状形态、立体
式商圈
衰退期城市发展中心转变，新商圈
逐渐涌现，原商圈持续发展
和创新发展动力不足
商圈吸引力、竞争力下降，
人流大幅减少，商业活力降
低
线形结构、圈层结构、均质
无核结构
轴线形态、面状形态、立体
式商圈
复苏期商圈品质提升，特色凸显，
创新力增强，服务完善
商圈吸引力、竞争力重新提
振，人气重新聚集，商业活
力提升
圈层结构、双核结构、多核
结构
复合型、多轴线形态、多核
心形态
表1?城市中心商圈生命周期及空间特征
Tab.1 life-span and spatial feature of city central business area
价，除了前文明确的中心商圈概念外，还应该对空间品质的概念进行说明，在此基础上进一步阐述城市中心商圈空间品质的定义，让后文的评价有更明确的评价 主体。
2.1 城市中心商圈空间品质定义
目前为止，国内外对城市中心商圈空间品质也没有准确定义，作者通过综合城市中心商圈和空间品质两个概念，并参考周进在《城市空间建设的规划控制引导》中对城市公共空间的定义，将城市中心商圈空间品质定义归纳为：是指城市中心商圈空间的总体质量，是城市中心商圈中各要素对城市居民和社会经济发展的适应程度，反映了城市居民在“量”和“质”两个方面对城市中心商圈的总体评价[10]。
2.2 评价背景
在目前我国城镇化快速发展的背景下，中心城市商圈既是城市经济最发达的区域，在很大程度上代表了城市形象，同时，由于信息技术的普及，网络商品交易开始崛起，商品吸引力已不再是人们到商圈
的唯一动力，城市居民对城市中心商圈有
了更多除购物以外的综合性需求。所以评
价背景总体来说有以下3个方面：一是从国
家层面看，新型城镇化战略的提出为城市
中心商圈发展带来新的机遇和挑战；二是
从区域或城市层面看，城市特色和城市形
象已经成为人们认识城市的重要标准；三
是从城市居民层面看，随着信息技术的成
熟和普及，电子商务对传统商圈的冲击和
转型。
2.3 评价意义
对城市中心商圈空间品质评价目的是
为了解城市居民对城市中心商圈空间品质
全面、客观的感受。只有通过评价，才能以
量化、比较的方式直观展现出城市中心商
圈空间满足城市居民需要的程度。其主要
意义有以下两个方面。
（1）空间品质评价是对影响城市中心
商圈空间品质的各要素进行科学地判断、
评述的重要依据。由于目前还没有专门针
对城市中心商圈空间品质的评价体系，所
以人们在评价商圈空间时难以找到直接
的、没有偏差的参考依据，只能借鉴城市公
共空间或城市空间的指标，但不免会有偏
差和不全面的地方，城市中心商圈空间品
质评价体系将填补这一空缺，使人们能够
更直接、更有针对性地找出中心商圈空间
的优势与不足。
（2）空间品质评价可成为以后不断改
进城市中心商圈空间品质的基础。笔者认
为，从历史传承下来的、目前少有人问津的
文化遗产、历史村落需要得到保护，而人流
涌动的城市中心同样需要保护性建设才能
实现可持续发展，才能充当一个城市的形
象标志，而保护性建设的基础就在于空间
品质评价。
3?城市中心商圈空间特征及内涵
城市中心商圈是城市公共空间的一种
特殊类型，要对它进行有效地评价必须先
分析其特殊性。本章节通过总结城市中心
商圈的特征，进而归纳出城市中心商圈的
空间特征，并对应整理出它区别于其他城
商圈等级区位特征服务对象服务人口（万）类型规模（m2）业态特征功能评价
都市级（城市中心商圈研究对象）城市中心区、主要
交通枢纽地段、中
心商务区，多为城
市传统商业核心
区
全国、全市
消费者
30~50
商务、购物、娱
乐、休闲综合型
超过30万
业态齐全、服务类型深度细
分、消费选择余地大
有大型商业综合体、大型百货
公司、购物中心、酒店、大型超
市、专卖店、休闲娱乐场所等
功能完备，服务多样，
覆盖面广，是购物、
娱乐、餐饮、休闲、居
住、商务功能的有机
集成，完全满足区域
内居民区求
区域级（城市中心商圈研究对象）交通枢纽地带、
商务聚集区、居
住区聚集区
本区域
消费者
20~30
娱乐、购物综合
型
超过10万
业态较全面、服务类型较细
