关于地价测算工作的通知(8号文)
深圳市国土资源和房产管理局文件
深国房【2004】8号
关于地价测算工作的通知
各分局、各处室、局直属各有关单位：
我市2004年度公告基准地价标准已以《深圳市规划与国土资源局关于发布深圳市2004年度公告基准地价的通告》（深规土【2003】627号）发布，并以市政府公报形式通告执行。为规范我局地价测算工作，现就有关事宜通知如下：
一、具体宗地地价（含补地价项目）测算原则见附件《关于地价测算的说明》。
二、原特区、宝安及龙岗区执行的地价测算原则与本通知不一致的，以本通知规定为准。
三、本通知下发之日前已测算地价并签订了土地使用权出让合同的，其相应的地价方案不再调整。
特此通知。
附件：关于地价测算的说明
深圳市国土资源和房产管理局
二O O四年六月九日
附件：
关于地价测算的说明
一、具体宗地地价（含补地价项目）按以下原则测算：
1、按公告基准地价经修正系数修正并结合土地开发程度确定。
2、按建筑面积计算，容积率小于1的（含种养用地）按容积率为1的建筑面积计算。
3、含有两种或两种以上用途时，分别按不同用途的建筑面积计算后合计。
二、修正系数包括用地类型（见表1）、年期（见表2）、容积率等（见表3、4）。宗地的使用年限确定后，各类用途房地产的年限与对应法定最高使用年限不同时，需分别对这些房地产的地价进行年期修正。
三、土地开发程度修正的原则：毛地（指由用地单位自行征地拆迁和自行平整的土地）出让时按土地面积100元/平方米核减土地开发金；用地单位支付征地拆迁补偿费用的，按土地面积60元/平方米核减土地开发金；用地单位自行平整土地的，按土地面积40元/平方米核减土地开发金。
四、宗地出让的地价分为土地使用权出让金、土地开发金及市政配套设施金三部分。土地使用权出让金占地价的15%，土地开发金和市政配套设施金占地价的85%（其中土地开发金为土地面积100元/平方米）。
对于自行支付征地款和自行平整的项目用地，其地价不包含土地开发金。
五、已建成的合法的行政划拨性质房地产，经核准进入市场的，应按规定补交地价。
行政划拨性质房地产经批准改变用途的，按现行地价标准计收地价并办理相关手续。
六、协议出让的非商品性质房地产，经批准进入市场或改变用途的按现行地价标准计算地价，原缴交的地价可抵作地价款。
已与宝安县（或宝安区于1993年）签订土地使用权出让合同（已付清合同地价款），但未缴交市政配套费的用地，经批准完善用地手续的，在年期、用途、性质不变的情况下，其配套费按现行地价标准的50%补交；其中，原按协议地价标准缴交了出让金、开发金的工业用地，转为商品性质。
对特区外原协议地价标准或基准地价标准缴交了全地价（即出让金、开发费、市政费）且未作优惠减免的工业厂房及生产配套设施，视为已缴交了相应的市场地价。
七、商品性质房地产改变用途的，按改用途前后的现行地价差额计收地价。
八、城市更新项目的地价确定原则：
1、1992年市政府按一定程序划定的旧城旧村改造范围内的用地，以及原农村征用时留用的工商发展用地，按市政府《关于加强土地市场化管理进一步搞活和规范房地产市场的决定》（深府【2001】94号文）的规定计收地价，拆迁补偿费由改造单位自行负责；今后市政府根据需要批准确定的改造范围（如城中村等）内的用地，按市政府相关规定计收地价。
2、原行政划拨用地改造经批准采取协议方式出让的，在建筑物及附着物符合规定条件的情况下，改造单位可申请在地价中抵扣拆迁补偿费。
被拆迁的非商品性质房地产的拆迁安补偿费采用市场评估，即相应商品房的评估市场价值减去相应土地部分的评估市场价值。对于房改房项目，其减去的相应土地部分价值按市政府规定的补地价标准计算。
3、已签订土地使用权出让合同的用地，经批准改造的，按批准的改变条件（如增加建筑面积、改变功能或延长年期等）计收地价，原土地使用权出让合同约定的建筑面积和功能不再计收地价，拆迁补偿费不再抵扣。
九、经批准自行推山、填海造地等开发土地的，以及其他公告基准地价未涵盖的用地类型、国土部门划定的特殊海滨用地以及其他特殊用地项目，由市国土管理部门委托专业土地评估机构评估，市国土管理部门按程序审定后确定其公告基准地价或具体地价。
十、享受地价优惠政策的用地，不再扣减土地开发成本；对于符合多项地价优惠政策的用地，用地单位只能选择享受其中一项优惠政策。
十一、高新技术项目用地，其政府土地收益部分均按毛地出让市场地价的25%计收。其中，属于非自行支付征地款和非自行平整的，其土地开发成本由用地单位向有关土地开发单位支付；由国土部门征用和平整的，用地单位还应按土地开发金的标准（即100元/平方米土地面积）支付。
十二、现代物流园区内的项目用地按规划用途的现行地价标准计收地价，如规划未明确土地用途或直接明确为物流项目用地的，按商业、仓储各占一定比例计收地价。
十三、地价缴款通知单有效期为2个月，有效期内未缴纳地价款的，原缴款通知单无效。
表1、用地类型修正系数表
表2、分用途土地年期修正系数
[说明]本表解决不同年限的地价计算问题，此表中的修正系数视土地市场及经济状况定期调整。
表3、工业用地容积率修正系数表
表4、住宅容积率修正系数表
征地区片综合地价测算研究论文
征地区片综合地价测算研究 摘要：本文采用土地年产值倍数测算法、征地案例比较法、社会保障价格法测算广州市某区征地区片综合地价，综合三种方法的测算结果，最终确定为443万元/公顷。与此同时，建立征地区片综合地价体系，使具体地块的补偿标准都能得到具体化。最后，提出征地区片综合地价的测算方法是确定征地区片综合地价的关键，应综合考虑，制定出合理的补偿标准这一建议。 关键词：征地区片综合地价；土地年产值倍数测算法；征地案例比较法；社会保障价格法 中图分类号：f301.2文献标识码：文章编号： research on the integrated section price of land expropriation yang zhi-cai1, deng qian-ting2, jia zheng-lei1 (1. guangdong youyuan land information co.,ltd, guangzhou 510642, china;2.south china agricultural university, guangzhou 510642, china ) abstract: through applying the multiples of annual output value calculation method,marker comparison method and overlapping method,to figure out the the integrated section price of land expropriation about 4430000 yuan/ha.at the same time, establish comprehensive land value system in order to make compensation specific.finally, recommend that we should
