资产证券化项目可行性研究报告

资产证券化项目

一、国内资产证券化法规解析

（一）我国资产证券化市场的法规建设

2005年4月20日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布了《信贷资产证券化试点管理办法》。对信贷资产证券化的发起机构、受托机构、特殊目的载体、贷款服务机构、资金保管机构、发行与交易、信息披露、证券持有人的权利和义务进行了具体规定。是我国首个针对资产证券化而制定的管理办法。以下是2005年4月20日以来陆续推出的资产证券化主要相关法规：

（二）国内资产证券化形式

国内的资产证券化有信贷资产证券化、企业资产证券化和资产支持票据3种模式，其中，信贷资产证券化虽然仍处试点阶段，但发行量最大，发展得也最为成熟。而资产支持票据（ABN）由于资产并不出表，也不与原始权益人隔离，更加类似于由特定资产收益权增信的中票，所以严格来说不属于资产证券化。以下是3种资产证券化形式的特点及其差异：

（三）信贷资产证券化

1、信贷资产证券化市场概览

自2012年信贷资产证券化重启以来，信贷资产证券化逐渐向常态化发展。目前CLO产品“银监会备案+央行注册”的发行模式基本确立。2012 年至今银监会主管的ABS总共发行了95单，发行总额达到3538亿元，其中，2014 资产证券化产品发展迅速，当年发行了67单，发行额2809亿元。按照基础资产分类来看，证券化产品主要是以CLO（信贷资产支持证券）发行为主，汽车金融公司发行的汽车贷款资产证券化产品数量也比较大。从发行主体方面来看，政策性银行发行的证券化产品发行总额最大，共计1181亿元，城商行发行的证券化产品数量最多，共发行18只产品。

图1：历年银监会主管ABS发行量

2、信贷资产证券化的发行和审批

根据银监办1092号文，信贷资产证券化业务由审批制改为业务备案制，不再进行逐笔审批。没有进行过资产证券化业务的银行业金融机构，需向银监会递交相关资格申请，通过资格审核后才能进行证券化产品报备；而已发行过信贷资产证券化产品的银行业金融机构在2014年11月20日之后可走备案制流程。备

案申请由银监会创新部受理，并转送各机构监管部备案。金融机构在完成备案后即可发行产品，且需要在3个月内完成发行，否则重新备案。在备案过程中，各机构监管部对发起机构合规性进行考察，不再打开“资产包”对基础资产等发行方案进行审查。

（1）银行业金融机构发起人资格条件

第一，最近3 年没有重大违法违规行为；第二，最近3 年没有从事信贷资产证券化业务的不良记录；第三，良好的信誉、业绩、公司治理、目标定位和战略规划、对受托机构的选任标准和程序、专业人员和硬件设施等。

（2）信托公司在全国银行间债券市场发行资产支持证券，应当按照《信贷资产证券化试点管理办法》中附件向中国人民银行提交申请文件。中国人民银行应当自收到资产支持证券发行全部文件之日起5个工作日内决定是否受理申请。中国人民银行决定不受理的，应书面通知申请人不受理原因；决定受理的，应当自受理之日起20个工作日内作出核准或不核准的书面决定。

（四）企业资产证券化

1、企业资产证券化市场概览

2、企业资产证券化的发行和审批

证券公司申请设立专项计划、发行资产支持证券，应当具备以下条件：

（1）具备证券资产管理业务资格；

（2）最近1年未因重大违法违规行为受到行政处罚；

（3）具有完善的合规、风控制度以及风险处置应对措施，能有效控制业务风险。

证券公司申请设立专项计划、发行资产支持证券，应当按照《证券公司资产证券化业务管理规定（2013年）》中附件向中国证监会提交申请文件。

二、国内资产证券化应用案例分析

（一）企业资产证券化案例总体情况

1、民生租赁项目资产证券化案例简介

（1）基本信息

项目名称：民生租赁专项资产管理计划

原始权益人：民生金融租赁股份有限公司

基础资产：由原始权益人在专项计划设立日转让给计划管理人的、原始权益人依据租赁合同对承租人享有的租金请求权和其他权利及其附属担保权益。该部分租赁合同共计19 份，截至基准日（2012年6 月16 日），应收租金本金余额的总规模约为19.03 亿元人民币。

募集资金规模：19.02亿元（优先级16.15亿元、次级2.87亿元）

信用评级：优先级，AAA（联合）；次级，未评级

增信手段：内部增信：超额抵押、次级对优先级保障；结构増信，05优先级为过手型，对优先级01-04级的本金分配起到保护作用；其他增信：租赁合同87%带有第三方担保。

存续期间：优先级分为5期，其中最长637天，次级约为3.25年

租赁期限：

（2）交易结构

（3）租赁资产出表须关注要点

法律上，租赁公司要实现出表，首先要做到基础资产与租赁公司之间的破产隔离。在基础资产买卖环节，必须在《资产买卖协议》中对原始权益人解除租赁合同的权利予以限制；在约定的触发事件发生后，要求原始权益人将租赁物所有权一并转让给计划管理人。同时，假如原始权益人按照公允的市场价格向计划管理人转让基础资产，则在原始权益人企业破产时，已经出售的基础资产将不会列为破产财产。

会计上，资产证券化要实现“出表”或“部分出表”，需要租赁公司对基础资产进行全部或部分“终止确认”；终止确认，是指将金融资产或金融负债从企业的账户和资产负债表内予以转销，其操作主要根据《企业会计准则第23号——金融资产转移》。

在准则的基础上，判断是否能够出表有四个关键步骤，包括SPV与发起人实体（一般是原始权益人）是否合并、金融资产的终止确认是否几乎所有重大风险和报酬得到转移、对“继续涉入”的处理和过手测试安排。

若要达到“出表”目的，发起机构不能对入池资产提供信用增级及流动性支

持，因为这将无法通过上述“过手测试”及“风险和报酬”的转移测试。但是如果流动性支持和信用增级通过内部分层或由与发起机构无关联的机构提供，原则上不会影响对出表的判断，但是仍然需要通过上述关键步骤的分析。

（二）信贷资产证券化案例

2、龙湾银行企业贷款资产支持证券（CLO）

浙江温州龙湾农村商业银行股份有限公司发放的符合入池资产标准、自初始起算日2014年9月10日贷款本金余额为45,370.00万元的91笔贷款。

（1）基础资产信息

（2）交易结构

（3）风险应对措施

①信用风险：优先级/次级结构、加速清偿事件。

②流动性风险：流动性支持是指在信托账户下设立信托（流动性）储备账户，根据交易文件规定在龙湾银行不具备评级机构要求的任何必备评级等级之一时需进行必备金额储备，保障信托税费、中介机构服务报酬的支付以及优先级资产支持证券利息的偿付，起到一定的流动性支持作用。本金账户与利息帐户交叉互补机制。

