二手房子买卖注意事项

对于一个家庭来说，买房的目的有的是自住，有的是为了改善居住条件，也有的是出租或待机转手获利。不过，买房不像买衣服买手机那样，穿够了、用够了就可以换一换，因此，在买房的问题上每个家庭都是慎之又慎。特别是购买二手房的网友们，在进行二手房交易过程中，有些事项必须要注意。今天，我们特别整理了购买二手房的注意事项，共总结出20条经验，希望对购房者会有一些借鉴和帮助。


一、确认产权的可靠度

1.注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人；

2.产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处；

3.一定要验看产权证的正本，而且到房管局查询此产权证的真实性。

二、考察原单位是否允许转卖

1.确认标准价购买的公房出让时是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成；

2.大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权，因此要确认原单位是否同意出让；

3.一般来说，军产、院(医院)产、校(学校)产的公房必须要原单位盖章后才能出让。

三、查看是否有私搭私建部分

1.是否有占用屋顶的平台、走廊的情况；或者屋内是否有搭建的小阁楼；

2.是否改动过房屋的内、外部结构，如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间；

3.阳台是不是房主自己封闭的，这牵涉到阳台面积应该怎么计算的问题。

四、确认房屋的准确面积

1.包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积；

2.产权证上一般标明的是建筑面积；

3.最保险的办法是测量一下房屋内从一端墙角到另一端墙角的面积，即所谓地毯面积。
五、观察房屋的内部结构

1.户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点；

2.管线是否太多或者走线不合理；

3.天花板是否有渗水的痕迹，墙壁是否有裂纹或者脱皮等明显问题。


六、考核房屋的市政配套

1.打开水龙头观察水的质量、水压；

2.打开电视看一看图像是否清楚，能收视多少个台的节目；

3.确认房子的供电容量，避免出现夏天开不了空调的现象；

4.观察户内、外电线是否有老化的现象；

5.电话线的接通情况，是普通电话线还是ISDN电话线；

6.煤气的接通情况，是否已经换用天然气；

7.小区有无热水供应，或者房屋本身是否带有热水器；

8.冬天暖气的供应以及费用的收取，暖气片数够不够，暖气温度够不够。

七、了解装修的状况

1.原房屋是否带装修，装修水平和程度如何，是不是需要全部打掉；

2.

了解住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，以便重新装修。

八、查验物业管理的水平

1.水、电、煤、暖的费用如何收取，是上门代收还是自己去缴，三表是否出户；

2.观察电梯的品牌、速度及管理方式，观察公共楼道的整洁程度及布局；

3.小区是否封闭，保安水平怎样，观察一下保安人员的数量和责任心；

4.小区绿化工作如何，物业管理公司提供哪些服务。

　九、了解以后居住的费用

1.水、电、煤、暖的价格；

2.物业管理费的收取标准；

3.车位的费用。


十、追溯旧房的历史

1.哪一年盖的，还有多长时间的土地使用期限；

2.哪些人住过，什么背景，是何种用途；

3.是否发生过不好的事情，是否欠人钱或者发生过盗窃案；

4.是否欠物业管理公司的费用，以及水、电、煤、暖的费用。

十一、了解邻居的组合

1.好邻居会让你生活愉快，选不同的时间在社区内看人来人往，通过衣首和生活规律判断人的社会层次；

2.拜访上、下、左、右邻居，了解他们在此居住是否顺心；

3.与居委会或者传达室的值班人员聊天，了解情况。

十二、算计一下 房价

1.自己通过对市场上公房的反复比较判断房屋的价值；

2.委托信得过的中介公司或者评估事务所进行评估；

3.银行提供按揭时会做保值评估这个价格可以看成是房屋的最低保值价。

十三、二手房按揭的条件

1.年满18岁，有城镇户口，本地、外地均可；

2.能提供稳定的收入支付本息的证明；

3.愿意将所卖的房子作为抵押，或者能提供其它符合条件的抵押；

4.所购房屋产权所属真实可靠；

5.支付有关手续费。

十四、请律师

1.二手房买卖的情况比商品房更为复杂，因此有律师提供建议参考更可靠；

2.建议请一位尽可能熟悉业务的律师做全面顾问。

十五、找代理行

1.代理公司的二手房信息要比个人更全面，但是目前来看信息的准确程度还需要验证；

2.在把你的业务交给代理行之前应该了解：代理行提供的服务有哪几项？是否可以帮助申请二手房按揭？买卖过程中若发生了问题，代理行是否有义务、有能力负责赔偿损失？代理行的服务收费标准是多少？是否能保证买到称心的二手房？

