华联股份：拟收购北京华联集团投资控股有限公司持有的北京万贸置业有限责任公司60%股权项目资产评估报告

北京华联商厦股份有限公司拟收购

北京华联集团投资控股有限公司持有的 北京万贸置业有限责任公司60%股权项目

资产评估报告

中企华评报字(2010)第056号

(共一册，第一册)

北京中企华资产评估有限责任公司 二○一○年四月三十日

资产评估报告书

目录

声明 (1)

资产评估报告摘要 (2)

资产评估报告正文 (4)

一、委托方、被评估单位和业务约定书约定的其他评估报告使用者 (4)

二、评估目的 (11)

三、评估对象和评估范围 (12)

四、价值类型及其定义 (12)

五、评估基准日 (13)

六、评估依据 (13)

七、评估方法 (15)

八、评估程序实施过程和情况 (20)

九、评估假设 (21)

十、评估结论 (22)

十一、特别事项说明 (24)

十二、评估报告使用限制说明 (26)

十三、评估报告日 (26)

资产评估报告附件 (27)

一、评估目的对应的经济行为文件 (27)

二、被评估单位专项审计报告 (27)

三、委托方和被评估单位法人营业执照副本 (27)

四、委托方和被评估单位产权登记证 (27)

五、评估对象涉及的主要权属证明资料 (27)

六、委托方和被评估单位承诺函 (27)

七、签字注册资产评估师和评估机构承诺函 (27)

八、评估机构法人营业执照副本 (27)

九、评估机构评估资格证书 (27)

十、签字注册资产评估师资格证书 (27)

十一、资产评估项目业务约定书 (27)

声明

一、我们恪守独立、客观和公正的原则，遵循有关法律法规和资产评估准则的规定，依据执业过程所收集的资料在报告中进行了客观陈述，并承担相应的评估责任。

二、本报告评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报并经其签章确认；提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性和完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。

三、我们在评估对象中没有现存的或预期的利益，同时与委托方和相关当事方也没有利益关系冲突，对各方不存在任何偏见。

四、本报告评估对象及其所涉及资产，我们已对其现场调查，已对其法律权属状况给予必要的关注，对其法律权属资料进行了查验，并对已发现的问题在报告中进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足相关要求。

五、本报告的分析、判断和结论受报告中载明的评估假设和限定条件的限制；报告使用者应当充分关注本报告中评估假设、限定条件、特别事项说明等，并考虑其对评估结论的影响。

六、我们仅对评估对象价值进行估算并发表专业意见，并不承担相关当事人决策的责任；本报告评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。

七、未征得出具评估报告的评估机构同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。

北京华联商厦股份有限公司拟收购

北京华联集团投资控股有限公司持有的

北京万贸置业有限责任公司60%股权项目

资产评估报告摘要

中企华评报字(2010)第056号

重要提示

以下内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当阅读评估报告正文。

因北京华联商厦股份有限公司拟收购北京华联集团投资控股有限公司持有的北京万贸置业有限责任公司（以下建成“万贸置业”）60%股权事宜，北京中企华资产评估有限责任公司受北京华联商厦股份有限公司委托，根据国家有关资产评估的法律、法规和资产评估准则，本着独立、客观、公正的原则，按照必要的评估程序对委估对象所涉及的资产实施了实地勘查、市场调查与询证，采用资产基础法（成本法）和收益法两种评估方法对北京万贸置业有限公司的股东全部权益价值在2009年12月31日所表现的市场价值作出了公允反映，为此次经济行为提供价值参考依据。评估结论如下：

在评估基准日2009年12月31日持续经营前提下，北京万贸置业有限责任公司账面总资产为114,753.89万元，总负债为71,687.71万元，净资产为43,066.18万元(账面值业经京都天华会计师事务所有限公司审计)。

本次以资产基础法评估结果作为最终的评估结论。即：

在评估基准日2009年12月31日持续经营前提下，北京万贸置业有限责任公司经评估后的总资产为206,635.96万元，总负债为71,806.16万元，净资产为134,829.80万元，增值91,763.62万元，增值率213.08%。由此北京华联集团控股有限公司持有的北京万贸置业有限责任公司的股权价值＝134,829.80×60%＝80,897.88万元。

此次评估没有考虑控股权和少数股权等因素产生的溢价或折价，也没有考虑流动性影响。

本报告书评估结论有效使用期限为自评估基准日2009年12月31日起一年。当评估目的在评估基准日后的一年内实现时，以评估结论作为北京华联商厦股份有限公司拟收购北京华联集团投资控股有限公司持有的北京万贸置业有限责任公司60%股权的价值参考依据，超过一年，需重新进行资产评估。

