小议中国物流园区发展模式

陶智

物流一词源于英语的“Logistics”。根据美国物流管理协会对物流的定义，“物流是供应链的一部分，是对货物、服务及相关信息从起源地到消费地的有效率、有效益的正向和反向流动和储存进行计划、执行和控制，以满足顾客要求。”所以物流业是融合运输、仓储、货代、信息等产业的复合型服务业，是支撑国民经济发展的基础性、战略性产业。

在物流产业链中，物流园区具有重要的位置，而且近几年物流行业高速发展，已成为一个非常热的投资热点。

一、概念

根据国家质量监督检验检疫总局、中国国家标准化管理委员会发布的《物流园区分类与基本要求》的相关术语界定，物流园区（logistics park）的标准定义为：是由多种物流设施和不同类型物流企业在空间上集中布局形成的产业集聚场地，是具有一定规模和综合物流服务功能的具有经济开发性质的特定区域，也是依托相关物流服务设施来实现降低物流成本、提高物流效率等目标的具有产业集约功能的经济功能区。

物流园区主要包括货运枢纽型、商贸服务型、生产服务型、口岸服务型、综合服务型等五种类型。

●货运枢纽型物流园区重点发展多式联运等先进运输组织方式，提高货运

效率，为国际性或区域性货物中转服务；

●商贸服务型物流园区重点利用现代信息技术推动物流组织模式创新，促

进货源与车源信息的高效匹配，实现物流园区与服务对象的融合发展；

●生产服务型物流园区重点开展供应链一体化服务，满足生产制造企业的

物料供应与产品销售等物流需求；

●口岸服务型物流园区重点构建具备进出口货物转运、集散功能，服务于

全球贸易、营销网络的物流支撑体系，满足国际贸易企业物流需求；

●综合服务型物流园区重点发挥综合性、多元化优势，促进多种物流功能

互补、信息共享，满足城市和区域的规模物流需求。

二、政策

国家非常重视物流园区的发展，近几年连续发布多个指导性文件。

2013年9月，国家发改委等12个部门出台了我国的第一项物流园区的专项规划《全国物流园区发展规划》（发改经贸[2013]1949号）。

2014年9月，国务院发布了《物流业发展中长期规划（2014—2020年）》（国发[2014]42号）。把物流园区工程列入了物流业发展中长期规划里面的十二项重点工程之一。

2015年1月，国家发改委会同有关部门制定了《促进物流业发展三年行动

计划（2014‐2016）》（发改经贸[2014]2827号），并报请国务院批准同意。

2015年5月，国家发展改革委、国土资源部、住房和城乡建设部联合发出《关于开展物流园区示范工作的通知》，委托中国物流与采购联合会具体组织评选工作。

2015年7月，国务院发布《国务院关于积极推进“互联网+”行动的指导意见》（国发〔2015〕40号），其中“互联网+”高效物流是十一个重点行动之一。国家要求加快建设跨行业、跨区域的物流信息服务平台，提高物流供需信息对接和使用效率。鼓励大数据、云计算在物流领域的应用，建设智能仓储体系，优化物流运作流程，提升物流仓储的自动化、智能化水平和运转效率，降低物流成本。

另外国家编制发布一系列标准文件，比如《物流园区服务规范及评估指标》（GB/T 30334‐2013）、《物流园区分类与基本要求》（GB/T 21334‐2008）、《物流园区统计指标体系》（GB/T 30337‐2013）国家标准，为物流园区的服务与管理提供标准依据。

从政策来看，物流园区已是国家支持的一个重点方向。

三、现状

交通运输部把物流园区作为重点支持对象，鼓励依托港口、机场、大型铁路枢纽场站建设现代物流园区。天津、重庆、黑龙江、浙江、河南、湖南、广西等省区市出台了物流业发展三年行动计划；江苏、江西、四川等省制定了全省物流园区发展专项规划；江苏、浙江、湖南、湖北、河南等省开展了省级示范物流园区评定工作；河北省设立了省级物流产业聚集区，物流园区成为各级政府推动物流业发展的重要抓手。

在政府推动作用下，各类资本普遍看好物流园区。大型银行设置专业机构和人员，把物流项目作为重点开发领域；国际养老基金和主权基金联合地产商设立了中国物流基金，专注于物流基础设施的开发；知名投资公司、国际保险巨头通过股权投资等方式进入物流地产领域；国家知名电商企业、地产企业、快递企业转投物流园区项目；外资企业寻求中资、国资合作，行业兼并重组掀起新一轮高潮。2014年全国仓储业完成投资5169亿元，同比增长22.4%，高于各行业平均增速6.7个百分点。据第三次经济普查数据显示，截至2013年底，我国仓储业总资产已达1.69万亿元。

基于互联网的新兴技术广泛应用，推动物流园区转型升级。一些园区开发数字化管理系统，利用计算机、网络、通信、人工智能等技术，对运营、管理和服务过程进行量化管理，提升管理服务水平。一些园区运用云计算、物联网、GPS、通信网络技术等手段打造综合物流枢纽公共信息平台，解决信息不对称问题。信息平台型企业与物流园区所有方合作，推进“天网”与“地网”对接。园区与园区之间互联互通，向自动化、信息化、透明化和智能化方向发展。

据第四次全国物流园区调查结果显示，我国现有物流园区（基地）为1210个，与三年前相比增加了60%；已投入运营的园区857家，比三年前净增1.5倍。物流园区在提高物流服务效率、促进产业结构调整、转变经济发展方式、服务国家发展战略等方面发挥着越来越重要的作用。

四、商业模式

物流园区的商业模式主要有六种：1、公路港模式；2、工业物流地产模式；

3、商贸物流地产模式；

4、货运枢纽模式；

5、综合服务型物流园区模式；

6、电商物流园区模式。

1、公路港模式

公路港模式是目前发展迅速、相对成熟的一种模式，比较典型的就是传化和林安。它的模式就是在城市交通尤其是公路枢纽打造为零担物流、空车配货、专线运输企业提供服务的物流园区，这种园区的特点就是入驻的企业数量比较多，车流量比较大，主要的业务就是货运交易。

案例：林安

这种模式主要是实现车货的撮合交易。前几年非常知名的是传化，传化最开始起步的时候也只是在成都和杭州这两个点，并没有形成网络化经营，最开始形成网络化经营的是林安物流，因为它掌握了全国超过60万的车源信息，以广州为核心向全国进行辐射扩张，同时打造了全国第一个物流交易所（广州物流交易所），林安是非常典型的公路港模式。

2、工业物流地产模式

工业物流地产模式是在一些工业产业比较集中的区域，打造一些为工业企业服务的物流园区，像苏州工业园区物流中心。这种园区的特点是一次性投资非常大，因为它主要是建设大面积的仓储设施，而且投资回收期相对比较长。国际巨头利用国际上对投资回报率要求比较低的资金，所以能够发展起来，而我国很少出现这种模式。

案例：普洛斯

普洛斯在全国35个城市有100多个园区，建筑面积高达2000万平方米。普洛斯的扩张是利用了国外的产业基金、私募基金、养老基金在我们国家快速扩展。工业物流地产有三种细分的商业模式，第一种是买地之后自建仓库然后出租；第二种是工业企业的个性化定制；第三种是通过收购和租赁把既有的园区吸纳作为合作园区。

