中国房地产融资20种模式与成功案例(读书笔记)
第一章中国房地产市场概况
一、中国房地产市场发展历史
第一阶段：复苏阶段(1978-1986)
新中国成立后实行的土地无偿划拨和福利分房制度存在许多弊端。
第二阶段：市场化起步阶段（1987-1991）
87年以后开始市场化
1988年4月12日七届全国人大第一次会议通过了《中国人民共和国宪法修正案》，允许土地使用权可依照法律的规定转让。
第三阶段：快速发展阶段（1992-1993）
1992年后，房地产开发开始成为我国经济发展的一大热点，房地产开发方面的一些主要指标每年都有较大幅度的提高。
第四阶段：理性发展阶段（1994-1997）
94年之后中国房地产市场经过1992-1993年的大起大落，逐步朝理性化发展。
94年7月发布的《中华人民共和国城市房地产管理法》，标志着房地产市场进入规范化管理阶段。
第五阶段：平稳发展阶段（1998年至今）
1998年7月3日国务院发出《国务院过于进一步深化城镇化住房制度改革加快住房建设的通知》，作出停止住房实物福利性分配的突破性的决定。
2002年后，房地产市场全面进入个人购房时代，住房产业化，市场化水平大大提高。
第二章中国房地产市场金融概况
房地产金融市场现状
1、金融突入总量增长且结构不断优化
2、房地产企业主要融资方式：企业自有资金、预收账款、银行信贷、房地产开发
债券、上市融资
第三章中国房地产市场的两大支柱
1、中国房地产市场的土地资源
2、中国房地产市场的金融资本
第四章中国房地产市场当前新政
下篇房地产融资实务
第六章国内银行贷款
第一节国内银行贷款概论
影响商业银行贷款的利率因素
中央银行贴现率、放款期限、存款利率、放贷利率风险、管理贷款成本、优惠利率。
国内商业银行贷款种类
信用贷款
信用贷款指单凭借款人的信誉，而不需要提供任何抵押品的放款。
信用贷款分一下五种类型：
普通限额贷款、透支放款、备用贷款承诺、消费者贷款、票据贴现贷款担保抵押贷款
分为两种：担保品贷款、保证书担保贷款；
保证书担保贷款
保证书担保贷款指由第三者出具保证书担保的放款。
商业放贷的七大风险
政策风险、市场风险、经营风险、财务风险、完工风险、抵押物估价风险、贷款保证风险
第二节国内银行贷款运作程序
一、贷款申请
（一）借款人资格
（二）申请贷款材料，包括单位资料、项目资料
二、商业银行贷款调查
（一）借款人资格的核查
（二）调查核实项目情况，包括：项目建设条件评价、市场评估、投资估算和筹资评估、偿债能力评估、贷款风险评价
三、核定信用等级，提出审查结论
四、房地产开发贷款审查和审批
三性原则：合法性、合规性、可靠性
五、贷款的发放
六、贷后管理
第七章国外银行贷款
我国利用国外贷款的主要形式：外国政府贷款、国际金融组织贷款和国际商业贷款。
目前向我国提供多边贷款的国际金融组织主要有世界银行（WBG）、国际农业发展基金组织(IFAD)和亚洲开发银行(ADB)。
亚洲开发银行以项目贷款为主、同时还有部门贷款、规划贷款、中间金融机构贷款等。
国际商业贷款是针对在国际金融市场上以借款方式筹集的各种资金的总称。
国际商业贷款一般包括两种形式：
一是由一两家国外金融机构提供的贷款；
二是由一家金融机构牵头、多家国外金融机构组成银团，联合某借款人提供较大金额的长期贷款，通常称为国际银团贷款（也成为辛迪加贷款）。
外资银行五大关注点
对外贷款态度谨慎、风险控制非常严格、透明度是境外融资最大障碍、更相信市场的保障、争夺个人房贷业务
1、看重商用物业未来是否有稳定的租金回报，而对分割出售的商用物业兴趣不大。
2、关注高端物业，即（重点城市，重点物业和重点客户）。
3、透明度是第一位的。
国外银行贷款运作程序
项目建议书->可行性研究报告->备选项目审批->利用外资方案->借用国外贷款项目的程序。第八章民间借贷融资
特点：
1、形式上的分散、隐蔽性
2、金额上的小规模性
3、范围上局限性
4、利率上的高低不一与随行就市
5、借贷合约非格式化
6、对偿债的硬约束性
我国发展开发商贴息委托贷款的优点和缺陷
优点：可有效实现融资、成本低，可降低银行金融风险
可行性强，为金融市场所快速接受
房地产企业在实现融资的同时实现了销售，一举两得
缺点：
适用该方式的企业有一定的限制，并非所有房地产开发商都可以运用
开发商承担风险较大
并非开创融资新渠道
第九章房地产抵押融资
抵押内涵：
设定抵押的目的在于担保债权，抵押是债的担保的一种方式。
抵押人不转移对抵押物的占有。
抵押权人得以通过抵押物折价或以拍卖、变卖抵押的价款优先偿还。
抵押流程：
开发企业初始资金启动项目—>项目建设中随时抵押完工楼盘→抵押资金投入新楼盘建设
→项目收入偿还银行借贷本金及利息。
第十章房地产典当融资
典当是一种以实物为抵押，取得临时性贷款的融资方式。
特点：融资性、单一性、商业性、小额性、短期性、高利性、安全性、便捷性。
流程：审当、验当、收当、保管、赎当。
五日后仍未清偿当金回赎的当物，实为绝当，典当行对绝当物品依法享有处置权。第十一章房地产项目融资
参与方：项目发起人（Project Sponsor）、项目公司、融资方（Borrower）、其他：承建商、购买者、法律顾问(Law Consultant)、融资顾问(Financial Adviser).
