某住宅项目营销推广策略

前言 (3)

一、项目综合分析 (4)

1、项目区位 (4)

2、项目特点分析 (5)

3、项目S.W.O.T分析 (7)

4、结论 (8)

二、项目产品建议 (9)

1、区域市场分析 (9)

2、同类型案例分析 (11)

3、本项目产品建议 (16)

三、项目主题定位 (18)

1、项目核心概念体现 (19)

2、项目核心概念的营造 (19)

四、项目营销推广 (21)

1、宣传话题 (21)

2、标志性人群界定 (22)

3、结论 (23)

五、项目形象包装 (24)

1、形象风格取向 (24)

2、象征物的设计 (24)

3、印刷制品设计 (24)

六、营销推广通道设计策略 (27)

1、推广通道构架及组成 (28)

2、品牌推广渠道 (29)

3、目标通道 (31)

4、现场通道 (31)

5、拓展通道 (33)

七、公共关系 (33)

1、政府层面 (34)

2、媒体层面 (34)

3、客户层面 (35)

八、推广进程构想 (37)

后记 (38)

前言

经历了北京房地产沉浮发展的十多年来，市场已由原先的“卖方市场”转为现有的“买方市场”，以市场的整合转为市场的细分，至此北京房地产市场进入了激烈的竞争时代，即从具体实物的竞争进入了系统形象的竞争，消费者在经过了数多楼盘的洗脑后，也日渐成熟和专业，在对关心物业位置、价格、房型等因素外，也关心起售后服务以及发展商的信誉实力，这也是市场发展的必然趋势。

基于上述原因，我们对本项目及区域市场进行了一系列调研综合分析，发现项目要实现一个高价位，人为提升项目品质、增加项目内涵、创造差异化和个性显著的营销概念便显的尤为重要。在本案的策划中，我们提出以“概念主义”提示“产品主义”操作主题思路，即在人为创造合理个性化推广概念后，以概念为核心，回归产品本质，在产品和产品内涵上下功夫，努力弱化产品劣势，塑造区域内个性突出的具有一定影响力的精致典范。

一、项目综合分析

新产品面世的数量和速率是衡量一个行业市场发展程度的重要标志。对于所有京城地产的从业者来说，与日俱增的新盘既让人满足于行业红火的境况，又让人担心于随之而来的竞争。无论如何，这些新上市的楼盘是倍受瞩目的，是频频见诸报端的，是跳跃在项目各式各样的市场研究营销分析报告中的，是影响着京城楼市进程的。来自.... 中国最大的资料库下载

在这里，我们将客观地收集资料并加以整理、分析，务求以一贯的专业精神，为贵方提供最佳的专业意见，以期能找准【北小营】项目的独特个性，为项目成功开发定下基调，为京城楼市发展推波助澜。

1、项目区位分析

本项目所在地位于热点区域朝阳亚奥版图内，西连接中关村高新科技区，紧邻奥林匹克体育中心及规划中的国家森林公园。

该区位今后规划偏重居住、旅游、休闲等功能，而本项目是最临近的中心地块，并且它与高密度的高新科技区形成一种互补与互动的关系：

繁华的中关村科技区有其广泛的国际交流和超一流的配套；

能够满足科技区所需要的短捷高效的交通距离以及宽松的生活空间；

项目属于亚奥版图内，具有其它区域无法比拟的升值空间；

奥运建设的全面启动，大大改善区域的自然环境，提升居住品质。

2、项目特点分析

通过贵司提供的资料我们发现，本项目产品上存在显著的特点：超高层高

从贵司提供的项目建筑设计方案可知，本项目2、3层层高为8.3米（商业部分），4—22层层高为5.6米（公寓部分）。如果按照设计方案进行项目营销策划，显然不切合实际，且与贵司的初衷不符。根据产品特点及市场供需求状况，我司认为项目公寓部分适合做成LOFT公寓形式发售。

就贵司工程部所提出的将住宅部分改为写字楼形式来售，我司认为不可，原因主要有四点：

1、市场竞争激烈

根据我司市场调研分析发现，目前北京市整体写字楼市场竞争激烈，空置率高居不下；

2、中低端市场供大于求

亚奥区域内以中低档写字楼为主，以中小型企业为主要服务对象。随着商住综合楼、SOHO、SOLO等类型的项目不断涌现市场，市场早已呈现出供大于求的状况；

3、市场接受程度难以估计

按项目建筑设计方案分析，如果将产品定位成写字楼，不但要对建筑内部进行相应改动，而且在销售上也很难保证这种5.6米层高产品能被市场所接受；

4、政府加大规范力度

近来国家各种宏观政策法规的频繁颁布，很难保证这种以住宅立项的项目最后用作办公工商部门给予办理营业执照。

现在，上海地区已经有明文规定，凡遇到这种情况禁止办理营业执照了。

建议：本项目的住宅部分最好以LOFT公寓形式来销售。其原因主要有三点，一是市面存在该类型项目，而且市场反应良好；二是项目以住宅公寓形式销售，开发的潜在风险会大大降低；三是我司曾成功操作过此类项目，具有丰富的实战经验。

3、项目S.W.O.T分析

分析原则：

强化优势，减弱劣势，把握机会，回避风险

回避威胁建议：

★确定项目LOFT产品形式，与周边项目形成产品差异化；

★采用大胆创新的营销手段，销售做到速战速决；

★加强项目现场销售形象包装，装修具有高品位，给人视觉冲击；

★加强销售人员的整体素质，提高销售成功率；

★明确项目的目标消费客户群，进行有针对性的进行宣传。

4、结论

从市场研究分析到本项目的优劣势比较，本项目开发机会和风险并存。唯一的办法就是尊重市场、适应市场，顺应消费者的心愿，整合与项目有关的各种要素，运用智慧，创造出具有超前性、差异性、引导性、适用性的产品，以合理的成本、利润，达到科学的“投入产业比”，追求产品供给----需求的完善性，使项目达到预期的市场期望值。

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二、项目产品建议

产品定位（Product positioning）是将无差别的产品转变为有差别的产品，使产品在潜在客户中占有合适位置。

要达到这一要求，我们总结出定位要满足以下的四个条件：

◆对客户具有主要价值；

◆对企业能带来最大利润；

◆产品与众不同，不易被竞争对手模仿和超越；

◆这种差别能被客户接受并愿意为此而多花一定的钱。

1、区域市场分析

如果项目的产品定位能充分发挥物业优势，甚至能变劣势为优势，又容易与客户产生共鸣，而且能为日后的营销策划、物业包装、市场推广中提供广阔的空间，那此定位则是十分理想的。因此，从市场的竞争状况开始分析，以下是我们例举的区域内主要在售项目，通过对其调查分析，以便得出区域市场的需求点，为项目产品定位提供市场依据。

通过以上分析，我们可以得出以下几点：

1、区域内开发的项目以普通住宅和公寓为主；

2、各项目建筑类型丰富，基本含有塔、板两种结构；

3、区域项目销售价格层次差别较大，从5700元/平方米到10000元/平方米以上都有；

4、从户型上看，区域市场所供应的产品还是以中大户型为主，满足区域内中高端客户需求，讲究生活舒适性；

5、由于各项目追求中高端市场，因此区域内购房总价普遍较高在60-120万之间；

6、区域内中小户型的产品供应少，市场需求旺盛。在调查中发现，有些楼盘小户型销售要一次性付款或购买一套大户型

才可购买一套小户型，任意抬高购房门槛；

7、区域内项目开盘时间基本都错开，避免了项目间的正面碰撞；

8、有些楼盘规模较大、开发时间早，在区域内具有一定的影响力。

2、同类型案例分析

目前，市面上同类型产品并不多，将LOFT公寓做得彻底的就更是凤毛麟角了，位于西二环天宁寺桥西的荣丰2008（非常空间）便是其中一例。

[概况]

