物业交接验收标准和验收表格
物业公司交接验收标准
楼宇外观及公共楼梯、电梯验收标准
室内验收标准
园林及配套设施验收标准
物业交接验收表格
楼宇外观及公共楼梯、电梯验收表格
室内验收表格
万科物业实用管理经验
目录 一、客户服务部分…………………………………… P7—18 1.1便民手册、折页 1.2结婚服务 1.3为业主外出提供"便民伞" 1.4人性化的装修知会 1.5客户焦点问题小组 1.6文明宣传进信箱 1.7制作产品使用说明书 1.8建立客户上门拜访制度 1.9模拟验收专业工具的引进及使用 1.10客服宝典 1.11销售厅、样板房来访客户提供温热毛巾服务 1.12入住送礼（装修光碟） 1.13提升未入住客户满意度 1.14协同平台“提效小秘书” 1.15制作小小便签纸、传递万科物业情 1.16大堂出入口配备多接头的手机充电器 1.17以召开装修负责人大会的形式进行装修管理宣传 1.18职能部门微笑达人评选 1.19实行二十四小时客服制度 1.20物业服务中心成立“搬运队 1.21社区小管家，阳光好少年 1.22管理费通过邮件和短信息发送给业主 1.23滚珠灯“高空抛物”宣传效果好 1.24装修服务保证免之客户服务 1.25装修管理精益流程之义务监理
1.26 VIP会议室的紧急联系人信息牌 1.27电梯内长时间无法通风，造成轿厢内产生异味 1.28如何作好《业主服务需求征询》问卷调查 1.29物业服务费用收取的创新方案 二、设备设施部分…………………………… P18—45 2.1高层楼道灯开关控制方式改造 2.2曲线图软件绘制电力运行负荷曲线 2.3大堂门电插锁锁不上问题改进 2.4智能除湿装置 2.5照明节电器的推广 2.6管道压力检测/停泵装置 2.7矩阵主机、硬盘录像机的改造方法 2.8电梯监控图像抗干扰方法 2.9消防卷帘门到位保护装置 2.10污（集）水井、水池和水箱水泵控制系统改进 2.11雨水井盖铺设假草坪 2.12简单的设备机房防潮方法 2.13污水井、雨水井盖下加装防蚊、虫闸 2.14增设“废气引导管” 2.15小区路灯杆的除锈、改造 2.16室外裸露电源开关加装锁盒 2.17栅栏式道闸安装红外保护防砸车装置 2.18供配电系统温度检测 2.19水箱（池）报警系统 2.20设备铭牌、资料数码存档 2.21停电信息查询、知会措施 2.22防烟门、天台门、设备机房按类别安装通锁 2.23自制自动恒温电烙铁
万科物业质量管理体系文件部分
1、目的 规范公司验收流程，正确指导公共部位验收,确保验收质量。 指导验收人员开展验收工作。 2、范围 适用于各项目前期 3.验收条件 3.1由项目部提出公共部分验收申请，物业接到验收申请后，编写验收计划，对验收申请内容进行现场审核，每项验收问题点超过10个点以上不给予验收。 3.2项目部在交付前提前2个月具备验收条件，并向物业公司申请验收。 3.3验收前向物业公司提交相关验收项目的竣工资料。 4、验收标准 4.1室外排水工程 4.1.1室外排水系统的标高、窨井（检查井）设置，管道坡度、管径均必须符合规范要求。窨井 布置合理，出水口四周封闭紧密，粉刷光滑无毛刺。 4.1.2各类窨井盖完整无缺，无翘裂、断裂、变形，易于开启 4.1.3管道应顺直且排水通畅，用大于管径2/3的球通过后为合格。 4.1.4管路及窨井中无建筑垃圾 4.1.5雨水管接雨水井，污水管接污水井,不允许混淆。 4.1.6 窨井内部光滑，无刀印，起沙现象 4.1.7井盖高度与道路接触时与地面平齐，与草坪接触时以草坪平齐，并做防锈处理后刷草绿色 油漆；隐形井盖要求镀锌厚度达到1－2ｍｍ，井盖的厚度满足不同用途的承重压力。4.1.8资料移交：竣工图、平面图、竣工资料、合同复印件 4.2行车道路和停车位 4.2.1沥青路面： 4.2.1.1道路铺设符合设计及规范要求。表面无裂缝及明显接槎痕迹，铺设顺直，泄水畅通， 无积水现象。 4.2.1.2雨水口篦子、检查井盖等不高出路面。
4.2.1.3道路宽度允许偏差±50MM；厚度允许偏差±5MM；横坡允许偏差±0.35/100。 4.2.1.4表面平整度2M靠尺检查，允许偏差<7MM。 4.2.1.5路面沥青颗粒一致。 4.2.2混凝土路： 4.2.2.1混凝面应无裂纹、脱皮、麻面和起砂等缺陷，接缝高差不得大于2mm。 4.2.2.2混凝土路面的纵缝、横缝必须沿全长作通，纵缝和横缝必须贯通；允许偏差：纵缝20m 长度内不得大于20mm，横缝在路面宽度内不得小于10mm。 4.2.2.3路面的平整度符合允许偏差，3m直尺检查时允许偏差小于5mm。 4.2.2.4路面坡度符合设计允许偏差小于0.15%，无积水现象。 4.2.3止草砖铺设平整，无残缺，无积水现象，档车石和车位分线合理 4.2.4道路路面不应有积水、空鼓和断裂现象。 4.2.5道路标识正确，无生锈，断裂现象，标识安装牢固、垂直，无松动， 4.2.6大理石路面检查参照《综合验收标准》。 