深圳市宗地地价测算规则(试行)
各有关单位： 《深圳市宗地地价测算规则（试行）》已经市政府五届七十四次常务会议审议通过，现予印发，请遵照执行。 深圳市规划和国土资源委员会 2013年1月8日 深圳市宗地地价测算规则（试行） 第一条为合理配置土地资源，优化产业结构，促进土地节约集约利用，规范我市地价测算工作，根据有关法律、法规和规章，结合深圳实际，制定本规则。 第二条本规则适用于我市行政区域范围内，按照法律、法规和规章规定进行的宗地地价测算。 第三条本规则所称基准地价，是按照商业、办公、住宅、工业等四种用途，土地使用年限按商业40年、办公40年、住宅70年、工业30年，在设定的土地利用状况及开发条件下的土地使用权区域平均价格。 我市基准地价主要适用于招拍挂出让产业用地底价确定及经批 准办理土地有偿使用手续的行政划拨用地、历史用地、国有企业改制用地的地价测算。 第四条基于基准地价标准及其修正体系的宗地地价按照以下公式测算： 宗地地价＝∑基准地价×建筑面积×适用类型修正系数－土地 开发程度扣减项
第五条宗地地价涉及修正系数的，按照以下规则测算： （一）基准地价修正系数包括建筑类型、土地使用期限、容积率、产业发展导向、地下空间、商业楼层、临时及短期利用修正系数。具体修正数值按照本规则附表1、2、3、4、5、6、7、8执行，不涉及或不符合上述修正项的，缺省修正系数为1。 （二）涉及产业发展导向地价修正的，产业主管部门依据《深圳市产业结构调整优化和产业导向目录》出具产业分类的证明文件。宗地地价按各分项用途的基准地价标准测算，并按对应的产业发展导向修正系数修正。 （三）容积率小于1的宗地，其建筑面积按照容积率为1测算。 第六条宗地地价涉及土地开发程度扣减的，按照以下规则测算： （一）由用地单位自行平整的土地，按每平方米土地面积50元扣减。 （二）由用地单位自行支付征地拆迁补偿费用的土地，按每平方米土地面积70元扣减。 （三）由用地单位自行支付征地拆迁补偿费用且自行平整的土地，按每平方米土地面积120元扣减。 第七条同一宗地涉及多种用途的，宗地地价按照各类用途的建筑指标分别测算地价后合计。 第八条行政划拨用地上已建成的合法房地产，不改变原批准用途，经批准办理土地有偿使用手续的，按照约定的土地使用期限以
《征地区片综合地价测算指导性意见》(暂行)
附件2： 征地区片综合地价测算指导性意见（暂行） 一、概念及内涵 征地区片综合地价（以下简称征地区片价）是指在城镇行政区土地利用总体规划确定的建设用地范围内，依据地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素，划分区片并测算的征地综合补偿标准(原则上不含地上附着物和青苗的补偿费)。 征地区片价测算范围重点在土地利用总体规划确定的城市、集镇建设用地规模范围内，但各地可以根据征地需要和实际情况扩展到城市郊区或更大范围。 二、基本原则 （一）维护被征地农民合法权益原则。征地区片价要确保被征地农民原有生活水平不因征地而降低，并体现长远生计和未来发展的需要。 （二）同地同价原则。在同一区片内，不同宗地的征地补偿标准相同，且不因征地目的及土地用途不同而有差异。 （三）协调平衡原则。征地区片价不得低于当地原征地补偿标准，省级行政区域内各市县的征地区片价应相互衔接。 （四）公开听证原则。根据《国土资源听证规定》，征地区片价要依法组织听证，广泛听取有关部门、农村集体经济组织、农民及社会各方面的意见和建议。
三、基本要求 （一）征地区片价作为征地补偿实施过程中的执行标准，一般情况下不设定宗地补偿费修正体系；确需设定修正体系的，要严格限定修正因素并控制修改因素，修正体系应一并公布。 （二）一个市（县）的征地区片价原则上控制在4—6个级别。 （三）征地区片价应设定对应的基准时点，一般3－5年更新一次。 四、工作步骤 1、确定测算范围； 2、划定区片； 3、测算区片综合地价； 4、对区片综合地价进行验证和调整； 5、测算结果听证和修改； 6、确定征地区片价； 7、整理与编制成果。 五、区片的划定 (一)有农用地定级成果市（县）的区片划定 已经根据《农用地定级规程》完成农用地定级工作的市（县），在农用地级别的基础上，按照《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》(国土资发［2004］238号)的精神，考虑人均耕地数量、土地区位、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素，对农用地级别进行修正和调整，划分区片。 (二)没有农用地定级成果市（县）的区片划定
征地区片综合地价测算方法与验证标准研究
