南昌市商业发展规划

南昌市2002-2010年商业进展规划

南昌全市总面积7402.36平方公里，2001年末人口440.15万人（含南昌市区及南昌、新建、进贤、安义四县）。本规划范围为南昌市区（以下简称南昌市），总面积617.07平方公里，2001年末人口174.67万人。南昌市为江西省会都市，也是中国中部地区五大中心都市之一。2001年，在新一届市委、市政府的正确领导下，全市上下围绕实现"富民强市"总目标，致力做好"两篇文章"总要求，即把南昌建设成为现代区域中心都市、现代文明花园式英雄都市，经济进展呈现强劲加速态势，大多数经济指标呈两位数增长，创下南昌市近几年最好成绩，走在全国、全省进展的前列，出现了持续、快速、健康进展的新局面。2001年实现国内生产总值485.62亿元，同比增长12.1%，比全省平均高出3.3个百分点，比全国平均水平高48个百分点。其中第三产业完成增加值206.52亿元，同比增长12%，占全市国内生产总值42.5%.在快速进展的新形势下，南昌市差不多制订了《南昌市中心城总体规划布局构想（2001-2010）》（见附图1）。依照重新确定的都市规划区范围，南昌市中心城2001年建成区

面积130平方公里，190万人；2005年将扩大到180平方公里，210万人；2010年进展到260平方里，260-300万人。形成一个核心区（昌南、昌北）和五个卫星城区（莲塘、望城、湾里、乐化、罗家片区）的都市新格局。十年间，中心城面积将扩大一倍，人口增长40%，都市面貌和人口分布状况将有极大改变。为此，必须高起点的制订南昌市商业进展规划，以适应都市新一轮进展，消费水平新一轮提高的需要。

一、南昌市商业进展现状分析"九五"期间，南昌市商贸业有较大增长。表现在（l）经济指标稳步提高。2000年全市社会消费品零售总额144.41亿元，城乡集贸市场成交额达157亿元，"九五"期间年均增长12％和20％。2000年商贸业实现增加值55.5亿元，比上年增长10.5％，占全市第三产业增加值比重为

30.2 ％，占全市国内生产总值12.7％。（2）流通改革逐步深化。全市粮、棉、猪、菜、副食品、化肥、生产资料体制改革差不多完成；以产权制度改革为"突破口"，差不多完成了国有商贸企业改革，组建了七大商贸集团，放活了中小企业。（3）结构调整步伐加快。"九五"期间，新建改造营业面积8万平方米，引进外资773万美元，内资9421万元。新型业态不断呈现，一批

购物中心、超市、连锁店专门快兴起。（4）市场建设初见成效，为适应搞活大流通的需要，近年来，全市市场建设累计投资56亿元，至2000年底，全市共有各类市场257个，总建筑面积126万平方米，市场提供就业岗位12.1万个，2000年成交总额157亿元。其中亿元以上商品交易市场17个，年上交增值税近8亿元。中国九大日用品市场之一的洪城大市场2000年商品交易额达71亿元，创税利6000万元。本次普查，2001年末南昌市商业共有12056户，经营面积已达156.66万平方米，人均达0.897平方米。（含各类市场，其中零售、餐饮，服务业86.56万平方米，人均0.496平方米）

然而，从总体上评价，南昌市商业仍处于传统商业为主体开始向现代商业转变的时期。要紧表现在：（l）传统商业仍占要紧地位，现代连锁大型综合超市、品牌专卖店才开始进入，现代化购物中心等新型业态尚未出现；（2）商业大多集中于旧城区，面貌陈旧，尚未形成不同功能多层次商业布局的新格局；（3）多元化的商业竞争格局尚未形成，大多是竞争力不强的国有集体商业企业和新进展的个体私营商业，规模化程度专门低，而外资跨国商业和全国连锁商业集团刚刚开始进入；（4）作为中国中