发展商北京荣丰房地产开发有限公司建筑单位中建一局四公司

位置宣武区天宁寺桥西建筑设计梁黄顾建筑师（香港）事务所有有限公司建筑类别塔楼物业类别公寓

[规模、设计要点及物管]

总开发期数分三期容积率 3.2

总户数1120户停车位1000个

占地面积114000平方米装修标准毛坯

建筑面积300000平方米绿化率37%

[户型及其所占例]

加了隔层后的房型户型结构户型面积（m2X2）所占比例二房一厅62.32 25%

一房一厅34.21—36.3 75%

[营销]

项目主题打造生活新空间

市场价格定位

起价11600元/平方米

均价13000元/平方米

最高价13480元/平方米

付款方式一次性付款、银行按揭、公积金开盘时间2004-12-5

竣工时间2006-7-31

入伙日期2006-10-1

[综合评述]

3、本项目产品建议

通过以上两方面的综合分析，我们基本可以得出了本项目产品设计的大致框架和思路，并对于本项目LOFT 公寓销售方法能有一个较为清晰的认识。

LOFT 自由空间

1）户型建筑面积控制在（单层）35—45㎡之间；

2）首层设置为客厅、餐厅、厨房、客用卫生间，二层布局为卧室和衣帽间；

3）将公共走廊隔成2.6米的空间（留出0.2米的下水道空间），把隔出来上部的空间面积做成卧室卫生间与朝向差的房型二层相连，将此部分面积赠送给用户，促进销售；

4）施工阶段时在墙体内预设各种预埋件、钢梁、空调插座等，并等验收交房后再安装楼板和楼梯。

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1）项目目标客户定位于初次置业的白领阶层及部分投资客；

2）销售方式为买一层面积，送两层空间；

3）项目单价可以定在与周边平层公寓销售价格的1.5倍左右，总价控制在50万元左右；

4）就本项目建筑设计图上所示，已经在每户中隔出了一块楼板，并做了楼梯，我们建议没必要，原因有三：

A．提高了工程造价；

B．增加了室内建筑面积；

C．限制了室内布局，无法满足客户的个性需求；

5）在验收时，用墙板纸将公共走廊上部分空间封住，等交房时再将这部分空间打开；

5）在销售合同中要注明公共走廊上部分空间产权由开发商支配，以避免后期带来纠纷。

三、项目主题定位

“一个成功的楼盘关键是因时而异，因地制宜，真正切准市场的脉搏”。

产品定位只有遵循系统性的步骤，选择逻辑合理的研究方法，并运用专业独特的创造力，才能发挥事半功倍的效果。

项目主题定位需从项目的核心竞争力着手分析，我们将项目所具有的核心竞争力分为三个层面：一城市共性竞争力（为城市内所有项目共有），体现整个北京的大势环境，无庸置疑，城市发展遇到了最好的历史时期；二区域共性竞争力（为区域内所有项目共有），亚奥版块高速建设发展是区域卖点；三项目特性竞争力，为项目最大卖点的汇集，是其它项目暂时无法模仿和超越的。

因此，我们认为最适合本项目的定位描述为：

都市新贵新聚落

——经过以上综合分析结合本项目实际情况，本项目不适合将战线拉长，整体市场机会体现在打造具有创意LOFT自由空间社区。在推广策略上如果围绕本地客户作文章将难以提炼项目的个性化卖点，主要因此根据“高差原理”本项目在推广上的口号将以都市的新贵为主要诉求对象，这样可以通过对层面的吸引来拉动本地客户层面，从而实现两个客户层面的超越。

1、项目核心概念体现

1）亚奥版图的国际影响力和巨大的升值潜力——彰显区位领袖本色

2）简约、大气与灵动结合的高层项目——体现建筑非凡空间

3、高档次、高品位的生活配套设施，国际化的交流平台——体验创意生活样板

5、新贵聚集，共同演绎高贵生活，展现至高境界——汇聚特色人文风范

2、项目核心概念的营造

区位领袖——通过对亚奥版块不可多得的尊贵席位进行宣传，引起市场供应恐慌；

——以北京2008奥运倒计时的方法，使客户感受到项目价值，强化区位优势。

建筑空间——建议体现现代风格中最为重要的特征之一——自然，大量采用接近自然的材质，结合纯粹简练的建筑设计，将自然的色彩、光线、空气的流动感融入到整个空间里，在元素的组合排列上让视觉作有层次的眺望，塑

造出一个简约明朗、有质感又实而不华的格调，回应现代都市人渴望重回自然，需要一个可以让心灵沉淀、

无拘束无压力的居住空间的要求。建筑内部主要用料为：

大厦外墙：钢化玻璃幕墙配高级不锈钢外墙饰；

内墙及天花：各单位内墙及天花髹上等乳胶漆；

隔音铝窗：单位内电镀原色隔音铝窗连清玻璃片；

电线及电话线：单位内部装置入墙电线及插座。客 / 饭厅及主人房均装有电视、收音机及卫星电视插座；

衣帽柜：睡房均附送优质衣帽柜一个；

空调：客 / 饭厅及睡房均装有空调预留位。

燃气：住宅单位预留煤气表位，一经申请，即可使用；

主要入口大堂：冷气大堂，天花用进口簿膜塑料，地台铺人造石材及不锈钢装饰；

各层走廊：墙身及地台铺云石，天花髹上等乳胶漆；

天台：墙身髹防水沙胶漆，地台铺天台隔热地砖。

创意生活——完善的生活配套设施，营造“五星（心）级住宅”，即发展商对客户的关心（车子、房子、孩子一条龙销售服务）、投资置业的信心、便利生活的舒心、物业管理服务的温馨及融入国际化潮流的都心。

人文风范——建立多功能时尚会所，举办参与性极强的特色活动，让同质化人群在有在有形和无形的空间里有一个自由、和谐的沟通平台，构筑项目特色的人文环境。

四、项目营销推广

项目定位——亚奥创意LOFT自由空间

推广定位——最后的入场券

1、宣传话题

本案先期的宣传方向将围绕四个方面的话题进行整合，构成一个多层次立体的宣传攻势。

区域层面

亚奥版图，城市综合配套全面升级，交通网络日益成熟，区域及地段价值的飙升显而易见。任何一个国家的奥运所选区域，最终都将在政府的巨资打造下，发展成为该国家该城市最适宜居住的高尚成熟生活大住区。

日渐成型的奥运场馆建设工程——鸟巢、水立方、奥林匹克主题公园、各项比赛场馆、大面积绿化及水面的建设等。

项目层面

绿色、生态、环保——13000亩国家森林公园，1500亩湖面，恒温、恒湿、新风、换气、除菌的分户风道式中央空调系统、质感丰厚的高档外墙砖、精致的园林、温馨的大堂以及高品质的物业服务等，打造出奥运西区独特、专署的绿色生态高档的都心居所。

稀缺就是价值——地处开发有限的奥运区域，潜在供给更是少之又少；坐享国家2800亿投资成果——现代、繁华、超前、国际的商住配套，以及出行便捷、四通八达的交通网络，未来升值空间凸显。

2、标志性人群界定

——“情”与“理”兼容的睿智新贵阶层

人群气质描述

沉稳、主见、精致、敏锐、知性、务实

▼25岁至40岁之间的社会中坚份子，经济基础良好；事业处于爬坡上升期，发展“峰”景指日可待；

▼有远见，有主见、有睿智，经济头脑发达；

▼爱自然，爱都市，爱家庭，富于生活情趣；

▼受过高等教育，文化修养较高；

▼享受现代新都市生活，既不愿离开繁华，又向往轻松舒适、环保健康的居住环境；

▼购买时较为理性，关注价格，强调性价比，重视物业的保值与增值。；

▼区域情结浓厚；看重区域交通与公建配套；

▼注重居住环境带来的体面感与身份感。

客群来源半径：“两村一线一园区”

▼两村——亚运村、中关村

▼一线——京昌高速沿线

▼一园区——上地高科技园区

客群职业

来自上述区域的IT职业白领；中小企业中层管理者；以及部分投资者。

3、结论

本案购买者是自信、理智、审美情趣高尚、感情丰富，判断力敏锐，“理性”