特点：项目融资以项目为导向
项目融资为无追索权或者有限追索权
项目融资对项目发起人来说实现了更有效的风险分散。
项目融资成本更高。
融资模式
直接安排模式：房地产开发商直接安排项目的融资，并直接承担相应的各种责任和义务。
项目公司安排模式：开发商投资成立一个项目公司，再由该项目以自身名义与融资方签订融资方式，并有项目公司对项目的建设销售进行管理，并承担义务。
以承购合同为基础的融资模式
以产品支付为基础的融资模式：在融资方购买开发项目部分房产未来销售收入的权益的基础之上，并进行融资安排的模式。
项目融资的程序：
可行性分析→融资分析→融资模块选择→融资谈判→融资协议的执行→贷款偿还
涉及的文件：
信用协议、土地租赁合同、承建合同、支付协议、抵押担保协议、抵押转让协议、融资方的内部协议。
主要成功策划理念
高起点的市场定位、理论引导市场的先进营销方式、发现未来商业经营模式、发现社会投资空白点，引领全民投资新模式、媒体集中投放策略、恰当的入市时机，前期火爆的市场排队造势，销售时机把握得当。
第十二章发行债券融资
发行债券的程序：
发行债券的决议、制定发行债券的章程、办理债券等级评定手续、发行债券的申请与批准、制定募集办法并予以公告、签订承销协议、募集款项。
第十三章商业信用融资
商业信用的主要特点：商业信用使用商品生产特点、商业信用能够为买卖双方提供方便、商业信用可以巩固经济合同，加强经济责任、商业信用有利于竞争。
商业信用融资的具体方式：
应收账款融资、商业票据融资、预收货款融资等。
第十四章金融租赁融资
金融租赁也叫融资租赁，是由出租人根据承租人的请求，按双方的事先合同约定，想承租人制定的出卖人购买承租人制定的固定资产，在出租人拥有该固定资产所有权的前提下，以承租人支付所有租金为条件，讲一个时期的该固定资产的占有、使用和收益权让渡给承租人。
金融租赁融资的关键要素：
承租方主体、出租房主体、期限、租赁标的
三大金融租赁类型
直接融资租赁、经营租赁、出售回租。
金融租赁六大特征
可以获得全额融资，可以节省资本性投入，无需额外的抵押和担保品，可以降低企业现金流量的压力；可以起到一定的避税作用；从某种意义上来说，可以用作长期贷款的一个替代品。金融租赁和投资信托的区别
房地产融资租赁是一种以融资为直接目的的信用方式，是一种集信贷、贸易和租赁为一体的适应性较强的融资。
金融租赁操作流程
业务联系及洽谈：客户向租赁公司提供有关资料→租赁公司实地考察客户经营状况→经办人撰写申请报告及内部审批→与客户签订租赁合同，办理相关文件手续→开发商向客户提供不动产或者动产→租赁公司向供货商支付开发款项，租赁合同同时生效及起租→承租人按合同规定暗示支付租金→还清所有租金后，合同终止→租赁物所有权转让给承租人。
房地产金融租赁模式创新“售后回租+保理”租赁模式。
“售后回租+保理”的操作思路：房地产企业与金融租赁公司签订房产购买合同及房产回租合同将房产按造价或评估价折旧出售给金融租赁合同，金融租赁公司再把房地产回租给房地产企业，房地产企业按合同规定的期限，金额等支付租金。房地产产权过户给金融租赁公司，期限届满之后房地产企业以一元钱回购房产。房地产产权又过户与房地产企业，这叫做“售后回租”。
金融租赁公司与商业银行签订保理合同，将房地产企业的租金应收款卖给商业银行。商业银行获得了合同规定的租金应收款的收款权，同时也将房地产抵押权拿在手上，这一做法成为商业银行国内“保理业务”。
第十五章信托计划融资
信托业和银行业、证券业、保险业一起构成现代金融四大支柱。
信托在经济活动中的基本功能
财产事务管理功能、融通资金功能、社会投资功能、为社会公益事业服务的功能。
具有的优势：
1、信托融资创新空间宽广。
2、信托具有财产隔离功能。
3、相对银行贷款而言，房地产信托融资方式，可以不受通过银行贷款时企业自有资金应不
低于开发项目总投资的30%的约束。
可分类：
抵押贷款类信托、股权投资类信托、股权证券化信托、权益转让模式、混合型信托（指权益信托和债务信托相结合）。
程序：
1、确定可以利用信托模式进行融资的项目，一般来说利用信托融资的项目应符合如下标准：经济效益原则、政策扶持原则、保险系数原则、风险可控原则、抵押担保原则、垄断经营原则。
2、信托融资项目需提交的材料
3、资金信托项目材料
4、项目业务介绍材料
5、申请项目公司财务资料
6、选择中介机构
7、与信托公司和相关中介机构制定信托计划
第十六章产业基金融资
投资基金是基金公司靠发行投资基金股份或者受益凭证等形式向社会募集资金，再将其投资于股票，债券等投资对象，获得净收益分配给广大投资者的一种集合投资模式。
投资基金是按照共同投资、共享受益、共担风险的基本原则，运用现代信托制度，以基金方式将各个投资者彼此分散的资金集中起来。
投资基金五个基本要素
1、共同投资、共享受益、共担风险是投资基金的基本原则。
2、投资基金中贯彻着股份有限公司的一些基本原则。
投资者权益可以分为股权性权益和债券型权益
3、投资基金运用现代信托关系
4、投资基金是一种资金有着专门用途并实行独立核算的组织
5、投资基金是一种投资组织制度。
产业投资基金的五大特征
1、涉及多方主体的权利和义务
2、基金管理特色
3、贯彻“共同投资、共享受益、共担风险”的投资基本原则。
4、投资特定的产业，而不投资证券等金融领域。
5、基金有限性。主要包括：目的有限性、用途有限性、期限有限性
6、投资基金具有再循环特征。
房地产基金投资三大策略
组合投资、跨市套利、资产重组。
影响基金投资策略的五大关键因素
汇率、利率差异（资金成本在国内外市场倒挂）、国有不良资产处置及非主营业务资产剥离、国内外资本市场的机会、海外房地产基金自身风险管理的需要。
吸引外资基金的五种策略。
产品本身的投资价值、物业价格、城市选择、营销包装、开发商的管理团队。
第十七章产权交易融资
产权交易是指资产所有者（企业的所有者）将其资产所有权和经营权有偿转让的一种经济活动。而这种经济活动是一种以实物形态为基础特征的财产权益的全部或者部分出卖的行为。房地产企业通过产权交易，可以实现资本、土地、劳动力等资源要素的重新组合，是房地产融资的一种重要方式。
产权交易可以作如下分类：
1、按产权交易方式划分
按产权交易方式分：购买、承担债务、吸收入股、控股、承担安排全部职工等其他条件。
2、按产权交易主体之间的组织形式划分
组织形式：兼并、承包、租赁、拍卖、股份转让、资产转让。
产权交易融资操作流程
系列照顾推介活动与产权交易融资活动的具体步骤：
第一、动员和项目征集阶段。
第二、项目组织和整理阶段
第三、发布阶段。
第四、跟踪和落实阶段。
招股推介活动将从以下四个方面提供服务：
第一、是征集有融资需求的项目，并进行分类整理和包装。
第二、进行多渠道宣传推介，广泛征集投资者
第三、鉴证交易过程，依法出具交易凭证。
第十八章增资扩股融资
增资扩股是指企业向社会募集股份、发行股票、新股东投资入股或者原股东增加投资扩大股权，从而增加企业的资本金。
股权融资和股权转让的区别主要在于：当事人主体不同，目的不同，法律后果不同
增资扩股的股权出资模式
1、现金投资
2、实物投资
3、工业产权投资
4、场地使用投资
增资扩股融资的运作程序
1、确定筹资数量
2、寻找投资机构
3、协商投资事项
4、进一步协商，签署投资协议
5、到原工商登记机关申请变更登记，办理变更登记所需提交的材料。
6、共同经营、共享利润
第十九章证券化融资
证券化是指在企业金融与资产金融两方面领域，主要以证券形式有资本市场进行资金筹措现象的普遍化。
所谓房地产证券化，就是把流动性低的、非证券形态的房地产投资直接转变为资本市场上的证券资产的金融交易过程，从而使投资者与投资对象之间的关系有直接的物权拥有转化为债权拥有的油价政权形式。
房地产证券化的功能和作用
功能：资产的及时变现、风险的分散化、融资的灵活性。
第二十章REIT项目融资
