写字楼业主公约定稿
业主临时公约
目录
第一章定义
第二章总则
第三章物业管理公司的权利与义务
第四章管理费与管理基金
第五章发展商的权利与义务
第六章业主及使用人的权利与义务
第七章违约责任
第八章公约有效期
第九章适用法律及争议的解决
第十章语言、通知及其他
第一章定义
业主：是指根据相关的《商品房买卖合同》拥有万通中心全部或部分单元的房产所有权及其相应的土地使用权的一个或多个法人或自然人或发展商，
以及他们合法的受让人、继承人、受赠人和因单元按揭而依法可处分
抵押单元的抵押权人。
使用人：是指业主所购单元的承租人、借用人、代理人（受托人）、雇员、访客及业主许可进入或使用其单元的其他受许可的人员。
发展商：是指北京万通世界房地产有限公司（下称“发展商”）。
物业管理公司：是指北京万通鼎安国际物业管理顾问有限公司。
共用部位：是指万通中心内不为某一业主单独享有使用权的空间区域，其中包括但不限于楼道、楼梯、楼梯间、楼梯前室、电梯间、开水间、卫生
间、热力、冷冻机房、电梯机房、弱电间、后备发电机房、变电室、
燃气室、泵房、消防中心、电话交换间、网络机房、卫星设备接收
间、楼宇自控室、电缆分界室、中水机房、空调机房、管道井、水
箱、排烟管道及其它划归共用使用的部位。
共用设施设备：是指内不为某一业主单独使用和维护而购置、安装或铺设的设备、
装置，其中包括但不限于万通中心中央空调系统、通风系统、防火设备、消防系统、保安系统、电梯设备、供电系统、照明设备、共用天线、智能办公信息系统、水泵、供排水系统、热水系统、燃气系统、卫星接收系统、沟、渠污水处理系统等。
管理基金：是指由业主按其拥有的建筑面积分担，并由物业管理公司用于支付万通中心共用部位和共用设施设备的大中型维修的费用、共用设施设
备的更新、改造以及其他非经常性支出费用。
管理费：是指由业主或使用人每月按建筑面积缴纳，用于支付万通中心正常运转及因管理和日常维护万通中心而需花费的费用及其支付购买万通中心
共用区域设备险、公众责任险及其他必须保险的费用。
单元内部能源费用：是指各业主单元内实际发生的电力、水、燃气等费用。
本公约：是指本《业主临时公约》，并包括所有附属及相关文件等
不可抗力：是指地震、台风、水灾、火灾、战争以及其它不能预见并且对其发生和后果不能防止或避免的事故与事件。
第二章总则
为维护发展商、业主及万通中心其他使用人的合法权益，明确万通中心的管理、维修责任，保障万通中心设施的正常运行和使用，保证万通中心保值和升值，并为万通中心创造一个安全、清洁、有序的办公与商业环境，现依据发展商与北京万通鼎安国际物业管理顾问有限公司（下称“物业管理公司”）签订之《万通中心前期物业管理委托合同》起草本《业主临时公约》，并经发展商同意。本公约由发展商负责解释、修改并监督执行。
1、在万通中心业主委员会成立之前，物业管理公司由发展商选聘。现发展商选
聘北京万通鼎安国际物业管理顾问有限公司为万通中心的物业管理公司。
物业管理公司受发展商全权委托，负责万通中心的物业管理。业主委员会成立后可按业主大会的决议解聘和重新选聘物业管理公司。
2、业主应遵守物业管理有关法规、政策和本公约规定，配合物业管理公司的各
项管理工作，妥善处理相邻关系，遵守物业管理公司按有关规定和本公约制定的管理细则及各项管理规章制度。同时，业主应保证使用人及相关人员遵守本公约和相关规定，合理使用万通中心物业。
第三章物业管理公司的权利与义务
物业管理公司根据本公约的规定,对万通中心实行如下管理,并为业主及使用人
提供有关服务，履行下述义务并享有下述权利（但不限于）：
1、安排保安人员负责万通中心共用区域的秩序维护及共用设施设备等的安全保
