2019年房地产行业中国海外发展分析报告

2019年8月

一、奋斗四十载，迈向新征程 (5)

1、四十年风雨，铸就全国房企巨头 (5)

2、纯正央企血统，高管持股绑定利益 (8)

3、股权激励措施到位 (9)

二、物业开发业务：拿地销售发力，龙头重振雄风 (10)

1、物业开发业务或重回高增通道 (10)

2、深耕核心一二线，深化合作拿地 (13)

三、商业地产发展迅速，积极探索城市运营 (15)

四、融资优势显著，财务杠杆加速发力 (17)

1、融资成本低企，海外融资渠道丰富 (17)

2、适当加杠杆配合业务扩张，偿债能力行业领先 (19)

3、精益求精，管理红利释放在即 (20)

五、盈利预测 (22)

纯正央企血统，四十载打造行业巨头，激励措施到位。公司为国资委实际控制央企地产龙头，1979年在香港成立，1992年登陆香港资本市场。成立至今40载，专注地产开发主业，全面布局全国一线、核心二线城市，2018年销售额突破3000亿港元，全国名列前茅。2018年6月公司发布股权激励计划，面向包括董事、高管及核心技术人才和管理人员共404人，总共授出1.07亿份股份期权（占比0.98%），绑定核心管理层和大股东诉求一致，公司披露未来还将陆续分批次推出股权激励计划。

2019年开始公司业绩增速或将步入上升通道。2019年开始公司结转营收有望明显提升，16、18销售均价上涨带动毛利率提升，业绩有望加速释放。16、17年公司营收增速放缓且处于低位，主要受14年销售额增速放缓拖累。15-18年公司全口径销售额年复合增速约为20%，维持较高增速，19年H1公司销售额增速约为29%（港币口径）的高速增长，完成全年目标（3500亿港币）的55%，对20、21年公司结算规模形成有力支撑。同时，16、18年公司重点布局的一二线城市销售均价分别上涨20.3%、23.5%，有望带动公司毛利率大幅上升。

深耕核心一二线，深化合作拿地。公司始终秉持深耕一二线城市的战略，17、18年加快权益合作。18年新增土储1764万方，目前在手土储来看公司全国土地储备布局以华北、长三角、华南核心省会城市为中心，扩张核心一二线城市，收缩三线城市的战略坚定执行。北方城市以京津为核心，辐射济南、青岛，2018年四城土储面积达2086万方，占总土储比重30%，华南地区以广州为重点，2018年土地储备

572万平方米，占比8.2%，辐射以珠海、佛山为主的二线城市。截至2018年，公司（不含中海宏洋）于国内外房地产市场累计进驻城市达到40个，累计总土地储备达到7010万平方米，其中一线城市占比17.7%，二线城市占比76.4%，三线城市不断收缩。

商业地产发展迅速，积极探索城市运营。2018年，公司商业地产实现营业收入40.6亿港元，同比增长38.1%，毛利率68.6%，同比增长0.9个百分点。2020年目标收入50亿港币，到2023年目标收入100亿。目前公司持有商业物业超过409万平方米，其中在写字楼领域占据优势，商业物业营收的70%来自写字楼租金，且公司运营一年以上的写字楼平均出租率长期保持在90%以上，公司重点深耕的北京、上海、南京的写字楼出租率高达98%，展现了公司在商业物业上的高运营效率。

融资优势显著，财务杠杆加速发力，管理红利有望加速释放。公司的财务费率与综合融资成本长期处于行业低位。公司凭借较高的信用评级，财务费率与综合融资成本长期处于行业低位，为公司高净利率经营奠定基础。近10年来公司财务费用率不超1.5%，2018年公司财务费用率0.9%，明显低于可比公司。公司的综合融资成本低位稳定，2018年公司综合融资成本仅为4.3%，同比上升0.03PCT，处于行业低位区间。公司的销售、管理费用均属于行业领先水平，公司核心管理层及职业经理人制度带来的管理红利有望步入释放期。

一、奋斗四十载，迈向新征程

公司坚持“成为卓越的国际化不动产开发运营集团”的战略目标不动摇，围绕核心主业不动产开发运营延伸拓展，围绕住宅开发为核心，向城市运营产业群、创意设计与现代服务产业群拓展。公司以90%的资源聚焦住宅开发主业，以10%的资源投入商业与创新业务。

