旧城更新调研报告
**市旧城更新调研报告
2015年5月
目录
1、概念 (3)
2、工作内容 (3)
3、更新模式 (5)
3.1 旧城更新整体运作模式 (5)
3.2 旧城更新项目开发模式 (6)
3.3 旧城更新地块组合模式 (7)
3.4 旧城更新拆迁模式 (8)
3.5 旧城更新融资模式 (8)
4、开发强度 (9)
4.1确定开发强度的思路 (9)
4.2确定开发强度的方法 (9)
5、关注重点 (11)
5.1针对旧城与新城的差异化控规编制深度策略是控规发挥作用的关键 (11)
5.2城市设计是旧城核心区控规编制的重要依据 (11)
5.3建立旧城控规编制全面、系统与重视个性特征相结合的现状调查工作方法
(11)
6、规划框架 (12)
6.1旧城地区现状分析 (12)
6.2旧城地区发展定位及产业定位 (12)
6.3旧城地区产业规划 (12)
6.4旧城地区产业发展战略实施 (12)
6.5旧城地区支持体系规划 (12)
1、概念
旧城更新又称旧城改建、旧城改造或者城市再开发，对城市旧区进行调整城市结构、优化城市用地布局、改善和更新基础设施、整治城市环境、保护城市历史风貌的建设活动，其目的在于要解决城市中的物质性老化、功能性衰退和结构性衰退等问题以恢复城市活力、促进城市有机延续。
所谓物质性老化，是指建筑物和设施超过其使用年限而出现结构破损、腐朽、设施陈旧、简陋、无法再行使用，致使城市自然老化。针对物质性老化的城市更新，可保持旧城原有的社会经济结构，根据其不同的老化程度，分别采取维护、局部整治、拆除重建的更新改造方式。
功能性衰退，是指城市内部结构的各系统活动和作用配合不好，甚至相互抵触，导致城市功能失调。在我国目前城市人口不断增长，规模不断扩大，合理的城市环境容量易被突破，造成城市超负荷运转，整体机能下降，出现城市功能性衰退。
结构性衰退，是指城市功能、结构和布局不能及时适应城市经济结构和社会结构变迁，引起城市内部组织系统的变化，调试滞后于发展变化，从而导致城市结构性衰退。
2、工作内容
旧城更新的主要工作内容涉及调整城市结构、改善城市环境、更新产业布局、完善城市道路、提升基础设施等内容。
2.1 调整中心区的功能及用地结构
2.1.1调整产业结构
由于历史原因，城市中心区中往往分布着大量的工业企业，一方面这些工业企业受到发展空间的限制以及市场经济的强力冲击，许多已处于停产或半停产状态。另一方面，这些工业企业与居民区混杂，其所产生的噪声及空气污染导致区域内居住环境和生活质量恶化。
因此，对工业企业实施外迁，调整中心区的功能及用地结构是旧城更新规划需要解决的首要问题。对于引入和培植的第三产业类型，应该着眼于全市整体规划统一考虑，结合其自身的综合条件各有侧重、突出特色。
2.1.2盘活存量土地
调整中心区用地及功能结构的另外一项重要内容，就是需对中心区现状用地进行全面调查和清理，收回部分企事业单位多占或不合理占用的土地。对于部分开发企业圈占
多年而一直未予开发使用的闲置土地和多年闲置的烂尾楼及其用地也应制定相关规定一并收回处置。
2.1.3改造“城中村”
“城中村”通常是“社会——经济塌陷带”，村里的管理体制与城市社区管理体制不适应，许多管理关系不清、责任不明，遮掩在城市角落里的村庄成为城市管理上的“盲点”。从物质环境看，城中村基础设施建设薄弱、用地发展无序、建筑物零乱、消防安全隐患大、环境卫生恶劣。城中村社会经济问题严重，迫切需要通过旧城更新来解决。
旧城更新中应该将“城中村”用地一并纳入规划范围，制定相关政策对“城中村”进行综合改造，消除发展障碍，为中心区的旧城更新提供更加充足的发展空间。
2.2 确定土地储备范围及规划要点
2.2.1划定拆迁红线，确定储备地块
根据现状调查的结果，结合中心区用地及功能结构的调整要求，按照集约节约利用城市土地和方便使用的原则，对新建、改建、扩建等情况予以区别分类，确定中心区旧城更新的拆建范围，划定拆迁红线，明确拆迁安置措施并大致确定回迁人口。同时，在拆迁范围的基础上确定土地储备地块的数量和范围。
2.2.2确定储备地块的规划设计要点
在对中心区全部拆迁地块的综合成本进行整体测算后，按照区域平衡的原则，根据每个储备地块的用地规模和周边的建设情况，结合国家相关的法律法规以及当地的建筑规划管理技术规定，确定各储备地块的规划设计要点，为储备地块进入土地交易市场进行招标、拍卖、挂牌提供技术准备。
2.3 重构城市空间环境和支撑体系
2.3.1确立土地使用强度和人口密度
旧城更新规划应结合城市中心区新的功能结构和未来可持续发展的需要，合理确定中心区土地使用强度的综合指标。同时，按照商业区、办公区、居住区等不同的功能区段，分别确立区域内相应的容积率、建筑密度、人口密度等分项指标，达到既能营造浓厚的商业氛围，体现中心区寸土寸金的商业价值，又能创造舒适和谐的工作和人居环境的目的。
2.3.2完善城市生活及市政配套设施
①道路交通系统
城市中心区内部道路通常狭窄拥挤，交通组织混乱。更新规划需对现有路网结构进行调整和完善，打通消防通道，消除断头路，结合交通发展状况对现状道路予以拓宽改
造，改善道路断面、提升道路等级，实施居住社区的道路硬化和人行道铺装。合理组织动态交通和静态交通，加强机动车、非机动车停车场库建设。
②市政配套系统
城市中心区的市政配套系统由于长期超负荷运转，加之年久失修、设施老化，已不能满足现代生活的需求。旧城更新中应充分考虑到未来城市发展的需要对给水、排水、电力、电讯、供热、煤气等系统予以综合改造，合理布局煤气调压站、供配电房等设施。
③绿化景观系统
配合道路系统的改造形成完整的行道树线状绿化带，增设面状的街头和社区小游园，采用平面、立体绿化相结合的方式提高绿化覆盖率，加强景观节点建设，形成“点、线、面”结合的绿化景观系统。同时，对城市中心区不同功能分区的景观特色进行引导，使其彼此协调，并符合整个城市的形象特征。
④建筑物改造
清理拆除违法搭建的建、构筑物，对部分人口外迁改变使用性质的建筑按照新的使用功能提出改建方案，对影响城市景观的建筑进行立面整治，对部分确需保留的危旧建筑结构予以修缮和加固。同时，提出建、构筑物上广告设置和亮化工程设计的规划指引和要求。
2.3.3创造和谐的城市公共空间
更新规划中需加强对城市空间关系的把握和分析，对城市外部空间界面、城市天际线、建筑物的体型体量、建筑形式、建筑主色调、亮化效果、建筑环境影响评估等方面进行综合论证，提出中心区富有特色的城市设计方案。
2.4 延承城市历史文化特色
城市中心区通常是城市历史文化积淀最集中的区域，旧城更新规划要正确处理好现代城市建设与历史文化特色延承之间的关系。更新规划应以维护城市中心区的固有肌理为出发点，从城市功能、空间形态、建筑形态等方面重点分析，规划中还要考虑适当恢复己被破坏的有重要影响的历史性空间及空间联系，对传统建筑内部、传统特色地段的新建筑模式及建筑群组合模式的创新进行研究。既要维护旧城的历史性，又要考虑现代城市生活对城市功能的调整要求，特别是城市公共设施的适度调整。注重发掘城市的内涵和价值，充分释放历史和文化的价值潜能，激发旧城的社会活力。
3、更新模式
3.1 旧城更新整体运作模式
旧城更新整体运作模式主要有三种类型，即政府承担型、开发商承担型、政府主导下的开发商参与型。
3.1.1政府承担型模式即政府掌握控制权，强化住宅的保障功能，实施主体不用开发商，改造区域不进行商品房开发，所建房屋全部用于居民回迁。
3.1.2开发商承担型即将亟待改造土地交给发展商去进行整体规划改造，政府不参与，发展商根据自身利益去进行房地产开发。根据城市总体规划，政府划出地块由开发商进行投资，独立承担拆迁补偿、安置、回迁和商品房建设。
3.1.3政府主导下的开发商参与型模式，市区两级政府共同做好居民的搬迁安置，进行总体规划、土地开发和市政设施建设，然后实行土地招牌挂，由开发商组织进行设计、建造和运营。
开发商可以是由一家具有良好资质、经济实力和旧城改造经验的企业独立完成，或者是分片区由不同的开发商完成。
