中国物流园区应借鉴美国普洛斯物流园区的全球化

《美国普洛斯物流园区成功之道》案例分析

1、物流地产概念的认识：

物流地产属于工业地产的范畴，指投资商投资开发的物流设施，比如物流仓库、配送中心、分拨中心等等。现代物流地产的范畴包括物流园区、物流仓库、配送中心、分拨中心等物流业务的不动产载体。同传统的物流地产相比，它更加强调管理的现代化、规模效应、协同效应。根据顾客的需求，选择合适的地点，建设、运营与管理专用物流设施，而且准备采用本地与全球的专业技能开发物流配送设施，与客户比如制造商、零售商、物流公司等建立密切的合作关系，为其在合适的时间与合适的地点，提供合适的现代物流设施。

2、普洛斯物流园区的成功因素

（1）该园区是由“工业物流地产老大”之称的美国普洛斯公司投资兴建并管理的，普洛斯公司是物流业的成功企业，有丰富的管理经验，在全球有广阔的合作关系网，物流园区建成之后他们还会继续提供管理支持，广大的全球大型企业会迅速与园区合作。

（2）在经济全球化日益加强的时代，普洛斯公司成功的建立全球化物流网络。中国改革开放不断加深，经济对外开放也不断深化。普洛斯进入中国之后正确地选择了沿海地区作为企业园区建设的切入口，进入进入北上广等发达城市开发物流园区。在选址上抓住了发达的经济地区，并选择了靠近机场、海港、高速公路的交通枢纽，逐步形成物流配送网络。

（3）该公司有标准化的物流设施，物流最关键的就是做到每个

环节的标准化。公司在市场调研、设计、施工和设施管理的基础上开发出高质量、通用型的物流仓储设施。标准化设施为不同客户提供便捷、高性价比的物流配送设施。

（4）该公司不断提出多层次服务客户，他们开创了“以客户为中心”的运作方式，从客户角度出发，促成双方共赢。用创新的思维不断创造不同的服务，做到了公司和客户共同发展，让公司和客户形成紧密的命运共同体。

（5）该公司提供的是一个全程的物流服务，涵盖物流设施的整个流程，包括策划、构建与管理。该公司用其强大的实力让整个园区持续的发展。

3、本案例对我国物流园区的建设有何借鉴意义

（1）中国物流园区应借鉴美国普洛斯物流园区的全球化“物流地产”的新概念，先定位好选址，健全物流园区的相关设施，建成相关物流配送网络，再转租给顾客；其中选址最好在临近机场、海港和高速公路，形成物流配送网络。设施方面要建设能够提供给多个相关产业的仓库，比如制造商、零售商、物流公司等。

（2）标准化的物流设施对国内的很多物流园区来说说远远不具备普洛斯的规模与实力，但国内的物流园区可以借鉴普洛斯的成功模式，在设施方面不断去完善，尽量建设能够提供给多个相关产业的仓库，如制造商、零售商、物流公司等。

（3）在客户服务方面，借鉴普洛斯“以客户为主”的运作方式，利用对客户的需求和选址入手，对施工过程进行严格的成本控制，对

预算的管理以及施工建造过程管理都将其用于物流设施建设方面的成本降到最低。在物业交付使用后，系统还将进行客户管理和物业管理，将每个客户签的租约输入系统，在评估收益风险后签定租约，最大可能地保证投资的安全性。

小组成员:刘海燕韦苏晏朱少秋廖昌民许海涛陈俊杰

全球最大工业地产商普洛斯经营模式研究122401306

全球最大工业地产商普洛斯经营模式研究 2009-11 普洛斯创立于1993年，现已发展成为世界领先的工业物流地产投资开发商，财富1000强及标准普尔500家指数公司之一。管理全球20个国家，2,600多个项目，约4,490万平方米，价值344亿美元物流资产，服务客户超过4,700多个，为众多世界知名企业提供物流设施及工业厂房租赁服务。2003年4月进入中国，经过4年发展，在国内19个城市投资了近50个物流园。到目前，公司运营设施达到94.9万平方米，另有53.6万平方米在建项目。在华物流地产面积占全球总数的1.7%，公司认为中国市场是世界上潜力最大的物流地产市场，因此正在加速拓展在中国的投资范围，使中国成为普洛斯在美国本土以外最大的投资地，计划5-10年内将在华资产提高到公司全球总数10%。业务模式普洛斯集中专注投资物流园，重点发展3种细分。海港物流园、临空物流园及加工基地。一是临港物流园：上海洋山深水港、深圳盐田港、青岛前湾港、广州南沙港。二是空港物流轩园：北京首都机场、广州白云机场、南京禄口机场青岛流亭国际机场。三是加工基地：苏州工业园、天津开发区、杭州经济开发区等。战略布局

其布局集中在渤海经济圈、长江三角洲和珠江三角洲东海沿海地区的一、二线城市设点布局。一线城市包括：北京、天津、广州上海等。二、三线城市：青岛、大连、南京、苏州、无锡、杭州、宁波、嘉兴、深圳、佛山、武汉、长沙、成都、重庆和沈阳。每个枢纽城市开发3至4个物流园区，形成一个物流配送网络。园区特点物流园主要产品是双层、单层仓库、集装箱堆场、及办公室附属设施。除了建设普通物物流园，还建设保税物流园，通过国家政策扶持，满足客户需求，获得丰厚回报。物流园一般规模都不大。在全球开发的物流园平均面积不到2万平方米。国内小型物流园占地约3-5万平方米，中型物流园在10-20万占地面积，很少有上千亩的物流园。园区基本采用分期开发，分期开发3-5万建筑平方米的仓储设施。客户定位客户分为三大类:一是物流业：如UPS、DHL、联邦快递、马士基。二是制造业：通用汽车、大众、卡特彼勒、雀巢等。三是零售业，如沃尔玛和欧尚等。跨国企业都租用了普洛斯遍布全球的多项仓储设施，世界1000强企业中近半数是其客户。开发模式开发选址上重点是临港、临空而建，基本上选址在城市周边临近机场、海港和高速公路等交通枢纽获取土地，开发建设物流中心。获取土地通过直接投资与间接投资组合方式。直接投资项目占35%。与其他机构合资的占65%。