房地产投资信托在国外称为REIT(Real Estate Investment Trust)，是指信托公司通过制定信托投资计划，与投资者（委托人）签订信托投资合同，通过发行信托受益凭证或者股票等方式受托投资者的资金，然后进行房地产或者房地产抵押贷款投资，并委托或聘请专业机构和人员实施具体的经营管理的一种资金信托投资方式，一般以股份公司或者契约型信托的形式出现。
REIT（房地产投资信托）的比较优势
第一：REIT是一种房地产的证券化产品，通常采用股票或者受益凭证的形式，使房地产这种不动产流动起来，具有很强的流动性。
第二：REIT将所募集的资金委托专业人士集中管理，进行多元化投资组合选择不同地区和不同类型的房地产项目及业务进行投资，根据投资组合远离，可有效降低投资风险。
第三：传统的房地产投资往往需要投资者投入数额巨大的资金，同时可能担负着较大的债务
风险。REIT的出现改变这种情况，它将房地产投资拆细证券化，为中小投资者提供了一个进入房地产投资的较好渠道。
第四：作为金融工具，REIT由于自身的特点而成为一个很好的资金融资渠道。
第二十一章ABS项目融资
所谓ABS，是英文“Asset Backed Securities”的缩写，它是以项目所属资产为支撑的证券化融资方式，即以项目所拥有的资产为基础，以项目资产可以带来的预期收益为保证，通过在资本市场发行债券来募集资金的一种项目融资方式。
所谓BOT，是“Build Operate Transfer”的缩写，意思是“建设-经营-移交”。典型的BOT 定义是：政府就某个基础设施项目与非政府部门的项目公司签订特许权协议，授予签约方的项目公司来承担该项目的投资、融资、建设、经营和维护，在协议规定的特许期限内，这个项目公司向设施使用者收取适当的费用，由此回收项目投入融资、建造、经营和维护成本。第二十二章夹层融资
夹层融资（Mezzanine Financing）是一种介于优先债券和股本之间的融资方式，指企业或者项目通过夹层资本的形式融通资金的过程。
包括两个层面含义：从夹层资本的提供方，即投资者的角度出发，成为夹层资本；从夹层资本的需求方，即融资者的角度，成为夹层债务。
夹层资本（Mezzanine Capital）是收益和风险介于企业债务资本和股权资本之间的资本形态，本质是长期无担保的债权类风险资本。夹层资本的风险介于优先债务和股本之间。
第二十三章国内上市融资
资本市场的上市融资本质是企业所有者通过出售可接受的部分股权换取企业当期急需的发展资金，依靠资本市场这种短期的输血促使企业的蛋糕迅速做大。
从长远角度讲，融资是手段而不是企业的终极目标。
第二十四章境外上市融资
流程：聘用；筹备、验证；送件、报批；售股准备；公开认购；
第二十五章买壳上市融资
首发股票上市（IPO上市）
首发上市（IPO上市）是指按照有关法律法规的规定，公司向证券管理部门提出申请，证券管理部门经过审查，符合发行条件，同意公司通过发行一定数量的社会公众股的方式直接在证券市场上市。
买壳上市是指在证券市场上通过买入一个已经合法上市的公司（壳公司）的控股比例的股份，掌握该公司的控股权后，通过资产的重组，把自己公司的资产与业务注入壳公司，这样，无需经过上市发行新股的申请就可以直接取得上市的资格。
财务会计读书笔记
财务会计读书笔记 财务会计读书笔记“在任何思想领域中，都需要一种理论结构，以统一推理它的基本逻辑或体系，会计也不例外。理论结构中为一定的假定范围内的有关概念和程序提供依据，会计师们对经济进行鉴定、登记、分类和汇总。使之成为合乎陈报和解释经济信息时采用的方式或方法。” ——潘序伦 这是我在读完这本书之后，查阅相关资料偶然间看到的，觉得特别适合我这种对会计有所了解但又不全面的学生看，就摘录了下来并作为我的读书笔记的引言。正如这本书的书名一样，只要你读了这书，你就会发现他跟你所说的并不是教你如何如何做账，而是跟你一起探讨会计理论。对于我而已，虽然已经大三了，并且或多或少学了些会计实务方面专业知识，但是却还没有认认真真的学习或者是去思考财务会计活动是如何影响经济体制有效运作的，这也是看完这本书之后，我所了解到的关于财务会计及其报告的环境。 这本书，看完之后，我将其大体的分为了四个部分，分别是： 一，以现行价值为基础的会计即理想状态下的会计环境； 二，信息不对称所产生的逆向选择和道德风险； 三，信息使用者的决策问题，即理想投资决策和雇佣合同借款条约；四，会计反映充分披露和“可靠的”净收益。
首先我想用一句话来说明下，为什么我觉得看完这本书让我受益匪浅。“财务会计及其报告所面临的环境是很负责和具有挑战性的，究其原因，在于会计的产品是信息——一种非常有用而且重要的商品。”信息之所以会那么复杂，其原因之一是每个人对信息的反应是不一样的。对扮演不同角色的人而言，他们所需要的会计信息是不同的，类如，投资者汇能因为资产以市场价值评估有利于帮组他预测公司的前景，而对这种评估持积极态度，而另一些投资者则可能持消极的态度，同样的，由于管理然预案的工资在部分程度上是受到报告利润来衡量的，可是市场价值不受管理人员控制，因此他们对这种评估也会持消极态度。原因之二，在于他不仅会影响到个人的投资决策还会影响到市场的经济活动。这种复杂的运作和影响，也就解释了为什么我们专业的会计人员要来系统的了解信息的产生，运作，影响以及解决等方面的理论知识。 读完这本书之后，发现其实该书要点无非是，要求会计人员能够清楚地认识财务报告对投资者，管理人员和整个经济的影响，只有这样我们才能大大提高财务会计的生存能力和未来发展的希望。否则，会计人员仅仅是被动地接受既定的报告环境，这对于不断发展的环境而言只是一种短期策略。 总的来说，这本书从以下两个角度来研究会计理论的意义，分别是对会计实务的意义以及提高对会计环境的认识。
2017年房地产金融行业研究报告
２０１７年房地产金融行业研究报告
综述 中国房地产金融已站在发展的交叉路口。经过数十年不断扩张的中国开发商，在资产负债表日渐杠杆化的同时，也面临各大银行日趋保守的信贷政策。今后，这些开发商除了采用传统的融资手段，还需要着眼于一些新兴的结构性融资工具。 本报告简要阐述了中国房地产金融的发展现状，并着重探讨了房地产证券化及房地产投资信托基金（REITs）的未来发展前景。尽管房地产证券化和REITs尚处于起步阶段，但是对于中国房地产投资者和开发商来说，它们有着巨大的发展潜力。 ? 今后，开发商将在一定程度上继续依赖于银行信贷和境内外公司债券等传统融资渠道。 与此同时，他们也将拓宽融资视野，将目光投向永久债券、信托公司、P2P借贷和众筹 融资等模式，并且与有土地储备的企业开展合资合作等。 ? 房地产抵押担保证券（MBS）和资产担保证券（ABS）都属于结构性产品，它们使开发 商和银行有机会将未偿贷款转变为交易型债券。而且，又能使开发商将部分开发风险分 担给投资者，同时帮助银行释放其资产负债表，使之更愿意并且有能力直接贷款给房地 产开发商。更高的收益潜力、多元化的资产配置及另类资产接触机会，都将成为吸引投 资者的有利因素。 ? 自2015年4月起，中国政府放宽了对MBS和ABS的限制。尽管一些中国资产持有者试水资 产证券化（详见报告中相关案例）的做法已经引起人们关注；但总体而言，与在美国的 庞大市场相比，此类产品在中国的市场占有率仍然微不足道。
? REITs在获得一系列房地产资产的所有权和经营权的同时，也为投资者带来诸多优势，主要体现在多元化、可负担性、流动性、税收优惠和透明度等方面。REITs之所以成为优于MBS和ABS的低风险投资选择，主要在于其专业化管理、透明度要求以及其它指导原则。 ? 尽管REITs具有多种优势，但要在中国获得市场认可，仍面临不小的阻力。究其原因，主要有以下几点： ? 对于许多房地产项目而言，租金收益率较低； ? 缺乏税收激励； ? 缺少REITs和资产的专业管理人才； ? 以散售为主的商业模式不利于大宗、可交易资产的积累； ? 缺少成熟的散户投资者； ? 资本流动限制。 ? 尽管资产证券化和房地产投资信托基金在中国的市场规模有限，但它们仍有可能改变中国房地产金融的发展格局。今后，房地产开发商、资产持有者和投资者应密切关注其发展动态。