③主要参与方变更风险：与原始权益人信用等级挂钩的混同储备账户。

④法律风险：律师出具了关于破产隔离的法律意见书。

⑤特殊风险点：抵消风险。如任何借款人就发起机构对其所欠的款项（抵销金额），与发起机构根据本合同信托予受托机构的任何财产、权利、所有权、利益或收益行使抵销权，要求发起机构应立即将相当于该等抵销金额的款项支付入信托收款账户的相关子账户。

商业地产资产证券化交易模式介绍

商业地产资产证券化交易模式介绍我今天的分享主要分为三方面：第一，介绍目前国内证券化市场和地产相关的产品品种的基本情况；第二，介绍地产企业或者拥有物业的相关企业做资产证券产品的意义；第三，介绍在操作层面的一些相关方案、思路及需要重点关注的问题。一、国内证券化市场上地产相关产品基本情况 1、资产证券化产品相对其它固定收益产品的特点资产证券化在过去三四年里被讨论的非常多。所谓的资产证券化，相对其它的固定收益类产品主要有三个方面的特点：首先，需要基础资产并依托该基础资产设计产品，包括对现金流的分析、设计产品的规模、支付的顺序和具体安排等。其次，一般所称的证券化产品其基本要素是特殊目的载体（SPV）。最近刚刚问世的信托型的ABN得到了市场的广泛关注，这是因为此前ABN没有特殊目的载体，而现在有了这个载体，就会导致交易结构和风险隔离效果发生重要变化。因此，SPV是非常重要的要素。最后，证券化产品一般有分层结构。其它的固定收益类融资产品，比如银行贷款，一般来说没有分层结构。证券化产品则大多都有优先、劣后的分层安排，实现了风险和收益的分割，并实现了不同投资人购买不同档次、不同风险权重和不同现金流特点的产品的效果。这三方面的特点——基础资产、特殊目的载体、分层结构的特点和作用，就是资产证券化最核心的要素。 2、国内常见的证券化品种分类就国内而言，最常见的证券化品种有三类：第一类，以金融机构的信贷资产为基础资产的信贷资产证券化；第二类，以企业资产为基础资产，在交易所市场发行的资产支持证券，称之为交易所企业资产证券化；第三类，在银行间市场发行的资产支持票据。还有一些新型的资产证券化或类资产证券化品种，这里不赘言。除了公开市场外，在非公开市场上也有较多的私募证券化产品。 3、国内地产相关证券化产品的主要基础资产类别国内地产相关的资产证券化的主要基础资产类别，大体可以分为三大类，分别是与债权、物权、股权相关的资产。第一大类，债权。债权相关的资产可以分为四大科目：第一个科目，是标准的商业银行贷款，包括商业物业抵押贷款和个人住房抵押贷款，对应的产品分别是CMBS和RMBS。第二个科目，是其它类型贷款，大体有三个品种：一是以信托计划为载体做的信托贷款，二是相关委托方通过银行做的委托贷款，三是市场上最近一年多比较受关注的公积金贷款，以这三类贷款或者收益权作为基础资产的证券化项目都有出现。这些项目中通常也有一些细节值得关注，比如说针对单笔委托贷款，底层需要对应酒店收入等一些基础现金流。第三个科目，是应收账款。至少可以有三个细分类别：第一类，是购房人自付分期款，自付分期款的第一单项目是今年1月份由碧桂园作为原始权益人发行的规模为28亿的自付分期款证券化项目；第二类，是应收未收到的银行按揭贷款，市场上已经有相当多的案例；第三类，是关于工程的应收和应付款，这对很多房地产开发商来说是应付款，对工程和施工企业来说是应收款，目前也有不少这类项目要推出，包括房地产企业发起的工程应收/应付款的证券化项目。第四个科目，是其它合同债权。合同债权是一个很大的范畴。这里所指的“其它合同债权”主要包括物业租金、物业管理费这样的细分类别。物业租金更多是基于租赁合同，物业管理费也基于约定物业管理内容的合同。这两个品种在市场上也都出现过。目前市场上最多见的针对房地产开发企业的基础资产，主要是应收账款和其他合同债权，合计对应至少五个细分类别。第二大类，物权。物权与贷款或应收款相比有比较大的差异，对应房地产物权的证券化品种主要是准REITs或者是REITs品种。第三大类，股权。主要指企业整体的股权IPO。以上就是商业地产相关证券化产品的大致分类。 4、国内一些具体证券化产品的市场表现现在关注一些市场上的具体品种，在贷款类别，RMBS产品近期最值得关注的是实现了注册制发行。在2015年4月注册制问世之前，RMBS一共发行不到100亿元，但是2015年4月注册制问世后至今，RMBS发行了345亿元，是注册制之前的大约3.5倍，可以说注册制对推进个人住房抵押贷款证券化的快速发展起到了直接和积极的作用。目前已经获得注册的RMBS规模达到了2500亿元。

国内资产证券化业务模式详细讲解之资产支持专项计划模式

国资产证券化业务模式详解之资产支持专项计划模式我国的资产证券化更多的是按照监管部门的不同进行业务模式划分，目前包括四大类模式：资产支持专项计划模式、信托计划模式、资产支持票据（ABN）模式以及项目资产支持计划模式。他们的监管部门分别是证监会、银监会、银行间市场交易商协会和保监会。另外还存在一些民间模式，不受上述部门的监管，没有标准的业务规则，或许称之为类资产证券化业务更为合适，典型的例子是陆金所。本文将对资产支持专项计划模式进行详细的介绍，涉及的容包括该业务的发展历程、交易结构、基础资产、增信措施、发起动机、合格投资者、业务机会、有待探讨的问题以及法律法规等。设想的潜在读者是具有一定的金融实务知识——至少能够理解相关概念——但未对资产证券化业务进行过深入研究的非资产证券化专业人士。发展历程一、发展历程 2004年10月21日，证监会发布《关于证券公司开展资产证券化业务试点有关问题的通知》，标志着由证监会监管的资产证券化业务开始试点，当时该业务被习惯性地称为企业资产证券化业务（以区别在同一时期开始试点的由银监会及人民银行监管的信贷资产证券化业务[ii]）。企业资产证券化业务，最初是以券商专项资产管理计划作为特殊目的载体（SPV），由证监会负责审批，在上海或者交易所上市交易。 2005年8月，中金公司作为计划管理人和主承销商发行了第一单企业资产证券化产品——中国联通CDMA网络租赁费收益计划，标志着企业资产证券化业务正式开闸。随后，莞深收益、网通01-10、远东01等资产支持证券相继发行。截止2006年底，共发行九只企业资产证券化产品，累计发行额度约为265亿元，基础资产涉及网络租赁收益权、应收账款、高速公路收费权、融资租赁收费权、水电收益权、BT债权、污水处理收费权、上网电费收费权等。之后美国爆发次贷危机，并引发了一场全球性金融危机，资产支持证券MBS被认为是罪魁祸首。为了防风险，我国监管部门叫停了资产证券化业务。直到2011年，金融危机基本结束之后，资产证券化业务才得以重启。但是在此之前的2009年，证监会颁布了《证券公司企业资产证券化业务试点指引（试行）》，从专项计划、计划管理人、原始权益人、投资人、专项计划设立申请、信息披露等角度对企业资产证券化业务进行了规。 2011年重启后发行的第一单企业资产证券化产品为11远东01-05，之后又发行了宁公控01-06、侨城01-06、13隧道01-03等27支产品，基础资产涉及融资