部地区五大中心都市之一，又处于中国三大经济区的结合点和京九线上唯一的省会都市，大流通的功能，至少区域性的集散功能尚未充分发挥。因此，商业进展这些问题的存在与南昌市整个经济进展水平（人均GDP1214美元），都市整体进展规划的实施（规模扩大、人口增长）相关，而新的十年将为南昌市商业进展提供新的机遇。

二、南昌市商业进展的新机遇新的十年，南昌市商业进展将面临四大新机遇（一）都市规模扩大，人口增加，为商业进展提供进展空间。依照南昌市中心城总体规划布局构想，南昌市商业将有条件形成三个层次布局：（l）核心区的内层（内环线以内）形成中心商业区，而且将形成赣江两岸（昌南、昌北）协调进展，重点进展北岸（昌北）的新格局；（2）核心区的外层（外环线以内，内外环线之间）将随人口迁入形成若干区域性商业中心，将是商业进展新的增长点；（3）五个卫星城区商业。十年间，中心城面积扩大一倍，人口增长40％，（由 190万人增到 260－300万人，增加 70－110万人），将为商业进展提供专门大的空间和购买力增长的基础条件。

（二）经济快速增长和居民收入提高为商业进展提供坚实的基础。

南昌市2000年人均GDP1214美元，正处在经济增长的起飞点。十年中，通过高新技术产业引入，支柱产业汽车、航空、造纸、制药产业增强，传统工业由东部梯度转移进入，现代生态农业种植业、养殖业的规模化进展和集散，以及第三产业的房地产业、金融保险业、旅游业、商贸服务业的迅速进展，南昌市经济总值将较快增长，在居住人口相应增长的基础上，收入水平和消费水平必将专门快提高。据预测，2010年南昌市国内生产总值将达1800亿元，比2000年435亿元，增长314％，人均3630美元，比2000年1214美元增长199％。2000年南昌市都市居民人均可支配收入5734元，2005年将达9600元，2010年将增到17500元。由于经济增长，收入增加和消费水平的提高，预测2005年社会消费品零售总额将达300亿元，比2000年增长一倍，2010年将达600亿元，比2005年再翻一番。巨大的社会消费品购买力增长将为商业进展提供坚实的基础。

（三）中国入世承诺实现，为南昌市商贸业进展融入国际化

环境，提供了良好的机会。

依照承诺，中国的零售业、批发业、代理业，特许经营业等各类分销系统将逐步对外资全面开放。南昌市作为省会都市和中部五大中心都市之一，国际商业将会以多种形式进入。作为先导的国际零售业差不多开始进入，并将形成适度的连锁规模，向周边都市进展。由于江西加工工业移入，无污染的现代生态农业种植业、养殖业的优势，也有可能进展成为国际商业采购中心之一，南昌市由于地理和交通条件的优势，有可能成为集散配送中心之一。不仅国际商业，将加快进驻南昌，而且国内大型连锁商业集团也将由东。南、北三面进入南昌市（现在上海、深圳、北京等大商业集团已开始进入）。因此南昌市的商业将改变封闭状态，走向全面开放的国际、国内化商业中心都市。

（四）省、市政府对商贸业的重视并列入支柱产业之一。

这是商业进展十分重要的条件。江西省委、省政府提出要实现江西在中部地区崛起，南昌市委、市政府提出要在全省实现"三个领先"，把南昌市建成中国中部"现代区域性中心都市"，建

成"现代文明花园式英雄都市"，并对商业提出"城内大商场、城郊大市场、城外大流通"的具体要求，这些都为商业进展的正确定位和进展思路提供切实的依据。商业的进展必须依照省、市政府提出的总体目标和南昌市总体进展规划，进行商业规划，同时随着这些总体目标和总体规划的实施而逐步实施。这将为商业进展提供确实的政策法律依据和规划保障。由此，南昌市商业将进入新一轮十年大进展时期。