公司的开发项目遍布全国，且主要集中在一二线城市。2018年公司全年实现合约销售金额2639亿元（港币3012.4亿），对应销售面积1,593万平方米，克而瑞销售金额排行第七。

1、四十年风雨，铸就全国房企巨头

公司的发展经历可以粗略划分为四个阶段1）起步期：中国海外于1979年以100万港元在香港艰苦创业，以1984年香港前途明朗为契机，积极慎重涉足香港房地产业。2）红筹上市，发展跨越：1992年，公司在香港联交所上市，获得了充足资金，公司业务实现跨越式发展3）调整前行，转战内地：1998年开始公司顺应中国内地住宅商品化改革趋势，逐步将地产业务重心向内地转移。4）全国布局，精耕细作：公司进入高速发展阶段，实现了向全国性地产商的转型，销售规模超过三千亿港币。

浅谈房地产未来发展九大核心能力明源内参

浅谈房地产未来发展九大核心能力明源市场部沈蓓伴随着中国城市化进程、人民生活水平的提升，房地产行业进入第二次高速发展阶段，这毋庸置疑，然而宏观调控、金融化进程和国际资本进入、竞争的加剧、区域差异、客户需求等都将促使房地产行业发育成熟，面临行业结构与战略的重整。作为中国房地产的一员，无论处于怎样的城市背景和市场环境，借用古人的一句话：“人无远虑，必有近忧”，必须要未雨绸缪的思考企业未来的发展道路、核心能力、竞争优势。俗话说：“你梦想成为怎样的人，你才有可能成为怎样的人”，同理，目标成为怎样的企业，才有可能成为怎样的企业。当然，目标不是凭空想象的，要思考企业核心能力、竞争优势是什么，能支持企业目标实现吗；倘若不能，该如何增强？这是摆在大部分房地产企业掌门人面前的一道难题。通过研究标杆地产企业或走在前列的地产企业，不难发现“实现管理转型，打造核心能力”是关键，并且这条道路“任重而道远”。对于“管理转型”，过去的大部分房地产企业均以“土地增值”为主要盈利点，曾有企业计算表明，土地溢价的利润要比土地开发后赚取的利润高，这说明我们在开发过程的环节出现了产品定位和管理上的问题，没有发挥通过开发来提升土地的溢价能力，反而降低了。这就需要我们实现管理的转型，从原有“粗放式管理”向“规划化管理”再向“精细化管理”转型，在此过程中企业必备九大核心能力。一、从战略层面，主要包括4大核心能力，战略布局、战略资源运作、产品研发创新、市场研究与策划。这4大核心能力之间也是相互关联、相互支持，并为后期的管控与控制层面提供指导。战略布局是依据企业战略目标和方向进行具体战略部署，包括业务布局、区域布局、布局的方式、布局的时机。目前大部分地产企业的业态和区域的布局相对单一，主要以普通住宅为主，集中在本土及周边的区域发展，当市场行情发生变化，企业对应能力就减弱。例如，市场环境导致普通住宅不好卖，花园洋房、别墅、商业抢手；政策的影响，一线城市反映速度较快，二、三线城市的影响较小或没有收到影响等等，通过战略的布局来降低风险，提升企业健康度。战略的布局离不开企业自身的战略资源，战略资源包括资金、土地、品牌。对于资金:

中国银行业概况及发展趋势

中国银行业概况及发展趋势（一）全国银行业概况 1、中国经济发展概况改革开放以来，中国国民经济持续快速发展。根据国家统计局初步核算数据，2016年中国国内生产总值已达到74.41万亿，位列全球第二。2012年至2016年GDP的年均复合名义增长率达8.64%，中国是全球经济增长最快的国家之一。 2、国内银行业市场格局在中国经济高速增长同时，中国银行业亦得到快速发展。根据中国人民银行数据，2012年至2016年中国银行业人民币贷款与存款总额年均复合增长率分别为15.42%和14.35%。下表列示了2012年至2016年中国银行业人民币和外币的贷款和存款数据：根据中国银监会统计口径，国内银行业金融机构主要分为大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、农村金融机构和其他类金融机构等。