物流园区经营模式与市场分析

以市场为导向的物流园区规划物流园区是指多个物流中心在某一空间的聚集体，提供综合物流及其他配套服务的场所，物流园区集约了多种物流设施，是物流线路的交汇地，具有集约、调节、转运、集中库存、信息枢纽等综合功能，紧临港口、机场、铁路编组站等交通枢纽，地价较低，适当设置远离市中心区，并要足够的发展空间，为工业企业的发展留有余地。可见，物流园区是、企业物流部门通过规模化，实现资本、设施、人员、政府服务及其他资源的有效整合。当前，供应链管理正成为企业的核心的竞争力，决定企业经营的成败，物流园区作为物流、资金流、信息流的聚集地，是供应链上核心环节与战略节点。从国际经济发展格局及中国经济发展情况来看，有几个不可逆转的趋势：国际制造业加速向中国转移；中国经济的外贸依存度越来越高；物流外包将逐步成为趋势。这将推动中国物流园区的发展，并加速融入全球供应链与价值链当中，成为全球化、一体化、高效率的物流产业集中地，发挥物流增值的作用，物流园区的战略地位将更加彰显。国外特别是德国与日本的物流园区开发经验表明，物流园区开发确实在提升物流效率、降低物流成本、促进产业发展方面有重大的作用。

今后较长一段时间，中国物流园区开发都将是中国经济建设的一大热点。但既然是热点，由于利益的驱动，就会产生诸多非理性的行为。而科学的、客观的前期调研、需求分析、功能定位、商业模式设计等对一个物流园区的成功开发，降低投资风险至关重要。以市场为导向的物流园区规划，是物流园区产生良好社会及经济效益，走上持续发展之路的保证。一、需求分析物流园区开发的首要工作对物流进行市场调研和竞争情报分析，深刻把握客户的需求，敏锐洞察市场走向，为后期市场定位、功能设置、商业模式设计等提供决策依据。市场调研是对开发单位本身、政府部门、物流需求方及潜在竞争对手及合作伙伴进行实地调研、资料收集及分析。最重要的是对物流需求方的调研，主要涉及的方面有：对该项目物流配套和相关政策的要求、对服务围及水平的需求、对成本费用的接受水平、对附加服务的需求、需求方的货物流向／处理量／出入口量／涉及金额、需求方的合作意向等。通过上述调研，在获得大量翔实的第一手材料和数据的基础上，采用定性与定量分析方法、统计学预测方法、比较分析等方法，进行研究分析。定性方面主要是分析目标客户在哪里、客户的需求有哪些、市场空缺有多大、本项目的资源及能力情况等。定量方面主要是分析

(-普洛斯-)-HSE工作计划书

主要施工机械/工器具/安全用具报审表

目录 1工程概述 (3) 1.1工程地点 (3) 1.2主要工程量 (3) 2健康、安全与环境（HSE）管理手册 (3) 2.1项目HSE方针 (3) 2.2项目领导承诺.............................................3-4 2.3HSE管理目标 (4) 3组织机构及职责 (4) 3.1HSE组织机构..............................................4-5 3.2HSE责任制................................................5-7 4规划（策划） (7) 4.1HSE会议...................................................7-8 4.2HSE教育培训...............................................8-9 4.3HSE检查...................................................9-10 4.4不符合纠正措施 (10) 4.5事故管理...................................................10-11 5人员能力评价 (12) 5.1HSE安全主管 (12) 5.2HSE监督员 (12) 5.3特种作业人员 (12) 5.4能力评价....................................................12-13 6风险识别、评价及削减措施 (13) 6.1事故发生频次分级 (13) 6.2危害和影响评价...............................................13-16 6.3相关控制措施.................................................16-20

第四次全国物流园区调查报告表格完整版

第四次全国物流园区（基地）调查报告中国物流与采购联合会中国物流学会 2015年7月发布一前言一一当前，我国经济发展进入“新常态”，正处于国家制定“十三五”规划纲要的关键时期。在国务院出台《物流业发展中长期规划（2014—2020年）》、国家发展和改革委等12个部门发布《全国物流园区发展规划（2013—2020年）》之后，物流园区的建设和发展进入新的阶段。一一为进一步掌握全国物流园区（基地）的发展现状、问题及趋势，为国家有关部门和业内企业提供有关物流园区发展的决策支持服务，中国物流与采购联合会和中国物流学会在2006年、2008年和2012年三次调查的基础上，于2015年组织开展了第四次全国物流园区（基地）调查。一一本次调查依然坚持“全面普查、重点突出、抽样均衡”的原则，力求获取数据的全面性与准确性。在延续2012年所采用的网络调查、电话调查、深度访谈、实地考察、召开座谈会等多种形式的基础上，还增加了电子邮件问卷、政府及协会收集等多样化的数据来源渠道。获取信息后，还增加了网络复核、邮件确认、多渠道对比确认等数据清理手段。一一本次调查的范围是：①限于署名物流园区、物流基地、公路港、物流港、无水港等的单位和企业；②园区占地规模在150亩（0.1平方千米）及以上，并具有法人资格；③规划、在建、运营的实体单位，均在调查范围。一一按照以上调查范围及方法，本次调查筛选核实确认的物流园区（基地）数量为1210个，以此作为本报告的基础数据。回收典型园区有效问卷438份，按照各经济区物流园区数量占比进行分布抽样，选取了300份有效问卷纳入统计分析。本次调查工作历时半年。在对调查数据和信息进行系统地定量及定性分析、与历史数据进行对比分析，并充分吸收地方政府、行业协会及专家代表意见的基础上，完成了本报告。在结合前三次调查实践的基础上，本报告通过更多的数据来源，运用新的数据质量管理手段，力求更加真实地反映我国物流园区（基地）的发展现状，更加快速地反映业界的需求及诉求，更加有针对性地提出政策建议，以期继续为政府有关部门、物流园区（基地）、相关企业、科研及教育机构、咨询单位提供动态的信息及参考。一一我国物流园区（基地）发展历史不长，情况比较复杂。我们的调查也还有许多粗疏和不完善的地方。敬请各有关方面提出宝贵意见和建议。二我国物流园区发展情况（一）总体情况一一本次调查依然沿用国家“十一五”规划中对全国划分为八大经济区域的方法，即东北经济区（辽宁、吉林、黑龙江），北部沿海经济区（北京、天津、河北、山东），东部沿海经济区（上海、江苏、浙江），南部沿海经济区（福建、广东、海南），西南经济区（云南、贵州、四川、重庆、广西），西北经济区（甘