再融资项目建议书

XXXXXXXX股份有限公司再融资项目建议书二○○七年XX月

第一部分：联合证券简介一、关于联合证券联合证券有限责任公司设立于一九九七年十月，由上海宝钢集团公司、中国广东核电集团有限公司、中国国际航空公司等38家实力雄厚的大型企业集团共同出资组建，注册资本10亿元，实收资本11.18亿元。公司总部位于深圳，在北京、上海设有办公区。全国范围内设有38家营业部，营业网点遍及全国十四个省、市，共二十五个地区，员工总数近千人，属全国大型综合类券商。联合证券成立九年来，一贯坚持"稳健经营、规范管理、创新服务"的经营方针，在证券市场上取得了良好的业绩，树立了良好的信誉和品牌。在中国加入WTO，全球经济一体化的新时期里，面对新的历史机遇和挑战，联合证券将凭借雄厚的股东实力、高素质的人才队伍和精诚团结的创业精神，继续向着规范化、市场化、国际化的方向发展。二、联合证券投资银行总部概况联合证券投资银行总部成立于1997年10月，成立九年来一直致力于为客户提供多层次、全方位的资本金融服务，包括股权融资、债券融资、购并重组、资产证券化、战略投资、衍生产品设计发行、私募服务等，以推动中国优秀企业股份化、市场化、现代化的进程，现已成为国内最具创新意识和风险意识的投资银行之一。联合证券在新世纪初应对核准制首推投行制度创新，建立了被业内称为“大投行体制”，即以客户为核心的个性化金融服务制度。目前，联合证券投行实行行业分工和地域分工相结合、专业化运作、流程作业、扁平化管理的业务管理模式。业务部门分布在北京、上海、深圳三地，向周边业务辐射。

(一)联合证券投行的品牌和荣誉中国证监会批准的首批全国性大型综合类券商原第一档八家上市推荐通道券商首批保荐机构中国证券业协会评定的信誉主承销商深圳证券交易所主办的保荐机构中小企业发行人质量评价体系评比第二名深圳证券交易所2006年度中小企业板优秀保荐机构 (二)投行业绩与经验联合证券投行累计已完成首次公开发行、配股、增发、可转债等各类主承销(保荐)项目50多家，担任上市推荐人34家。联合证券投行在煤炭、汽车、机械、地产、精细化工、电子、纺织、冶炼等行业具有独特优势，并拥有大同煤业、兖州煤业、江淮汽车、中联重科、招商地产、深天健、大族激光等一大批优质客户群。 (三)投行专业团队联合证券投行目前拥有保荐代表人近40名，位居业内前列，可确保优秀项目的快速通畅上报。联合证券投行是一支由高学历、高素质、实践经验丰富的近150名投行精英组成的投资银行专业团队，可提供股票发行承销、债券发行承销、私募并购、财务顾问、金融业务创新等综合金融服务。人员专业跨度涵盖了金融、证券、工商管理、贸易、财政、会计、法律、电子、工程、机械材料、生物等多个领域。三、联合证券的研究和定价销售能力国内高水平的专业研究团队

资产证券化案例分析

投资银行学结业论文题目资产证券化案例分析二级学院经济金融学院专业金融工程班级113020701 学生姓名詹鑫学号 11302070122 时间2016年7月10日

资产证券化案例分析 ——公路收费证券化资产证券化是世界金融领域近 30 年来最重大、发展最迅速的金融创新和金融工具。资产证券化起源于美国的住房抵押贷款证券化，并很快被应用于其它资产。巴塞尔新资本协议对银行资本充足率、风险资产的关注和约束极大的刺激了各国金融机构从事资产证券化的需求，从而推动了资产证券化在欧美各国以及亚洲新兴市场经济国家的发展。相对而言，我国资产证券化的起步较晚，但在监管当局的大力推进和金融机构的积极参与下，我国资产证券化经历了从无到有、快速发展和不断突破的过程。2005 年底，国开行 41.77 亿元的信贷资产支持证券和建行 30.1 9 亿元的个人住房抵押贷款支持证券在银行间市场顺利发行，这也是我国首批政策规范下的资产支持证券，标志着我国信贷资产证券化试点工作取得了阶段性成果。2015年前8个月，中国已发行的资产证券化产品已经达到263亿美元，较去年同期208亿美元的规模大增25%。数据还显示，信贷资产支持证券(CLO)1-8月总计发行了209亿美元，较2014年同期的159亿美元提高了超过三分之一。这些资产证券化产品的发行，不仅加快了我国银行、证券、信托等金融市场的融合，增强了银行信贷资产的流动性，而且丰富了金融市场的产品种类，促进了国内金融市场的不断创新。一案例简介资产证券化是将金融机构或者其他企业持有的缺乏流动性，但能够产生可预见、稳定的现金流的资产，通过一定的结构安排，对其风险与收益进行重组，以原始资产为担保，创设可以在金融市场上销售和流动的金融产品（资产担保类证券，ABSs）。比如缺乏流动性的公路收费资产。公路收费证券化是一种典型的基础设施证券化，是以项目所属资产收费权为支撑的证券化融资方式。我国自20世纪80年代初期开始收费公路建设，据中国收费公路网的不完全统计，截至2000年年底，中国大陆证券化的收费公路总里程为11559公里，独立桥隧188828米。收费公路证券化在我国大陆地区的21个省市自治区均有不同程度的分布，其中广东、江苏、安徽等省市是证券化程度最高的省份。 1996年8月，珠海市人民政府在开曼群岛注册了珠海市高速公路有限公司，成功地根据美国证券法律的144a规则发行了资产担保债券。该债券的国内策划人为中国国际金融公司，承销商为世界知名投资银行摩根斯坦利添惠公司。珠海高速公路有限公司以当地机动的管理费及外地过境机动车所缴纳的过路费作为支持，发行了总额为2亿美元的债券，所发行的债券通过内部信用增级的方法，将其分为两部分：其中一部分为年利率为9.125%的10年期优先级债券，发行量是为8500万美元；另一部分为年利率为11.5%的12年期的次级债券，发行量为