实践表明，旧城更新的主要运作模式以政府主导下的开发商参与型模式为主。
3.2 旧城更新项目开发模式
3.2.1 大规模开发模式
大规模更新的典型做法就是对原有的“落后区域”内多数建筑推到，而后进行大规模的重建，原有居民则被置换到城市的其它区域。该种更新方式就是将贫民窟从一个地方搬到另一个地方。由于片面追求城市土地开发效益，导致很多城市中心区缺乏弹性和选择性，排斥中小商业，对城市多样性产生破坏性的影响。
3.2.2渐进式开发模式
渐进式小规模更新，旨在充分认识城市物质空间结构、经济结构、社会结构，以及它们之间的朴素制约关系的基础上，采用小规模的资金逐渐投入，设施逐渐完善的更新改造模式。该模式不仅可以改善居民的居住条件，还可以实现居住社区与历史街区中文化的继承与发展。
3.2.3 模块式开发模式
针对由单一的开发商、单次难以直接完成大规模、多功能的旧城改造项目，利用模块划分的思路，保证模块的相对独立性与完整性，保证但模块开发的资金收回。
采用该模式时，需要找到改造片区的新的增长点，并在此基础上实现区域整体价值的全面重建；同时针对规划目标进行总体设计及布局，注意城市多功能的实现；并按照城市总体设计及布局制定相应的开发方案，确立需要一次完成和分次完成的功能体，确定不同功能体完成的先后顺序；最后要保证每个阶段尽量完整且能够回收成本以备下阶段使用。
3.2.4 软性开发模式
软性开发模式的突出特点是，它采用渐进式小规模理论，在城市改造的过程中，不强制居民一次性搬迁，而是采取边改造边搬迁的方式。在其实施的过程中，考虑原住户的利益，强调广泛的公众参与，并通过政府的监督作用保证不动产价格的稳定，避免因为城市改造造成的不动产价格的上升，而使原住民无力继续购买房屋。
同时，根据改造前的房屋的具体情况提供数额不等的补助，该模式当前主要应用于小规模的住宅改造。采用该模式进行改造，其改造计划以当地居民为目标，在经济上可行的前提下，改造计划将更注重保护更多的旧建筑，同时更加注重公众参与城市改造。
3.2.5 城市历史文化遗产保护模式（“整旧如旧”模式）
在我国大规模城市更新刚开始的时候，用大规模的形体规划对现有城市采取完全否定的态度，忽略和摧毁了城市环境中存在的诸多有价值的事物，不但不经济还导致了城市艺术环境的丧失，因此，在城市的改造发展中需要保护城市中环境中有益的部分，对历史保护区中新建筑进行严格的控制。
3.3 旧城更新地块组合模式
旧城更新项目由于其庞大的资金需求，在政府主导的前提下是必须要引入私人投资，然而私人投资往往要考虑改造地区的潜在开发价值、工程初期投资额、资金回报率等方面的因素，私人目标和政府目标必然存在着较大的差异，因而没有经济利益的驱动，开发商看不到旧城更新项目的任何经济效益，即使是在经济形势好的情况下，旧城改造项目的招商也会很无助。因此，在旧城更新中运用营销策略、合理搭配地块，让开发商看到地块改造后可能会带来的收益，对旧城改造项目产生兴趣，从而很好的解决“低价值”改造区域招商难的问题。
首先，对“高低”搭配而言，“价值高”的更新地块本身就具有很强的投资吸引力，这类地块单独招商的价格本身也就要高些，搭配了“低价值”的改造区域必然会使得其招商价格降低，从而开发商会觉得自己的利益没有受到损失，也更愿意投资类搭配地块。
其次，对“低低”搭配、“低中”搭配或是“中中”搭配而言，需要根据搭配地块的整体价值的高低配以不同的经济平衡措施，即不同地块因其不同的区位、基础设施情况等会产生不同的经济效益，因而为避免造成开发利益的较大差别，对不同条件的搭配开发地块应该同时从建设管理上进行有效的调控，如增减税费、调整贷款利率，建筑面积标准的控制、容积率和地价的调整，材料价格的调整，动迁安置办法的修正、公建和市政配套的优惠等，以促使开发中达到经济平衡，鼓励开发实施。
综上所述，在改造组合确定前后必须对每块地的效益进行评估，效益的评估是整体销售策略运用的最重要的一环，改造效益的评估一般分为三个阶段：改造地块选择前的初测、改造地块选择后的具体测算、搭配组合地块的效益测算。其中，改造地块选择前
的效益初测即初步测算待改造地块改造后的经济效益，旨在找出适合当前实际情况的改造地块，一步步实现整体改造目标；改造地块选择后效益的具体测算即具体测算经济效益，旨在给确定最佳土地搭配方案提供数据支撑；搭配组合地块的效益测算即对组合后的地块进行经济效益测算，特别是要算清楚价值较低的搭配组合在加入了一定的优惠之后的经济效益，旨在能提供给投标者一个切实的收益目标。
3.4 旧城更新拆迁模式
旧城更新拆迁模式可以分为：“阳光”拆迁模式、“不动迁”拆迁模式、“模拟”拆迁模式及“自主”拆迁模式。
3.4.1“阳光”拆迁模式是坚持以人为本、公开、公平、公正的原则，规范拆迁行为，制定好阳光拆迁政策，阳光拆迁补偿安置标准，阳光拆迁管理。把政府有关部门的工作毫无保留地摆到群众面前，接受群众的监督，让群众明白拆迁政策、参与评估裁决、受惠补偿安置，坚持拆迁公开，保障群众的知情权，努力从制度环节上杜绝“暗箱操作”。该模式源于成都的旧城改造，在做法上主要有以下两点阳光之处：拆迁评估补偿方面：实施拆迁听证制度，确保拆迁程序的规范化、社会化。
3.4.2“不动迁”拆迁模式的核心就是能不拆的尽量不拆，重点强调对老建筑的内部设施进行改造，而建筑的外形和结构按照规划保持原貌或进行适当修复，对于确实不能使用的建筑或者因改善片区整体水平的基础设施水平，部分需要拆除的必须拆除，修建时可根据当地规范的风格特色，进行就地的修建。
该模式是一种综合整治模式，即在满足城市形象、居住条件、周围环境的情况下，不动迁原地居民，由居民自筹资金进行改造。其优点是保护当地的历史文化，保留了城市原汁原味的形象和内涵，维护了居民原有的生活方式，解决了全盘拆迁中可能出现的许多问题，政府用于拆迁的成本也大大减少，而且也体现了政府更多地尊重群众的利益和意见，更多地充当协调角色，这种改造可谓是深得民心。
3.4.3“模拟”拆迁模式即在正式发出拆迁公告前，所有之前的程序都预先进行模拟。这种做法的优点是避免了被拆迁人认为旧城更新是政府与开发商的单边行为的误解，大大降低了居民在拆迁中可能产生的抵触情绪；避免了群众因不满而可能出现的群体事件等，较好地维护了社会稳定，大大降低了拆迁中的阻力因素，加快了拆迁的进度。
3.4.4“自主”拆迁模式，政府依法明确被拆迁居民土地和房屋的权益，并在整个过程中进行监督和指导。这种做法的最大优点就是实现了居民、政府、企业的多赢，将“拆”和“被拆”变为利益的共同体。但要注意的是，居民在拆迁中得到的好处主要由居委会主导的拆迁公司掌握，这就对居委会的管理能力提出了很高的要求，而且要防止少数人垄断权力和利益，产生新的损害被拆迁人利益的问题。
3.5 旧城更新融资模式
旧城更新融资模式可分为：公私合作模式（PPP模式）、资产证券化(ABS融资)模式、产业资金模式三种。
3.5.1PPP模式，是以参与方“双赢”或“多赢”为理念的新型融资模式，是指为了完成某些公共设施服务(包括公共服务领域其他服务内容)而在公共机构与私人机构之间达成伙伴合作关系，签署合同明确双方的权利和义务以确保这些项目的顺利实施。旧城改造是一个系统工程，PPP模式与旧城改造项目的结合，以政府作为主导方，可以积极地制定激励政策引导私人机构的进入，一方面可以缓和政府的财政压力，另一方面从公共管理的角度看，私人机构的高效率带入到公共部门，有利于提高政府公共部门的绩效水平。
3.5.2资产证券化(ABS融资)模式以项目所拥有的资产为基础，以项目资产带来的预期收益为保证，通过在资本市场发行债券来筹集资金的一种项目融资方式。实质是将基于旧城改造或资产的现金流收入与原始权益人完全剥离，过户给特设信托机构(SPV)，SPV通过金融担保、保险及超额抵押等方式取得较高的信用评级，然后以债券的方式发售给资本市场的投资者，筹集项目建设所需资金，并以设施的未来收入流作为投资者收益的保证，不需要以发行者自身的信用做债券的偿还担保。