3、商贸物流地产模式

商贸物流地产模式主要依托商贸市场形成的物流园区，比如传统的服装还有百货商品的批发市场，基本上就是一种商业业态，但是有一些商贸市场已经跟物流融合的非常高了，比如钢材批发市场和建材批发市场，这些市场已经跟物流的功能非常接近，因为以仓储式为主的批发市场，其主要功能就是大宗货物的存储、交易、物流功能。

案例：华南城

华南城在深圳起家，目前在哈尔滨、西安、郑州、合肥、南昌、深圳等都建有以商贸市场的商贸物流园区。它的优势就是成本低，同时打造商贸市场群吸引新商户入住，通过商流带动物流。它面临的困境就是目前电子商务的发展对传统的批发业造成很大的冲击，华南城这两年在全国其他地方开的这种项目经营的都不是特别理想，跟我国电商高速发展密不可分，对它的冲击是非常大的。

4、货运枢纽模式

货运枢纽模式主要在港口口岸、铁路货场、机场附近依托大型综合交通枢纽发展起来的货物集散中心。比如在各个港口看到的物流园区，在机场附近看到的物流园区，以及铁路大型货场看到的物流园区，基本上是依托特殊的交通条件达到以货物集散为核心的物流园区。

货运枢纽模式主要功能是货物的快速集结、分拨、配送。

1、机场货运枢纽，例如北京顺义空港物流园区是北京市唯一的航空－公路国际货运枢纽型物流基地；

2、铁路货运枢纽，例如合肥北物流园，青白江物流园区，是目前整个铁路系统非常大的两个园区；

3、港口货运枢纽，每一个港口后方都有多个为港口提供这种吞吐集散货物服务的连接，例如上海洋山港物流园区；

5、综合服务型物流园区模式

综合服务型物流园区主要提供既包括传统的仓储，也包括城市配送，同时也包括公路港的零担物流，还有批发交易的功能。一般分布在大中城市的城郊结合部，主要面向一个城市或者一个区域。

综合服务型物流园区是目前数量比较多的一种模式，一般在每个城市都会有这样一家或者几家的物流园区，它具有传统的功能同时还有一些仓储的功能，比如说城市配送的冷库，还有满足商超的仓储需求的普通仓库，同时还有一些批发市场，但是这种模式的困难是很难在全国进行复制。

6、电商物流园区模式

电商物流园区基本上以电商企业为核心，在一些大中城市周边打造一些电商物流园，比较典型的是菜鸟、京东、苏宁、亚马逊等。这些大的电商巨头都在布局自己的全国的物流园区网络，目的是面向区域进行分拨配送降低物流成本，提高企业的核心竞争力。最开始向这个方向发展的是京东，唯品会随之而上，菜鸟也后知后觉，也在全国七个城市打造这种电商物流园区。

案例：京东

京东的“亚洲一号”应该是最具有代表性的，占地建筑面积达到了10万平方米，配套有非常高的现代的自动化仓储分拣系统和信息化处理设备。货物每小时的处理能力达到了一万六千件。这是目前电商物流园区最典型的一个代表。未来的电商物流园区的另一个趋势就是，将传统的仓储分拣配送服务和电商从业人

员的企业孵化，从业人员的居住生活的这些功能融到一起，这种模式是未来的一个发展趋势，一些企业也在向这个方向发展。

五、发展趋势

当下经济下行压力增大以及物流产业保持中高速发展，打开了物流园区的窗口期。经济结构虽然调整，但是电商的快速发展，使得物流的需求不减。2014年物流收入超过7万亿，其中电商物流就占了2万亿。加上互联网的应用和铁路航空的市场化进程加快，呈现出千军万马奔物流的局面。京津冀、一带一路等国家战略，以及《全国物流园区发展规划》、《物流业发展中长期规划》的实施和地方政府招商需要，使得物流园区的兴起进入白热化状态。

在过去的短短几年时间里，物流产业一直热度不减。物流产业特别是物流园区的爆发式发展，源于三个关键点：

一是与传统商贸结合，实现商贸物流一体化；

二是与金融的结合，资本的全面介入，打开了物流产业的供应链通道；

三是与互联网的结合，因为信息技术的广泛应用，助推了物流产业的内部管理和网络化布局。

我们看到，物流园区有它自身的客观要求，呈现出必然的发展趋势：

（1）网络化。物流的本质特征决定的，大网络，大市场；小网络，小市场；没网络，没市场。要么整合别人，要么被别人整合。没有其他选择！

（2）产业化。主要指物流园区的开发主体发生变化了。从原来的政府主导或者物流企业主导，演变为物流地产开发。

（3）综合化。从单纯的仓储到物流产业新城，到O2O，进入到物流园区的4.0时代。

（4）专业化。园区平台能够为入驻企业提供增值服务特别是业务成长服务。

（5）平台化。园区本身就是四方平台，依托信息技术，把物流空间提供商和物流运营服务商有效结合。至少目前看，单纯的信息平台还没有找到可以独立生存的路径。

（6）集聚化。把管理功能和业务功能协同起来，实现统一管理、产业整合和综合服务。

物流园区经营模式与市场分析

以市场为导向的物流园区规划物流园区是指多个物流中心在某一空间的聚集体，提供综合物流及其他配套服务的场所，物流园区集约了多种物流设施，是物流线路的交汇地，具有集约、调节、转运、集中库存、信息枢纽等综合功能，紧临港口、机场、铁路编组站等交通枢纽，地价较低，适当设置远离市中心区，并要足够的发展空间，为工业企业的发展留有余地。可见，物流园区是、企业物流部门通过规模化，实现资本、设施、人员、政府服务及其他资源的有效整合。当前，供应链管理正成为企业的核心的竞争力，决定企业经营的成败，物流园区作为物流、资金流、信息流的聚集地，是供应链上核心环节与战略节点。从国际经济发展格局及中国经济发展情况来看，有几个不可逆转的趋势：国际制造业加速向中国转移；中国经济的外贸依存度越来越高；物流外包将逐步成为趋势。这将推动中国物流园区的发展，并加速融入全球供应链与价值链当中，成为全球化、一体化、高效率的物流产业集中地，发挥物流增值的作用，物流园区的战略地位将更加彰显。国外特别是德国与日本的物流园区开发经验表明，物流园区开发确实在提升物流效率、降低物流成本、促进产业发展方面有重大的作用。

今后较长一段时间，中国物流园区开发都将是中国经济建设的一大热点。但既然是热点，由于利益的驱动，就会产生诸多非理性的行为。而科学的、客观的前期调研、需求分析、功能定位、商业模式设计等对一个物流园区的成功开发，降低投资风险至关重要。以市场为导向的物流园区规划，是物流园区产生良好社会及经济效益，走上持续发展之路的保证。一、需求分析物流园区开发的首要工作对物流进行市场调研和竞争情报分析，深刻把握客户的需求，敏锐洞察市场走向，为后期市场定位、功能设置、商业模式设计等提供决策依据。市场调研是对开发单位本身、政府部门、物流需求方及潜在竞争对手及合作伙伴进行实地调研、资料收集及分析。最重要的是对物流需求方的调研，主要涉及的方面有：对该项目物流配套和相关政策的要求、对服务围及水平的需求、对成本费用的接受水平、对附加服务的需求、需求方的货物流向／处理量／出入口量／涉及金额、需求方的合作意向等。通过上述调研，在获得大量翔实的第一手材料和数据的基础上，采用定性与定量分析方法、统计学预测方法、比较分析等方法，进行研究分析。定性方面主要是分析目标客户在哪里、客户的需求有哪些、市场空缺有多大、本项目的资源及能力情况等。定量方面主要是分析