三、南昌市商业进展目标和功能定位2002－2010年南昌市商业进展的总体目标应该是逐步建成现代化和国际化商业（2010年必须实现现代化，而国际化需视多方环境，时刻还要长一些）。功能定位应该是l，中国中部地区旅游、购物休闲中心之一；2，中国中部地区物流集散中心之一。

总体目标定为建成现代化、国际化商业的理由是：（l）目前南昌市商业正在由传统商业向现代商业转变的起点上，十年时刻完全有可能实现现代化；（2）都市改造步伐加快，旧城区"

只拆不建"，新城区按现代化都市规范建设，必定带动商业"减老增新"，逐步成为现代商业；（3）国际、国内现代商业进入，必

定带动南昌市商业现代化。

2010年南昌市商业现代化目标应具体表现在四个方面：（l）商业布局合理，层次分明，功能明确；（2）要紧商业业态达到当时国内先进水平；（3）商业的行业结构（如购物、餐饮、娱乐等）和商品经营结构适应现代消费需求；（4）商业的组织化、规模化程度和治理技术水平，尤其信息化达到先进水平。

至于国际化程度，需视南昌市产业进展的国际化程度逐步实现。到2010年能够体现南昌市商业有一定程度的国际化水平，如跨国商业集团进入，国际采购中心进入，国外商务、旅游者进入，南昌商业跨国进展程度以及在南昌市商业中经营理念、商业布局、业态结构、治理技术水平等符合国际规范的程度。

功能定位中国中部旅游、购物中心之一和物流集散中心之一的理由是（l）中国中部五大中心都市（郑州、武汉、合肥、南昌、长沙）都在快速进展，进展的水平不同项目各有长短，进展条件也各有不同，因此南昌市利用庐山、梅岭国际高级旅游度假区，井岗山、南昌本身历史名城旅游区以及资源、区位和交通优

势，进展成为二个"中心之一"应属题中之义，而且进展得好，应在中部五大都市商贸业中名列前茅；（2）商业"以人为本"，都市规模进展，人口增加，消费水平提高，购买力增长，到一定规模（如260万人，600亿元零售额规模）必定引起中外商业的注目，引起中外名牌商业企业的竞相进入，商业的层次就会不断提高，就有条件形成中部地区旅游购物中心之一（争取领先成为"旅游胜地，购物天堂"）；（3）大市场和大流通还有相当潜力。南昌市市场交易额进展一直大于零售额。2001年全市市场交易额186亿元，比2000年157亿元增长18.4％，2001年社会消费品零售额160.8亿元，比2000年l44.4亿元增长11.4％，市场交易额的规模和增长率均高于零售额，讲明市场的集散作用仍有相当大的潜力。如洪城大市场2001年交易额82.38亿元，已是体制较新、规模较大、起点较高、配套较好现代化交易市场。已成为"外来外去"为主体的集散市场。南昌深圳农副产品批发市场已成为立足南昌，面向全省，辐射华东的全国十强（农产品）市场的第二位。况且京九线在南昌设站及南郊向塘编组站效应尚未充分发挥，因此应力争建成中国中部对周边有强大辐射力的物流集散中心之一。

实现功能定位二个中心的要求，必须要有具体项目支撑：（1）以国际、国内闻名的庐山、梅岭、井冈山、南昌城为主体，组织强吸引力的旅游网络，与国际旅游业合作重组南昌旅游业；同时市委、市政府差不多提出把南昌建成中国最优美的都市之一。（2）以城内大商场为主体，包括一个市级商业中心和近十条各有特色的专业街为基础，充分显示既有现代化商业，又有江西古文化底蕴的南昌商业风采；（3）以外环线周边十个大市场及市外三大现代物流园区为支撑，对周边省区进展强辐射功能。市场从业人员可由目前12.1万人增加到20万以上。而且要吸引全国东部、南部省份的经营者进入，大规模经营商业，使南昌成为中国中部的"万商云集"地之一。

