河南平顶山商业市场市调分析报告
平顶山市市场调研报告
一、市场篇
（一）平顶山宏观分析
1、平顶山市概况
平顶山又名鹰城，位于河南省中部，现辖汝州、舞钢两个市，宝丰、郏县、鲁山、叶县四个县，新华、卫东、湛河、石龙四个区，总面积7882平方公里，总人口490万。市区面积70多平方公里，人口92万。
平顶山以工业城市著称，不仅具有煤炭、铁矿等丰富的自然资源，而且拥有平煤集团、神马集团、舞钢公司、平高集团等知名的国内企业，在2003年被河南省确定为中原城市群9个中心城市之一。
平顶山文化底蕴深厚。长城之祖楚长城遗址、千年古刹风穴寺、香山寺、三苏园等人文景观，闻名遐迩。一年一度的宝丰马街书会，绵延700余年不衰，是我国文化史上的一大奇观，由此宝丰被中国曲协命名为“曲艺之乡”，平顶山被命名为“中国曲艺城”。平顶山人杰地灵，是春秋战国思想家墨子、唐代著名诗人元结、宋代名将牛皋、清代小说家李绿园等名家的故里，诺贝尔物理学奖获得者崔琦先生的家乡，世界刘姓和叶姓华人的祖地。
近年来，平顶山市政府以“优化东区功能、改善老区环境、发展西部新区”的城市发展思路，城市面貌发生新变化。主要完成了宽广的建设路创建----迎宾大道,随后对光明路、开源路湛河桥进行了拓宽改造，对公园北街步行桥实施了拆旧建新,现正对和平路、体育路、联盟路进行拆迁改建。老城区改造力度在进一步加大，建成区面积由2000年的46平方公里拓展到56平方公里；
新城区规划起步区7.6平方公里，现基础设施已基本建成，近期规划面积40平方公里，远期规划100平方公里。
2、平顶山宏观经济分析
（1）平顶山市主要经济形势分析――历年来房地产开发投资与GDP 增长关系
历年来主要经济指标增幅走势
-50
050100150
从上述表中分析可看出：
◆2003～2004年，平顶山市的经济取得了飞速发展，经济增幅较高；2005～2006年增长幅度稳中有升，持续保持在18％以上，这表明平顶山市的经济
正处于经济持续、稳定发展的时期；
◆2003年GDP的绝对值只有364.7亿元，三年后已达到665亿元，增长了300.3亿元，增幅达82.3％，说明平顶山城市实力增长很快；
◆房地产投资也获得了非常大的发展。2003年的房地产投资额为3.45亿元，而2006年前11个月就达到11.7亿元，房地产投资额的增幅高达239％；
◆房地产开发投资额在2003年经历了一个回落之后，2004～2006年持续高位增长，增长幅度均在33％以上，2006年前11个月同期增长幅度甚至达到
了127.3%；
◆2003～2006年房地产开发投资占GDP比重均在2%以下，但逐年持续增长；
◆2003～2006年，房地产开发投资平均增长幅度为44.88％，而GDP的平均增长幅度为19.35％。房地产开发投资的平均增长幅度明显高于GDP的平
均增长幅度。从发展规律来判断，短期出现这种现象将有利于促进房地产的发展，若长期（高于5年）保持这种高于GDP增长速度的增长，将会使房地产的发展趋向泡沫或过热的危险；
◆虽然平顶山的GDP高速增长，但是2006年的人均GDP为1675美元，尚未突破2000美元，远低于东部沿海地区，处于发展的起步阶段，对房产需
求还是处于“居者有其屋阶段”，历史规律表明此阶段经济发展中，市场对住宅的需求非常大。
综上所述，假设2007年平顶山市的GDP的增长保持稳定，房地产开发投资比重由于宏观调控趋于下降，短期市场将进入盘整期，长期市场还会健康发展。若房地产开发投资比重继续上升，市场需求又不是刚性的，则相信房产过热现象将会在一、二年之后就会出现。因此，对开发商而言，在目前的宏观形势下，迅速准确切入市场间隙，依据市场演变，及时结合产品调整策略，以“快速回笼开发所需资金，通过专业经营最终实现利润最大化”是最理性的策略选择。
（2
商业主要经济指标
2003年2004年2005年2006年
社会消费品总额涨幅走势
51015202003
200420052006
在职职工年平均工资涨幅走势
51015202003
2004
2005
2006
城镇居民人均可支配收入涨幅走势
51015202003
2004
2005
2006
城镇居民人均消费性支出涨幅走势
51015202003
2004
2005
2006
消费支出占可支配收入比例走势
68
707274762003
200420052006
由上述表中分析可看出：
◆ 2003～2006年，平顶山的社会消费品总额在平稳增长。全年社会消费品总额由2003年的113.52亿元增加到2006年的168.6亿元，增长了48.5％； ◆ 社会消费品总额的增长幅度有升有落，基本保持在10-16%之间，这和平顶山GDP 的增长幅度变化是相统一的；
