徐乐德-地下车库的所有权归属研究

地下车库的所有权归属研究

徐乐德（作于2005年，并发表于中国民商法律网）

商品房住宅小区车库的产权归属问题，历来是业主与开发商之间的一大矛盾焦点。而将小区车库单独出售，则是开发商普遍的做法。

2003年11月12日，南京市鼓楼区人民法院判决“星汉城市花园小区车库归业主共有”，这一判决在全国引起轰动，有人士称这是一个革命性的判决。开发商不服一审判决，向南京中院提起了上诉，时至今日，南京中院也未对该案作出终审判决。

2004年10月28日，青岛市国土资源和房屋管理局为青岛四和房地产发展有限公司开发的太平洋中心的两层地下车库颁发了所有权证书。2005年3月，太平洋中心的九位业主以青岛市国土资源和房屋管理局为被告向青岛市市南区人民法院提起了行政诉讼，要求法院判决撤销房屋管理部门为开发商颁发的车库所有权登记，一审法院以开发商申请发证的地下车库也是土地上的建筑物为由判决维持所有权登记，驳回业主请求。九业主不服一审判决向青岛市中级人民法提起上诉，青岛中院审理后认为，青岛市地方性法规明确要求新建住宅时必须有配套的停车场，此为强制性法规规范，青岛市国土资源和房屋管理局为开发商建设的地下车库颁发房地产权证这一行为，违背了青岛市地方法规的强制性规定，侵害了“青岛太平洋中心工程”所有业主的利益，不应得到支持。2006年初，青岛中院做出终审判决，撤销了青岛市国土资源和房屋管理局为开发商颁发的地下车库的产权证。

有媒体称，青岛太平洋中心的业主终于拿回了地下车库的所有权。笔者认为，青岛中院撤消了地下车库的所有权证，没有提出充分的法律依据，并且撤销了开发商的地下车库的产权证，并不意味着业主是地下车库的所有权人，因为，我国现行法律没有关于地下车库所有权归属的法律规定。因此，地下车库的所有权之争还远远没有结束。对于地下车库的所有权归属问题，仍然需要我们理性地思考和研究。

一、确定我国地下车库权属的相关理论探讨

关于地下车库所有权归属，在我国的司法实践和理论研究中存在着两种完全对立的观点，一种观点认为，地下车库属于建筑物区分所有权的专有部分，可以单独作为所有权的客体，应归开发商所有；另一种观点认为，地下车库属于建筑物区分所有权的共有部分，不能单独作为所有权的客体，应归全体业主所有。

1.以地下车库是否享有土地使用权确定权属

要弄分析地下车库是否享有土地使用权问题，首先要弄清楚建筑容积率这一概念。所谓建筑容积率，是指建筑物地面以上各层建筑面积的总和与建筑基地面积的比值。在计算建筑容积率时，地下室的面积不计入建筑面积，半地下室在室外地面以上的部分的高度不超过1

米的不计，超过的则按比例计算建筑面积。①在城市规划实践中和地方立法上，一般不将地下车库的建筑面积计入建筑容积率。杭州市《关于建筑层高控制及容积率指标计算规则》、上海市《容积率计算规则暂行规定》都有类似的规定。

建筑容积率是决定在单位土地面积上建设多少建筑面积的建筑物的重要指标，在土地价格日益昂贵的当今社会，建筑容积率对开发商而言有着非常重要的意义。因为，从建筑物与土地使用权面积的关系上看，建筑容积率是确定单位建筑面积分摊多少土地面积的计算指标，是决定单位建筑面积的成本的重要指标。由于，地下车库的建筑面积不计入建筑容积率，有人认为，地下车库未参与土地面积的分摊，地下车库不享有土地使用权，这也是南京市鼓楼区法院对“星汉城市花园小区车库归属案”的判决理由之一。

