以房产税解决小产权房问题
法学毕业论文范文题目：“小产权”房及其买卖的法律困境与解决
题目：“小产权”房及其买卖的法律困境与解决 姓名： 学号： 学校： 指导教师： 写作时间： 2017年3月
小产权”房及其买卖的法律困境与解决 内容摘要：现行法律和政策对“小产权”房基本持否定态度。“小产权”房买卖过程中，涉及城镇居民、村民、集体组织、国家等利益主体，通过利益分析可知“小产权”房买卖对于利益主体各方是利大于弊的，故对“小产权”房买卖合同不宜一概认定无效，而是应当将“小产权”房进行分类，并结合当前我国实际情况和国家关于“小产权”房的最新政策来讨论买卖合同的效力。在一定期限前没有获得相关补正手续，或者不能满足可以认定合同有效情形的，“小产权”房买卖合同无效。通过建立法定租赁权制度，可解决“小产权”房买卖不能办理物权登记的障碍。从根本上解决“小产权”房买卖问题，需要建立完备的农村土地流转机制。 关键词:“小产权”房合同效力宅基地使用权集体建设用地使用权 随着近年来城镇住房房价高涨，“小产权”房由于价格低廉，备受市场青睐。然而，政府部门却“叫停”“小产权”房屋；法院也统一司法标尺，在审理此类买卖纠纷中一般确认合同无效。甚至在某些地区，“小产权”房屋被强制拆除。“小产权”房及其买卖问题一时成为社会焦点。法律应如何看待，值得深入探讨。一、中国小产权房的成因 导致小产权房产生的根本原因之一就是近20年以来的中国城市化、工业化的高速进程。中国目前城镇人口已达到5.8亿，城镇化水平已超过了45%，这是人类历史上最大的一次城市化转型。 导致小产权房产生的第二个根本原因，就是近20年以来中国没有根据《宪法》落实农村集体土地使用权转让的制宪原则和法规运转体系，有关农村集体土地使用权转让的国家法律是非常不完善的，实行的是城乡不平等的国家垄断性的征地制度。 导致小产权房产生的第三个根本原因，就是中国的房改没有根据《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》的承诺落实房改的进程和政府担保。该项改革指南强调：“深化城镇住房制度改革的目标是：停止住
浅析《房产税暂行条例》的施行对我国房地产交易的影响
浅析《房产税暂行条例》的施行对我国房地 产交易的影响 摘要：今年以来，房产税一直是业内外热议的焦点，先是4月17日新“国十条”公布，随后的5月31日，国务院批转国家发改委《关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知》明确提出“逐步推进房产税改革”，再度引发业内猜测。9月29日，国家有关部委推出多项房地产政策，展开第二轮楼市调控。其中，十分引人注目的一项就是，“房产税改革试点将加快推进，并逐步扩大到全国”。相比4月楼市新政提出的“加快研究制定引导个人合理住房消费和调节房产收益的税收政策”，已从“加快研究政策”进入到“加快推进试点”层面了，新形势下的房产税离我们越来越近了。 关键字：房产税； 一、房产税的定义 房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。房产税的征税对象是房产，所谓房产，是指有屋面和围护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。但独立于房屋的建筑物如围墙、暖房、水塔、烟囱、室外游泳池等不属于房产，但室内游泳池属于房产。房产税征税范围是城市、县城、建制镇、工矿区，不包括农村的房屋。 二、房产税的起源 房产税是为中外各国政府广为开征的古老的税种。欧洲中世纪时，房产税就成为封建君主敛财的一项重要手段，且名目繁多，如“窗户税”、“灶税”、“烟囱税”等，这类房产税大多以房屋的某种外部标
志作为确定负担的标准。中国古籍《周礼》上所称“廛布”即为最初的房产税，至唐代的问架税、清代和中华民国时期的房捐，均属房产税性质。 1949年中华人民共和国建立后，政务院发布《全国税政实施要则》(1950年)将房产税列为开征的14个税种之一。1951年8月政务院发布《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》，将房产税与地产税合并为房地产税。1973年简化税制，把对国营企业和集体企业征收的城市房地产税并入工商税，保留税种只对房管部门、个人、外国侨民、外国企业和外商投资企业征收。1984年改革工商税制，国家决定恢复征收房地产税，将房地产税分为房产税和城镇土地使用税两个税种。1986年9月15日国务院发布《中华人民共和国房产税暂行条例》，同年10月1日起施行，适用于国内单位和个人。2008年12月31日，国务院公布了第546号令，自2009年1月1日起废止《城市房地产税暂行条例》，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，依照《中华人民共和国暂行条例》和内资企业一样缴纳房产税。 三、房产税的特点 我国的目前开征的房产税有三个特点：1、属于财产税中的个别财产税，其征税对象只是房屋；2、征收范围限于城镇的经营性房屋； 3、区别房屋的经营使用方式规定征税办法，对于自用的按房产计税余值征收，对于出租房屋按租金收入征税。 四、房产税对房地产市场的影响 根据我国房产税征收的相关规定，个人所有非营业用的房产免征房产税，简单分析一下在现行的房地产市场，商品房买卖目前涉及到的税费主要有契税、印花税、买卖交易手续费、登记费、公共维修建
2020小产权房屋买卖合同书正式版
STANDARD CONTRACT SAMPLE (合同范本) 甲方：____________________ 乙方：____________________ 签订日期：____________________ 编号：YW-BH-011972 2020小产权房屋买卖合同书