4.3小区景观 4.3.1组团内道路： 4.3.1.1小区道路陶板砖铺设整齐，无松翘，分界处层次清晰，路中间微高，两边底，无积水现象。 4.3.1.2大理石等石材按照室内验收标准验收。 4.3.1.3小区道路护边倾斜45°角，护边平直，与雨水鼻子接合处顺直。 4.3.1.4集水井分布合理，无积水现象，流水通畅，井盖无生锈，井边收口光滑、平整，与绿化 接合合理，并刷绿色油漆，在交叉处和转折处必须设置雨水鼻子。 4.3.2休闲娱乐设施： 4.3.2.1儿童设施、健身器材安装牢固、垂直，螺丝紧固，无生锈、缺损现象。 4.3.2.2儿童设施、健身器材标识清楚，安装牢固，字迹清楚。 4.3.2.3儿童设施的固定螺丝有保护帽保护 4.3.2.4资料移交：合同复印件，产品使用说明。 4.3.3水景：
万科物业管理检查标准
万科物业管理检查标准（安全、环境、设备...） 万科物业管理标准安全管理 1.目的 建立万科物业统一的管理标准，进一步规范衡量物业公司业务体系。 2.范围 本规定适用于集团下属各物业公司。 3.职责 集团物业管理部负责本文件的编写、修改、发布；并在VPS活动中作为评比依据开始运用。 各地物业公司负责本文件的具体实施，并可提出动议修改的意见或建议。 4.方法和过程控制 本标准包括四部分：《万科物业管理标准管理服务类》（VKWG08-16-1）、《万科物业管理标准环境管理类》（VKWG08-16-2）、《万科物业管理标准设备物资类》（VKWG08-16-3）、《万科物业管理标准安全管理类》（VKWG08-16-4）。 1.人员素质 1.1安全员岗位人员按照万科企业形象策划手册统一着装（地方政府有明确限定的除外），各岗位按照工作要求统一配戴值勤用具，并符合应急要求；私用物品的配带不得影响统一形象；站立时至少保持跨立姿势。
2.内务管理 2.1安全岗位所用器具保持完好，摆放整齐，标识清楚，电器设备电力充足，不影响正常使用。 2.2集中住宿房间应保持干净、整齐、无异味、无乱挂乱放乱贴等现象，并具有完善的监督制度。 2.3每周至少安排一次内部沟通，并保存记录。
2.4每个项目须保存足够处理突发事件的力量，原则上安全员外出人数不超过不当班安全员总人数的50%（不含50%）[未安排集体住宿和社会警力及时可除外] 2.5安全员宿舍应配备有效的紧急召集设施，如电话、警铃等。 3.综合安全 3.1安全岗位实行24小时值班及巡逻制度，并有交接班记录。 3.2根据社区状况实行至少二级监控安全保卫工作，整个社区安全防范有一个较封闭或有效的管理体系。 3.3危险作业行为应符合相关危险作业安全要求。 3.4对危机人身安全处应设有明显标识和具体的防范措施。 3.5可控事件年发生数0。 4.治安管理 4.1有效控制外来人员，确保形迹可疑人员或无明确目的的探访人员不逗留社区。 4.2对外来施工人员或供方人员需进行登记、配戴明显标志，对其行为举止进行有效管理。 4.3对大型物资搬运要做到责任可追溯到用户本人。 4.4社区公共区域无易爆、剧毒、强腐蚀、放射性物品、严重危害生命和财产安全的危险品存放。 4.5对危险物品有明确的管理办法，并落实。 4.6对突发事件如偷盗强、抢劫、意外伤害、非法集会、在逃通缉犯等应有行之有效的处理办法和处理技能。 4.7在社区范围内若发生紧急事件至少应作如下有效反应：
万科新建物业接管验收标准
万科新建物业接管验收标准 1.目的 规范新项目在竣工验收的基础上进行接管验收的工作方法和验收标准。 2.范畴 适用于华苏公司所有新建物业接管验收工作。 3.职责 3.1华锐物业治理部负责本指引的制订、修改、指导和监督； 3.2各物业公司严格按有关验收标准进行验收，并建立书面验收档案，对不合格项目向地产提出整改要求； 3.3各地产公司配合物业做好验收工作，完成整改工作，确保物业完好，完整移交。 4.方法和过程 4.1接管验收的定义：物业公司在接管开发物业时，以物业安全、质量和满足使用功能为主的验收。内容包括：资料、房屋、本体、道路、公建配套、设施设备、l绿化景观等。 4.2 为尽快发挥投资效益，地产公司应按接管验收应具备的条件和应提交的资料提早做好房屋交验预备，在收房合同约定入伙日期之前两个月左右以《接管验收邀请函》形式通知物业公司进行接管验收； 4.3依据新建房屋竣工后地产公司提出的接管验收邀请，物业公司应于5―10个工作日内对该工程是否已具备接管验收条件予以审核并记录《新建房屋具备接管验收条件审核单》、编制《新建物业接管验收工作安排》、并会否是否同意接管验收； 4.5同意接管验收，即对物业公司于地产公司签定《新建房屋交接责任书》，并签发《验收通知》约定时刻验收； 4.5于约定时刻开始按《新建房屋验收表》、《小区公共绿化验收单》、《小区公共设施及道路设施验收单》所列项目进行逐项验收，验收周期依照建筑面积多寡和人力情形来定，一样没人按每天验4—5套房，时刻操纵在十五个工作日之内完成(建筑面积10万平方米为单位)。 