摘要：研究目的：通过阐述征地区片综合地价的产生背景，分析征地区片综合地价测算方法和验证标准中存在的若干问 题，并提出政策意见和建议。研究方法：文献资料法和比较分析法。研究结果：（１）测算方法中，土地年产值法仍带有计划 经济的影子；市场比较法所依据的比较案例缺乏市场基础；叠加法只包含了土地对于农民效用的５８．３４％［１］，所以仍然对 农民权益造成侵害；剩余法较能体现农民的土地发展权权益。（２）以不低于农民现有生活水平和足以支付农民社会保障 费用作为征地区片综合地价的验证条件有欠公平并缺乏可操作性。研究结论：（１）目前，应以剩余法为主测算征地区片综 合地价，市场比较法是发展趋势。（２）以被征地农民的实际社会安置成本作为征地补偿水平合理与否的验证标准。（３）以 征地为契机建立失地农民社会保障体系，合理确定被征地农民的社会保障项目和保障水平。 关键词：征地补偿；区片综合地价；测算方法；验证标准 中图分类号：Ｆ３０１．３文献标识码：Ａ文章编号：１００１－８１５８（２００７）０１－００３１－０５ 中国土地科学ＣｈｉｎａＬａｎｄＳｃｉｅｎｃｅＶｏｌ．２１Ｎｏ．１Ｆｅｂ．，２００７ 第２１卷第１期２００７年２月收稿日期：２００６－０６－２１ 修稿日期：２００６－１１－２８作者简介：李彦芳（１９７２－），女，河北石家庄人，博士研究生。主要研究方向为土地经济与管理。Ｅ－ｍａｉｌ：ｋｈｙｂｉｔ＠ｔｏｍ．ｃｏｍ ＳｔｕｄｙｏｎＣａｌｃｕｌａｔｉｏｎＭｅｔｈｏｄｓａｎｄＶａｌｉｄａｔｉｏｎＣｒｉｔｅｒｉａ ｏｆＩｎｔｅｇｒａｔｅｄＬａｎｄＳｅｃｔｉｏｎＰｒｉｃｅ ＬＩＹａｎ－ｆａｎｇ （ＣｏｌｌｅｇｅｏｆＭａｎａｇｅｍｅｎｔ，ＢｅｉｊｉｎｇＮｏｒｍａｌＵｎｉｖｅｒｓｉｔｙ，Ｂｅｉｊｉｎｇ１００８７５，Ｃｈｉｎａ） Ａｂｓｔｒａｃｔ：Ｔｈｅｐｕｒｐｏｓｅｏｆｔｈｉｓｓｔｕｄｙｉｓｔｏｐｕｔｆｏｒｗａｒｄｃｏｕｎｔｅｒｍｅａｓｕｒｅｓａｇａｉｎｓｔｐｒｏｂｌｅｍｓｉｎｃａｌｃｕｌａｔｉｏｎａｎｄｖａｌｉｄａｔｉｏｎｃｒｉｔｅｒｉａｏｆｉｎｔｅｇｒａｔｅｄｌａｎｄｓｅｃｔｉｏｎｐｒｉｃｅｔｈｒｏｕｇｈｂａｃｋｇｒｏｕｎｄａｎａｌｙｓｉｓ．Ｍｅｔｈｏｄｓｏｆｄｏｃｕｍｅｎｔａｔｉｏｎａｎｄｃｏｍｐａｒａｔｉｖｅａｎａｌｙｓｉｓｗｅｒｅａｐｐｌｉｅｄ．ＴｈｅｒｅｓｕｌｔｓｄｅｍｏｎｓｔｒａｔｅｔｈｅＬａｎｄＹｉｅｌｄＭｅｔｈｏｄｉｎｃｌｕｄｅｓｆａｃｔｏｒｓｏｆｐｌａｎｅｃｏｎｏｍｙａｎｄｃａｓｅｓｔｕｄｉｅｓｉｎＭａｒｋｅｔＣｏｍｐａｒｉｓｏｎＭｅｔｈｏｄａｒｅｌａｃｋｏｆｍａｒｋｅｔｂａｓｉｓ．ＴｈｅＯｖｅｒｌａｙＭｅｔｈｏｄｏｎｌｙｃｏｖｅｒｓ５８．２４％ｏｆｆａｒｍｅｒｓ＇ｌａｎｄｂｅｎｅｆｉｔｔｈｕｓｈａｒｍｓｔｈｅｉｒｉｎｔｅｒｅｓｔｓ．ＲｅｓｉｄｕａｌＭｅｔｈｏｄｃａｎｓｈｏｗｆａｒｍｅｒｓ＇ｒｉｇｈｔｓａｎｄｉｎｔｅｒｅｓｔｓｍｏｓｔ．Ｔｈｅｖａｌｉｄａｔｉｏｎｃｒｉｔｅｒｉａａｒｅｉｎａｐｐｒｏｐｒｉａｔｅｉｆｔｈｅｙａｒｅｏｎｌｙｅｑｕａｌｔｏｏｒａｌｉｔｔｌｅｈｉｇｈｅｒｔｈａｎｆａｒｍｅｒｓ＇ｃｕｒｒｅｎｔｌｉｖｉｎｇｓｔａｎｄａｒｄｓｏｒｏｎｌｙｅｎｏｕｇｈｔｏｐａｙｆｏｒｓｏｃｉａｌｓｅｃｕｒｉｔｙｅｘｐｅｎｓｅｓ．ＩｔｉｓｃｏｎｃｌｕｄｅｄｔｈａｔＲｅｓｉｄｕａｌＭｅｔｈｏｄｓｈｏｕｌｄｂｅｔｈｅｐｒｉｍａｒｙｍｅｔｈｏｄａｎｄＭａｒｋｅｔＣｏｍｐａｒｉｓｏｎＭｅｔｈｏｄｗｏｕｌｄｂｅｔｈｅｔｒｅｎｄ．ＴｈｅａｃｔｕａｌｓｏｃｉａｌａｌｌｏｃａｔｉｏｎｃｏｓｔｓｏｆｅｘｐｒｏｐｒｉａｔｅｄｆａｒｍｅｒｓｈａｖｅｔｏｂｅｔｈｅｖａｌｉｄａｔｉｏｎｃｒｉｔｅｒｉｏｎｏｆｔｈｅＩｎｔｅｇｒａｔｅｄＬａｎｄＳｅｃｔｉｏｎＰｒｉｃｅ．Ｓｏｃｉａｌｓｅｃｕｒｉｔｙｓｙｓｔｅｍｓｈａｌｌｂｅｓｅｔｕｐｔａｋｉｎｇｔｈｅｃｈａｎｃｅｏｆｌａｎｄｒｅｑｕｉｓｉｔｉｏｎａｎｄｒａｔｉｏｎａｌｌｅｖｅｌｏｆｆａｒｍｅｒｓ＇ｓｏｃｉａｌｓｅｃｕｒｉｔｙｓｈａｌｌｂｅｄｅｔｅｒｍｉｎｅｄ． Ｋｅｙｗｏｒｄｓ：ｃｏｍｐｅｎｓａｔｉｏｎｉｎｌａｎｄｅｘｐｒｏｐｒｉａｔｉｏｎ；ｉｎｔｅｇｒａｔｅｄｌａｎｄｓｅｃｔｉｏｎｐｒｉｃｅ；ｃａｌｃｕｌａｔｉｏｎｍｅｔｈｏｄｓ；ｖａｌｉｄａｔｉｏｎｃｒｉｔｅｒｉａ 征地补偿制度是协调征地过程中农民权益与国家权益冲突的基本制度。目前征地补偿制度中存在的问题主征地区片综合地价测算方法与验证标准研究 李彦芳 （北京师范大学管理学院，北京１００８７５）
天津市滨海新区征地区片综合地价情况说明
天津市滨海新区征地区片综合地价情况说明 2014-10-20 | 来源：天津市国土资源和房屋管理局 | 【大中小】【打印】【关闭】 一、征地区片综合地价基本情况说明 1.调整依据 按照《国土资源部关于进一步做好征地管理工作的通知》（国土资发〔2010〕96号）和市政府办公厅《关于进一步规范我市征地管理工作的通知》（津政办发〔2011〕117号）要求，市国土房管局根据经济增长水平、居民收入增长幅度等情况，对征地区片综合地价进行了调整，并经市人民政府批准，自2014年10月1日起施行。 2.覆盖范围 此次测算的征地区片综合地价覆盖天津市滨海新区农村集体土地范围。覆盖范围共计19个街镇。 3.区片分布 根据滨海新区的实际情况，共划分6个区片，具体区片分布见《滨海新区征地区片综合地价表》。 4.内涵 征地区片综合地价是指在城镇行政区土地利用总体规划确定的建设用地范围内，依据地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系以及当地经济发展水平等因素划分区片并测算的征地综合补偿标准，包含土地补偿费和安置补助费，被征地农民的社会保障费用、地上附着物及青苗补偿费按照有关规定和标准另行确定。 5.基准时点 本次征地区片综合地价对应的基准时点为2013年1月1日。
6.测算时间 本次征地区片综合地价测算时间为2013年9月至2014年4月。 二、征地区片综合地价表 滨海新区征地区片综合地价表 区片编号 区片价 （万元/亩） 区片范围说明 BH18.8胡家园街京山铁路以南部分（大埝村、河头村、刘庄子村、南窑村、三川桥村、田庄子村、五十间房村、一疙瘩村、义和庄村、于庄子村、郑庄子村、中八车村、中西村、周庄子村，八堡村、六道沟村、胡北村、头道沟村、中心桥村、中心庄村） BH27.5新城镇 BH3 6.4胡家园街京山铁路以北杨北公路以南部分（八堡村、六道沟村、胡北村、头道沟村、中心桥村、中心庄村、三川桥村、中八车村、五十间房村、南窑村、刘庄子村、河头村、郑庄子村、天津市新河物流集团有限公司）；茶淀街（留庄村、茶东村、茶西村和大辛村的京山铁路以东部分），茶淀街(东辛村、福田村、太平村、前进东村、前进西村、新东村和新西村）；寨上街（土桥村、蔡家堡村、高家堡村、火神庙村）；古林街（上古林村、工农村、建国村） BH4 4.9汉沽街、茶淀街（留庄村、茶东村、茶西村和大辛村的京山铁路以西部分），茶淀街(孟圈村、桥沽村、后沽村、西孟村、福田村、李自沽村、前沽村、新西村、东辛村、崔兴沽村、太平村、前进西村、前进东村、新东村、宝田村） BH5 4.4北塘街，胡家园街杨北公路以北部分村（中八车村、八堡村、中心桥村、三川桥村、河头村、头道沟村、中西村、于庄子村、一疙瘩村），胡家园街道办事处部分；杨家泊镇；