财务会计读书笔记
财务会计读书笔记 财务会计读书笔记 “在任何思想领域中，都需要一种理论结构，以统一推理它的基本逻辑或体系，会计也不例外。理论结构中为一定的假定范围内的有关概念和程序提供依据，会计师们对经济进行鉴定、登记、分类和汇总。使之成为合乎陈报和解释经济信息时采用的方式或方法。” ——潘序伦 这是我在读完这本书之后，查阅相关资料偶然间看到的，觉得特别适合我这种对会计有所了解但又不全面的学生看，就摘录了下来并作为我的读书笔记的引言。正如这本书的书名一样，只要你读了这书，你就会发现他跟你所说的并不是教你如何如何做账，而是跟你一起探讨会计理论。对于我而已，虽然已经大三了，并且或多或少学了些会计实务方面专业知识，但是却还没有认认真真的学习或者是去思考财务会计活动是如何影响经济体制有效运作的，这也是看完这本书之后，我所了解到的关于财务会计及其报告的环境。 这本书，看完之后，我将其大体的分为了四个部分，分别是： 一，以现行价值为基础的会计即理想状态下的会计环境； 二，信息不对称所产生的逆向选择（内部信息）和道德风险（管理者的努力程度）； 三，信息使用者的决策问题，即理想投资决策和雇佣合同借款条约；四，会计反映充分披露和“可靠的”净收益。 首先我想用一句话来说明下，为什么我觉得看完这本书让我受
益匪浅。“财务会计及其报告所面临的环境是很负责和具有挑战性的，究其原因，在于会计的产品是信息——一种非常有用而且重要的商品。”信息之所以会那么复杂，其原因之一是每个人对信息的反应是不一样的。对扮演不同角色的人而言，他们所需要的会计信息是不同的，类如，投资者汇能因为资产以市场价值评估有利于帮组他预测公司的前景，而对这种评估持积极态度，而另一些投资者则可能持消极的态度，同样的，由于管理然预案的工资在部分程度上是受到报告利润来衡量的，可是市场价值不受管理人员控制，因此他们对这种评估也会持消极态度。原因之二，在于他不仅会影响到个人的投资决策还会影响到市场的经济活动。这种复杂的运作和影响，也就解释了为什么我们专业的会计人员要来系统的了解信息的产生，运作，影响以及解决等方面的理论知识。 读完这本书之后，发现其实该书要点无非是，要求会计人员能够清楚地认识财务报告对投资者，管理人员和整个经济的影响，只有这样我们才能大大提高财务会计的生存能力和未来发展的希望。否则，会计人员仅仅是被动地接受既定的报告环境，这对于不断发展的环境而言只是一种短期策略。 总的来说，这本书从以下两个角度来研究会计理论的意义，分别是对会计实务的意义以及提高对会计环境的认识。这样的研究使我们能够认识到财务报告中管理当局法律职责的权限，以及会计人员为什么常常会陷于投资者与管理者利益冲突的困境之中。书的写作背景是以信息经济学为基础的，认为在商业交易中有一些人可能比其他人
金融的逻辑读书笔记
金融的逻辑读书笔记 篇一：金融的逻辑读书笔记《金融的逻辑》读书笔记工程管理学院曹一然101279002 其实看到这本书的序言，就发现这是一本序言写的很好的一本书。在序言中几乎就涵盖这本书中最为核心的一些理念。看懂了序言就相当与看懂了大半本书的内容了。我罗列出其中的主要内容。首先，金融的核心是跨时间，跨空间的价值交换，所有涉及价值或者收入在不同时间、不同空间之间进行配置的交易都是金融交易，金融学就只研究这些为什么会出现、如何发生、怎么发展的，等等。而在其中，货币的出现就解决了价值跨时间的储存，跨空间的移置的问题。不仅仅是普通的经济交易涉及到跨时间跨空间的价值交换，现代社会中的许多金融交易也是如此，比如股票，就是不同时间，和不同盈亏状况（空间）下的价值交换。其次则是价值的问题，中国社会传统的价值观念看重物质价值，认为人劳动所生产出的现实的物质产品，才具有价值，如此来说，证券之类的金融产品本身就
不具有价值。而实际上，任何东西或证券不存在什么“固有价值”，只存在相对价值。也就是，只有相对人的效用而言，才有价值的存在的意义。东西或证券的价值取决于它是否能让个人的效用提高，包括消费效用、财富效用、主观幸福满足感。这让我豁然开朗，原来很多华而不实的东西，那些花了很多时间金钱而生产出的没有多大实际用处的东西，不是在创造价值，而是在摧毁价值，就像计划经济时期生产出的许多东西。所以，效用决定价值，而不是劳动成本决定价值，这对于理解金融的逻辑极为重要。 再者，作者更多的是从社会文化的角度来理解各个时期金融的发展和对社会的影响，一级产生这些影响的原因。首先，在任何时期，金融交易都是存在，只不过是通过人格化的隐性的方式进行或是通过市场的显性的方式进行，所以说，认为在古代是没有金融交易的说法是不成立的。在农业社会时期，甚至于原始社会时期，由于生产力的极度低下, 单个个体在这个世上生存是又很大风险的，因为个人对于整个环境的影响能力还是极其低的，所以，就会产生人以族群的方式生存，这样一来，就可以提高整个族群的生存能力。在族群内部，人们有困难的时候，
管理会计读书笔记示例.doc
管理会计读书笔记示例 管理会计是现代会计的一大分支，是将管理与会计融为一体，为企业的领导者和管理人员提供管理信息的会计。下面是的我为你们整理的文章，希望你们能够喜欢 高级《管理会计学》读书笔记 管理会计学作为当代会计专业大学生的必修课有着不同一般的重要性和学习必要性，但是同时它也是一门在我国发展时间非常短暂尚不是很成熟的学科。因此在教学上要求教材必须及时更新并且充满新意有助于学生学习。文章通过对比研究了赵健梅和邢颖老师合著的《管理会计学》和许金叶老师编著的《管理会计》两本管理会计学教材的内容、结构等方面阐述了当代对管理会计教材的要求。 关键字：管理会计教学教材发展结构 这学期修了许金叶老师的《管理会计》课程，现在已经到了学期期末，我对于管理会计的认识已经不再是才开始学习时那样懵懂且简单。我选择了赵健梅和邢颖老师合著的《管理会计学》一书进行阅读学习，这让我有了不少新的认识。 人类社会进入到20世纪之后，各种新的形式的经济应运而生，全球经济发展呈现出信息化、网络化、全球化的发展特征，企业的各种生产要素开始受到信息的制约，在这样的情况下信息对于企业管理的重要性也就显得尤为突出。信息化发展这样迅速，即使是发展起来不久的管理会计也需要进一步改革才能适应社会训迅速发展的结果。
一.管理会计学的现状。 管理会计突破了传统会计的界限，服务并参与企业内部的经营管理，是会计适应现在管理要求而不断发展的必然结果[①]。管理会计是传统会计的发展，并不没有否定传统会计。管理会计是决策的支持系统，目的是为协助企业管理者规划和控制企业的各种经济活动提供信息。管理会计的工作包括收集、分类、处理、分析和报告信息[②]。管理会计对于信息的处理主要是为了帮助管理者摆脱或者减少在信息不完全和信息不对称的时候对决策造成的影响。 自20世纪初以来，管理会计在理论和实践两个方面都取得了丰硕的成果;尤其是20世纪后期以来，为适应社会、经济、技术重大变革而产生的一系列新的管理方法又使管理会计进入了一个大变革、大发展的历史时期。管理会计自20世纪传入我国以来，有了20多年的发展，但是现在还不成熟一直处在崎岖道路的发展之中。在这20多年当中随着我国商业化越发显著，我国企业的外部环境和内部组织分工都在不断发生变革;与此同时，管理亏阿基学无论是从理论研究还是实践研究上在过弯都有了许多新的发展。因此国内的研究不光要求掌握管理会计的基本理论，同时也需要不断吸收新的思想，使管理会计在发挥其帮助企业实行管理的作用。在指导企业规划战略和目标、控制引导目标实现、充分利用企业资源使其发挥最大效用。不光从理论上，也需要从实践上提升管理会计学，将其应用到我国的经济实践中去。因此对于我国来说，用于培养管理会计学人才的管理会计教材的内容与方法也应该随着社会经济和社会需求的发展而更新。最开始传统的管理会计教材已经不再适应不断增长的新的知识的需