（1）大型商业银行大型商业银行是指工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行，其在中国银行业中扮演了重要的角色，是企业、机构及个人客户的主要融资来源。截至2016年12月31日，五家大型商业银行资产总额占中国银行业金融机构资产总额的37.29%，负债总额占中国银行业金融机构负债总额的37.21%。下表列示了截至2016年12月31日，五家大型商业银行的总资产、总负债和股东权益数据。（2）股份制商业银行根据中国银监会统计口径，除五家大型商业银行，中国共有12家股份制商业银行。近年来，股份制商业银行把握有利的市场机遇，取得持续较快发展，市场份额不断提升，逐渐成为中国银行体系重要组成部分。截至2016年12月31 日，股份制商业银行的资产总额和负债总额分别占中国银行业金融机构资产总额和负债总额的18.72%和18.99%。下表列示了截至2016年12月31日，股份制商业银行的总资产、总负债和股东权益数据。

房地产业未来的发展方向

房地产业未来的发展方向房地产企业逐步走向民营化近年来，民营经济在房地产领域中迅速崛起，并逐渐成为我国房地产投资增长的主要动力。民营企业具有良好的管理机制而迅速增强了企业综合实力。而国有企业由于体制和机制以及历史遗留问题等深层次原因，往往在竞争中处于劣势。目前民营房地产开发商已经在市场基础好、发育快的地区如广州、深圳等地迅速崛起，并逐步从市场的“少壮派”向“实力派”转变。民用企业虽然实力较国有企业还是有一定的差距，但是民营企业的管理水平，特别是在决策，机遇的把握，市场的适应能力都比国有企业强了很多，在用人和激励体制更较国有企业先进很多，更能适合经济全球化和市场经济的变化，将来必然会成为房地产业的支柱。逐步走向法制化正规化制度化是企业发展规模化，民营化的制度基础和保障，加强企业内外制度的建设是中国房地产企业下一步的重点。改革以来，我们在制度建设、市场规范和企业发展等方方面面都取得了长足进步，然而如果套用国际游戏规则的要求则又在各方面都存在着不规范，远未能与之“接轨”。未来我国房地产企业将按照现代企业制度的要求，完善企业内部的管理制度、激励制度、用人制度和财务制度等。企业的内部运行和组织建设及企业的外部环境和行业管理也都将进一步向制度化、规范化方向发展。只有想制度化和规范化发展，才能去适应这个日益竞争的社会，才能在外来行业的冲击下独领风骚，虽然这个不是一朝一夕的事情，但是这是未来发展的必然趋势，也是我国房地产业最终的归宿。房地产企业逐步走向集团化规模化随着科学技术的提升，外来行业进军中国等一系列因素，将导致房地产企业向规模化。集团化方向发展，企业集团化经营有利于房地产业的全面发展。房地产市场的特性，决定了不论是在开发，还是在交易和使用过程中，均需一系列专业服务的支持，以保证市场的有序运行和房地产价值的实现。纵观西方发达国家的经济发展历程，当经济水平达到一定高度时，某些行业就会出现集中的趋势。未来我国房地产企业竞争加剧，只有增强规模优势、走集团化道路、全面提升企业的综合竞争力，才是企业赢得竞争的关键。随着房地产市场的日趋成熟，国家政策的不断完善，房地产开发行业的准入程度将不断提高，只有那些具备雄厚的资金实力、显著的品牌优势、规模化经营、占据较大市场份额的大型房地产企业，才能在市场中站稳脚跟。逐步走向专业化和品牌化目前，我国城镇居民已处在从追求“ 量”向追求“ 质”转轨的时期。从市场的微观层面看，市场需求和消费者偏好是多变的，有时变得很快，开发企业如果事先不充分考虑到这些变化将会尽失先机。“ 得客户者得天下”，研究消费者偏好，开发适销对路的产品，研究细分市场，形成独特的他人无法模仿复制的产品特征和竞争优势，将是未来我国房地产开发企业考虑的一个主要问题。将来想要立于不败之地，房地产业只有走向专业化和品牌化。专业化的管理要求房地产企业在房地产开发的各个环节上配备专业化的管理人才，提升企业及项目的管理水平，提高效率，降低成本，以获得更多的利润。随着竞争的加剧，国内房地产业逐步进入微利时代，企业只有具备较高的项目成本管理水平，使开发成本低于行业平均水平，才能在竞争中获得优势。品牌是一个企业的实力、产品质量、管理水平等指标的综合体现，以核心竞争力和综合