3.5.3产业资金模式中，旧城改造基金采用杠杆原理，即通过少量的政府财政投入和国有企业投资吸引大量的中小企业资金、居民储蓄以及旧城改造中被拆迁居民的拆迁补偿费入股投资。
4、开发强度
4.1确定开发强度的思路
首先根据城市的宏观环境需求，确定城市旧区建设开发容量，并结合相关经验类比，推测各类建筑的需求数量和比例；其次根据现状和规划的要求，划分城市旧区土地等级，确定相应土地价格；然后将城市旧区的各类建筑总量分解到对应的各等级的土地分布上，形成城市旧区的基准密度分区；再根据规划地块内的现状建筑拆迁量和相应的土地价格，计算既定地价下的地块最低经济容积率；最后用最低经济容积率对基准密度分区进行修正，形成城市旧区开发强度分布的模型。
①确定城市旧区建设开发容量，推测各类建筑的需求数量和比例；②划分城市旧区土地等级，确定相应土地价格；③将城市旧区的各类建筑总量分解到对应的各等级的土地分布上，形成城市旧区的基准密度分区；④计算既定地价下的地块最低经济容积率并对基准密度分区进行修正，形成城市旧区开发强度分布的模型。
4.2确定开发强度的方法
开发强度确定方法可分为形体布局模拟（典型实验法）、类比法（经验归纳统计法）、调查分析对比、人口指标推算法四种。
4.2.1 形体布局模拟（典型实验法）
依据国家和地方的相关技术规范，通过试做形体布局的规划设计，得出空间布局及容量上大体合适的方案，反推成明确的控制指标，这是目前采用较多的方法。根据规划意图，进行有目的的形态规划，依据形态规划平面计算出相应的规划控制指标，再根据经验指标数据，选择相关控制指标，两者权衡考虑，用作地块的控制指标。在实践中，往往针对一个地段先进行城市设计，确定出主要的城市控制要素和指标，然后根据城市设计导则编制控制性详细规划。
这种方法的优点是形象性、直观性强，并且对研究环境空间布局结构很有帮助，有较强的说服力，是我们目前控规开发强度制定较为行之有效的方法之一。但这种方法有较大的主观性缺陷：基于视觉景观的空间布局结构合理并不一定能保证规划方案在经济、社会等更深层面的合理性。形体布局模拟法有其独到的优点对不同地区（如日照间距等）具有一定预研性。因此，更为可行的方法，应是改变技术路线，即先通过经济分析得出合理的容积率指标，然后在该指标的指导下进行空间环境的设计，最后根据重点地段的城市设计需要对控制指标进行局部修正——即在保证经济效益的框架下来选择不同的方案，进而得出较合理的规划布局。这样才能扬长避短的使用形体布局模拟法，与城市设计的有效结合是控规发展的趋势之一。
4.2.2 类比法（经验归纳统计法）
将已规划的和已付诸实施的各种规划布局形式的容积率指标进行统计分析，总结得出经验指标数据，并将其推广运用。然后通过分析比较与规划建设在项目性质、类型、规模等方面具有相类似特性的控制性详细规划项目案例，选择确定相关控制指标，如容积率、建筑密度、绿化率等。这种方法较为准确可靠，但这些经验数据指标只可运用到和原有总结的情况相类似的地方，若是遇到新情况则难以准确把握。而且经验数据指标的科学性、合理性往往依赖于统计数据的真实性和普遍性。通常情况下，新区开发等现状条件单一的地块更适于使用这种方法。
4.2.3 调查分析对比
这种方法是通过对现状情况作深入、广泛的调查，以了解现状中一些指标的情况和这些指标在不同区位的差别，得出一些可供规划参考的指标数据，然后与规划目标进行对比，依据现有的规划条件和城市发展水平定出较合理的容积率指标。该方法的优点是较为合理可靠，但需要大量广泛的调查研究。此外，它只是参照依据现状指标数据，难以考虑到其他因素对指标的影响，也存在着较大的局限性。
4.2.4 人口指标推算法
人口指标推算法，即通过总体规划或分区规划确定的分区人口密度和地块环境容量等来确定规划区内的规划人口总量，并以人口总量与人均用地指标的乘积来推算地块内的建筑总量，从而确定该地块的容积率的方法。环境容量推算法对于城市老城区、生态敏感区、历史文化保护地段及基础设施受限区较为适用，此方法依据城市中这些特殊地段的最主要的限制因素（人口密度）来确定地块的建设强度指标，把城市建设强度限定在较为合理的范围内。其中，分区人口密度推算法则适用于城市中上位规划内容明确且切合实际、地块功能以居住为主的地区。
5、关注重点
5.1针对旧城与新城的差异化控规编制深度策略是控规发挥作用的关键。
旧城与新城具有不同的发展条件，发展中需控制内容也不尽相同，地区间不平衡发展和发展特色亦不尽相同，决定了开发方式的不同，对控规的要求也不同。旧城区与新城区控规编制需要有不同的控规编制层次与深度，编制深度的统一导致旧城区控制深度不够，而外围新城区控制内容过深却意义不大，地块控制对总体控制意图落实有偏差。
5.2城市设计是旧城核心区控规编制的重要依据。
控规的编制技术决定了控规逻辑性强而形象性缺失的特征，单纯只依赖控规编制成果对旧城特定区域(比如核心区)进行控制，很难对城市空间形态和风貌进行控制。而城市设计为非法定规划，城市设计成果的实现须与控规捆绑在一起才能实现。
5.3建立旧城控规编制全面、系统与重视个性特征相结合的现状调查工作方法。
前期现状调查对于控规编制非常重要，现状调查投入的深度与广度与规划成果的质量优劣息息相关，基础资料占有越翔实，才能使规划更有适用性。旧城区控规编制更是如此，复杂的建设现状决定现状调查方法应全面、系统、创新，建立调查内容框架化、格式化与特色化三位一体相结合的工作方法。
实际工作中不应局限于只关注物质空间环境的调查，诸如对土地使用现状、环境质量、现有设施(包括道路交通)配套等，而应建立全面系统的现状调研资料收集体系。在调研的过程中要“因地制宜”，除了对一般内容的调查外，还要对其个性特征进行深入分析研究，找出在该地段中起决定作用的因素，发现主要问题及其症结，提出切实有效的规划对策，避免由于缺乏对于特定项目的针对性而使资料收集、现状调查成了程序性、事务性的简单劳动。在此基础上编制的控规符合规范但无个性，更难以有效控制与引导地区开发。
6、规划框架
6.1旧城地区现状分析
区域视角下的旧城地区发展角色
城市视角下的旧城地区发展角色
相关规划解读
旧城地区自身发展能力分析
旧城地区外部发展环境分析
旧城地区重点/主导产业分析
6.2旧城地区发展定位及产业定位
旧城地区发展定位
旧城地区发展目标
旧城地区主导产业的选择原则与方法分析
旧城地区主导产业的筛选及其可行性分析
旧城地区主导产业及其关联性产业组合分析
旧城地区辅助性产业发展定位
6.3旧城地区产业规划
旧城地区产业发展目标定位
旧城地区产业链搭建
旧城地区产业发展策略制定及其实施路径分析
旧城地区产业发展布局规划
6.4旧城地区产业发展战略实施
旧城地区产业发展配套政策设计
旧城地区产业发展功能型配套措施的设计
旧城地区产业发展服务型公共平台的设计与搭建
6.5旧城地区支持体系规划
旧城地区交通支持体系规划
旧城地区市政基础设施支持体系规划
旧城地区政策支持体系规划
旧城地区开发建设保障措施
旧城地区更新改造实施计划
关于旧城改造的调查报告
关于旧城改造的调查报告 This manuscript was revised on November 28, 2020