卫，维护交通秩序，使万通中心处于良好、安全的环境中。如发生治安案件、刑事案件、交通事故等突发事件时，应首先由保安人员报警并立即通知物业管理公司相关部门，并积极配合公安部门进行处理。
2、负责万通中心的消防安全，对万通中心消防系统进行定期及不定期维护、监
控，使万通中心内各项消防工作符合有关消防部门的要求，定期进行消防演练，保证物业公司人员及能够掌握消防基本技能，并全力配合消防部门的消防工作，保障业主及万通中心使用人的安全。
3、负责万通中心共用部位、共用设施的清洁卫生，包括环境绿化保养等，定期
清除万通中心垃圾、污物（单元内垃圾除外），为业主及使用人提供良好的工作、生活环境。
4、负责万通中心的工程维修，并委派管理人员根据本公约规定管理万通中心及
所属区域，为业主及使用人提供相关服务。
5、采取一切必要的、有益的措施或步骤以使万通中心的各项物业管理及服务工
作符合物业管理政策法规及国家相关的政策法规的规定。
6、购买万通中心的公众责任险、共用区域的设备险和物业管理公司认为必要的
其它险种，保额、保期及保险公司由物业管理公司决定，费用从管理费中支付。
7、维护万通中心共用设施设备的正常运行，检查并修缮缺陷；酌情决定替换零
件及必要物品，并可决定对共用设施设备进行增购、大中修、更换等。
8、因检修、维护、消防、安全等原因，物业管理公司在合理的通知下，可定期
进入业主单元内部；遇紧急事故，在未经通知的情况下，可由物业管理公司工作人员进入业主单元内部处理紧急事故（如：火灾、跑水等），并及时告知业主。
9、若出现物业管理公司不能控制的情况或非物业管理公司原因，而使万通中心
内任何设备的正常运行中断，如水、电、燃气、空调的正常供应中断，则物业管理公司不对任何可能引起的损失承担赔偿责任，如出现该情况时，物业
管理公司必须在其客观能力范围内尽力协助恢复至正常。同时，本公约的规定以及业主缴付管理费和其他费用的责任亦不因此而受到任何影响。
10、防止出现和清除万通中心红线内及该土地上违反商品房买卖合同及本公约的
规定而设置的任何结构、装置和其它物体。
11、按本公约规定向业主收取管理基金、管理费、单元内部能源费(如业主选择
物业公司代收代缴的)、延时空调费、车位管理费、押金、以按法律、政府规定及本公约规定应由业主支付的其它费用。
12、负责对万通中心楼宇的屋面及外墙面进行统一管理，包括但不限于广告、标识、招牌等的设立。
13、办理一切为维护及管理万通中心物业而需合理进行的其他事项。
第四章管理费与管理基金
物业管理公司的支出分经常性支出与非经常性支出，费用分管理费与管理基金两部分，经常性支出从每月向业主或使用人定期收取的管理费中支付，非经常性支出由物业管理公司安排从管理基金中支付。
（一）管理费
1、管理费将支付（包括但不限于）以下内容：
－－共用设施设备及共用部位内水、电、气、电缆、通信电路、信息系统及电梯、空调系统等的日常运行、维护保养及维修（不包括大中修）。
－－共用部位的日常保养、污水处理、卫生清洁、保安、环保、绿化、共用部位照明、能源消耗及公共排污费等费用。
－－支付万通中心公众责任险、共用部位及共用设施设备的保险及物业管理公司认为必要的其它保险费用。
－－聘请管理、维修、会计、法律等专业顾问的费用。
－－物业管理公司的办公费用。
－－与万通中心物业管理有关的营业税、城市维护建设税、教育费附加等公共税费。
－－物业管理公司员工的工资、福利及社会保险、商业补充医疗保险。
－－物业管理公司的固定资产折旧。
－－节假日布置万通中心等费用。
－－物业管理公司酬金。
－－法律法规规定的及经业主大会同意的其他费用。
2、管理费收费标准
写字楼：RMB28/平方米建筑面积/月。
