房地产估价技术指引综述

房地产估价技术指引

报酬率或资本化率求取

报酬率或资本化率是房地产估价活动中的重要参数之一，对收益法估价结果影响甚大。估价实践中，报酬率或资本化率过低、过高现象一直存在，取值过程不规范、随意性大的问题往往使估价师产生困惑。

根据当前房地产市场状况，一般情况下，宜采用累加法及市场提取法求取报酬率或资本化率。

一、累加法

以安全利率加风险调整值作为报酬率。安全利率选用中国人民银行公布的同时期一年定期存款年利率，风险调整值为承担额外风险所要求的补偿。

提示：1．报酬率不得低于中国人民银行公布的同时期五年期存款年利率；有长期国债年利率的，不低于房地产收益年限相似年期的国债年利率。

2．风险调整值根据估价对象及其所在地区、行业、市场等存在的风险，结合当时的货币政策综合确定；货币政策分从紧、适

度从紧、稳健、适度稳健、宽松五个档次，应以近几年稳健货币政策时期的利率为参考，短期从紧、宽松货币政策时，考虑风险调整值的幅度，使报酬率相对稳定。货币政策是渐进的，应先判断货币政策走向。

3．从用途上分，风险调整值自低到高的顺序是工业、居住、办公、商业；从档次上分，风险调整值自低到高的顺序是：住宅（低档、中档、高档）、写字楼（丙级、乙级、甲级）、商业（小区级、区级、市级）。

二、市场提取法

选取不少于三个可比实例，利用其价格、净收益、收益期或持有期等数据，选用相应的收益法公式，求取报酬率或资本化率。

提示：1．求取报酬率的方程一般为不易解方程，在无计

算软件的情况下，须多次试算并利用线性内插法近似求取。

2．多个可比实例求取的报酬率综合为估价对象的报酬率时，应分别根据房地产的可比性及交易双方的预期心态等，采用加权算术平均值作为估价对象的报酬率，如认为无差别，权数相同。

3．对求取的报酬率要进行适当的调整，当未来类似收益性房地产收益与可比实例交易时的状况相比，收益风险有降低的趋势时，报酬率可适当下调，反之亦然。

4．如求取的报酬率低于同时期中国人民银行公布的五年期存款年利率或类似收益年限的长期国债年利率，说明类似房地产租售比失调，房地产投机成分较大，除投资咨询性估价报告外，不再选用市场提取法确定报酬率或资本化率。

比较法中市场状况调整

房地产市场状况调整也称之为交易日期调整，其功能是把可比实例成交日期的价格调整到价值时点的价格。估价实践中，房地产市场状况调整不规范的现象一直存在，严重影响了比较法的使用。

根据当前房地产市场状况及估价技术水平，房地产市场状况调整宜先采用价格变动率法，待实例资料充实、价格指数编制技术成熟后采用价格指数法。

一、市场状况调整方法

（一）价格变动率法

目前各地绝大部分市县未公布房地产价格指数，应采用价格变动率法进行房地产市场状况调整。价格变动率采用三组（含三组）以上类似房地产近期价格变动率的简单算术平均值或加权算术平均值确定，调整公式采用连乘计算模型。每组房地产应在区位及

实物因素相似、权益因素相同的情况下，利用比较法估价技术修正调整至“相同”或“同质”状态，然后计算价格变动率。

（二）价格指数法

有条件的市县行业组织或估价机构，可编制不同区位、不同类型的房地产价格指数。编制房地产价格指数应当采集大量经房地产估价人员查勘了解的实例资料，建立“标准房地产”，经各项修正、调整（即“同质化”处理），使其处于一种除时间序列不同以外其余全部相同或相似状态，然后再进行数据处理（平均、插值、圆滑等），进而测算房地产价格指数。

二、注意事项

（一）采用价格调整体系应与房地产区位、类型相一致，如不能采用增量房价格指数或变动率去调整存量房价格（因统计口径等原因，公布的增量房价格信息与存量房价格变化趋势并不完全一致）。

（二）估价机构可在不同《房地产估价规范》、《房地产估价理论与方法》相抵触的前提下，利用房地产市场资料，经相关技术处理，编制房地产价格变动率及房地产价格指数，在估价机构内部适用。

（三）估价实践中，当分析房地产价格变化趋势平稳，不进行市场状况调整时，应详细叙述理由，甚至用相关数据来佐证。不调整且无充分理由的，评审估价报告时以“调整方法不明确，理由不充分”为由扣分。

估价假设和限制条件运用

房地产估价中的估价假设和限制条件是估价报告中的重要组成部分，是对估价假设和估价报告使用限制的说明，其内容对委托人及其他报告使用者了解估价活动的前提条件和正确理解估价结果的价值内涵，具有十分重要的作用。估价假设和限制条件运用充分、得当，可有效提升估价报告质量，并能在一定程度上规避估价风险。

一、估价假设分类及撰写概要

（一）一般性假设

主要包含房地产市场及交易条件通用假设和估价项目常用假设，使用方向及撰写概要如下：

1.【对权属证书审慎检查但未核实】估价委托人提供了估价对象的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，我们未向政府有关部门进行核实，在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完

整性的情况下，假定估价委托人提供的资料合法、真实、准确、完整。

2.【对房屋安全、环境污染关注但无鉴定、检测】注册房地产估价师已对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，假定估价对象能正常安全使用。