与“感性”兼具一身的一个社会中坚群体。决定了本案的推广诉求，需理趣、热

情、睿智，平和中蕴锋芒，坚持“情”与“理”的互动沟通，因此，人脉传播与

口碑促动将是本案最有效的营销推广出路。

五、项目形象包装

1、形象风格取向

根据本案的项目定位——“亚奥创意LOFT自由空间”，在LOGO、VI系统的设计上，色彩的使用以整体风格设定要能满足本案高档住宅的形象及客户心理预期，因此，建议重塑项目形象风格，取向建议：

质感的、丰厚的、精致的、国际化的、富有创意的特点

2、象征物的设计

为利于项目的形象性传播，建议为本案专门设计一个可供在各个场合、二维及三维场合使用的象征物。如：材质良好、制作精致的LOGO胸针（胸牌）、LOGO挂饰等。

3、印刷制品设计

为少数人所专署的领袖居所体验

建议在产品表现中紧扣“奥运”和“自由空间”两个主题，力求利用宣传推广手段令客户对本案的区域环境、奥运不可复制的优势，以及本案精心打造的自由空间，有第一时间的震撼性、不可替代性体验。

◆宣传资料

建议版面设计渲染力要强，能表现产品卖点。如：项目立面的表现、区位的表现、创意户型等重要节点表现、社区整体规划平面表现等。

表现要点：建筑空间表现要点：区位优势表现要点：创意生活

宣传资料设计参考

地产行业某项目营销推广策略提案(doc 5)

地产绿野仙居营销推广策略提案第一部分：案名建议绿野仙居 GREEN DREAM GARDEN 第二部分：项目分析一、对产品内容的分析 1、地理位置比较优越。项目位于市中心的长宁区，北kao上海市主干高架延安路边，南朝以时尚著称教育界的东华大学。向东150米是轻轨站，向西500米是长宁区办公写字楼集中区。附近还有幽雅干净的中山公园，凯旋绿地以及天山公园。可以说绿野仙居是城市中一块难得的绿色宝地。 2、产品定位为中档，并凸花房型、绿野型、普通户型区等关键元素。项目力求通过对自然绿地进行原生态演绎，以简洁、明快的北欧建筑风格，诠释原汁原味的自然意境的品质生活，使其建设成为区域内追求绿野滨水居家生活理念的人士汇聚的高尚的居住社区。 3、项目总体规模为中等，物业形态以多层住宅为主。本项目的多层住宅仍主要针对区域性客户，如长宁区，徐汇区，静安区等地的消费者。同期区域内并没有竞争对手，其竞争项目主要是徐汇区的多层住宅产品和二级市场上的多层住宅产品。但我们优势在于幽雅的周边环境。二、对市场环境的分析 2001年上半年，区域商品房交易面积２７.８万平方米，交易额１５.５亿元（平均销售单价为5575元/平方米），比去年同期增长１６.２％和８.３％。交易金额增长缓于交易量的增长，而上半年主要交易基本集中在一些旧盘上，价格有所回落属于正常情况。

今年上半年，长宁区交易价格水平低于去年同期的水平，主要原因是高品质、高售价物业供应量不足。与平静的一级市场相比，三级市场交易火爆，底部积压房源进一步得到消化，未来供应羕ao刂屏己谩Ｖ懈叻吭吹奈榷ㄒ丫晌坎谐〉闹屑崃α浚诠┯α坎蛔愕那榭鱿录鄹裼猩仙魇疲桓呒畚环吭吹娜胧薪蠓寤骷鄹裥星椋蠢词谐「窬只救啡稀?br /> 目前的市场架构可谓天时地利人和，区域房价指数将突破向上，并且在未来几年内，行情有屡创新高的可能，主要体现在底部积压房源进一步消化，其价格因素对大局影响越来越小；高档房源供应充足，市场价格逐步确认，并且为中档房源打开价格上升空间，有利于总体价格的抬高，未来的市场上升行情一触即发。三、消费市场（数据来源：天启消费者研究数据库）据调查，目前上海的购房群体中“三口之家型”占总购房人群的54%、“年轻夫妻型”占购房人群的21%。上述情况可见，上海购房越来越多趋向于“小家庭”购买。小家庭购房族大多钟情于两室两厅房。其中“三口之家型”比例是53.8%、“年轻夫妻型”购买比例是54.3%，均超过半数。他们购买两房面积大约在90-110平方米，而购买三房的比例要低一些。说明目前上海人购房面积正在趋向合理，并非越大越好。他们在购买三房时都以控制总价为基本出发点。目前上海人购房有两大偏爱：一是越来越多的消费者对板式小高层青睐有加。板式小高层既有高层物业的建筑结构优势，又有多层物业的高得房率和采光及通风优势。二是消费者在选择小区规划布局时，偏向于各类物业形态相结合的形式。比如小区内有多层、高层、小高层、联体别墅等，其中尤以多层、小高层相结合的小区独占鳌头。住宅小区的景观绿化、会所配套以及健身场等都成为消费者选择物业时的重要指标。前几年在刚开始改善居住条件的时候，上海人大多购买二室一厅房。不久为了追求一步到位，三室一厅房趋于热销。这些大都以大家庭的形式进入市场。到了2001年，又从“大家庭”向年轻“小家庭”转变，表明上海新一代年轻人已经进入购房主流。同时，购房时更加注重产品品质，功能配比以及周边环境。最受欢迎的楼型是小高层在可以复选的情况下，有76.9%的人选择了小高层，有50.5%的人选择了多层。通过与受访者的交流，发现小高层更受有“一步到位”消费倾向人士的偏爱，他们普遍认为此类物业结构好，寿命长。在所有受访者中，选高层的比例为15.2%，而30岁以下的人选择高层的比例达到了30%，明显高于其他年龄组的人，这与

公寓营销方案

新地城市广场_公寓营销方案一、方案背景 ?从本案公寓成交客户置业目的来看，公寓产品客户以投资为主，自住型客户偏少； ?2015年蚌埠公寓市场供应量大，未来放量还会进一步增加，巨大供应量分食有限客户资源，市场竞争压力大； ?本项目2015年1月、2月公寓去化缓慢，远低于预计销售速度，需改变策略，实现公寓产品销售瓶颈。二、营销策略 1.整体思路实行第一年包租政策，树立投资客户信心。先由开发商支付给购房者一年房租，开发商再以4个月租金的价格将公寓转租给租客（炒房客）1年，租客可自住或寻找其他租客赚取租金，通过利益共享的方式达到公寓的推广和炒热的目的，并最终带动公寓去化。 2.思路说明 1)开发商通过低门槛寻找租客（炒房客），租客在物业处（暂定）缴纳100元获得抽取公寓1年使用权的预约资格号，交房前1个月通过摇号确定房号，并缴纳4个月租金，获得该套公寓1年使用权，可自住可出租； 2)在销售过程中，向客户传达每套公寓背后有2个租客在等待，并实行一年包租的政策，由开发商垫付（从房款中扣除）给购房者一年租金，同时购房者需缴纳10000元，由开发商统一配备软装。开发商与购房者签订相关协议，约定交房、收房、软装标准等事宜； 3)在整个利益共享圈内，开发商、投资客、租客、实际承租人四方付出和回报分别为： ?开发商：付出招募租客的人力、物力，实现公寓的炒热、推广和销售； ?投资客：付出购房款项，获得物业租金和增值收益； ?租客：付出4个月租金，获得公寓一年使用权； ?实际承租人：付出合适的租金，获得舒适的居住条件；利益共享关系图