中国银行业发展现状及新趋势

中国银行业发展现状及新趋势——中国银行业协会秘书长陈远年 ?字号 ? ? ? 评论邮件纠错 2015-11-17 21:13:15来源：中国银行业协会 2015年11月13日·广州尊敬的各位来宾,女士们,先生们: 大家上午好! 非常高兴应邀参加“第十届全球金融峰会”,在此,我谨代表中国银行业协会对本届峰会的召开表示热烈的祝贺! 党的十八届五中全会刚刚闭幕,大会审议通过了《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十三个五年规划的建议》,是对中国经济社会发展蓝图的一次伟大创新性设计,立足于“十三五”时期国内外发展环境的基本特征,围绕“创新、协调、绿色、开放、共享”五大发展理念,为未来五年金融业发展明确了目标,提出了要求。此时,召开本次峰会应当说恰逢其时,充分体现出金融业界贯彻落实五中全会精神,围绕五大发展新理念制定改革发展战略,创新金融配套服务的实际行动和有益探索。中国银行业协会作为中国银行业的自律组织,一贯重视行业科学发展和改革创新研究,下面,我主要结合协会连续5年发布的《中国银行发展报告》、《中国银行家调查报告》等研究成果和行业基础数据,对银行业发展现状、发展新趋势进行简要的分享。

一、中国银行业发展现状中国银行业是我国金融体系的主体,截止2014年末,中国银行业共有法人机构4,091家,从业人员376万人。截至2015年9月,银行业金融机构资产总额187.8758万亿元,同比增长15.0%。对实体经济发放的人民币贷款余额占同期社会融资规模存量的66.9%,同比高出1.11个百分点。总负债为173.4636万亿元,同比增长14.2%。2015年上半年,各项贷款余额96.66万亿元,各项存款余额123.97万亿元。拨备覆盖率为198.39%,流动性比率为46.18%,核心一级资本净额达97062亿元,资产利润率(ROA)为1.23%,资本利润率(ROE)为17.26%。我国经济还处在稳定增长区间,我国银行业众多经营指标R0A、ROE、不良贷款率及税前利润增长率等指标仍领先于国际大型银行,例如,R0A高于2015年英国《银行家》杂志社前100家银行平均值0.04个百分点,ROE高出3.73个百分点。二、中国银行业发展新趋势根据由巴曙松首席经济学家领衔,我们联合普华永道实施的《银行家调查报告(2015)》,连续第6年跟踪采访国内银行家群体,最新访谈结果显示,“十三五”期间,银行家们普遍认为,我国银行业将继续推进深化改革和创新发展,处于重要的战略机遇期,也面临不少风险挑战,银行业发展呈现出了新趋势,可以归纳为“五个新”。 (一)发展进入新常态。经济新常态下,我国银行业经过不懈努力,保持稳健运行。同时,正由过去十余年规模、利润高速增长的扩张期进入规模、利润中高速增长的“新常态”。一是资产规模保持增长。2015年三季度末,我国银行业金融机构总资产187.8758万亿元,同比增长15%,增幅较去年同期上升了1.4个百分点;总负债173.4636万亿元,同比增长14.2%。二是净利润增速明显放缓。2015年上半年,商业银行累计实现净利润8715亿元,同比增长1.53%,增速下降显着,大

中国对外贸易发展战略(doc5)(1)

中国对外贸易发展战略［摘要］在经济全球化和加入世贸组织的背景下，提高我国外贸企业的国际竞争力己成为关键。为了最大限度地获得贸易发展的动态利益，更好地通过贸易发展战略来促进产业结构的良性调整，提高贸易商品的国际竞争力，我国应充分利用WTO赋予的各种许可的措施，制定并建立我国面向21世纪的对外贸易发展战略，实现我国从贸易大国向贸易强国的转变。［关键词］经济全球化；对外贸易发展战略；可持续发展战略一、引言经济全球化是指世界各国在全球X围内的经济融合，它是世界生产力发展的结果，其推动力是追求利润、取得竞争优势和谋求经济的发展。90年代以来，经济全球化的趋势大大加强，导致经济全球化的直接原因是国际直接投资与贸易环境出现了新变化。在21世纪，经济全球化己成为不可逆转的历史潮流，一个不以人的意志为转移的大趋势。经济全球化可以带来整个世界X围内的经济发展和资源最优配置，这一点对于包括中国在内的广大发展中国家来说具有尤其重要的意义。可以说经济全球化为中国实现经济发展和赶超发达国家提供了前所未有的大好机遇。同时，经济全球化作为无法回避的客观现实，中国只有积极参与才能求得生存和发展。中国加入世贸组织，是实现经济现代化的需要，是建立社会主义市场经济体制的需要，是在更大X围和更深程度参与国际竞争与合作的需要。进入世贸组织后，对外开放的广度和深度将进一步发展，故在21世纪经济全球化对中国经济的影响也会与日俱深。中国将面临新的发展机遇，也将面临国际激烈竞争的严峻挑战。二、WTO与国际贸易的发展潮流