笔者认为，地下车库不计入建筑容积率并不意味着地下车库不享有土地使用权。首先，不应当狭窄地认为土地是平面的，土地的概念应当是有确定的四至范围界限的地球表面部分及其地表上下为人力所能控制的、有利益的立体空间。民法上的土地应由两部分组成，即地表和地表上下的空间。开发商在办理该小区的《建筑工程规划许可证》时，城市规划部门批准了地下车库的建设，这意味着开发商取得了使用该大厦土地的地下空间的权利。其次，国土资源部《关于地下建筑物土地确权登记发证有关问题的复函》[2000]171号文件明确规定：①凡是与地上建筑物连为一体的地下建筑物，其土地权利可以确定为土地使用权。具体登记时，将地下建筑物的建筑面积计入整体建筑总面积，然后按权利人拥有的地下建筑面积占整体建筑面积的比例分摊地面上的土地面积。②离开地面一定深度单独建造，不能与地上建筑物连为一体的地下建筑物。其土地权利可确定为土地使用权（地下）。具体登记时。其土地面积为地下建筑物垂直投影面积，并在备注栏说明相应地上土地使用权的特征。土地使用权（地下）在不违反地下建筑物规定的用途、使用条件的前提下，可以进行出租、转让和抵押。这一规定实质上认定地下车库所享有的是一种比较特殊的建设用地使用权，即空间建设用地使用权②。总之，经规划批准的地下车库均享有所在大厦的建设用地使用权，不能以地下车库不享有土地使用权来确定其权属。

2.以价格构成理论确定地下车库的权属

有学者认为，从房屋价格构成来讲，开发商已将某小区的公共配套设施建设费及土地出让费等计入该小区的房屋价格构成，并以预算造价按住宅面积所占比例分摊到某小区的每一业主的房屋单价中。广大业主购买的每一平方米的建筑面积，其价格构成中不仅包含了住宅本身的价格，而且还包括相应土地使用费和公共配套设施建设费。从公平原则来讲，某小区公共配套设施的所有权应归该小区全体业主共有。③这一理论乍一看具有一定的合理性，但却经不住推敲。

①张毅主编：《工程建设前期筹划》，同济大学出版社2001年版，第74、65页。

②我国有学者称空间土地使用权为“空间基地使用权”，如梁慧星、陈华彬著：《物权法》法律出版社第二版278页；我国《物权法草案》通称为“建设用地使用权”；我国台湾学者称之为“区分地上权”。

笔者认为，标的物价格构成的成本计算是作为合同当事人的开发商的内心计算，不能作为所有权归属的确定依据。所有权的转移依据的是买卖双方的意思表示，如果发生所有权归属纠纷时以一方的成本计算解释价格合意，进而解释所有权归属的意思表示内容，难免产生违背合同当时合意的偏颇结果。即使法官为维持公正起见，在双方当事人成本计算结果之外另行计算出一个更为客观准确的结果，并以此计算结果确定标的物所有权的归属，这个合同实际就变成法官订立的而不是当事人订立的，这也违背了合同法的一般原则。或者说，当法官用价格构成的成本计算来确定所有权归属时，就是在设计一个合同而不是只在执行一个合同，就是在干涉一个交易的内容而不是只在解决一个交易纠纷。当合同的内容脱离了当事人的意思表示而由法官利用经济学原理确定时，这无疑将加大交易成本和司法成本。当法官惯于用价格构成理论解决所有权归属纠纷时，从经济领域中逐渐消失的计划经济的幽灵可能就会游荡到法庭上来。①可见，以价格构成理论来确定地下车库的权属是以牺牲民法的一般原则为代价的，实不足取。

3.以地下车库的建筑面积是否计入公摊面积确定权属

根据建筑物区分所有权原理，建筑物区分所有权的客体分为专有部分和共有部分，建筑物区分所有权的共有部分不得作为单独所有权的客体，而应当归全体建筑物区分所权人共有。对于地下车库而言，如果地下车库是建筑物区分所有权的共有部分，那么，地下车库应归全体区分所有权人共有；如果地下车库不是建筑物区分所有权的共有部分，那么，地下车库可以作为专有所有权部分，地下车库的所有权就不归全体区分所有权人共有。如何判断地下车库是否属于建筑物区分所有权的共有部分？