3.阶段营销总控三、策略执行 1、租客招募 1)招募时间：3月16日—4月3日，共计20天 2)招募对象

江畔天城项目营销推广策略

江畔天城项目营销推广策略推广目标本项目有志打造成为荆州市城南片区一流的高尚居住社区，因此，本项目要取得最终成功，在销售初期就必须要以高尚的品质一炮走红，务求使本项目成为荆州市荆州区甚至是整个荆州市楼市的焦点。继而再以不同的媒介及炒家的宣传使本项目不断升温，配合并推动本项目的销售，并使发展商为社会所认知，在荆州市房地产市场建立起自身形象品牌之余，使项目销售不断创造出佳绩。一、整体营销推广策略 1、本案价值体系的建立在明确了本案的优劣势和目标客户群后，我司认为如何建立自身产品的价值体系将成为客户是否购买本案的关键所在。价值体系：是发掘项目潜在价值的有效手段，能最大限度的增加项目的附加值，使项目的个性更加鲜明。对于本案，我司明确本案的价值体系建立是基于基本价值和附加值两个层面。 2、价值体系建立的两个层面基本价值层面：即高品质的低密度生态住宅品质属性 →房型满足：宽敞舒适的基本需求 →绿化满足：高绿化率的环境需求 →景观满足：视觉和功能的高度统一

→地段满足：动线发达，蕴含投资价值 →建材满足：高品质标准的基本需求 →智能化满足：安全、便捷的基本需求 →投资满足：投资收益的基本需求 →物业满足：人性化服务的基本需求 →品牌满足：与身份相符的基本需求 →生态满足：舒适，健康生活的需求附加值层面：指能使目标客户群引起冲动，而最终促成成交的心理需求（即：自我实现的需求、实现全面升级的高品质生活） 3、实现价值体系的两大要素 1）产中要素突出本案的高品质未来潜力地段户型合理，面积经济规划和景观精致其它配套设施完备

2）推广要素概念领先：针对消费者，展开引导、教育的策略，引领市场，与未来同行立体作战：打破手段单一的营销方式，突破时间的壁垒，创造营销模式 4、战略思想产品主义一对准：分析产品有力卖点，出击市场；销售促动一造势：不断形成新闻热点，使之成为区域内及周边地区购房人群关注的焦点，渲染造势。二、销售阶段分期策略销售阶段分期表（具体的推案进度和产品交根据开发进度进行调整） 5、入市策略本案入市时面临的困难： →对本案所在区域的认同感 →肩负塑造项目大型生态居住圈整体形象的艰巨任务 →板块概念的明确 →品牌形象在短时间树立 →较高的价格下快速消化

房地产行业住宅项目尾盘销售策略

住宅项目尾盘销售策略如果谁发明了尾盘销售的秘诀，他一定会成为全中国最富有的房地产商。尾盘沉淀了我们的目标利润，压住了我们前行的热情。秘诀并不存在，方法总是有的。该讲总结了尾盘实现销售突破的几种战略选择，并透露了碧云天与万科在尾盘销售领域的实战心得。第1操作环节：诊断尾盘销售难题按照国际营销学一个通用观点，任何商品销售都分为四个时期：进入期、成熟期、持续销售期和尾声。深圳地产界通常所说的尾盘一般指持续销售期和尾声，楼盘销售率在7成左右的时候，余下的单位便称作层盘。尾盘一直是令发展商和代理商都感到头疼的一件事，因为实尾盘时已不可能大量、轰炸性的进行广告宣传，尾盘数量不多，其营销费用十分有限，如何用少量的宣传费卖出最难卖的单位，这是业内人士一直在探讨的难题。楼盘销售接近尾声时，剩下的大都是一些销售较为困难的单元，大多数接盘销售都是如此，都会或多或少地留下一些尾盘，那么有没有可能不出现这种情况，也就是说避免出现尾盘呢？在南山名气较大的代理商冠厦公司有关负责人称，以其多年的经验证明，住宅销售基本可以避免出现最后那种朝向、采光、楼层较差的尾盘。据

介绍，寇厦做项目代理一般从前期就开始介入，即从设计规划开始，对项目的建筑风格、平面设计、客户定位等均和发展商一起共同完成，也就是通常所说的“全程策划”，朝向、采光、楼层较差的单位一般在开盘时就首先以较低的价格推出。这位负责人认为，一个前期策划较好的项目，在销售高潮、人气旺盛的时期推出楼盘中位置较差但价格较低的单元，是比较容易吸引买家的，因为接盘积压除建筑质量、户型结构、立面造型等方面的原因外，一个最重要的因素还是价格问题，关于购房的大量的问卷调查都得出这些最基本的条件能够得到保障外，影响置业者购房最重要的因素就是价格。一些较差的单元留到最后卖困难会大得多。他认为，中途接手的项目成功的机会较小，单一做尾盘难度相当大。一个项目要做到100X的销售率，必须从开始就全局进行考虑，还必须依赖发展商的支持和配合。第2操作环节：结尾盘销售开出的四个药方药方A：降价！降价！降价！尾楼一般分为两种，一种是朝向、采光、楼层、户型较差的，用一些专业人士的话来说，这种层盘除了降价，没有更多的办法。一种是面积较大的顶层复式，这类复式之所以销售出现困难与发展商对楼盘的定位很有关系，许多定位工薪或者普通白领阶层的楼盘，顶层一个几百平方米的复式单位，总楼价200多万元，它的买家是谁很难确定。这一类型的尾盘显然也是价格

公寓产品营销策略报告

宏发·国际名城公寓产品营销策略报告沈阳胜道文化传播 2005-12-22

文本目录第一部分：沈阳公寓市场环境概述第二部分：道期矩阵分析（SWOT分析）第三部分：项目定位第四部分：项目整体策略部署第五部分：营销阶段划分&各阶段目标及策略分解第六部分：项目营销通路设计&细节执行第七部分：项目创意表现提报

第一部分：沈阳公寓市场环境概述 1.1沈阳公寓市场产品细分沈阳于2002年出现了真正意义上的公寓式产品---酒店式公寓，在近三年的市场沉浮中公寓类产品也在不断适应市场需求，积极的进行新的市场细分，发展至今以派生出以下四种产品类型。 ●酒店式公寓（代表项目：海悦大厦、皇城酒店式公寓等等） ●产权式酒店（代表项目：无） ●商务公寓写字间（代表项目：爱都国际） ●纯居住型公寓（代表项目：汇宝70 80、锦绣江南之瞰江南）在四种产品类型中，酒店式公寓至少占据了90%以上的市场供应量，在沈阳并有出现严格意义上的产权式酒店，市场中所谓的产权式酒店在沈阳无非是一种概念上的抄作，依靠概念吸引市场的关注而己。而定位于纯正商务公寓的爱都国际，实际也是以住宅产品立项，但其在前期的产品规划设计上完全按照写字间类产品进行设计，真正作到了概念及产品力的双重提升，在市场中具有一定的号召力，现阶段只是一种趋势，并无法成为市场主流产品供应。至于纯居类型公寓以成为单纯意义上为追求整体容积率要求的超小户型产品。沈阳公寓市场虽产品定位各有不同，但均以投资回报、低风险、稳收益为主要利益点吸引市场关注，进行诉求。

1.2沈阳公寓市场竞争环境分析 1.21 板块划分目前沈阳的商务类公寓项目主要集中在几个区域当中，其中太原街与中街成为起步较早，开发程度较高的热点区域。区域内项目密度较高，产品类型多元化。市场竞争激烈。 ●太原街商及中街商圈：约50% ●金廊、北站CBD：35% ●其他：15% 因为沈阳商务公寓产品市场区域项目相对集中且密度较高，各家项目在有限的目标客户资源限制下，不但要在区域形成竞争优势，并且还要共同抵御来自其他开发热点区域的挑战。目前的区域板块开发热度进行分析依开发规模及密度排序三甲如下： ●金廊CBD ●太原街 ●北站CBD 06年可以预计金廊工程还将有大量项目入市，巨大的市场供应量将对整个沈阳公寓市场形成巨大冲击。预估06年下半年将在创历史新高。可以预见到，当热度迅速走向公寓市场时，沈阳公寓市场也将同时达到历史空前的竞争强度。 1.22 产品力竞争当一种房地产商品放弃了以环境、舒适度为主要诉求时，那么他就一定要有另一种核心的竞争能力来平衡消费市场。沈阳公寓产品市场特点归纳如下： ●地段优势明显 ●40-60平方米（一室一厅-一室两厅）主力供给