2020小产权房屋买卖合同书正式版 出卖人（甲方）：身份证号码： 买受人（乙方）：身份证号码： 甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿，协商一致前提下订立本合同条款如下，以资共同遵守。 一、甲方自愿将其村证房位于石家庄市___________区 _______________________________________的房屋（建筑面积_________平方米）以人民币_______仟_______佰_______拾_______万_______仟_______佰_______拾_______元整（￥________ 元）的价款出售给乙方。（含地下室——号——平方米） 二、乙方支付甲方合同保证定金壹万元，如甲方反悔本合同，双倍赔偿；如乙方反悔本合同，定金不退。 三、本合同签定时，甲乙双方都不具备过户条件。等过户条件成熟时，甲方应协助乙方办理房屋产权手续。本合同发生的契税，土地出让金等由乙方负担。其他税费按有关法律规定负担。乙方一次性将房款交付甲方。 四、本合同签订后，甲方对——的房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。
五、本合同签订后，甲方保证乙方享有同甲方相同的居住权利，乙方保证按期缴纳各项物业费用。本合同签订后，甲方不得就该房屋与他人订立《买卖合同》； 六、违约责任1、甲方应当于2020年月日交付乙方房屋，甲方如不按合同规定的日期交付房屋，每逾期1天按房价总额千分之一计算违约金支付给乙方。逾期超过____五___个月时，乙方有权解除本合同。解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿乙方经济损失人民币___四万______元。 2、乙方全部或部分不履行本合同规定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方应加付按日千分之一计算的违约金给甲方。逾期超过___五____个月时，甲方有权解除合同。解约时，乙方已付房价款的_________作为甲方的损失赔偿金。 3、如果甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住权利的行使，一切责任由甲方承担，并应赔偿乙方的损失。 4、本合同签订后，任何一方不得擅自变更或解除合同。如因重大客观原因导致本合同的解除，甲方应按照市场评估价返还乙方房屋价款，并赔偿乙方的房屋装修费用。 5、如因规划部门、设计部门的原因导致房屋质量和使用功能的，甲方应当通知乙方，如有补偿款发放，甲方应当全额退还乙方。 七、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的按下述第_________种方式解决。 1、提交______________________________________仲裁委员会仲裁。 2、依法向——区人民法院起诉。 八、其他约定九、本合同自双方签字或盖章之日起生效。本合同未尽事宜双方可以签定补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。
小产权房问题研究(一)
小产权房问题研究(一) 关键词:小产权房/拆除/产权证书 内容提要:小产权房是我国目前政府和社会公众极为关注的社会热点和难点。小产房的出现是多方面原因所致，但根源是我国土地双轨制。解决小产权房，必须坚持兼顾国家、集体、农民和购房人等各方利益的原则，体现党中央所提倡的和谐社会。对现有小产权房，应根据购房人的不同情况分别作出不同的处理，核发不同的产权证书。 一、小产权房界定 小产权房，又称乡产权，是指未经法定征地和审批等程序，由村集体或乡镇政府独立或与开发商（以下通称开发建设单位）联合在集体所有的土地上开发建设的商品房。购买此房者无法取得法定机关颁发的土地使用权证书和房屋所有权证书，而是由村委会或镇政府给购房者颁发的房屋所有权证明，俗称小产权房。小产权房与正规开发销售的楼房相比具有如下法律特征： （一）小产权房的土地使用不合法 依据现行法律规定，在农村集体所有的土地上兴建商品房，必须先由国家征地，并转为建设用地，再由国家出让给建设开发单位，开发建设单位向国家缴纳土地出让金等税费，开发建设成商品房后出售给购房人，由法定的政府机关颁发土地使用权证书和房屋所有权证书，确认购房人对该房屋的所有权。而小产权房是由开发建设单位直接在集体所有的土地上开发建设房屋并出售给购房人，未将集体所有的土地
征用为国家用地并转变为建设用地，未办理土地出让手续并按规定上缴给国家土地出让金和税费，所建房屋因用地不符合法律规定的程序和条件，小产权房所占有的土地属于非法用地。 （二）小产权房的开发建设程序违法 根据现行法律、行政法规规定，开发建设和出售商品房，必须“五证”齐全，即土地使用证、规划许可证、开工证、预售许可证、销售许可证等。小产权房的开发建设单位未取得合法的土地使用证，未办理且事实上也无法办理规划许可证等相关手续，未按规定上缴给国家土地出让金和各项税费，其开发建设房屋的程序不符合法律、法规规定。（三）小产权房无合法产权证书 根据《物权法》第9条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。房屋属于不动产，即必须要经过国家规定的政府部门登记、颁发证书才依法对该房屋享有完整的所有权。另根据《城市房地产管理法》第60条及《土地管理法实施条例》第6条规定，房屋登记部门是县级以上人民政府房产管理部门。换句话说，只有县级以上人民政府房产管理部门颁发房屋所有权证书才是合法有效，其他任何单位或部门都不具有颁发的房屋所有权证书的职权。因此，村集体或乡镇政府颁发的所谓的房屋“产权证”不具有房屋产权证的法律效力，小产权或乡产权实质上无产权证书，购房者对所购房屋的所有权存在较大的瑕疵。 二、小产权房形成的原因