浅述完善我国房地产金融的政策建议
浅述完善我国房地产金融的政策建议 本文根据现阶段房地产金融现状,提出了在现阶段通过加大财政支持、拓宽融资渠道、防范金融风险、完善法律体系,来完善我国房地产金融的政策建议。 标签：房地产经济房地产金融建议 0 引言 房地产金融是指围绕房地产开发、流通、消费等环节,通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资和相关金融服务的一系列资金融通活动的总称。近年来,我国房地产金融发展迅猛,但与发达国家相比,房地产金融市场还很不完善,因此急需完善房地产金融举措。 1 我国房地产金融现状 1.1 房地产金融体系的现状我国的房地产金融体系中,政策性金融和商业性金融是住房金融组织体系中相互统一的两个主体内容,彼此之间既相互独立又相互依赖和融合。目前,我国采用的政府主导型的政策性房地产金融,主要形式也是强制储蓄性质的住房公积金制度。国内住房融资商业性体系已经初步形成商业银行信贷为主导的结构,目前,我国从事房地产金融的商业性机构主要有:商业银行,专业住宅金融机构、房地产信托和房地产投资基金、住宅信用合作社、保险公司和置业担保公司等房地产金融中介机构。 1.2 房地产融资结构现状从组织体系上看,我国目前已形成以中国人民银行为领导,以国有商业银行房地产信贷部为主,以其他银行和非银行房地产金融机构为补充的多层次,多形式的房地产金融机构体系。在房地产市场上,商业银行的信贷几乎介入了房地产业运行的全过程,是我国房地产市场各种相关主体的主要资金提供者。另外,多元化的融资渠道日趋活跃。信托、海外基金、证券融资等备受追捧。 虽然我国房地产金融在发展,但是同国外房地产金融业相比依然很落后。目前,中国房地产金融业的问题是:房地产金融机构不健全,业务关系没有理顺,还没有形成一个有效的运行机制;房地产融资重心错位,重点应该放在消费环节。但中国金融机构长期以来几乎只向房地产开发商和各种企事业单位融资,房地产信贷总量90%被投入到生产环节中;房地产融资主要是银行信贷,少量的债权、股票及信托融资,这还远远满足不了多元化的融资需求,由于缺乏大量的融资工具可供选择,在很大程度上制约了房地产金融市场的拓展。 2 完善我国房地产金融的政策建议 2.1 加大财政支持当前我国房地产市场最主要的问题是结构性矛盾,相对于国民经济的协调发展,固定资产投资和住房建设总量已经偏高,速度偏快,但真正
金融学读书笔记
保荐代表人考试金融模块 ——《金融学》读书笔记 保荐代表人考试学习委员会金融模块协调处
第一章货币与货币制度 一、货币形态的演变 铸币、银行券、纸币、存款通货、电子货币 二、货币制度的演变 （一）货币制度构成 1、货币制度 指国家以法律形式确定的货币流通结构和组织形式，包括： （1）币材的确定 （2）货币单位的确定：货币单位名称和单位“值” （3）流通中货币种类的确定：主币与辅币 （4）对不同种类货币铸造发行的管理 （5）对不同种类货币的支付能力的规定 2、货币制度相关概念 （1）无限法偿 法律保护取得这种能力的货币，指无论支付数额有多大，无论属于何种性质的支付，对方都不能拒绝接受。 （2）有限法偿 指在一次支付中，若超过规定的数额，收款人有权拒受，但在法定限额内不能拒受。（3）格雷欣法则 即劣币驱逐良币规律，指在金银复本位制度下两种实际价值不同而法定价格相同的货币同时流通时，市场价格偏高的货币（良币）就会被市场价格偏低的货币（劣币）所排斥，良币退出流通被贮藏，而劣币充斥市场。 （4）货币替代 信用货币制度下，本外币之间出现币值不稳定时，趋软的货币就会被抛售，趋硬的货币被抢购、收藏。
注：①人民币是中国大陆的法定货币，主币单位为元，辅币单位为角和分，都具有无限法偿能力。 ②人民币是信用货币 –人民币不规定含金量，是不兑现信用货币 –人民币以现金和存款货币形式存在 ③中国人民银行管理人民币的发行 –通过货币发行基金和商业银行业务库的管理来实现 （二）国际货币制度 1、布雷顿森林体系 –1944年达成，1973年崩溃 –双挂钩的固定汇率体系（美元与黄金挂钩；IMF成员国货币与美元挂钩）2、浮动汇率体系（牙买加体系） 浮动汇率合法化，黄金非货币化 3、货币局制度 钉住锚货币；发行准备 4、美元化 本币被美元取代 5、欧元（欧洲货币制度） –1998年欧洲中央银行成立 –1999年1月欧元正式启动 –2002年1月欧元现钞正式流通，同年7月原有货币停止流通 第二章信用 一、资金流量分析 Y=C+I+X-M 二、直接融资与间接融资
预算会计读书笔记
预算会计读书笔记 1420090102 ACCA02 陈露 财政总预算会计概述 财政总预算会计是各级财政政府核算、反映和监督政府财政总预算资金运动过程及其结果的一门专业会计，是政府会计的一个分支。 ◆财政总预算 ?概念:是以一级政府作为预算主体编制的年度预算收支计划。 ?预算主体:中央政府、省政府、市政府、县政府、乡政府等。 ?预算收入:税务收入、非税收入、债务收入等。 ?预算支出:一般公共服务支出、公共安全支出、教育支出、医疗卫生支出、国债还本支出等。 ?种类： 1)一般公共预算 2)政府性基金预算 3)国有资本经营预算 4)社会保障基金预算
◆财政总预算会计 ?概念:是各级政府财政核算、反映和监督政府财政总预算资金运动过程及其结果的一门专门会计，是政府会计的一个分支。 ?组成体系:中央、省、市、县、乡五级。 ?特点: 1)核算的主体是一级政府 2)核算的主要依据是财政总预算的编制形式和收支分类 3)核算的对象是财政总预算资金的运动 4)核算的内容是政府财政总预算的执行情况及其结果 ?工作任务: 1)进行会计核算 2)严格财政资金收付调度管理 3)规范账户管理 4)实行会计监督参与预算管理 5)协调预算收入征收部门、国家金库、国库集中收付代理银行、财政专户开户 银行和其他有关部门之间的业务关系 6)组织本地区财政总决算、部门决算编审和汇总工作 7)组织和指导下级政府总会计工作 ?会计信息质量要求 1)客观性 2)相关性 3)及时性
4)可比性 5)可理解性 ?会计科目表 是对财政总预算会计要素作进一步分类的一种方法，是财政总预算会计设置账户、核算和归集经济业务的依据，也是汇总和检查财政总预算资金活动情况及其依据的结果。 按会计要素的类别，分为资产、负债、净资产、收入、支出五类。 ◆财政总预算会计的资产核算 ●财政存款: ?概念:指政府财政部门代表政府管理的国库存款、国库现金管理存款以及其他财政存款等。 ●国库存款 ?概念:财政存款是指各级政府财政部门代表政府所掌管的财政预算资金。 ?管理要求: 1.集中资金，统一调度 2.严格控制国库存款的开户 3.根据核定的年度预算或季度分月计划拨付资金 4.转账结算，不提现金
凯德中国房地产金融业务案例研究分解
凯德中国房地产金融业务介绍 一、背景资料 1、实力雄厚的母公司——嘉德置地 嘉德置地集团是亚洲最大的房地产公司之一，总部设在新加坡。其核心业务包括房地产、服务公寓以及房地产金融服务；经营网络遍布全球20多个国家超过110个城市。凭借雄厚的产业资产和商业知识，为客户提供优质的产品和服务。目前嘉德置地的上市子公司及合资公司包括来福士控股、雅诗阁集团、嘉茂信托、嘉康信托、雅诗阁公寓信托及澳洲置地。 图一：嘉德置地全球业务布局