DB14_T 2130-2020物流园区仓卖运营规范

ICS 03.100.20 A 10 DB14山西省地方标准 DB 14/T 2130—2020 物流园区仓卖运营规范 2020 - 09 - 22 发布2020 - 12 - 22 实施山西省市场监督管理局发布

DB14/T 2130—2020 目次前言.................................................................................................................................................................. II 1范围.. (1) 2规范性引用文件 (1) 3术语和定义 (1) 4运营原则 (2) 5运营模式 (2) 6基本要求 (2) 7运营流程 (3) 8消费者保护 (4) 9监督管理 (4) I

DB14/T 2130—2020 II 前言本标准按照GB/T 1.1-2009给出规则起草。本标准由山西省工业和信息化厅提出并监督实施。本标准由山西省物流标准化技术委员会归口。

DB14/T 2130—2020 物流园区仓卖运营规范 1范围本标准规定了物流园区仓卖的术语和定义、运营原则、运营模式、基本要求、运营流程、消费者保护和监督管理。本标准适用于山西省内物流园区开展的仓卖活动。 2规范性引用文件下列文件对于本文件的应用是必不可少的。凡是注日期的引用文件，仅注日期的版本适用于本文件。凡是不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本文件。 GB/T 18354-2006 物流术语 GB 50016 建筑设计防火规范 GB 50222 建筑内部装修及防火规范 GA 1131 仓储场所消防安全管理通则 SB/T 11215-2018 商品交易市场建设与经营管理术语 3术语和定义 GB/T 18354-2006、SB/T 11215-2018中界定的以及下列术语和定义适用于本文件。 3.1 物流园区为了实现物流设施集约化和物流运作共同化，或者出于城市物流设施空间布局合理化的目的而在城市周边等各区域，集中建设的物流设施群与众多物流业者在地域上的物理集结地。 [GB/T 18354-2006，定义 2.15] 3.2 仓卖在物流园区指定场所内，以园区内仓储的货物为主，通过实现商品仓储、标识展示、交易洽谈、资金结算、发货配送等功能，直接进行商品销售的行为。 3.3 仓卖馆在物流园区内开展仓卖活动的场所。 3.4 1

中国物流产业发展现状及存在问题

目录 1.绪论 1.1研究背景 1.1.1国际物流业发展概况 1.1.2物流对国民经济的重要意义 1.1.3中国物流的发展 1.2研究目的及理论创新点 1.3研究结构体系及主要内容 2.现代物流发展背景及其特征 2.1物流的基本理论 2.1.1物流的含义 2.1.2物流的基本特征 2.1.3物流的产生及发展历程 2.2第三方物流的特征与发展趋势 2.3现代物流业发展的最新动向 3.中国物流发展现状与差距 3.1中国物流业发展阶段 3.1.1计划经济下的物流 3.1.2有计划的商品经济下的物流 3.1.3市场经济体制下的现代物流 3.2中国物流业基本现状 3.2.1第三方物流市场潜力巨大!发展迅速 3.2.2物流基础设施能力大大提高,国际物流量快速增长 3.2.3物流质量有所提高,物流效率有待改善 3.2.4客户需求多样化,物流外包将是一个渐进的过程 3.2.5企业间寻求合作,共同克服困难以提高服务能力 3.3中国第三方物流业存在的主要问题和制约因素 3.3.1物流产业发展仍然面临着较大的市场需求约束 3.3.2条块分割的物流管理和流通体制制约着物流业的发展 3.3.3供应商功能单一,增值服务薄弱,缺少综合性物流服务 3.3.4物流研究相对落后和物流专业人才短缺,是物流产业发展的巨大障碍 4.发展我国物流业的营销对策 4.1物流营销策略转换 4.2物流营销的基本策略选择与策略组合 4.2.1物流服务市场的细分与定位策略 4.2.2物流服务创新与差异化策略 4.2.3物流服务营销渠道策略 4.2.4物流关系营销策略 4.2.5物流服务的4cs组合 4.3物流营销策略结论参考文献致谢

物流园区发展历程

中国物流园区的发展历程 1、中国物流园区的起源与发展过程根据系统演化的一般规律和生命周期理论，结合中国物流园区10年来的发展历程，可以将中国物流园区划分为引入期、成长期、调整期和发展期四个发展阶段。 1）引入期（1999年——2001年） 1999年深圳平湖物流基地的提出，标志着中国开始引入物流园区的概念，并开始尝试中国物流园区的规划、建设和运营。1999——2001几年间，物流园区的概念开始在部分经济活跃、市场化程度高、物流需求旺盛的区域扩散，部分区域开始对物流园区有较为深刻的理解，并着手规划建设物流园区。 2）成长期（2001年——2003年）这个阶段的物流园区处于规划、在建状态的数量比较多、分布比较广，全国20多个省市和30多个中心城市政府制定了区域性物流发展规划和政策，“物流园区热”、“物流中心热”成为当时中国物流业发展的显著特征。一些机构数据统计甚至显示，当时的“物流园区热”隐藏着盲目性和过热倾向。 3）调整期（2003年——2004年）由于物流园区成长过程中的种种问题，2003年国务院开始清理整顿各类开发区，其中就包括物流园区在内。由此，中国物流园区发展进入一个调整期，这个时期的物流园区

最明显特征表现在数量增加速度放缓，一些待建、在建项目处于观望状态，一些项目处于停滞状态，一些项目开始重新定位。调整期后的物流园区建设开始逐渐从盲目走向科学化、系统化和规范化。 4）发展期（2004年至今）经过了一个短期的调整，政府和行业协会开始进行有目的、有步骤地引导物流园区的发展，理论界开始进行较为深入的理论研讨，实践上的探索和业务创新不断展开。这个时期的显著特征表现在：国家宏观调控政策开始发挥成效，物流园区开始走向理性化的健康发展轨道。