C15020商业地产资产证券化和REITS(下)100分

一、单项选择题 1. 下面哪种投资品的风险更低？（） A. 股权型REITS B. 抵押型REITS C. 混合型REITS D. 单个房产您的答案：B 题目分数：10 此题得分：10.0 批注：二、多项选择题 2. 导致贷款价值比例（LTV）>100%的原因有（）。 A. 高估Cap rate B. 低估NCF C. 高估违约率 D. 高估违约损失率您的答案：A,B 题目分数：10 此题得分：10.0 批注： 3. 国外CMBS的投资者主要包括（）。 A. 人寿保险 B. 养老基金 C. 互通基金 D. 对冲基金您的答案：C,A,D,B 题目分数：10 此题得分：10.0 批注： 4. 美国立法机构对REITS在下面哪些方面有限制性要求?（） A. 红利分配 B. 组织形式 C. 收入构成

D. 股权结构您的答案：D,A,C,B 题目分数：10 此题得分：10.0 批注： 5. 下列属于抵押型REITS特点的有（）。 A. 直接拥有房地产 B. 租金收入为主要收入来源 C. CMBS价值变动为收入来源 D. 利息收入为收入来源您的答案：D,C 题目分数：10 此题得分：10.0 批注：三、判断题 6. CMBS投资的一个风险是贷款的集中度过高。（）您的答案：正确题目分数：10 此题得分：10.0 批注： 7. 房地产投资信托是房地产资产证券化的一种，它将众多分散的资金集于一体，并通过专家经营、专业化管理的方式，专门从事房地产领域的开发、买卖、租赁、管理等活动。（）您的答案：正确题目分数：10 此题得分：10.0 批注： 8. CMBS作为一个证券化产品，机构投资者通过购买CMBS可以间接参与对商业地产的投资,但并不能达到充分分散投资风险的作用。（）您的答案：错误题目分数：10

上海房地产的18种融资渠道

上海房地产的18种融资渠道房地产开发是一种资本、技术、管理密集型的投资行为，开发一个房地产项目所占用的资金量是非常庞大的，如果不借助于各种融资手段，开发商将寸步难行。同时，融资渠道作为产业链中的首环，一直以来便是房地产开发的瓶颈，需要金融业和健全的资金市场作为后盾。然而房地产开发的不同项目、不同环节或不同的房地产公司有着不同的风险和融资需求,因此必须对房地产的融资途径进行分析，确定最优的融资结构。 1．自有资金：开发商利用企业自有资本金，或通过多种途径来扩大自有资金基础。例如关联公司借款，以此来支持项目开发。通过这种渠道筹措的资金开发商能长期持有，自行支配，灵活使用；必要的自有资金也是国家对开发商设定的硬性“门槛”。121号文件规定，自有资金比例必须超过30%。全国房地产企业的数量多，但有规模和有实力的企业少，随着投资规模的不断加大，对自有资金的需求也会变得越来越大，众多实力不足的中小房地产商将会被排除出局。 2．预收房款预收房款通常会受到买卖双方的欢迎，因为对于开发商而言，销售回笼是最优质、风险最低的融资方式，提前回笼的资金可以用于工程建设，缓解自有资金压力，还能将部分市场风险转移给买家；而对于买方而言，由于用少量的资金能获得较大的预期增值收益，所以只要看好房产前景，就会对预售表现出极大的热情。121号文件规定，商品房必须在“结构封顶”时才能取得商业银行的个人购房按揭贷款，而中国目前绝大部分购房者都是贷款买房，没有住房贷款的支持，房地产开发商很难把房子预售出去，也就很难获得预收房款。房地产项目从开工建设，办得“五证”，到“结构封顶”平均需要1年左右时间，这段时间正是资金最为短缺的时间，预收房款的不足，会使自有资金压力更大，项目开发难以为继。 3．建设单位垫资：一种是由建筑商提供部分工程材料，即“甲供材”；一种是延期支付工程款。据建设部统计，房地产开发拖欠建设工程款约占年度房地产开发资金总量的10%，它解决的资金有限，而且也只是缓解，不能解决根本问题。121号文件对建筑施工企业流动资金贷款用途作了严格限制，严禁建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。2004年起国家大力清欠农民工工资，继而引发大力清欠工程款，使得开发商业利用建设单位垫资筹集到的资金会更有限。

广深高速资产证券化案例

一、离岸资产证券化项目融资案例――广深珠高速公路证券化融资（一）广深珠高速公路证券化项目融资简介广深珠（广州－深圳－珠海）高速公路的建设是和合控股有限公司与广东省交通厅合作的产物。为筹集广州一深圳－珠海高速公路的建设资金，项目的发展商香港和合控股有限公司通过注册于开曼群岛的三角洲公路有限公司在英属维尔京群岛设立广深高速公路控股有限公司，并以特许经营的公路收费权作支持，由其在国际资本市场发行 6 亿美元的债券，募集资金用于广州－深圳－珠海高速公路东段工程的建设。和合公司持有广深珠高速公路 50% 的股权，并最终持有广深珠高速公路东段 30 年的特许经营权直至 2027 年。在特许经营权结束时，所有资产无条件地移交给广东省政府。从性质上看，广州－深圳－珠海高速公路的资产证券化项目融资属于离岸（跨国）资产证券化（Cross-border Securitization）融资模式。离岸资产证券化是指跨境的资产证券化运行模式，一般认为，国内融资方通过在国外的SPV在国际市场上以资产证券化的方式向国外投资者融资的方式即为离岸资产证券化。有学者指出，“基础设施收费模式”+“离岸模式”可以作为中国开展资产证券化的突破模式之一。（二）离岸资产证券化项目融资的优势分析 1.从证券化产品角度看，离岸资产证券化项目融资具有以下优势：（1）基础设施收费的证券化符合资产证券化项目融资产品的要求，项目未来的现金流比较稳定可靠、容易计算，满足以未来可预见到的现金流为支撑发行证券的要求以及“资产重组”原理。（2）在这个交易机构中，原始权益人将项目的收益权转让给境外的 SPV ，实现了证券化的关键一步――破产隔离。（3）以债券分层的方式实现内部信用增级，通过担保的方法实现外部信用增级。信用增级技术降低了国际资本市场的筹资成本。 2.与其它类型的项目融资方式相比，离岸资产证券化融资具有较强的优势：（1）它可以有效地克服借用国外贷款和吸收国外直接投资等传统引进外资所带来的外债压力与产业安全问题。（2）由于有信用增级的措施，当在资本市场大规模筹集增加时，成本可以降低。（3）离岸资产证券化融资对已建成的和在建项目均适用，不受项目的局限，在离岸资产证券化融资的这个过程中主权国政府始终保有项目的所有权。 3.从交易机构的地域分布看，离岸资产证券化项目融资也具有其固有优势：（1）离岸资产证券化融资可以满足支撑债券发行国的法律要求，规避我国有关制度方面的不确定性，保证资产证券化项目融资的顺利完成。（2）在境外发行证券时面对的市场容量大，机构投资者相对较多。 4.从融资角度看：（1）离岸资产证券化融资与其他形式的项目融资想比具有很大的优势，它可以有效地克服借用国外贷款和吸收国外直接投资等传统引进外资所带来的外债压力与产业安全问题；（2）由于有信用增级的措施，当在资本市场大规模筹集资金时，融资成本可以降低。 5.其他。离岸资产证券化融资对已建成基础设施项目和在建项目均可适用，不受项目