为了实现上述一个目标（现代化、国际化），二个中心（中部地区旅游、购物中心，物流集散中心），除改变传统商业观念，正确制订商业规划以外，南昌市商业必须实现四大改变。

1.提高层次。目前南昌市商业层次不明，随着消费水平的提高和消费层次差距扩大，商业经营必须提高层次，拉开档次。针对不同消费层次，形成相适应不同层次的商业。不同层次的商业

也应有不同的目标市场。从南昌市经济进展趋势看，应形成大众化消费和较高层次消费商业，以适应"先富起来群体"和国内外旅游者的消费需求。

2.扩大布局。不能再以旧城区为框框考虑商业进展，而应从都市总体进展规划来考虑商业的进展。不能从昌南旧城区80平方公里，而应从260平方公里来考虑商业布局。而且，新的进展区将有大批居民迁入，购买力也相对较高，会形成区域性商业中心（即次商业中心，下同），而且是今后十年商业进展的重点和亮点。

3.完善功能。经济进展到一定水平，消费提高到一定水平，必定出现"综合消费".按发达国家、发达都市先导经验，到达人均GDP4000美元左右，其消费结构将是吃、穿、用差不多消费占60％，多样化、服务型消费占40％。因此商业除进展提高购物功能外，还应着力进展餐饮、文化、娱乐、休闲、健身、旅游、宾馆等多样化功能，来满足多样化的消费需求。

4.强化辐射。考虑商业进展不能局限于零售商业，（因此更

不能局限于传统的国有集体系统商业），而应考虑强化辐射的集散型商业。尤其作为省会都市和中部五大中心都市之一的南昌市，更应较多考虑其辐射功能。从市场经济体制形成和完善，加入WTO提供的批发、代理、特许经营等商机，也应强化南昌市商业的辐射功能。

四、南昌市商业进展的量化指标和层次布局2010年南昌市商业在一个目标（现代化、国际化）二个中心（中部地区旅游购物中心、物流集散中心）的基础上，其量化指标是：l.零售商业总面积（含购物、餐饮、服务业）260万m2，比2001年 86.56万m2 增加200.4％。

2.大市场经营面积600万m2，比 2001年 138万m2增加334％。

3.全市社会消费品零售总额达600亿元，比2001年160.8亿元增加273％，大市场交易额达600亿元比2001年 186亿元增加223％。

4.人均商业面积1平方米，比2001年0.496平方米增加一倍；商业每平方米营业额 2.3万元比 2001年 l.86万元增加23.6％。

以上进展均按实际逐步扩大，而且差不多上"推陈出新"，"有增有减"按需扩大。从2002-2010年近十年南昌市商业进展，在260平方公里，260万人口的规划区域范围内，应逐步形成六个层次商业：（l）一个市级商业中心，近十条名符事实上的专业特色街；（2）四个（或六个）区域性商业中心；（3）五个卫星城区商业中心；（4）按居住区不同规模和消费特点形成一批社区商业中心；（5）在城郊结合部进展十个大型规范的专业市场；（6）市外大流通，建设三大物流集散中心。

（一）一个市级商业中心，近十条以上名符事实上的专业特色街。

市级商业中心要紧集中在东湖区和西湖区。据本次规划市场调查"八一广场"周边日客流量达35万人次（详见调查报告）可能近十年内南昌市的其他地区还不可取代。它是超广域性商业中