4.6如验收有不合格的项目，物业公司应签发《质量问题整改通知单》，对所列返修项目，地产应于规定的日期内返修完毕交与复验直至合格。一样要求在二十个工作日内完成，全部验收工作应操纵在入伙前完成。返修复验需有地产公司提出，随时提出，随时复验。 4.7验收合格，物业公司月5个工作日内签署《验收通过证明》。 4.8关于已签署《验收通过证明》的新建房屋双方应于规定时刻内办理交接手续，并应及时签发《接管通知》。 附：《新建物业接管验收流程图》 5物业接管验收标准和要求（部分内容可依照项目具体情形删减） 5.1资料： 5.1.1产权资料 A.用地批准资料. B.项目批准资料 C.施工许可证. D.用水、用电、用气指标批文。
万科物业交接验房标准化流程
万科物业交接验房标准化流程，难怪现场轻松淡定（收藏） 一、人员组织安排 1、验房组组长，负责现场验房组人员统一安排调度； 2、验房组每2人一组，负责接待客户，为客户进行验房工作； 3、接报修对接人员，以模拟验收人员为主，负责现场可及时整改问题的协调安排。 二、验房工具 验房表（A4板夹）；盒尺（5m）、相位仪（验电器）、水桶、手电等验房工具。 三、验房要求 1、保持仪容清洁、面带微笑，保持头发、脸部和手部卫生。 2、保持工作精神饱满，充满自信、亲切友好、诚恳。 3、着装统一，服装整洁、平整。 4、工作中做到走路轻、说话慢、操作稳，讲究方法，条理清晰。 5、言行举止大方、得体，坐立行走姿态自然、端庄。 6、验房时间控制尽量不超过30分钟。 四、验房流程
五、验房标准 （一）接待客户 1、在验房组等候引导员带领客户办理验房手续，接待客户时，进行登记，并礼貌问候：“您好，我们是**物业×××，很高兴为您服务，下面将为您进行房屋验收工作。”
2、要求：验房人员精神面貌良好，2人一组，在验房组内坐位有序，验房工具、验房表准备齐全。 （二）领取钥匙，准备验房 1、带领客户至钥匙领取处，办理领钥匙、验房手续，同时对客户说：“我们先领取您家的钥匙，然后到您的房屋进行验收。” 2、领取钥匙后，与客户进行主动沟通，向客户介绍小区人文环境及周边情况，如： “××小区共×个组团，共分×期，全部入住后将达×户，本次入住×户…… 小区周围有××学校；有××菜市场；有××商业区……” （与客户沟通的说辞将在入住前进行总结，培训） （三）带领客户至楼栋前 1、带领客户至楼栋前这个过程中，与客户做好主动沟通工作，表现出对客户工作的热情、认真负责。 （与客户沟通的说辞将在入住前进行总结，培训） 2、至楼栋时，向客户介绍，该楼道门（围合门）安装门禁系统，您入住需要刷卡入内。 3、向客户介绍可视对讲的使用方法。可以对客户说:：“这是可视对讲系统，按管理室可以直接呼叫至监控中心，按房号，再按呼叫，可以直接呼叫至该房室内。” 4、验收信报箱，用钥匙开启信报箱，然后让客户自行开启、锁上，同时对客户说：“这是您家的信报箱，您试一下钥匙开启是否灵活。”客户验收无问题后，在验房单上填写“完好”，同时收回钥匙。 （验收项目：信报箱破损划伤；钥匙锁具开启灵活） （四）带领客户上电梯 1、等候电梯时，向客户介绍楼道内的消防设备，火灾报警系统，摄像安防系统，可以监控所有出入人员。 2、电梯门打开时，请客户先上（说：您先上），并用手扶电梯门感应处，避免夹上客户。 3、电梯行驶时，向客户介绍电梯的品牌、性能以及电梯故障时的报警电话。
物业交接验收表格
前期物业接管验收依据 1、人员准备 组建接管验收小组。由物业管理企业管理部组织办公室、工程部、公司策划部有关人员参加。各部门应先派既精通业务又有责任心的技术人员参加，并且一般要有不同专业特长的工程技术人员参加。规模一般为5~8人。 2、总平面图，建筑，结构、设备、附属工程及隐蔽工程管线的全套图纸，工程地质勘察报告，工程合同及开工、竣工报告；工程预决算资料；图纸会审记录；工程设计变更通知及技术核定单，包括工程质量事故发生及处理记录；隐蔽工程验收签字记录，建筑物沉降及变形位移监测记录；永久性水准点位置及基础埋深；竣工验收合格证书；供水供暖供电的试压报告，园林绿化的图纸及电梯，消防等设备的检验合格证明 3、签定保修实施合同，明确保修项目、内容、原则、责任和方式 4、接管单位对照接管验收对房屋主体、外墙、屋面、楼地面、装修、电气、水卫消防、采暖、附属工程及其他部分的质量与使用功能进行检验。 5、业主需交纳：管理服务费、水电押金或周转金、装修保证金或押金、管理处统一进行安装防盗网、室外空调架、信箱、垃圾清运费、所有手册及登记证明工本费等的费用。
物业收费明细表 幢号： 物业管理费：元/平方米， 业主签字： 物业公司代表签字：业主签字： 年月日年月日
