开封市商业市场分析

开封市商业市场调研报告

第一部分开封市经济环境概况

一、开封经济发展状况

二、郑汴一体化政策对开封商业地产影响

第二部分开封主要商业街道和主要商业设施调研

一、开封市商业格局

二、商圈动态预计

三、重点商圈、街道概况

四、开封市现有商业设施

五、大型综合商业体概况

六、商业现状分析

七、专业卖场概况、分析

第三部分开封市写字楼调研分析

一、写字楼概况

二、分析

第四部分开封市三星级以上酒店调研分析

一、星级酒店概况

二、分析

第五部分总结

结合本项目得到的启示

第一部分开封市经济环境概况

＞开封简介：开封古称东京（亦有汴梁、汴京之称），简称汴，位于河南省东部，在中国版图上处于豫东大平原的中心位置。开封是我国七大古都之一，是中国优秀旅游城市、全国双拥模范城、全国创建文明城市工作先进城市，也是河南省中原城市群和沿黄“三点一线”黄金旅游线路三大中心城市之一。其中耕地面积363.4千公顷，市区面积359平方公里，市区人口100万，辖尉氏县、杞县、通许县、兰考县、开封县五县和鼓楼区、龙亭区、禹王台区、顺河回族区、金明区五区。

开封是中原地区黄河沿线重要的旅游城市，2001年被国家旅游局命名为中国优秀旅游城市。悠久的历史，深厚的文化积淀，使开封享有七朝都会、文化名城、大宋故都、菊城之盛名。遍布市县的名胜古迹，依稀可寻的古城风貌，特色浓郁的民俗文化，绚丽多姿的秋菊，显示了古都的风韵和魅力。开封拥有众多旅游景点创造和打破了中国世界纪录协会多项世界纪录、中国纪录，获得多项世界之最、中国之最。

一、开封经济发展状况

1、经济总量及产业结构

全市生产总值完成930.2亿元，增长12.6%，其中第一产业增加值219.3亿元，增长4.6%；第二产业增加值400.7亿元，增长14.9%；第三产业增加值310.2亿元，增长14.5%。财政一般预算收入37亿元，增长25.3%；其中市本

级16亿元，增长27.7%。全部工业增加值368.3亿元，增长15.9%。城镇以上固定资产投资394.7亿元，增长25.1%。社会消费品零售总额364.6亿元，增长20.2%。

2、招商引资

2010年全市新签亿元以上项目123个，总投资649.2亿元；新开工亿元以上项目108个，总投资566.7亿元；实际利用外资12882万美元，增长71%；外贸出口18801万美元，增长16%；引进省外资金177.6亿元，增长26.2%。

3、固定资产投资持续较快增长

按照“四集一转”发展思路，大力实施“产业集聚区建设工程”，全市8个产业集聚区累计完成投资209亿元，其中基础设施投资28亿元；新开工项目54个，施工项目281个，产业支撑能力和集聚效应进一步显现。开封新区被评为河南省创新型产业集聚区，开封空分特色产业园被批准为国家级特色产业基地。努力增加固定资产投资。强力实施转型升级“3135”工程，实施了300个重大建设项目，完成投资318.5亿元，带动项目总投资1078亿元。2010年，全社会固定资产投资完成506.6亿元，增长24.7%。

4、市民生活水平

城镇居民人均可支配收入13695元，增长11.2%；农民人均纯收入5390元，增长14.8%。经济发展速度连续三

年超过全省平均水平，主要经济指标增幅继续位居全省前列，其中城镇以上固定资产投资、社会消费品零售总额和第三产业增加值增幅均居全省第1位，财政一般预算收入、市本级一般预算收入增幅均居全省第4位，规模以上工业增加值增幅居全省第5位。

5、商业经济发展

2010年，开封市实现社会消费品零售总额341.7亿元。其中，城市零售额198.2亿元；县及县以下零售额151.3亿元。

批发零售业零售额257.1亿元；住宿餐饮业零售额77.9亿元；其他经济零售额9.1亿元。

（以上数据由开封市2010年政府工作报告提供）

开封处于河南省商业“洼地”，受“郑州”商业影响较大，开封商业经济虽然在经济总量中的比例较大，但与省内其他城市相比，还比较薄弱，需要郑州的带动才能实现总量扩张和升级换代。根据上述数字表明，开封市商业经济发展迅速，这为商业地产的长期稳定发展提供了良好的环境。