（一）国际贸易的历史发展潮流。考察国际贸易的变迁历史，一国对外贸易的产生、发展都是在其国家干预、保护下而进行的，国际贸易过去没有、将来也不可能离开国家的干预而存在。那种认为国际贸易是在自由的市场经济中自发产生、发展的观点是没有历史依据的。经济学家卡尔?博兰尼论证了这一观点。他认为从起源上说，对外贸易具有冒险、勘探、狩猎、掠夺和战争的性质，而非以物易物的市场交换关系。同时对外贸易也绝非意味着双向的和平关系，即使它共有这样的内涵，通常是根据互惠原则建立起来的，而不是市场交换的原则。（二）WTO与国际贸易发展。WTO是一个调整国际经济和贸易关系的国际经济组织。它通过规定各国政府所应承担的主要契约义务，来规X各国对外贸易立法与规章的制定和实施。WTO大大拓展了多边贸易体制规X的X围，将长期游离于GATTs规则和纪律之外的主要货物贸易领域——农产品贸易以及纺织品与服装贸易拉上了自由贸易之路，而且还扩展至服务贸易、知识贸易和与贸易有关的投资措施，并加强了约束能力。无论是赞同或是反对WTO者，大都倾向接受WTO的角色就是要推动自由贸易。支持者自然认为WTO是在促进贸易自由化，是为了打破贸易障碍和建立一套自由和平等的竞争规则。批评者尽管对WTO有极大的保留，但在论述的层次上，却往往未能摆脱将WTO 当作为自由贸易推动者的迷惑。实际上，WTO在本质上只是一套管理国际经济的机制，与实际上实行的国际贸易是否自由无关。而现实中的国际贸易是自由还是保护其关键取决于一些贸易大国的国际贸易行为。历史已经证明，对资本主义国家来说，只有当他们的经济竞争力足以称雄世界以后，才会愿意推行自由贸易的政策，同时大力鼓吹自由贸易的论调。由于各国国家利益的不同，21世纪国际贸易自由化的路途并不会非常平坦，贸易自由和贸易保护交织在一起是未来国际贸易发展的重要特征。三.我国对外贸易发展战略的重新定位

近五年中国房地产发展变化

近五年中国房地产发展变化 2016年巴曙松：中国房地产行业还在收缩的大趋势目前一线城市的房地产价格上涨和绝大部分三、四线城市的高库存是并存的，所以没有改变中国的房地产市场目前库存量过大，以消化库存为主，整个行业还在收缩的大趋势。观点地产网讯：4月12日消息，著名经济学家巴曙松在深圳出席活动时表示，目前一线城市的房地产价格上涨和绝大部分三、四线城市的高库存是并存的，所以没有改变中国的房地产市场目前库存量过大，以消化库存为主，整个行业还在收缩的大趋势。巴曙松指出，即使是一线城市，房地产的新屋销售和新开工面积之间的传导周期越来越长，这是典型的行业在逐步收缩的趋势。关于近期部分一线城市房价快速上涨，巴曙松认为，跟这些一线城市长期供应不足有关，如，与一线城市长期土地供应不足，容积率定得偏低，对于人员流动趋势判断没有充足的预见性等，都有直接的关系，但这个改变不了整个房地产行业逐步在往下回落的趋势。对此，他提出建议要化弊为利，2013年国家发改委发布的《新型城镇化规划》，没有引起足够的关注，但这是一个非常重要的规划，其中强调城市土地建设。他表示，房价上涨的城市基本上是老百姓用自己的货币选票选出的中心城市。下一步配套的改革要变成城市群发展的动力，比如深圳，如果地价上涨让很多制造环节在深圳有压力，就应该主动迁到东莞、惠州。相应的，深圳和东莞、惠州的地铁、城际的交通、生活的便利就要打破原来的土地制度、公共交通、基础设施制度，要有城市群的布局规划大格局。巴曙松总结称，要把一线城市房价上涨的压力顺势引导成建设未来城市群的正面发展动力。 2015年 2015年中国房地产现状分析：走上转型之路目前，房地产依然是中国经济的核心问题。从2015年中国房地产现状分析情况