关于旧城改造的调查报告 一、导言 旧城改造是指局部或整体地、有步骤地改造和更新老城市的全部物质生活环境，以便根本改善其劳动、生活服务和休息等条件，是改善城市整体形象、提高群众生活质量、创建文明城市的迫切要求。 旧城改造的首要目的是改善市民的居住条件，让旧城区居民分享经济社会发展的成果。要按照“修旧如旧，建新如故”的原则推进旧城成片改造和历史文化街区保护工作，使城市记忆得以延续。但旧城改造依然存在很多问题，例如对旧城改造的复杂性缺乏认识，将问题简单化,不顾具体情况一律采用推倒重建的单一的开发方式,造成财力和物力的浪费，以获取利润为主要目标，追求单一的经济效益，过度提高容积率，造成过密开发和土地滥用，导致环境持续恶化。还有对于拆迁补助问题没处理好，导致居民情绪波动等。针对旧城改造的问题，我们进行调查，旨在了解情况，分析具体问题，找出解决方案，为以后旧城改造，规划，拆迁提供合理建议。 二、方法 1．调查对象 本次调查以重庆市涪陵区崇义街道辖区居民为主题，采用多阶段随机抽样方法选取调查对象。具体做法是：在辖区内随机抽取10个小区。在每个小区中，随机抽取20户居民，共200户居民构成本次调查的样本。 2．调查地点 重庆市涪陵区崇义街道 3．调查时间 2016年7月6号至7月20号 4．调查内容 崇义街道是2008年5月涪陵区乡镇街道行政区划建制调整的产物，由以前拥有“政经合一”职能的桥南开发区和原崇义街道6个社区构成，是承接重庆辐射涪陵主城的西大门，是涪陵主城江南片区的主要组成部分和城西经济带的核心增长极。辖区幅员面积平方公里，辖10个社区居委会和1个移民小区管委会，常住人口万人。辖区经济快速增长，这种巨大的发展规模与聚集效应，一方面，使辖区经济繁荣、社会稳定、人民生活水平持续提高，另一方面，使崇义街道辖区原有的城市景观遭到不同程度的变异，也使城市这个载体难以承受，水电供应不足、交通路网不畅、邮电通讯不灵、居住拥挤不堪、公共设施不全、生态环境不佳等等。城市现代化建设是我国经济建设的重要组成部分，现阶段我国城市发展水平相对低下、城市老化现象严重，城市发展与经济发展不同步，而旧城改造又是城市发展的首要任务。研究旧城改造对我国经济建设具有更重要的现实意义。针对这些问题，我们提出以保护的角度建设、从创新的角度来保护的理论，以解决相关问题。旧城改造中还是存在一些问题，如：1)重视城市土地利用，忽视城市环境建设。2)重视城市再开发，忽视修复和保护。 5．调查目的
旧城改造世界调研报告.doc
旧城改造社会调研报告 旧城改造是指改造和更新老城市的物质生活环境。本文将介绍旧城改造社会调研报告。 旧城改造社会调研报告第一篇： 十八大报告中提到以保障和改善民生为重点，让老百姓生活的更幸福。为了提升城市品质、改善居民生活条件，**镇把旧城改造提升工程作为城市建设的重点工程全力推进。为市民提供舒适、优雅的生活环境，让大家切实感受到社会发展带来的幸福感。十八大的胜利召开，让我们在旧城改造工作中更有信心，更有干劲，结合党的群众路线学习实践活动的开展，我们更要从细微处入手，实施精细化管理，进一步提升城市功能，让市民生活得更舒心。 一、旧城改造背景及意义 在宏观政策上，科学发展观、五个统筹的提出都表明我国的发展目标已逐步从先前的经济效率至上，转向和谐、平衡式发展，从以经济建设为中心向更全面、更广泛、更综合的经济社会全面进步转变。反映到人民群众最直接、最关心的问题上，就是要让老百姓从这些细微处能够真真切切感受到党和政府的良苦用心，让幸福指数明显飙升。 随着城市化和工业化进程快速推进，旧城改造政策是解决城镇建设用地刚性供给造成的供需矛盾的有力手段，同时也为城市人口集聚、资金筹措、改变农城生产生活方式、改善农城人居环境提供了契机。 **镇城市化已进入发展期，城市化发展模式亟需提升转型;而另一方面城乡差距进一步扩大，城乡一体化进程缓慢，农城居
民生活居住条件没得到明显改善，无法享受城市化带来的城市文明成果。这就迫切要求建立统筹城乡发展和工业反哺农业、城市支持农城的新机制。 不管是宏观政策的调整，或是新一轮规划的实施，还是城乡一体化的要求，都需要借助一系列的政策制度安排来贯彻和落实。旧城改造政策的推行，可以达到较好的政策预期。一是可打破城乡一体化进程中的土地瓶颈，拓展建设用地空间，有了用地指标也同步解决了城市建设资金不足问题。二是改善农城居民生活环境，能使配套公共服务带来的便捷惠及更多的农民。三是引导农城人口向中心城区集聚，实现建设县域中心城镇发展目标。四是提供就业机会，增加农民收入。 二、存在的突出问题 (一)土地利用粗放，视觉环境较差。我镇旧城缺乏统一规划和管理，房屋建筑占地面积大，建筑风格与城市规划不协调，土地利用率和产出率较低。 (二)管理机制缺乏，乱搭乱建盛行。调查中发现，我镇旧城名义上纳入了城市管理范围，但现实中还游离在城市管理之外，介于城市管理和农村管理范畴之间，存在城市管理部门管不到，街道管不好的问题。同时，由于城市建设牵动土地升值，村民受利益驱使，乱搭乱建、违法违章用地现象较为普遍，破坏了城区土地市场秩序。 (三)思想认识不够，拆迁难度加大。我镇旧城人口多，人员构成复杂，道德素质良莠不齐，利益观、价值观呈现多样性。由于村与村之间地理位置、经济条件差异，导致有的村民向村干部发难，严重影响拆迁补偿安置协议的整体签订;有的村民为得到更高补偿金，提出无理要求，拒签拆迁协议;还有个别村民采取
旧城改造可行性研究报告
旧城改造可行性研究报告 旧城改造可行性研究报告 可行性研究报告 目录 第一篇：阳和县旧城改造可行性分析报告第二篇：开题报告-1884-浅析旧城改造存在的问题及对策研究第三篇：旧城改造调研报告第四篇：旧城改造调查报告第五篇：旧城改造专题调研报告 正文第一篇：阳和县旧城改造可行性分析报告阳和县旧城改造可行性分析报告 前言 阳和，一座历史悠久，文化底蕴深厚的现代文明城市，一座沐浴在改革新风的新兴工业经济城市，是全国重要的旅游城市之一，素有“**之乡”之称。 为了顺应全球经济发展，为了更快融入国际经济潮流，阳和在更大范围、更广领域和更高层次上探索，参与各种变革及联动发展，加快城市及现代化的推进进程，迅速提高城市品位，完善城市功能。 如今，阳和新一轮的城市总体规划基本确定并在紧锣密鼓的实施当中，“城镇面貌三年大变样”、城中村改造等等无不逐一提上日程，相信经过阳和人民几年的努力，阳和将在高楼叠起，绿树成荫，一流人居的基础上进一步提高城市档次和品位，增加城市人气和造血功能，提高城市竞争力，为拉动投资、促进消费和打造顶级旅游城市推波助澜。 项目概念性规划设计： 项目改造区位于运河新城西街，长江西路以前，占地面积55亩，总建筑面积6万平方米，由新阳市天和置业有限公司与阳和县城关西街居委会、阳和县运河西城办事处联合开发，总投资元。 区位设计及建设目标： 运河新城区位于阳和县较为优越的地理位置，拟规划从形态和功 能两个层面的共同完善，将运河新城区建设成商务、居住等综合功能的，现代化的，面向新世纪的具有国际水准的建筑群区。 功能和布局： 根据运河新城区作为城市的新型住宅区这一功能的定位，规划将通过项目地内土地的可建设
关于我县老城区改造问题的调研报告
关于我县老城区改造问题的调研报告 关于我县老城区改造问题的调研报告 加快老城改造彰显石城特色 改革开放以来，我县经济社会持续健康发展，城市化水平在新区建设和工业平台的牵引下显著提高。随着新区建设的不断深入，新老城区的互动效应却不尽人意，老城区在用地结构、交通组织、市政配套、建筑布局及居住环境等方面存在的问题日益突出，给广大城市居民的生产生活带来诸多不便，不能适应新形势下城市经济社会发展的需要。因此，如何加强对老城区改造问题的研究，切实加快老城区更新改造步伐，实现新老城区区块功能良性互补和区块效应良性互动，不断改善城市景观形象、丰富城市文化内涵和提高城市综合实力，已成为我县“十一五”期间城市建设一项重要而紧迫的工作内容。 一、老城的基本情况 xx县城老城，通常指相对于新区而言，泛指330国道xx二桥以西部分城区，该片建成区面积1.77平方公里，人口3.54万人。老城区实际未经较大规模现代改建的范围为老城核心区域，即原东门、中心、建设、丹阳、水南五个村发展集聚而成，该片建成区面积0.4平方公里，人口1.5万人。自唐初xx建县以来，老城区即为县府所在地，迄今已有1300多年的历史。老城四面环山，其中东望后陈山，南临风景山，西靠客星山、九盘山，北倚微翠山，中座吏隐山，好溪穿城而过，生态地理环境得天独厚。城市总体规划确定县城按照一“心”两“翼” 的结构框架发展，其中一“心”指以老城区为依托的中心城区，老城区以商业金融和居住为主，新区以新的行政、商业文化中心及生活居住区为主。 xx县城区块基本情况比较表 县城 面积 (平方公里) 人口密度(万人/平方公里) 建筑密度（%） 绿地率 （%） 道路面积 (万平方米) 休闲场地面积 (万平方米) 公建项目 （个）① 新城区 2.86 1.36 22 43．8 52.2 16.3