深圳市宗地地价测算规则
深圳市宗地地价测算规则（试行） 颁布机关：深圳市规划和国土资源委员会法规来源：深圳市规划和国土资源委员会颁布文号：深规土〔2013〕12号范围级别：地市级实施状态：有效 公布时间：2013-01-08 实施时间：废止时间： 深圳市规划和国土资源委员会关于印发《深圳市宗地地价测算规则（试行）》的通知文号：深规土〔2013〕12号 各有关单位： 《深圳市宗地地价测算规则（试行）》已经市政府五届七十四次常务会议审议通过，现予印发，请遵照执行。 深圳市规划和国土资源委员会 2013年1月8日 深圳市宗地地价测算规则（试行） 第一条为合理配置土地资源，优化产业结构，促进土地节约集约利用，规范我市地价测算工作，根据有关法律、法规和规章，结合深圳实际，制定本规则。 第二条本规则适用于我市行政区域范围内，按照法律、法规和规章规定进行的宗地地价测算。 第三条本规则所称基准地价，是按照商业、办公、住宅、工业等四种用途，土地使用年限按商业40年、办公40年、住宅70年、工业30年，在设定的土地利用状况及开发条件下的土地使用权区域平均价格。 我市基准地价主要适用于招拍挂出让产业用地底价确定及经批准办理土地有偿使用手续的行政划拨用地、历史用地、国有企业改制用地的地价测算。 第四条基于基准地价标准及其修正体系的宗地地价按照以下公式测算： 宗地地价＝∑基准地价×建筑面积×适用类型修正系数－土地开发程度扣减项 第五条宗地地价涉及修正系数的，按照以下规则测算： （一）基准地价修正系数包括建筑类型、土地使用期限、容积率、产业发展导向、地下空间、商业楼层、临时及短期利用修正系数。具体修正数值按照本规则附表1、2、3、4、5、6、7、8执行，不涉及或不符合上述修正项的，缺省修正系数为1。 （二）涉及产业发展导向地价修正的，产业主管部门依据《深圳市产业结构调整优化和产业导向目录》出具产业分类的证明文件。宗地地价按各分项用途的基准地价标准测算，并按对应的产业发展导向修正系数修正。
关于地价测算工作的通知(深国房【2004】8号文)
关于地价测算工作的通知（深国房[2004]8号） 2004年6月9日 各分局、各处室、局直属各有关单位： 我市2004年度公告基准地价标准已以《深圳市规划与国土资源局关于发布深圳市204年公告基准地价的通告》（深圳规土[2003]627）发布，并以市政府公报形式通告执行。为规范我局地价测算工作，现就有关事宜通知如下： 一、具体宗地地价（含补地价项目）测算原则见附件《关于地价测算的说明》。 二、原特区、宝安及龙岗区执行的地价测算原则与本通知不一致的，以本通知规定 为准。 三、本通知下发之日前已测算地价并签订了土地使用权出让合让的，其相应的地价 方案不再调整。 附件：关于地价测算的说明 一、具体宗地地价（含补地价项目）按以下原则测算： 1、按公告基准地价经修正系数修正并结合土地开发程度确定。 2、按建筑面积计算，容积率小于1的（含种养用地）按容积率为1的建筑面积计算。 3、含有两种或两种以上用途时，分别按不同用途的建筑面积计算后合计。 二、修正系数包括用地类型（见表1）、年期（见表2）、容积率等（见表3、4）。宗地的使用年限确定后，各类用途房地产的年限与对应法定最高使用年限不同时，需分别对这些房地产的地价进行年期修正。 三、土地开发程度修正的原则：毛地（指由用地单位自行征地拆迁和自行平整的土地）出让时按土地面积100元/平方米核减土地开发金；用地单位支付征地拆迁补偿费用的，按土地面积60元/平方米核减土地开发金；用地单位自行平整土地的，按土地面积40元/平方米核减土地开发金。 四、宗地出让的地价分为土地使用权出让金、土地开发金及市政配套设施金三部分。土地使用权出让金占地价的15%，土地开发金和市政配套设施金占地价的85%（其中土地开发金为土地面积100元/每平方米）。 对于自行支付征地款和自行平整的项目用地，其地价不包含土地开发金。 五、已建成的合法的行政划拨性质房地产，经核准进入市场的，应按规定补交地价。 行政划拨性质房地产经批准改变用途的，按现行地价标准计收地价并办理相关手续。
深圳市地价测算规则(征求意见稿)
（征求意见稿） 2018年12月17日 一、通则 1.1 编制目的 为贯彻落实国有土地有偿使用制度，合理配置土地资源，优化产业结构，规范我市地价管理工作，根据有关法律、法规、规章和行业标准，结合深圳实际，制定本规则。 1.2规则适用范围 本规则适用于我市行政区域范围内，供应建设用地使用权价格、租金及临时用地使用费（以下简称地价）的确定。 以划拨方式供应的建设用地使用权，不计收地价。 以出让、租赁方式供应或划拨方式转为有偿使用的建设用地使用权，应根据土地的市场价格及本规则计收地价，其中产权归政府的建筑面积部分不计收地价。 以作价出资方式供应的建设用地使用权，应根据土地的市场价格及本规则确定作价出资金额。其中产权归政府的建筑面积部分不计作价出资金额。 临时使用土地，应根据本规则计收临时用地使用费。 1.3土地的市场价格定义 我市土地的市场价格由土地行政主管部门组织市非盈利性评 估机构评估确定。市非盈利性评估机构应根据土地区位及房地产市场变化等因素，区分商业、办公、住宅、工业等用途，按照《城镇
土地估价规程》，采用标定地价系数修正法和剩余法（整体估价）进行评估。其中，标定地价系数修正法和剩余法（整体估价）的权重原则上分别取70%和30%。 1.4 地价测算单位 我市地价测算以宗地为单位，按建筑面积计算。 1.5 地价测算时点 地价测算时点按以下规则确定： （一）招拍挂方式供应用地底价以编制供应方案的时点确定； （二）协议方式供应用地地价以土地行政主管部门依法受理缴纳地价申请的时点确定； （三）作价出资方式供应用地以编制作价出资方案的时点确定； （四）土地出让后经批准改变用途或容积率等土地使用条件的以土地行政主管部门依法受理补缴地价申请的时点确定； （五）法律、法规、规章和规范性文件另有规定的，从其规定；土地整备相关协议另有约定的，从其约定。 1.6 修正系数 地价测算涉及的修正系数包括基础修正系数和项目修正系数。 基础修正系数包括：建筑类型、产权限制、产业发展导向、产业项目类型、临时及短期租赁、地下空间修正系数。基础修正系数取值按照本规则附表1~附表6执行。 项目修正系数包括：棚改项目修正系数、原农村经济组织留用土地（包括非农建设用地、征地返还用地、土地整备留用土地，以