小产权房买卖的处理方法
小产权房买卖的处理方法 随着房价不断上涨，不少人因为贪图一时便宜而选择了价格相对较为低廉的，然而调查发现小产权房的买卖合同纠纷也随之增加，很多人因为出售小产权房后，又看到低价增长了好几倍，违背诚信与道德单方撕毁合同，使得买卖双方对簿公堂。抓法治建设，坚持依法办事，完善法规制度，加大执法力度，依靠法律来约束行为、调节关系、规范秩序。针对小产权房买卖合同纠纷，多种案例判决结果和判定依据均各不相同，律伴网小编为您详细介绍。 张先生来电咨询： 2003年10月，我与赵某签订房屋买卖协议，约定将我名下的小产权房卖给赵某，价款为18.8万元，赵某在协议签订之日起3日内付清房款，同时我交房给赵某。协议签订后，我与赵某如约履行了协议，但因买卖的房屋所占用的土地属于集体土地，房屋一直未能办理过户手续。5年后，该房屋因征地被划入范围，我诉至法院要求确认与赵某签订的房屋买卖协议无效，同时要求赵某退还房屋。请问，我们签订的房屋买卖协议是否有效 律师解答：在城市化迅猛发展的情况下，土地征收带来巨大的拆迁利益，部分农村居民将农村的小产权房出售后，违背诚信和罔顾道德，以诉讼方式追讨小产权房。按现行的法律规定，大多法院会确认这类的房屋买卖合同无效，买卖双方各自返还房屋和房款。但仅此并不能解决买卖双方的纠纷，因房屋升值或房款贬值所造成的纠纷是现实存在的。 虽然出卖人主张小产权房买卖协议无效通常会得到法院的支持，但这一行为显然有失诚信和违背传统的道德。如出卖方均可通过这种方式获得巨大的利益，社会的道德危机便在所难免，且对买方来说显然有失公平，法院似乎也会成为这种不诚信、不道德行为的帮凶。因此，法院在审理此类案件时，通常会考虑提起诉讼一方要求确认小产权房买卖协议无效的真正目的、房屋交付的时间长短、房屋的重置成本及一方因此获得的利益大小，公平合理地进行处理。如卖方确实因出售房屋后不能解决住房问题而诉请法院确认房屋买卖协议无效的，则协议被确认无效后，买方不应从中获利。 一般来说，买卖行为结束的时间越久、买方使用房屋的时间越长，就越应当维护交易的稳定和安全，即使房屋买卖协议被确认无效后，买方因此可得到的利益就应越大。总之，因房屋买卖协议无效的可得利益不应由一方赵独享有，而因考虑各方 面的因素在买卖双方之间进行公平合理的分配。但是，可得利益在买卖双方之间的分配应起到现行法律对此类交易行为的指引和教育作用，而不是纵容此类交易行为的发生，如此才能抑制小产权房的买卖交易。
小产权房问题初探
小产权房问题初探 [摘要]“小产权房”大量存在的事实和其非合法性之间的矛盾日益凸显，足以引起人们的关注和思索，探究其背后的深刻原因。小产权房问题的出现是社会、经济以及法律制度各方面因素综合作用的结果。首先，小产权房问题的制度原因是房地一体主义立法模式下，城乡土地二元结构框架内，国家土地所有权和集体土地所有权法律地位不平等，集体建设用地使用权不能在土地市场自由流转。其次，本文从利益结构的角度，分析小产权房利益主体和利益内容，并根据这两方面分析小产权房的利益层次。而从根本上解决“小产权房”问题，则需要实现城乡一体化发展。 [关键词]小产权房；集体土地；利益冲突 一、小产权房形成原因 （一）现实原因 1.商品房价格急剧上涨 众所周知，近几年我国房价涨幅是惊人的。城市化带来住房需求急剧膨胀，国家住房保障体系不健全、炒房、房地产开发暴利和政府权力腐败等诸多因素使房价居高不下。近20年来的房地产开发，基本上是以开发商赢利并以为少数富人服务为宗旨的，因此在房地产开发中别墅、高档公寓、大户型住宅成为房地产开发的主体，约占总量的60%以上，小户型、低价住宅很少。而在房地产开发中投资、投机性房地产占到相当比例，由于炒作过热，导致房价节节攀升，这种状况严重脱离中国国情，使人民怨声载道。①我国的城镇住房体系包括商品房、经济适用房、廉租住房和限价房。商品房的建设由于土地的取得是以公开招标的形式，地价成上涨的趋势，房价也高涨到了中低收入者望而却步的地步，后三者是国家的保障性住房，但由于供应有限，需求者太多，国家和地方设置了很多条件，必须购买者具备这样的条件才有资格买房。这样很大一部分人就被划定在了门外，他们为了求得一房，甘愿冒各种风险，因为他们买房只是为了居住，所以促成了小产权房市场的兴旺。② 2.市场经济凸显土地价值 市场经济的发展凸显了土地价值，而房地产开发的巨大利益与农民得到的征地补偿款的巨大落差使农民开始想办法自己开发土地来主动参与房地产开发带来的利益分配。城市化和新农村建设使很多农民入住楼房，形成许多农民小区，村委会等集体经济组织借此机会多建住房销售给非本集体经济组织的购房者已经成为公开的秘密，而其中不乏销售给城市居民的小产权房。农民和农村集体经济组织从小产权房开发中得到土地增值收益而城镇居民又能低价住上自
小产权房研究综述