商铺：RMB35/平方米建筑面积/月。
各项费用以人民币计，业主或使用人若以外币方式支付的，则以交纳当日中国银行外币对人民币的现汇买入价进行换算。
3、管理费缴付
－－管理费从“入住通知”中规定的收楼期限届满之日起算，业主或使用人须于每月初的七个工作日内支付当月的管理费，以此递延。
－－单元交付业主使用之日前，业主须缴纳相等于三个月管理费数目的押金。－－上述管理费无论业主或使用人是否使用万通中心内物业单元，均须按时缴纳。
（二）管理基金：
1、管理基金将支付（包括但不限于）以下内容：
包括万通中心共用设施设备及共用部位的的大中型维修、更换及部分更换、共用设施的增建与改建以及其他非经常性支出费用。
2、管理基金的缴付
业主应于入住前按所购买单元房款总额的2%缴纳管理基金，此基金在业主所购单元转让给第三者时不予退还，但业主在该基金中剩余部分可在其所购单元转让生效日自动转让予该单元受让人。
3、管理基金不足支付上述费用时，物业管理公司有权向业主大会提议合理追加
管理基金数额，经业主大会批准后，业主须在收到物业管理公司通知之日起的三十日内依通知缴纳追加的管理基金。
4、物业管理公司应于每年第一季度末向业主委员会公布上一年度管理基金的使
用情况，提供财务报告，建立及保存收支凭证，以供业主委员会审查。
5、上述管理基金无论单元是否闲置，业主仍须按本公约规定如数缴纳。
第五章发展商的权利与义务
1、发展商对其拥有的物业享有与其他业主同等的权利，并履行与其他业主同等的义务。
2、在万通中心业主委员会成立前，发展商有权选聘物业管理公司对本物业进行
管理，与物业管理公司签订管理合同，并依法制定公约和物业管理规章制度。
3、发展商应按照国家有关规定承担本物业保修期内保修范围内的维修责任，在
保修期间，发展商委托物业管理公司进行维修处理，其发生的费用由发展商负责。
4、发展商出售物业时，应向购房人明示本公约，购房人在签署购房合同的同时，
应签署遵守本公约的《承诺书》（见附件1）。
5、发展商可委派代理人行使本公约保留予发展商之任何权利。发展商可按其认
为适当的条件将本公约规定的保留予发展商的任何权利转让予发展商认为适当的公民、法人或其他组织。但有关发展商的保留权利，以不侵害其他业主的合法权益为前提。
6、物业交付使用时，发展商应当向物业管理公司移交下列材料：
1) 竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工
程竣工图等竣工验收资料；
2) 各单项工程竣工验收证明材料；
3) 设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
4) 物业质量保修文件和物业使用说明文件；
5) 房屋销售清单和产权资料；
6) 共用配套设施的产权及收益归属清单；
7) 物业管理所必须的其他资料。
7、下列权利将保留予发展商：
万通中心内的物业除发展商已售出或转让予他人的部分外，均为发展商所有，并由发展商在不违反本公约的规定的前提下独家排他的合法占有、使用、收益和处置。
第六章业主及使用人的权利与义务
（一）业主及使用人的权利
1、万通中心交付使用后，在不违反政府有关规定、商品房买卖合同规定以及本
公约各项规定的前提下，业主对其所购单元享有独家排他权利，可对此单元合法占有、使用、收益、合理处置和转让。
2、业主及其使用人有权通过、进入可供公众通行、进入的万通中心公共部位，
使用共用设施设备，但不得妨碍或容许他人妨碍其他业主及使用人对共用部位及共用设施设备的正当使用。业主及使用人行使上述权利时应接受物业管理公司的统一管理及规定。
3、提议召开业主大会会议、并就物业管理的有关事项提出建议。