资产证券化项目可行性实施报告

资产证券化项目一、国资产证券化法规解析（一）我国资产证券化市场的法规建设 2005年4月20日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布了《信贷资产证券化试点管理办法》。对信贷资产证券化的发起机构、受托机构、特殊目的载体、贷款服务机构、资金保管机构、发行与交易、信息披露、证券持有人的权利和义务进行了具体规定。是我国首个针对资产证券化而制定的管理办法。以下是2005年4月20日以来陆续推出的资产证券化主要相关法规：

《银行间债券市场非金融企业资产支持票据指引》（二）国资产证券化形式国的资产证券化有信贷资产证券化、企业资产证券化和资产支持票据3种模

式，其中，信贷资产证券化虽然仍处试点阶段，但发行量最大，发展得也最为成熟。而资产支持票据（ABN）由于资产并不出表，也不与原始权益人隔离，更加类似于由特定资产收益权增信的中票，所以严格来说不属于资产证券化。以下是3种资产证券化形式的特点及其差异：（三）信贷资产证券化 1、信贷资产证券化市场概览自2012年信贷资产证券化重启以来，信贷资产证券化逐渐向常态化发展。目前CLO产品“银监会备案+央行注册”的发行模式基本确立。2012 年至今银监会主管的ABS总共发行了95单，发行总额达到3538亿元，其中，2014 资产证券化产品发展迅速，当年发行了67单，发行额2809亿元。按照基础资产分类来看，证券化产品主要是以CLO（信贷资产支持证券）发行为主，汽车金融公司发行的汽车贷款资产证券化产品数量也比较大。从发行主体方面来看，政策性银行

发行的证券化产品发行总额最大，共计1181亿元，城商行发行的证券化产品数量最多，共发行18只产品。图1：历年银监会主管ABS发行量 2、信贷资产证券化的发行和审批根据银监办1092号文，信贷资产证券化业务由审批制改为业务备案制，不再进行逐笔审批。没有进行过资产证券化业务的银行业金融机构，需向银监会递交相关资格申请，通过资格审核后才能进行证券化产品报备；而已发行过信贷资产证券化产品的银行业金融机构在2014年11月20日之后可走备案制流程。备案申请由银监会创新部受理，并转送各机构监管部备案。金融机构在完成备案后即可发行产品，且需要在3个月完成发行，否则重新备案。在备案过程中，各机构监管部对发起机构合规性进行考察，不再打开“资产包”对基础资产等发行方案进行审查。（1）银行业金融机构发起人资格条件第一，最近3 年没有重大违法违规行为；第二，最近3 年没有从事信贷资产证券化业务的不良记录；第三，良好的信誉、业绩、公司治理、目标定位和战略规划、对受托机构的选任标准和程序、专业人员和硬件设施等。（2）信托公司在全国银行间债券市场发行资产支持证券，应当按照《信贷资产证券化试点管理办法》中附件向中国人民银行提交申请文件。中国人民银行应当自收到资产支持证券发行全部文件之日起5个工作日决定是否受理申请。中国人民银行决定不受理的，应书面通知申请人不受理原因；决定受理的，应当自受理之日起20个工作日作出核准或不核准的书面决定。

科技园区资产证券化项目建议书

谨呈：SM控股有限公司 SM控股有限公司科技园区资产证券化项目建议书二〇一八年十二月

SM控股有限公司科技园区资产证券化项目建议书 SM控股有限公司领导：经过前期接触，N证券股份有限公司（下称“我司”）获悉贵司有意通过持有的8处科技园区为基础资产通过资本市场融资。结合市场上现有的融资方案，现向贵司汇报初步方案如下：一、具体发行方案论述参考市场上常见产品类型，本次发行具体有两种方案可供选择。方案一：抵押型CMBS 即：原始权益人（S控股或者其他公司）将名下8处科技园物业资产作为基础资产，做一单商业房地产抵押贷款支持证券（以下简称“抵押型CMBS”）；该方案特点为融资规模一般为评估值的40-50%，且要求差额补足人具有较好的评级和差额补足能力。（详细操作参见方案建议）方案二：出表型CMBS 即: 计划管理人设立并管理资产支持专项计划，投资者将认购资金以资产支持专项计划的方式委托管理人管理，投资者取得资产支持证券，成为资产支持证券持有人。资产支持证券的基础资产为原始权益人（S控股或者其他公司）名下8处科技园的股权及收益权。该方

案有如下特点： 1、目标资产股权转移，实现资产真实出表本专项计划通过将科技园项目公司100%的股权转让给计划管理人，能够实现专项计划目标资产与原始权益人其他资产的隔离，从而实现目标资产的真实出表。 2、S控股继续保持对目标资产的优先收购权若由S控股对优先B类设置优先购买权并支付权利维持费，在补足优先B类的利息支出现金流提升优先B类的评级等级的同时，可确保S控股对目标资产的优先收购权。 3、由专项计划直接收购项目公司股权的成本优势由专项计划直接收购8个科技园公司100%股权的方式一方面可为融资人节省信托通道费及私募基金管理费，实现对融资成本的最小化； 4、扩大融资规模按照行业惯例，出表型资产支持专项计划的融资额度可以做到对应资产评估值的65-80%。 5、需要原始权益人具有较强的税务筹划能力出表型CMBS由于在交易结构设计中将项目公司股权作为基础资产，因此需要进行股权转让，对于原始权益人产生了股权转让过程中的企业所得税等税费，同时在未来行权回购的时候再次发生股权转让行为，该等税费需要和税务主管部门进行沟通进行合理的税务筹划。