分、消费者选择余度较大
有大中型百货公司、大中型超
市、购物中心、专业卖场等
功能较齐全，具有区
域优势，基本满足区
域内居民需求
社区级社区、居住区聚
集区
社区居民5~10
生活、娱乐必备
型
不超过2.5万
以社区型购物中心或超市为主
有满足社区居民日常生活的菜
市场、便利店、药店、银行、餐
饮店等业态
功能满足社区居民需
求，以服务居民日常生
活为主
特色级城市商务区、旅
游区、历史街区
或交通节点
本区域小众
消费者
20特色、专类补充型不定
多为专卖店、专业卖场、特色
餐饮、运动吧、酒吧、甜品店、
咖啡店
具有鲜明特色，满足
城市居民的休闲活动
和个性消费
表2?城市中心商圈等级体系特征
Tab.2 hierarchy characteristic of city central business area
市公共空间的空间内涵，再基于这些独特的空间内涵来确定商圈空间品质评价的指标体系，以达到因地制宜的评价目的。
3.1 城市中心商圈空间特征
3.1.1城市中心商圈特征
无论在世界哪个城市，中心商圈都是城市中最有经济活力，最时尚、繁华的地区，笔者通过多地调研和观察，总结了包括区位优势明显、经济首位度高、功能复合型强、交通流密集、建筑面积大、宣传展示度高、文化性集中体现在内的7大特征，为后文城市中心商圈空间特征的归纳提供依据。
（1）区位优势明显
研究商圈主要有两个基础理论，其中之一是中心地理论。克里斯泰勒提出遵循“利润最大化”原则由中心到边缘建立其中心地理论，核心思想是中心等级越高，所提供的商品和服务的种类就越齐全，需求门槛和服务范围也依次由高到低、由大到小[11]。随着商圈的兴起，优势区位地区的商业氛围越聚越浓厚，人们认知度越来越高，多种配套服务业态也都向中心商圈聚集，商业区位优势逐渐确立。同时为满足交通的需要，商圈也成为城市的交通枢纽，公交、的士、城市轨道交通围绕商圈进行规划，并且在商圈内设置大型停车场，交通区位优势也凸显出来。可以说是区位优势成就了中心商圈的规模和作用，也是城市中心商圈最重要的特点。
（2）经济首位度高
因为独一无二的区位优势，中心商圈拥有强大的聚集效应和规模化效应，美国学者威廉·赖利研究证实，一个城市人口越多、规模越大、商业越发达，则该城市的零售吸引力就越大，经济学家康弗斯进一步证实这种经济与空间的相互规律在商圈空间也同样适用[12]，商圈的区位越好、规模越大、商业越发达顾客就越多，经济越繁荣。这使城市中心商圈的经济实力在城市中是最强的，经济总量是最大的，具备推动城市经济社会发展和完善城市基础设施的能力，是城市经济、社会的中心。
（3）功能复合性强
城市中心商圈在城市中的经济、社会中心作用，使其必然聚集大量的城市人口，在人口集中的地方也必然会产生不同经济
需求和社会诉求。就目前来看经济需求方
面商家会提供尽可能的商业服务，社会诉
求方面政府也在竭尽全力保障公共开放空
间的公共性，使很多社会活动得以在中心
商圈空间开展。所以城市中心商圈既要满
足城市居民经济活动又要尽可能全面的满
足城市居民社会、文化活动，能够满足多种
功能复合利用的空间也就成为中心商圈的
一大特点。
（4）交通流密集
经济学家哈夫提出“哈夫”模型，认为
决定顾客前往某个商圈购物的可能性取决
于3个因素：1）提供的商品种类；2）顾客从
居住地到商圈的时间；3）不同类型顾客对
路途时间的不同重视程度[13]。可以看出商
圈的发展是建立在交通基础之上，因为这
里是城市的中心，人流、物流高度聚集，造
成交通流较城市其他空间更为密集，并且
需要全面的交通类型进行服务，要有大量
的私家车库，大面积的临时停车场，方便
的公共交通站点和轨道交通站。
（5）建筑面积大
根据克里斯泰勒的“中心地”经典理
论，城市中地价和租金最高的地方在城市
中心，即城市中心商圈，这里建筑密度较
大，并且是城市建筑容积率最高的地方，在
区域内的建筑面积非其它场所或公共空间
可以比拟。
（6）宣传展示度高
中心商圈的临街立面有极高的广告价
值，是商家极力竞争的黄金广告位，而国
际知名品牌商业广告也更能吸引消费者眼