建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第八条规定，公用建筑面积由以下两部分组成：①电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；②套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。从这一条的规定来看，地下车库可以作为建筑物区分所有权的共有部分。该《规则》第九条还规定了公用建筑面积计算原则：凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。第九条至少有三层含义：一是具有独立使用空间的地下室是可以单独出售的，具有独立空间的地下室可以作为专有所有的客体；二是单独出售的地下室不属于建筑物区分所有权的共有部分；三是作为人防工程的地下室不属于建筑物区分所有权的共有部分。由此，以地下车库是否计入公用建筑面积来确定其所有权归属符合建筑物区分所有权原理。

建设部《城市地下空间开发利用管理规定》第十一条规定，附着地面建筑进行地下工程建设，应随地面建筑一并向城市规划行政主管部门申请办理选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。可见，与地表以上建筑物联为一体的地下车库属于该《规定》

中的“地下工程”。该《规定》第二十五条规定，地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁。由此可见，依据我国现行法律，地下车库完全可以作为建筑物的专有所权客体。

在车库没有计入公摊时，其所有权属于开发商，是一个法律上有根据、经济上较合理的制度安排。其一，当可以独立作为所有权标的物的物品没被确定为交易对象时，其所有权应当仍属于原先的所有者，这符合确定所有权归属的一般规则；其二，这种制度安排可以促进或保障开发商采取住宅单元和地下车位分别销售的交易方式。①这样有利于降低单位建筑面积的销售价格。有观点认为，在地下车库没有计入公摊时，其所有权属于全体业主，更有利于全体业主的利益。这种制度安排会为全体业主增加利益吗？由于业主大会和业主委员会组织机制上的限制②，地下车库所有权属于全体业主，可能会对单个业主造成更多的经济负担和生活不便。在一个业主不能单独占有使用一个地下车位的情况下，即使车库所有权属于全体业主，需要车位的业主也不应无偿地使用车位，因为大家分摊购买的价值巨大的车库不应由个别业主长期无偿使用。也就是说，无论地下车库属于开发商抑或业主全体，使用特定车位的业主都必须通过或租或买的方式支付费用。在小区车库属于全体业主的情况下，每一业主都为此支付了购买费用，该费用必须通过向使用者收取租金或车位购买费的形式予以收回。可见，车库属于全体业主的制度安排，并不能一般地增加业主的利益，因为该项经营资产的利润来源就是业主们自己支付的费用。相反，由于在小区车库的使用过程中，要不断地在业主之间进行利益博弈，这会使住宅小区的业主关系更加复杂化。③

4.以空间建设用地使用权制度确定地下车库的权属

空间建设用地使用权，又称空间地上权或区分地上权，指以在他人土地的空中或地中拥有建筑物或其他工作物为目的而使用他人土地空间的权利。

本来，依大陆法系的民法理论，土地所有人设定地上权后，土地所有人对土地的使用、收益便转由地上权人享有和使用，故地上权人对土地的使用、收益的范围，与土地所有人相同，不限于地面，而且也及于土地的空中和地中。空间地上权与这种效力于及土地的上下空间的普通地上权，本质上虽同属于地上权的范畴，但其使用和收益的范围却有量的差异：空间地上权的使用和收益的范围，仅为地表之上或之下的特定的断层空间，而普通地上权的使用和收益的范围，不仅包括地表之上或之下的空间，而且也包括地表本身。

如果，我国在物权法立法中采纳空间建设用地使用权制度，明确规定地下车库的土地使用权为独立的空间建设用地使用权，使地下车库的所有权与地面建筑物的所有权相分离，这样地下车库的所有权归属问题就会迎刃而解。

5.单独建设的地下车库和人防地下室的所有权归属

①陈甦著：《小区地下车库的权属须依是否计入公摊而定》，载《人民法院报》2004年2月26日版。

②我国现行法律虽已经确认业主委员会具有诉讼当事人能力，但尚未确定其有民事权利能力，属于无权利能力的团体。

如前文所述，单独建设的地下车库不直接使用土地的地表，而是使用土地的地下空间，是建设用地使用权的特殊形式即空间建设用地使用权。单独建设的地下车库与地面以上的建筑没有本质的区别，它与地面以上的建筑一样需要办理独立的建设工程审批手续①，他不属于地面以上区分所有建筑物的共有部分，而是单独为建设单位所有的建筑物，建设单位可以对其转让或出租。②这应当是没有争议的问题。