国内外物流园区发展比较研究

国内外物流园区发展比较研究 [导读]各个国家物流园区的最初建设虽然有时间先后，但无一例外都是由城市建设与发展的客观需求来推动的。每个国家在自身的城市发展过程中，都会产生阻碍其进步的交通、能源、城市环境、产业支撑等方面的难题，随着物流行业的崛起，物流园区开始受到重视。[导读]各个国家物流园区的最初建设虽然有时间先后，但无一例外都是由城市建设与发展的客观需求来推动的。每个国家在自身的城市发展过程中，都会产生阻碍其进步的交通、能源、城市环境、产业支撑等方面的难题，随着物流行业的崛起，物流园区开始受到重视。近年来，世界各国纷纷对发展物流园区表现出浓厚兴趣，物流园区、物流基地和物流中心相继建立。各国物流园区特点不尽相同，各自的经验教训也在被相互借鉴。本文从国内外物流园区的发展起源、运营模式、盈利模式、管理模式、政府促进行为等几方面入手，重点对日本、德国、美国和中国的物流园区的发展做了比较研究，分析我国物流园区发展中的不足，并提出了相关建议。发展起源各个国家物流园区的最初建设虽然有时间先后，但无一例外都是由城市建设与发展的客观需求来推动的。每个国家在自身的城市发展过程中，都会产生阻碍其进步的交通、能源、城市环境、产业支撑等方面的难题，随着物流行业的崛起，物流园区开始受到重视。是否建设物流园区，建设什么样的物流园区以及如何规划园区布局与功能被反复讨论。在探索本国物流园区模式的过程中，对其他国家经验教训的借鉴是必不可少的，将理论、经验与本国的实际情况进行最大化的结合，最终就产生了适应自身成长路线的具有独特特征的物流园区发展模式。日本是第一个对物流园区实施建设的国家。1965年，日本首先提出物流园区的概念，称为“物流团地”。当时，日本面临交通严重堵塞、城市功能交叉混乱、环境压力巨大等种种难题，另辟空地建设物流园区成为解决这些问题的一个快速且富有成效的方法，与此同时，随之而来的附加效益和周边利益的获得使得物流园区成为日本长久的支撑产业。 20世纪80年代中期，德国开始了本国的物流园区建设，称为“货运村”。1985年，德国建立了第一个物流园区——不莱梅物流园区。它充分利用了两德统一之后丰厚的流通资源，整合了零散的物流和配送中心，结合政府辅助政策，推动了国家物流业的发展。同时，德国的物流园区网络做得相当广泛，它以本国为中心，向欧洲各国辐射，并连接了世界各地的物流中心。德国的物流园区是成功的，它带动了整个欧洲流通业的进步，为世界物流园区的发展树立了榜样。美国是发展物流业最早的国家，其物流园区的建设采用的是自由竞争策略，充分打开市场，让物流企业自由发展。经过长时间的优胜劣汰，存活下来得到发展的企业寻找到了各自的竞争优势，如降低成本，提高服务质量，拓展企业功能等。在企业激烈竞争的同时，美国

普洛斯物流园

普洛斯物流园普洛斯在中国35个主要城市投资、建设并管理着185个物流园，基本形成了覆盖中国主要空港、海港、高速公路、加工基地与消费城市得物流配送网络。公司已进入得城市包括北京、长春、长沙、常州、成都、重庆、大连、东莞、福州、大广州-佛山、大杭州、哈尔滨、合肥、淮安、大济南、廊坊、南京、南宁、南通、宁波、青岛、上海、沈阳、深圳、苏州、天津、温州、大武汉、芜湖、无锡、厦门、西安、扬州、郑州、珠海。普洛斯哈南现代产业园项目概况普洛斯哈南现代产业园位于哈尔滨新建得国家级哈南工业园区内，哈南工业园位于哈尔滨南部靠近市区，哈南工业园计划兴建462平方公里，并将其发展为哈尔滨得副中心。普洛斯哈南现代产业园总建筑面积91,000平方米。普洛斯长春得经济开发区内，此经济开发区位于长春市得东北方向。区内有很多国内外著名得汽车产业配套生产商以及三方物流企业。因此，普洛斯长春物流园将依托于长春市得一汽大众汽车产业，着重发展以汽车制造以及配套零件制造、相应得三方物流与电子商务等为中心客户得市场。同时，普洛斯也将给这些客户提供优质得硬件设施、专业得物流管理与良好得工作与物流仓储环境。这些正就是我们区别于一些当地物流仓储供应商得优势所在。同时，我们要树立普洛斯园区得品牌效应，从众多当地得物流仓储供应商之中脱颖而出。仓储面积为54,000平方米。沈阳环普国际产业园地处沈阳经济开发区宝马新城核心区，一期总建筑面积可以提供 290,000标准工业生产厂房。沈阳环普国际产业园为企业提供高标准工业生产厂房及配套设施，园区客户所从事得行业主要集中在汽车零部件、机械加工、装备制造、等主导产业，为宝马整个产业链提供配套服务。便捷交通 ?距离沈阳四环五公里；距离沈阳三环15公里 ?距离沈阳桃仙国际机场30公里 ?距离沈阳市中心35公里 ?距离营口港180公里普洛斯沈阳普菱物流园项目坐落于浑南新区，就是沈阳市城市南扩得核心发展区域。浑南新区，将就是未来沈阳市新得城市与行政中心。普洛斯沈阳普菱物流园规划总建筑面积78,000平方米，将建成4栋单层库。沈阳市就是中国东北地区得门户城市，东北地区重要得经济中心，物流中心，航空、高速公路、铁路运输交汇中转枢纽。根据政府得规划，坐落于城市东南部得浑南新区将成为沈阳市得新得核心城区。普洛斯沈阳普菱物流园位于浑南新区，距离沈阳市核心区仅8公里，就是理想得城市配送中心与地区物流中转中心距浑南大道2公里距离市中心8公里距沈丹高速10公里距沈大高速18公里距桃仙机场20公里。普洛斯浑南南物流园位于中国东北沈阳浑南区。浑南新区被定位为城市新中心商务区。普洛斯浑南南物流园将成为理想得支持沈阳餐饮电子商务与消费品公司配送得物流中心。该园区将建成后可提供84,000平方米得优质仓库空间距浑南大道1公里 ?距三环路 2公里 ?距沈阳 - 丹东高速公路 11公里

