中国房地产行业投资分析报告

中国房地产行业投资分析报告

一、宏观经济分析

（一）总体态势

国外：当前，全球经济活力正在逐渐减弱，并且内外部失衡进一步加剧，欧债危机、海湾地区的动荡等因素引发了人们关于世界经济再次探底的猜想，市场信心也因此大幅下

降。发达国家正在步入滞胀的泥潭，一方面，主要发达国家普遍面临主权债务压力和金融稳

定风险，私人需求尚未接过拉动经济增长的接力棒，经济增长动力仍然不足；另一方面，由

于货币政策依旧宽松，甚至存在出台新的量化宽松政策的可能，通胀压力相对较大。，其经济增速将继续呈放缓态势。根据IMF《世界经济展望》秋季报告预测，2012 年世界经济将增长4％，与2011年基本持平。

国内：2012 年国内的经济增速将继续下滑，紧缩的货币政策将有所放松，防止经济陷入“通缩”。虽然当前国内经济面临着“硬着陆”的风险还是很大，但鉴于国内投资依然强劲，加上政策将趋于稳定，预计国内经济在未来将会“软着陆”。一方面，我国“十二五”规划第二年进入投资项目集中建设阶段，逐步成为带动经济增长的新亮点，另一方面，

刺激性政策的逐步退出，地方财政风险和土地市场交易趋冷对地方投资融资能力形成制约。

面对日趋复杂化的国内外经济形势，2012年中国经济总的基调是：“稳中求进”，

继续实施“积极的财政政策”和“稳健的货币政策”，保持宏观经济政策基本稳定，保持经济平稳较快发展，保持物价总水平基本稳定，保持社会大局稳定。在调整产业结构、转变经济发展方式上取得新进展，在新能源、新材料、新技术运用上取得新突破，在改善民生上取

得新成就。2012年宏观调控政策已由2011年的“控通胀、调结构、保增长”开始向“保增长、调结构、防通胀”的方向转变。

（二）宏观经济指标

1、国内生产总值

（1）

（2）统计局2012-10-24公布2012年1-3季度国内生产总值(GDP)情况根据有关资料，初步核算2012年1-3季度国内生产总值（GDP）结果如下：

表1：2012年1-3季度国内生产总值初步核算数据

绝对额（亿元）比去年同期增长（%）

国内生产总值3534807.7第一产业33088 4.2农林牧渔业33088 4.2第二产业1654298.1工业1416427.9建筑业237879.2第三产业1549637.9交通运输、仓储和邮政业18941 6.7批发和零售业3165111.8住宿和餐饮业70157.6金融业224659.5房地产业20790 2.7其他服务业541017.7

注：绝对额按现价计算，增长速度按不变价计算。

表2：GDP环比增长速度

环比增长速度（%）

2011年1季度 2.2

2季度 2.5

3季度 2.4

4季度 1.7

2012年1季度 1.5

2季度 2.0

3季度 2.2

注：环比增长速度为经季节调整与上一季度对比的增长速度。

（3）分地区看，上半年GDP增速呈现“西快东慢”的格局。从排名可以看出，中西部地区

增速明显高于全国增速

2、固定资产投资

从中长期来看，工业化过程的深化和城市化的加快推进，决定了中国固定资产投资的高

速增长是可持续的，中国现在乃至未来更长的时间，维持一个较高的投资率都是必要的。从人均资本存量来看，中国的资本/劳动力比率远远低于美国和日本，在资本深化的道路上中

国还有很长的道路要走。西方发达国家工业化进程的经验表明，工业化率达到50%-60%往往见顶，工业化过程宣告结束。2005年至2011年，中国的年均工业化率为42.3%，这表明工业化进程尚未完成，未来10年至15年是中国最终完成工业化的时期；就城市化进程来看，

中国正处于城镇化发展的加速阶段。随着改革的深入，长期城乡隔离的二元结构将会改变，

影响城市化进程的重要因素将逐步消除，城市化潜能将得到释放，这就为投资长期高位运行

提供了较强的支撑。

3、通货膨胀

国家统计局最新数据显示，2011年全国居民消费价格总水平同比上涨 5.4%。其中，12月全国居民消费价格总水平同比上涨 4.1%，食品类价格同比涨幅扩大。

调查发现，71.3%的居民认为2011年通胀情况较高，其中超过三成居民（33.2%）认为通货膨胀形势“高的难以忍受”。不同收入水平的群体之间对通胀感受呈现差异，中低收入群体的此项比例（72.4%，72%）比高收入群体（66.6%）高出5个百分点以上。

进一步分析发现，接近六成居民普遍感到压力最大的支出项分别来自住房（30.8%）、生活必需品（24%）和医疗（17.9）。

除去生活必需品开支外，传统的三座大山：住房、教育和医疗给居民带来的压力依然巨大，三者比例之和为58.1%。并且，低收入家庭来自以上三方面的压力明显大于中高收入家

庭（比例依次为60.4%，58.1%和54.7%）。

附图2011年居民压力最大的消费支出项(%)