敬请评估报告使用者关注报告正文设定的评估假设、使用限制说明和特别事项说明。

北京华联商厦股份有限公司拟收购

北京华联集团投资控股有限公司持有的

北京万贸置业有限责任公司60%股权项目

资产评估报告正文

中企华评报字(2010)第056号

北京华联商厦股份有限公司：

因贵公司拟收购北京华联集团投资控股有限公司持有的北京万贸置业有限责任公司60%股权事宜，北京中企华资产评估有限责任公司接受贵公司委托，根据国家有关资产评估的法律、法规和资产评估准则，本着独立、客观、公正的原则，按照必要的评估程序对北京万贸置业有限责任公司的资产、业务实施了实地勘查、市场调查，采用资产基础法（成本法）和收益法两种评估方法对北京万贸置业有限责任公司60%股权的股东部分权益价值在2009年12月31日所表现的市场价值作出了公允反映，为此次经济行为提供价值参考依据。现将资产评估情况及评估结果报告如下：

一、委托方、产权持有者、被评估单位和业务约定书约定的其他评估报告使用者

本评估报告使用者包括：委托方、产权持有者、被评估单位，以及国家法律、法规规定的其他评估报告使用者。

（一）委托方

本次资产评估业务由北京华联商厦股份有限公司委托。

1.企业名称：北京华联商厦股份有限公司

2.注册地址：北京市通州区永乐经济开发区永开路1号

3.注册资本：493,850,501.00元

4.法定代表人：赵国清

5.经济性质： 股份有限公司（上市）

6.经营范围：销售百货、针纺织品、工艺美术品、珠宝首饰、银饰品、花卉、家具、日用杂品、土产品、五金交电化工。

7.经营期限：1998年5月29日至长期

8. 企业简介：

北京华联商厦股份有限公司前身是中商股份有限公司，系经国内贸易部[1997]内贸函政体法字446号批复和国家经济体制改革委员会体改生[1998]9号批复批准，采用募集设立方式设立。

经中国证券监督管理委员会证监发字（1998）88号批复批准，中商股份于1998年5月4日公开发行人民币普通股4,500万股，发行后公司股本为17,800万股。后经转增总股本增至24,920万股。

经2002年第三次临时股东大会审议和北京市工商行政管理局核准，公司名称由中商股份变更为北京华联商厦股份有限公司。

经2006年7月3日股权分置改革相关股东大会审议通过，公司于2006年7月10日实施《股权分置改革实施方案》，公司全体非流通股股东向流通股股东送股，全体流通股股东每10股获得3股的对价股份。股权分置改革完成后，公司非流通股股东所持有的股份即获得上市流通权。公司股本结构变更为有限售条件的流通股16,730万股，占公司总股本的67.14%，无限售条件的流通股8,190万股，占公司总股本的32.86%。2009年度对北京华联集团投资控股有限公司非公开发行244,650,501股;增发后总股本为493,850,501.00元，其中北京华联集团控股有限公司持268,939,343股，持股比例为54.46%，成为北京华联商厦股份有限公司的第一大股东。

截止到2009年12月31日，公司前十名股东持股情况如下：

序号股东名称持股数（股）持股比例（％）

1 北京华联集团投资控股有限公司 293,859,343 59.50%

2 北京中商华通科贸有限公司 57,724,24

3 11.69%

3 北京世纪国光科贸有限公司 33,490,069 6.78%

序号股东名称持股数（股）持股比例（％）

4 北京天宇祥越投资咨询有限公司 1,645,614 0.33%

5 陈刚 1,156,897 0.23%

6 张国良 1,136,000 0.23%

7 张荣 704,579 0.14%

8 陈锦元 557,559 0.11%

9 高永红 517,200 0.10%

10 李应花 505,706 0.10%

（二）产权持有者简介

本次所评估被评估单位的产权持有者为北京华联集团投资控股有限公司。

公司全称：北京华联集团投资控股有限公司

注册地址：北京市西城区阜外大街1号（四川经贸大厦2层203室）法定代表人：吉小安

注册资本：80,000万元

公司类型：有责任限公司

营业执照号码： 110102284084698

成立日期：1993年12月18日

经营范围：投资管理、投资咨询；技术开发、技术咨询、技术服务、技术转让；信息咨询服务（中介除外）；销售百货、针纺织品、五金交电化工、工艺美术品、矿产品、机械产品、电器设备、电子计算机及配件。