关于某镇旧城改造的调研报告
关于某镇旧城改造的调研报告 根据区委安排，我到金清镇西街居蹲点调研。期间，通过上门走访、召开民主恳谈会、与居民党员、干部、群众进行面对面的沟通交流，了解到反映最强烈的问题是要求尽快对老街区块进行改造。为此，我以西街居作为旧城改造的切入点，邀同台州市城乡规划设计研究院、区规划处等有关部门的专家和技术人员进行深入调研、走居入户、实地踏看，广泛听取各方意见。现将调研情况报告如下： 改革开放20多年来，金清镇经济社会持续快速发展，城镇面貌日新月异，城镇建设成就显著，城建框架已具雏形。但是，新城中的老城区旧貌依然，这与群众日益增长的生活需求很不相适应。因此，如何推进金清镇的旧城改造工作是一项值得认真研究和解决的紧迫课题。 一、金清镇旧城现状 金清镇旧城改造主要包含两大块，一是以7个居委会为主的老街区块（东老街、东新街、中老街、西新街、南街、后街、塘里街、半边街、和平街、民主街），二是散落在城镇周边，目前已经成为城镇一部分的城中村。旧城改造涉及的房屋大多单间独户，土地利用率低，违法用地、违章建筑棚屋比较普遍；楼房设计标准低，建筑
密度大，旧城道路狭窄弯曲，存在消防等诸多安全隐患；外来人口集聚，出租房缺乏管理，存在社会治安问题；环境卫生、生活服务、绿化等各类配套设施不完善，居住条件较差；部分城中村村民的群体意识还较强，生活方式接近农村，同城市居民的观念与行为方式存在差异，城市发展与人们的要求还有一定差距。 以西街居为例，西街居位于金清镇老街区块中心位置，北临后街河，西至民主街，东至东老街，南面则以南街为界，总用地面积3.77公顷（56.55亩），在册人口有1148人。西街居是金清发源之地，至今依然不失繁华的老街，是昔日金清商业繁荣景象的见证，在老街的店铺里，有极少看到的在皖南和浙西古镇的老街上常见的旅游商品及“古董”，店铺里陈设和经营的都是与现代生产生活切切相关的日用品和生产工具、机械零件，反映的是金清人今天的现实生活。这种人文与商业的充分结合、融为一体，形象地向人们展示了金清人“重商求实”的人文精神与历史传统，强烈地反映了金清的地方文化特色。但与老街文化依旧繁荣相比，老街自身发展已然步入了“老化时期”，并出现了严重生存的危机。主要表现为： 1、建筑质量老化。西街居辖区内共有房屋618间，其中木结构的老屋576间，占93.2％。老木屋建筑普遍存在倾斜开裂，柱椽木质霉烂、墙体风化等问题，根据路桥区建设规划分局农房质量普查的结果，西街居共454户的住房质量情况是：13户为较好，61户为一
危房改造情况的调查报告
危房改造情况的调查报告 **市在危旧房改造过程中，按照“政府主导，市场化运作”的思路，坚持依法办事和以人为本，保护与改造并举，公平与效益并重的原则，通过“划零为整、组合成群、成片拆迁、市场运作”等方式实施危旧房改造，形成了“阳光拆迁”、“扶困救助”、“多轮驱动”为特点的旧城改造模式，取得明显效果。表现在：一是群众满意度明显提高。目前**市二环以内，低洼棚户区被拆迁居民户均住房面积由改造前的28平方米提高到80 平方米，住房成套率由35.6%提高到100%，城市人均住房面积达到28平方米。二是城市建设进度加快。过去需要几年完成的拆迁项目，现在只要几个月时间。**市纺专三瓦窑校区改造在58天内有267户签订补偿协议，签约率达96.74%。三是拆迁纠纷明显减少。**市受理拆迁来信来访数量，2007年比2006年下降53%，2008年比2007年又下降43%，今年上半年同比下降51.3%。 一、增加公众参与，推行模拟拆迁。 **市推行“模拟拆迁”。即由实施单位在申请办理房屋拆迁许可证之前，先对拟实施拆迁改造区域的住户进行拆迁意愿调查，当同意拆迁改造户数达该区域总户数90%以上的，实施单位与住户协商拆补偿安置事宜，签订模拟拆迁补偿安置协议。如果签订模拟拆迁协议的住户在实施期限内达到该区域总户数85%以上，且拟拆迁房屋建筑面积达总面积85%以上的，由实施单位依法申请办理房屋拆迁许可证;如果逾期签订模拟拆迁协议户数不足总户数85%的，终止模拟拆迁，
不再对该片区实施拆迁。**市锦江区龙舟路1号院南光厂宿舍区拆迁，作为模拟拆迁的首个试点，在不到4个月的时间内，就全面完成了375户居民的搬迁工作。 二、帮扶弱势群体，解决实际困难。 针对经济与住房都困难的“双困户”，**市制定了一系列政策措施，保证其基本居住条件。一是保底安置，分段结算。对于私有住宅房屋建筑面积低于45 平方米，他处无住房，并持有低保证的被拆迁人，按不低于45 平方米产权建筑面积的标准户型进行安置。45平方米以内的差价款，被拆迁人不再支付;超过45平方米不足60 平方米的，由被拆迂人按实际成本价结算;超过60平方米的，由被拆迁人按市场价结算。二是帮贫助弱，残疾人享“优惠”。被拆迁人为残疾人，在安置房楼层上给予适当照顾;持有低保证的残疾人，领取临时安置补助费和搬家费时，比照规定标准增加20%的奖励。三是廉租补贴，优先申请。对于符合发放廉租住房租金补贴条件的被拆迁入，申请经**市住房保障中心廉租房办公室审查批准后，一次性发放5年廉租住房租金补贴。四是引入银行按揭，增强房款支付力。对于欲购买的二手房或拆迁安置房的拆迁户，**市住房置业担保公司可为其提供申请住房贷款抵押担保。五是入学、转学方便，免转校费。市教育局与市房管局联合出台政策，规定危旧房改造工程涉及的小学、初中生入(转)学问题，各城区各中小学一律不得拒绝，不得收取任何费用。 三、关注改善民生，让群众得实惠。 一是产权调换享面积补差优惠。对于被拆迁房屋的拆迁补偿，产
最新旧城改造专题调研报告(精选多篇)
旧城改造专题调研报告(精选多篇) 第一篇：旧城改造调研报告 关于商河县城中村改造难题的调查报告 当前，城中村改造不仅是我县城镇化建设面临的突出问题，而且是影响人居环境改善和城市形象提升的一道难题，破解这道难题已势在必行。经过近时期对我县城中村的调研，现将调研情况总结如下： 一、存在的突出问题 （一）土地利用粗放，视觉环境较差。我县城中村缺乏统一规划和管理，房屋建筑占地面积大，建筑风格与城市规划不协调，土地利用率和产出率较低。 （二）管理机制缺乏，乱搭乱建盛行。调查中发现，我县城中村名义上纳入了城市管理范围，但现实中还游离在城市管理之外，介于城市管理和农村管理范畴之间，存在城市管理部门管不到，街道管不好的问题。同时，由于城市建设牵动土地升值，村民受利益驱使，乱搭乱建、违法违章用地现象较为普遍，破坏了城区土地市场秩序。 （三）思想认识不够，拆迁难度加大。我县城中村人口多，人
员构成复杂，道德素质良莠不齐，利益观、价值观呈现多样性。由于村与村之间地理位臵、经济条件差异，导致有的村民向村干部发难，严重影响拆迁补偿安臵协议的整体签订；有的村民为得到更高补偿金，提出无理要求，拒签拆迁协议；还有个别村民采取要挟、上访等方式谋取诉求利益最大化，增加了拆迁难度，影响了工作正常开展。 （四）改造资金不足，整体推进受阻。据调查，我县城中村改造面临着建筑密度大，拆迁成本高的难题，加之先期投入过大，改造开发资金严重短缺，成为目前制约我县城中村改造整体推进的突出问题。 二、主要原因分析 （一）城乡二元结构体制束缚了城中村改造。城区里村均为集体经济组织，实行农村集体所有制和农村经营管理体制，集体资产归全体村民所有，在制度上未真正纳入城市管理范畴。打破里村界限，实施大范围联片改造和社区管理，涉及户籍、土地、财政制度和城中村管理体制、行政管理体制等诸多方面，面临较大困难。 （二）局部眼前利益阻碍了城中村改造。随着城镇化进程的加
旧城改造社会调研报告