◆ 在职职工的年平均工资也在持续增长，2003年的年平均工资为10243元，而2006年的年平均工资为16445元，增加幅度为60.5％，平均增幅为15.1%，
略低于GDP 的平均增长幅度；
◆ 城市居民的可支配收入的绝对值也在逐年增加，人均可支配收入由2003年的6693元增加到2006年的9897.5元，绝对值增加了3204.5元，增幅为
47.9％，每年的增长幅度波动不大；
◆ 消费性支出的绝对值也在逐年增加，人均消费性支出由2003年的5043元增加到2006年的7055.5元，绝对值增加了2012.5元，增加幅度达到39.9％； ◆ 就增长幅度来看，社会消费品、在岗职工人均年工资、人均可支配收入和消费性支出的平均年增长幅度均保持两位数的增长，分别是13.25%、15.1%、
12.9%和11.28%，这样的年平均增长幅度与GDP的年平均增长幅度比较来看，均低于GDP年平均增幅19.35％的水平，这和GDP的增长速度是不相
称的；
就消费性支出占可支配收入的比重来看，自2003年以来略有下降，但均保持在70%以上，这说明平顶山市民的实际购买力有所减弱。
综上所述，虽然平顶山市近几年的经济获得比较大的发展，市民的经济实力也获得了增长，购买力有所增强，但市民的实际购买力相对减弱。数据表明此阶段平顶山市民消费将是以满足生活需求为主，对房地产的需求还是以居住为主，还没太多的资金用于房地产投资中，若没有外来资金的推动，将大大限制了平顶山房地产的购买力。
3、平顶山房地产发展现状：
（1）商品房住宅
A、2006年1－12月份商品房成交数量（单位：套）
B、2006年1—12月平顶山多层商品住宅交易均价走势图
C、2006年1—12月高层商品住宅交易均价走势图（单位：元/㎡）
注：以上数据由平顶山市房地产交易管理所发布分析：
◆从2006年商品房成交数量上看，第一季度成交761套，第二季度成交630套，第三季度成交513套，第四季度成交407套，
呈现逐季度下降的趋势，这说明房价的不断上升给平顶山居民生活带来了压力；
◆从多层住宅成交均价走势上看，多层住宅整体价格趋势平稳，全年平均均价为1334.75元/㎡；
◆从高层住宅成交均价走势上看，高层住宅整体价格趋势平稳，全年平均均价为2053.75元/㎡，仅2006年11月涨幅较高，相对
于全年平均水平增长了34.8%；
综上所述，平顶山商品房整体价格水平相对于郑州、洛阳等地较低，房地产还处于发展阶段，这一方面说明了平顶山市民整体实际购买力不足，对于居住水平要求不高，仅局限于“居者有其屋”的水平；另一方面也说明了商品房销售价格还存在一定的发展空间。
（2）2004年～2006年商业地产发展分析（数据需补充）
（06年鹰城营业用房实际销售51989平方（不含预售），包括商铺的一楼二楼，及很少量的办公房，按全市计均价4253元，实际成交价比上述数字高出10%，因为为逃避税收往往开票时下浮。目前没有听说商业营用房有空置的，基本满足市场需求；但如果同时集中推出10多万平米就难说了。）
4、平顶山房地产发展趋势
依据《平顶山市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》和《平顶山市城市总体规划2005～2020》中2010年城市规划区人口为88万人，根据河南省国民经济和社会发展“十一五”规划的要求，2010年年底，城镇人均住房建筑面积要达到30平方米，预测规划期内平顶山市住房总需求为1000万平方米，商品住房760万平方米，政策性住房240万平方米，其中，建设经济适用住房216万平方米，建设公共租赁住房(含廉租住房、职工公寓和临时周转房)24万平方米
近期新建住宅需求一览表（单位：万平方米）
（此数据来自平顶山2006-2010年住房规划）
根据平顶山市统计部门的资料，结合现状基本情况，预测平顶山市的住房需求来自四个方面：
1、城市非农业人口的自然增长需求；
2、人均住房面积增长的需求；
3、因旧房的拆迁改造，由拆迁户换房而引起的住房需求；
4、流动人口在城市的购房需求。
由此可见，一方面，随着平顶山城市规划的不断扩大和人口的不断增长，商品房的需求量也在逐年增加，这对于商品房的销售带来了巨大的动力。但其销售也面临着经济适用房和公共租赁住房的竞争压力，由于平顶山外来人口不多，外地来此投资和炒房的几乎没有，再加上本地市民消费能力的局限性，商品房价格的提升将进入一个低迷的时期。
另一方面，商品房需求量的提高和住宅区的逐渐形成，给商业区的发展提供了有力的保障和契机。