球，在这样的黄金展示区，政府也会用作
形象宣传、公益普及、文化传播。总之，在
中心商圈会得到更多的市民关注，起到更
好的宣传展示作用。
（7）文化性集中体现
城市中心商圈按演化方式看主要有两
种，一种是由传统商圈逐渐演化而来，在这
类中心商圈范围内有着大量的历史遗迹和
丰富的文化资源，历史遗迹主要是一些不
同年代的老建筑和老构筑物，它们大多具
有鲜明的时代烙印或是对一些历史事件的
纪念，有重大的保护价值。而这些老建筑
和新建筑在一起也为商圈空间增添了历史
感、时间感。另一种是在新的人气容易聚
集的区域新建中心商圈，在这类商圈也经
常会有文化主题的雕塑、构筑物以及文化
主题景观等，达到吸引消费者的目的。除此
之外，由于中心商圈经济和人气的高度聚
集，为文化产业的发展提供了客观条件，很
容易吸引书店、茶坊、美术馆、演艺场所之
类的文化业态驻留，所以城市中心商圈也
是区域内文化产业集中发展的地方。
3.1.2城市中心商圈空间特征
以商圈空间品质内涵和商圈特征为基
础，城市中心商圈空间特征可概括为九个
方面：即面状空间、交通中枢、容积率高、
建筑密度大、地表空间突出、空间节点明
显、空间形态丰富、空间功能复合、空间属
性多样（表3）。
3.2 城市中心商圈空间内涵
如前文所述，城市中心商圈是城市公
共空间的重要组成部分，因为承担了城市
经济中心的重要功能，所以其空间内涵也
相比于其他公共空间更加丰富和独特。笔
者认为其区别于城市公共空间的空间内涵
主要体现在它同时具有的经济内涵、社会
内涵和文化内涵（表4）。
3.2.1 经济内涵
几乎所有城市的中心商圈都将扩大经
济效益和带动该地区经济发展作为主要目
标，所以在空间上也应该主要服务于经济
目标。它的经济内涵从需求角度分析，消费
者可根据不同的需求去选择不同类型的商
业空间，中心商圈空间能够满足不同层次
消费者的消费理念和消费需求，为消费者
有良好的消费体验提供空间基础，最大限
度的为该区域居民提供空间服务。从供给
角度分析主要是能够满足经济产值快速积
累的需要，并为商业综合体，百货公司，专
类用品商店和专卖店提供合适的空间支持
和灵活的空间选择，同时能为卖家提供展
示、销售商品或服务的理想空间。
3.2.2社会内涵
城市中心商圈一方面是城市经济发展
的直观表现，另一方面也能集中反映城市
的社会发展水平。它不能成为纯粹的消费
场所，而是应该具备促进社会“融合”和
提升公共生活“多元化”的为公众服务的
社会功能[14]。它的社会内涵从需求角度分析，当人们物质生活水品提高之后产生出不同的的个体诉求、社会交往、公共活动等需求，而且这些需求会根据时间的不同或个体差异而产生很大变化，人们需要有空间去解决社会生活中产生的问题，这是社会发展的必然诉求。从供给角度分析，城市中心商圈具有空间功能多样的特点，为个体诉求、社会交往、公共活动提供了所需的空间场所，丰富的、不同产权的公共空间可以满足各式各样的社会诉求，为丰富居民的社会生活，解决社会矛盾起到积极作用。
3.2.3 文化内涵
城市中心商圈还应体现城市的文化发展脉络，传承城市的文化精髓和城市精神。它的文化内涵从需求角度分析，因为物质的积累，城市居民对文化的需求也越来越强烈，特别对具有城市特色的文化景
观有较高的认同感，对书籍、绘画、话剧
等文化产业越发关注，愿意消费感兴趣的
文化产品，提高生活质量。从供给角度分
析，具有城市特色的主题景观能使商圈更
具有独特性，多样的文化产品和文化消费
场所也能提升商圈吸引力。所以，城市中
心商圈应该提供多样化的文化展示和文
化消费场所，满足城市居民日益提高的文
化需求。
4?构建评价体系
同济大学邵甬教授指出，一个评价体
系的建立有四个关键环节：（1）评价因子
的确定；（2）建立评价体系的层次结构；
（3）制定评分方法；（4）评价体系的操
作[15]。笔者认为，第四个环节是实践操作
的部分，本文着重分析前三个环节。首先必
须对评价体系的层次结构进行梳理，然后
再制定每个层次要素的具体指标，最后为
其制定评分方法。
4.1 现有评价体系评述
4.1.1 现有评价指标体系的不足之处