普洛斯发展历程简述

普洛斯发展历程 1991年，安全资本实业信托公司（前身）； 1994年，纽交所上市； 2001年，进入日本； 2003年，进入中国，在上海设立办事处(总裁梅志明；总经理沈晋初、赵明琪)；市场环境：当时中国刚经历一场物流园区的泡沫，国土部下了严控土地的禁令，普洛斯作为外资，举步维艰。2004年4月，普洛斯在上海桃浦成立了合作公司，收购了乐购得配送设施及取得了上海西北物流园物流设施独家开发权。同年，普洛斯又和苏州工业园的苏州物流中心签署合资经营协议，巨额投资开发苏州物流园区，其中普洛斯投入美金，而苏州物流中心则以仓库和土地入股。自此打开中国市场。2007年，普洛斯便在中国19个城市建立了50多个物流中心（园区），织出一张连部分国内物流企业都难以匹敌的仓储网络；商业模式：普洛斯本身分成了三个部分：地产开发部门、物业管理部门和基金管理部门。地产开发部门负责进行物流仓储的选址、拿地、开发。地产开发部门把项目转交物业管理部门，后者通过进一步的招租和服务完善使出租率达到90%以上、租金回报率达到7%以上的稳定运营状态；随后，再由基金管理部门将成熟物业置入物流地产基金。通过私募基金，物流地产部门提前兑现了开发收入和开发利润，并回笼了大部分资金，普洛斯又将这些资金用于开发新项目。资产和现金的加速循环推动了以自我开发为主的内生规模扩张。 2008年，次贷危机全面爆发。普洛斯新落成物业的招租不利，基金的募集也遭遇困境； 11月初，董事会迫使原公司董事长兼CEO司马景瀚（Jeffrey H. Schwartz）辞职，成为该公司成立以来的最大事件； 12月24日，SMG基金宣布，负责管理新加坡政府海外资产的全球投资管理公司— —新加坡政府产业投资有限公司(GIC RE)，以13亿美元的现金成功收购普洛斯在中国的资产和在日本的产业基金权益,及相应的预估债务，所有普洛斯中日两国的品牌、人员不变，原来的普洛斯三年内不得进入中日两国市场从事相关联业务，三年后进入两国市场也不能再以普洛斯的品牌进行营运操作；（这只SMG基金，正是由此前辞职的普洛斯全球CEO司马景瀚，普洛斯亚洲CEO梅志明以及普洛斯中国和日本高级管理团队联合注资成立的。某种意义上，可以看作是普洛斯高管团队的一次变相的“MBO”）；易主之后的普洛斯更名为“Global Logistic Properties”（GLP），而原来的名字Prologis 则属于原来的普洛斯。2011年初，美国的普洛斯宣布与AMB安博置业合并，新公司名字正是Prologis，并成为世界上最大的物流地产公司。 2010年10月，普洛斯展开全球招股，其基石投资者中不乏中资大鳄的身影。中国国家社保基金基金委托博时基金总计购买1亿股普洛斯股份，占普洛斯完成IPO后总股本的 2.2%。普洛斯的中国基石投资者还包括中投公司、阿里巴巴集团、香港的周大福集团、香港南丰集团等。 2014年2月19日，普洛斯宣布公司获得了包括中国人寿、中银集团投资和厚朴基金等中国投资者财团最高达25亿美元(约152亿人民币)的投资，并签署战略合作协议。交易完成后，普洛斯中国增发的新股将占增资后总股本的比例最高达至34%。 2017年7月14日，由万科、普洛斯现任CEO梅志明、厚朴投资、高瓴资本、中银投联合组成的财团与普洛斯发布联合公告称，该财团与普洛斯董事会已就全面私有化新加坡上市公司普洛斯达成一致，交易收购单价为每股3.38新加坡元（约合16.6元人民

全国物流园区运营分析报告

全国物流园区运营分析报告（2015）

格，占地面积0.1平方公里（150亩）及以上，拥有多家入驻企业。从基础设施、服务能力、运营效率及社会贡献四个方面进行详细分析，最终形成了本报告。二、我国物流园区发展现状（一）我国物流园区基础设施状况分析一一为了能够对我国物流园区基础设施发展状况进行分析，本报告从投资规模、占地规模以及交通便利性三个方面进行分析。一一1.投资规模一一投资规模是指一定时期内有关单位在物流园区规划建设中，投入的以货币形态表现出的总量，分规划投资和实际投资。一一（1）规划投资规模情况一一物流园区平均规划投资额为20.1亿元。其中，投资1亿~10亿元的物流园区占51%；10亿~30亿元的物流园区占27%。如图1所示。图1物流园区规划投资规模分布（2）实际投资额完成情况一一调查结果显示，我国物流园区平均实际投资额为10.9亿元，规划投资额完成率在71%～

100%占园区总数的40%。实际投资超出规划投资的物流园区占园区总数的10%。经分析，规划投资额完成率超过100%的园区规模普遍偏小，平均规划投资额为6亿元，而平均实际投资额为8亿元。与此相反，规划投资额超过70亿元的大型物流园区，平均实际投资额为48亿元，完成率为49%，总体尚未完成规划投资目标。上述情况表明，我国物流园区投资规划的科学性、合理性有待进一步提高，如图2所示。图2物流园区实际投资占规划投资额的比率分布情况（3）分区域物流园区实际投资情况一一据调查，我国东部地区物流园区平均实际投资额在全国最高，为14亿元；其次为东北地区13亿元；物流园区投资规模最小的为西部地区，平均实际投资额仅为6亿元。具体情况如图3所示。

物流园区调查报告(20200523202722)