ABS专题房地产资产证券化全解析

【ABS专题】房地产资产证券化全解析超过万亿的巨大市场前景，房地产资产证券化作为化解房地产库存的一个重要途径而被中央文件所提及，让众多资本机构觊觎这个万亿海洋。房地产资产证券化的底层资产主要包括两方面： 1、不动产，即我们经常提到的REITs或者是类REITs； 2、债权，债权又分为既有债权和未来债权。一、房地产投资信托（REITs） 1、什么是REITs？与我们通常讲的类REITs产品有什么区别？简单讲，REITs好比房地产的IPO，一般都是将房地产或持有房地产的项目公司股权装入特殊目的载体，以房地产租金以及房地产变现收入（包括房地产的增值收益）作为投资者本息收入的主要来源。以特殊目的载体是公司为例，投资者投资了REITs份额，相当于投资了一家只拥有房地产资产并以持有房地产为业的公司（各国对REITS持有房地产的比例要求不同，一般至少要求高于70%以上）。在这个架构下，REITs投资者可以真正分享房地产的增值收益，而并非是固定收益类产品或是融资主体通过一定期限实现融资需求后回购房地产。在国际市场上，一般都要求REITs上市，也就是说一支真正的REITs在二级市场交易非常活跃。我们常常说的类REITs产品主要是以房地产租金支撑产品的利息，但是无法覆盖产品的本金；如果REITs产品流动性非常强的话，本金偿付问题就不那么突出，就像股票一样，是可以通过二级市场交易来提供流动性支撑。另一方面，持有REITs份额，就相当于持实质上有了房地产，如果房地产涨幅巨大，那么在短短的几年时间内投资者获得的收益可能就实现本金回收了；反之，一个真正的REITs，本金偿还也需要靠房地产自身的处置实现。 2、关于REITs的结构标准REITs所采取的结构包括公司、信托以及合伙等。其中，信托方式对我国比较具有借鉴意义。比如新加坡、我国台湾地区以及香港地区，都采用了信托结构。下面是香港REITs的典型框架图：

PPP系列之十：PPP项目资产证券化的基础资产

LUC联合资本观察专栏——PPP系列之十 PPP项目资产证券化的基础资产导读：基础资产的选择关系到证券化产品的风险、收益及变现能力，进而影响到产品的发行，因此在资产证券化过程中谨慎选择基础资产显得尤为重要。目前，我国正在开展的资产证券化业务主要有两类：一是由证监会主管的企业资产证券化；二是由银监会主管的信贷资产证券化，两种类型都需要特殊目的载体（special purpose vehicle，SPV）作为管理人实现破产隔离。信贷资产证券化的基础资产为信贷资产与金融租赁资产，由商业银行作为原始权益人发起，而PPP模式下的原始权益人为项目公司而非商业银行机构，其资产证券化的模式一般是企业资产证券化。下面主要对企业资产证券化的基础资产进行分析。根据《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》（以下简称《管理规定》）第三条，基础资产是指符合法律法规规定，权属明确，可以产生独立、可预测的现金流且可特定化的财产权利或者财产。基础资产可以是单项财产权利或者财产，也可以是多项财产权利或者财产构成的资产组合，其交易基础应当真实，交易对价应当公允，现金流应当持续、稳定，包含的类别为企业应收款、租赁债权、信贷资产、信托受益权等财产权利，基础设施、商业物业等不动产财产或不动产收益权，以及中国证监会认可的其他财产或财产权利。但并非所有符合上述规定的财产权利或财产均可作为基础资产，该《管理规定》第三十七条规定：“中国基金业协会根据基础资产风险状况对可证券化的基础资产范围实施负面清单管理，并可以根据市场变化情况和实践情况，适时调整负面清单。” 中国基金业协会于去年年底发布《资产证券化基础资产负面清单》（以下简称《负面清单》），其规定的负面清单如下： “一、以地方政府为直接或间接债务人的基础资产。但地方政府按照事先公开的收益约定规则，在政府与社会资本合作模式（PPP）下应当支付或承担的财政补贴除外。二、以地方融资平台公司为债务人的基础资产。本条所指的地方融资平台公司是指根据国务院相关文件规定，由地方政府及其部门和机构等通过财政拨款或注入土地、股权等资产设立，承担政府投资项目融资功能，并拥有独立法人资格的经济实体。

中国资产证券化的发展现状及政策性建议

龙源期刊网 https://www.360docs.net/doc/c611391018.html, 中国资产证券化的发展现状及政策性建议作者：陈子夏来源：《中国管理信息化》2017年第08期 [摘要]近年来，我国资产证券化市场呈现出扩容快速、运行稳健、不断创新的良好发展趋势。基于此，本文分析了我国资产证券化发展的现状，并提出了一些资产证券化发展的政策性建议，以期为我国资产证券化发展提供理论参考。 [关键词]资产证券化；现状；政策性建议 doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2017.08.074 [中图分类号]F832.51 [文献标识码]A [文章编号]1673-0194（2017）08-0-02 1 资产证券化的概念 “资产证券化”是1977年由美国投资银行家刘易斯·瑞尼尔首次提出的，过去的几十年国内外多名学者和权威机构，不断力求提出一个全面的、准确的资产证券化概念。美国“证券化之父”耶鲁大学法博齐教授提出，“证券化应当被广泛的定义为一个过程，通过该过程，我们可将具有共同特征的贷款、消费者分期付款合同、租约、应收账款和其他不流动的资产包装成可以市场化的、具有投资特征的带息证券”。美国学者格顿钠1991年提出，资产证券化应包含现金资产证券化、实体资产证券化、信贷资产证券化和证券资产证券化4个部分。2002年，我国学者何小峰等人提出广义证券化的概念，并赞同格顿钠的观点。此外，美国证券交易委员会也对资产证券化的定义作出了相关的界定。 2004年，我国学者姜建清综合国内外学者的观点，提出了“资产证券化是指将流动性较差的贷款或其他债权性资产，通过特殊目的载体进行组合、打包，使其可以在能预期的将来形成相对稳定的现金流，而且在这个基础上通过信用增级提高信用质量或评级，最终将这种形式的资产预期现金流收益权转化为能够在金融市场上进行交易的债券的技术和过程”。至此，人们对资产证券化有了比较全面的了解。 2 我国资产证券化的发展现状根据中央2016年资产证券化发展报告，我国资产证券化市场呈现出扩容快速、运行稳健、不断创新的良好发展趋势。信贷资产支持证券发行常态化，企业资产支持专项计划增长迅猛，基础资产类型不断充实，各类“首单”产品积极涌现，不良资产证券化、绿色资产证券化、境外发行等领域实现重要突破。