中国物流产业发展现状及问题分析

中国物流产业发展现状及问题分析 09物流16号谢文平随着世界经济的快速发展和现代科学技术的进步，物流产业作为国民经济中一个新兴的服务部门，正在全球范围内迅速发展。在国际上，物流产业被认为是国民经济发展的动脉和基础产业，其发展程度成为衡量一国现代化程度和综合国力的重要标志之一，被喻为促进经济发展的“加速器”。一、关于物流产业的基本认识（一）物流产业的基本特征虽然物流活动久已存在，但在现代经济中，物流产业及其所提供的物流服务，与传统的物流活动或者生产、流通部门从事的物流活动已经有了本质上的区别。第一，物流产业是国民经济中的动脉系统，它连接社会经济的各个部分并使之成为一个有机整体。在现代经济中，由于社会分工的日益深化和经济结构的日趋复杂，各个产业、部门、企业之间的交换关系和相互依赖程度也愈来愈错综复杂，物流产业是维系这些复杂交换关系的纽带和血管。因此，物流产业是经济运行中不可或缺的重要组成部分。第二，物流产业通过对各种物流要素的优化组合和合理配置，实现物流活动效率的提高和社会物流总成本的降低。当物流活动分散在不同企业和不同部门时，各种物流要素很难充分发挥其应有的作用，例如，仓储设施的闲置等。随着物流活动从生产和流通领域中分化出来，各种物流要素也逐渐成为市场资源，专业化物流企业可以根据各种物流活动的要求在全社会范围对各种物流要素进行整体的优化组合和合理配置，从而可以最大限度地发挥各种物流要素的作用，提高全社会的物流效率。第三，物流产业可以为全社会提供更为全面、多样化的物流服务，并在物流全过程及其各个环节实现价值增值。当物流活动从生产过程和交易过程中独立出来后，物流就不再是一个简单的成本因素，而成为一个为生产、交易和消费提供服务的价值增值因素，其中也蕴藏着巨大的商业潜力。专业化物流企业不仅可以提供货物运输、配送、流通加工等有形服务，而且可以提供物流方案设计、物流信息管理等无形服务，这是商业企业、运输企业、仓储企业等传统流通部门所难以企及的。相对于产品的生产过程而言，物流服务创造的是产品的空间价值和时间价值，是产品价值的重要组成部分。因此，物流产业是国民经济中创造价值的产业部门，并正在成为全球经济发展中的热点和新的经济增长点。二、中国物流产业发展的现状及主要特征相对于发达国家的物流产业而言，中国的物流产业尚处于起步发展阶段，其发展的主要特点是： (一)企业物流仍然是全社会物流活动的重点，专业化物流服务需求已初露端倪近年来，随着买方市场的形成，企业对物流领域中存在的“第三利润源泉”开始有了比较

物流园区规划设计方案

大连港物流园区规划设计方案大连港鸟瞰图大连港团队负责人：崔林林小组成员：李霞、倪贺、杨亚、蔡鹏、崔林林

简介：大连港是中国大连的港口，建于清末1898年，是一个天然不冻的良港，亦是中国南北水陆交通运输枢纽和重要国际贸易港口之一。在国际贸易和国内物资交流方面起着重要的作用。大连现有7个专业装卸作业区，共48个泊位，最大水深为17.5米。大连港口水域310多平方公里，陆地面积为4.7平方公里，仓库40座，面积27,000平方米，货场86,000平方米。自开港以来，几经扩建改造，容纳船只通过能力有了很大的提高，已成为大规模、现代化的综合性港口。目前，大连港与世界上160多个国家和地区的港口建立了业务往来。其港口吞吐量迅速增长，由1980年的3200多万吨，到2008年的2.5亿多吨。引言：在经济全球化的背景下，国内外实践证明，现代物流业发展已成为提升一个城市、一个地区乃至一个国家综合经济竞争能力的有效手段；物流服务水平和物流成本已经成为投资环境的重要影响因素。为此，国家各有关部门及省市对物流业的发展高度重视，许多省市地区依据自有的区位条件和交通条件将物流业列为支柱产业或优先发展产业。处在辽宁最南端的大

连在国家振兴东北老工业基地的基础上，也迎来了发展机遇。加快发展了物流园区这一建设。一、大连港物流园区物流现状：置身于东北亚经济圈内，大连港是东北腹地走向东南沿海和国际市场的主要通道和重要枢纽，其良好的自身优势，旺盛的航运市场需求和东北地区的未来发展前景，促使大连港有条件、有能力、有必要加快发展，为东北地区的对外开放和经济发展作出应有的贡献。 1.大连港物流产业发展现状：大连港自1899年建港以来，先后建成了大连湾港、大窑港湾、鲇鱼湾油港、大连湾渔港、和尚岛煤

国内外物流园区发展比较研究

国内外物流园区发展比较研究 [导读]各个国家物流园区的最初建设虽然有时间先后，但无一例外都是由城市建设与发展的客观需求来推动的。每个国家在自身的城市发展过程中，都会产生阻碍其进步的交通、能源、城市环境、产业支撑等方面的难题，随着物流行业的崛起，物流园区开始受到重视。[导读]各个国家物流园区的最初建设虽然有时间先后，但无一例外都是由城市建设与发展的客观需求来推动的。每个国家在自身的城市发展过程中，都会产生阻碍其进步的交通、能源、城市环境、产业支撑等方面的难题，随着物流行业的崛起，物流园区开始受到重视。近年来，世界各国纷纷对发展物流园区表现出浓厚兴趣，物流园区、物流基地和物流中心相继建立。各国物流园区特点不尽相同，各自的经验教训也在被相互借鉴。本文从国内外物流园区的发展起源、运营模式、盈利模式、管理模式、政府促进行为等几方面入手，重点对日本、德国、美国和中国的物流园区的发展做了比较研究，分析我国物流园区发展中的不足，并提出了相关建议。发展起源各个国家物流园区的最初建设虽然有时间先后，但无一例外都是由城市建设与发展的客观需求来推动的。每个国家在自身的城市发展过程中，都会产生阻碍其进步的交通、能源、城市环境、产业支撑等方面的难题，随着物流行业的崛起，物流园区开始受到重视。是否建设物流园区，建设什么样的物流园区以及如何规划园区布局与功能被反复讨论。在探索本国物流园区模式的过程中，对其他国家经验教训的借鉴是必不可少的，将理论、经验与本国的实际情况进行最大化的结合，最终就产生了适应自身成长路线的具有独特特征的物流园区发展模式。日本是第一个对物流园区实施建设的国家。1965年，日本首先提出物流园区的概念，称为“物流团地”。当时，日本面临交通严重堵塞、城市功能交叉混乱、环境压力巨大等种种难题，另辟空地建设物流园区成为解决这些问题的一个快速且富有成效的方法，与此同时，随之而来的附加效益和周边利益的获得使得物流园区成为日本长久的支撑产业。 20世纪80年代中期，德国开始了本国的物流园区建设，称为“货运村”。1985年，德国建立了第一个物流园区——不莱梅物流园区。它充分利用了两德统一之后丰厚的流通资源，整合了零散的物流和配送中心，结合政府辅助政策，推动了国家物流业的发展。同时，德国的物流园区网络做得相当广泛，它以本国为中心，向欧洲各国辐射，并连接了世界各地的物流中心。德国的物流园区是成功的，它带动了整个欧洲流通业的进步，为世界物流园区的发展树立了榜样。美国是发展物流业最早的国家，其物流园区的建设采用的是自由竞争策略，充分打开市场，让物流企业自由发展。经过长时间的优胜劣汰，存活下来得到发展的企业寻找到了各自的竞争优势，如降低成本，提高服务质量，拓展企业功能等。在企业激烈竞争的同时，美国