二、郑汴一体化政策对开封商业地产影响

郑汴一体化工程已经进入快速推进阶段，将对开封商业地产产生深远影响：

1、郑汴一体化首先是拉近了两个城市的空间距离，郑开大道畅通无阻，郑州城市中心至开封老城区中心的车行时间为60分钟左右（60分钟对郑州人而言，就是从北环到南环的时间），交通方便，人流、物流的流动量，为开封注入强大的发展动力。

本项目所处位置即为郑开大道进入开封市区的第一站，人流、物流不可小觑。

2、规划中的郑汴轻轨与郑开大道平行，开行之后能够更近的缩短两个城市的距离，轻轨对城市发展的带动作用非常强大。

本项目所处位置就是规划中的城际轻轨入开封市区的第一站，交通优势突出，升值潜力巨大。

3、一体化的过程就是两个城市之间的联系不断增强的过程，郑州的重要变化会影响开封，反之亦然。

商业对城市一体化的影响最为敏感，郑州商业发生明显变动，势必影响到开封房地产市场。

4、开封商业尤其是餐饮业将吸引大量郑州顾客，目前已表现出这样的势头，这将极大地促进开封商业的升级换代，并扩大商业的总规模。

本项目具有优越的区位优势，在商业方面具备迎接郑州顾客消费的极大便利。

5、郑汴产业带规划已经获批，产业带正在快速推进，开封向西发展的速度将会进一步加快。

本项目地处西区，向西发展的大势将使本项目成为开封市的中心，物业增值潜力巨大。

第二部分开封主要商业街道和主要商业设施调研

一、开封市商业格局

根据《开封市商业网点规划（1995～2010）》，开封市着力打造一个市级商业中心：鼓楼商业中心；五个区级商业中心：东区区级商业中心；西区区级商业中心；边村区级商业中心，南关区级商业中心，杏花区级商业中心。如下图:

＞目前，商业主要呈“113”分布，即： 一个市级商业中心：鼓楼商圈 一条商业街：中山路商业街

3个区级商业中心：南关商业中心；东城商业中心；西城商业中心。如下图

＞开封商业层次较低，业态不够丰富，处于起步阶段，形成如此状况有以下几点原因：

杏花区级商

西区区级商业服务中心

边村区级商业服务中心

东区区级商

“鼓楼”商业

商务服

（1）开封整体经济地位低，城市竞争力弱；

（2）开封人均GDP水平相对落后，但处于经济的高速发展期，对商业的发展有较大促进作用；

（3）存款总量低，但保持稳步增长。

二、商圈动态预计：

大商新玛特的入驻将使整体商业圈向西移动，大商千盛店属于中低端的消费，原有的中山路商业街，航天铜锣湾、新都汇老的商业街区由于在经营和品牌更新率严重不足已处于发展的瓶颈。大商新玛特的到来对这些老的商圈带来较大的冲击，中高档的品牌阵容，完善的卖场管理，良好的经营理念，将拉动开封市中高档消费使其与原有的商圈形成鲜明的对比。对开封市的中高档消费起到拉动的作用，使其以大商新玛特为中心方圆2公里内形成一个新的商圈；

三、重点商圈、街道概况

四、开封市现有商业设施

五、大型综合商业体概况

＞综合商业体分析

1.空间分布不合理，主要集中老城区；在建和已经开业的商业地产项目大多集中在旧城商业区内，而郑汴新区、东部城区没有在建和已开业大型商业地产项目。（西区 2 个、老城区 5个）

2. 综合性和专业性商业地产项目开始出现；随着经济发展，综合性的如迪臣世纪广场、龙亭新都汇、开元名都商业广场等商业地产项目开始出现，专业性的主题商业亿龙儿童生活广场、中大义乌商贸城、嘉斯茂数码城也已经投放市场。

3.商业地产项目依然以销售为主，主要推广策略为销售返租；受到开发商经济实力以及经营销售策略影响，目前的开封商业地产项目依然以销售为主，而其促销策略主要依然是售后返祖，返祖期限一般为 3-8 年，返祖比例 7