资产证券化案例分析

资产证券化案例分析以欢乐谷主题公园入园凭证专项资产管理计划为例、专项资产管理计划产品基本结构

、专项资产管理计划交易主要参与方（一）原始权益人：华侨城 A 、上海华侨城、北京华侨城（二）计划管理人/推广机构：中信证券（三）担保人：华侨城集团（四）托管人/专项计划账户开户行：中信银行（五）监管银行/收款账户开户行：中信银行深圳分行、上海分行和交通银行北京分行三、交易结构（一）现金流走向分析 1、华侨城作为原始权益人，委托中信证券设立专项资产管理计划募集资金。 2、中信证券向投资者发行专项资产管理计划项下的受益凭证，将专项计划募集资金划至华侨城。中（ S 证券设立并 F 社老上诵协这步? 兀呼E'「蜡粮雄人补￡） I g 恳础賢产 ■/加靖人I::二址制喘-协:莒九保＜扛砒贵产观事朮r 1机盟管讲（知有不足*由嫌| .扎" 蜡粮雄人补足）閒承错飞盘丸■证料全你*: 中:正企冷:圳

3、华侨城将相关基础资产产生的现金流归集至专项计划账户, 并通过中证登深圳分公司向投资者支付受益凭证本金及收益。（二）现金流划转安排资金流向 1、华侨城将游客购买入园凭证的款项汇入专项计划的收款账户（中信银行深圳分行、上海分行和交通银行北京分行）。 2、收款账户中基础资产产生的对应款项按规定汇入专项计划账户，如基础资产产生的收益低于约定的最低收益时，原始权益人将支付差额资金至专项计划账户；如原始权益人未按约定履行差额支付义务时，担保人华侨城集团将提供担保资金至专项计划账户。 3、专项计划管理人将专项计划账户中的资金进行分配，并通过中证登向投资者兑付该专项计划项下受益凭证的本息。指令流向辛项计燮;躺户知原站机建人未转约定粳 A 分配资金 R-1 ' 兑付设金 R+1 1 _ 基额茫诃I 如龜欢乐答主遞仝园的鬆础賢产幣進沟饷氐于妁走妁最低梢疇均恂嗣或]-.斡卷匙量健论阳柔假缆轡纹时J 购买人：冃； i訥售居踊许产对- 应I的人园吨证隸项凭证狀瑚止常情况下

当前资产证券化流动性差的原因及相关建议

当前资产证券化流动性差的原因及相关建议近年国内经济结构性失衡，内外扰动对经济的下行压力影响较大，尤其在目前供给侧改革与央行重调MPA的背景下，配合国务院将实体经济去杠杆、配合央行将金融市场去杠杆既是改革之实，也是政策之时。 2016年10月国务院下发并实施《国务院关于积极稳妥降低企业杠杆率的意见》提出“盘活企业存量资产、优化企业债务结构、积极稳妥降低企业杠杆率是供给侧结构性改革的重要任务。”在新的MPA考核收紧表外理财、严控资管通道、穿透底层资产的环境下，资产证券化作为以资产信用为基础的结构化融资工具，既打通了社会资本进入实体经济的重要渠道，又提升了资源配置效率，通过“优化存量，补给增量”给实体经济注血，缓解企业融资困难。资产证券化的目标原本是将缺乏流动性的资产转换成流动性和标准化的可以在市场上交易的证券，与传统基础资产相比，溢价的流动性是资产证券化的亮点。目前资产证券化的产品规模虽然日益增长，但交易活跃度明显低迷，远低于其他类债券。 2016年资产证券化市场情况从数据上来看，2016年，全国共发行资产证券化产品8420.51亿元，同比增长37.32%；市场存量为11977.68亿元，同比增长52.66%。其中，信贷ABS发行3868.73亿元，同比下降4.63%；企业ABS发行4385.21亿元，同比增长114.90%；资产支持票据（以下简称“ABN”）发行166.57亿元，同比增长375.91%，占发行总量的1.98%；从全年情况看，资产证券化市场延续快速增长态势。值得注意的是，2016年以前，信贷ABS发行规模一直占据较大比重；2016年企业ABS发行规模大幅跃升，较2015年翻番，取代信贷ABS成为发行量最大的品种。

建行资产证券化_案例分析

摘要：资产证券化是20世纪最重要的金融创新工具之一，它的诞生对商业银行完善自身资本充足率、改善资产质量、增强流动性有着重大的意义，同时也为商业银行提供了一种新的融资方式。 21世纪初，我国金融领域展开了全面的金融体制改革，这也是一次我国商业银行走向市场化、企业化经营的真正意义上的改革。新巴塞尔资本协议为商业银行的资本充足率提出了更加严格的要求，而且我国商业银行长期以来一直面临着大量流动性差的信贷资产问题。因此，各商业银行纷纷寻找更加有效的金融工具来完善自身的经营能力、改善资本质量。于是，资产证券化作为一种创新型的金融工具在九十年代被引入我国，并逐渐在国内一些领域得到应用。 2005年，随着国家对信贷资产证券化相关法规的颁布，这种金融工具纷纷被各家商业银行青睐，并进行尝试。2005年12月15日，中国建设银行和国家开发银行同时推出了信贷资产支持证券，这是我国首批政策法规下的资产支持证券。作为2005年最重要的金融创新之一，这两只资产证券化产品的启动，标志着我国资产证券化已经进入了实施阶段。关键词：资产证券化商业银行信贷资产一．背景及研究的意义资产证券化是1970年以来全球金融领域最重要的创新之一，由于其具有破产隔离、信用提升以及设计灵活等优点，因此相关产品得到了快速发展，目前已经成为发达国家商业银行解决长期贷款风险高、流动性差等问题的主要手段。从上个世纪60年代末开始，以利率自由化程度扩张、布雷顿森林体系下的固定汇率制度宣告结束、两次石油危机导致的石油价格飞涨、《巴赛尔资本协议》的实施等为代表的新金融秩序的浪潮给银行业带来了巨大的冲击，为了控制利率、汇率导致的价格风险以及信贷自身流动性风险、保持商业银行稳健经营，银行不得不开始寻求更为有效的金融工具。于是，新的风险管理工具在金融业务自由化和金融管制放松的环境下开始萌生。1968年美国国民抵押协会为了摆脱储蓄存款大量提取所造成的流动性困境，将经过联邦住房管理局保险的面向中低收入居民的贷款作为基础资产首次公开发行“过手债券”，这种“过手债券”成为了资产证券化产品的雏形，它的推出改变了银行传统的“资金出借者”的角色，使银行同时具有了“资产出售者”的职能。在80年代，资产证券化的产品、内涵和方式发生了巨大的变化，最初的“过手证券”演变成为当今的“住房抵押贷款支持证券”，美国每年住房抵押贷款的60%以上靠发行MBS来提供。目前，用于证券化的资产覆盖租金、版权专利费、汽车贷款应收款、信用卡贷款应收款、消费分期付款等多种领域，其规模已经成为仅次于联邦债券市场的第二大市场。世界各国也纷纷效仿美国，渐进推行各种适合本土环境的资产证券化产品，当前已经成为国际资本市场最具潮流性的金融创新产品。我国的资产证券化进程相对于发达国家起步较晚，于上个世纪90年代初开始初步探索。从80年代末到90年代初，随着国家信贷计划体系的建立、金融体制改革的开展，我国各家国有银行正式从由过去的专业银行模式向从事提供信贷服务的商业银行模式进行转变。出于自身经营和配合国家信贷政策的需要，商业银行产生了大量的长期贷款，严重牵制了商业银行的经营发展。国家经济环境的转变滋养了资产证券化产品的萌芽。然而，我国的资产证券化产品并没有在银行贷款中孵化，而是脱壳于同样有着长期、巨额融资需求的房地产企业和基础设施建设企业。1992年的海南三亚首先尝试房地产证券化运作，1996年的广深珠高速公路等基础设施进行资产证券化试验，1997年的中国远洋运输公司（COSCO）北美航运应收款支撑票据证券推出，2000年的中国国际海运集装箱集团8000万美元应收账款证券化发行成为了我国资产证券化领域的先导者。本世纪初，我国的资本市场建设己经基本完善，我国商业银行的资本构成也由过去单一国家财政出资的方式向股份制模式进行了转变，商业银行本身经营模式也由政策性经营转变为企业化经营，公司治理结构逐渐形成，大量