物流园区运作模式分析

物流园区运作模式分析物流园区的建设与运营是一个巨大的系统工程。它涉及到规划、交通、土地、商业、外贸、工商、物价、税务等部门，同时，它又是投资庞大的工程，包括征地、拆迁、市政基础设施配套等，所需资金十分巨大，而且投资回收期相对比较长，单靠政府投资是难以解决的。因此，在确定物流园区的地理位置、功能定位及内部布局等之后，还应对其运作方式进行总体的规划。综合对国外物流园区建设与运营进行比较分析，结合符合我国现阶段实际情况的运营管理模式进行园区赢利模式的分析。一、国外物流园区运作模式分析（一）、国外政府建设物流园区的措施各国政府为了推进物流园区的发展，都从本国的实际情况出发，制定了相应的政策。下面以最具代表性的日本物流团地和德国货运中心来说明。 1、日本的物流团地日本的物流团地建设是政府从城市整体利益出发，为解决城市功能紊乱，缓解城市交通拥挤，减轻环境压力，顺应物流业发展趋势，实现“货畅其流”，在郊区或城乡边缘带主要交通干道附近专辟用地，通过逐步配套完善各项基础设施、服务设施，提供各种优惠政策，吸引社会化的物流企业在此聚集，使其获得规模效益，降低物流成本，同时，减轻大型配送中心在市中心分布所带来的种种不利影响。总的来说，日本物流团地建设与运作采取的主要措施有 : 一是政府牵头确定市政规划，在城市的市郊边缘带、内环线外或城市之间的主要干道附近，规划有利于未来交通设施配套建设的地块作为物流团地。二是将基地内的地块分别以生地的价格出售给不同类型的物流行业协会，这些协会再以股份制的形式在其内部会员中招募资金，用来购买土地和建造物流设施，若资金不足政府可提供长期低息贷款。三是政府对已确定的物流团地积极加快交通基础设施的配套建设，在促进物流企业发展的同时，促使物流团地的地价和房产升值，使投资者得到回报。四是商业银行出资参与物流团地和基地的建设，成为物流团地的出资方和股东。五是政府出资设立物流公司，出资兴建物流团地，待运营正常后再卖给私

物流园区企业化运营管理模式分析

物流园区企业化运营管理模式分析摘要：为了真正达到物流园区开发建设的预期目标，避免出现建起后无人进驻、有场无市的现象而造成资源浪费，就必须优化物流园区的运营管理模式来吸引广大的物流企业或企业物流入驻园区。本文从企业化运营管理的角度对物流园区的运营管理提出了一个全新的模式，从而为物流园区创造了一个极具吸引力的投资和运营环境。关键词：物流园区企业化运营管理模式分析物流园区作为物流业发展到一定阶段时产生的新兴物流管理方式，在日本、德国等发达国家已得到快速发展。我国从20世纪90年代起兴起了物流园区建设热潮，随着传统储运业向市场化及现代物流业方向的发展转变，国家有关主管部门开始制定促进物流园区发展的宏观政策，一些发达地区和省份也纷纷开始筹建物流园区。因而，探讨物流园区有效的运营管理模式，具有很强的现实意义。物流园区运营管理的基本模式（一）行政化运营管理模式行政化运营管理模式是指物流园区的运营管理由政府设立的专门的公益组织来进行，这个专门的公益组织是由政府派驻的专员组成，包括地产、税务、商检、行政等各方面人员。这种模式适用于完全由政府投资建设物流园区的情况。前几年比较盛行的经济开发区大部分就是采用这种行政化运营管理模式，经济开发区管委会属于政府机构，管委会主要负责人都是政府任命。但是行政化运营管理由于过多行政参与而缺乏灵活性，无法充分调动市场。（二）政企联合运营管理模式政企联合运营管理模式适用于由政府和企业共同投资建设物流园区的情况，可以有政府和企业按照投资比例成立一个股份制公司来共同负责园区建成后的运营管理。主体企业引导模式就可采用这种运营管理模式，充分发挥政府宏观调控作用的前提下，又不失企业自主经营的灵活性。（三）企业化运营管理模式在工业地产商完成物流园区的土地购买、基础设施及配套设施建设之后，如何招商引资，如何为入驻企业提供完善的服务就是当务之急了。企业化的运营管理模式是一种非常有效的工具。即由专门的物流园区运营管理公司来负责园区建成后的招商引资、物业管理、信息服务等。这就要求这样的公司在技术和理念上都是现代领先水平。企业化运营管理模式的经营理念就是：以市场为导向，以客户需求为中心，提供灵活多样、低成本的综合物流服务。所以企业化运营管理模式将是实现物流园区高效运作的最佳选择。本文就对这种模式进行更具

中国快递行业发展现状分析

本论文以大量的文献资料为参考，以快递产业的起源、中国快递市场内各快递企业的发展情况及现状为基础，进一步分析中国邮政特快专递EMS和中国民营快递企业在过去发展中及现阶段经营中存在的问题。找出影响中国各快递企业发展的因素，并以此对中国快递产业未来的发展政策提出可行的建议，同时对其未来的发展趋势做出理性的判断和预测，为中国各快递企业今后的发展提供理论依据。 1、中国快递产业概述快递在当今世界，作为一种方便快捷的运输服务方式越来越受到社会各阶层客户的普遍欢迎，并得到迅速发展。早在1993年，全球十大运输企业排名中，第二及第九位均为主要从事快递服务的公司，这一事实足以证明快递业在运输业中不可低估的地位。快递业近20年的发展，快递业在发达国家的地位更加稳固，在发展中国家，快递业必将随着社会、经济的发展而得到更大的发展。 1.1快递产业的起源快递产业的前身包裹运送服务是由邮政送信业务发展而来，1907年UPS的创始人吉姆?凯西创建了美国信使公司，主要从事西雅图市内的递送业务。随着汽车和电话的普及，191 9年自此UPS公司的业务已经由信使转移到包裹运送。二战结束以后，全球科学技术的发展带来的小物件科技产品的诞生。小物件的运送在可*性和实效性上远远不能满足人满的需求。于是市场上急需一种能够快速的，可*的递送货物的产业出现。自20世纪60年代末，UPS网点已遍布美国25个城市，1986年敦豪与中国对外贸易运输集团总公司合资成立了中外运敦豪，成为了中国市场内的第一家快递公司。20世纪80年代，随着快递产业进入中国市场，中国快递企业迅速增加，业务范围不断扩大，遍布地区不断延伸。在中国快递产业已走过的30年当中，市场模块以基本形成，同时也产生了中国快递市场的三大巨头即国营快递、民营快递、国际快递。随着近年我国快运快递产业的迅速发展，目前已经在我国东部地区形成部分快运速递圈。同时这些快运速递圈正在带动中部和西部地区的发展。部分大城

物流园区发展专题报告

物流园区发展专题报告一、物流园区发展现状就当前情况看，我市总投资1亿元以上且占地平方公里以上的物流园区（含已运营、在建、规划中的名为物流园区、物流基地、物流中心等具有社会公共服务功能的区域）共7个。从投资上看，物流园区总投资在1-10亿元的有3个，20-30亿的有2个，30亿以上的有2个；从规模上看，物流园区占地平方公里的有3个，2-5平方公里的有3个，10平方公里以上的有1个。这些园区多在规划建设中。列入省、市级规划重点且在建设运作中的园区有三个，分别是：物流园区，总投资70亿元，规划占地平方公里，目前由盖世国际物流集团投资15亿元，占地平方公里的盖氏邦晔物流已经入驻，被列为省现代物流业振兴发展规划重点项目；香江商贸物流园区，总投资50亿元，规划占地30平方公里，目前建成区面积3平方公里，建筑面积245万平方米，入区企业289家，个体户7600户，XX年实现营业收入170亿元，税金亿元，已被省政府列为省重点服务业园区；京九现代物流园区，总投资30亿元，规划占地4平方公里，目前建成区面积2平方公里，被列为市重点服务业园区。二、物流园区发展存在问题一是物流设施建设缺乏统一规划。全市现有物流设施落