装修管理协议 甲方： 乙方： 为了共同维护本物业的永恒完好，环境整洁、优美，维护广大业主的利益，甲、乙双方根据《物业管理条例》和《业主使用公约》，特制订本管理协议。 一、甲方作为本物业的管理单位，有责任对业主的装修工作进行检 查、监督管理，为更好的维护业主的权益，甲方将预收乙方按 建筑平米10元/平米作为装修保证押金，在乙方装修完毕如未 损坏房屋主体结构，于业主入住以后退还。 二、乙方在实施装修过程中，愿意接受物业管理单位的监督和管理， 遵守《业主使用公约》。 三、乙方应严格按照管理处审验备案的装修方案施工，不得擅自增 加项目，改变施工图纸，不得擅自变动户内原有的设备及设施，严禁损坏承重墙。 四、乙方装修施工期为天，自年月日起，至年月 日装修施工结束。 五、乙方把装修建筑垃圾袋装好后，集中堆放至垃圾回收处，并保 持周边环境的整洁。 六、乙方应督促所委托装修房屋的施工队到管理处办理施工许可证 和施工人员出入证。 七、管理处的服务人员有权查验施工人员的出入证和身份证，如发
万科物业移交标准最新版本9128.docx
万科房地产有限公司物业移交标准编号： 页码：第 1 页共 6 页 VANKE REAL ESTATE CO., LTD. 物业移交标准 编制日期2014 审核日期2014 批准日期2014 流程要素 流程目标： 流程时间要求流程监控点数目 流程主要责任岗位流程涉及职位数目 修订记录
日期修订 修改人审核人批准人修改内容 状态 1.目的 明确新开发项目向物业公司移交时的标准，规范新项目的移交工作。
万科房地产有限公司物业移交标准编号： 页码：第 2 页共 6 页 VANKE REAL ESTATE CO., LTD. 2.范围 适用于万科房地产公司所开发的新项目的移交工作。 3.定义： 物业移交：是指在地产公司与物业公司共同对小区进行了安全、质量和满足使用功能的验收后，向物业公司移交相应物业的资料、房屋本体、道路、公建配套、 设施设备、绿化景观等的活动，此项工作完成后，即标志着地产向物业管理公司办理了交接手续。 4.移交标准 4.1 需向物业公司提供的资料清单： 分类 产权、规划及施工管理资料 产权资料技术资料 资料名称 1、土地使用权出让 证明 2、地界界桩放点报 告 3、建设用地规划许 可证 4、建设工程规划许 可证 5、施工许可证 6、建筑物命名、更 名审批资料 7、建筑执照
1、房屋产权清册 2、配套设施设备、管理用房产权证明 3、房屋查丈报告 4、住宅质量保证书和 住宅使用说明书 1、小区竣工总平面图 2、单体建筑、结构、设备竣工图 3、电气、给排水竣工图 4、室外地下管网竣工图 5、道路、停车场竣工图 6、绿化竣工图 7、单体工程竣工验收备案证明 部门项目事务部客户关系项目部 分类资料名称部门
万科物业顾问服务方式
万科物业顾问服务方式 万科物业顾问服务方式提要：总经理办公室主任负责企业建章建制、管理流程拟订、信息整合与管理等方面的顾问服务指导。审核对口的顾问书与建议函 资料来自 万科物业顾问服务方式 （一）顾问期的组成 本公司提供的顾问服务包括前期介入顾问期、现场顾问期及项目监察期。 前期介入顾问期，该期间为双方松散式合作，我司不长期派驻现场顾问人员。我司将根据委托方需求，在规划设计完善、楼盘销售、设备选型配合等特定阶段派遣顾问专家组，前往项目现场，对委托方顾问需求进行指导及协助。 现场顾问期，我司长期派驻现场顾问人员二名，主持并组织完成委托顾问事项。 顾问监察期间，我司不再派驻人员常驻顾问项目现场。采取每三个月派遣顾问专家组，前往项目现场对顾问项目物业管理进行管理审核的方式，检查物业管理的实施情况与管理效果，并根据现场审核指导情况，系统性地递交改善建议与方案，帮助委托方能够更加成熟地独立运作。 通过以上”顾问--指导--审核--改善”过程，最终使委托方之物业公司能够熟练规划并实施物业管理的各项工作。
（二）顾问期起止时间的确定 1．顾问服务期应当选择适宜的起止时间与跨度。 2．从物业管理本身的特性，以及充分考虑委托商的利益，现场顾问期应以一年为宜。现场顾问期过长一方面增加委托方的成本；同时易使委托方物业管理人员的依赖思想根深蒂固，于自身发展不利。 3.一般来说，以入伙时间为节点，提前3－4个月开始为期一年的现场顾问期，现场顾问期后是为期半年的监察期。现场顾问期开始之前是前期介入顾问期。贵司”**项目”项目入伙时间初定在20**年12月，我司拟定顾问期间如下： ◇顾问前期时间是”签合同――20**年8月31日”； ◇现场顾问期时间是”20**年9月1日――20--年8月31日”； ◇顾问监察期时间是”20--年9月1日――20XX年2月28日”。 （三）顾问服务专家组 1．在双方签订物业管理委托顾问服务合同后，公司将在合同签订后二个月左右，成立顾问项目专家顾问组。 2．顾问组成员由公司各管理及业务口的专家人员组成，为委托方提供全方位的顾问服务。 3．顾问组成员根据顾问工作的进程，编排详细计划分批前往项目现场，履行顾问工作。 4．现场派驻两名顾问人员，常驻项目现场，作为双方合作沟通的工作对接人，传递顾问过程中的种类信息，组织实施顾问活动。 5．顾问专家组的组成及职责分工
万科物业验收标准.