心，目标市场面向全市中等以上宽敞消费者。因此南昌市的市级商业中心应以"八一广场"为中心，以中山路为商业主干道向周边辐射，形成各有特色的近十条专业特色街。其具体布局设想是：1."八一广场"北部观礼台和工人文化宫拆除后华特实业新建五星级商务写字楼"财宝广场"裙房和万达集团兴建的"购物广场"，建议引入国际商业集团开设购物中心和名品广场大元集团兴建的地下购物广场，建议在改善进出通道条件下建成大众化购物商场。使三大购物广场形成适度的错位竞争，把"八一广场"建成为南昌市最繁华的大众化购物、休闲广场（南端为地上纪念碑、喷泉、大绿地广场）。如都市规划、交通部门论证可行，建议在八一广场跨八一大道至中山路东端处，建一大环型天桥，四角自动梯输送，既方便商业中心人行连通，保证八一大道车流畅通，又可成为南昌市中心的一个新景观。

2.中山路。"八一大道"到胜利路全长1300米左右，建成以大型百货商厦和品牌专卖店为主体的时尚流行购物街（服饰为主体）。两端有南昌百货大楼和太平洋百货大型百货商厦，中间应不断调整结构成为品牌专卖店一条街。在条件成熟时，迁走南昌二中扩大南昌百货大楼；拆除西湖路口、工艺美术集团等（金帝

广场）周边旧房以及万寿宫市场（脏、乱、差），建成中山路上休闲广场（或复建万寿宫）。并与东湖、西湖连接形成花园式购物环境。依照国际商业进展经验，大型百货商厦应严加操纵。

3. 专业特色街。专业特色街是按消费进展需要，由经营商逐步进入，按市场化运作逐步形成的。而且随着消费的变化，随之兴衰，经营商也会优胜劣汰。政府的责任是"引导、规范、配套".依照发达都市的经验：专业特色街总长度应在200米以上；特色店数量在30家以上，或占本街店铺总数80%以上；年营业额分不不同行业必须达到相当规模；交通便利，总体布局合理（符合总体布局规划），街面清洁雅致；经营特色明显，在同类商业街中具有龙头地位作用，在市民中有较高知名度；有统一的治理部门和健全的治理制度。并应由市区商业部门分批组织评选，建章立制，长效治理。

目前南昌市各区建立专业特色街积极性专门高，市商贸委提出建立十条专业特色街，东湖区提出培育建设8条专业街，西湖区提出培育建设6条专业特色街（市区提出有交叉重复）。课题组认为应由市商贸委按条件分批判审。2005年前建议形成名符

事实上的近十条专业特色街，2005年以后再按消费变化进展。然而依照国际、国内经验，专业特色街应该确信是市级商业中心繁荣的重要组成部分。

按南昌市商贸委提出为主，结合东湖、西湖区的培育建设设想，课题组建议形成：（l）胜利路：珠宝、钟表、服饰街（步行街不是特色，且不宜过长），应与中山路错位，由于通过八一大桥对接新区，品位上调整到高于中山路。与专业街无关的单位应该动迁、置换、调整。

（2）孺子路：餐饮一条街。已有各类酒店、舞厅、酒吧80余家，有专门好进展前景，但要培育品牌和特色，解决停车车位，适应餐饮消费新趋势。

（3）抚河路中段：旅游、休闲、餐饮一条街。此街全长1000余米，现有商业网点80多家，其中：休闲、娱乐、茶座、西式餐厅、食品店等网点达66%，有一定规模，同时周边环境美化、绿化、亮化达到一定水平，市政府拟将抚河路打造成为"上海的外滩".（4）渊明南路：鞋类一条街。已有鞋类经营户70户，占

经营总户数76％。应多集中各类品牌，改变杂乱状态，形成规范的专业鞋类品牌一条街。

（5）站前西路：餐饮一条街。作为火车进入南昌市中心的前沿性专业特色街，东与车站相望，南与绳金塔仿古旅游一条街相衔接，形成一个新的专业消费区。

（6）绳金塔街：以绳金塔重建为契机，兴建绳金塔仿古旅游一条街，形成南昌市区南部新的旅游景区和消费活动中心。

（7）滕王阁、后墙路：人文景观仿古一条街。以腾王阁为中心，依托省博物馆、省图书馆，再集聚一定文物、文化休闲、餐饮业，成为南昌市古人文景观一条街。

（8）八一大道中段：宾馆一条街。八一大道和井岗山大道是纵向贯穿南昌市的南北大通道，尤其是八一大道中段，（江西宾馆到南昌宾馆）是通过八一广场等中心商业区的大通道，周边已建成高中级星级宾馆10家，适应了旅游、金融、商务、商业活动的需要，是商旅结合的重要专业街，应该成为中心商业区的