小产权房问题的一个综述 20130864 严小燕指导老师韦素琼 【摘要】小产权房问题是我国城乡二元土地制度背景下诞生的富于“中国特色”的产物。近年来小产权房“热潮”所引发的一系列问题和争议成为各界关注的焦点。本文从概念、现状与国内研究进展和展望三方面面归纳了学者们对于小产权房问题的研究成果，并通且提出了笔者的一些见解。 【关键词】小产权房；概念；研究进展；展望 1小产权房概念 在法律上的概念中，并不存在“小产权房”一词，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓，但是随着房地产业无序开发和土地利用的不合理导致的社会问题越来越突出，“小产权房”却在法律界成为了热门词。对于小产权房的概念学术界和相关部门给出了一些界定，大致可归纳为如下几种视角。 1.1从不完全产权视角 严焰认为小产权房又称作乡产权房，是建设在农村集体土地上的商品性住宅，由享有该土地所有权的乡镇政府或村委会单独或联合开发商开发建设住宅，并由乡镇政府或者村委会制作房屋权属证书向城市居民销售的房屋，没有国家房管部门颁发的房产权属证明。与直接受法律保护的商品房所有权对比，得出小产权房之所以为小产权的另一原因是因为其产权性质及所受到的产权保护比较”小”[1]。刘茂林、杨翼飞则更全面指出指出常见的有三种：一是发展商的产权叫“大产权”，购房人的产权叫“小产权”，这是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的，相对而言，发展商的大，购房人的小。二是国家房管部门颁发产权证的叫“大产权”，由乡镇政府发证书的叫“小产权”，而乡镇政府颁发的并非正式的房产证，因此“小产权房”实际上没有真正的产权，此类房屋没有正式的土地使用证和预售许可证，房管部门也不会对购房合同予以备案，因此相关购房者的权利无法得到法律的有效保护。三是所买房屋再转让时不用缴纳土地出让金的叫“大产权”，需要补缴土地出让金的叫“小产权”，依照这种解释，普通商品房就是“大产权房”，经济适用房就是“小产权房[2]。唐黎标、刘敏给出了类似的定义。戴超、席枫强调了小产权虽然是不完整的产权但也附加了一定条件的产权[3]。齐东文、熊昭还进一步指出小产权房的产权限定于房屋使用权[4]。 1.2从无权视角 还有一些学者如韩清怀、张传玖等的理解是由于小产权房建设在农村集体所有的土地上，并未缴纳土地出让金等，并且只有乡政府或村委会颁发的产权证，但该产权证是不合法有效的，没有真正的产权，实际上等于没有产权的无籍房产[5]-[6]。 1.3从销售对象、销售者、颁发证书者视角 笔者认为，不完全产权和无产权视角强调更多地是产权的归属问题，忽略了参与方身份的界定。因此，销售对象上郑淑霞、雷朝霞指出小产权房是部分或全部销售给集体经济组织以外的人房屋[7]。销售者、颁发证书者上，蔡继明认为所谓的“小产权房”是一些由村集体组织或者开发商出售的由其在集体土地上建设的房子[8]。陈利根、李新庄（2009）指出是在
房产税改革对房价影响分析
房产税改革对房价影响分析 当前房产税主要集中在房地产开发及转让环节，占有环节税种较少，房产税改革的方向主要是增加持有环节的税负，从而达到抑制房价过快上涨等目的。本文通过上海和重庆两大城市的实证研究，探讨房产税（持有环节）对房价影响的实际情况以及原因。研究可得：房产税对上海的住宅市场，尤其是别墅市场的房价具有短暂的调整作用，但影响时间不足一年；对重庆的住宅市场价格的影响相对很小，对于别墅市场的影响也不显著。 标签：房产税改革；沪渝政策；房价影响 1、研究背景 2011年，我国在上海和重庆两地开展了房产税改革试点工作；2013年，国家发改委和财务部也在两会上提出对试点地区扩容的建议；2017年1月，国务院办公厅印发了《关于创新政府配置资源方式的指导意见》，其中明确提到“支持各地区在房产税、养老和医疗保障等方面探索创新”，可见房产税已然成为近年来政府及百姓关注的话题。“房地产税”指一切与房地产经济过程有关的税，包括房地产业营业税、土地增值税、房产税、契税、印花税等。“房产税”是以房屋未征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。这就意味着，房产税是房地产税的组成部分，主要是针对房屋持有环节征收的税，本文所研究的税种为“房产税”。 其实在发达国家，房产税的制度设置及征收已经相对成熟，而我国仍处于试点阶段，2011年1月，上海和重庆成为我国首批房产税改革试点城市。经过五年多的试行，不少学者也对房产税的运营效果进行了评估。理论研究方面，绝大部分研究表明，房产税对城市房价过快增长的抑制作用并不显著[1]。王敏等通过长期动态分析模型，研究得出房产税能在短期内降低房价，但未必能降低长期的房价，因此，基于降低房价目的而出台房产税政策需要谨慎，或者考虑将房产税与其他政策配套[2]。在实证研究方面，由于持有环节的房产税在我国尚未普及，我国目前仅在上海和重庆两地开展了房产税改革试点工作。经过5年多的试行，一些学者也对两个城市的房产税的运营效果进行了评估，但是研究结果具有一定的差异：绝大部分研究表明，房产税对城市房价过快增长的抑制作用并不显著。譬如，郭晟豪通过社会项目评估方法得出，房产税对于房价的绝对水平、环比涨跌还是历史同期的同比涨跌的控制作用都非常有限[3]。黄志明以上海和重庆房产税改革为背景，对相关城市价格进行数据分析，研究得出房产税对房价上涨并未有显著作用，并对其原因进行分析[1]。但也有学者提出，房产税甚至还有抬升房价作用，譬如，柴国俊等基于2008至2013年上海和南京、重庆和成都两组城市的数据，通过事件分析方法得出，房产税对住房价格有显著的提升作用，但随着时间推移影响会减弱[4]。于洋通过税负归宿理论分析了房产税改制对房价的影响。研究表明房产税改革能在短期内控制房价，但从长远看来可能会抬高房价[5]。本文将着眼于持有环节的房产税改革，通过上海和重庆两大城市的实证研究，探讨房产税（持有环节）对房价影响的实际情况以及原因分析，从而为
对小产权房法律问题的思考