－8％。

4.社区商业尤其底商商铺供给强劲；在西区荣勋花园，老城区锦绣皇城等项目都有大规模的社区临街底商体量，已投放市场，预计总体量超过 50000 ㎡。

六、商业现状分析

1、商圈分析

开封在2008年之前只有一个“鼓楼商圈”，以鼓楼广场为中心，广场以东的鼓楼街、以西的寺后街、以南的马道街、以北的书店街，是开封老城区最繁华的地段，商圈涵盖振河商业城、三毛美美特惠店、万宝电器连锁、苏宁电器连锁、行宫科技城等综合性和专业性卖场。但是随着2008年龙亭新都汇步行街开业，特别是当年12月大商千盛购物广场的开业，使开封商业在档次和品牌上得到了极大的提升。龙亭新都汇以西迪臣世纪广场，大商集团新玛特购物广场即将于2011年年底开业，这就逐渐形成了以新街口为中心的“新街口商圈”，以西为西门大街，以东为西大街，以南为中上路北段，以北为宋都御街，形成了一个以中高档次为主的集休闲、购物、餐饮、娱乐的新商圈。

2、商业街道分析

目前，开封市已经形成了书店街、寺后街、马道街、中山路、宋都御街、大梁路、晋安路、宋城路为主的 36 条

商业街道，遍布城市各个区位。

从商业街道的空间分布来看，鼓楼区有 14 条，顺河区有 8 条，南关区有 6 条，龙亭区有 8 条，鼓楼区的商业街道分布最为密集，商业门店数目最多。

从各条商业街的辐射范围来看，基本上都是在城区内部，西区以东西四条街道为主，而对周边各县以及城市的影响较弱。

每条街道基本上都涉及关系居民必需品的销售，例如：超市、餐饮等。说明这些商业街道都承担着本辖区内提供基础商品消费的功能。

其中行业集中的街道主要有以下几条：

晋安路东段---中高档餐饮集中区域

中山路---中高档服装品牌专卖店集中区

宋都御街---中低档旅游商品集中区

大梁路---电动自行车专卖店集中区

西门大街---建材家具集中区

由此可看出开封市老城区以“鼓楼商圈”和“新街口商圈”为中心区域内商业较为集中；汴西新区则集中了开封近年来的许多新建小区，逐渐形成了大规模的生活区、行政办公区，交通方便，但商业设施较为缺乏，高端消费人群多流失至郑州。

目前开封市商业街仍处于初级状态，其硬件不能满足高档休闲购物需求；并且临近城市主干道，车流量大、穿越危险，存在废气灰尘；人行道仅2米，宽度不足；商业延伸较长，购物不集中；缺乏停车场，停车较困难。

3、品牌分析

随着大商千盛购物广场的入驻，一些国际一线品牌首次进入开封，如ONLY、VERO MODA、欧时力、马克华菲等，较之以前如利郎、七匹狼、金利来等2,3线品牌有了极大的提高，同时，大商中高档百货卖场新玛特将于2011年底开业，一些国际奢侈品品牌将会入驻开封，对开封商业档次是一个极大的提升。

4、租金分析

⑴.开封商业租金受位置影响较大，核心商圈租金水平较高；

⑵.商业租金受业态影响不显着；

⑶.商业租金受面积因素影响较大；

⑷.调研中发现，开封商业租金除市场原因外，受人际关系影响较大。

5、经营分析

⑴.核心商圈换手率最低，经营状况最好；

⑵.距离核心商圈越远，其经营状况随之递减的情况越明显；

⑶.晋安路作为餐饮集中街，中档和中高档餐饮存在非常严重的竞争，造成该街换手率较高；

⑷.开封市场存在一种能够维持营生即可的特殊经营心态，对拓展和再发展有着很消极的心态。

6、目前商业存在的问题

⑴.商业街道以及商业设施，空间分布不合理

首先表现在商业街道分布的不合理，鼓楼区在全市占有 50％以上的商业街道和 80％以上主要商业设施，南关区只有商业街道 6 条，并缺乏大型商业设施；

⑵.整体消费水平低，商业业态的提升乏力

2010年开封生产总值仅为郑州的23.54 %（开封777亿元、郑州3300亿元），洛阳的37.44%（洛阳2075亿元），经济总量偏低，在河南省18个省辖市中排名13位。目前开封商业业态的提升乏力，缺乏标准的高端百货以及大型