图二：公司结构图 2、凯德中国 凯德中国是新加坡嘉德置地集团在华投资业务的统称，它包括凯德置地（中国）投资有限公司、凯德商用和雅诗阁中国三大业务单位以及其所涉及的房地产金融业务，由凯德中国常务委员会协调管理。目前凯德中国是国内最大的商场拥有者和经营者，是国内最大的服务公寓业主和运营商，是业界领先的房地产基金和信托基金经理，是中国最大的外资房地产企业。 图三凯德中国品牌结构 自1994年正式进入中国市场，经过16年的发展，凯德中国已经累计开发或运营100余个房地产项目，目前在华资产近340亿人民币，中国总项目投资规模超过1000亿人民币。资产占整个集团的资产比例从2001年的6%上升到目前的28%，在未来几年更会加速发展到45%；凯德中国对集团息税前利润的贡献从2002年的10.5%增长到2008年的45%。在集团最近的全球化战略中，嘉德置地计划把75%的投资股份放到新加坡以外的市场，而中国是新加坡以外最大的一个市场，是集团最重视的一个地方。 凯德的迅速发展得益于卓越独到的投资眼光、大胆前瞻的业务创新与业务整合。不仅自身致力于发展房地产相关业务发展，开发了大批优质物业，而且与发展房地产金融业务共进，打造了一条包括住宅、综合商务房产、商场、服务公寓、房地产金融在内的完整价值链。
企业成本会计操作实务读书笔记
第一章综合知识 第一节成本会计 一、成本会计：是企业财务会计的一个分支，它是以提高经济效益为目的，运用财务会计方法对企业 生产经营管理中的成本及相关费用进行核算和监督的一种管理活动。 二、成本会计的基本职能：成本核算和成本监督。 成本会计是成本管理的重要组成部分。现代成本管理应具有：成本预测、决策、计划、控制、核算、分析、考核等七个方面的职能。 三、成本会计的对象：成本。 生产费用：包括生产资料中的劳动手段（机器设备）和劳动对象（原材料）的耗费，以及劳动力（人工）等方面的耗费。 成本：企业为生产一定种类、一定数量的产品所支出的各种生产费用的总和。 实际工作中的生产成本是指产品的生产成本，而不是指产品所耗费的全部成本。 成本会计的对象可以概括为：各行业企业生产经营业务的成本和有关的经营管理费用，简称成本、费用。因此，成本会计实际上是成本、费用会计。 四、成本会计的工作原则 包括：财务会计工作的通用原则（真实性、相关性、可比性、一致性、及时性、明晰性、重要性、稳健性、按实际成本计价、权责发生制、收入与支出相配比、合理划分收益性支出和资本性支出），又包括成本会计工作特有的原则（效益性、灵活性、全面性） 第二节成本核算 一、成本核算的意义：1.通过成本核算，提供反映企业总体水平的综合指标。 2.通过成本核算，提供衡量企业经济效益的客观尺度。 3.通过成本核算，提供推行企业成本管理的必要资料。 4.通过成本核算，提供分析企业产品价格的参考资料。 二、企业费用要素和产品生产成本项目 （一）、工业企业费用划分为以下九个费用要素。 按费用要素反映的费用，称为要素费用。 按照费用要素分类核算工业企业的费用，可以有如下作用： （1）可以反映工业企业在一定时期内总共发生了哪些费用，数额各是多少，据以分析各个时期各种费用的构成和水平。 （2）这种分类反映了外购材料和燃料费用以有职工工资的实际支出，因而可以为编制企业的材料采购资金计划和劳动工资计划提供资料。 （3）外购材料和燃料支出的多少与材料和燃料的储备资金定额以及储备资金的周转速度密切相关。
国际金融读书笔记
国际金融读书笔记国际金融的主要内容大体可以分为汇率与外汇市场，国际金融环境与机构，国际金融风险与管理国际融资与国际财务管理。同时又可以细分为国际收支及宏观管理、外汇与汇率、汇率制度、国际金融风险、外汇风险预测与管理、长期与短期融资、国际贸易融资和国际直接投资与财务管理等等。第一章融入世界的中国经济主要学习把握中国对外开放的趋势；把握国际金融形势变化的方向。通过学习这些内容来了解中国经济日益开放化和国际化的指标、国际金融形势的主要特点和学习国际金融的重要性。1、中国经济的国际化中国的贸易地位在20RR年在世界贸易由中等水平上升到第三位，仅次于德国和美国；而进出口总额占GDP的比重呈现快速上升的趋势。贸易结构中制成品 在出口与进口贸易中均占绝大比重，高新技术出口的数量及其比重不断攀升。贸易政策逐步得到改良，跨国并购将成为中国吸引外资新的增长点，中国外资政策的制定逐渐放宽，经历了一个从规制到放松规制再到自由化的过程。进出口贸易和国际收支的贡献率越来越高，贸易顺差逐年增长。中国的国际收支总量水平一直保持持续、稳定、快速增长的态势，外汇储备继续增加，人民币汇率市场平稳运行，国际化程度不断提高；国际储备也逐年大幅增长。2、国际金融形势和特点 金融市场一体化，各国金融市场一体化；各国金融政策倾向一体化，国际机构国际化，资金流动自由化和国际化。全球金融自由化对中国经济有促进作用的同时也增加了一些经济发展的风险；国际金融市场存在外部不稳定性和内部不稳定性。国家混业经营趋势、金融风险传导机制日益顺畅和投机力量的活跃使国际金融风险居高不下，从而导致外汇市场动荡不安，股市纷纷下挫，利率市场差距明显。3、国际金融的机遇与挑战机遇: 有利于各国之间的金融往来和全球融资，有利于提高金融业本身的效率，有利于降低筹资成本，提高企业生产力，有利于国际直接投资的发展，
高级财务会计读书笔记
石河子大学 经济与管理学院 高级财务管理 读书笔记 学院：经济与管理学院 姓名：刘乾 学号：2010516076 班级：10级财务管理1 班
财务管理五大目标读书笔记 企业财务管理目标是企业进行财务管理活动所希望实现的目的或结果。资本结构对企业的生存发展至关重要，优化资本结构是企业实现财务管理目标的重要途径和手段。为了完善财务管理的理论结构，有效指导财务管理实践，必须对财务管理目标和资本结构进行认真地研究。财务管理目标直接反映着理财环境的变化，并要根据环境的变化做适当的调整，它又是财务管理理论结构中的基本要素和行为导向，是财务管理实践中进行财务决策的出发点和归宿点。因此，不研究财务管理的目标，就无法正确确定财务管理的理论结构。财务管理目标制约着财务运行的基本特征和发展方向，是财务运行的一种驱动力。不同的财务管理目标，会产生不同的财务管理运行机制，科学的设置财务管理目标，对优化理财行为，实现财务管理的良性循环，具有重要意义。因为，财务管理目标作为企业财务运行的导向力量，若设置偏差，则财务管理的运行机制就很难合理。而企业资本结构决策影响企业的资金成本，影响企业的风险程度，优化资本结构就是使企业的加权平均资金成本最低，企业价值最大，实现企业财务管理的目标。因此，正确处理财务管理目标与资本结构的问题，既是建立科学的财务管理理论结构的需要，也是优化我国财务管理行为的需要，无论在理论上，还是在实践上都有重要意义。 财务管理的目标，是在特定的理财环境中，通过组织财务活动，处理财务关系所达到的目的，比较具有代表性的财务管理目标有：企业利润最大化，每股收益最大化，企业经济效益最大化，企业价值最
会计学基础读书笔记
会计学基础读书笔记 【篇一：会计基础学习笔记整理】 目录 第一章总论 第一节会计概述????????????????????????????1 第二节会计基本假设与会计基础?????????????????????11第二章会计要素与会计科目 第一节会计要素????????????????????????????15 第二节会计科目????????????????????????????21 第三章会计等式与复式记账 第一节会计等式????????????????????????????26 第二节复式记账????????????????????????????30 第四章会计凭证 第一节会计凭证的概述?????????????????????????44 第二节原始凭证????????????????????????????46 第三节记账凭证????????????????????????????56 第四节会计凭证的传递和保管??????????????????????67 第五章会计账簿 第一节会计账簿概述????????????????????????? (70) 第二节会计账簿的内容、启用与登记规则?????????????????(76) 第三节会计账簿的格式和登记方法??????????????????? (79)第四节对账 ?????????????????????????????(92) 第五节错账更正方法????????????????????????? (95) 第六节结账????????????????????????????? (99) 第六章账务处理程序 第一节记账凭证账务处理程序??????????????????????104第二节汇总记账凭证账务处理程序????????????????????106第三节科目汇总表账务处理程序?????????????????????110第七章财产清查 第一节财产清查的概述?????????????????????????114 第二节财产清查的方法?????????????????????????117 第三节财产清查结果的处理???????????????????????124第八章财务会计报告