十六、考察代理公司是否可靠


1.有效的当地工商局颁发的营业执照，当地房屋土地管理局颁发的中介代理行资质证书；

2.资质证书是行业管理部门颁发的，对保证代理

行的可靠性更有作用。

十七、及时了解政策、程序、费用上的变化

1.要注意报纸的新消息；

2.向律师及中介代理公司咨询；

3.最可靠的还是向有关房管部门咨询，及时了解最新的信息。

十八、产权是否完整

1.确认产权的完整性，有没有抵押(包括私下抵押)、共有人等等。要知道即使在法律十分完善的香港，也会出现这样的纠纷；

2.只可相信自己的眼睛，一定要在过完户以后才能将房款转移到原户主手上。

十九、小心房款和产权的交接

1.不要随便相信对方的信誉，先交钱再过户还是先过户再交钱是一个重要问题；

2.可以考虑将房款押在一个双方都信得过的单位，如律师楼或信誉较好的代理公司处，等过户完成后，再将房款转入卖方的账户。

二十、保证产权顺利过户

1.必须要经当地房屋土地管理局办理完产权才算完成过户手续。有代理公司、律师、公证的保证等等都不算是完成交易过程；

2.从买房的角度来说，一定是产权过完户以后这套房才真正属于你，在此之前，卖方随时可以毁约。



二手房交易注意事项是什么呢？
（1.）房屋手续是否齐全
房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。
（2.）房屋产权是否明晰
有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。
（3.）交易房屋是否在租
有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。
（4）.土地情况是否清晰
二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用

十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。
（5.）市政规划是否影响
有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。
（6）.福利房屋是否合法
房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。
（7.）单位房屋是否侵权
一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。
（8）物管费用是否拖欠
有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。
（9）.中介公司是否违规
有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。
（10.）合同约定是否明确
二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。


在二手房交易中提醒广大购房者，在目前的市场环境下，在买二手房的时候，一定要多个心眼。天下不会掉馅饼，便宜的二手房肯定有缺陷，如果中介不挑明的话，这个陷阱更可怕。

尤其是在买售后公房的时候，如果遇到特殊房型，一定要向这幢楼的其他楼层住户多了解，并到当地的房地产交易中心查询房屋产权情况。除了关注产权还是使用权的问题之外，还要关注售后公房的法定同住人。因为根据有关规定，产权人转让房屋时，如果未经法定同住人的同意，受让人即便合法取得了房屋产权，也无法取得完整的房屋所有权，这是和商品房交易的最大区别。

另一个需要购房者警惕的是，一些中介带你去看房，有时并不一定是要赚买卖佣金。现在一些中介公司在让购房者签订《居间协议》时，

往往会有附件《房屋买卖协议》，约定10天内签订《房地产买卖合同》。如果最终没有签订《房地产买卖合同》，很可能会被中介公司告上法庭，要求全额支付佣金，因为双方之间建立的不再是一种订房关系，而是建立了买卖关系了。如果再违约，就不是损失定金的问题，例如守约方有权要求违约方继续履约，或要求违约方按照约定承担违约金，甚至中介公司可以以促成交易为由要求支付佣金。因此，一些中介公司故意推荐一些暗藏“陷阱”的二手房，极力促成你签订协议。即使你发现了“陷阱”而不进行交易，最终可能还是要支付佣金。

　第一关：交款含义要清楚

消费者在接受中介机构提供的中介服务或者代理服务过程中，不但应弄清不同服务的法律后果，还应明确各种收费的法律含义。

第二关：房屋产权要清晰

消费者购买房屋时，要了解清楚该房产的产权情况，首先认真核对各种证件，要看房产证及土地证等合法证照是否齐全，房屋产权证的内容与房屋登记机关的存档文件记载的内容是否一致，该房屋是否符合上市交易的合法条件，查看房产证与土地证是否归卖方所有，如果是两人或两人以上共有的房屋，必须有公证处公证的由共有人签字同意买卖的书面协议。其次，认真了解房屋的抵押、租赁情况，看是否在抵押期及租赁期内，并了解租赁人是否也有意向购买该房屋。第三，谨慎对待经济适用房的买卖，仔细看是否具备上市交易的条件，以免买房后办不了房屋产权证，中低收入家庭购买经济适用住房，应当按照规定办理权属登记，在取得房屋所有权5年后，方可上市交易。

第三关：结构质量要弄清

据了解，“二手房”一般都是经过一次装修，甚至多次改造的，结构一般都与原建筑不符。消费者在看房时，要了解房屋的建成年代，房屋的布局是否合理，主要构造是否被私建改造破坏，有无安全隐患。

消费者可以对照房屋产权证上的房屋构造图或到房管部门查看原始档案，看看资料图纸，咨询一下行内人士的意见。

第四关：物业配套要考察

消费者选购房屋时，应了解清楚该房屋的物业管理费用情况，如水、电、暖、煤气、物业等费用是否有拖欠情况，交到什么时候，约定好缴清时间。考察小区物业服务情况，了解物业收费标准及服务项目是否合理，看保全措施是否到位，小区绿化环境是否清洁舒适。

第五关：交易合同要规范

一是写明双方当事人的具体情况、地址、联系办法等，标明房屋是否共有财产、是否夫妻共同财产或家庭共同财产，原售房单位是

否允许转卖，是否存在房屋抵押或其他权利瑕疵，是否有私搭乱建部分，房屋的物业管理费用及其他交费状况;二是写明房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备等情况，房屋合同标注的房屋面积应与房产证上的面积一致;三是写明总价款，约定好付款方式，明确各种税费、其他费用如何分摊;四是明确违约责任;五是约定好解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式;六是双方约定好合同的生效时间、约定房屋正式过户及交接时间;七是合同变更或撤销的条件及合同无效或被撤销后，财产如何进行返还。