虹洋地产项目营销策划推广方案

沈阳某地产项目营销策划推广方案第一部分沈阳别墅市场分析在本部分，我们将主要讨论沈阳的经济状况和沈阳别墅版块状况和浑南的别墅市场竞争态势分析。一、沈阳市自然社会经济情况沈阳市（曾名盛京、奉天等）土地总面积12980平方公里，地处北温带，属于受季风影响的湿润和半温润暖温带大陆性气候，沈阳辖九区一市三县，其中中心区面积163.3公里。1999年沈阳市总户数为212.6万户，总人口为677.1万人，其中中心区（市内五区和郊区九个街道）户数为112.6万户，占全市总户数的53.0%，人口为350.4万人，占全市人口的51.8%。 2001年沈阳市实现国内生产总值1238.0亿元，其中第一产业76.6亿元；第二产业542.0亿元；第三产业619.4亿元。全市公路总长度5252公里，其中高速公路239.2公里。 2001年末沈阳市累积注册三资企业3820家，其中投产（开业）1305家。 2001年沈阳市加强绿化建设，全市累积建成绿地面积4729.4万平方米。 2001年沈阳市共有21所普通高等学校，共招收本、专科（高职）学生5.6万人，在校学生达16.8万人。2001年高等院校本、专科毕业生2.6万人。全年普通高等院校和科研机构共招收研究生4028人，在校研究生9660人，毕业研究生1442人。 2001年末全市城镇单位从业人员120.4万人，比上年末下降4.6%。在岗职

工人数115.4万人，下降5.4%。到2001年末全市离岗职工为46.9万人。根据劳动部门统计，年末城镇登记失业人员13.3万人，登记失业率为4.7%。 2001年，全市职工平均工资为8172元。2001年城市居民人均可支配性收入为6386元。城市居民人均消费性支出为5515元。全市城乡居民人均储蓄存款为15350元。按照沈阳市委市政府的“开发浑南，建设新沈阳，把浑南建设成为沈阳的浦东”的战略部署，2001年浑南新区的开发和建设全面启动。新区基础设施建设步伐明显加快。二、沈阳市住宅市场发展状况 2000年住宅建设完成投资60.3亿元，比1999年增长18.9；竣工住宅面积422.9万平方米，增长6.3%。城镇人均居住面积由上年的8.12平方米增加至8.37平方米；农民人均居住面积达21.8平方米，比上年增加1平方米。 2001年住宅建设投资72.1亿元，比上年增长19.6%；竣工住宅面积444.2万平方米，增长5.0%。城镇人均居住面积由上年的8.37平方米增至8.79平方米；农民人均居住面积达22.8平方米，比上年增加1平方米。三、沈阳别墅市场发展状况及版块特征分析（一）沈阳别墅市场的发展历程沈阳的别墅市场始于1992年的河畔花园，当年的供应量仅有20栋左右。但是“河畔花园”在沈阳房地产市场上所起的作用是无法估量的，在许多沈阳人眼中，10年前的“河畔花园‘在如今仍然是最好的选择。在1996年沈阳的别墅市场供应量达到一个顶峰，年供应量在250套以上，相比1992年增长了10倍。主要项目有静园、天辰景翠、靓马新村、靓马云珠、巴黎世家、凤凰花园等。

项目营销推广策略提案模块

模块项目营销推广策略提案第一部分推广的准备一、市场调研 1、实地踩盘调研 —整体市场 —区域性市场 —竞争对手 2、消费者消费倾向分析 —板块分析 —消费者认可的楼盘（热销）楼盘的特点 —阶段性楼盘的主要特点和风格偏好的分析 —本板块及其代表楼盘的认识 3、目标消费群人文特征分析 —年龄特征 —学历特征 —职业特征 —家庭收入特征 —家庭结构特征

—购房动机 —个人喜好 4、目标群的购楼心理及习惯 —目标消费群对于住房类型的喜好 —目标消费群对于价格的喜好 —目标消费群对于面积的喜好 —目标消费群对于交楼标准的喜好 —目标消费群对于配套的喜好 —目标消费群购买决策过程研究 —影响目标消费群购房的因素分析二、面临的工作内容 1、开发手续的办理 2、销售团队的组建 —人员招聘 —人员的定编定岗 —人员培训 3、销售现场的工作 —销售中心的设计、建设 —销售中心的装修 —设备、设施、办公用品的采购 —地盘的的包装 —

4、广告 —CI、VI系统 —现场包装 —广告 —媒介计划公关活动 5、销售工具准备 —销售的事物用品 —销售电脑系统 —定价 —付款方式第二部分市场定位策略一、项目的形象定位 1、项目名称 2、项目形象定位二、产品定位三、价格定位四、目标消费群定位

五、品牌定位 1、品牌的总体策略 2、品牌的建立 —品牌塑造的关键点 —品牌结构屋 —品牌轮廓 A、牌的基本印象 B、品牌的内涵元素 —品牌定位：第三部分营销推广策略一、营销推广工作的主要内容项目的营销推广工作（前期），主要包括四大块：现场开盘及活动广告客户挖掘和积累

某别墅项目营销推广提案

山东池州某别墅工程营销推广提案序言通过我司对本案的分析得出，如果本工程用常规的操作手法运作将会遇到较大的阻力，我们思路是将此盘设计成为池州通过旅游面向全国的窗口工程，做成为当地周边地区和九华旅游的第一站，把工程规划成一个具有经营内容的文化景观旅游房产，并努力在这个层面上最大限度地获得政府的支持，因为： 1、本案最大的优势是中央人工湖的景观。 2、池州当地人口不多，外来人口少，经济基础薄弱，狭小的市场容量不能快速有效地消化本案大量的高档物业。 3、池州几乎没有支柱产业，在城市打造上缺乏创意和手段，唯一的经济依靠是旅游业，综合以上情况为将本案打造成城市亮点——“旅游景观房产”提供了巨大发展空间。因此，我们认为一定要把工程提高到作为展示城市的窗口的高度，只有搭好台与政府一块儿唱戏，才能给老百姓描绘一个美好的蓝图，最终达到顺利销售、快速回款的目的。目录第一部分工程解读………………………………P2～P6 第二部分工程定位思路…………………………P7～P16 第三部分工程运作思路…………………………P17～P26 第四部分工程运营执行计划……………………P27～P30 第五部分归纳总结……………………………………P31 第一部分工程解读

一、池州房地产市场简况（一）处于起步阶段池州房地产市场处于一个萌芽阶段，投资意识有待提升。（二）期房销售为主，少量楼盘以贵宾卡买号销售期房销售为主。以汇景国际为例，大部分楼盘在期房阶段便销售一空。销售手段穿插贵宾卡号的购买，取得优先权利，这也表明其存在一定的炒楼花现象。（三）专业策划认可度加强对策划商的认同度加强，专业的楼盘操作运作得到认可，发展商对打造楼盘形象和自身的品牌愈加重视，不再单纯地为做房产而做房产。（四）其他物业参考在当地运作相对成功的有‘汇景国际花园’‘和泰星城’等，‘汇景国际’有部分类似于本案的高档物业，但总量较少，口碑较好。两小区以多层住宅为主，市场均价处在1800元/平方M左右，部分高档物业为2100元/平方M左右，本案可以参考二者进行价格及物业配套定位，但建筑形态始创池州之先，有着非常大的机会鼎立市场之颠。二、工程简况（一）基本情况地理位置：该工程位于池州市城西，西门大桥318国道以东，新清溪河西南，规划城市环线东北方向。俯瞰呈似半岛形态，原始生态条件完好，被规划为的池州市内高尚住宅区。周边配套：该工程与老城商业中心区仅一桥之隔，几分钟到达市中心区域，拥有齐全的生活配套；是池州市目前出则闹，进则幽的独天得厚的静谧居所。社区配套：中心湖，湖心岛、民俗风情街、诗碑林、游船中心、商业街、大型社区会所。