1. 目的 建立万科物业统一的管理标准，进一步规范衡量物业公司业务体系 2. 范围 本规定适用于集团下属各物业公司。 3. 职责 集团物业管理部负责本文件的编写、修改、发布；并在VPS活动中作为评比依据开始运用。 各地物业公司负责本文件的具体实施，并可提出动议修改的意见或建议。 4. 方法和过程控制 万科物业管理标准包括四部分：《万科物业管理标准管理服务类》 (VKWG08-18-1、《万科物业管理标准环境管理类》(VKWG08-18-2、《万科物业管理标准设备物资类》(VKWG08-18-3、《万科物业管理标准安全管理类》(VKWG08-18-4。本标准是其系列标准的一部分。 万科物业管理标准设备管理类 1. 人员素质 1.1身体健康，经医生鉴定无妨碍工作的疾病和缺陷。 1.2上班时间内，必须按照万科物业CI手册要求穿着工作服，配带工牌。 1.3具备必要的专业知识且按其职务和工作性质熟悉国家的有关规程，并经当地主管部门考试合格，取得相应工种政府部门颁发的操作许可证明。 2. 设备房管理 2.1基本要求
2.1.1设备房门上有相应设备房标识。 2.1.2设备房内地面干净，无无关物品，物品摆放整齐，无杂物； 2.1.3备现场的作业指导书齐备有效，各类设备维修检修记录完整。 2.1.4配备足够的灭火器和应急灯，通风良好。 2.1.5设备房内的开关、阀门、单体设备等要有明显的状态标志。流体要有流向标识；重要 和操作有危险的设备、部件要有警告标识。 2.1.6设备房内设备外观清洁，油漆无脱落，易被人体接触到的转动部位要有防护罩，原设 备具有的防护装置应维护齐全。 2.1.7设备完好。各类仪表使用正常无损坏，且合格状态标示正常，无 跑、冒、滴、漏”现 象，责任人明确。 2.1.8所有标识安装位置适当、醒目，清晰、完整。 2.1.9供配电设备房应在显眼位置设立 严禁合闸”等移动标识的统一挂放点。 2.2房内严禁吸烟，严禁堆放易燃、易爆及与管理无关的物品，灭火器选择和配置数量应满 30即为灭火器个 保护面积一栏中I a) b) 保护面积一栏中 保护面积一栏中 7.5X 4B 为不能选用。 为可选用，保护面积为 2 7.5 X 4=30m ，用现场面积除以 c) 为可选用，但由于经济原因，不建议选用。
万科物业公司各项管理制度
物业公司管理制度 日常工作管理制度 为了进一步加强管理，提高工作效率，强化组织观念，维护正常的劳动、工作秩序，特制定本制度。 一、全体员工必须严格执行公司制定的各项规章制度，按照岗位责任制和具 体工作目标，严格履行自己的职责。 二、全体员工必须服从分配，听从安排，对工作不服从分配，经教育仍不能到职到岗的视为旷工处理（按奖惩制度第六条执行） 三、做到按时上下班，不在工作时间内睡觉、打扑克、下棋或干其它与工作无关的私活，违者按奖惩制度第五条执行。 四、严格考勤制度，各物业管理站必须坚持每日签到考勤，考勤员必须认真登记，严禁弄虚作假，违者按奖惩制度第十三条执行。月底汇总，于次月1日报经理审查后交财务科备案，是每月工资发放的主要依据之一。 五、严格坚持请销假制度，做到事前请假事后销假。杜绝不请假或先离岗后请假，违者按旷工处理。 六、对无视公司工作纪律，屡次违反，除按上述规定处理外，将调离其本人工作岗位或待岗学习（经学习仍不能胜任工作，按自动与公司解除劳动合同处理） 七、严禁打架斗殴，聚众闹事。违者除对其批评教育外，按奖惩制度第七条执行。 八、严禁利用工作之便以权谋私，禁止收受用户任何好处，或以权报复，一经发现或接到举报将按奖惩制度第八条执行。 九、除因工作需要，禁止中午喝酒，反对酗酒，不得因喝酒聚会而影响或延误八小时以外的临时性工作和服务要求。 十、水电工要严格执行水电工岗位责任制，水电查抄及费用征收应实事求是，严禁弄虚作假，一经发现将按奖惩制度第十条执行。 十一、工作时间定为每天8小时，职工周日除留一人值班外，其余人员休班；值班人员安排其他时间补休（法定节假日据情况安排休息）。
万科物业管理全套流程文件表格50
万科物业管理全套流程文件 表格40 目录 第１章前期物业管理标准文本 01-001 物业投标书纲要标准范例 01-002 前期物业管理服务合同 01-003 物业管理方案标准范例 第２章入伙管理标准文本 02-001 入伙通知 02-002 入伙须知 02-003 收楼须知 02-004 大厦入伙通知书 02-005 大厦收楼须知 02-006 验房（铺）书 02-007 房（铺）交接书 02-008 入住（租用）协议书 02-009 入户声明
02-010 入住认定书 02-011 入伙缴费通知书 02-012 委托银行代收款协议书 第３章业户管理标准文本 03-001 住宅区业主委员会章程 03-002 住宅区业主公约 03-003 业户手册 03-004 业主（住户）须知 03-005 精神文明公约 03-006 写字楼装修手册标准范例 03-007 装修工程队安全责任书 03-008 装修须知 03-009 住宅区管理费收缴协议 03-010 催缴房租通知书 03-011 住宅区房屋保修期满通知 03-012 住宅区房屋保修期满住户签认书03-013 暂停电梯服务通知 03-014 暂时关闭垃圾槽通知 03-015 外墙维修清洁通知 03-016 暂停住户煤气供应通知 03-017 暂停住户电力供应通知
第４章物业验收与接管管理标准图表 04-001 拟接物业考察表 04-002 物业统计表 04-003 房屋接管验收表 04-004 房屋接管验收遗留问题统计表 04-005 公共配套设施接管验收表 04-006 公共配套设施接管验收遗留问题统计表04-007 楼宇接管资料移交清单 第５章业户管理标准图表 05-001 住户入住管理流程 05-002 业主（住户）入住验房表 05-003 锁匙发放登记表 05-004 锁匙借还/看房登记表 05-005 业主/租户收楼登记表 05-006 入伙资料签收表 05-007 业主（住户）入住登记表 05-008 业主（住户）家庭情况登记表 05-009 房屋保修登记表 05-010 业户维修委托单 05-011 物业维修报告单
万科地产新建小区物业接管验收标准DOC
新建物业接管验收规范 1.目的 规范新项目在竣工验收的基础上进行接管验收的工作方法和验收标准。 2.范围 适用于华苏公司所有新建物业接管验收工作。 3.职责 3.1华锐物业管理部负责本指引的制订、修改、指导和监督； 3.2各物业公司严格按有关验收标准进行验收，并建立书面验收档案，对不合格项目向地产提出整改要求； 3.3各地产公司配合物业做好验收工作，完成整改工作，确保物业完好，完整移交。 4.方法和过程 4.1接管验收的定义：物业公司在接管开发物业时，以物业安全、质量和满足使用功能为主的验收。内容包括：资料、房屋、本体、道路、公建配套、设施设备、l绿化景观等。 4.2 为尽快发挥投资效益，地产公司应按接管验收应具备的条件和应提交的资料提前做好房屋交验准备，在收房合同约定入伙日期之前两个月左右以《接管验收邀请函》形式通知物业公司进行接管验收； 4.3依据新建房屋竣工后地产公司提出的接管验收邀请，物业公司应于5―10个工作日内对该工程是否已具备接管验收条件予以审核并记录《新建房屋具备接管验收条件审核单》、编制《新建物业接管验收工作安排》、并会否是否同意接管验收； 4.5同意接管验收，即对物业公司于地产公司签定《新建房屋交接责任书》，并签发《验收通知》约定时间验收； 4.5于约定时间开始按《新建房屋验收表》、《小区公共绿化验收单》、《小区公共设施及道路设施验收单》所列项目进行逐项验收，验收周期根据建筑面积多寡和人力情况来定，一般没人按每天验4—5套房，时间控制在十五个工作日之内完成(建筑面积10万平方米为单位)。 4.6如验收有不合格的项目，物业公司应签发《质量问题整改通知单》，对所列返修项目，地产应于规定的日期内返修完毕交与复验直至合格。一般要求在二十个工作日内完成，全部验收工作应控制在入伙前完成。返修复验需有地产公司提出，随时提出，随时复验。 4.7验收合格，物业公司月5个工作日内签署《验收通过证明》。 4.8对于已签署《验收通过证明》的新建房屋双方应于规定时间内办理交接手续，并应及时签发《接管通知》。 附：《新建物业接管验收流程图》 5物业接管验收标准和要求（部分内容可根据项目具体情况删减） 5.1资料： 5.1.1产权资料 A.用地批准资料. B.项目批准资料 C.施工许可证. D.用水、用电、用气指标批文。
万科物业验收标准.