旧城改造社会调研报告 【各位读友，本文仅供参考，望各位读者知悉，如若喜欢或者需要本文，可点击下载下载本文，谢谢！】祝大家工作顺利】 旧城改造是指改造和更新老城市的物质生活环境。本文将介绍旧城改造社会调研报告。 旧城改造社会调研报告第一篇：十八大报告中提到以保障和改善民生为重点，让老百姓生活的更幸福。为了提升城市品质、改善居民生活条件, **镇把旧城改造提升工程作为城市建设的重点工程全力推进。为市民提供舒适、优雅的生活环境，让大家切实感受到社会发展带来的幸福感。十八大的胜利召开，让我们在旧城改造工作中更有信心，更有干劲，结合党的群众路线学习实践活动的开展，我们更要从细微处入手，实施精细化管理，进一步提升城市功能, 让市民生活得更舒心。
一、旧城改造背景及意义在宏观政策上，科学发展观、五个统筹的提出都表明我国的发展目标已逐步从先前的经济效率至上，转向和谐、平衡式发展，从以经济建设为中心向更全面、更广泛、更综合的经济社会全面进步转变。反映到人民群众最直接、最关心的问题上，就是要让老百姓从这些细微处能够真真切切感受到党和政府的良苦用心，让幸福指数明显飙升。随着城市化和工业化进程快速推进，旧城改造政策是解决城镇建设用地刚性供给造成的供需矛盾的有力手段，同时也为城市人口集聚、资金筹措、改变农城生产生活方式、改善农城人居环境提供了契机。 ** 镇城市化已进入发展期，城市化发展模式亟需提升转型; 而另一方面城乡差距进一步扩大，城乡一体化进程缓慢，农城居民生活居住条件没得到明显改善，无法享受城市化带来的城市文明 成果。这就迫切要求建立统筹城乡发展和工业反哺农业、城市支持农城的新机制。 不管是宏观政策的调整，或是新一轮
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实地考察报告范文.doc
实地考察报告范文 实地考察报告范文篇1： 项目工程实地考察汇报材料 一、感谢： 1、感谢各级各位领导来我校现场指导工作。 2、感谢为我校争得梦寐以求的项目工程。 二、汇报： 1、学校概况： 现在10个教学班，其中初二初三各三个班，初一四个班，在校师生800余人，其中在岗教师48人，学生760余人。现有两幢教学楼及宿舍，一幢师生食堂，建筑面积共2700㎡左右。 2、学校瓶颈： ①设施简陋破旧。近200㎡土木结构的师生食堂建于70年代初，基脚几经修复更替。无论风霜雨雪，师生就餐都挤靠在临时搭建的铁棚下，无教师集体办公室，无电教室。 ②生均面积不足。学校现有建筑面积2700㎡左右(教学楼、食堂、宿舍、公共卫生间)，目前尚有150余名师生租住在民家，部分学生住在教室里，两个班级的学生在教室就餐。 ③资金极度短缺，临时工友3人，代课教师5人，均由学校负责发放工资，还要支付民家租金，学校几乎每期都在负债运转。 三、学校设想： 着眼于学校的可持续发展，学校计划新建师生食堂和宿舍各一幢，遵循严控标准，严禁负债的原则，新建食堂三层
共700㎡，宿舍楼四层共840㎡，分别建于学校的西面和东面，另外要搬迁公厕一幢两层，这种设想也只限于缓解目前的生均面积的紧张状况。 四、学校请求： 1、恳请各级各位领导伸出援手，尽快解决落实项目工程，并尽力 增拨资金。(电教室、办公室仍未解决) 2、恳请各级各位领导能否让我校本期动工，实施食堂建设，以防 明年春季开学学生流失。 古井中学2011年11月9日 实地考察报告范文篇2： 消防公司考察报告 在前一阶段与多家消防安全工程公司接触面谈的基础上，工程部根据各家消防公司近年来的工程业绩，结合霄云路项目本身的功能特点，有选择性地安排了在京项目的实地考察，考察的项目中既包括已经验收投入使用的，也包括正在施工尾声的未竣工项目。 2011年4月12日星期二 考察公司：北京市华盾消防安全工程有限责任公司公司简介： 北京华盾消防安全公司，1995年成立，消防施工甲级资质。二次深化设计主要与马建国际设计工程公司(甲级)合作完成。 公司现有各类管理人员约60多人。近年先后承接了天元港(07年)、静安中心(09年)、侨福芳草地、财源国际中心、金融街B7项目、金融街威斯汀酒店等多个大型项目的消防工程。施工
关于某镇旧城改造的调研报告—调研报告.doc
关于某镇旧城改造的调研报告—调研报告 根据区委安排，我到金清镇西街居蹲点调研。期间，通过上门走访、召开民主恳谈会、与居民党员、干部、群众进行面对面的沟通交流，了解到反映最强烈的问题是要求尽快对老街区块进行改造。为此，我以西街居作为旧城改造的切入点，邀同台州市城乡规划设计研究院、区规划处等有关部门的专家和技术人员进行深入调研、走居入户、实地踏看，广泛听取各方意见。现将调研情况报告如下：金清镇是一个具有400多年历史的文明古镇，位于台州市东部，濒临东海，南与温岭市接壤，距离台州市区20公里，距台州民航机场20公里。据清光绪三年《黄岩县志》载：“宋，朱子（朱熹）治水利铸海涂铁盘以镇海口，金为水母，混潮见金则清”。故称金清。全镇陆域面积80平方公里，岛屿15个，总人口10.07万人,下辖65个行政村、7个居，建成区面积5平方公里，城区人口3.05万人。95年以来，先后被评为全国重点镇、全国村镇建设先进镇、全国造林绿化百佳乡镇、国家计委小城镇经济综合开发示范镇，省东海文化明珠、小城镇综合改革试点镇、文明卫生镇、村镇建设现代示范镇和绿色小城镇，是省级中心镇和台州市中心镇。 改革开放20多年来，金清镇经济社会持续快速发展，城镇面貌日新月异，城镇建设成就显著，城建框架已具雏形。但是，新城中的老城区旧貌依然，这与群众日益增长的生活需求很不相适应。因此，如何推进金清镇的旧城改造工作是一项值得认真研究和解决的紧迫课题。
一、金清镇旧城现状 金清镇旧城改造主要包含两大块，一是以7个居委会为主的老街区块（东老街、东新街、中老街、西新街、南街、后街、塘里街、半边街、和平街、民主街），二是散落在城镇周边，目前已经成为城镇一部分的城中村。旧城改造涉及的房屋大多单间独户，土地利用率低，违法用地、违章建筑棚屋比较普遍；楼房设计标准低，建筑密度大，旧城道路狭窄弯曲，存在消防等诸多安全隐患；外来人口集聚，出租房缺乏管理，存在社会治安问题；环境卫生、生活服务、绿化等各类配套设施不完善，居住条件较差；部分城中村村民的群体意识还较强，生活方式接近农村，同城市居民的观念与行为方式存在差异，城市发展与人们的要求还有一定差距。 以西街居为例，西街居位于金清镇老街区块中心位置，北临后街河，西至民主街，东至东老街，南面则以南街为界，总用地面积3.77公顷（56.55亩），在册人口有1148人。西街居是金清发源之地，至今依然不失繁华的老街，是昔日金清商业繁荣景象的见证，在老街的店铺里，有极少看到的在皖南和浙西古镇的老街上常见的旅游商品及“古董”，店铺里陈设和经营的都是与现代生产生活切切相关的日用品和生产工具、机械零件，反映的是金清人今天的现实生活。这种人文与商业的充分结合、融为一体，形象地向人们展示了金清人“重商求实”的人文精神与历史传统，强烈地反映了金清的地方文化特色。但与老街文化依旧繁荣相比，老街自身发展已然步入了“老化时期”，并出现了严重生存的危机。主要表现为：
关于旧城改造的调查报告
关于旧城改造的调查报告 一、导言 旧城改造是指局部或整体地、有步骤地改造和更新老城市的全部物质生活环境，以便根本改善其劳动、生活服务和休息等条件，是改善城市整体形象、提高群众生活质量、创建文明城市的迫切要求。 旧城改造的首要目的是改善市民的居住条件，让旧城区居民分享经济社会发展的成果。要按照“修旧如旧，建新如故”的原则推进旧城成片改造和历史文化街区保护工作，使城市记忆得以延续。但旧城改造依然存在很多问题，例如对旧城改造的复杂性缺乏认识，将问题简单化,不顾具体情况一律采用推倒重建的单一的开发方式,造成财力和物力的浪费，以获取利润为主要目标，追求单一的经济效益，过度提高容积率，造成过密开发和土地滥用，导致环境持续恶化。还有对于拆迁补助问题没处理好，导致居民情绪波动等。针对旧城改造的问题，我们进行调查，旨在了解情况，分析具体问题，找出解决方案，为以后旧城改造，规划，拆迁提供合理建议。 二、方法 1．调查对象 本次调查以重庆市涪陵区崇义街道辖区居民为主题，采用多阶段随机抽样方法选取调查对象。具体做法是：在辖区内随机抽取10个小区。在每个小区中，随机抽取20户居民，共200户居民构成本次调查的样本。 2．调查地点