某公寓营销策略

业务营销策略一、项目SWOT分析 S t r e n g t h优势大型绿地旁的公园生活坐落于上海西区最大的公园旁，与130000M2绿地仅一路之隔，也是目前唯一与新虹桥中心花园为邻的个案。涉外办公区的区域形象项目位于虹桥开发区中心位置，内有上海最早的涉外办公聚集区，为跨国企业和各国使馆办公首选地之一，不但区域形象高尚，亦为本案平添了白天高楼耸立，夜晚灯火璀璨（地区灯光计划）的都市丽景。古北豪宅板块古北地区作为上海最早的涉外居住区，以其异国情调的区域生活氛围，向来稳居沪上高档豪宅区席位。目前，古北二期大规模开发建设已正式启动，古北新区将有望成为沪上豪宅的龙头地区，在这样的背景下，本案紧靠古北地区的地理位置，无疑在形象档次上会有诸多受益。精致生活的享受项目北侧的仙霞路为精品餐饮一条街，并有规划中的虹桥上海购物中心和虹桥友谊商城具都与本案步行距离不到10分钟。延安西路可直达古北家乐福大卖场（相距2.5公里）；项目南侧的虹桥路可直达淮海西路，上内环后可直达徐家汇商业中心，前后均在5—10分钟车程之间。四通八达的交通网络延安西路、虹桥路可直达虹桥机场，同时这两条路也是出入上海西部外省市的必经要道；对内上述道路则为上海“三纵三横”道路网之一。这使得本案交通无论“内行”，还是“外行”的交通条件均极为优越。闹中取静的稀有地段

项目与延安西路、虹桥路、中山西路三大周边主干道均保持百米以上的安全距离，加上伊梨路为单行道以及与大型绿地公园为邻的缘故，使得项目得以享有真正意义上的宁静幽雅氛围。前景规划规划33万平米，亚洲第一的shoppingmall，虹桥购物乐园，使虹桥以西地块价值得以提升，确保虹桥开发区的保值升值；“天山和虹桥地区设计方案”的市政规划，借鉴地下步行街购物的空间优点，将地铁二号线的延伸段地铁站、天山商业街、虹桥涉外商贸中心及新虹桥中心花园连为一体。这亦使本案在交通、生活、投资等多方面综合受益。人文气息浓厚的教育环境项目与建青实验学校、外贸学院、东华大学等一批知名学府为邻，并有天山中学、娄山中学等一批中小学、幼儿园分布，整个区域人文教育氛围浓厚。星级宾馆聚居区项目周边各类星级宾馆林立，有虹桥宾馆、喜来登大饭店、扬子江大饭店、银河宾馆、西郊宾馆等都在4—5星级标准，项目所在地已成为名副其实的上流精英汇萃之所。 W e a k n e s s弱势建筑物的南向遮挡基地南侧的上海血液中心与本案近在咫尺，不但影响本案采光日照，更可能对在购房者中产生消极影响。基地形状的局限性由于基地位于新虹桥公园东南侧，整个地块呈长条型格局，这将导致在房型规划时朝向和景观难以兼顾，同时也导致了本案直面公园的户型仅有少数。基地的不完整性本案基地中的保留建筑“金棕榈”，不但影响了本案的地块完整性，亦会对部分购房者产生一定的噪音影响。

项目营销推广提案

某项目营销推广提案一、营销推广目标项目现状：由于本项目地理位置较偏，而目前德州的开发热点大都在东部新区和市中区，且项目前期推广还未开始，因此本案知名度较低。项目距离市中心较远，自身的周边生活配套不齐全，会给入住居民日后的生活带来些许不便。周边同地段物业有“华泰景园”“凤凰雅苑”，从地理位置和知名度方面都有强劲的竞争对手。项目本身规模较大，为了辅助销售及后期房源的推出，因此要通过大量的前期推广工作为项目打开知名度。推广目标： 1、塑造良好的楼盘形象：低价位、高性价比、富有亲和力的楼盘形象，使本项目在西部市场脱颖而出。 2、周密的销售推广打算：从准确的市场定位、精准的广告诉求、针对性的广告投放、良性销售操纵、价格策略等方面将利润最大化，做

到及时有效的为公司回拢资金，缩短运营周期。 3、树立良好的开发商品牌形象，并在百姓中形成良好的口碑宣传。二、企划思路 1、什么是最好的房子？ 2、什么样的房子才是最适合我们的房子？ 3、什么样的建筑才能为您制造最新最舒适的生活？将一系列问题通过有效、高效的宣传方式和全方位的推广工作将问题一步步逼近消费者，再一一解答，强有力的吸引消费者的眼球。向客户进行问题解答：适合的才是最好的：低等价位、高品质建筑质量、超前规划设计、人性化功能分区、良好的物业治理。 ××项目，陈述一系列项目优势。三、目标客户群体分析 1、职业定位

小型私营企业主社会中低层消费者项目周各大中型企业职工置业投资者 2、目标客户年龄层定位目标客户职业层面及经济特征分析，本案的目标客户年龄范围较大，应在25—45岁之间。 3、目标客户家庭结构分析尽管目标客户群体的职业和年龄不尽相同，但他们都有一共同的特性，那确实是随着房产消费市场的不断成熟，人们购房所考虑的购房因素越来越全面。居住环境、生活配套、交通是否便利、小孩教育问题、老人赡养问题等差不多上其选择楼盘的考虑因素。 4、生存内心分析夫妻双方或单方均有较稳定且差不多能够满足生活需求的工作，事业有待进展，有定的社会地位，迫切需要改变居住环境。当价位上能够承受的同时，又会挑剔一定的生活环境问题，而且都将会有二次置的可能性。因此，在做好项目前期建设和销售工作的同时售后服务工作，以助于在消费者中树立良好的品牌形象

房地产行业住宅项目尾盘销售策略

住宅项目尾盘销售策略假如谁发明了尾盘销售的秘诀，他一定会成为全中国最富有的房地产商。尾盘沉淀了我们的目标利润，压住了我们前行的热情。秘诀并不存在，方法总是有的。该讲总结了尾盘实现销售突破的几种战略选择，并透露了碧云天与万科在尾盘销售领域的实战心得。第1操作环节：诊断尾盘销售难题按照国际营销学一个通用观点，任何商品销售都分为四个时期：进入期、成熟期、持续销售期和尾声。深圳地产界通常所讲的尾盘一般指持续销售期和尾声，楼盘销售率在7成左右的时候，余下的单位便称作层盘。尾盘一直是令进展商和代理商都感到头疼的一件事，因为实尾盘时已不可能大量、轰炸性的进行广告宣传，尾盘数量不多，其营销费用十分有限，如何用少量的宣传费卖出最难卖的单位，这是业内人士一直在探讨的难题。

楼盘销售接近尾声时，剩下的大差不多上一些销售较为困难的单元，大多数接盘销售差不多上如此，都会或多或少地留下一些尾盘，那么有没有可能不出现这种情况，也确实是讲幸免出现尾盘呢？在南山名气较大的代理商冠厦公司有关负责人称，以其多年的经验证明，住宅销售差不多能够幸免出现最后那种朝向、采光、楼层较差的尾盘。据介绍，寇厦做项目代理一般从前期就开始介入，即从设计规划开始，对项目的建筑风格、平面设计、客户定位等均和进展商一起共同完成，也确实是通常所讲的“全程策划”，朝向、采光、楼层较差的单位一般在开盘时就首先以较低的价格推出。这位负责人认为，一个前期策划较好的项目，在销售高潮、人气旺盛的时期推出楼盘中位置较差但价格较低的单元，是比较容易吸引买家的，因为接盘积压除建筑质量、户型结构、立面造型等方面的缘故外，一个最重要的因素依旧价格问题，关于购房的大量的问卷调查都得出这些最差不多的条件能够得到保障外，阻碍置业者购房最重要的因素确实是价格。一些较差的单元留到最后卖困难会大得多。