2012年的通胀压力将有所减轻，CPI增幅将持续回落，全年呈现前低后高的走势，预计2012年全年CPI平均涨幅在 3.5—4%之间；但虽然CPI增幅有所回落，由于前期基数过高的原因，物价总水平仍然在高位运行，物价上涨的中长期压力不容忽视，2013年将面临更多不确定性。

（三）宏观经济政策

1、财政政策

2012年继续实施积极的财政政策。财政政策要继续完善结构性减税政策，加大民生领域投入，积极促进经济结构调整，严格财政收支管理，加强地方政府债务管理。

2011年全国财政收入“超收”１万亿元，近年来财政收入连年大幅增长，为接下来实施结构性减税创造了有利条件和减税空间，今后将重点推行减税，同时达到调结构和保民生的

目的。至于具体的财税改革思路，2011年已经初步开展试点的营业税改征增值税和房产税

改革2012年将继续推进，资源税改革也将全面铺开，同时环境保护税改革研究也提上议程。

2012年将是政策性投资和市场性投资相互交替的一年。为保持经济平稳运转，不排除

加大政策投资力度，以弥补市场性投资在外需和房地产市场下滑背景下产生的缺口。将保持适度投资规模，优化投资结构，重点抓好在建和续建工程，确保国家已经批准开工的在建水利、铁路、重大装备等项目资金需求。

2货币政策：

2012年继续实施稳健的货币政策。货币政策将根据经济运行情况，适时适度进行预调

微调，综合运用多种货币政策工具，保持货币信贷总量合理增长，优化信贷结构，发挥好资本市场的积极作用，有效防范和及时化解潜在金融风险。2012年经济走势尤其是外围环境

充满不确定性，如果过早地全面放松货币政策，将给经济埋下通胀重启、资产泡沫重来的隐患，不利于经济平稳运行。而“稳健”二字内涵颇丰，短期内可引导货币政策在不确定的宏

观大势里灵活变换，回归常态，长期来看则可为经济结构调整创造条件。2012年政策以稳为主，重在相机抉择，总体较2011年有所宽松，但不会大幅放松，二季度中后期以及三季

度将是各种政策出台密集区。

稳步推进利率市场化改革，在加强金融市场基准利率体系建设的同时，促进金融机构完善定价机制，提高微观主体的风险定价能力。完善汇率形成机制改革，主要是完善以市场供

求为基础的有管理的浮动汇率制度，逐步提高人民币汇率形成的市场化程度。

中国资本市场的发展与整个经济体制转轨密切相连，资本市场在经济结构调整、产业

升级转型过程中的作用逐步显现。2012年将完善多层次资本市场。发挥好资本市场的积极

作用，有效防范和及时化解潜在金融风险。2012年的资本市场改革发展工作除了股市融资

功能发挥、中小板、创业板规模继续扩大外，还将创新和尝试多样化的投融资工具，丰富直

接投资的方式和渠道。

3、产业政策

2012年将着力加强节能减排工作。严格目标责任和管理，完善评价考核机制和奖惩制度，

强化节能减排政策引导，加快建立节能减排市场机制。加强环境保护，重点抓好大气、水体、重金属、农业面源污染防治。坚持建设性参与应对气候变化国际谈判和合作。节能减排继续作为调结构重要抓手的同时，众多行业也迎来重大发展机遇。据测算，到2015年，我国节能环保产业总产值将超过3万亿元。

与2011年相比，培育发展战略性新兴产业在产业结构升级中的权重明显上升，意味着相关产业在2012年有望获得更多支持。培育发展战略性新兴产业，

将注重推动重大技术突破，注重增强核心竞争力。改造提升传统产业，进一步淘

汰落后产能，促进兼并重组，推动产业布局合理化。政策将更多扶植战略性新兴产业，包括节能环保、新一代信息技术、生物、高端装备制造产业，新能源、新材料、新能源汽车产业

等将成为国民经济的支柱产业。

十七届五中全会定调“十二五”发展规划，意味着社会经济改革多项新政策将陆续出台。尤其，国家出台的《关于加快培育和发展战略性新兴产业的决定》，让战略性新兴产业

在结构调整中的主力作用进一步凸显，“十二五”深化产业变局，战略新兴产业“第三代

行业市场”资源初现，蕴藏巨大的经济效益，将抢占结构调整制高点。

4、房地产政策

2012年上半年，为巩固房地产调控成果，中央政府坚定不移加强房地产调控：一方面，

继续坚决抑制不合理需求，温家宝总理多次指出稳定和严格实施房地产调控政策，相关部委及地方政府相继辟谣否认政策放松。另一方面，支持自住性合理需求，国家发改委、住建部表示完善首套房优惠措施，央行指出满足首套房贷款.需求，30多个城市通过公积金贷款额度调整、首次置业税费减免等方式微调楼市政策。货币政策方面，预调微调力度加大，上半年2次降存准率，三年来首次降息，促进观望情绪的缓解和成交量的稳步回升。再者，保障房政策支持力度增强，中央加大保障房建设，补助资金投入，多部委支持保障房参建企业多