收稿日期:2009204214 作者简介:王春英(1978-),女,山东威海人,福建交通职业技术学院讲师,法学硕士,研究方向:法学。 第8卷第3期安徽职业技术学院学报 Vol.8N o.32009年9月 JOURNAL OF ANH UI VOCATIONAL TECH NICAL COLLEGE Sep.2009 对小产权房法律问题的思考 王春英 (福建交通职业技术学院管理系,福建福州 350007) 摘 要:小产权房自其产生之日起就面临着合法与非法的争论,尽管有关部门明确表明了其为非法的态度,但是,却没有一部相应的法律能够对此给予合理、合法的解释和判定。现实中,很多人仍然不顾各种风险与警示去购买小产权房,而且大有愈演愈烈的趋势。文章通过对小产权房的性质、产生发展及其原因的分析,对从根本上解决小产权房提出了建议,希望能够对小产权房问题的妥善解决起到一些作用。 关键词:小产权房;二元结构土地法律制度;制度改革 中图分类号:D922134 文献标识码:A 文章编号:167229536(2009)0320032204 Abstract:Form the day when the houses with informal property right come into being,there is al 2ways some controversy about its validity and invalidity.T hough relevant departments are inclined to deny its validity,there is still not any statute that can explain or determent the issue in r eason.In fact,there ar e many people who pur chase the houses with informal proper ty right in spite of risks and caution.Fur thermor e,there is a accelerated tendency in this circumstance.In this paper,the author analyses the characters,development and causation of the houses with informal property right,mean 2while,puts forwar d the advice for radically settling the pr oblem of these houses.T he author wishes that the advice shall be useful to appropr iately settle the problem. Key words:houses with informal property right;dual law system of land;innovation of the system 小产权房是近年引起社会广泛关注的现象。如今,在许多大中城市北京、天津、南京、广州、深圳、成都等都出现了大规模的小产权房。同时,受各种利益的诱惑,加之相关法律规定的欠缺,有关小产权房的诉讼在近些年也呈井喷状态。虽然,在此期间,中央对小产权房多次表明立场,但是有关小产权房的争论却没有停止过。小产权房问题,是一个涉及到经济、法律、社会等多重因素的问题,对于该问题的解决,国家必须在综合考虑以上诸多因素、合理平衡各方利益的基础上,通过立法给小产权房相关问题的解决提供法律的依据。1 小产权房的性质/小产权房0并不是一个法律上的概念,它只 是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。所谓的/小产权房0,通常也称/乡产权房0、 /村产权房0或/村证房0,是指在农民集体土地上,由乡镇政府或村委会单独或联合开发商开发建设住宅,并由乡镇政府或村委会制作房屋权属证书向城市居民销售的房屋。 小产权房究竟是否应该具备合法的身份呢?对此,学术界存在着两种截然不同的观点。有相当一部分学者对小产权房合法化持否定态度,中国土地勘测规划院的学者李珍贵认为,/小产权房的负面影响大过正面效应0;北京师范大学经济与资源管理研究院副院长张琦教授认为,小产权房不但破坏了正常的房地产价格体系,造成住房价格的严重混乱,而且具体操作困难,不利于确保我
小产权房产生的原因及其解决思路
小产权房产生的原因及其解决思路 ［摘要］本文从小产权房的概念入手，重点分析了小产权房产生原因，在现有法律框架下提出了解决小产权房问题的规范治理建议。一是分情况，区别对待：小产权房的存在是一个由来已久的复杂问题，应该具体分析，采取不同的办法去解决；二是改革土地管理法律法规，构建与市场经济相对应的土地法律制度。 ［关键词］小产权房；土地所有权；具体分析 一、小产权房的涵义 事实上，房屋产权是没有大小之分的，只是有无的问题。严格地说，小产权房不是一个法律的概念，它只是民间的一种约定俗成的说法。所谓的小产权房是指城郊乡镇或村在集体土地上集中建造的 住宅，本是用来满足本集体成员的居住需要，而实际上却把剩余部分甚至全部销售给城市居民，由于其只有乡镇或村委会所发的产权证明，没有国家房管部门颁发的合法产权证(俗称“大产权”)，因而被称之为小产权房。 二、小产权房产生的原因 （一）制度原因——我国的土地所有权制度 我国《宪法》第10条规定：“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使