城市公共空间不完全具备城市中心商
圈的区位优势明显、经济首位度高、交通
流密集等特点，所以主要针对其空间适应
性、实用性、公共性、舒适性等进行评价，
近年来随着研究的深入也越来越多的从人
性化角度切入，评价公共空间的安全性、
空间活力、居民满意度等，但终究是对以公
共目的为主的城市公共空间的评价指标体
系，不是专门针对城市中心商圈的评价体
表3?城市中心商圈空间特征对空间品质的影响
Tab.3 spatial-feature effect on spatial quality of city central business area
商圈特征产生的商圈
空间特征
表现对空间品质的积极影响对空间品质的消极影响
经济首位度高面状空间城市中心商圈多为一块面积较大
的区域
空间专为经济和消费服务，地势
平坦方便人的自由行动
空间相似性高，较街道空间、错落
空间的趣味性减弱
交通流密集交通中枢通行车辆极多人流可从多方向快速到达或疏散高峰期和节假日交通拥堵、停车受影响
经济首位度高
容积率高多为高层建筑天际线层次丰富高层建筑过于密集则阻碍空间视野建筑面积大
经济首位度高
建筑密度大底层商业空间土地利用率高，经济回报大影响交通，公共空间受影响
建筑面积大
宣传展示度高
地标空间突出中心广场的标志物城市地标，凸显城市中心性地标设计要求高，空间过于开阔，利用率有限，容易形成鲜有人问津的消极空间
文化性集中体现
功能复合性强空间节点明显在中心广场附近有些小广场或开
场的公共空间
空间层次分明，过度有序
增加通行时间，公共性如果受损害
会给人消极影响
文化性集中体现空间形态丰富有中心广场空间，节点空间，线性
空间，交通空间等
空间导向性、特征性、识别性强
如果缺少人性化设计会对人产生消
极影响
功能复合性强空间功能复合同一空间在不同时间的功能有所
不同
提供丰富社会文化生活的场所，
提高空间利用率
空间用途难以明确界定，空间管理
难度增加
经济首位度高空间属性多样有公共空间，私人空间；公共空
间私有化，私人空间公共化同时
存在
体验消费的形式多样，公共性亦
可满足
如果过于商业化或私有化都会对公
共性及公共活动造成消极影响
系，是概括性、类比性的评价。城市中心商圈在城市公共空间中的最大特殊性在于它是以经济目的为主的带动城市经济、社会、文化全面发展的公共空间，经济繁荣、功能多样、服务完善是城市中心商圈追求的目标，从这个意义上讲，用现有城市公共空间的评价体系对中心商圈空间品质进行评价，笔者认为会因为缺少对中心商圈空间经济内涵的深入挖掘，同时也缺少对以经济目的为前提的城市公共空间社会内涵和文化内涵的针对性研究，造成评价结果不完全符合客观实际，无法完整、真实、集中
的反映城市中心商圈的空间品质情况。因此有必要将城市中心商圈空间品质评价分离出来，建立一套全新的评价指标体系。4.1.2 现有评价体系借鉴
目前从不同角度、基于不同目的对城市公共空间品质的评价对城市中心商圈空间品质评价也具有一定的借鉴价值。主要有分层次评价，安全评价理论与要素，使用后评价和关键问题评价指标（表5）。4.2 评价体系构建
层次分析法（AHP）是20世纪70年代
空间特征归纳的空间内涵需求角度
供给角度
面状空间经济内涵
消费人群多样，消费水平较高，消费观念先进
业态丰富、商品多样
交通中枢
容积率高建筑密度大空间节点明显社会内涵
贫富共存，社会安定、和谐
有保障社会安定的管理和设施
空间功能复合空间属性多样地标空间突出文化内涵文化、教育消费，文化展示
文化产品，文化场所，文化标志物
空间形态丰富
表4?城市中心商圈空间特征与空间内涵关系
Tab.4 relationship between spatial feature & spatial connotation of city central business area
由匹兹堡大学的萨蒂教授开发出的应用网络系统理论和多目标综合评价方法提出
的一种层次权重决策分析法[20]。它是将评价指标构造成一个递进层次系统，将复杂的、难于量化的评价概念简化为有类型、