房地产项目营销推广策划执行方案

当前文档修改密码：8362839 c:\iknow\docshare\data\cur_work\xxxx\ “紫云山庄” 五月营销推广策划执行提案

厦门夏涛房地产投资顾问有限公司 2006年4月9日目录【活动推广主题、目的、内容】 ....................................................................................................... 错误!未定义书签。【车房大型联合展销会】.................................................................................................................... 错误!未定义书签。【我心中的理想家园——“紫云山庄杯”儿童绘画大赛】 ......................................................... 错误!未定义书签。【紫云山庄五月文化活动月之寻宝游】 ........................................................................................... 错误!未定义书签。【紫云山庄颁奖典礼及抽奖大酬宾】 ............................................................................................... 错误!未定义书签。【五月文化活动月之活动排期一览表】 ........................................................................................... 错误!未定义书签。

xxx住宅项目营销推广方案

目录一、项目市场竞争环境分析 1、区域市场现状及趋势 2、市场消费需求环境分析 3、结论二、项目整体SWOT分析 1、项目SWOT分析之优势分析（S） 2、项目SWOT分析之劣势分析及化解（W） 3、项目SWOT分析之机遇点（O） 4、项目SWOT分析之威胁点（T） 5、结论三、项目产品定位 1、产品特点定位 2、开发理念分析 3、社区文化分析四、消费群体定位五、项目营销推广及执行 1、总体营销目标 2、项目主推广语及主题价值延展 3、营销推广策略 4、项目一期推广阶段安排六、销售价格策略七、总结

一、项目市场竞争环境分析 1、区域市场现状及趋势滨海房产市场日趋规范，整体进入理性发展趋势，在市场发展的过程中，可分为三个阶段，每个阶段市场构成要素的特征，简析如下表：

综上所述: ——开发量持续增长，市场竞争日益激烈； ——宏观经济走好，消费力量分流； ——综合因素影响，房价稳中有升。 2、市场消费需求环境分析 ●XX房地产行业发展逐渐完善和规范，政府管控力度加大，房地产金融政策可能收紧，开发成本增多； ●置业自住、改善居住条件、多次购房同时成为市场的主要消费特点； ●90~100m2的两房、小三房和111~130 m2的三房是最受购房者喜欢的面积和房型，部分消费者有70~90 m2的小房型需求； ●多层住宅仍然是市场需求主体，小高层认同度呈上升趋势，建筑朝向仍对住房消费有较大影响力； ●消费者对小区交通和车库要求比较高； ●明亮、清爽的外墙颜色和简洁、明快的建筑立面受到市场欢迎。 ●对于小区及周边配套设施要求完善实用； ●市场成熟程度整体不高，缺乏绝对的品牌项目和开发公司； ●楼盘宣传推广、消费者信息获取渠道相对传统，推广方式较模式化，无新意； ●“产品创新、服务创优、营销创佳”是项目开发成功的三大要素和必备条件，但滨海房产项目营销普遍缺乏“服务创优”意识。

某地产项目营销推广策略报告(doc 24页)

北奥公馆营销推广策略报告 2004年11月8日北京中原北奥公馆专案组

2、销售周期 2．1北京市房地产市场销售周期说明我司认为入市时机，并不是指时间概念上固定的选择，而应是根据项目自身的实际情况和市场环境所决定的。因此，本项目推出的成功与否，并不能单纯的选择每个固定时间点来实现，而是应该要把前期的铺垫工作筹备完善，透彻了解时间段的市场经济周期，在具备较成熟的开盘条件下，再切入市场。北京市房地产市场销售周期走势分析北京房地产市场销售有明显的季节性，根据我司对区域市场仔细调研和深入分析以及对北京房地产市场的总体走势分析和显示，目前北京房地产市场的销售周期是从每年的5月份开始，然后持续加温，直至11月份，而这段时间里，又以5、6月份和9、10月份的销售活动最为频繁。

2．2本项目推广特点说明 ?2004年11月我司开始接触本项目 ?项目主体结构年底均将封顶，工期使销售刻不容缓 ?样板间及售楼处于11月底投入使用 ?目前项目现场情况混乱，对于销售有不利影响且会持续至2005年初?周边道路交通条件在短时间内不能得到完全的改善 ?2004年底大屯路断路整修 ?2004年底科荟路通车交付使用 ?位于北四环的售楼处现场与项目现场有一定的距离 2．3本项目销售周期说明本项目销售周期为2004年12月1日起至2006年5月31日止，共计18个月。根据以上推广特点，综合项目自身情况，我司建议本项目2004年12月进入市场开始销售，具体推广周期可分为市场亮相及客户积累期等五个阶段。各阶段具体时间分布如下表：销售周期分布表销售周期时间结点市场亮相及客户积累期2004年12月1日至2005年2月第一强销期2005年3月至2005年6月第一调整期2005年7月至2005年8月第二强销期2005年9月至2005年11月第二调整期2005年12月至2006年3月31日尾盘期2006年4月至2006年5月 2．4本项目销售任务说明

项目营销推广方案

项目营销推广方案一、项目背景概况【AA金钻】商住楼项目由如皋市XX房地产开发有限公司开发，原定位为汽摩配市场及空中花园加连排别墅的中档住宅区，该项目总建筑面积11万方，一期开发面积为4万方。项目位于如皋市益寿南路与福寿路交界处，北靠市政府、行政审批中心；南临群宇摩配市场、绿园新村；西对电信大楼、市实验中学；东依如城镇政府、如皋大剧院。项目交通便捷，地理位置优越，并与开发建设中的市政府相毗邻，必将成为如皋城市西扩南移的新标志，创造财富新焦点。近两年来如皋市的楼市发展尤为迅猛，市区房地产需求近于饱和，仅2006年，就先后有金九华府、浅水湾、龙游御境等楼盘陆续上市，而此时正值全国房价接连上涨，供需结构严重失衡，国家再施宏观调控之际。因此，对于【AA金钻】项目来说，既存在机遇，也无疑面临一定的压力。机遇在于近年来如皋市民对房地产需求的持续旺盛，同时，如皋城区规划为房地产开发提供了新一轮增长空间；压力则来自多个楼盘在有限空间内的激烈竞争，以及居民在国家宏观调控背景下的持币观望心态。在这种市场背景下，我们认为：任何一个楼盘都不可能仅仅依靠几个广告就取得巨大的成功，楼盘推广是一次整合行销的过程，需要广告、促销、公关等多种营销手段的组合拳出击，方能达到目的。二、项目市场分析

1、项目现状分析 1）、工程状况 ■一期已经交付使用。 ■二期正在规划阶段。 2）、销售状况 ■我公司于2006年8月接手本项目销售工作。 ■我公司接手前，共销售面积占一期开发面积的75﹪，还有商业7575㎡，住宅2231㎡待于销售。3）、出租状况 ■已经出租了一期开发面积的10﹪。 4）、业态状况 ■目前的经营状态主要是以摩托车配件经营为主，辅以日用百货、餐饮休闲的综合性市场。 2、项目SWOT分析 1）、优势﹝Strengths﹞

某房地产项目整体推广策划方案

南大山南山公寓项目营销策划方案目录第一部分：市场分析一、项目基本情况二、、本地区项目细分市场（中高端花园洋房）市场基本情况分析三、细分市场（中高端花园洋房）项目推广策略分析四、细分市场（中高端花园洋房地产）广告传播策略分析五、细分市场（中高端花园洋房地产）发展趋势六、主要竞争项目及楼盘分析第二部分：SWOT分析一、项目优势二、项目劣势三、项目机会四、项目威胁第三部分：项目定位策略一、目标客户群说明二、项目品牌定位策略三、楼盘品质定位策略四、物业定位策略五、推广定位策略第四部分：项目营销推广一、项目现场包装二、建设步骤建议三、广告推广策略第五部分：项目销售策略第六部分：宣传推广计划第一阶段：品牌推广第二阶段：楼盘品质塑造第三阶段：营造销售氛围第七部分：媒体广告一、整合传播策略二、媒体组织和规划策略三、具体实施措施后记