（三）被评估企业简介

本次被评估企业为北京万贸置业有限责任公司。

1.企业名称：北京万贸置业有限责任公司

2.注册地址：北京市海淀区西苑操场108号

3.注册资本：45000万元

4.法定代表人：牛晓华

5.经济性质：其他有限责任公司

6.经营范围：许可业务：洗衣服务。一般经营项目：房地产开发；销售自行开发的商品房；出租商业用房；物业管理；信息咨询（不含中介服务）；销售百货、针纺织品、日用杂品、五金交电、化工产品（不含危险化学品及一类易制毒化学品）、床上用品、建筑材料、装饰材料、工艺美术品、珠宝首饰、电子计算机及其外围设备、文化办公用品、制冷空调设备、饮食炊事机械、劳保用品、金属材料、机械电器设备、橡胶制品、塑料制品、仪器仪表、农机具、家具、花卉、劳务服务；承办展览展示；组织文化艺术交流活动（演出除外）；摄影；仓储服务。

7.经营期限：2003年06月12日至2053年06月11日

8、公司组织结构：

公司目前设有财务部、租赁部、推广部、人事部、物业部，总共80人。

9、历史沿革：

北京万贸置业有限责任公司成立于2003年6月18日，初始注册资金壹亿元人民币，股东北京中关村科学城建设股份有限公司、北京万柳置业集团有限公司分别持有60%和40%的股权，主要负责开发、建设万贸购物中心项目及其建成后的经营、管理工作。

2009年，北京中关村科学城建设股份有限公司将其持有的60%的股权以36000万元的价格以协议转让的形式给北京华联集团投资控股

有限公司。至此，北京华联集团投资控股有限公司、北京万柳置业集团有限公司分别持有北京万贸置业有限责任公司60%和40%的股权。

2009年9月，北京华联集团投资控股有限公司、北京万柳置业集团有限公司共同对北京万贸置业有限责任公司进行增资，增资后，北京北京华联集团投资控股有限公司持有万贸置业股本27000万元，北京万柳置业集团有限公司持有万贸置业股本18000万元，持股比例仍保持不变。

公司目前项目为万贸购物中心，该项目总占地3.7公顷，总建筑面

积11万平方米，地上五层、地下两层，总投资9亿元人民币左右。本

项目由美国Perkins公司负责整体设计工作。万贸购物中心位于北京西

北三、四环之间，海淀区中关村万柳地区，地理位置优越、交通便利，

地下一层与地铁十号线直接连通。万贸购物中心致力于为消费者提供

高品质的生活享受，力求打造成为集零售、餐饮、休闲娱乐为一体的

都市精致生活中心。

万贸购物中心经营模式主要采取的是：自持物业、统一招商、统

一管理、只租不售。万贸购物中心已于2006年6月开工，并于2010年

年2月份试营业。

10、基准日股权结构：

至评估基准日，公司股东及出资额、出资比例情况如下：

投资者名称 金额(万元) 出资比例 北京华联集团投资控股有限公司 27000 60% 北京万柳置业集团有限公司 18000 40% 合 计 45000 100%

11、近三年企业的资产、财务、负债状况和经营业绩

单位：元

财务状况2007年12月31日2008年12月31日2009年12月31日

资产893,600,121.11 997,825,802.12 1,147,538,956.26

负债810,865,352.25 915,666,753.69 716,877,125.33

净资产82,734,768.86 82,159,048.43 430,661,830.93

主营业务收入0.000.00 0.00

利润总额-2,595,278.74 -539,799.42 -1,746,193.25

净利润-2,595,278.74 -487,335.17 -1,497,217.50

以上数据已经会计师事务所审计确认，并出具了无保留意见的审

计报告。

12、企业经营能力及主要资产

公司目前项目为万贸购物中心，该项目总占地3.75公顷，总建筑面积11万平方米，地上五层、地下两层，总投资9亿元人民币左右。本项目由美国Perkins公司负责整体设计工作。万贸购物中心位于北京西北三、四环之间，海淀区中关村万柳地区，地理位置优越、交通便利，地下一层与地铁十号线直接连通。万贸购物中心致力于为消费者提供高品质的生活享受，力求打造成为集零售、餐饮、休闲娱乐为一体的都市精致生活中心。

万贸购物中心经营模式主要采取的是：自持物业、统一招商、统一管理、只租不售。

13、主要会计政策

(1)会计制度:

公司执行《企业会计准则》和《企业会计制度》及其补充规定。

(2)会计年度

会计年度自公历1月1日起至12月31日止。

(3)记帐原则和计价基础

会计核算以权责发生制为记帐基础；资产以历史成本为计价原则。

(4)记帐本位币: 公司以人民币为记帐本位币。

(5)坏账核算方法

坏帐核算采用直接转销法，于坏帐发生时将坏帐损失计入当期损益。

(6)固定资产计价及其折旧方法

固定资产标准为单位价值在人民币2000元，使用年限在一年以上的房屋、建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产、经营有关的设备、器具、工具等。不属于生产、经营主要设备的，单位价值在2000元以上并且使用年限在两年以上的资产。

1)固定资产按实际成本计价。

2）固定资产折旧采用直线法计算。固定资产折旧采用直线法平均计算，并按各类固定资产的原值和估计的使用年限扣除残值确定其折旧率，年分类折旧率如下：

资产类别 使用年年折旧办公设备 5年 19% 电子设备 5年 19% 运输工具 10年 9.5%

(7)无形资产计价和摊销方法

公司对购入或按法律程序申请取得的无形资产，按实际支付金额（包括买价、手续费、律师费、注册费等相关费用）入账；对接受投资转入的无形资产，按合同约定或评估确认的价值入账。无形资产按直线法摊销。

(8)收入确认原则

公司按以下规定确认营业收入实现，并按已实现的收入记账，计入当期损益。

1）销售商品房收入确认原则

在工程已经竣工且经有关部门验收合格，履行了销售合同规定的主要义务，将开发产品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方，价款已全部取得或虽部分取得，但其余应收款项确信能够收回，与销售房地产相关的成本能够可靠计量时确认销售房地产收入的实现。

2）工程施工收入确认原则

在同一会计年度内开始并完成的，在工程施工已经提供，收到价款或取得收取价款的证据时，确认工程施工收入的实现；如工程施工在开始和完成分属不同的会计年度，在提供工程施工的交易结果能够可靠估计的情况下，于资产负债表日按完工百分比法确认相关的工程施工收入；在提供工程施工交易的结果不能可靠估计的情况下，于资产负债表日按已经发生并预计能够补偿的工程施工成本金额确认收入，并按相同金额结转成本；如预计已经发生的工程施工成本不能得到补偿，则不确认收入，但将已经发生的成本确认为当期费用。

3）让渡资产使用权

在与交易相关的经济利益能够流入企业，收入金额能够可靠地计量时确认收入。

(9)所得税的会计处理方法

公司的所得税的会计处理采用应付税款法，即按照当期计算的应缴所得税额确认为当期所得税费用的方法。汇算清缴的方式：季度预缴，年终汇算清缴。

(10)税项及税率：

税项 计税基础 税率

营业税：租金收入5%

房产税租金收入12%

所得税：应纳税所得25%

城建税：流转税7%

教育费附加：流转税3%

其他税项按国家税法规定执行。

（三）委托方与被评估单位的关系

目前北京华联商厦股份有限公司和北京万贸置业有限责任公司的控股股东均为北京华联集团投资控股有限公司。

二、评估目的

北京华联商厦股份有限公司拟收购北京华联集团投资控股有限公司持有的北京万贸置业有限责任公司60%股权。该经济行为已获北京万贸置业有限责任公司股东会批准。

北京中企华资产评估有限责任公司受北京华联商厦股份有限公司的委托，对北京万贸置业有限责任公司的股东全部权益价值进行评估，为本次经济行为提供价值参考依据。

三、评估对象和评估范围

评估对象：北京万贸置业有限责任公司的股东全部权益价值。

评估范围：北京万贸置业有限责任公司的全部资产和负债，具体包括流动资产、投资性房地产、长期投资、固定资产、无形资产和流动负债、长期负债等。截止2009年12月31日，账面总资产为114,753.90万元，总负债为71,687.71万元，净资产为43,066.19万元。

纳入评估范围的资产、负债已经京都会计师事务所有限责任公司审计，并发表了无保留意见。.