4、提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；
5、参加业主大会会议，行使投票权；
6、选举业主委员会委员，并享有被选举权；
7、对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。
业主有权就物业管理的有关事项向业主委员会和管理者提出质询并得到答复，有权向物业管理主管部门投诉。
8、业主有权要求业主委员会和管理者按规定定期公布物业管理收支账目。
9、业主有权根据物业共用部位、共用设施设备和属物业管理范畴的市政设施的
状况，建议管理者及时组织修缮。
10、业主有权要求其房屋毗邻部分的其他维修责任人承担维修保养责任，对方不
维修保养或不予配合的可经业主大会同意后，由物业管理公司代为履行其责任，并由该责任人承担相应费用或按规定交纳分摊费用。
（二）业主及使用人的义务：
1、按本公约规定或物业管理公司的明示标准交纳管理基金、管理费、押金、延
时空调费等费用，并依据读表数据自行承担单元内部的电、水、燃气等能源费用。
2、业主可为其自有单元房产购买保险，保险手续可自行办理或委托物业管理公
司代为办理。若业主或使用人未及时对其单元房购买保险，则由此引发的一切后果由该单元业主负责。
3、业主转让或出租所拥有的物业时，业主及其受让人或承租人应于转让合同或
租赁合同签署之日起一个月之内或新业主或承租人入住前一周内（两者以发生日期较前为准），书面通知物业管理公司。业主有义务支付在此项转让或租赁生效之前的所有管理费及其他应缴纳的费用。否则，物业管理公司有权向前业主或出租人及/或新业主或承租人追讨。
4、业主在转让所拥有的物业时，应当保证受让人进入所受让的单元前与物业管
理公司重新签订遵守本公约的《承诺书》。
5、购买或承租万通中心车位的业主，应按物业管理公司明示的标准另行交纳车
位管理费用。
6、业主及使用人不应做出与本公约相违背的行为，而导致或可能导致万通中心
的共用部位、共用设施设备的保险成为无效或令该等保险的保费提高。如有前述事情发生，则违约之业主及使用人须对因此而产生的所有损失、损害、费用、诉讼、索赔及要求或因此而引起的额外或增加的保费对其他业主承担责任。如因该业主或使用人违约之行为而令致万通中心或其中任一部分遭受损毁，而投保项下全部或部分保险金无法得到赔偿，则违约之业主及使用人应立即将全部重建或修复损毁部分的费用支付给物业管理公司或其他业主。
7、业主或使用人无论何种原因损害了万通中心或其他业主及其使用人的人身或
财产权益，则该业主或使用人须对因此而产生的所有索赔、诉讼和要求承担全部责任。
8、业主或使用人应对其单元的代理人、雇员、访客及其他使用人的行为、疏忽
和错误向物业管理公司及其他业主或使用人负责，因该等人士的行为疏忽或错误而发生损害、损失时，该业主或使用人应支付所有因此而产生的费用或赔偿金。
9、业主及使用人不得在其单元内作出或容许或容忍其他人士做出对其他业主及
使用人构成损失或损害的行为或疏忽行为，并须负责修复或弥补由此而引致的任何损失、费用及支出。
10、业主及使用人不得擅自更改电气、水、燃气线路及相关设备设施。否则，一
旦查出或造成事故均由业主或使用人承担相应责任和费用。
11、有关违约业主或使用人应对由于物业管理公司拆除业主或使用人在万通中心
红线内及该土地上违反商品房买卖合同及本公约规定所设置的任何物体而产生的损失作出赔偿并承担相关费用。
12、禁止业主或使用人在物业内饲养宠物。
13、业主及使用人如需在万通中心楼宇的屋面、外墙面设立广告、标识、招牌、