用权可以依照法律的规定转让。一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。”我国土地所有权主体分属于国家和集体，农村土地不得直接上市流转，这种城乡二元制土地所有权制度，是小产权房产生的制度基础。 （二）催生原因——不断飙升的城市商品房价格 随着我国城市化进程的加快，城市人口激增，商品房的需求量也迅速 提高。中国的“土地财政”彰显无遗，国有土地出让金成为地方财政收入的重要来源。2006年通过招拍挂和协议转让的土地出让金收入已经达到13168.98亿元，约占当年国家财政收入的3成。国家统计局公布的数据表明：2008年全国70 个大中城市房屋销售价格同比上涨6.5%。2008年至今，除了增长幅度因经济环境改变有所变化外，房价依然飙升。普通市民对城市房价望尘莫及，在此情况下，成本低廉的小产权房有了市场发展的强劲动力。当政府建设经济适用住房、廉租房尚未形成规模的时候，小产权房将吸引着众多的购房者。 （三）推动原因——城市土地利益间的争夺 大规模的城市化建设“造就了中国历史上村镇规模的急剧减少，也直 接促进了小产权房以规模化的方式不断诞生和运转”。期间,城市周边的农村土地权属问题，在这一进程中扮演着重要角色。我国《物权法》规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”在绝大部分农
小产权房买卖协议书
协议书 卖方（以下简称甲方）：（身份证号码）： 地址：联系电话： 买方（以下简称乙方）：（身份证号码）： 地址：联系电话： 第一条房屋的基本情况： 甲方房屋坐落于，房屋结构为＿一层砖混毛坯房＿，房产＿平方米，施工许可证号（户主名为）：。 第二条价格： 该房屋售价总金额为元整，大写：。 第三条付款方式： 乙方于本合同签订之日向甲方支付定金＿＿＿元整，大写：，合同签订后日内交付余款元（大写）。 第四条房屋交付期限： 甲方应于本合同签订之日起日内，将该房屋交付乙方，并向乙方交付与房屋所有权有关的手续。 第五条签订合同之后，所售房屋室内设施不再变更。甲方保证在交易时该房屋没有产权任何产权纠纷，质量符合国家有关规定，符合房屋出售的条件。房屋交付使用之前的有关费用包括水、电、气、物业、有线等费用有甲方承担。由此引发的纠纷有甲方自行处理，于乙方无关。 第六条房屋所有权自甲方向乙方实际交付之日起发生转移，甲方交付房屋后不得在主张该房的任何权利。交付后所有权归乙方所有，由乙方自由自主处分该房屋。甲方不得干涉乙方的所有权。 本合同签定时，甲乙双方都不具备过户条件。等过户条件成熟时，甲方应协助乙方办理房屋产权手续。 第七条声明及保证 甲方： 1．甲方有权签署并有能力履行本合同。 2．如因甲方出卖该房引发产权纠纷或其他第三人主张该房权利引起其他纠纷或甲方出卖后又反悔等违约行为，致使乙方不能正常使用该房屋时，甲方应按照市场评估价返还乙方房屋价款，并赔偿乙方的房屋装修费用。 3. 本合同签订后，甲方保证乙方享有同甲方相同的居住权利，乙方保证按期缴纳各项物业费用。本合同签订后，甲方不得就该房屋与他人订立《买卖合同》。 乙方： 1．乙方有权签署并有能力履行本合同。 2．如乙方购买后反悔等违约违约时，需承担赔偿甲方经济损失的责任。
解决小产权房问题对策研究(一)
解决小产权房问题对策研究(一) 关键词:小产权房/房产税/住房保障 内容提要:从小产权房形成的原因入手，提出建立集体土地使用权流转制度、严格区分公益征收与商业拆迁、分别情况处理现存的小产权房、开征房产税、改革住房保障制度等措施。所谓小产权房，是指不符合城乡建设规划、在集体土地之上建造并出售给非本集体成员的房屋。由于违反现行法律，所以小产权房从产生之日起就不合法，其所谓的“小产权”也并非“产权”，只是民间约定俗成的一种说法，实质是不受法律保护的“产权”。虽然小产权房本身不合法，但是其不断发展壮大的现实却给社会带来诸多问题，给立法、执法带来诸多困惑，因此解决这一问题就成为当务之急。我们应在准确分析其产生根源的基础上，提出既要维护各方利益和社会稳定，又能实现可持续发展的对策。 一、小产权房问题产生的原因 （一）小产权房是农民集体利益与政府利益博弈的结果 现行法律规定，农村集体土地属于集体所有。在集体土地之内，只允许本集体村民依法申请宅基地并建造房屋，不允许集体出让土地进行房地产开发建设，也不允许农民个人出卖宅基地或转让房屋给非本集体成员变相进行房地产开发。确需使用集体土地开发房地产的，应先由国家征收集体土地，再行出让给开发商，由开发商进行商品房开发建设后出售。现实的问题是国家征收集体土地的价格与国家出让土地的价格之间存在较大的利益空间，有的后者是前者的几倍、几十倍，这部分差价利益由国家取得，本来就不富裕的农民集体对此非常不满，当有机会出让土地获得大于国家征收的回报时，集体便不惜违法，义无反顾地为之。从理论上讲，所有权是权利人对其财产享有占有、使用、收益和处分的权利，既然法律规定集体对其土地享有所有权，就应该赋予其处分权和收益权，而太多的限制使集体对其土地几乎丧失了处分权和收益权（只能通过农业生产经营或经过批准兴办乡镇企业用地而获得收益），这就严重损害了集体土地所有权的完整，限制了集体土地的权利行使。对这一问题，农民集体现实的做法就是用建设、出售小产权房的行动来“维权”，同时，一些地方政府的违法审批也起到了推波助澜的作用。 （二）小产权房问题是公众的住房需求与高房价之间对抗的结果 城市化是人类社会进步的标志，也是我国实现经济结构转型、消灭城乡差别、发展经济的重要步骤。近年来，我国城市化的速度日益加快，城市人口呈迅速增加的态势，解决住房问题就成了城市发展的重要任务。新城市居民需要有一套属于自己的住房，老城市居民需要更换更大的住房，城市富人需要拥有更多房屋实现投资目的，因此近年来我国大中城市房地产业发展迅速。