我国物流园区调查报告我的博士论文研究方向为区域物流，内容涉及我国物流园区的建设情况，因此，本人参加了2012年中国物流与采购联合会、中国物流学会组织的全国物流园区调查。 1.前言物流园区是为满足货物转运、产业发展和居民消费等规模化物流需求，依托区位交通条件，与城市综合功能和产业体系相配套的公共性物流基础设施群，是由统一运营主体管理、众多物流业者经营的物流运作集结地，是布局集中、用地节约、企业集聚、经营集约的物流功能集聚区。我国现代意义上的物流园区最早于1998年出现在深圳。进入21世纪以来，得到快速发展。2009年，国务院颁布《物流业调整和振兴规划》（国发[2009]8号），把“物流园区工程”列为9项重点工程之一。2011年，《国务院办公厅关于促进物流业健康发展政策措施的意见》（国办发[2011]38号）提出，要“科学制定物流园区发展规划，对纳入规划的物流园区用地给予重点保障。”目前，国家发展和改革委员会正在组织制定《全国物流园区发展规划》。在各级政府支持和企业积极参与下，我国物流园区在提高物流组织化水平和集约化程度，转变物流企业运营方式，促进经济结构调整和发展方式转变等方面，正在发挥越来越重要的作用。鉴于社会各界对物流园区有着不同的理解，本次调查按照以下原则对物流园区进行调查统计：（1）署名物流园区、物流基地、无水港、内陆港、公路港、物流港等项目属于本次调查统计范围；（2）要求园区占地规模在150亩（0.1平方公里）及以上，并具有法人资格；（3）署名货运市场、交易市场、物流中心的项目不纳入本次调查统计范围；（4）地方政府规划中具有空间概念的非法人实体园区不在本次调查统计范围之内。本次调查以“普查到位、重点突出”为原则，采用科学的调查手段和研究方法，力求获取数据的全面性与准确性。整个调查工作历时半年，主要采取了网上调查、问卷调查、深度访谈、实地考察以及召开座谈会等多种形式。为保证信息的真实性和准确性，本次调查采用CATI计算机辅助调查系统，对按照调查对象界定条件初步筛选形成的1204个物流园区基础名单逐一进行电话访问核实。最终核实确认的物流园区（基地）数量为754个，其中名称中包含“物流园区”的为677个，包含“物流基地”的为59个，包含“港”的为18个，以此形成《2012年度中国物流园区（基地）名录》。 2. 我国物流园区发展情况 2.1总体情况为反映全国物流园区地理分布状况，调研组采用了国家“十一五”规划中将全国划分为八大经济区域的方法。即：东北经济区（辽宁、吉林、黑龙江），北部沿海经济区（北京、天津、河北、山东），东部沿海经济区（上海、江苏、浙江），南部沿海经济区（福建、广东、海南），西南经济区（云南、贵州、四川、重庆、广西），西北经济区（甘肃、青海、宁夏、西藏、新疆），黄河中游经济区（陕西、山西、河南、内蒙古），长江中游经济区（湖北、湖南、江西、安徽）。。（1）园区数量稳步增长，分布结构发生变化经核实，入选《2012年度中国物流园区（基地）名录》的各类物流园区共计

物流园区经营、功能、盈利模式

中国物流园区发展模式一个国家、一个地区的经济发展水平不同，交通状况不同，市场需求不同，其物流园区的发展模式也会具有不同的特点。从功能定位、建设类型、开发模式以及经营模式等几个方面对中国物流园区的发展模式进行综合分析。 1.3.1物流园区功能定位物流园区是物流节点集中组织和管理的场所，其依托规模化的物流设施设备，对物流活动进行综合处理，从而达到降低物流运营成本、提高物流运作效率和水平的基本目的，是具有产业发展性质的经济功能区。物流园区从空间上积聚了产业链上下游企业，从功能上涉及到生产、加工、销售、配送等供应链各个环节，通过合理的空间布局、有机的功能组合、优化的资源配置以及信息系统整合发挥其系统整体优势。物流园区的功能主要可以分为两个方面，首先是社会功能，其次是业务功能。社会功能主要包括促进区域经济发展、完善城市功能、整合区域资源及提升产业竞争力等。具体业务功能主要包括运输、仓储、包装、装卸、搬运、流通加工、配送、信息与咨询服务等。另外，不同物流园区具有不同的功能定位，所承担的物流业务也不尽相同。因此，物流园区所完成的物流作业应根据物流园区的功能定位、需求特征、地理位置等因素综合规划，对各种物流功能进行组合配置。 1.宏观社会功能

不同于一般的经济开发区和各类工业园区，物流园区具有很强的基础性、公共性和服务性的特点，属于基础设施建设类项目。从物流园区的起源来看，其功能定位主要有两大原因：（1）解决城市交通压力、环境污染以及功能结构调整，代表性园区有日本东京郊区的四大物流团地；（2）提高物流运作效率、降低物流成本，实现物流园区的经济合理性，代表性园区如德国的不莱梅物流村。物流园区对所在城市以及地区经济发展所表现出来的宏观社会功能可以从以下几个方面来理解：（1）发挥集聚功能。物流园区的建立将过去分散各处的货站、货场以及货物集聚一处，采用规范化流程、现代化技术手段、规模化设施设备以及综合化信息平台对物流活动进行有效地组织和管理，充分发挥集聚功能，提高运作效率、降低运营成本。（2）改善城市环境。通过空间的重新布局和功能的重新组合，减少了交通线路、货站以及相关物流设施在城市市区的占地，通过联合运输，减少车辆出行次数，提高装载率，集中进行车辆清洁、维修和处理，从而减少噪音、尾气、货物对城市环境的污染，改善城市环境。（3）促进区域经济发展。物流园区通过一体化的管理和规模化运作，保证满足区域物流需求。同时，运作效率的提高和运营成本的降低，也减少对企业成本的压力，从而促进了区域经济的发展，提高了区域经济的竞争力。（4）实现多种运输方式的有效衔接和多式联运。通常，物流园区的建设依托城市交通枢纽或港口，可以实现公路、铁路、港口等不同