重庆市涪陵区崇义街道 3．调查时间 2016年7月6号至7月20号 4．调查内容 崇义街道是2008年5月涪陵区乡镇街道行政区划建制调整的产物，由以前拥有“政经合一”职能的桥南开发区和原崇义街道6个社区构成，是承接重庆辐射涪陵主城的西大门，是涪陵主城江南片区的主要组成部分和城西经济带的核心增长极。辖区幅员面积11.24平方公里，辖10个社区居委会和1个移民小区管委会，常住人口8.3万人。辖区经济快速增长，这种巨大的发展规模与聚集效应，一方面，使辖区经济繁荣、社会稳定、人民生活水平持续提高，另一方面，使崇义街道辖区原有的城市景观遭到不同程度的变异，也使城市这个载体难以承受，水电供应不足、交通路网不畅、邮电通讯不灵、居住拥挤不堪、公共设施不全、生态环境不佳等等。城市现代化建设是我国经济建设的重要组成部分，现阶段我国城市发展水平相对低下、城市老化现象严重，城市发展与经济发展不同步，而旧城改造又是城市发展的首要任务。研究旧城改造对我国经济建设具有更重要的现实意义。针对这些问题，我们提出以保护的角度建设、从创新的角度来保护的理论，以解决相关问题。旧城改造中还是存在一些问题，如：1)重视城市土地利用，忽视城市环境建设。2)重视城市再开发，忽视修复和保护。 5．调查目的 通过对重庆市涪陵区崇义街道旧城改造过程中若干问题的调查、研究，提出解决问题的对策、方案。为以后的城市规划、旧城改造政策提供有效信息，利于公正、公平的处理各种矛盾维护弱势群体利，实现“以人为本”，改善旧城区，构
关于老城改造问题的调研报告
关于老城改造问题的调研报告
关于老城改造问题的调研报告 改革开放以来，我县经济社会持续健康发展，城市化水平在新区建设和工业平台的牵引下显著提高。随着新区建设的不断深入，新老城区的互动效应却不尽人意，老城区在用地结构、交通组织、市政配套、建筑布局及居住环境等方面存在的问题日益突出，给广大城市居民的生产生活带来诸多不便，不能适应新形势下城市经济社会发展的需要。因此，如何加强对老城区改造问题的研究，切实加快老城区更新改造步伐，实现新老城区区块功能良性互补和区块效应良性互动，不断改进城市景观形象、丰富城市文化内涵和提高城市综合实力，已成为我县“十一五”期间城市建设一项重要而紧迫的工作。 一、老城的基本情况 **县城老城，一般指相对于新区而言，泛指330国道**二桥以西部分城区，该片建成区面积1.77平方公里，人口3.54万人。老城区实际未经较大规模现代改建的范围为老城核心区域即原东门、中心、建设、丹阳、水南五个村发展集聚而成，该片建成区面积0.4平方公里，人口1.5万人。自唐初**建县以来，老城区即为县府所在地，迄今已有1300多年的历史。老城四面环山，其中东望后陈山，南临风景山，西靠客星山、九盘山，北倚微翠山，中座吏隐山，好溪穿城而过，生态地理环境得天独厚。城市总体规划确定县城按照一“心”两“翼”的结构框架发展，其中一“心”指以老城区为依托的中心城区，老城区以商业金融和居住为主，
新区以新的行政、商业文化中心及生活居住区为主。 **县城区块基本情况比较表 县城 面积(平方公里) 人口密度(万人/平方公里) 建筑密度（%） 绿地率 （%） 道路面积 (万平方米) 休闲场 地面积 (万平方米) 公建项目 （个）①新城区 备注 ①包括行政单位、教育、医疗卫生、金融等；②包括风景山绿地 12.5万平方米。
旧城改造项目建议书
竭诚为您提供优质文档/双击可除 旧城改造项目建议书 篇一：城市旧城改造项目的几点建议 城市旧城改造项目的几点建议 摘要：随着城市经济和建设的不断发展，城市中的旧城区因基础设施不健全，土地利用率低下，布局混乱，环境恶化等问题日益突出，为了保证城市社会经济的持续发展，必须对旧城区进行有计划的改造，由此改造和更新旧城已成为城市建设中的热点。本文结合我市旧城改造项目情况，简要分析了旧城改造项目需注意的问题及建议。关键词：城市；旧城改造；项目；建议 Abstract:withthedevelopmentofcityeconomyandtheconst ructionofthecontinuousdevelopmentinthecity,oldcityd istrictbecausetheinfrastructureisnotperfect,landuti lizationrateislow,thelayoutoftheconfusion,thedeteri orationoftheenvironmentandotherissueshavebecomeincr easinglyprominent,inordertoguaranteethecity’
seconomicandsocialsustainabledevelopment,mustintheo ldcitydistrictplanningtransformation,thetransformat ionandrenewalofoldcityhasbecomecityinthebuildinghot .combiningwiththeoldcityreconstructionproject,abrie fanalysisofthetransformationoftheoldcityprojectneed stopayattentiontotheproblemsandsuggestions. Keywords:city;urbanrenewal;project;suggestion 城市的发展与人类社会生产和生活方式的进步有着密切的关系。在特定的历史时期，城市的发展水平总是与当时的生产力发展水平和人类的生产方式相适应，随着生产力发展水平的提高，人类生产和生活方式变化，城市也要不断地发展变化以适应社会发展的需要。长期以来，由于我市城市建设受经济发展和生产力发展水平的限制，城市建设规模一直不大，城市发展速度缓慢。地改市后城市建设规模逐渐扩大，城市发展速度进一步加快。但是，由于历史欠帐大，城市基础设施落后，城市用地紧张、布局混乱、环境质量恶化，城市功能难以发挥、交通堵塞问题越来越严重，很大程度上制约了城市功能的发挥，影响城市经济的可持续发展。 我市目前较大的两个旧城改造项目——新城片区、西坝片区综合改造，是20XX年在背街小巷改造及江南旧城居住区改造后，就开始启动了项目前期，可是由于旧城改造自身的复杂性、艰巨性，项目建设进展非常缓慢，项目计划一再
北京地区风电项目调研报告
北京地区开发建设新能源项目 调研报告 2014年4月22日
按照新能源公司总体开发战略部署要求，开发部就北京地区新能源产业开发建设相关情况进行调研，现将调研情况报告如下： 一、风电项目情况: （一）、风资源情况 （1）风向季节交替 北京的风向有明显的季节性变化。冬季盛行偏北风，夏季盛行偏南风。山区因地形复杂，风向与山脉、河谷的走向关系极为密切，有明显的地域性。延庆盆地有官厅水库，以西南—东北走向伸入盆地内，又有隘口与昌平县相通，因此冬季以西南风为主，夏季以东南风为主；古北口地处潮河谷地，该河呈东北—西南走向，因此冬季盛行东北风，夏季盛行西南风；房山区霞云岭为向南开阔的谷地，终年盛行南风。 总之，风向随地形而变化，最多风向常与河谷走向一致，南部平原区，地势开阔风向的季节性变化显著。 （2）风速 北京年平均风速在1.8—3米/秒之间。风速受地理环境的影响较大。城区、谷地、盆地年平均风速较小，如霞云岭为1.8米/秒；城区为2.5米/秒；山区和风口处风速较大，延庆县、古北口都为3米/秒；海拔1000米以上的佛爷顶年平均风速最大为5.7米/秒（见表1-2-1）。