人防地下室是一种特殊的公用建筑，是国家从战略的角度设立的，战争时供公众临时避难的场所。我国《人民防空法》第五条规定，国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。《人民防空法》第三十七条规定，国防资产归国家所有。国家人防办、国有资产管理局[1998]国人防办字第21号文件第二、三、六条规定，人防工程是人防国有资产、人防国有资产是国防资产的组成部分。这在法律上确认人防工程的所有权归国家所有，但在和平时期，人防工程的建设单位对其建设的人防工程享有使用权。

6.属于开发商所有的地下车库，本小区业主享有优先使用权

所有权负有义务原则是现代民法有一项重要的原则。所谓所有权负有义务原则，就是所有权人必须按照个人利益与社会利益相协调的观念行使其所有权，所有权人行使其权利必须服从公共利益。③所有权负有义务原则为各国法律所承认。这一原则，使近代民法的所有权绝对原则得到修正，而演变为社会化的所有权。如果，权利人违背该原则将会构成“权利滥用”，为各国民法所禁止。

小区地下车库建设的本旨在于为小区的业主提供停车的方便，因此，开发商建设的地下车库首先必须供小区业主使用，本小区业主享有优先使用权，在本小区业主使用有余的情况下，开发商方可对外提供停车服务。如果，在本小区业主停车需求尚未满足的情况下，开发商一味考虑自身经济利益而对外提供停车服务，这是一种损害本小区业主利益的行为，将会构成权利滥用，为法律所禁止。

二、地下车库所有权归属的比较法考察

1.我国台湾地区

台湾地区最高法院关于地下车库的所有权归属问题存在这两类不同的判决。台湾最高法院1982年台上字第1193号判决、1983年台上字1582号判决、1990年台上字第1147号判决均认为，地下车库可以作为区分所有权的客体。④1990年台上字第1147号判决书认为，地下室所有权的归属应依物权法原则决定，以出资建造人为原始取得人，与其使用权谁属是

①《城市地下空间开发利用管理规定》第十二条独立开发的地下交通、商业、仓储、能源、通讯、管线、人防工程等设施，应持有关批准文件、技术资料，依据《城市规划法》的有关规定，向城市规划行政主管部门申请办理选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。

②《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁。

③孙宪忠著：《德国当代物权法》，法律出版社1997年版，第188页。

两会事，施工图纵然约定地下室规划防空避难室、停车场供全栋大楼住户使用，亦与所有权的认定无关。即使依据法令或建屋的本旨，地下室应供楼上各住户作为防空避难室、停车场使用，这属于使用权的归属问题，与所有权的归属无关。难以其系一楼以上各区分所有建筑物的公用设施，而认为当然属于一楼以上房屋所有人共有。并且地下室有电梯、楼梯通往一楼，并由通道供汽车出入，与外面相通，应为单独所有权的标的，不属于该大厦一楼以上区分所有建筑物的从物。①与此观点相反，台湾最高法院1991年台上字第1733号判决、1993年台上字第1684号判决、1994年台上字第1374号判决则认为，地下室属于区分所有建筑物的共同使用部分，欠缺定着物的独立性，不能为单独所有取得客体。②可见，在我国台湾地区的司法实践中，曾对于地下车库的所有权归属问题存在争议。

我国台湾地区1995年6月28日通过的《公寓大厦管理条例》第45条第二款规定：“公寓大厦之起造人或建筑业者，不得将公用部分，包含法定空间、法定停车空间及法定防空避难设备，让售于特定人或为区分所有权人以外特定人设定专用使用权或为其他损害区分所有权人权益之行为。”因此，区分所有建物地下层依法附建的防空避难设备或停车空间应为共同使用部分。而且，区分所有建物的共用部分，应另编建号，单独登记；区分所有建物共用部分的登记仅建立标示部，及加附区分所有建物共用部分附表，其建号、总面积及权利范围，应于各区分所有建物的所有权状中记明之，不另发给所有权状。③