元化融资。

展望下半年，预计房地产调控政策仍将维持稳中趋紧的态势，抑制不合理需求的大方向不会变化。货币政策微调、基建投资促进宏观经济探底回升，房地产业作为经济增长动力的

作用将弱化。为巩固房地产调控效果，防止市场出现反弹，中央政府将要求地方政府绩效严

格实施各项政策，地方政府突破限购“救市”的举措将继续被叫停。如果房价出现反复，中

央仍可能进一步出台限制性政策。

二、行业分析

（一）房地产开发投资完成情况

2012年1-6月份，全国房地产开发投资30610亿元，同比名义增长16.6%（扣除价格因素实际增长14.3%），增速比1-5月份回落 1.9个百分点。其中，住宅投资20879亿元，增长12.0%，增速回落 1.6个百分点，占房地产开发投资的比重为68.2%。

1-6月份，东部地区房地产开发投资17809亿元，同比增长15.4%，增速比1-5月份回落0.6个百分点；中部地区房地产开发投资6328亿元，增长16.9%，增速回落 5.4个百分点；西部地区房地产开发投资6473亿元，增长19.9%，增速回落 2.6个百分点。

1-6月份，房地产开发企业房屋施工面积475614万平方米，同比增长17.2%，增速比1-5月份回落 2.4个百分点；其中，住宅施工面积357392万平方米，增长15.0%。房屋新开工面积92380万平方米，下降7.1%，降幅比1-5月份扩大 2.8个百分点；其中，住宅新开

工面积68617万平方米，下降10.7%。房屋竣工面积33259万平方米，增长20.7%，增速回落5.6个百分点；其中，住宅竣工面积26719万平方米，增长21.1%。

1-6月份，房地产开发企业土地购置面积17543万平方米，同比下降19.9%，降幅比1-5月份扩大 1.2个百分点；土地成交价款3441亿元，下降13.3%，降幅扩大 3.3个百分点。

（二）商品房销售和待售情况

1-6月份，商品房销售面积39964万平方米，同比下降10.0%，降幅比1-5月份缩小 2.4个百分点；其中，住宅销售面积下降11.2%，办公楼销售面积增长7.1%，商业营业用房销售

面积增长 2.5%。商品房销售额23314亿元，下降 5.2%，降幅缩小 3.9个百分点；其中，住

宅销售额下降 6.5%，办公楼销售额下降 1.1%，商业营业用房销售额增长 5.4%。

1-6月份，东部地区商品房销售面积19667万平方米，同比下降10.9%，降幅比1-5月份缩小 3.2个百分点；销售额14130亿元，下降7.2%，降幅缩小 4.9个百分点。中部地区

商品房销售面积9879万平方米，下降7.4%，降幅缩小 2.8个百分点；销售额4388亿元，增长1.1%，1-5月份为下降 2.9%。西部地区商品房销售面积10418万平方米，下降10.8%，降幅缩小0.3个百分点；销售额4797亿元，下降 4.5%，降幅缩小0.5个百分点。

6月末，商品房待售面积31408万平方米，比5月末增加669万平方米。其中，住宅待

售面积增加512万平方米，办公楼增加84万平方米，商业营业用房增加31万平方米。

（三）房地产开发企业到位资金情况

-6月份，房地产开发企业本年到位资金43329亿元，同比增长 5.7%，增速与1-5月份持平。其中，国内贷款7592亿元，增长8.1%；利用外资202亿元，下降53.9%；自筹资金18591亿元，增长12.9%；其他资金16944亿元，下降0.7%。在其他资金中，定金及预收款10389亿元，增长 1.5%；个人按揭贷款4216亿元，增长0.8%。

（四）房地产市场走势的影响因素

1、经济增长存在下行压力

2011年以来，我国经济增速逐季回落，预计全年经济增速将比上年下降约1个百分点。2012年，我国经济增长下行压力和物价上涨压力并存，且经济发展面临的外部环境更为复

杂。多数机构预测，2012年中国经济增速在8.5%左右，将继续2011年的回落态势，根据经济周期与房地产周期的关系，经济增速的放缓将减小房地产市场上行压力。

2、房地产调控政策继续从紧

中央经济工作会议明确2012年房地产市场政策方向为“坚持房地产调控政策不动摇，

促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展”。

预计2012年限购、限贷、政府问责等行政调控手段仍将继续，房地产市场景气难以出现大

幅回升。

3、利率水平仍处于低位

虽然2011年以来，央行已进行三次加息，但目前一年期存款利率仍处在 3.5%的较低水平，负利率状况仍然存在。从国际经验来看，较低的利率水平将带来资产价格上涨压力。

4、市场供应量减少

随着市场交易量的减少和开发企业库存量的增加，2011年下半年以来开发企业土地购

置面积和商品房新开工量明显放缓，这将导致2012年市场供应量的减少，进而带来房价上

行压力。