1.目的 建立万科物业统一的管理标准，进一步规范衡量物业公司业务体系。 2. 范围 本规定适用于集团下属各物业公司。 3. 职责 集团物业管理部负责本文件的编写、修改、发布；并在VPS活动中作为评比依据开始运用。 各地物业公司负责本文件的具体实施，并可提出动议修改的意见或建议。 4.方法和过程控制 万科物业管理标准包括四部分：《万科物业管理标准管理服务类》（VKWG08-18-1）、《万科物业管理标准环境管理类》（VKWG08-18-2）、《万科物业管理标准设备物资类》（VKWG08-18-3）、《万科物业管理标准安全管理类》（VKWG08-18-4）。本标准是其系列标准的一部分。 万科物业管理标准设备管理类 1.人员素质 1.1身体健康，经医生鉴定无妨碍工作的疾病和缺陷。 1.2上班时间内，必须按照万科物业CI手册要求穿着工作服，配带工牌。 1.3具备必要的专业知识且按其职务和工作性质熟悉国家的有关规程，并经当地主管部门考试合格，取得相应工种政府部门颁发的操作许可证明。 2.设备房管理 2.1基本要求 2.1.1设备房门上有相应设备房标识。
2.1.2设备房内地面干净，无无关物品，物品摆放整齐，无杂物； 2.1.3备现场的作业指导书齐备有效，各类设备维修检修记录完整。 2.1.4配备足够的灭火器和应急灯，通风良好。 2.1.5设备房内的开关、阀门、单体设备等要有明显的状态标志。流体要有流向标识；重要和操作有危险的设备、部件要有警告标识。 2.1.6设备房内设备外观清洁，油漆无脱落，易被人体接触到的转动部位要有防护罩，原设备具有的防护装置应维护齐全。 2.1.7设备完好。各类仪表使用正常无损坏，且合格状态标示正常，无“跑、冒、滴、漏”现象，责任人明确。 2.1.8所有标识安装位置适当、醒目，清晰、完整。 2.1.9供配电设备房应在显眼位置设立“严禁合闸”等移动标识的统一挂放点。 2.2房内严禁吸烟，严禁堆放易燃、易爆及与管理无关的物品，灭火器选择和配置数量应满足以下标准： 补充说明： a) 为不能选用。 b) 为可选用，保护面积为7.5×4=30m 2，用现场面积除以
万科物业服务合同
万科四季花城物业服务合同
物业服务合同 乙方：武汉市万科物业服务有限公司 根据《物业管理条例》及国家和地方相关法律、法规，甲、乙双方在 第一条物业基本情况:
物业管理区域四至： （规划平面图见附件一，物业构成明细见附件二）。 第一章物业服务内容与服务标准 第二条在物业管理区域内，乙方提供的物业服务包括以下内容： 1、物业共用部位的维修、养护和管理（物业共用部位明细见附件三）； 2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理（物业共用设施设备明细见附件三）； 3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通； 4、公共绿化的养护和管理； 5、车辆停放服务； 6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理； 7、装饰装修管理服务；
8、物业档案资料管理。 第三条在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括以下事项： 第四条乙方提供的物业服务应达到约定的质量标准（物业服务质量标准见附件四）。 第五条乙方服务内容不含业主专有部分的维修养护、家政服务以及业主车辆等特定财产的保管服务，但业主与乙方协商一致另有约定的除外。 第二章合同时效 继续有效： A、甲乙双方共同同意继续履行本合同； B、未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘乙方的决议并签订新的物业服务合同。第七条本合同任何一方依据法规及合同约定决定提前中止、解除本合同或合同到期不再续签的，均应当至少提前3个月书面通知对方。第八条本合同终止后，乙方应将物业服务用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交，并与甲方共同做好因物业服务而发生的相关债权债务的处理，包括物业服务费用的清算、乙
万科物业服务合同
编号：_______________本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载 万科物业服务合同 甲方：___________________ 乙方：___________________ 日期：___________________
物业服务合同委托方（甲方）: XXXXXXXXXXXX X员会 受托方（乙方）：XXX X^J业服务有限公司
物业服务合同 甲方：XXXXXXX 业主委员会主任：XXX 身份证号码：XXXXXXXXXX 住所地：XXXXXXX 邮政编码：XXXXXXX 联系电话：XXXXXXXXXXXXXX 乙方：XXXXXXX物业服务有限公司 法定代表人：XXXX 营业执照号: XXXXXXXXXXXX 资质等级：贰级资质证书编号：XXXXXXXXXX之住所地: XXXXXXXX 科技工业园邮政编码:XXXXXXX 联系电话：XXXXXXXXXX 根据〈〈物业管理条例》及国家和地方相关法律、法规，甲、乙双方在白愿、平等、协商一致的基础上，就甲方委托乙方对万科四季花城提供物业服务事宜、订立本合同。 第一条物业基本情况： 物业名称：XXXXXX城 ;物业类型：多层、小高层、别墅住宅，商业： 坐落位置：XXXXXXXX号