2.德国

德国1951年颁布的《住宅所有权法》没有规定地下车库的所有权归属问题，在理论和司法界曾引起激烈的争论，通说认为，地下室停车场因系建筑物使用空间之附属物不得成为德国住宅所有权法上的特别所有权标的。④1973年7月30日，德国对《住宅所有权法》进行了修改，增加的第3条第2项规定：“以持久性界标标明范围之停车场，视为有独立性之空间”，这一规定否定了德国学界关于地下车库所有权归属的通说，为地下车库所有权归属之争打上了休止符。

3.法国

自1950年以后，法国《都市计划法》规定，在新建建筑物时，建筑者负有在建筑物基地内，为每一住户设计一停车空间的义务。依据法国现行法律，区分所有建筑物的居住区域与基地内的停车区域系分别的不动产。⑤如果，区分所有权人因为自己的原因没有购买停车位，开发商可以将停车位出售给非区分所有区人。

4.日本

日本现行的《建筑物区分所有权法》（1983年）并没有关于停车场问题的规定，自上个世纪50年代起，因停车场问题发生了大量的纠纷。日本地方法院对于地下车库的所有权的

①王泽鉴著：《民法物权1通则·所有权》，中国政法大学出版社2000年版，第270页。

②王泽鉴著：《民法物权1通则·所有权》，中国政法大学出版社2000年版，第270页。

③蔡明诚著：《停车位所有权及专用权相关问题探讨》，《台湾本土法学杂志》第53期2003年2月第42页。

④陈华彬著：《现代建筑物区分所有权制度研究》，法律出版社1995年版，第175页。

归属问题也存在不同的认识，直到昭和56年6月18日，日本最高法院以判决的的形式确认地下车库为专有所有权客体，从而为裁判实务上长期存在的意见分歧打上了休止符。①日本最高法院认为，建筑物区分所有权的专有部分必须满足构造上的独立性和利用上的独立性两个要件，而地下车库完全符合上述两个要件，因此，地下车库可以成立独立的所有权。

三、加快完善相关立法，明确地下车库的所有权归属

地下车库的所有权之争是社会经济发展到一定阶段必然凸现的矛盾，各个国家或地区都不例外，并且随着我国经济的进一步发展，这种矛盾会进一步突出。要想彻底解决地下车库所有权之争的矛盾，必须尽快完善相关立法。

1.在建筑物区分所有权法律制度中明确地下车库的所有权归属

全国人大法工委陆续公布的四个《物权法》草案中，均有建筑物区分所有权的相关规定，但是，没有明确地下车库是否属于建筑物区分所有权的共有所有权部分，如果《物权法》草案第四稿通过的话，仍然无法解决地下车库的所有权归属问题。因此，笔者认为，即将通过的《物权法》应当明确建筑物区分所有权的共有所有权的范围，尤其应当规定地下车库是否属于共有所有权的范围，以解决其所有权归属问题。

2.明确地下车库所有者所享有的土地权利为空间建设用地使用权

从客观上说，地下车库的确使用了土地，只不过其使用的土地的地下空间部分，是一种特殊的使用方式，参考大陆法系的模式，宜明确规定地下车库所有着所享有的土地权利为空间建设用地使用权，进而规定地下车库与其地面以上的建筑物在所有权方面各自独立，可以分别为不同的权利主体所拥有。

3.在不动产登记法中明确规定地下建筑物可以进行不动产所有权登记

我国尚未制订统一的《不动产登记法》。现行的《城市房屋权属登记管理办法》，没有规定地下建筑物的所有权登记问题，在实践中，房地产登记机关还不能对于地下建筑物的所有权进行登记。笔者认为，在将来的《不动产登记法》应当将空间建筑物（包括地下建筑物）的权利登记纳入不动产登记范围之内，明确权利人可以对空间建筑物享有所有权。

总之，只有从以上方面不断地完善立法才能彻底解决地下车库的所有权之争。