第六关：过户交接要仔细

二手房过户是一个繁琐的过程，最好进行空房交接，认真履行交接手续，要在房主或租赁住户搬出清空后进行，查看房屋内各种配套设施的缺损情况，各种费用的结算情况，以确定房屋过户后即可入住，或合同约定好搬出时间，并调查清楚是否还有户口未迁出，以免以后出现各种不必要的麻烦。

Ps：￥当前税费政策：
【契税：】个人购买90㎡以下，且属于家庭唯一住房的普通住宅，按1％税率征收契税；
对个人购买90㎡以上（包含90㎡）、144㎡以下（不包含144平米）且属于家庭唯一住房的普通住宅，按1.5％税率征收契税。
对个人购买不属于家庭唯一住房的，无论是普通还是非普通住宅，一律按3％率征收契税。
【营业税：】住宅不满5年收全额的5.55％，普通住宅满5年免征。
【个 税：】1％或者差额的20％（满5年唯一住宅免征）
【其他杂费：】交易综合管理费6元/平。办证费100-300元。配图费20元/本。 注：如国家政策调整，我们会及时告知。
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2012来了，世界末日还未到！2012买房安个家似乎更靠谱，2012买房建议似乎最实在。现在房价降价势头不减，2012买房者你摸清套路了吗?2012是否买房你是不是很纠结??80后的我们要结婚了，2012年是不是买房出手最佳时机。不管你担忧什么，2012买房建议，你看你保你不后悔。

2012年，80后买房结婚正逢时，80后买房，你应该要懂得了。

1、首付可以找父母，但鼓励自己贷款，毕竟他们赚养老钱不容易。适当“啃老”并不丢人，现在房价这么高，在80后还没有能力支付大笔首付时，父母的支持是80后最坚实的后盾。

2、每月还款千万别超过个人月收入的50%，否则你会发现好像商场所有你喜欢的衣服的价签都和你过不去。如果为了月供，就要勒紧裤腰带，跟旅行K歌美食游戏新衣服说拜拜，和泡面干粮做战友，生活质量直线下降，那么就该审视审视自己的购房观了，买套小点便宜点的房子，给自己留出一点生活空间，做个快乐的

“房奴”。

3、千万别买郊区房。对于爱睡懒觉的80后来说，每天6点起床公车倒地铁上班，在上下班路上花上2小时的生活显然是不可取的。而且环外交通仍然是问题，需要自己考察，别听开发商的，你可能有车，你老婆一般就没有。

4、房子周围一定要有餐馆和医院。房子周围最好有合适的餐馆或者方便的超市可以解决吃饭问题，因为80后肯定不会天天做饭，下班回来在楼下顺便把肚子问题给解决了可是件很幸福的事情。住在医院旁边的好处就更不用说了，现在80后工作繁忙生活不规律难免不生病，如果能够走路去医院，太方便了。

5、跟朋友做邻居。80后购房时大部分在意自己的邻居是谁，与其忐忑不安地猜测隔壁住的是恐龙还是怪大妈，不如自带个邻居，和好朋友一起买房。80后的独生子女居多，无法感受到和兄弟姐妹一起住的乐趣。

6、买房要考虑升值空间。“等咱有了钱，迟早是要住大房子的，光阳台上种小麦就可以开个包子店。”住大房子是好多人的理想。80后第一次置业大多选择小户型，几年后，随着条件的改善不少人会换大房子。所以，第一次买房除了自住环境价格等等，投资价值也要考虑清楚才得行，因为迟早我们要去住大房子的。

7、孩子，还是孩子……。买房了，结婚了，生孩子了……人生大事一件件按部就班地说来就来了。80后的孩子们眼看着就成了新爸新妈，所以买房时得把孩子纳入家庭大计考虑。等到孩子该上学了，再惊觉没好学校选择就晚了。80后的新爸新妈该未雨绸缪一下，不要让自己的糊涂牵连孩子输在起跑线。

8、买房也要学会省钱。虽说买房是件很费钱的事，但是我们聪明的80后还是有很多办法省钱的。如果你是买二手房，一定要学会跟房东砍价，即便你很喜欢这套房，也切记不要在房东面前表现出来，能砍一点是一点。

9、尽量别买精装修房，价格高不说，万一买了不喜欢还要敲掉重新装修，真是巨大的浪费。要是怕麻烦，那就买二手房好了，不仅选择余地大，周边配套成熟，而且可以实现拎包入住。对于财力还不雄厚的80后们，买套二手房，想偷懒节约可以直接住进去，既节约又实用。

10、想要安心住，物管要选好。水管爆裂、电线跳闸、电梯的灯像鬼火一样闪，遇到这种问题，怎么办?我们买房子是想要安心地居住，安静地生活，这些乱七八糟的事情丢给物管来操心就OK。不习惯阅读各种电器说明书的80后们自然也不习惯应对这些繁琐的事情。所以在买房子之前，一定要细心考察物管公司。