10大国内外资产证券化项目产品要素(详细数据)

10大国内外资产证券化项目产品要素 1、国内首单设计循环购买结构的ABS项目阿里小贷专项资产管理计划项目简介： 2013年7月29日，阿里小贷1号资产证券化产品成功发行，标志着小贷公司资产证券化项目正式开闸。本期专项计划共募集资金5亿元。其中，优先级资产支持证券3.75亿元，次优级资产支持证券0.75亿元，次级资产支持证券0.5亿元。产品要素：阿里巴巴1号专项资产管理计划产品要素发行总额（亿元） 5.00 首个支付日2014-09-29 法定到期日2016-10-28 证券分档优先级次优级次级档本金规模（亿元） 3.750.750.5 本金规模占比75%15%10% 评级（新世纪）AAA NR NR 预期到期日2014-10-28 期限（年） 1.25 1.25 1.25 利率类型固定利率固定利率无发行利率 6.2% 11% 无预期收益率 2、全球首个人民币计价标准化REITs项目汇贤产业信托项目简介： 2011年4月29日，汇贤产业信托在港交所上市。本产品融资规模为人民币105亿元，其中20%在香港公开发售，80%在国际发售。汇贤产业信托是长江实业分拆的房地产信托投资基金，汇贤房托管理有限公司为汇贤产业信托的管理人。汇贤产业信托持有的主要资产为北京东方广场等商业物业，汇贤产业信托是中国境外首支以人民币计价的股票，也是全球首支以人民币计价的房地产信托投资基金。产品要素：汇贤产业信托发行概览

上市日期2011年4月29日计价货币人民币融资规模人民币105亿元（16亿美元）上市日期2011-04-29 发行基金单位总数20亿（占汇贤产业信托基金单位总数的40%）超额配售权至多为发行基金单位总数的15% 发行价格人民币5.24元发行结构20%香港公开发售，80% 3、国内首单私募REITs项目中信启航专项资产管理计划项目简介：中信启航专项资产管理计划成立于 2014 年 4 月 25 日，总规模为52.10 亿元，投资标的为北京中信证券大厦及深圳中信证券大厦。该基金由中信金石基金管理有限公司管理，退出时，该基金计划将所持物业出售给由中信金石发起的交易所上市 REITs 或第三方。中信启航针对不同偏好的投资人采用结构性设计，产品分为优先级和次级两类。优先级主要针对类固定收益投资人，收益主要来自物业日常的租金收益，产品退出时分享增值收益的 10%，优先级评级为 AAA；次级部分主要针对权益类投资人，退出时分享增值收益的 90%。产品要素：中信启航专项资产管理计划产品要素发行总额（亿元）52.10 起息日2014-4-25 首个支付日2014-12-31 证券分档优先级次级金额（亿元）36.5015.60 占比70.06%29.94%

房地产资产证券化的定义及主要形式

试论当今中国房地产资产证券化进行融资内容提要：房地产资产证券化主要有四种形式，即表外处理、表内处理、抵押贷款证券化、房地产融资租赁资产证券化。目前国内大多使用的是表内处理方式。我国房地产资产证券化刚刚起步，有很多问题需要解决，但实行资产证券化这种融资方式是不可阻挡的趋势。关键词：资产证券化金融机构日前，由于国家加大对房地产的宏观调控，房地产投资商的资金来源大量紧缩，引起房地产界轩然大波。各相关人士纷纷发表观点，探讨房地产融资新渠道。在各种渠道当中，一个在国外已经成熟的方法受到人们的密切关注，那就是房地产的资产证券化。一、房地产资产证券化的定义及主要形式房地产资产证券化，是指从事房地产的企业以及其他金融机构将其所拥有的资产转换成股票、股份或债券，发行到证券市场上进行自由交易，使房地产资本的运转社会化。房地产资产证券化最早是在60年代的美国兴起于住房抵押证券，并在80年代广泛扩大到其他行业。和其他行业的资产证券化相同，房地产资产证券化是将企业不流通的存量资产或可预见的未来收益构造和转变成为可流通的金融产品的过程。房地产证券化的发展需依托完备而发达的社会资本市场，将房地产资产社会化。在金融界，房地产资产证券化的形式有很多种，归纳起来目前业内主要有以下四类： 1、表外处理——以销售实现的证券化房地产公司将自有资产出售给SPV（专业操作资产证券化的中介机构）。该资产经出售后与原公司（发起人）的债务隔离。SPV通过中介使该资产信用提高（资产收益保证担保、保险、发起人连带偿付责任等）。由投资银行进行证券化设计，向投资人发行ABS（信贷资产证券化）收回现金用于向发起人购买资产。 2、表内处理——以资产担保而融资的证券化房地产公司将自己名下的资产收益出售给SPV，向投资人发行ABS融资。由于该资产没有实现销售，房地产公司是以该资产为证券偿付的抵押担保，该资产还在发起人的资产负债表上。 3、抵押贷款证券化由贷款银行将抵押贷款本息收益组合，出售给SPV，并通过投资银行发行资产支持证券的过程。它使银行的长期贷款变成可流通的证券加速了银行资金周转，降低