中国房地产金融现状
中国房地产金融现状、问题及对策 近年来，我国房地产市场发展较快，特别是自营性房地产业务。我国房地产制度也伴随着市场经济的发展和住房制度的改革逐步形成。但我国的房地产业务的发展仍处在起步阶段，且业务发展不均衡，存在金融创新不足、金融风险较大等问题。因此，扩大房地产融资渠道、创新融资工具，建立多元化房地产金融体系，促进我国房地产业健康发展。 一、房地产金融的现状 由于我国房地产资本市场发育程度很低，目前在房地产开发项目融资方面，仍没有摆脱过分依赖商业银行这样一个状况。中国人民银行在《2004年中国房地产金融报告》中指出，企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款，房屋定金和预收款也有30%的资金来自银行贷款，房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上。过分依赖银行的单一融资渠道，高度，集中于银行的融资体制，将使银行风险承受负荷大大增加。目前，我国房地产开发资金来源主要分为目前，房地产企业融资方式有两种：一是内部融资。内部融资主要包括自有资金、预收的购房定金或购房款、企业职工内部集资等。二是外部融资。外部融资成为房地产企业获取资金的主要方式，主要渠道有：发行股票、股权投资、发行企业债券、银行贷款、房地产信托、利用外资、合作开发、产业基金等，目前应用最广泛的就是银行贷款。房地产金融市场上主要金融机构为中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行和中国银行四家国有独资银行，并以前两家市场占有率最大。权益融资、房地产债券融资、所占的比例也较小，房地产信托，房地产基金在近年来较为活跃。 二、房地产金融面临的问题 1.风险过于集中于商业银行体系。由于我国金融市场发展还处于初级阶段，间接金融在整个金融市场中还占绝对地位，而资本市场等直接金融发展却相对落后，同时国有商业银行本身改革还不到位，导致了我国房地产融资主要依靠商业银行。通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等各种形式的信贷资金集中，商业银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。 2.行业本身管理不规范，从业人员素质有待提高。首先，国家鼓励国有商业银行加大个人住房按揭贷款的支持力度，同时由于商业银行普遍把房地产信贷作为一种“优良资产”因此在经营业务上容易产生急功近利的倾向。其次，我国目前缺乏精通房地产业务和法律、具备丰富实践经验的专业性人才。专业人才的素质和管理有待提高，这些都制约着我国房地产金融业的发展。 3.人住房信贷的发展可能存在违约风险。目前，我国商业银行个人住房贷款不良资产率不到 0.5%，住房公积金个人住房贷款的不良资产率仅为0.24%，这对改善银行资产质量起到了十分重要的作用，但商业银行普遍把个人购房贷款看成优良资产而大力发展，银行应该重视个人住房尚未暴露出的风险。另外，“假按揭”等恶意套现行为也不断出现，如一些不法开发商怂恿亲属或本单位职工冒充客户，先与开发商签订购房合同，而后套取银行贷款。所有这些都说明，一旦风险暴露或债务链条发生中断，商业银行将面临着违约风险。 三、房地产金融发展对策
会计毕业读书笔记
会计毕业读书笔记 【篇一：会计毕业设计读书笔记】 （底稿1） 第 1 页共 8 页 第 2 页共 8 页 （底稿4） 第 3 页共 8 页 % 第 4 页共 8 页 第 5 页共 8 页 【篇二：《会计学》读书笔记】 《会计学》读书笔记 我看到有从事会计的朋友说感到很可悲，已经沦落为一台周而复始的机器了，没有了理想，没有了激情；我另一个同事说他能从人群中判断出哪个是会计，因为会计一般目光呆滞、神情恍惚、头发灰白而稀疏、身心疲惫。一段时间内，我也曾被这一表象所迷惑——因为我也曾经做过会计员。但是后续的一些思考，外加fmba周立教授精彩的会计学课程让我改变了对会计的偏见看法。 会计之一美：这是一门哲学。资产=负债+所有者权益。凡可带来收益的，都是资产；凡是收益将要流出的，都是负债；这两者的差异就是所有者权益。有时候细想一下，人本身其不就是一个会计主体人的大脑和双手能够创造价值，当然有的人也能透过嘴巴或双脚
盈利——不论怎样，人本身就是一块资产——这是应爱护人、尊重人、以人为本的落脚点所在。与此同时，人也有其负债特性：要维持人的正常，势必需要充足的氧气、水、食物及居住环境，而人的情绪与喜好对其创造价值影响巨大，这就是有伟人与凡人之分的重要原因。事实上，许多人很关注人们拥有的资产，忽略其创造这些财富的艰辛与不易（这些都是“负债”），这类人一般是乐观主义者，但略微极端；另一些人关注人们承受的磨难与艰辛“负债”，一味低估其所拥有的幸福与财富资产，这类人 一般是悲观主义者，也略微偏激。真正的智者应该能够客观评估自己的幸福所在，同时了解到自己所承担的负债，剩下的才是真正属于自己的生活。做任何事都要想到实现的目标（收入），评估为此需要付出的代价（成本），盲目地不计代价的冒险，往往会被现实打击地鼻青脸肿。 、 会计之二美：这是一门管理学。公司财务总监水平很高，掌管千亿级资产规模，尽管他发文很多，但专业类的文章一般比较低调，我依稀记得似乎在2009年，他在内刊发表过一篇探讨财务杠杆的文章。母公司上级对口单位有份内刊，主要作为一些企业管理方面研究成果的发布平台，其中一期也是专门探讨“财务杠杆”课题的。这让我想起当年在厦大时黄老师讲授财务管理时也花费过一堂课推倒财务杠杆概念的经历。为何不论是学者还是企业管理专家都对财务杠杆如此着迷呢“为什么巴菲特喜欢固定收益品种的投资产品，尽管其收益率并不太高”周教授的一个简单模型为我解疑了，“假如投资一个公共产品企业1000万元，其无负债时的年收益率是15%（这并不算暴利），第二年赚150万。此时找银行，以10%的资本成本借800万，自己出200万，第二年赚150-80=70万，收益率达到35%（70/200）；如果这200万并不全是自己出，而是以一家有限责任公司形式出资，则作为这家有限责任公司的出资人，我找信托借款
会计基础读书笔记