有顺序的若干评价要素，再将关联度高的评价要素组合成若干高级指标。具体来说就是设定一个评价总目标，将这个总体目标分解成若干个要素集合，形成二级指标，并将各要素集合分解成若干具有高关联度及隶属关系要素指标，形成三级指标（图1）。在进行要素分解的时候必须保证分解出的各要素具有高度的相关性并与二级指标有高度隶属性。
4.3 评价要素总结
前文总结了城市中心商圈的空间特征以及对应的区别于其他城市公共空间的空间内涵。建立在这些具有特点的空间内涵上的评价才能更有针对性，而空间内涵的影响要素又分为物质性和非物质性两大类，物质性要素的评价主体是满足人们基本生理需求的使用功能空间，非物质性要素的评价主体是满足人们更高层次的心理需求的环境感知空间（图2）。4.3.1 使用功能空间
使用功能空间的要素集合按宏观、中观、微观的层次分类，宏观层面要素集合为整体环境品质，中观层面有商业空间品
质、交通空间品质、地下空间品质、基础设施品质和物业管理品质，微观层面有景观
小品品质。
（1）整体环境品质
商圈整体环境品质是一个宏观的要素集合，用来判断人们来到商圈的第一感觉，这在当下眼球经济的时代尤为重要。它由商圈选址、商圈功能布局、商圈整体风格、商圈整体尺度、商圈整体色彩、商圈整体景观、商圈吸引力、商圈创意性八项指标构成。
（2）商业空间品质
商业空间品质的评价指标有：建筑体量、建筑形态、建筑装修、可识别性、空间种类、空间联系、空间吸引力、界面广告8项。中心商圈有很重要的商业职能，所以商业空间品质非常重要，既要吸引消费者前
评价体系时间评价特点
借鉴意义
《城市公共空间品质评价指标体系的探讨》
2003将城市公共空间构成要素分为
使用活动、形象认知、运行保障三个层面，并进行全面的评价
将评价要素分层次进行归纳、整理，保证各类要素的全面性、针对性和要素之间的关联性
《西部山地城市公共开放空间安全评价》2007
西部山地城市公共开放空间
探索了城市公共空间安全评价
的理论支撑，并进行公共空间安全性要素归纳
《游憩性城市公共空间使用状况综合评价指标体系》
2008
游憩性城市公共空间
运用使用后评价方法（POE），
评价结果来源主要建立在公众调查基础上
《城市公共空间活力评价体系研究》
2012城市公共空间活力
在《城市公共空间品质评价指
标体系》基础上，针对空间活力这一关键问题进行指标调整，评价目的更为突出
表5?城市公共空间品质评价体系及借鉴意义[16-19]
Tab.5 evaluation system of urban public spatial quality & its significance
来休闲、购物又要吸引商家驻场，如果没有良好的商业空间品质对商圈来说将是毁灭性的。
（3）交通空间品质
城市中心商圈交通空间品质由来商圈是否方便、商圈周围交通状况、商圈车型空间对人的影响、商圈步行空间、商圈停车情况、地铁站可达性、商圈地面舒适度、地面图案、地面颜色九个方面决定。便捷的交通能促成中心商圈的形成和繁荣。反之，恶劣的交通状况和不科学的交通规划将扼杀中心商圈的生命力。
（4）基础设施品质
衡量基础设施品质的指标包括照明设施、给排水设施、休憩设施、环卫设施、设施公共服务能力和公共设施保养、更新六个方面。城市中心商圈基础设施的建设是商圈运转的基础，其建设水平能否满足空间使用者的需求是商圈建设的前提条件，对空间品质起到支撑和保障的作用。
（5）地下空间品质
对有地下空间的中心商圈，评价其空间品质的指标有：地下交通流线合理性、地下空间环境、与地上空间联系度、入口合理性与辨识度，共四项。城市中心商圈的地理位置都非常优越，注重地下空间的开发能够提高土地利用率，最大限度的发挥商圈的经济、社会价值。但因其空间的特殊性，必须做好通风、消防、逃生通道、与地上空间衔接、下沉广场等要素的设计才是可以利用的空间，也才能够得到人们认可。
（6）物业管理品质
包括：公共绿化维护、物管持续性、现场销售管理、形象评价四项指标。中心商圈的运行、维护都需要良好的物业管理，因为城市中心商圈地位的和所有权的特殊