普洛斯物流成功运营模式对中国物流仓储现状趋势的影响

普洛斯物流成功运营模式对中国物流仓储现状趋势的影响为推动国内产业园区健康、快速发展，由中国指数研究院主办、优客园区招商网承办的“中国产业园区发展高层峰会”于2014年10月23-24日在北京举行。大会汇集了数十位国家相关部委领导及专家、全国上百个一、二线城市的政府开发区领导及代表、500多位产业园区开发与运营企业的精英高层及金融机构代表，以及上百家网络门户媒体、平面纸媒和电视台共同参与。普洛斯副总裁朱琦：今天很高兴有机会跟产业园区的大佬们分享我们普洛斯的经验，其实我有一点犹豫，因为我们物流园区跟产业园区有一点不同，但是后来是一样的，因为服务业的提升是将来的产业当中不可缺少的一个环节，而且将来的比重会更高，所以也借这个机会跟大家分享一下。普洛斯整个在国内的份额还有整个的资产规模在行业里面比较领先，我们和第二位、第三位的同行有6-8倍的差距，但是这个市场整体是非常分散，其实以中国最新的统计数据有将近八亿左右的物流基础设施，在八亿中，普洛斯建了有一千万的园区在运营，其实在这个市场上，普洛斯是相对保持一个比较谦虚的状态，研究好我们的网络，服务好我们的客户，我们在支持我们客户的发展的时候，有一些客户想要的我们还是提供不出来，其实也很可惜，下面大概介绍一下普洛斯整个在中国发展的一些情况。普洛斯首先还是比较专一，只是在物流园区的投资和运营做的，所以大家各位在做产业园的时候涉及到的行业很多，客户也很多，各个园区面临着多行业多领域的大的客户基础，我们是覆盖物流领域的客户，也包括了第三方物流，一些企业内部的物流部门，我们有三个国家，在中国、日本和巴西，中国和日本是原来传统上两个比较主流的板块，巴西是在2012年收购一个大的运作平台，这样在全球有两千多万总资产规模，有一千万在中国，因为中国整个经济发展毫无疑问在整个投资市场中是非常好的，所以整个的投向是在中国领域，物流这个东西是很讲究规模效应和网络效应，所以在不断滚大网络的时候，客户的黏性在不断的提升。刚刚讲到了客户主体，我们的客户主体和各位不太一样，亿达会关注在软件这一块，还有其他的一些生物制造，还有办公研发，所以它的门类比较多，门类是比较单一，但是需求的主体还是来自于各个行业，因为物流像是一个托盘，各个行业都离不开物流，只要你有生产或者是生活资料的流动，物流像是一个托盘托底，但是这个过程主体也在变化，大家都是企业物流在运作，后来第三方物流的发展，外包的趋势越来越明显，物流已经慢慢从一个企业运营的环节变成了一个比较大的产业，而且这个产业增长的速度是非常的快，一方面来自于经济实体的物件和消费的流动，另外一方面整个服务外包成为一个大的趋势时候，使得物流产业变成了非常大的一个部分，物流会占到15%的增加值是非常高。这里大家比较熟悉的看到快递公司，快运公司，还有第三方物流公司，这是形成了形形色色的细分之后，物流产业的细分主体，国内消费非常旺盛的时候，大家对食品安全，冷链配送的要求，配送时效要求越来越高，带来了一些新的发展机会，所以在普洛斯构成中有60%是第三方物流企业，30%是零售商和电商，电商是一个贸易形式，贸易形式背后有很多物流体系支撑，过去这一两年电商的需求非常旺盛，也成为我们非常大的一个需求主体。物流和商贸很难分家，商贸物流国家做规划的时候也是把它作为一个系统运作的，所以在这里物流的主业主体是物流公司，还

国内外物流配送业的现状发展与探讨

国内外物流配送业的现状发展与探讨国外物流业配送发展概况 1)美国现代物流配送的发展状况从20世纪60年代起，货物配送的合理化在美国普遍得到重视。为了在流通领域产生效益，美国企业采取了以下措施:一是将老式的仓库改为配送中心;二是引进电脑管理网络，对装卸、搬运、保管实行标准化操作，提高作业效率;三是连锁店共同组建配送中心，促进连锁店效益的增长。美国连锁店的配送中心有多种，主要有批发型、零售型和仓储型三种类型。首先是批发型，该类型配送中心主要靠计算机管理，业务部通过计算机获取会员店的订货信息，及时向生产厂家和储运部发出定货指示单。其次是零售型，以美国沃尔玛公司的配送中心为典型。该类型配送中心一般为某零售商独资兴建，专为本公司的连锁店按时提供商品，确保各店稳定经营。第三是仓储型，美国福来明公司的食品配送中心是典型的仓储式配送中心，它的主要任务是接受独立杂货商联盟的委托业务，为该联盟在该地区的若干家加盟店负责货物配送。 (2)日本现代物流配送的发展状况在日本，零售业是首先建立先进物流系统的行业之一。便利店作为一种新的零售业迅速成长，现己遍及日本，正影

响着日本其他零售商业形式。这种新的零售业需要利用新的物流技术，以保证店内各种货物的供应顺畅。因此，日本的物流配送具有以下特点:第一，分销渠道发达。许多日本批发商过去常常把自己定位为某特定制造商的专门代理商，只允许经营一家制造商的产品。为了保证有效地供应商品，日本许多物流公司不得不对旧有的分销渠道进行合理化改造，更好地做到与上游或下游公司的分销一体化。第二，频繁、小批量进货。日本的物流配送企业的很大一部分服务需求来自便利店，便利店依靠的是小批量的频繁进货，只有利用先进的物流系统才有可能发展连锁便利店，因为它使小批量的频繁进货得以实现。第三，物流配送体现出共同化、混载化的趋势。共同化、混载化的货物配送使原来按照不同生产厂、不同商品种类划分开来的分散的商品物流转变为将不同厂家的产品和不同种类的商品混合起来配送的聚合商品物流，从而得以发挥商品物流的批量效益，大大提高了配送车辆的装载率。第四，合作型物流配送。在日本，生产企业、零售企业与综合商社、综合物流公司之间基本上都存在一种长期的物流合作关系。并且这种合作关系还随着日本工业生产的国际化延伸到国外。第五，政府规划在现代物流配送发展过程中具有重要作用。 (3)欧洲现代物流配送的发展状况在欧洲诸国，尤其是德国，物流配送是指按照用户的订