深圳市宗地地价测算规则(试行)
深圳市规划和国土资源委员会关于印发《深圳市宗地地价 测算规则（试行）》的通知 文号：深规土〔2013〕12号 各有关单位： 《深圳市宗地地价测算规则（试行）》已经市政府五届七十四次常务会议审议通过，现予印发，请遵照执行。 深圳市规划和国土资源委员会 2013年1月8日深圳市宗地地价测算规则（试行） 第一条为合理配置土地资源，优化产业结构，促进土地节约集约利用，规范我市地价测算工作，根据有关法律、法规和规章，结合深圳实际，制定本规则。 第二条本规则适用于我市行政区域范围内，按照法律、法规和规章规定进行的宗地地价测算。 第三条本规则所称基准地价，是按照商业、办公、住宅、工业等四种用途，土地使用年限按商业40年、办公40年、住宅70年、工业30年，在设定的土地利用状况及开发条件下的土地使用权区域平均价格。
我市基准地价主要适用于招拍挂出让产业用地底价确定及经批准办理土地有偿使用手续的行政划拨用地、历史用地、国有企业改制用地的地价测算。 第四条基于基准地价标准及其修正体系的宗地地价按照以下公式测算：宗地地价＝∑基准地价×建筑面积×适用类型修正系数－土地开发程度扣减项第五条宗地地价涉及修正系数的，按照以下规则测算： （一）基准地价修正系数包括建筑类型、土地使用期限、容积率、产业发展导向、地下空间、商业楼层、临时及短期利用修正系数。具体修正数值按照本规则附表1、2、3、4、5、6、7、8执行，不涉及或不符合上述修正项的，缺省修正系数为1。 （二）涉及产业发展导向地价修正的，产业主管部门依据《深圳市产业结构调整优化和产业导向目录》出具产业分类的证明文件。宗地地价按各分项用途的基准地价标准测算，并按对应的产业发展导向修正系数修正。 （三）容积率小于1的宗地，其建筑面积按照容积率为1测算。 第六条宗地地价涉及土地开发程度扣减的，按照以下规则测算： （一）由用地单位自行平整的土地，按每平方米土地面积50元扣减。 （二）由用地单位自行支付征地拆迁补偿费用的土地，按每平方米土地面积70元扣减。
《湖北省征地区片综合地价标准》
《湖北省征地区片综合地价标准》 根据国家有关规定和全省经济发展状况，省政府近日公布《湖北省征地区片综合地价标准》，该标准从2019年11月1日起执行。这是我省对征地补偿标准的第5次调整。现就有关内容予以解读。 一、调整的背景与依据 根据原国土资源部《关于切实做好征地统一年产值标准和区片综合地价公布实施工作的通知》（国土资发〔2008〕135号）和《关于进一步做好征地管理工作的通知》（国土资发〔2010〕96号）精神，各地应建立征地补偿标准动态调整机制，补偿标准原则上每2—3年更新调整一次。为此，2018年8月，省人民政府办公厅印发《关于转发征地补偿标准调整工作方案的通知》（鄂政办电〔2018〕96号），我省新一轮征地补偿标准调整工作正式启动。 二、调整的目的和意义 此次调整，对于进一步加强和改进征地服务与管理，促进全省经济高质量发展，推进乡村振兴战略实施，全面建成小康社会，切实维护被征地农民的合法权益和社会稳定，节约集约用地，严守耕地保护红线，保障国家粮食安全具有十分重要意义。 三、调整的结果 我省新一轮征地补偿标准采用仅制定区片综合地价标准的方式，不再制定统一年产值标准。调整后，全省征地补偿平均标准为 4.433万元/亩，与上一轮征地补偿平均标准 3.299万元/亩相比，增长34.37%。 四、调整的原则 （一）维护被征地农民合法权益。调整标准要保证被征地农民原有生活水平不降低，长远生计有保障。 （二）科学性和客观性原则。在深入调查和科学测算基础上，按照同地同价要求，合理确定市、县以及不同级别征地补偿标准的差异，保持省域内征地补偿标准的总体平衡。 （三）程序合法性原则。调整成果要充分征求社会各界和基层群众意见，严格履行听证、审批、公布及实施程序。 （四）调整标准合理性原则。调整标准要综合考虑本地区经济发展水平、社会可承受力以及农民生产和生活实际需要，征地补偿标准原则上调高不调低。 五、调整的方法和步骤 县（市、区）初步调整。县（市、区）在开展内部和外部资料、样点资料调查和收集的基础上，综合考虑土地利用结构、土地区位、耕地质量等别、人均耕地数量、土地供求关系
2015年深圳市宗地地价测算规则
2015年深圳市宗地地价测算规则 深圳市宗地地价测算规则(试行) 颁布机关:深圳市规划和国土资源委员会法规来源:深圳市规划和国土资源委员会 颁布文号:深规土〔2013〕12号范围级别:地市级实施状态:有效 公布时间:2013-01-08 实施时间: 废止时间: 深圳市规划和国土资源委员会关于印发《深圳市宗地地价测算规则(试行)》的通知文号:深规土〔2013〕12号 各有关单位: 《深圳市宗地地价测算规则(试行)》已经市政府五届七十四次常务会议审议通过，现予印发，请遵照执行。 深圳市规划和国土资源委员会 2013年1月8日 深圳市宗地地价测算规则(试行) 第一条为合理配置土地资源，优化产业结构，促进土地节约集约利用，规范我市地价测算工作，根据有关法律、法规和规章，结合深圳实际，制定本规则。 第二条本规则适用于我市行政区域范围内，按照法律、法规和规章规定进行的宗地地价测算。 第三条本规则所称基准地价，是按照商业、办公、住宅、工业等四种用途，土地使用年限按商业40年、办公40年、住宅70年、工业30年，在设定的土地利用状况及开发条件下的土地使用权区域平均价格。 我市基准地价主要适用于招拍挂出让产业用地底价确定及经批准办理土地有偿使用手续的行政划拨用地、历史用地、国有企业改制用地的地价测算。