表1-2-1 北京地区风速（1955—1980年）单位米/秒 全年以春季风速最大，冬季次之，夏季风速最小。以北京气象台为例：4月份平均风速3.4米/秒，8月份平均风速1.5米/秒，相差一倍以上,唯有延庆、昌平县冬季风速大于春季风速。 北京有三个风口，形成三条风带。一个风口位于康庄、八达岭经南口顺温榆河河谷而下，称西北风带；第二条是位于古北口的风口，顺潮河河谷而下到顺义天笠与西北风带汇合，经温榆河到东南平原称东北风带；第三条风带是顺永定
旧城更新调研报告
**市旧城更新调研报告 2015年5月
目录 1、概念 (3) 2、工作内容 (3) 3、更新模式 (5) 3.1 旧城更新整体运作模式 (5) 3.2 旧城更新项目开发模式 (6) 3.3 旧城更新地块组合模式 (7) 3.4 旧城更新拆迁模式 (8) 3.5 旧城更新融资模式 (8) 4、开发强度 (9) 4.1确定开发强度的思路 (9) 4.2确定开发强度的方法 (9) 5、关注重点 (11) 5.1针对旧城与新城的差异化控规编制深度策略是控规发挥作用的关键 (11) 5.2城市设计是旧城核心区控规编制的重要依据 (11) 5.3建立旧城控规编制全面、系统与重视个性特征相结合的现状调查工作方法 (11) 6、规划框架 (12) 6.1旧城地区现状分析 (12) 6.2旧城地区发展定位及产业定位 (12) 6.3旧城地区产业规划 (12) 6.4旧城地区产业发展战略实施 (12) 6.5旧城地区支持体系规划 (12)
1、概念 旧城更新又称旧城改建、旧城改造或者城市再开发，对城市旧区进行调整城市结构、优化城市用地布局、改善和更新基础设施、整治城市环境、保护城市历史风貌的建设活动，其目的在于要解决城市中的物质性老化、功能性衰退和结构性衰退等问题以恢复城市活力、促进城市有机延续。 所谓物质性老化，是指建筑物和设施超过其使用年限而出现结构破损、腐朽、设施陈旧、简陋、无法再行使用，致使城市自然老化。针对物质性老化的城市更新，可保持旧城原有的社会经济结构，根据其不同的老化程度，分别采取维护、局部整治、拆除重建的更新改造方式。 功能性衰退，是指城市内部结构的各系统活动和作用配合不好，甚至相互抵触，导致城市功能失调。在我国目前城市人口不断增长，规模不断扩大，合理的城市环境容量易被突破，造成城市超负荷运转，整体机能下降，出现城市功能性衰退。 结构性衰退，是指城市功能、结构和布局不能及时适应城市经济结构和社会结构变迁，引起城市内部组织系统的变化，调试滞后于发展变化，从而导致城市结构性衰退。 2、工作内容 旧城更新的主要工作内容涉及调整城市结构、改善城市环境、更新产业布局、完善城市道路、提升基础设施等内容。 2.1 调整中心区的功能及用地结构 2.1.1调整产业结构 由于历史原因，城市中心区中往往分布着大量的工业企业，一方面这些工业企业受到发展空间的限制以及市场经济的强力冲击，许多已处于停产或半停产状态。另一方面，这些工业企业与居民区混杂，其所产生的噪声及空气污染导致区域内居住环境和生活质量恶化。 因此，对工业企业实施外迁，调整中心区的功能及用地结构是旧城更新规划需要解决的首要问题。对于引入和培植的第三产业类型，应该着眼于全市整体规划统一考虑，结合其自身的综合条件各有侧重、突出特色。 2.1.2盘活存量土地 调整中心区用地及功能结构的另外一项重要内容，就是需对中心区现状用地进行全面调查和清理，收回部分企事业单位多占或不合理占用的土地。对于部分开发企业圈占
旧城改造项目股权融资方案尽职调查报告
XX改造股权融资项目尽职调查报告 \
目录 第一章概述 (2) 1.1 项目基本要素 (2) 第二章项目目前情况 (3) 2.1 项目目前情况 (3) 2.2 项目需求 (3) 第三章融资方信息 (3) 3.1 融资方基本信息 (3) 3.2财务情况分析 (5) 第四章项目分析-XX市李沧区东北庄社区城中村改造项目介绍 (7) 4.1法律文件 (7) 4.2物业概况及地理位置 (7) 4.3项目需求分析 (8) 4.4 项目建设规模 (9) 4.5项目投资及收益 (10) 4.6 土地评估情况与本项目成本优势 (10) 第五章还款来源分析 (10) 5.1第一还款来源分析 (10) 5.2第二还款来源分析 (11) 第六章项目股权投资融资合作流程 (11) 第七章存在风险及防范预案 (11) 第八章尽职调查总结 (12)
第一章概述 1.1 项目基本要素 1.融资方：XX中建花林置业有限公司。 2.融资规模：融资方拟融资43,000万元人民币。 3.还款来源：项目销售收入及项目建设期投资资金。 4.还款方式：计划融资期限1年，按季支付利息，并申请每3个月一次提前还 款权。融资结束时一次性支付剩余利息并偿还本金43000万元。 5.资金用途：通过股权质押融资43,000万元用于支付项目前期费用（拆迁成 本、部分土地成本）和其他营运资金。 6.预期年化收益率：项目总收益率**%/年（详见项目介绍部分）。 7.费率结构安排：XXXX融资公司对本项目融资年化资金成为**%/年 项目资金监管方（银行）收取手续费为**%/年 8.银行托管：拟聘请XXXX银行作为资金监管方，开设资金监管账户。 9.资金运作方式：本项目股权投资融资计划简要说明：项目融资方以股权方式 投资项目公司（股权占比**%），其他资金通过委托贷款或其他方式投入。项目融资方与借款人（项目公司法人及其他股东）通过协议约定股权质押融资合作，并约定资金成本与退出方式。 10.防范风险措施： 1)本项目借款人在取得股权融资贷款人资金前已取得“XX改造项目土地出 让协议”和土地成交确认单。 2)本项目对应地块位于：XX市李沧区东北庄社区，土地挂牌成交后全部产 权都属于借款人：XX中建花林置业有限公司。该地块建设用地面积为 79.35亩，项目规划建筑面积为235622平方米，其中为政府代建56000 平方米。该地块周边楼面地价成交价一般为6300元/平方米左右，因此经专业评估公司预评估测算本项目市场地价为8.935亿元。本笔融资抵
最新版旧城改造项目可行性研究报告
旧城改造项目可行性研究报告
目录 第一章总论 (1) 第二章项目建设背景及必要性 (8) 第三章建设地址及建设条件 (27) 第四章交通量预测 (31) 第五章工程方案 (37) 第六章项目进度安排及管理模式 (62) 第七章环境影响分析 (65) 第八章投资估算及资金筹措 (71) 第九章经济效益评价 (77)
第十章结论与建议 (96)
第一章总论 1.1 项目名称 **县**大街旧城改造项目 1.2 项目承建单位 **县重大建设项目投资开发有限公司 1.3 项目负责人 **（**县重大建设项目投资开发有限公司董事长） 1.4 项目建设地址 本项目建设地址均位于**县城城关区，其中道路工程东起天合园广场（环塔西路），西至108国道，排水工程东起环塔西路，西至城西金水沟，土地开发整理位于天合大街两侧。
1.5 项目建设规模及主要建设内容 1.5.1 建设规模 本项目道路工程总长度1500m，排水工程2259m，溢流坝长48.2m，旧城拆迁及改造16000㎡，涉及9个单位和25户居民，开发整理建设用地160亩。 1.5.2 建设内容及标准 本项目道路长度1500m，沥青砼路面，道路红线宽度40m，双向四车道； 排水工程长度2259m，其中天合大街段为砼管道，108国道以西为隧洞； 溢流坝长48.2m，坝顶宽3m，内外坡比1:1。 1.6 项目投资估算及资金筹措 项目估算总投资为7602.57万元。其中：第一部分工程费用
4281.34万元，第二部分工程费用2288.41万元，基本预备费656.98万元，建设期利息375.84万元。 资金来源为：申请国家开行贷款4800万元，项目单位自筹资金2802.57万元。 1.7 主要经济评价指标 本项目财务内部收益率9.45%，财务净现值916.23万元，投资回收期8.46年，借款偿还期10年，项目总投资收益率6.41%。 1.8 项目建设期 项目建设期12个月。 1.9 可行性研究报告编制依据 1、国家关于建设项目可行性研究报告编制的有关规定；