组成部分。

（9）福州路休闲旅游一条街。位于八一大道和二七北路间，全长800米，以高中档餐饮宾馆为主，已有各类酒家、宾馆30多家，差不多是集餐饮、休闲、娱乐、运动为一体的休闲、旅游一条街，应引导规划其进一步进展。

以上九条专业特色街中，餐饮休闲娱乐街四条，仿古旅游文化街二条，服饰鞋类专业街二条，宾馆酒店街一条。红谷滩新区在建成区域性商业中心过程中，应按21世纪新的消费需求（如IT专业、现代办公文化用品、工艺礼品、家用电器等），在丰和大道或红谷路，引导建设新的专业特色街区。由于南昌市专业特色商业街尚在培育建设中，不确定性专门大，以上专业特色街仅是轮廓性设想，尚需通过实践和评审鉴定。还要进行街面整治、灯光设计、规划停车场、建立治理机构等一系列软硬件的配套建设。而且随着旧城区改造的推进和消费变化，有的专业特色街将出现"推陈出新"和"优胜劣汰"，旧的消逝，形成新的专业特色区（块状），在十年进展中将是动态的然而南昌市中心商业区将以八一广场为中心，以中山路为商业主干道，由近十条专业特色街

（街区）组成的格局在2010年前十年中是可不能改变的。

（二）四个区域性商业中心。

分不在郊区的城东片区、朝阳片区，青云谱区的城南片区和昌北的牛行片区红谷滩新区，建设四个区域性商业中心，是十分必要的。是分流中心区商业功能的重要举措。

1.城东片区商业中心。位于南昌市高新技术开发区，大学区，青山湖周边新建居住区，（现已有10多万人）应形成南昌市东北部区域性商业中心。其选址可在南昌大学周边，（上海路、北京路段）交通便捷，以现有商业为基础逐步扩建形成。

2.城南片区商业中心。位于江铃汽车城、洪都航空城、新建南昌昌南工业园及南部新建住宅区，居住人口达20万人以上，应形成南昌市南部区域性商业中心。其选址可在包家花园周边（井岗山大道南路）和象湖景区地段，以现有商业为基础，逐步扩建形成。

3.朝阳片区商业中心。位于赣江边新开发高层居住区，将有旧城区改造中大批新居民迁入，也有大批外来居民迁入，可能可达20万人。可在南昌大桥进入旧城区的洪城路、抚生路或桃花路周边形成南昌市西南部区域性商业中心。其选址可在现有商业基础上逐步扩建形成。

4.牛行片区红谷滩新区区域性商业中心。牛行片区南部红谷滩新区将是南昌市行政、金融、商贸中心，南昌市委、市府、人大、政协已迁入红谷滩。牛行片区将成为南昌市的"浦东新区"，红谷滩地区将成为南昌市的"陆家嘴"，是南昌市的CBD地区，与旧城区隔江相对，将成为南昌市的新区，2010年可能居住25万人，有极大的进展潜力。2010年可先建成区域性商业中心（或副中心），2010年后应成为南昌市第二个市级商业中心，其品位、档次将超过以旧城区为主体的第一个市级商业中心。

除上述总体规划提出的四大片区以外，本规划还建议在下列二个地区建设区域性商业中心：l、青山路区域商业中心。地处老城区北偏东，有江西纸业集团、江西化纤厂等大型企业，董家窑、青山路二个街道现有人口 14万人，房地产商已进入进一步