2019年房地产行业发展趋势

2019年房地产行业发展趋势第一节政策发展趋势 2018年中央经济工作会议对房地产的表述为“要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系”。在经济尚存在较大不确定性的背景下，中央经济工作会议对房地产行业政策态度出现了微妙变化，也给2019年政策调整留了空间：首先，强调了房地产的民生属性。涉房表述不再单独成项，而是作为加强保障和改善民生中的一项。而在住建部2019年的十大工作“稳定”和“租赁”仍是工作重点，其中，以稳地价稳房价稳预期为目标，促进房地产市场平稳健康发展为第一位。其次，政策更强调地方的能动性和主动性。2018年末，菏泽、广州、杭州、珠海等城市房地产出现的微调，预计未来因城施策是主基调，更以地方为主导。总体来看，展望2019年，当前房地产市场缓降、预期稳定的格局来之不易，因此整体不可能调控宽松。未来房地产行业的定调将与稳增长、促民生更加相关，而“房住不炒”仍然是硬约束，更多采用因城施策的模式，而不是全局性老路。第二节行业发展趋势 2019年房地产行业运行继续下行，预计销售面积受棚改货币化安置走弱影响同比负增长，低库存环境下新开工面积增速同比放缓，地产投资增速或仍正增长但受土地购置费用增长放缓，增速同比回落。

一、棚改政策变动导致三四线城市销售下滑商品房销售将下降预计2019年商品房销售面积将下降，结构上一二线城市会略微回升而三四线城市会有所降温。由于三四线城市占比更高，带动整体销售下降。2019年一二线城市销售会略微回升，主要原因在于推盘提提升，以及去化率处于较低水平；三四线城市销售预计将明显回落，主要受棚改货币化安置放缓影响，叠加改善类等需求自然回落。从各区域情况来看，中西部棚改货币化安置面积占当地销售面积的比例更高，例如新疆、青海、内蒙古、陕西、贵州、湖南、甘肃、湖北、云南、陕西等地区受棚改货币化影响相对更大，而珠三角、长三角、环渤海等东部沿海地区受影响相对较小。二、谨慎预期下投资拿地积极性受阻房地产开发投资增长同比放缓 2018年的房地产开发投资增长主要依赖于土地购置费增长。本年土地购置费用与本年上半年和上年下半年土地市场相关度较高。2018年土地市场先扬后抑，2季度开始，土地成交价和溢价率同比走低。待开发土地面积增速10年新高叠加市场销售趋冷，房企拿地意愿减弱。预计2019年土地购置费用增长将显著放缓。受此影响，预计2019年房地产投资继续保持增长，增速低于2018年。三、需求放缓、土地市场回落等因素致房企新开工动力不足预计2019年房屋新开工面积继续保持增长，但增幅低于2018年。首先，截至2018年11月，房地产开发企业的待开发土地面积累计为45597.38万平方米，同比增长33.4%，当前房企的存货组成中有较多待开发土地资源，预计为2019年新开工提供较强支撑。但是2018年土地成交溢价率较低，企业新开工面积意愿下降。其次，商品房销售面积是开工面积的先行指标，当销售情况发生变化时，

中国银行业的现状分析

银行业动态跟踪:政策调控较为密集、信贷控制仍为主要标的货币供应量增速回落新增信贷低于市场预期。2011 年1 月末M1、M2 增速分别回落至13.6、17.2分别较2010 年年末下降7.6 和 2.5 个百分点。这显示了货币政策回归常态化企业活期存款出现较大幅度减少。在上调存款准备金率、实施差别存款准备金率等多项措施的作用下1 月人民币新增贷款 1.04 万亿低于市场预期的1.2 万亿这表明了央行信贷控制有所成效。银行业基本面较为稳定息差提升可期。2011 年新增信贷增速将较为平稳银行业贷款平均余额的良好增长仍是推动业绩增长的关键因素。在2011 年经济增长较为稳定的预期下我们认为银行的净息差将在加息周期中受益具体的提升幅度将根据通胀的发展以及加息的频率、方式等因素而定。2011 年经济基本面较为稳定预计行业资产质量将保持整体稳定的态势。行业监管政策调控较为密集价格型调控工具对银行业中性偏利好存款准备金率和动态差别准备金率调整对银行构成利空。预计 3 月份政策调控的节奏和力度将保持平稳后续政策持续大幅收缩的空间预计有限。银行业基本面较为稳定估值具有较高的安全边际。市场普遍预期2011 年上半年通胀压力较大货币政策紧缩预期将压制行业估值修复进程随着银监会相关监管政策的进一步明确预期未来年报、季报披露行情或将成为股价较好表现的时间窗口。银行业未来估值修复可期具备了中