但是相对于不断攀升的房价而言，城市中低收入者收入的增加远远落后于房价的涨幅。房价的增长直接刺激了人们的购房欲望，因为如果现在不买，以后会更买不起。当其经济实力不能购买商品房时，小产权房便成了唯一的选择。截至2009年7月，北京的商品房均价为14650元/平方米1]，同年4月，北京通州区的小产权房均价为5000元/平方米2]，二者相差十分明显。调查显示，如果能够购买正规的商品房，多数购房者是不会选择购买小产权房的。购买小产权房者多是中低收入者，如外来打工或经商人员、留城大学毕业生、城市中低收入者。小产权房多处于城乡结合部，交通相对不便，居住环境相对较差，购房者对小产权房的法律风险心知肚明，但是较低的房价是吸引他们购买的唯一原因。许多市民坦言：购买小产权房就是为了“能有个住的地方”。据统计，到2008年初，北京市的小产权房占到房地产市场的20%；2007年，深圳市的小产权房占全市住房总数的49%，到2009年6月，深圳住宅总面积约为2.6亿平方米，其中小产权房高达1.6亿平方米，比例已经超过60%3]。到2010年初，据非官方统计，全国的小产权房面积达到60多亿平方米4]。 （三）政府职能发挥不力客观上导致了小产权房的发展壮大 小产权房从产生时起就不合法，但是能够不断发展壮大，其外因是政府监管查处不力。小产
小产权房屋买卖合同如何写
小产权房屋买卖合同如何写 引言：什么是小产权房小产权房屋买卖合同如何写所谓小产权房，说白点就是指在农民集体土地上建设的房屋，这些房屋未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发的。下面是华律网小编提供的 2013 小产权房屋买卖合同范本，可供大家参考！ 小产权房屋买卖合同范本：小产权房屋买卖合同出卖人（甲方）：身份证号码：买受人（乙方）：身份证号码：甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿，协商一致前提下订立本合同条款如下，以资共同遵守。 一、甲方自愿将其村证房位于石家庄市_____________________________________ 区 的房屋（建筑面积平方米）以人民币仟佰拾万仟佰拾元整（￥元）的价款出售给乙方。（含地下室——号——平方米） 二、乙方支付甲方合同保证定金壹万元，如甲方反悔本合同，双倍赔偿;如乙方反悔本合同，定金不退。 三、本合同签定时，甲乙双方都不具备过户条件。等过户条件成熟时，甲方应协助乙方办理房屋产权手续。本合同发生的契税，土地出让金等由乙方负担。其他税费按有关法律规定负担。乙方一次性将房款交付甲方。 四、本合同签订后，甲方对——的房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。 五、本合同签订后，甲方保证乙方享有同甲方相同的居住权利，乙方保证按期缴纳各项 物业费用。本合同签订后，甲方不得就该房屋与他人订立《买卖合同》; 六、违约责任 1、甲方应当于 2009 年月日交付乙方房屋，甲方如不按合同规定的日期 交付房屋，每逾期 1 天按房价总额千分之一计算违约金支付给乙方。逾期超过_____________ 五___个月时，乙方有权解除本合同。解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿乙方经济损失人民币___四万__________________ 元。 2、乙方全部或部分不履行本合同规定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方应加付按 日千分之一计算的违约金给甲方。逾期超过___五______ 个月时，甲方有权解除合同。解约时， 乙方已付房价款的 ____________ 作为甲方的损失赔偿金。 3、如果甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住权利的行使，一切责任由甲方承担，并应赔偿乙方的损失。 4、本合同签订后，任何一方不得擅自变更或解除合同。如因重大客观原因导致本合同的解除，甲方应按照市场评估价返还乙方房屋价款，并赔偿乙方的房屋装修费用。 5、如因规划部门、设计部门的原因导致房屋质量和使用功能的，甲方应当通知乙方，如有补偿款发放，甲方应当全额退还乙方。 七、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决;协商不成的按下述第 ___________ 种方式解决。 1、提交______________________________________________ 仲裁委员会仲裁。 2、依法向——区人民法院起诉。 八、其他约定九、本合同自双方签字或盖章之日起生效。本合同未尽事宜双方可以签定 补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。
浅析小产权房问题的成因及对策