第一部分：市场分析一、项目基本情况： “南方新城·风林高地”是南方集团继南方花园、南方香榭里之后，在高新区开发的又一大型品质社区。项目占地400亩，总建筑面积70多万平方米，分七个组团进行开发。 “南方新城·风林高地”位于平顶山公园以南，南方香榭里以北，毗邻已近实施的高（二郎高庙村）九（大坪九坑子）路城市干道。通过南面的石桥铺交通枢纽和北面的高九路城市干道，可畅达解放碑、沙坪坝、杨家坪、二郎科技新城等各主城区，同时，石桥铺高新区城区配套，给小区的居者提供了一个环境优美、交通便利的城区生活环境。 “南方·风林高地”以高尚花园洋房、高层住宅为主。居住在享受城市的便利与畅通之余，更能投入到上风上水的自然美景之中。项目地处高新区城市最高点，既有着山城的高地田园风貌，空气清新，又可远眺歌乐山、南山，山色氤氲蔚然，居住其间心旷神怡。目前，该项目已经完成了前期场地的平整和施工围墙的修建，进入正式施工建设阶段，项目将于年内正式开盘，并开始推广和营销。二、项目细分市场（中高端花园洋房）市场基本情况分析：由于本项目属于低密度、高品质花园洋房，项目自身设计和规划具备较高的建筑品质和市场营销定位。从目前重庆地区房地产中高端市场的情况来看，今年以来投放和进入市场的中高端花园洋房项目，相对去年同期，增长幅度很大。不少房地产商都将花园洋房项目作为其进军高端市场的突破点，目前已经完成前期推广和市场拓展的项目多达20余个。在秋交会上亮相的新项目也达到了10余个，不少项目在房交会上的表现都异常活跃，因此可以预见本年度重庆中高端花园洋房的市场竞争将异常激烈。同时，根据相关媒体所进行的市场调研来看，目前本地区相应市场的成交量也异常的活跃，体现出消费者对中高端花园洋房特别的钟爱和热情。三、细分市场（中高端花园洋房）推广措施分析 ●高撇脂营销、推广策略风行由于中高端住宅的特殊价值定位和推广目标人群的不同，本地区的中高端花园洋房普遍采取了高撇脂的营销、推广策略，即采取高投入、高溢价的推广策略，在项目入市阶段便采取强势的广告推广手段，对项目核心优势和买点进行大规模的广告宣传和推广，以达到先声夺人、取得市场领先的目的。 ●电视广告媒体开始占据媒体发布的主流

地产行业项目营销推广策略提案

地产绿野仙居营销推广策略提案第一部分：案名建议绿野仙居 GREEN DREAM GARDEN 第二部分：项目分析一、对产品内容的分析 1、地理位置比较优越。

项目位于市中心的长宁区，北kao上海市主干高架延安路边，南朝以时尚著称教育界的东华大学。向东150米是轻轨站，向西500米是长宁区办公写字楼集中区。附近还有幽雅洁净的中山公园，凯旋绿地以及天山公园。能够讲绿野仙居是都市中一块难得的绿色宝地。 2、产品定位为中档，并凸花房型、绿野型、一般户型区等关键元素。项目力求通过对自然绿地进行原生态演绎，以简洁、明快的北欧建筑风格，诠释原汁原味的自然意境的品质生活，使其建设成为区域内追求绿野滨水居家生活理念的人士汇聚的高尚的居住社区。 3、项目总体规模为中等，物业形态以多层住宅为主。本项目的多层住宅仍要紧针对区域性客户，如长宁区，徐汇区，静安区等地的消费者。同期区域内并没有竞争对手，其竞争项目要紧是徐汇区的多层住宅产品和二级市场上的多层住宅产品。但我们优势在于幽雅的周边环境。

二、对市场环境的分析 2001年上半年，区域商品房交易面积２７.８万平方米，交易额１５.５亿元（平均销售单价为5575元/平方米），比去年同期增长１６.２％和８.３％。交易金额增长缓于交易量的增长，而上半年要紧交易差不多集中在一些旧盘上，价格有所回落属于正常情况。今年上半年，长宁区交易价格水平低于去年同期的水平，要紧缘故是高品质、高售价物业供应量不足。与平静的一级市场相比，三级市场交易火爆，底部积压房源进一步得到消化，以后供应羕ao刂屏己谩Ｖ懈叻吭吹奈榷ㄒ丫晌坎谐〉闹屑崃α浚诠┯α坎蛔愕那榭鱿录鄹裼猩仙魇疲桓呒畚环吭吹娜胧薪蠓寤骷鄹裥星椋蠢词谐「窬只救啡稀?br /> 目前的市场架构可谓天时地利人和，区域房价指数将突破向上，同时在以后几年内，行情有屡创新高的可能，要紧体现在底部积压房源进一步消化，其价格因素对大局阻碍越来越小；高档房源供应充足，市场价格

某项目年度营销推广策略方案

高丽公馆项目2008年营销推广策略方案目录第一部分前言第二部分项目整体分析第三部分目标消费群分析第四部分广告推广的目标第五部分项目定位第六部分主打第七部分整体推广时机第八部分六点一面推广策略第九部分广告包装策略第十部分策略控制

第十一部分结语第一部分前言目前梅河口市房地产市场还处在初级发展阶段，随着小康类住宅工程的启动，同时随着几个项目的发展，本地房地产市场逐步走向成熟和完善，发展商和置业者日趋理性，所以平庸、同质且缺乏精心策划的项目将举步维艰，引导市场，引导消费者，刺激消费是关键。因此，我们在市场调研、综合讨论的基础上，经过对高丽新村项目进行深入分析后，做出了这本富有独特个性和充满激情的整合推广方案，相信本方案将有助于顺利实现销售计划，并为树立发展商投资实力信心和项目品牌形象打下坚实的基础，以鲜明的旗帜形象成为市场的引领者。

项目策划的三大依据是市场、环境和成本，是对一系列推广活动的专业安排。本报告正是以此为出发点，在《市场调研报告》及《全程营销策划报告》的基础上，分析项目自身特质和市场因素，并以此为依据，对项目制定出理性的广告策略及推广计划。第二部分项目整体分析一、项目概况项目名称：高丽公馆地理位置：梅河口市西部梅河大街旁项目总体技术经济指标：本项目占地5.59万平方米，总建筑面积11.2万平方米，是旨在打造零售商业步行街和高档住宅区为一体的21世纪新城。新城内外基础设施现代、完善，居住环境优美宜人，为梅河口市小康住宅样板工程。

建成后的高丽公馆，集居住、购物、娱乐、休闲为一体，将成为乃至全市的一个商贸繁荣，居住舒适的大型综合社区。二、SWOT分析优势 ■大规模花园式住宅。楼幢之间设宽敞绿化带，绿化率高；增加配有休闲广场，气势恢宏，气派十足 ■紧邻城市主要交通干道，周边交通十分便捷 ■社区内提供完善配套服务，有专设的物业管理服务、步行街、广场、会所、幼儿园及储藏间作为配套。 ■性价比优势，价格与同等地段楼盘相比不高 ■推出银行按揭服务，为以后的大型促销活动奠定基础。劣势 ■紧邻火车道、有一定的噪音和灰尘污染 ■就商业而言，项目前期缺乏人气 ■区域内消费者买铺意识薄弱 ■政府的支持信心有待加强和体现，如解决入城户口问题，减免前期税务费用等措施机会 ■梅河口正在加强城市西部的开发。 ■“高丽公馆”定位及城区控制性详细规划方案的确定，并在一步步的落实中。