长期的投资价值维持行业的“增持”评级。华泰证券股份有限公司大连在全国率先实现刷银行卡“打的” 2011 年05 月27 日13:28 来源：大连电视台参与互动0 【字体：↑大↓ 小】据大连电台报道，中国工商银行大连分行与大连市出租汽车有限公司今天正式启动打车刷银行卡便民工程，今后凡持有各家银行“银联卡”的市民，不论是本地还是外地的都可刷卡付费，不用再付现金了。因而，大连也成为全国首个“刷卡打的”城市。请听报道。上个世纪九十年代初，大连出租汽车公司“蓝灯的士”在全国率先实行计价器收费，此举闻名中外。如今，随着金融业的发展和打车市民越来越多，乘车交现金已不适应现代“打的”需求。为了方便市民和外地游客在大连“打的”，大连出租汽车公司便与银行联手实行刷卡打车。记者看到，安装在蓝灯的士上的消费终端机与计价器连接，不但可以受理各家银行发行的普通“银联卡”，还能识别“芯片银行卡”和“手机信用卡”，也就是说乘客既可刷卡、插卡付费，也可以挥卡“闪付”。中国工商银行大连市分行银行卡中心总经理钱景秀告诉记者，这种刷卡方式时间很短，特别是挥卡闪付和挥机闪付它的交易时间从原来的接近 1 分钟的时间能够缩短到0.2 秒。目前，大连市共有1200 辆蓝灯的士，大连出租汽车有限公司正分批对车辆进行银行卡受理改造，今年内使公司的“蓝灯的士”陆续加装消费终端，受理银行卡支付业务。公司党委书记许建红表示，公司现与

我国对外贸易的现状及发展趋势分析

我国对外贸易的现状及发展趋势分析 1 全球贸易现状分析当今世界的最重要特征之一就是经济全球化。经济的全球化加快了生产要素在全球范围内的流动，各国市场的相互依赖也不断加深，贸易规则日益趋同。在经济全球化的推动下，国际贸易规模得以快速扩张，使得全球贸易呈现出了以下的变化： 1.1贸易结构的变化经济全球化引发了各国间产业结构和经济结构的调整，这种调整导致国际贸易结构也随之变化，突出表现在两个方面：一是货物贸易中工业制成品贸易所占比重不断上升，农产品和初级产品贸易比重持续下降。高新技术产品贸易在制成品贸易中的地位越来越重要。二是服务贸易所占比重不断上升。经济全球化促进了全球范围内服务业和服务贸易发展，服务外包成为跨国投资的主流。 1.2投资与贸易互动性增强的变化在经济全球化条件下，跨国公司主要通过国际投资和国际贸易在全球范围内配置资源，使国际贸易和国际投资紧紧联系在一起，两者的互动性显著增强。近年来，随着国际直接投资的扩张，公司内贸易、产业内贸易等新的贸易形式得到了快速发展。公司内贸易是跨国公司各个分支机构间的贸易。随着跨国公司数量的增长和规模的扩大，公司内贸易在世界贸易中的地位越来越重要。产业内贸易是既进口又出口同类产品的贸易。目前产业内贸易已经占世界货物贸易的60%以上。各国不再追求产品的所有生产环节，而是选择本国最具优势的环节，以获得经济全球化带来的收益。

1.3贸易自由化成为主流，贸易保护出现新变化经济全球化的过程中一直伴随着贸易自由化和贸易保护主义的相互交织和斗争。随着经济全球化的发展，实行贸易保护主义的成本和代价越来越大。而贸易自由化促进了贸易的发展，带动了各国经济发展和结构调整，已成为当今各国贸易政策的主流。但是贸易保护主义并没有消失。在经济全球化浪潮中，一些国家和产业由于各种原因在国际竞争中丧失了优势，希望依靠贸易保护来维护其原有利益，在相当长的一段时间内，贸易保护主义还会有市场。由于传统的关税等保护手段在多边贸易体制中被削弱，目前的保护手段更加隐蔽，滥用反倾销等贸易救济措施，制定歧视性的技术贸易壁垒，是最为典型的表现。这几年我国产品在国际市场上频频遭遇贸易摩擦，很大程度上是由于一些国家采取歧视性的保护措施。 2 我国对外贸易现状分析 2.1我国对外贸易面对的机遇我国对外贸易发展面临新的战略机遇期。多年来，我国紧紧抓住国际制造业加快转移的机遇，正在成为世界重要的加工基地。另一方面，服务贸易在世界贸易中的份额不断提高，研发、物流等服务环节的国际转移日益加快，为我国服务贸易的发展带来了新的机遇。我国对外贸易的市场空间更加广阔。作为世贸组织成员，我国积极推动贸易投资自由化，促进多边贸易体系更趋完善，这必将为我国扩大商品出口、发展服务贸易提供更为广阔的国际市场空间，也将有助于从国际市场获得国内短缺的资源和技术。