后，布局分散，存在条块分割、部门分割、重复建设等问题，没有形成布局合理、定位准确、功能完善、能够有利于整合物流资源的现代物流网络体系。物流管理的总体动作水平低，规模效益难以实现。二是物流企业组织化和规模化程度低。我市多数物流企业规模小，现代物流管理体制、经营机制尚未形成，经营仍停留在货运代理、仓储、搬运和干线运输等方面，对物流信息的收集、整理、开发使用尚处于手工阶段，自动识别、条形码技术、全球卫星定位系统等先进信息技术应用刚刚起步，物流效率低，速度慢，损耗大，成本高，难以提供规范化、现代化的物流服务。三是物流资源分散。很多企业对发展专业化物流园区的认识不够，导致“大而全”、“小而全”的企业物流运作模式还相当普遍。有些大型企业利用自身优势开展物流业务，造成小型物流企业和配货站舍去专业园区，依托大型企业，使得社会专业化物流供给能力相对不足，致使大量潜在物流需求不能转化为有效的物流资源。四是物流园区发展缺乏统一协调的产业政策体系支持。由于物流业涉及多个行业、多个部门，物流园区的发展缺乏统一规划和权威、高效的物流管理体制；物流公共信息平台建设相对滞后；物流项目建设受投资、税收、信贷、土地、环境等因素的制约；物流人才尤其是既懂信息技术又懂物流

物流园区调查报告(20200523202722)

我国物流园区调查报告我的博士论文研究方向为区域物流，内容涉及我国物流园区的建设情况，因此，本人参加了2012年中国物流与采购联合会、中国物流学会组织的全国物流园区调查。 1.前言物流园区是为满足货物转运、产业发展和居民消费等规模化物流需求，依托区位交通条件，与城市综合功能和产业体系相配套的公共性物流基础设施群，是由统一运营主体管理、众多物流业者经营的物流运作集结地，是布局集中、用地节约、企业集聚、经营集约的物流功能集聚区。我国现代意义上的物流园区最早于1998年出现在深圳。进入21世纪以来，得到快速发展。2009年，国务院颁布《物流业调整和振兴规划》（国发[2009]8号），把“物流园区工程”列为9项重点工程之一。2011年，《国务院办公厅关于促进物流业健康发展政策措施的意见》（国办发[2011]38号）提出，要“科学制定物流园区发展规划，对纳入规划的物流园区用地给予重点保障。”目前，国家发展和改革委员会正在组织制定《全国物流园区发展规划》。在各级政府支持和企业积极参与下，我国物流园区在提高物流组织化水平和集约化程度，转变物流企业运营方式，促进经济结构调整和发展方式转变等方面，正在发挥越来越重要的作用。鉴于社会各界对物流园区有着不同的理解，本次调查按照以下原则对物流园区进行调查统计：（1）署名物流园区、物流基地、无水港、内陆港、公路港、物流港等项目属于本次调查统计范围；（2）要求园区占地规模在150亩（0.1平方公里）及以上，并具有法人资格；（3）署名货运市场、交易市场、物流中心的项目不纳入本次调查统计范围；（4）地方政府规划中具有空间概念的非法人实体园区不在本次调查统计范围之内。本次调查以“普查到位、重点突出”为原则，采用科学的调查手段和研究方法，力求获取数据的全面性与准确性。整个调查工作历时半年，主要采取了网上调查、问卷调查、深度访谈、实地考察以及召开座谈会等多种形式。为保证信息的真实性和准确性，本次调查采用CATI计算机辅助调查系统，对按照调查对象界定条件初步筛选形成的1204个物流园区基础名单逐一进行电话访问核实。最终核实确认的物流园区（基地）数量为754个，其中名称中包含“物流园区”的为677个，包含“物流基地”的为59个，包含“港”的为18个，以此形成《2012年度中国物流园区（基地）名录》。 2. 我国物流园区发展情况 2.1总体情况为反映全国物流园区地理分布状况，调研组采用了国家“十一五”规划中将全国划分为八大经济区域的方法。即：东北经济区（辽宁、吉林、黑龙江），北部沿海经济区（北京、天津、河北、山东），东部沿海经济区（上海、江苏、浙江），南部沿海经济区（福建、广东、海南），西南经济区（云南、贵州、四川、重庆、广西），西北经济区（甘肃、青海、宁夏、西藏、新疆），黄河中游经济区（陕西、山西、河南、内蒙古），长江中游经济区（湖北、湖南、江西、安徽）。。（1）园区数量稳步增长，分布结构发生变化经核实，入选《2012年度中国物流园区（基地）名录》的各类物流园区共计

物流园区经营、功能、盈利模式

中国物流园区发展模式一个国家、一个地区的经济发展水平不同，交通状况不同，市场需求不同，其物流园区的发展模式也会具有不同的特点。从功能定位、建设类型、开发模式以及经营模式等几个方面对中国物流园区的发展模式进行综合分析。 1.3.1物流园区功能定位物流园区是物流节点集中组织和管理的场所，其依托规模化的物流设施设备，对物流活动进行综合处理，从而达到降低物流运营成本、提高物流运作效率和水平的基本目的，是具有产业发展性质的经济功能区。物流园区从空间上积聚了产业链上下游企业，从功能上涉及到生产、加工、销售、配送等供应链各个环节，通过合理的空间布局、有机的功能组合、优化的资源配置以及信息系统整合发挥其系统整体优势。物流园区的功能主要可以分为两个方面，首先是社会功能，其次是业务功能。社会功能主要包括促进区域经济发展、完善城市功能、整合区域资源及提升产业竞争力等。具体业务功能主要包括运输、仓储、包装、装卸、搬运、流通加工、配送、信息与咨询服务等。另外，不同物流园区具有不同的功能定位，所承担的物流业务也不尽相同。因此，物流园区所完成的物流作业应根据物流园区的功能定位、需求特征、地理位置等因素综合规划，对各种物流功能进行组合配置。 1.宏观社会功能

不同于一般的经济开发区和各类工业园区，物流园区具有很强的基础性、公共性和服务性的特点，属于基础设施建设类项目。从物流园区的起源来看，其功能定位主要有两大原因：（1）解决城市交通压力、环境污染以及功能结构调整，代表性园区有日本东京郊区的四大物流团地；（2）提高物流运作效率、降低物流成本，实现物流园区的经济合理性，代表性园区如德国的不莱梅物流村。物流园区对所在城市以及地区经济发展所表现出来的宏观社会功能可以从以下几个方面来理解：（1）发挥集聚功能。物流园区的建立将过去分散各处的货站、货场以及货物集聚一处，采用规范化流程、现代化技术手段、规模化设施设备以及综合化信息平台对物流活动进行有效地组织和管理，充分发挥集聚功能，提高运作效率、降低运营成本。（2）改善城市环境。通过空间的重新布局和功能的重新组合，减少了交通线路、货站以及相关物流设施在城市市区的占地，通过联合运输，减少车辆出行次数，提高装载率，集中进行车辆清洁、维修和处理，从而减少噪音、尾气、货物对城市环境的污染，改善城市环境。（3）促进区域经济发展。物流园区通过一体化的管理和规模化运作，保证满足区域物流需求。同时，运作效率的提高和运营成本的降低，也减少对企业成本的压力，从而促进了区域经济的发展，提高了区域经济的竞争力。（4）实现多种运输方式的有效衔接和多式联运。通常，物流园区的建设依托城市交通枢纽或港口，可以实现公路、铁路、港口等不同

中国物流的发展历程与现状.