性，它的物业管理常常涉及到政府部门、规划设计部门、商业协会和公众参与的多方协调，一方出问题都会对商圈的管理造成消极影响，同样也会影响到商圈空间品质。可见物业管理品质的重要作用。
（7）景观小品品质
商圈景观小品品质评价指标包括：文化内涵性、特征性、标志性、互动性、与环境的协调性。只是一个微观的评价要素集合，是人们在商圈中目光所及能够发现和感受到的景观小品以及环境氛围，优质的景观小品能够对人产生吸引力和震撼力，有助于提升整个商圈的空间品质，而粗燥的景观小品会破坏景观氛围，对空间品质产生消极影响。4.3.2 环境感知空间
环境感知空间方面包括感知性、安全性、公共性（社会内涵），生活性（经济内涵），文化性（文化内涵）五个方面的要素集合。
（1）感知性
城市中心商圈感知性要素集合包含了：视野开阔度、噪音污染、日照时间、空地率（可见天空率）、空气质量、环境卫生清洁度、不拥挤程度、水体洁净度、水体亲近度九项指标。感知性要素是从人的角度出发对周围环境的评价，是人们对中心商圈空间的真实反映。
（2）公共性
对公共性的评价要素集合有：商圈空间公众使用度、商圈文化设施公众参与度、商圈服务设施公众使用度三项。因为中心商圈的地理位置及特性，它会是城市中人流最集中的区域，是经济和社会发展的集中体现，可以说从中心商圈空间公共
性的优劣就可评价出当地政府对广大群众的关怀和城市的文明程度。
（3）安全性
中心商圈安全性要素主要表现在：治安状况、交通安全、水景安全隐患、地面材
质安全、应急避难场所可见性、应急避难场所可达性。商圈有良好的安全性设计会提高商圈的空间品质，更加聚集人气。提高安全性也会使未成年人很老年人更愿意到商圈活动，让经济更繁荣，社会更和谐。
（4）生活性
生活性的要素集合主要有两个方面：业态种类丰富度、业态分布合理性。中心商圈如能满足人们更全面的需求也能提高空间品质，让人们的生活离不开商圈。同时中心商圈也必须为周边的公寓、社区提供基本的生活服务，为商圈的写字楼白领们提供生活、休闲服务。
（5）文化性
商圈的文化性要素集合主要体现在：旧建筑保留比例、地方特色、文化场所、公共文化资源。文化是城市的灵魂，唯有保护和传承好城市文化，才能让人们体会城市商圈的历史变迁，展示城市独特的人文魅力。4.4 评价指标体系
笔者依据城市中心商圈空间内涵对应的评价要素集合再结合层次分析法的层次框架，拟定出最终的城市中心商圈空间品质评价体系（表6）。4.5 评分方法确定
评分方法的制定笔者借鉴使用后评价（POE）①的方式进行，主要因为使用后评价是一种面向公众的对建成环境的评价方式，它最能体现现有环境在多大程度上满足了公众的需求，最能反映公众对现有环境的态度。操作方法是采用语义差别分析法②和李克特量表法③综合评分的方式，按指标体系的层次划分，
先得出各要素集合
图1?层次分析法指标体系构建示意图
Fig.1 the structure diagram of Analytic Hierarchy
Processors (AHP) index system
图2?城市中心商圈空间特征与空间内涵、评价要
素关联性示意图
Fig.2 relevance among spatial features, spatial connotation and evaluation factors of city central
business area
的分数，再通过同样的方法得到各项评价指标分数。得分高的指标意味着对中心商
圈空间品质有积极影响，得分低的指标则还需要继续改进。同时也可看出影响各要素集合在公众心目中评价的是哪些具体指标，为往后的改进提供依据。
5?结?语
空间是城市活力的载体[21]，集中展现一个城市经济、社会、文化发展的城市中心商圈空间就更是如此，笔者依据人对空间的使用功能和环境感知特点提出物质性使用功能空间和非物质性环境感知空间两大类空间品质评价目标。在针对中心商圈空间品质的评价体系中更关注其区别于其他城市空间的经济、社会和文化内涵，并对应每项空间内涵提出共12项评价准则和68个具体评价指标，构建出城市中心商圈空间品质评价指标体系。