3.【对房屋建筑面积未进行专业测量但予以关注】注册房地产估价师未对房屋建筑面积进行专业测量，经现场查勘观察，估价对象房屋建筑面积与《房屋所有权证》记载建筑面积大体相当。

4.【对房地产市场的假设】估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场，即能满足以下条件：（1）交易双方自愿地进行交易；

（2）交易双方处于利己动机进行交易；

（3）交易双方精明、谨慎行事，并了解交易对象、知晓市场行情；

（4）交易双方有较充裕的时间进行交易；

（5）不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价;

5.【估价对象为整个房地产中的一部分】估价对象应享有公共部位的通行权及水电等共用设施的使用权。

（二）特殊类假设

主要包括未定事项假设、背离事实假设、不相一致假设、依据不足假设等，使用方向及撰写概要如下：

1.【未定事项假设】应说明对估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率、房屋建成年份等事项所做的合理的、最可能的假定，例如：

（1）【《房屋所有权证》未记载房屋建成年份】估价对象《房屋所有权证》未记载估价对象房屋的建成年份，经注册房地产估价师实地调查，房屋建成年份为****年，本次估价房屋建成年份以实际调查为准。

（2）【《房屋所有权证》未记载房屋合法用途】估价对象《房屋所有权证》未记载估价对象的合法用途，经注册房地产估价师实地查勘，估价对象为**用房，本次估价设定房屋合法用途为**。

（3）【未提供容积率】根据估价委托人提供的资料，均未记载估价对象的容积率，本次估价采用的容积率以估价对象实际容积率为准。

2.【背离事实假设】应说明因估价目的的特殊需要、交易条件设定或约定，对估价对象状况所做的与估价对象在价值时点的状况不一致的合理假定。例如：

（1）【房地产抵押估价报告价值时点与完成实地查勘日不一致】本次估价价值时点为**年**月**日，完成实地查勘日期为**年**月**日，价值时点与完成实地查勘日期不一致，本次估价假定价值时点房地产状况与完成实地查勘之日的状况一致。

（2）【被征收房屋已租赁、抵押、查封】本次对征收房屋的价值进行评估，不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

（3）【被征收房屋区位、实物状况遭破坏需要进行征收估价】在价值时点，被征收房屋的周边环境、实物状况已遭到破坏，影响了估价对象的正常使用，根据估价目的，本次估价不考虑被征收房屋的周边环境、实物状况受到破坏的影响。

（4）【房地产司法拍卖估价】在价值时点，估价对象已被人民法院查封（或存在担保物权、其他优先受偿款），本次估价不考虑估价对象已被查封因素的影响。

3.【不相一致假设】应说明在估价对象的实际用途、房屋登记用途、土地登记用途、规划用途等用途之间不一致，或房屋权属证明、土地权属证明等资料的权利人之间不一致，估价对象的名

称不一致等情况下，对估价所依据的用途或权利人、名称等的合理假定。

例如：【证载用途不一致】估价对象《国有土地使用证》证载土地用途为工业，《房屋所有权证》证载房屋用途为工业、住宅及办公。经注册房地产估价师实地查勘，估价对象房屋实际作为生产车间及职工宿舍、生产办公用房，均为工业生产用途，本次评估估价对象用途以《国有土地使用证》证载工业用途为准。

4.【依据不足假设】应说明在估价委托人无法提供估价所必需的反映估价对象状况的资料以及注册房地产估价师进行了尽职调查仍然难以取得该资料的情况下，对缺少该资料的说明及对相应的估价对象状况的合理假定。例如：

（1）【不能提供权属证明原件】

（2）【不能进入估价对象内部查勘】

二、限制条件撰写概要

估价报告使用限制，主要对估价报告的用途、使用者、使用期限、使用范围等的限定，以及说明使用报告时需注意的其他特殊事项。例如：

（1）【估价报告使用期限】本估价报告使用期限自估价报告出具之日起为壹年。若报告使用期限内，房地产市场或估价对象

状况发生重大变化，估价结果需做相应调整或委托估价机构重新估价。

（2）【价值类型限制】估价结果为房地产市场价值，未考虑快速变现等处分方式带来的影响。

（3）【估价报告用途限制】本估价报告估价结果为**，按照既定目的提供给估价委托人使用，若改变估价目的及使用条件，需向本公司咨询后作必要调整甚至重新估价。

（4）【报告分类使用限制】本估价报告分为“估价结果报告”和“估价技术报告”两部分。“估价结果报告”提供给估价委托人，“估价技术报告”根据有关规定由估价机构存档并在**时提供给**。

（5）【报告内容采用限制】未经估价机构书面同意，本估价报告的全部或部分及任何参考资料均不允许在任何公开发表的文件、通告或声明中引用，亦不得以其他任何方式公开发表。

（6）【其他特殊使用提示】（根据估价目的及房地产状况等，对使用报告时需注意的其他特殊事项进行提示）

三、注意事项

（一）估价假设和限制条件应符合“必要、充分、合理、有依据”的要求，做到“无关必舍，应有必全”。

（二）估价假设、限制条件、估价师声明三部分要界定清楚，不得混淆使用。

（三）估价假设和限制条件撰写概要为提示性内容，不宜简单照搬采用，应注意适用性及针对性。

（四）因部分早期颁发的《房屋所有权证》及《国有土地使用证》记载信息缺失，此类房地产估价时应特别予以关注。