中国物流的发展历程与现状物流活动与人类的物质生活和生产共生共长, 源远流长。可以说, 永不停息的物流活动是人类生活的保障, 是经济社会的动脉系统, 是社会生产过程连续进行的前提是经济社会发展的物质技术基础。但物流学是却是一个新兴学科,因为它只有60多年的历史。物流学的产生和发展, 使资本主义国家在经济发展过程中, 认识到了除资源和人力之外可以到来利润的第三个源泉,称为第三利润源。一、中国物流的发展历程近些年, 中国物流行业快速发展, 国务院更是在 2009年出台了《物流业调整和振兴规划》 , 并把物流业列为十大振兴产业之一,由此,物流业也称为了现代服务业的龙头产业。如今,物流这个朝阳的产业对国民经济发展起到举足轻重的影响。我们中国物流的发展历程是怎样的呢? 物流一词还未出世之前, 中国的物流活动是一直存在的, 只是没有物流的概念, 更没有系统管理物流活动的思想和机制, 各要素都是以单个活动分别进行的。新中国成立以后, 实行高度集中的经济计划体制。由国家来组织国民经济的运行和多数产品的生产, 特别关注的是增加产品的数量,以保证人民的基本需求。 20世纪 70年代末,流通企业开始组建储运公司,从商品经营机构分离出来。这个时期我们称为储运时代。此后,一直到 1979年我国才开始使用物流一词。 1979年 6月,我国物资工作者代表团赴日本参加第三届国际物流会议, 回国后在考察报告中第一次引用和使用物流这一述语, 并介绍了日本物流的发展情况。中国也开始对物流进行理论研究, 而且是以探讨生产资料流通领域活动为主, 对其他领域的物流涉及却很少。这段摸着

石头过河的时期, 对以后的中国物流的崛起打下了基础。到 1989年 4月,第八届国际物流会议在北京召开,物流一词的使用在中国日益普遍。 90年代中期,现代物流才在中国真正的崛起。 1994年广州宝供的出现,标志着中国本土第一个第三方物流企业的诞生, 拉开了现代物流组织的序幕。另外, 香港和记黄埔开始投资建设和经营珠三角地区的港口。与此同时, 一些政府开始制定本地物流规划, 出台发展物流的政策措施,加大物流基础设施的投资力度,并鼓励企业整合物流资源、引进和开发物流技术等。 2001年中国物流与采购联合会的成立,可以说是中国物流业历史发展的一次飞跃。它的成立表明中国物流作为一个行业登上了历史舞台, 而物流行业是由物流企业组成的, 是物流企业的联合体, 物流企业的出现使中国企业大家族增加了新的成员, 改变了中国企业格局。并在这年,中国加入 WTO ,为中国带来了巨大的机遇和挑战。大量的外资开始进驻中国市场,而外资进入对中国物流业的全面发展起到了一个很大的促进作用。比如麦肯锡、埃森哲、科尔尼、摩根士丹利等等,他们进入中国,对中国的物流市场、物流现状进行研究,为我们提供了一个比较客观的、科学的研究数据和分析。联邦快递、联合包裹、美国总统轮船公司等等进入中国。这些都为中国的物流发展引进的大量先进的物流管理和物流技术, 帮助我们引进了资金和人才。 2006年的“十一五”规划,在中国历史上第一次把现代物流业写进我们的五年计划,专门有一节叫“大力发展现代物流业” 。这么一段文字明确了中国物流在国民经济中的产业地位。在人大的政府工作报告,温家宝总理把物流作为生产性服务业放到第一位。而 2009年的《物流业调整和振兴规划》更是把促进物流业发展纳入应对国际金融危机的“一揽子计划” ,进一步提升了其在国民经济中的基础性支撑作用, 为物流业发展创造了良好的外部环境。随着政府各类“扩内需、保增长”政策的

物流园区需求分析

口加1<| 笫 ■:二里物流园区需求分析(Dema nd An alysis of Logistics 物流园区是对物流组织管理节点进行相对集中建设与发展的、具有经济开发性质的城市物流功能区域；同时，也是依托相关物流服务设施降低物流成本、提高物流运作效率,改善企业服务有关的流通加工、原材料采购、便于与消费地直接联系的生产等活动、具有产业发展性质的经济功能区。物流园区需求分析-中国物流园区现状（1）中国各地兴起物流园区热物流园区需求分析物流行业的兴起，中国物流有了快速发展，与之相应的物流园区发展也很快，各地兴建物流园区的热潮已成为近两年中国经济现象中的“绚丽”风景。2005年低，据不完全统计，中国正在建设和正在规划的物流园区多达几百家；中国有十几个省已出台了省内的物流规划，各地方物流规划也纷纷出台，物流经济俨然已成为各地经济发展的支柱，而物流园区也似乎成为各地发展物流经济的引擎。深圳已规划出六大物流园区；上海计划建设三大物流园区；天津推出物流五大形象工程；广州计划构筑三大国际性枢纽物流园区；北京百亿打造物流港,建设五大物流园区；江苏省仅省政府规划的物流园区就多达14家……物流经济掀起了物流园

区建设的热潮，各地物流园区建设规划屡见不鲜。

一时间；似乎又看到了前几年的工业园区建设热、开发区热。而过去开发的这些园区到今天真正发挥其预期功能的又有几家？今天，物流园区热是否会重蹈覆辙呢？物流园区应该是何物？中国需要多少物流园区？需要怎样的物流园区……这些问题都值得每个人深思熟虑。 (2 )已建物流园区空置率居高不下据中国仓储协会2004年对物流园区的调查报告显示，当时中国物流园区的空置率高达60%, 已建园区无人入驻的现象非常普遍。据调查研究，从1999年开始，一些地区开始建立物流园区，2003年中国物流园区规划建设达到了高潮，而同时物流园区盲目建设的危害也开始显现由于大多数物流园区盲目建设，定位不清，功能单一，一大批物流园区将会陆续死去，估计至物流园区需求分析居高原因 2006年已建或规划建设中2/3的物流园区将会胎死腹中或被淘汰。中国物流园区空置率居高不下的主要原因——缺乏有效的需求分析在中国，虽然物流概念已引入多年，但由于经济基础和各种基础设施总体上的薄弱，物流经济并不成熟。而一些地方政府往往过分热情，把物流园区项目作为政府的形象工程或政绩工程来抓，在规划和投资建设物流园区项目时，根本未进行有效的需求分析，而是简单地为物流而物流，盲目圈地投资，表现为以下几方面的误区： (1)规模上，盲目"求多、求大”。在中国外的其他国家，一个经济发达的区域也至多建几家物流园区，而在中国的某些城市动不动就是几家，甚至十几家物流园区。而且中国各地的物流园区热还出现了一种盲目攀比的现象，各省或地区都似乎要从物流园区的数量和投资规模上压倒对手。2005年低中国已经在建和筹建的物流园区数百家，在这些园区里，投资较大的如北京物流港，投资总额将超过110 亿元人民币；武汉的“万商云集”商贸园，投资总额也达100亿元左右。在这些物流园区中，占地动辄数千亩，如北京物流港占地7000余亩；多则数万亩，如天津空港物流加工区占地630 00亩。由于这些物流园区的建设本身脱离有效的需求分析，因而往往出现“僧多粥少”一一物流园区供给远远超过市场对物流园区的需求，过多的物流园区追逐少量的物流企业的现象从而物流园区高空置率的现象也就在所难免了。