灯饰、照明等，须将其内容、位置、规格等情况首先报经物业管理公司同意，并自行办理相关申报手续。如未经物业管理公司同意自行设立或设立后不接
受物业管理公司统一管理的，物业管理公司有权予以拆除且无需赔偿费用。
业主及使用人在万通中心楼宇的屋面、外墙面行使其权利，影响其他任何第三人的合法权益时，物业管理公司有权采取适当措施。
14、业主及使用人在万通中心内架设或拆除任何结构、设置、招牌、遮篷、支架、
装备或对象，须报经物业管理公司批准，万通中心内若有违反本公约之规定且未经物业管理公司书面批准（或此批准期限已满或已收回）之结构或对象，在发出适当警告后，物业管理公司有权采取适当行动移走或通过法律程序和有关政府部门依法处理。
15、业主及使用人无权直接惩戒物业管理公司属下的职员，各业主及使用人如对
任何职员不满，应向物业管理公司提出投诉，由物业管理公司采取其认为合适必要行动。
第七章违约责任
（一）物业管理公司、发展商、业主及其使用人应遵守和履行本公约的各项规定，由于业主的违约行为，导致物业管理公司或其他单元的业主及其使用人的权益受到损害，该业主除须立即停止违反本公约规定的行为外，并须赔偿因此产生的损失，或在收到物业管理公司书面通知后十五天内，按通知要求执行本公约规定的义务和责任并停止违反规定的行为。
（二）业主或使用人应按照本公约的规定按期如数向物业管理公司缴付管理费、管理基金及其他费用；单元内部能源费原则上由有关单位（包括供热、供气、供电、供水等）直接收取，物业公司为方便业主可代收代缴。如业主选择物业公司代收代缴，应签署《代收代缴协议》。如逾期交纳上述费用，拖欠费用可从业主的物业管理押金中扣除，押金不足以支付拖欠费用的，业主或使用人应及时补齐所拖欠费用，否则物业管理公司有权就未补齐部份按日加收千分之一的滞纳金。物业管理押金因上述情形减少的，业主应在收到物业管理公司通知之日起七日内补齐押金差额。
（三）由于不可抗力致使不能按本公约规定的条件履行本公约时，遇有不可抗力事故或事件的一方可以免责。但其应在情况允许范围内尽快将事故或事件情况及不能履约情况书面通知另一方，并在十天内提供事故或事件的详情及不能履行、需要延期履行或部分履行本公约的政府或公证机构证明。
第八章公约有效期
本公约在发展商销售物业时，向物业的买受人明示，明示后的公约对发展商和物业管理公司具有约束力。物业买受人或买受人授权人签署本公约之《承诺书》的同时，对物业买受人产生约束力。本公约自业主委员会成立并制定新公约之日起自行废除。
第九章适用法律及争议解决
（一）本公约任何一方未能行使或延迟行使本公约项下的任何权利将不意味其放弃该权利；部分行使该权利，也将不应排除进一步行使其他部分的权利。如果在任何时候本公约的条款规定在某些方面根据适用法律的规定成为违法、无效或不能执行，这将不影响或损害本公约其他条款的合法性、有效性和可执行性。（二）本公约的订立、效力、解释、履行及争议的解决均受中华人民共和国法律的保护和管辖。
（三）凡因执行本公约所发生的或因本公约有关的一切争议，由本公约各方协商解决。协商不能解决的，任何一方均可向物业所在地的人民法院起诉。
第十章语言、通知及其它
（一）本公约用中文写成。
（二）本公约中需要的所有通知都应是书面的。所有致业主或使用人的单据、催付单及通知函件，凡送至业主所购单元所在的地址，或使用普通邮寄或挂号邮寄方式送至业主或使用人以书面形式通知的其他通讯地址，均被视为送达业主或使用人；致物业管理公司的通知，送至设在万通中心内的物业管理公司办公室即被视为送达；若业主或使用人的以上通讯方法变更，须在变更前14日之内书面通知物业管理公司，否则物业管理公司按照原地址的通知视为已送达业主或使用人。
（三）万通中心地下停车场的管理另行规定。
公约制定人：