普洛斯管理物流地产

普洛斯管理物流地产基金解析

普洛斯无疑是全球范围内最成功的工业地产商，也是国内万通、合生、宇培等众多有志于工业地产的运营商所极力仿效的标杆。它玩转物流地产基金的方式可谓眼花缭乱，就中国目前的金融背景而言尚难完全模仿，但长期趋势一定如此。金融专家杜丽虹博士对于普洛斯的模式非常推崇，下面我们就来看看她对这种模式的详细剖析，很长，但很值。通过物流地产基金模式，普洛斯在传统物业自持下两倍的财务杠杆基础上，又获得了5倍的股权资金杠杆，从而使公司资本的总杠杆率达到10倍。更重要的是，将开发部门90%以上的资产置入基金，使得普洛斯提前兑现了物业销售收入和开发利润，将投资回收期从10年以上缩短到2-3年。同时，快速回笼的资金被用于新项目开发，项目成熟后再置入基金，从而形成物业开发、物业管理与基金管理部门间的闭合循环，这种资产和现金的加速循环推动了普洛斯以自我开发为主的内生规模扩张，并实现了轻资产、高周转运营，实际控制资产年均增幅达到22%。尽管物流地产在中国还属新事物，但随着中国物流行业的的飞速发展，传统仓储模式也将面临突破和创新，物流地产基金作为新型的金融模式，可成为物流地产发展链条中的重要一环。而且，物流地产基金这类核心型基金在需要轻重资产分离的地产子行业（如城市综合体）中，能够有效解决长期持有物业过程中的资金占用难题，未来也将发挥越来越重要的作用。全球最大物流地产企业普洛斯（Prologis）1991年成立，目前旗下实际控制资产达350亿美元，拥有15只物流地产基金，直接持有1222处物业、通过旗下基金间接控制1369处物业，总建筑面积达到4600万平方米。普洛斯是如何做大的？一、以基金模式实现轻资产扩张普洛斯以不足20亿美元的资本金投入撬动了200亿美元的基金资产，使实际控制资产规模达到350亿美元，同时表内资产的年均增速仅为14%，显著低于实际控制资产的增长，从而实现了轻资产的扩张。

物流园区潜力巨大的地产投资

物流园区潜力巨大的地产投资 Pleasure Group Office【T985AB-B866SYT-B182C-BS682T-STT18】

物流英才网是最专业的物流行业招聘网站 2005年，洋山深水港物流园区所在地还只是遍布棉田和池塘的处女地，一派典型的江南乡村景象。短短4年，一座现代化的物流园区拔地而起，国际航运巨头马士基物流、中远集团、中海集团，国际知名物流服务供应商DHL、UPS、德国全球货运等纷纷落户。物流园区这一工业地产模式，已越来越受到政府和开发商的广泛重视。全球态势物流园区是政府从城市整体利益出发，为解决城市功能紊乱，缓解城市交通拥挤，减轻环境压力，实现“货畅其流”，而在城市边缘地带的主要交通干道附近建成的专门区域。它通常是一个大型配送或多个配送中心的聚集地，一般以仓储、运输、加工等用地为主，同时还包括与之配套的信息、咨询、维修、综合服务等设施用地。物流园区最早出现在日本东京，目前全球的物流园区发展具有以下特征：第一、国外物流园区发展呈现不均衡发展态势，物流园区主要集中在物流业发展迅猛、交通和区位优势显着的发达国家，包括德国、荷兰、法国、日本和美国;第二、目前全球的物流园区的发展模式各异，但大体可分为以德国为代表的欧洲模式和日本模式;第三、全球的物流园区经营模式，日益呈现集团化和连锁发展趋势。以美国的普洛斯为例，普洛斯在美国、新加坡等地有多家上市公司，在全球管理超过3700万平方米的全球分销设施网络。除此以外，还有UPS、马士基等物流服务商也在世界各地攻城掠地。中国现状近年来，物流园区在我国发展迅速，大有星火燎原之势。目前中国物流园区的发展呈现以下特征：第一、从分布上看，中国的物流园区呈现东、中、西不均衡发展态势。目前已逐渐形成环渤海湾、长三角、珠三角等物流园区密集区域，并迅速向中西部地区蔓延。第二、从建设模式上看，中国的物流园区建设模式呈现其独特的中国园区特征。在中国，物流园区的规划大体有三种模式：政府统一规划投资的政府主导模式;政府指导、企业自行投资规划、建设和经营管理的政企共同开发模式;企业主导模式。由于中国的物流园区的建设主体以政府和企业为主，导致中国的物流园区资金来源和管理机构也以政府和企业通道为主，政府主导特色浓厚。不过，随着中国加入WTO，国外普洛斯等物流巨头进入中国市场，在它们带来全新的思维理念的同时，也会进一步冲击市场，加剧竞争。投资前景虽然中国的物流园区出现的时间不长，还处于发展的初级阶段，但未来中国物流园区的发展将呈现爆炸式增长。其发展步伐和发展速度将不断加快，展现出良好的投资前景。主要的原因有：第一、中国经济的不断发展和交通条件的不断改善，推动中国物流行业的发展进一步提速，而物流行业的发展必然催生物流园区数量和质量的不断提高。物流行业主要依托两个因素：经济与交通。从中国经济来看，目前中国的改革开放已进入关键阶段，加上全球化的趋势不可阻挡，必然对物流行业产生极大的带动效应。从中国交通来看，中国水陆空一体化的交通网络系统的日益完善和发展，对物流业的带动作用非常显着，也必将催生更多的物流园区。第二、城市新布局让物流企业“退城进园”。城市化主要表现在城市人口的爆发式增长,城市面积和城市格局不断变化。传统郊区迅速被城市包围，最终成为城市的一个整体。与此同时，原有零散分布的物流企业因运输和时间成本不断上升，逐步退出核心区域，向远郊聚集。于是，位于某些交通节点、具有地理优势的地方，逐步形成物流园区的聚集区域。中国目前的城市化率已超过30%，按照国际规律，城市化率超过30%，城市化进程将进入加速上升通道。城市化进程的加快将促使物流企业“退城进园”，当物流企业的行动变成一种自觉的行动时，物流园区的如火如荼发展也就在情理之中了。

华东地区物流的现状与分析

华东地区物流的现状与分析北京物资学院物流研究中心邬跃李彦萍张涵曹国正分析一：华东地区物流宏观环境分析一、华东地区经济发达，具备发展现代物流的宏观经济环境华东地区经济逐年稳定增长，增长速度高于全国平均水平，经济总量位居全国前列，为华东地区物流业的发展创造了良好的经济环境。2000年华东地区GDP为亿元，占全国的%，华东区人口数是全国的%，但人均GDP为全国的倍。图1-1 2000年华东地区国民产生总值数据来源：中国统计年鉴(2001) 图1－2华东各省市GDP占全国比重图数据来源：中国统计年鉴(2001) 图1-3：华东地区国民经济增长速度图数据来源：中国统计年