物流园区开发经营五种模式

孔庆广：物流园区开发经营五种模式根据国内外与物流园区功能相同或相当的物流基础设施建设运营的经验，我国未来物流园区在发展模式上有五种选择：政府主导发展模式政府主导发展模式是指由地方政府做出物流园区规划并组成开发机构，通过招商引资等方式来开发建设物流园区。由于物流园区具有物流组织管理和经济发展双重功能，因此，建立在经济开发区模式基础之上的物流园区项目，实际上就是在新的经济发展背景下，突出现代物流的发展特点、趋势和在经济发展中的地位和作用。目前大多数物流园区都是按这种模式在开发。主体企业引导模式也称为大型物流企业主导开发模式。从市场经济发展的角度，从物流资源和产业合理有效配置的角度，由大型物流企业开发建设物流园区并率先在园区开展经营，带动和引导其它物流企业或相关企业入园经营，逐步实现物流产业的聚集。政企联合开发模式

由政府统一规划，组织物流企业共同开发模式。即政府相关部门从总体上对物流园区做出规划，通过招商引资等方式，由相关企业负责具体项目的开发，共同完成物流园区的开发建设。产业地产开发模式产业地产开发模式是指将物流园区作为产业地产项目，通过给予开发者适合产业项目开发的土地政策、税收政策和优惠的市政配套等相关政策，由产业地产商主持进行物流园区的道路、仓库和其他物流基础设施及基础性装备的建设和投资，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行物流园区相关设施的经营和管理。作为类似于产业地产开发模式，日本的东京、神户和德国的不莱梅等城市，也有政府投资进行物流园区的相关基础设施的投资建设，然后委托给一个或多个物流设施管理能力较强的企业，由其在政府制定的优惠政策的框架下进行经营管理。综合运作发展模式综合运作发展模式是指对上述各种模式的混合运用。由于物流园区项目一般具有较大的建设规模和涉及经营范围较广的特点，既要求在土地、税收等政策上的有力支持，也需要在投资方面能跟上开发建设的步伐，还要求具备园区的专业经营运作能力，因此，单纯采用一种开发模式，往往很难达到使园区建设能顺利推进的目的。

物流园区潜力巨大的地产投资

物流园区潜力巨大的地产投资 Pleasure Group Office【T985AB-B866SYT-B182C-BS682T-STT18】

物流英才网是最专业的物流行业招聘网站 2005年，洋山深水港物流园区所在地还只是遍布棉田和池塘的处女地，一派典型的江南乡村景象。短短4年，一座现代化的物流园区拔地而起，国际航运巨头马士基物流、中远集团、中海集团，国际知名物流服务供应商DHL、UPS、德国全球货运等纷纷落户。物流园区这一工业地产模式，已越来越受到政府和开发商的广泛重视。全球态势物流园区是政府从城市整体利益出发，为解决城市功能紊乱，缓解城市交通拥挤，减轻环境压力，实现“货畅其流”，而在城市边缘地带的主要交通干道附近建成的专门区域。它通常是一个大型配送或多个配送中心的聚集地，一般以仓储、运输、加工等用地为主，同时还包括与之配套的信息、咨询、维修、综合服务等设施用地。物流园区最早出现在日本东京，目前全球的物流园区发展具有以下特征：第一、国外物流园区发展呈现不均衡发展态势，物流园区主要集中在物流业发展迅猛、交通和区位优势显着的发达国家，包括德国、荷兰、法国、日本和美国;第二、目前全球的物流园区的发展模式各异，但大体可分为以德国为代表的欧洲模式和日本模式;第三、全球的物流园区经营模式，日益呈现集团化和连锁发展趋势。以美国的普洛斯为例，普洛斯在美国、新加坡等地有多家上市公司，在全球管理超过3700万平方米的全球分销设施网络。除此以外，还有UPS、马士基等物流服务商也在世界各地攻城掠地。中国现状近年来，物流园区在我国发展迅速，大有星火燎原之势。目前中国物流园区的发展呈现以下特征：第一、从分布上看，中国的物流园区呈现东、中、西不均衡发展态势。目前已逐渐形成环渤海湾、长三角、珠三角等物流园区密集区域，并迅速向中西部地区蔓延。第二、从建设模式上看，中国的物流园区建设模式呈现其独特的中国园区特征。在中国，物流园区的规划大体有三种模式：政府统一规划投资的政府主导模式;政府指导、企业自行投资规划、建设和经营管理的政企共同开发模式;企业主导模式。由于中国的物流园区的建设主体以政府和企业为主，导致中国的物流园区资金来源和管理机构也以政府和企业通道为主，政府主导特色浓厚。不过，随着中国加入WTO，国外普洛斯等物流巨头进入中国市场，在它们带来全新的思维理念的同时，也会进一步冲击市场，加剧竞争。投资前景虽然中国的物流园区出现的时间不长，还处于发展的初级阶段，但未来中国物流园区的发展将呈现爆炸式增长。其发展步伐和发展速度将不断加快，展现出良好的投资前景。主要的原因有：第一、中国经济的不断发展和交通条件的不断改善，推动中国物流行业的发展进一步提速，而物流行业的发展必然催生物流园区数量和质量的不断提高。物流行业主要依托两个因素：经济与交通。从中国经济来看，目前中国的改革开放已进入关键阶段，加上全球化的趋势不可阻挡，必然对物流行业产生极大的带动效应。从中国交通来看，中国水陆空一体化的交通网络系统的日益完善和发展，对物流业的带动作用非常显着，也必将催生更多的物流园区。第二、城市新布局让物流企业“退城进园”。城市化主要表现在城市人口的爆发式增长,城市面积和城市格局不断变化。传统郊区迅速被城市包围，最终成为城市的一个整体。与此同时，原有零散分布的物流企业因运输和时间成本不断上升，逐步退出核心区域，向远郊聚集。于是，位于某些交通节点、具有地理优势的地方，逐步形成物流园区的聚集区域。中国目前的城市化率已超过30%，按照国际规律，城市化率超过30%，城市化进程将进入加速上升通道。城市化进程的加快将促使物流企业“退城进园”，当物流企业的行动变成一种自觉的行动时，物流园区的如火如荼发展也就在情理之中了。