第四条基于基准地价标准及其修正体系的宗地地价按照以下公式测算: 宗地地价,?基准地价×建筑面积×适用类型修正系数,土地开发程度扣减项第五条宗地地价涉及修正系数的，按照以下规则测算: (一)基准地价修正系数包括建筑类型、土地使用期限、容积率、产业发展导向、地下空间、商业楼层、临时及短期利用修正系数。具体修正数值按照本规则附表1、2、3、4、5、6、7、8执行，不涉及或不符合上述修正项的，缺省修正系数为1。 (二)涉及产业发展导向地价修正的，产业主管部门依据《深圳市产业结构调整优化和产业导向目录》出具产业分类的证明文件。宗地地价按各分项用途的基准地价标准测算，并按对应的产业发展导向修正系数修正。 (三)容积率小于1的宗地，其建筑面积按照容积率为1测算。 第六条宗地地价涉及土地开发程度扣减的，按照以下规则测算: (一)由用地单位自行平整的土地，按每平方米土地面积50元扣减。 (二)由用地单位自行支付征地拆迁补偿费用的土地，按每平方米土地面积70 元扣减。 (三)由用地单位自行支付征地拆迁补偿费用且自行平整的土地，按每平方米土地面积120元扣减。 第七条同一宗地涉及多种用途的，宗地地价按照各类用途的建筑指标分别测算地价后合计。 第八条行政划拨用地上已建成的合法房地产，不改变原批准用途，经批准办理土地有偿使用手续的，按照约定的土地使用期限以基准地价标准的35%测算应缴纳的地价。土地使用期限低于法定土地使用权出让最高年限的，可以在申请人补缴地价后予以补足。
关于开展制订征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的通知
关于开展制订征地统一年产值标准和征地区片综 合地价工作的通知 各省、自治区、直辖市国土资源厅（国土环境资源厅、国土资源局、国土资源和房屋管理局、房屋土地资源管理局、规划和国土资源局）： 《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔２００４〕２８号 订和公布征地的统一年产值标准和区片综合地价工作，现就有关问题通知如下。 一、关于制订征地统一年产值标准和区片综合地价的必要性 制订征地统一年产值标准和区片综合地价目的是为征地补偿提供依据，直接为征地服务。制订征地统一年产值标准要考虑被征收耕地的类型、质量、农民对土地的投入、农产品价格及农用地等级等因素，在一定区域范围内（以县域范围为主），在主导性农用地类别和耕作制度条件下，以前三年主要农产品平均产量、价格及相关附加收益为主要依据进行测算。以统一年产值标准为基数，同时综合考虑当地经济发展水平、居民生活水平、被征地农民社会保障需要等其他条件，确定补偿倍数，计算征地补偿费用。征地区片综合地价是征地综合补偿标准，制订时要考虑地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等多方面因素进行测算。已经完成了农用地定级的地区，应充分吸收农用地定级成果。已按《农用地估价规程》完成农用地征用价格评估的地区，要充分考虑评估结果。要尽量采用多种方法分析测算，合理确定一定区域范围内的统一征地区片综合地价。 制订征地统一年产值标准和区片综合地价，是依法合理做好征地补偿安置
工作、维护被征地农民切身利益、保障经济建设健康发展的重要基础性工作，是贯彻落实《决定》和国土资源部《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》（国土资发[２００４]２３８号）等文件精神，解决当前征地工作中存在的补偿标准偏低、同地不同价、随意性较大等突出问题的重要举措。各地对此项工作务必高度重视，认真组织，力争在２００５年年底完成本地区征地统一年产值标准和区片综合地价的制订及公布工作。 二、关于推行征地统一年产值标准和区片综合地价的区域 制订征地统一年产值标准和区片综合地价，是一项政策性和技术性较强的基础性工作。各地要本着开拓创新、因地制宜的原则，积极推进这项工作。东部地区城市土地利用总体规划确定的建设用地范围，应制订区片综合地价；中、西部地区大中城市郊区和其他有条件的地区，也应积极推进区片综合地价制订工作；其他暂不具备条件的地区可制订征地统一年产值标准。 为指导各地制订征地统一年产值标准和区片综合地价，我部下发《征地统一年产值标准测算指导性意见》（附件１）和《征地区片综合地价测算指导性意见》（附件２），各地应参照执行。执行中的有关问题和建议及时与部有关司联系。 三、关于制订和公布征地统一年产值标准和区片综合地价的步骤 （一）制订方案，加强协调。各省（区、市）国土资源部门在接到本通知后，要抓紧结合本地工作实际，拟定本省制订征地统一年产值标准和区片综合地价的工作方案，在征求财政、统计、物价、农业等相关部门意见后进一步修改完善，于２００５年８月底前报部耕地保护司。部将予以指导，提出意见。 （二）全面部署，科学测算。各省（区、市）根据工作方案，对各市、
划拨土地出让补地价问题计算方法
划拨土地出让补地价问题计算方法 补地价是指国有土地使用者因改变用途等而向国家补交的地价或土地使用权出让金、土地收益。需要补地价的情形主要有如下3类： ①土地使用者改变用途、容积率、建筑高度等城市规划限制条件; ②土地使用者延长土地使用年限(包括出让土地使用权期满后续期); ③土地使用者转让、出租、抵押划拨土地使用权的房地产(要求补办土地使用权出让手续，补交土地使用权出让金。) 对于改变土地用途、容积率、建筑高度等城市规划限制条件的，补地价的数额理论上等于改变后的地价与改变前地价之差，即 补地价=改变后的地价-改变前的地价 其中，对于单纯提高容积率或改变用途并提高容积率的补地价来说，如果将提高后的容积率称为现容积率，提高前的容积率为原容积率，则补地价的数额为： 补地价(单价)=现楼面地价×现容积率-原楼面地价×原容积率 补地价(总价)=补地价(单价)×土地总面积
如果楼面地价不随容积率的改变而改变，即： 补地价(单价)=原楼面地价×(现容积率-原容积率) 或者 补地价(单价)=原容积率下的土地单价/原容积率×(现容积率-原容积率) 【例2-3】某宗土地总面积1000平方米，容积率为3，对应的土地单价为450元/m2 现允许将容积率增加到5。试计算理论上应补交地价的数额。 【解】理论上应补交的地价的数额为： 补地价(单价)=原容积率下的土地单价/原容积率×(现容积率-原容积率) = 450/3×(5-3)=300(元/m2) 补地价(总价)=补地价(单价)×土地面积 =300×1000=300000(元) 【例2-4】某宗面积为30000 m2，的工业用地，容积为0.8，楼面地价为700元/ m2 ，
一分钟算出地价 一种简易的地价计算方法