鉴(2001) 二、华东地区以工业和商业为主的经济结构，带来巨大的物流量，物流需求活跃从各国的实践来看，物流需求主要来自第二产业中的制造业和第三产业中的商业。而华东地区三省一市第二、三产业比重很大，上海甚至达到了98%。在第二、三产业中，除安徽省外，其它各省工业均在40%以上，商业则在10%以上，构成了华东地区的主要经济支柱，这表明华东地区工业发达，产品丰富，商品流通活跃，必然会带来巨大的物流量。从华东地区货运量状况来看，2000年，华东三省一市货运量占据了全国31个省市总量的20%，物流量位居全国前列，物流需求活跃，发展现代物流前景广阔。图1-4 华东地区三省一市三产构成图1-5 华东地区产业构成数据来源：中国统计年鉴(2001) 三、高附加价值产业占据制造业的主导地位，可为物流行业提供较高的利润保证在各类制造业中，产品附加值较高的行业，如电子通信产品、汽车、电气机械、化工产品、医药制品等，产品的特性决定其对现代物流服务的要求相对较高，可创造较多的物流市场需求。而通过以下华东地区制造业产值构成数据可以看到，在统计年鉴全部34个工业行业总产值中，华东地区五大类高附加值的产品：电子通信、汽车、电气机械、化工、医药制造业产值的比重，最多的是上海，高达41%，而最少的安徽也占到了26%。这表明，高附加值的产业占据了制造业的主导地位。由此，华东地区潜在着大量较高层次的物流需求，可开发的物流市场很大。这种产业结构为物流业尤其是第三文物流奠定了良好的产业

普洛斯物流园

普洛斯与安博的物流地产运营特点关于普洛斯亚洲最大的物流基础设施供应商和服务商在中国及日本33个市场拥有并管理总计数百亿元的资产为各行业跨国公司和本土企业提供最优的物流基础设施解决方案公司成功于2010年10月18日在新加坡主板上市普洛斯的运营模式：成为最佳物流资产管理公司，为所有利益相关方包括股东、客户、投资者、员工和社区创造最大价值。

公司发展历程：普洛斯竞争优势：

运营中普洛斯中国物流园概览–华东地区 –华南?中西部地区

–华北?东北地区普洛斯的定位作为全球最大的物流配送网络开发商与提供商，致力于为全球最具活力的制造商、零售商与第三方物流公司提供完整解决方案。因此，普洛斯具有明确定位：物流地产开发商和服务商。相对物流园区，其所推行的物流地产，是一种特殊的工业地产，通过建设物流设施和提供专业的物业管理服务，可使制造商、零售商、物流公司等不必投入很大的资金用于设施建设上，专心致志地做好主业。这样的业务使普洛斯与其他房地产商区分开来，在房地产这个传统行业中创造出一片新天地并成为其中领袖。早在20世纪八十年代，普洛斯的创立者们就发现，物流配送设施对许多公司产生了越来越大的影响，企业需要更大的适应性和灵活性来发展、经营全球化的生产配送设施网络，因此作为一个地产商，应对物流配送如何影响企业的供应链具有深刻的认识，而市场中也缺乏提供此类业务服务的企业。普洛斯正是应这种需求而诞生的。根据不同的经营模式，普洛斯可以选择不同的定位：主导型的地产、一体化的物流商、纯粹的地产商或物流商，或是物流商与地产商的整合商。

做一体化的物流商虽然可以节省一部分租金，在物业的折旧费用上享受到税收减免的好处，但对一个物流商来说，其核心业是物流，地产管理水平低、建设专业化能力不足、运营在本高等缺点将使企业面临巨大的挑战，同时，对物流设施的资金投入太大，会影响其发展速度。做纯粹的地产商或物流商虽然可以增加专业化优势，如地产商在拿地、设施建设等方面的优势以及物流商在物流效率设计、物流运营方面的优势等，但在与对方合作时，前期将面临信用风险，而后期将面临利益分配、风险分担等问题。做整合商虽然可以同时利用地产商与物流商的专业能力，降低信用风险，但对整合能力要求很高，而且要求中介市场有较高的行业自律，同时需要社会信用档案的支持。于是，普洛斯选择了做一个主导型的地产商，这样的业务模式可以有效的帮助客户企业降低成本，提高客户企业的核心竞争力，而又无需参与物流业务经营，但这样做的缺点是购地和建设物流设施所需要的资金量极大，且利润回报周期非常长，一般在10年左右，更为重要的是物流地产将面临空置带来的风险。这样的选择似乎有些大胆，但正是这样的定位以及进一步的“以客户为中心”的定位造就了普洛斯的成功，也决定了普洛斯的商业模式难以复制。针对资金需求量大的特点，普洛斯采用了房地产投资信拖的定位予以化解。作为一家房地产投资信托类公司，普洛斯拥有80亿美元的管理基金，同时还可以享受房地产投资信托所带来的税收优惠，加上普洛斯作为上市公司从资本市场上融资所得以及银行货款所得，普洛斯的资金渠道问题迎刃而解。而这样雄厚的资金基础也为其扩张打下了良好的基础，公司五年内在欧洲投资了50亿美元，每年在日本投资0.7亿美元，已投资了2亿美元，在中国也准备在5年内投资20亿美元。而这样的资金投入也令许多意图效仿者望而却步。针对回报周期长的特点，普洛斯的选择进入便已经甩掉了许多追求快速暴利的商业、住宅地产商，减少了许多竞争。同时，物流地产的最大优点在于稳定，由于租赁期相对较长，即使是在市场波动非常大的情况下，对租金收入的影响也相对比较小。普洛斯定位于此就如在汹涌澎湃的房地产大潮中找到了一处徐缓之流。 “以客户为中心” 针对空置的风险，普洛斯选择了“以客户为中心”的定位。就如普洛斯中国区董事总经理梅志明一再强调的那样：必须拥有强大的客户资源才能保持物流地产盈利。成立之初的普洛斯定位于客户提供美国国内区域性的物流配送业务，而公司也国这样的定位实现业的差异化。随着客户海外扩张的需求日益增加，普洛斯也在客户的引导下，将业务逐渐扩展至全球，并由此开创了以“客户为中心”的动作方式。如后面将会介绍的那样，作为物流设施的长期业主，普洛斯不仅为客户提供新颖、灵活的租赁项目上，还为客户提供整套的物流配送服务和解决方案，帮助客户应对诸如周期性变化、竞争性挑战等瞬息变化的环境。