（一）被评估单位长期股权投资状况

被评估单位长期股权投资单位共计1家，即北京万贸购物中心有限公司，注册资本500万元，为万贸置业100%控股子公司。

（二）被评估单位无形资产状况

被评估单位的拥有的无形资产为广联达工程概算计价软件GBQV4.0。

（三）被评估单位申报的表外资产状况

被评估单位没有表外资产。

委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。

四、价值类型及其定义

资产评估价值类型包括市场价值和市场价值以外的价值类型。

根据本次评估目的，评估对象的价值类型为市场价值。

市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

五、评估基准日

本项目资产评估基准日是2009年12月31日。一切计价标准均为基准日有效的价格标准，所有资产均为基准日实际存在的资产。

该评估基准日是由委托方根据此次经济行为的具体要求确定的。

六、评估依据

(一)经济行为依据

1、北京万贸置业有限责任公司股东会决议；

2、评估项目业务约定书。

(二)法律法规依据

1.《公司法》；

2.2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议颁布的《中华人民共和国企业所得税法》；

3.《中华人民共和国土地管理法》(中华人民共和国第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议于２００４年８月２８日修订通过)；

4.《中华人民共和国土地管理法实施条例》(中华人民共和国国务院令第256号)；

5.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》；

6.〈中华人民共和国房地产管理法〉；

7.其它相关的法律法规文件。

(三)准则依据

1、《资产评估准则--基本准则》；

2、《资产评估职业道德准则--基本准则》；

3、《资产评估准则--评估程序》；

4、《资产评估准则--评估报告》；

5、《资产评估准则--机器设备》；

6、《资产评估准则--不动产》；

7、《资产评估准则--无形资产》；

8、《资产评估价值类型指导意见》；

9、《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》；

10、《企业价值评估指导意见（试行）》；

11、《企业国有资产评估报告指南》；

12、《资产评估操作规范意见（试行）》；

13、《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）；

14、《房地产估价规范》（GB/T50291—1999）。

(四)权属依据

1、长期股权投资单位公司章程；

2、国有土地使用证；

3、机动车行驶证；

4、重要资产购置合同或发票。

(五)取价标准

1. 评估基准日现行的贷款利率；

2. 被评估企业的租赁合同；

3. 被评估单位会计报表；

4. 被评估单位提供的未来收益预测资料；

5.咨询机构WIND提供的上海股市和深圳股市上市公司的有关资料；

6.中企华资产评估公司价格信息资料库。

7.评估人员收集的其他相关资料。

(六)其他参考依据

1、被评估单位填报的成本法评估申报表；

2、被评估单位填报的收益法评估申报表；

3、被评估单位专项审计报告；

4、国家有关部门颁布的统计资料和技术标准资料；

5、北京中企华资产评估有限责任公司价格信息资料库。

七、评估方法

（一）评估方法选择

资产评估的方法主要有收益法、市场法和资产基础法（成本法）。注册资产评估师执行企业价值评估业务，应当根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析收益法、市场法和资产基础法三种资产评估基本方法的适用性，恰当选择一种或多种资产评估基本方法。

本次评估北京万贸置业有限公司的股东全部权益价值时，采用了资产基础法和收益法。选择理由如下：

市场法是以现实市场上的参照物来评价评估对象的现行公平市场价值，它具有评估角度和评估途径直接、评估过程直观、评估数据直接取材于市场、评估结果说服力强的特点。由于在市场上较难找到与被评估单位经营业务相似企业股权的交易案例和可比上市公司以供参照，因此不具备市场法评估的条件。

收益法是从决定资产现行公允市场价值的基本依据—资产的预期获利能力的角度评价资产，符合对资产的基本定义。采用收益法需要被评估企业管理层能够提供未来年度的盈利预测。北京万贸置业有限公司主要盈利基础－万贸购物中心已基本完工，虽尚未正式运营，但预计拥有比较强的未来盈利能力；北京万贸置业有限公司管理层能够提供公司的历史经营数据和未来年度的盈利预测数据；评估人员经过和企业管理层访谈，以及调研分析认为具备收益法评估的条件。

资产基础法能够反映被评估企业在评估基准日的重置成本，且被评估企业各项资产、负债等相关资料易于搜集，所以具备资产基础法评估的条件，此次评估采用了资产基础法。

（二）资产基础法评估简介

1、关于流动资产的评估

对流动资产的评估，主要采用成本法。

(1)对货币资金中的现金，评估人员进行现场盘点并根据企业现金日记账倒推至评估基准日，在此基础上以核实后的账面值作为评估值；

对于银行存款的评估，评估人员通过对企业列入评估范围的银行存款对账单的核对和对银行存款余额调节表进行试算平衡，核对无误后，以经核实后的账面价值确认评估价值。对于其他货币资金的评估方法基本同银行存款。

(2)对于应收款项(预付账款、其他应收款等)，根据评估规范将坏账准备金评估为零，通过核查账簿、原始凭证，在进行经济内容和账龄分析的基础上，根据应收款项可收回性确定其评估值。

(3)纳入本次评估范围的存货为北京万贸置业有限责任公司申报的万贸购物中心项目。对于存货的评估，根据企业提供的存货清单，我们核实了有关合同和会计凭证，按操作规范的要求对其进行了勘察，现场勘察了该房产的情况。

待评估对象已经基本完工，目前处于全面招商的阶段，2010年初已投入正式营业，目前已经按合同暂估入账。评估对象属于商业地产，目前该类项目不对外出售，采用租赁的形式实现收益，且目前该项目约1/3可租售面积属于长期租赁。根据《资产评估准则——不动产》的规定，采用收益法进行评估。

收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。计算公式：

∑=

?