一分钟算出地价一种简易的地价计算方法 一分钟算出地价一种简易的地价计算方法 契税：购买土地时，需按照成交额的3%缴纳契税，所以，契税应计入购地成本； 地上准建面积单价= 竞买成交价x 1.03 ÷地上准建面积（PS：俗称的楼面地价，其实是地上准建面积单价） （计算楼面地价时，须从项目准建面积中扣除地下准建面积） 高置（和记黄浦·盈科）拍得的“京土整储挂（朝）[2005]048 号朝阳区工体北路”： 地上准建面积：40300平米，竞买成交价51000 万元，楼面地价≈13035 元每平米； 如果要想从楼面地价，倒推该地块是多少钱每亩，则可以用以下公式： 楼面地价×容积率×666.666 = 该地块每亩单价
如：工体北路地块单价：13035 ×2.85 ×666.666 = 24765980 元每亩 亩：中国度量单位，曾经随着历史朝代的变迁而变化，现在的一亩等于666.666平方米； 宗地面积：某地块的实际面积（本文涉及的面积，未特殊注明的，，均用平方米表示）； 代征面积：某地块内，规划用于城市公共绿化、道路或其他特殊用途的面积； 建设用地面积：某地块内，可规划用于建设住宅、配套、商业、写字楼用途的用地面积； 地上准建面积：某地块内，规划许可建设的，地上层高超过2.2米以上的总建筑面积； 项目准建面积：某地块的地上准建面积，加上地下准建面积。 容积率：某地块建设用地范围内，地上准建面积÷建设用
地面积得到的倍数； 地价算法一分钟算出地价一种简易的地价计算方法自政府对经营性土地实行招拍挂以来，地价在逐渐透明的同时也不断升高，越来越成为决定房地产项目成功与否的关键性因素。多家企业常常为了取得某块土地的使用权进行竞价，如果竞价过低可能错过机会，竞价过高又会背负沉重的负担。那么，究竟应该以多少价格进行土地的竞价才最合适呢？开发企业的方法一般是在受让土地前对土地所涉及的项目进行全面的测算，首先从土地交易中心取得详细的地块资料，再组织有经验的从业人员根据技术指标和规划管理技术规定，详细规划出各种建筑的面积，确定综合技术经济指标，最后综合建筑成本、开发营销费用、税收以及市场售价，推算出能够承受的土地成本范围，以此作为取得招拍挂等经营性土地的依据。这种方式的优点是结果相对精确，缺点是费用高、耗时长。许多房地产开发企业为此聘请专门的地产顾问公司进行前期策划，该前期策划费一般要占整个项目营销费用的三分之一以上；更专业、分工更精细的房地产公司也可以依靠自身的力量进行策划，参与者包括组织策划人员、建筑规划人员、市场调研人员，所产生的策划费用也常常不菲。笔者从事房地产工作多年，组织、参与过多个房地产项目的开发，一直关注地产市场的走势，经过多年的观察和探讨，在多个拍卖的房地产项目的地价资料
征地区片综合地价的概念及内涵
征地区片综合地价的概念及内涵？ 征地区片综合地价是根据被征收土地的地类、产值、土地区位、农用地等级及当地人均耕地数量、土地供求关系、经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素，划分区片并测算的直接用于征收土地的补偿标准。 征地区片综合地价实质为征地补偿标准，不包含地上附着物和青苗补偿费。 为什么要实施征地区片综合地价？ 实施征地区片综合地价是为了更好地落实国家征地政策，推进农村征收土地制度改革，完善征收土地补偿安置机制，规范征收土地补偿安置行为，维护被征收土地农民的合法权益，实行征收土地补偿同地同价，确保失地农民生活水平不降低，长远生计有保障。 问：实施征地区片综合地价的意义？ 1、实施征地区片综合地价，有利于合理确定征地补偿标准，解决补偿标准偏低问题。现行征地补偿为土地的现状补偿，补偿标准采用以被征收“该耕地”的前三年平均年产值乘以法定补偿倍数的办法，这种方式考虑因素单一，产值及补偿倍数偏低，造成征地整体补偿水平偏低。区片价在测算因素方面，综合考虑了土地区位、农用地等级、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等多方面因素；在测算方法方面，突破了法律规定的年产值倍数法。从结果看，与现行补偿标准比较，未利用地、建设用地、一般农田将有较大幅度提高。 2、实施征地区片综合地价，有利于做到征地补偿同地同价，实现补偿的公平性。现行征地补偿是以被征收“该耕地”的年产值做为补偿测算依据，在实际工作中不同地类、不同项目之间存在征地补偿同地不同价，甚至差距悬殊的问题，
造成被征地农民集体和农户心理不平衡。区片价公布后，在同一区片内为同一价格，不同宗地的征地补偿标准相同，且不因征地目的及土地用途、种植农作物的不同而有差异，确保同地同价。 3、实施征地区片综合地价，有利于防止征地补偿的随意性，规范征地行为。现行的征地补偿产值倍数的测算方式，由于产值和倍数的不确定性，在确定征地补偿标准时留有很宽的人为调整空间，随意性较大。区片价实行同地同价，是一个刚性的标准，任何单位和个人都必须严格执行，对规范征地行为，促进依法行政，合理配置土地资源起到积极作用。 4、实施征地区片综合地价，有利于提高工作透明度，维护被征地农民合法权益。现行征地补偿标准的制定和征地过程中的倍数确定都是政府行为，农民没有参与的机会，被征地农民缺乏平等的地位，难以维护被征地者自身权利。制定区片价，通过依法组织听证，广泛听取农村集体经济组织和农户的意见和建议，使征地补偿标准更加科学、合理，更加公开、透明。 5、实施征地区片综合地价，有利于建立科学的计算征地安置补偿费用的新方法。实施区片价，能够科学地建立起以征地区片价为核心的计算征地安置补偿费用的新方法，为落实科学的发展观，维护社会稳定，为经济建设征收土地的顺利实施提供有力保障。 制定征地区片综合地价遵循的基本原则？ (一)维护被征地农民合法权益原则。征地区片价要确保被征地农民原有生活水平不因征地而降低，并体现长远生计和未来发展的需要。(二)同地同价原则。在同一区片内，不同宗地的征地补偿标准相同，且不因征地目的及土地用途不同而有差异。(三)协调平衡原则。征地区片价不得低于当地原征地补偿标准，省级行
征地区片综合地价工作方案