浅析小产权房问题的成因及对策 摘要：小产权房是当今我国房地产行业比较敏感的话题，同时它也是相关小产 权房形成的原因、小产权房带来的主要问题、解决“小产权房”问题的对策等几方 面浅析小产权房问题。关键词：小产权房；对策；合法化中图分类号：034.5 文 献标识码：A 小产权房”又称“乡产权房”，是指在农村集体土地上建设的房屋，由 于未缴纳土地出让金等费用，不能取得由政府房管部门颁发的正式产权证，而是 由享有该土地所有权的乡(镇)合作经济联合社或村经济合作社的机构制作颁发权 属证书的“准商品房”。“小产权房”最初起源于民间，在我国已存在多年，并未形 成大规模的气候。但是近年来，“小产权房”之发展大有风起云涌之势。一、小产 权房形成的原因 1.市场需求近年来，全国各地房地产价格不断攀升，远远超过了 绝大数普通百姓购买能力，而购房者强烈的住房愿望不得不更多地将目光转向房 价便宜的郊区。而“小产权房”的价格只有同样位置商品房价格的40—60%甚至只 有同样位置商品房价格的30%~40%。购房者买不起商品房的情况下，只有把目光 转向小产权房。由于小产权楼盘不存在土地出让金、各项税费等成本，因此即使 以合法商品房价格的30%出售仍有较高利润可得，其利润率并不比开发“大产权” 的开发商低或者低多少。总之，供需两旺促使小产权房迅猛发展。 2.我国二元制 的土地所有权制度。虽然集体土地所有权与国有土地所有权在宪法上具有平等性，但根据《土地管理法》的规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者 出租用于非农业建设，任何单位和个人进行建设需要使用土地的，都必须依法申 请使用国有土地。除本集体经济组织成员使用本集体经济组织的土地办企业或建 住房除外，开发建设商品房，同样须依法申请使用国有土地。因此，在农村集体 所有的土地上兴建商品房出售，必须先由国家征地，转为建设用地，再由国家出 让给建设开发单位，开发建设单位向国家缴纳土地出让金等税费后，才能开发建 设商品房，向他人出售。这种二元制土地制度是小产权房出现的根本原因。 3、 政府监管力度不够为其提供便利条件作为一种市场行为，“小产权”房在房地产市 场中能够存在这么长时间，能够从局部地区、个别城市扩展到全国，这恐怕应该 是政府相关管理部门的失职，是一种管理上的严重缺位和行政不作为，乡镇政府 实际上是这种行为的制造者和实际推动者。二、小产权房带来的主要问题分析 1. 农民利益受损问题由于大量开发“小产权”房引起耕地的流失而造成农民生活保障 受到严重威胁，将成为开发“小产权”房带来的最为严重后果之一。目前，国家尚 未出台相关的法律来规定农村集体组织和农民之间关于土地用途改变所带来的收 益增长的分配问题，从集体组织和农民个体之间的关系来看，农民个体一般处于 劣势地位，其权益更容易受到伤害。因此，大量开发“小产权”房引起耕地的流失 而造成农民生活保障受到严重威胁，将成为开发“小产权”房带来的最为严重后果 之一。 2.购房者面临巨大风险。法律法规对商品房的相关规定和制度对小产权房 是无效的，人民法院也不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及小产 权房的案件，购房人的权益很难得到维护。由于购买小产权房的合同是无效的， 因此根据三、解决“小产权房”问题的对策解决“小产权房”问题的基本原则应是政 府主导、综合考虑，具体问题具体分析，在保护首先，对于已建成的楼盘和在建 设的小产权楼盘，原则上不应拆除，应最大限度地予以保护，特别是符合城市整 体规划和土地用地规划的小产权房项目。除非违法情节特别严重，如违背基本农 田保护等法规、违规开发建设别墅，以及刚刚开工的楼盘，可以予以拆除，恢复 农业用地。总之，虽不说一律都不拆，但以不拆为基本原则，最大限度地保留并
房地产税改革对居民家庭消费和储蓄行为的影响
一、引言与文献述评 房地产税改革与居民家庭的利益息息相关，开征后不仅会增加居民的税收负担，还会导致居民家庭可支配收入的减少。家庭作为市场经济的重要主体，其消费和储蓄行为的变化会对经济社会发展产生直接影响。房地产税开征后，随着居民家庭可支配收入的减少，其家庭消费和储蓄行为是否会发生变化？特别是在当前经济发展受到新冠肺炎疫情冲击的背景下，如何刺激消费、促进消费升级，并妥善处理投资、消费和出口之间的结构性失衡问题，是实现经济高质量发展的关键。因此，评估房地产税改革的经济效应，特别是评估开征房地产税对居民家庭消费和储蓄行为产生的影响，对房地产税的政策设计和经济社会的稳定发展具有重要现实意义。 近年来，国内外学者就房价对居民消费和储蓄行为影响的问题进行了诸多研究，但关于房地产税对居民消费和储蓄行为影响的问题，国内学者的相关研究还相对较少。如李俊松等（2017）基于2007～2015年全国35个城市数据的研究发现，房产税试点显著降低了试点城市的居民消费倾向和居民发展型消费支出。但胡海生等（2018）的研究发现，征收房产税会降低高收入群体的消费水平，但对中低收入群体的消费水平影响较小。郭将等（2019）基于2011年上海和重庆房产税改革试点的研究发现，“重庆模式”对地区消费具有持续的抑制作用，而“上海模式”在短期内抑制了居民消费，但长期来看促进了居民消费增长。此外，范子英等（2015）基于2011年房产税试点政策的研究发现，开征房产税会对住房市场产生结构效应，这种结构效应对不同收入群体的居民储蓄行为具有不同的影响，房产税试点城市的低收入阶层会通过压缩衣着和交通通信等消费支出来提高其储蓄水平。 综上所述，国内部分学者主要基于2011年重庆和上海的房产税改革试点，探讨和分析了房产税对居民消费或储蓄的影响，但尚未得到一致结论。而房地产税改革对居民家庭消费和储蓄行为的影响还有待进行更加深入和系统的研究。为此，本文进行了如下创新性研究：第一，在研究视角与内容方面，国内学者以往的研究主要是从宏观的视角出发，基于重庆和上海的房产税试点，单独探讨房产税对居民消费或储蓄的影响；而本文则基于居民家庭的微观视角，同时探讨了房地产税对居民家庭消费和储蓄行为的影响，并分析了房地产税对不同特征家庭消费和储蓄行为影响的差异性。第二，在研究数据与方法方面，国内学者以往的研究主要利用城市层面的宏观数据，采用合成控制法或双重差分法（DID）等方法进行实证分析；而本文主要利用居民家庭的微观数据，采用情景模拟实验和有序