?

?

+

×

=

36

1

i

0.67

)2

(

i

)r

1(

C

V i

其中： V——收益法评估价格

C I——房地产年纯收益

r——房地产资本化率

2、关于长期股权投资的评估

纳入评估范围的长期股权投资单位为2008年设立的北京万贸购物中心有限公司。目前北京万贸购物中心有限公司没有经营业务，在万贸置业的未来规划中，原本计划由北京万贸购物中心有限公司承担的万贸购物中心的维护和管理工作已经转为万贸置业自己承担，未来将

可能清算。因此对该公司的评估采用资产基础法进行评估，以核实后净资产乘以股权比例确定其长期股权投资价值。

3、关于机器设备的评估

对设备的评估，采用重置成本法。计算公式如下：

评估值=重置全价×综合成新率

(1)重置全价的确定

本次评估范围内的资产均不需要安装，因此：

设备重置全价=购置价（含运杂费）

A.设备购置价的确定

凡能询到基准日市场价格的设备，以此价格为准加运杂费来确定设备的购置价格；

对于无法从市场获得设备价格的设备，向设备原生产厂或代理公司进行查询，或通过查阅《机电产品报价手册》、《UDC联合商情》等信息，确定市场价格，加运杂费来确定设备的购置价格。

B.车辆重置价格的确定

对交通运输车辆，通过查询《黑马汽车商情》等获取其评估基准日的市场销售价，加上车辆购置税和其他合理费用(如牌照费等)来确定其重置全价。公式为：

车辆重置全价=车辆销售价+[车辆销售价/(1+增值税率)]×车辆购置税率+合理费用

注：式中增值税税率为17%；车辆购置税税率为10%。

(1)综合成新率的确定

A.对于大型、关键设备，通过对设备使用状况的现场考察，查阅有关设备的运行状况、主要技术指标等资料，以及向有关工程技术人员、操作维护人员查询该设备的技术状况、大修次数、维修保养的情况，并考虑有关各类设备的实际使用年限的规定，以及该设备的已使用年限等因素，合理确定尚可使用年限，从而计算综合成新率。综合成新率的确定根据现场勘察情况对理论成新率进行修正与调整确定。

对于一般小型设备，根据设备的工作环境，现有技术状况，结合

其经济寿命年限来确定其综合成新率。

B.对于车辆评估依据国家经贸委等国家部委联合发布的1997年“国经贸经[1997]456号《关于发布汽车报废标准的通知》”；1998年“国经贸[1998]407号《关于调整轻型载货汽车报废标准的通知》”及2000年12月18日“国经贸资源〔2000〕1202号《关于调整汽车报废标准若干规定的通知》”等文件之规定，根据已使用年限和已行驶里程分别计算成新率，依据孰低原则确定理论成新率。并结合现场勘察车辆的外观、结构是否有损坏，主发动机是否正常，电路是否通畅，制动性能是否可靠，是否达到尾气排放标准等，确定修正系数来确定综合成新率。如果现场勘察情况与孰低法确定成新率差异不大的，则不作修正。

对超期限的老设备，如能发挥其功能，则成新率不低于15%。

(3)评估值的确定

评估值=重置全价×综合成新率

4、关于其他无形资产的评估

企业购置的软件版本在市场上仍有销售，因此按照现行市价确定评估值。

5、关于负债的评估

关于负债中应付职工薪酬、其他应付款和长期借款的评估，我们根据企业提供的各项目明细表，对账面值进行了核实，以核实调整后账面值或根据其实际应承担的负债确定评估值。

（三）收益法评估简介

企业价值评估中的收益法，是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路。收益法中常用的两种具体方法是收益资本化法和未来收益折现法。

收益法的基本原理是资产的价值等于其未来收益以一定贴现因子贴现的现值。

本次评估选用的是权益自由现金流量折现模型。

（一）收益模型的选取