占地面积：27万平方米；建筑面积：_27 互________ 平方米； 物业管理区域四至： 东至环湖东路 ; 南至金银湖南三街 ; 西至金银湖东一街 ; 北至环湖东路。 （规划平面图见附件一，物业构成明细见附件二）。 第一章物业服务内容与服务标准 第二条在物业管理区域内，乙方提供的物业服务包括以下内容： 1、物业共用部位的维修、养护和管理（物业共用部位明细见附件三）； 2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理（物业共用设施设 备明细见附件三）； 3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、 污水管道的疏通； 4、公共绿化的养护和管理； 5、车辆停放服务； 6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理； 7、装饰装修管理服务； 8、物业档案资料管理。 第三条在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括以下事项： 1、特约家政维修服务；
万科物业 制度和档案的建立与管理
制度和档案的建立与管理 1项目管理运作制度 2档案资料建立与管理 科学的、规范的档案管理能有效地为物业及公用设施的使用、维修、改建和
各项管理服务提供有效的质量记录。本公司自成立以来，一贯重视档案资料的建立与管理工作。针对科交中心的物业管理形式，拟采取系统化、科学化、电脑化的管理手段，配备专责档案管理人员，建章建制，对所有档案资料进行严格的、科学的、集中的管理。 2.1需建立的档案、资料分类检索 2.1.1需委托方提供的技术资料 1)规划图 2)竣工图 3)总平面图 4)单体建筑、结构、设备竣工图 5)消防、附属工程及地下管网竣工图 6)地质勘测报告 7)开、竣工报告 8)图纸会审记录 9)工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录） 10)隐蔽工程验收签证 11)沉降观察记录 12)竣工验收证明书 13)钢材、水泥等主要材料的质量保证书 14)新材料、构配件的鉴定合格证书 15)水电、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书 16)砂浆、混凝土试块试压报告 17)供水的试压报告 18)绿化工程竣工图纸及相关资料 19)其他技术资料 2.1.2物业服务中心需建立的资料 1)物业资料 基本资料 功能分区资料 设备资料 2)客户资料 内部办公人员名册（可不提供） 内部各部门分布资料 3)日常管理资料
保洁绿化管理记录 绿化消杀记录 保安管理记录 ?日常巡查记录 ?交接班记录 ?值班记录 ?物资搬运放行记录 ?紧急事件处理记录 ?车辆管理记录 ?夜间查岗记录 ?闭路监控系统录相带 车辆管理档案 ?车辆详细资料 ?停车场、地下车库使用公约 ?车辆出入及停放记录 临时装修管理档案（可视具体情况） ?装修通知书（附图纸） ?装修工程队安全责任书 ?临时施工人员登记表 ?施工单位营业执照复印件 维修服务档案 ?维修服务登记表 ?维修服务回访记录 设备管理档案 ?各类公用设施保养维修记录 ?各项机电设备保养维修及运行记录 ?设备分承包方维修保养记录 ?设备检查记录 文化活动档案 ?各项活动计划及实施记录 ?图片及录像 ?新闻媒介报道剪集 ?物业使用人反馈意见及各项建议 顾客意见调查、统计记录
万科物业新项目承接查验操作手册
万科物业新项目承接查验操作手册【免费下载】 本手册物业承接验收是指在物业正式接管项目之前，地产、物业联合组成房屋承接验收小组，对房屋建造质量、使用功能、管理资料等进行的综合性验收。 物业承接验收是物业管理进入实质操作阶段的第一步、是协助地产梳理项目遗留问题点、把握施工质量的重要关口，同时，物业承接验收制度是《物业管理条例》重要制度之一，是为了维护业主的合法权益，明确物业开发建设单位、物业服务企业、项目业主各自的责任，避免物业服务中因物业质量责任不清而导致的物业服务纠纷,进而影响到正常的物业管理秩序、影响到地产的质量口碑，造成不必要的品牌损失。2011年1月1日起，建设部《物业承接查验办法》正式生效实施，前期介入组综合公司多年经验、例行做法、现行国家规范、规程、标准等结合《物业承接查验办法》要求梳理编制本手册，期待对我们新项目物业承接查验工作有所帮助。 期待各位在实践中提供宝贵意见，方便我们持续调整、丰富本手册的内容，谢谢。 万科物业新项目片区前期介入组 二零一零年十一月 目录 第一部分 1.物业承接查验总体要求 (03) 2.物业承接查验工作原则 (03) 3.物业承接查验工作流程 (04) 4.物业承接查验安全底线标准 (05) 第二部分 1.物业承接查验工作准备 (06) .物业资料的承接查验 (07) .物业设备设施的承接查验 (08) 2.房屋本体及公共设施的承接查验 (09) 3.供配电系统设备设施承接查验 (13) 4.电梯系统设备设施承接查验 (20) 5.安防系统设备设施承接查验 (24)