会计基础读书笔记 第五章账户和复式记账的运用 一、核算内容与账户设置 （一）核算内容资金筹集：权益筹资（权益资本：实收资本（股本）、资本公积、未分配利润） 债务筹资（短期借款、长期借款，一般需支付利息） （二）权益筹资账户设置 投入资本是指投资人即企业所有者投入企业经营活动的各种财产物资。 出资方式：可以是货币资金、实物，也可以是无形资产等。 来源：投入资本按其来源可分为国家投入资本、法人单位投入成本、个人投入资本、外商投入资本。 应设置“实收资本”、“资本公积”、“银行存款”、“库存现金”、“固定资产”等账户。 实收资本（股本） 借方 1 贷方 期初余额 实收资本减少数实收资本增加数 余额：期末实收资本的实有数 资本公积P67 借方 1 贷方 期初余额 资本公积减少数资本公积增加数 余额：期末资本公积的实有数 资本公积包括资本溢价（或股本溢价）和直接计入所有者权益的利得和损失等。 经投资者审议决定后，资本公积用于转增资本。 库存现金（资产类账户） 借方 1 贷方 期初余额 库存现金增加数库存现金减少数 余额：期末库存现金实有数 银行存款（资产类账户） 借方 1 贷方 期初余额 银行存款增加数银行存款减少数 余额：期末银行存款实有数 固定资产（资产类账户） 借方 1 贷方 期初余额 固定资产增加数固定资产减少数 余额：期末固定资产实有数
企业的固定资产应具备以下两个特征： 第一，企业持有固定资产的目的，是为了生产商品、提供劳务、出租或经营管理的需要，而不像商品 一样为了对外出售。这一特征是固定资产区别于商品等流动资产的重要标志。 第二，企业使用固定资产的期限较长，使用寿命一般超过一个会计年度。 固定资产的取得应按其取得成本入账，这是“历史成本”原则的要求。固定资产取得时的成本（固定资 产的入账金额为）包括买价、各种税金、运输和保险等相关费用，以及为使固定资产达到预定可使用 状态前所必要的支出。它一般包括购置价格与附带支出两部分。 【例3】（单）M公司由甲、乙两方共出资100万元组建而成。经营一年后，经协议约定，接受丙投 资120万元加入M公司且持股比例占三分之一。如果甲和乙的投资额均未发生变动，则由于丙的加 入，M公司实收资本应增加（）万元。 A.50 B.100 C.150 D.120 [答案]A 三、银行借款的核算：短期借款（流动负债。一个营业周期以内）：取得借款、支付利息和偿还借款（利息按季、 月算，季末结清）利息属财务费用P71 长期借款（长期负债。一个营业周期以上）： 短期借款（负债类账户） 借方 1 贷方 期初余额 偿还短期借款取得短期借款 余额：期末尚未偿还的短期借款 长期借款（负债类账户） 借方 1 贷方 期初余额 偿还长期借款取得长期借款 余额：期末尚未偿还的长期借款 财务费用（损益类账户） 借方 1 贷方 本期发生的利息支出、 1.利息收入、汇兑收益等费用 借款手续费、 2.期末转入“本年利润”账户的财务费用 汇兑损失等费用 应付利息（负债类账户） 借方 1 贷方 期初余额 实际支付的应付利息按合同利率计算确定的应付末付利息 余额：企业应付未付的利息 明细：应付利息――××银行P74
中国房地产金融的现状与对策分析
Wide Angle 广角 | MODERN BUSINESS 现代商业183 割成为碎片化的生活模式，那么传统文化如何在这种碎片化中发展下去？将会使文化传播力量日渐强大。其三，以学术研究成果为支撑。譬如，故宫博物院所设立的多个研究所，故宫博物院文化衍生品的发展也离不开研究所基于社会实践调研所做出的学术理论成果。 近年来，各个主体在设计文化衍生产品时，几乎把全部的注意力放在了眼前利益上，无论延伸产业链还是创造衍生作品，目的无非就是想在市场中赚更多的钱，从附加值中寻求利润的最大化，但忽视了对原有文化价值的挖掘与探究。作为实物的衍生产品得到的收益确实看得见、摸得着，而且短期就可以获利，但衍生品背后的文化价值却更能被时代所保存。目前文创衍生品还是有一定发展空间与潜在市场的。譬如，苏州博物馆的文创产品吸引了众多的目光，淘宝官方网店三天点击量超过80万，并完成了2000多单的订单，多款文创产品线上售空断货。总的来说，“互联网+”可以将“博物馆衍生品”从一种模式转化为一种产业发展现状，其在拓宽产品形式，消费渠道，传播方式方面有着不可估量的作用。在“互联网+”背景下，博物馆在不断打造属于自己的文化品牌的同时，也要积极构造“互联网+”产业链，在获得经济效应的同时，积极寻求其所带来的社会效益，更好的发挥博物馆的文化价值。 六、服务效果展望 (一)从“单向”到“多向” 原先，博物馆作为服务提供的主体，而公众是接受服务的客 体，以博物馆作为传播基点，单向的将信息传导，其传播效率相对较低，而且所提供的信息是针对大众的，个人精准化程度低，在自媒体平台上，每一个人都可以随时是信息的发布者、传播者和接收者，文化信息的额交换具有了多向性。更有利于博物馆文化价值的发扬。 (二)更好的发挥文化地标的作用 博物馆是一个地区历史的记忆，博物馆既承载着一个地区的历史文化，也释放着城市文化，面对民族性与现代性、传统与新型的博弈下，演变发展的博物馆是需要更好的展示独特的地方社会场景，调整、发展、传播、扩散自己城市的独特文化与精神，促进地 方在批判中的再生，培养价值共识，提升地方凝聚力。 参考文献： [1]张飞燕.“互联网+”背景下的博物馆文创产品发展[J].遗产与保护研究,2016,1(02). [2]王旭艳,郑宜文,龚丹.博物馆在现代公共文化服务体系中的功能定位及作用发挥——以上海地区的博物馆、纪念馆为例[J].博物馆研究,2016(04). [3]刘舜强.公共文化服务体系视野下的博物馆功能定位[J].学理论,2014(10). [4]夏洁秋.文化政策与公共文化服务建构——以博物馆为例[J].同济大学学报(社会科学版),2013,24(01). 中国房地产金融的现状与对策分析 彭彦祎 北京师范大学-香港浸会大学联合国际学院 广东珠海 519000 摘要:在对房地产金融的发展现状进行深入调研的基础上，有助于明确房地产金融发展过程中存在的问题，并予以针对性的解决。本文在对房地产金融的现状进行综合阐述的基础上，分析了房地产金融发展的有效策略，以期为相关人士提供借鉴和参考。 关键词:房地产金融；违约风险；个人住房 随着社会经济的迅速发展和社会生产力水平的进一步提升，房地产金融行业的发展取得了一系列优良成效，但也不可避免的存在一些问题，现阶段，房地产金融产品创新力度不足、金融风险集中等问题普遍存在于房地产金融行业的发展过程中，加剧了不良资产的发生率，限制了房地产金融行业的更好发展。因此，探析中国房地产金融的现状与对策，具有十分重要的现实意义。 一、中国房地产金融的现状 (一)金融风险较为集中 现阶段，金融风险普遍集中于商业银行，这也是制约我国房地产金融发展的主要问题。目前，我国的房地产金融还处于初级发展阶段，间接信用仍然占据主导位置，受资本市场发展落后的影响，加之商业银行改革效率不佳，使得商业银行依旧是房地产企业融资的主导。由于房地产企业在开发楼盘的过程中大多采用信贷的形式获取充足的发展资金，以维持企业的正常运营，这也不可避免得使得商业银行承受了较高的信用风险，同时，由于房地产企业所需资金量巨大，难以拓展有效的融资渠道，进一步加剧了商业银行的信贷风险。 (二)个人住房贷款面临违约风险 随着住房市场化在我国的全面实行，为我国商业银行开展个人住房贷款业务提供了契机。调查结果显示，近几年我国商业银行个人住房贷款出现不良资产的几率较低，住房公积金个人住房贷款发生不良资产的几率仅为0.24%，这一现象表明，我国商业银行的资产质量得到了一定程度上的提升。尽管如此，商业银行仍应充分认识到，个人住房贷款伴有的金融风险，因此，商业银行在为房地产企业提供贷款的过程中，应注重完善个人征信系统建设，通过对大数据技术的充分利用，实现对贷款人资信状况以及贷款行为的综合分析，从根本上降低不良资产的发生概率。 (三)未能够及时创新房地产金融产品 房地产金融产品创新力度不足是制约房地产金融快速发展的主要问题，我国房地产金融行业经过20余年的探索，已经构建了较为完善的房地产金融市场体系，这一体系的建立基于银行信贷的基础上，形成了房地产行业更好发展的重要支柱。随着房地产市场的进一步发展，以银行信贷为主的房地产企业在发展过程中也出现了诸多问题，对商业银行贷款的过度依赖降低了房地产金融业务发展的稳定性，不符合房地产行业的未来发展趋势。同时，由于我国房地产金融产业未能够树立良好的创新意识，不能够定期推出新的金融产品，使得房地产金融产品