***市***旗 征地区片综合地价制订工作方案 随着***市经济社会的快速发展，城乡建设步伐加快。当前制订并公布的征地统一年产值标准或区片综合地价。已不能完全适应当前征地工作的需要。按照内蒙古自治区人民政府办公厅《关于开展征地统一年产值标准和征地区片综合地价成果更新工作的通知》（内政办发电[2011]29号）文件精神，***旗决定开展征地区片综合地价制订工作。 一、意义和目的 开展征地区片综合地价制订工作，是依法合理做好征地补偿安置工作，维护被征地农民切身利益，保障经济建设健康发展的重要基础性工作。 开展征地区片综合地价制订工作的目的是解决当前征地工作中存在的同地不同价，随意性较大，补偿标准偏低等突出问题。为征地补偿提供依据，直接为征地服务。 二、工作依据与范围 1、工作依据： 《中华人民共和国土地管理法》； 《关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）； 《关于开展制订征地的统一年产值标准或区片综合地价工作的
通知》（国土资发[2005]144号）； 《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》（国土资发[2004]238号）； 《关于开展征地统一年产值标准和征地区片综合地价成果更新工作的通知》（内政办发电[2011]29号） 《农用地定级规程》（TD/T1005-2003）； 《农用地估价规程》（TD/T1006-2003）； ***市***旗土地利用总体规划文本及图件； ***市***旗土地资源二次调查成果； 其它相关资料。 2、工作范围： ***市***旗土地利用总体规划确定的范围内的全部土地，面积为***平方公里。 3、工作目标： 根据内蒙古自治区人民政府办公厅《关于开展征地统一年产值标准和征地区片综合地价成果更新工作的通知》（内政办发电[2011]29号）文件精神要求，在2011年6月底完成制订征地区片综合地价的初步成果。 4、基准日 基准日设定为2011年1月1日。 三、征地区片综合地价的内涵 征地区片综合地价是指在准格尔旗土地利用总体规划确定的建
北京基准地价测算价格方法
北京基准地价测算价格方法
附件1 ] 应用2002年北京市基准地价测算宗地价格方法 （一）宗地价格的类型及计算公式 根据基准地价测算的宗地价格可分为宗地楼面熟地价、宗地地面熟地价、宗地楼面毛地价、宗地地面毛地价等四种类型。 1.商业、综合、居住用地 （1）宗地楼面熟地价、宗地地面熟地价计算公式 宗地楼面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）期日修正系数年期修正系数容积率修正系数因素修正系数 宗地地面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）期日修正系数年期修正系数容积率修正系数因素修正系数宗地容积率 （2）宗地楼面毛地价、宗地地面毛地价计算公式 ①当宗地容积率》级别平均容积率时： 宗地楼面毛地价=适用的楼面毛地价期日修正系数年期修正系数因素修正系数宗地地面毛地价=适用的楼面毛地价期日修正系数年期修正系数因素修正系数宗地容积率 ②当宗地容积率＜级别平均容积率时： 宗地楼面毛地价=适用的楼面毛地价期日修正系数年期修正系数因素修正系数级别平均容积率/宗地容积率 宗地地面毛地价=适用的楼面毛地价期日修正系数年期修正系数因素修正
系数级别平均容积率 2.工业用地 （1）宗地楼面熟地价、宗地地面熟地价计算公式 ①当宗地容积率》1时： 宗地楼面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）期日修正系数年期修正系数因素修正系数 宗地地面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）期日修正系数年期修正系数因素修正系数宗地容积率 ②当宗地容积率＜1时: 宗地楼面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）期日修正系数年期修正系数因素修正系数/宗地容积率 宗地地面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）期日修正系数年期修正系
如何测算招拍挂土地的地价
房地产开发建设用地受让的经济评估 通常来说，企业可以通过以下渠道获取土地：招拍挂出让土地、协议出让土地、补偿用地、置换用地、配套用地、国有或集体土地租赁等。近几年来，通过招标、拍卖、挂牌方式进行土地出让已成为政府出让土地的最主要渠道。同时，由于城市的不同，招标、拍卖、挂牌方式又可以分为常规方法、捆绑式方法和综合评标法等，如杭州通常实行的是常规招拍挂法，以出价最高为条件确定的受让人；上海则多采用综合评标法，在考虑土地出让金以外，还兼顾某些社会效益。此外，通过这三种方式出让的土地都可分为净地出让和毛地出让。 本文中所讨论的受让房地产开发建设用地仅指企业通过招标、拍卖、挂牌方式获取的净地。 一、受让土地评估的步骤 测算欲受让的开发建设用地价值，通常采用假设开发法，即将欲受让的土地未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费、和利润等，以此求取土地的客观合理价值。 运用假设开发法测算土地价格，一般分为下列六个步骤进行：调查土地的基本情况；选择最佳物业开发类型；估计开发经营期；预测开发完成后的项目价值；测算开发成本；进行具体计算，求土地价格。 （一）调查土地基本情况 主要包括三个方面的内容：
1、调查土地的位置。包括三个层次：土地所在城市的性质、土地所在城市内的区域性质、土地具体坐落状况。 调查这些情况，主要是为选择最佳的土地用途、确定最合适的开发档次服务。例如：在受让郑州项目土地之前，就需了解郑州的城市性质、在中原地区的地位；需了解郑东新区的区域性质、在郑州、在河南的地位；郑东新区与郑州市区的关系及政府对该区的政策和规划建设设想等；此外还需了解地块在该区的具体坐落状况，如周遭的环境、进出便利与否等。 2、清楚土地面积大小、形状、平整程度、地势、基础设施通达程度等，了解这些，主要是为测算开发成本等费用服务。 3、清楚规划设计条件。包括了解规定的用途、建设高度、容积率等，这主要是为确定最佳物业开发类型服务，以及明确规划条件是否合理。 例如，杭州出让2005【2】号地块时，规划条件中容积率虽设定为1.1-1.3，但同时又有建筑限高，经过现场勘察，发现整个地势有较大高差，根据建筑密度，实际容积率只能做到0.9左右，这对其地价的测算影响重大。 （二）选择最佳物业开发类型 选择最佳物业开发类型必须考量受让土地用途、规模、周边物业档次等。 政府出让土地过程中，绝大多数的容积率已定，因此其规模已基