6.消防系统设备设施承接查验 (30) 7.楼宇自控系统设备设施承接查验 (37) 8.综合布线系统设备设施承接查验 (44) 9.空调系统设备设施承接查验 (46) 10.给排水系统设备设施承接查验 (58) 11.钥匙承接查验 (61) 12.绿化园林建筑工程承接查验 (62) 13.绿化园林植物工程承接查验 (64) 第一部分 1.物业承接查验总体要求 规范公司内新建物业的承接查验工作，确保物业共用部位、共用设施设备在集中交付后能安全、正常地投入使用，规避重大安全风险或严重影响客户安全使用的情况。 2.物业承接查验工作原则 .新建项目在房屋集中交付前都必须进行共用部位承接查验，并确保共用部位能在完好无损、功能齐备、达到安全和使用要求的情况下进行完整移交。 .地产与物业应本着有利于客户安全使用、有利于安全风险的有效规避、有利于万科品牌 的维护和提升的原则，按要求对新建物业的共用部位实施承接查验工作，并防止工程未完工、未完成竣工验收及未到达安全底线标准的情况下进行承接查验及交付。 .地产必须将共用部位承接查验和交付工作列入项目分期开发节点计划中，且须邀请物业共同协商确定计划时间节点。 .由于需要进行相关问题的整改、项目整体保洁开荒和集中交付前的各项准备工作，地产 与物业在制定承接查验工作计划时应预留合理时间，并在房屋集中交付10个工作日前完成承接查验、整改和移交工作。对经地产和物业共同确认可延后完成整改的质量缺陷，应在承接查验协议中明确约定整改完成时间。 .地产与物业根据质量缺陷中重要和紧急程度的不同，共同协商确定相关质量缺陷的整改 完成时间。对于涉及安全底线标准的质量缺陷，必须在地产移交给物业前完成整改；对于不涉及安全底线标准的质量缺陷，若无法在移交前全部整改完毕，应确保在房屋集中交付后的1个月内完成整改。 .如果出现以下情况之一的，物业应及时书面上报给集团工程采购管理部、物业事业本部和客户关系管理部： A.交付使用前不进行物业承接查验工作； B.工程未完工、未完成竣工验收就进行承接查验；
关于规范新项目交付后物业管理的通知
关于规范新项目交付后物业管理的通知 VKWY(品质)[2012]010 金色悦程、福州金域华府物业服务中心： 两项目自2011年10月-12月交付以来，交付区域存在大量施工、返修、装修事宜致外来人员增加，而服务中心对此阶段的管理缺乏足够的品质意识及管控方式不合理，导致现场设备维护不规范、成品保护薄弱、绿化植被破坏、园区封闭失效等现场基础品质下降情况发生，加大项目安全防范风险，影响万科物业品牌。为此公司要求两项目做好以下几方面工作： 一、安全管理 1、3月23日前拟定对客户、装修人员、返修人员及其他人员、车辆等进出小区的管控方案，发地产项目部和品质管理部备案，并在小区宣传栏做类似通知提示客户； 2、3月25日起实施封闭管理，启用门禁系统等技防设施； 3、3月25日前排查现场未封闭位置，并采取临时封闭措施； 4、空置房管理按照门窗锁闭原则实施，并按空置房管理要求定期巡查，发现问题通知相关责任部门或责任人。 二、交付区域返修施工管理 1、对交付园区内涉及外墙、绿化、景观等维修可能导致现有园林设施损坏的维修行为，物业服务中心要求落实“四措施”：成品保护措施、维修许可措施、过程管理措施、完工修复措施；对没有“四措施”的施工单位及成品修复无明确方案、时间节点的返修项目，服务中心有权拒绝其进入小区施工； 2、服务中心对返修施工人员实施出入证管理制度和外来人员登记制度，严格控制无关人员进出小区； 3、物业服务中心对进小区返修项目建立备案制度，掌握维修项目位置、维修时间、 维修人员、维修单位等信息，维修完工后现场拍照验证是否造成其他损失，并责令修复； 4、对返修造成成品损坏施工单位拒绝修复的，拍照存档并核算修复金额由地产承担或工程结算时收回。 5、各巡逻岗位对现场所有未到服务中心备案登记的施工，立即要求停工，严格执行先备案后实施规定！
万科物业入住工作指引规程
批准： 入住工作指引规程审核： 编制： 编号QP751-GL05（A-0）生效：主管部门：管理处 1目的 规范办理入住流程，以保证业主的顺利入住。 2适用范围 适用于业主办理入住工作。 3职责 3.1 管理处经理负责整个入住工作的指导并组织成立物业入住工作领导小组。 3.2 管理处专门负责人对管理处各部门的钥匙管理工作进行监督与指导。 3.3 各班组钥匙管理员应对各班组的钥匙进行细化管理。 4管理方法 4.1 入住前期准备：实行地产公司总经理负责制，成立由各个部门、各个专业口组成的入伙工作小组并积极推动小组工作的开展。 4.1.1 入住所收取的各项费用的确定 4.1.1.1 确定开始计收管理费的时间。一般入住时间在上半月的，从当月15日开始计收；入住时间在下半月的，从下月起计收。地产可能由于销售或其它需要，要求延迟计收管理费的时间，由地产支付延迟期间的管理费。地产承诺赠送业主管理费的，由地产按期支付管理费。 4.1.1.2 确定需要预交管理费的月数。通常情况下，为了使前期配套设施的完善和返修等工作有足够的人力管理，需要预收三个月管理费（但个别业主如拒交的，也可不预交，让业主选择按月交纳）。注意预收管理费的月数，不要超过当地物业管理法规的规定或行规习惯。 4.1.1.3 确定需要预交水电费的金额。通常情况下，前期水电未抄表到户，需要投入大量的人力物力抄表，一般需要预收一定金额（三个月用量）的水电费。前期按业主实际用水、电量扣减，直至完毕后，物业管理项目应通知业主按月实际用量交纳水电费。 4.1.1.4 确定是否需要代地产收取煤气开户费。一般情况下，地产在开发建设时已经缴纳了此笔费用，地产可在售楼、代办房产证、按揭手续时一并收取该项费用，以免