但城市中心商圈是一个复杂系统，每个城市中心商圈的发展都受其历史沿革、目标定位、区域发展、等因素的影响，在规模、文化、特色等多方面各有不同，为更全面、客观的反应客观情况，在评价过程中应可根据实际情况加入经济、文化、生态、民俗等专类评价指标，同时进一步加强对空间品质评价的研究，使评价结果对改善城市中心商圈空间品质起到更为有效的作用。注释：
① 使用后评价法（简称POE ），产生于20世纪60年代，最初是通过一定的程序对建成建筑的性能进行测量，检验建筑的实际使用是否达到预期的设想。上世纪九十年代以来，POE 研究理论和方法日趋成熟，研究对象逐步扩展到空间场所，日常用品，机械设备等领域。研究内容从使用者的心理感觉和行为扩展到场地状况，业主情况、周围环境、设计过程、工业流程、制造工艺和社会历史背景等。
② 语义差别分析法（简称SD 法），是奥斯顾德(C ．E ．Osgood)作为一种心理测定的方法而提出，其目的是运用语意学中的“言语”为衡量标准进行心理实验，通过对各既定指标的语义分析，定量表现对研究指
目标层要素集合层要素指标层编号使用功能空间品质评价
整体环境品质
商圈选址1商圈功能布局2商圈整体风格
3商圈整体尺度4商圈整体色彩5商圈整体景观6商圈吸引力7商圈创意性8交通空间品质到达商圈的便捷度9商圈周围交通状况10商圈车行空间对人的影响
11商圈步行空间
12商圈停车情况13地铁站可达性14商圈地面舒适度
15地面图案16地面颜色17商业空间品质
建筑体量18建筑形态19建筑装修
20可识别性21空间种类22空间联系23空间吸引力24界面广告25基础设施品质
照明设施26给、排水设施
27休憩设施28环卫设施29公共服务能力30公共设施保养、更新31地下空间品质
地下交通流线合理性
32地下空间环境33与地上空间联系度34入口合理性与辨识度35物业管理品质
公共绿化维护
36物管持续性37现场销售管理38形象评价39景观小品品质文化内涵性40特征性
41标志性42互动性43与环境的协调性
44
表6?城市中心商圈空间品质评价指标体系
Tab.6 evaluation index system of spatial quality of city central business area
标的心理接受程度。本研究采用优、良、中、及格、差，5级结构。
③李克特量表法(Likert—Type Scale)，又称
李克特量态度量表，是李克特首创的评价量表的一种形式。用来表明被调查者对某一事物的态度、看法、评价或意向。采用标准评分样式，可分成5级、7级、9级顺序的强弱结构，本研究结合语义差别分析法采用5级结构，优、良、中、及格、差分别赋予分值5、4、3、2、1分，通过打分可看出该指标空间品质在作者和被调查者心目中的品质优劣情况，并可量化得出指标空间品质具体分值。
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目标层要素集合层要素指标层编号
环境感知空间品质评价 感知性
视野开阔度45
噪音污染46
日照时间47
空地率（可见天空率）48
空气质量49
环境卫生清洁度50
不拥挤程度51
水体洁净度52
水体亲近度53安全性
治安状况54
交通安全55
水景安全隐患56
地面材质安全57
应急避难场所可见性58
应急避难场所可达性59文化性
旧建筑保留比例60
地方特色61
文化场所62
公共文化资源63生活性
业态种类丰富度64
业态分布合理性65公共性
商圈空间公众使用度66
商圈文化设施公众参与度67
商圈服务设施公众使用度68
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图表来源：
图1-2：作者绘制
表1：根据《南宁城市商圈空间格局研究》和
《重庆主城区商圈空间结构研究》整理绘制
表2-6：作者绘制
表5：根据《城市公共空间品质评价指标体系
的探讨》、《西部山地城市公共开放空间安全
评价》、《游憩性城市公共空间使用状况综合
评价指标体系》、《城市公共空间活力评价体
系研究》整理绘制
收稿日期：2014-06-17
（责任编辑：苏小亨）