房地产市场现状及未来发展趋势(精)

房地产市场现状及未来发展趋势苏州房地产市场是中国房产的重要支流，国家的宏观政策及经济形势都会对苏州现在及未来房地产产生影响。随着经济的持续快速发展，苏州城镇居民家庭收入增长较快。城镇居民人均可支配收入的增加，居民的住房状况也不断改善，人均住房面积从以往的十几平方米上升到现在的几十平方米，年均增长率达到5%左右。较北京等一线城市相比，苏州的房地产市场较为稳定。即使温总理给我们留下的“限购令”，但苏州的房市丝毫未受其影响。楼市政策微调不可触及底线。北京、上海、天津、武汉、厦门等城市放宽普通住宅标准，重庆、合肥、南京等提高住房公积金贷款额度，还有其他地方政府从税费减免、购房补贴、户籍限制等方面对“刚性需求”给予保护。中央在限购等方面的政策导向仍然严厉，在坚持房地产调控的前提下，不触及“限购”、不明显鼓励购房、顺应房地产市场发展的政策微调其生存的可能性较大。 2007年8月，国家在保障性住房的政策上，国务院发布《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，提出了住房保障制度目标和框架。其核心内容是要“加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系”。今后一段时间，保障性住房将成为中国住房供给中发展的重点，住房供应结构将改变原来单一商品房供给体系，将会形成针对不同收入水平下的分层次的住房供应体系，以满足不同居民的购房需求。对于苏州，从短期来看，目前保障性住房的投入相对很小，短期增加的供应有限，受益者是原本就不参与商品房市场的低收入人群，房价上涨的推动力基本不受影响；同时，房地产业一直以来都是政府财政收入的重要部分，短期内减少财政收入增加支出，执行上存在很大困难，今后保障性住房建设能否按照规划执行就要看政府的决心及其财政投入；中长期来看，国家政策上规定“保障住房建设用地占总土地供应70%”、信贷、税收等政策，明确了国家对于房地产业的产业方向，从源头上引导保障性住房的建设，未来保障性住房力度将持续加大，对市场的影响会逐渐显现，结构性的调整将引起

中国银行业发展现状

自从上世纪70年代末实行改革开放以来，我国金融市场的运行机制和政策体制都产生了巨大的变化，而其中商业银行的建立和发展成为此期间内颇引人注目的一个方面。在数量上，商业银行从无到有、由少至多，外资银行也逐渐登陆，银行间的竞争日益激烈；在运作上，我国商业银行正进行着由计划经济向市场经济理念的转化，银行的运作机制也逐步向西方发达国家靠拢。我国银行机构的现状是，大型商业银行有四五家，中型商业银行有十余家，小型商业银行有上百家。目前我国银行业正处于全面深化改革的关键时刻。从2011年“十二五”开始，中国对金融体制进行大力改革。2014年，我国金融体制改革已进入攻坚阶段，我国银行业面临着前所未有的挑战：银行业来自息差收窄、负债成本大幅上升、收费业务监管从严以及不良加速暴露等多方面的压力有增无减，利率市场化改革、互联网金融带给银行传统经营模式的冲击更是不容小觑。而今年，银行业面临的宏观环境更为复杂，竞争压力不减，监管不断强化。着力深化改革、加快转型步伐是今年的工作重点。面对改革的迫切形势，银行业把转变发展方式作为首要战略选择。不少银行提出，今年将加快推进综合化经营步伐，加快推动单一服务模式向差别化综合服务模式转变随着业务模式的转变，银行的组织架构改革也逐步加快。银行业继续推进以提高管理效率为重点的体制机制改革，新一轮结构改革悄然启动。去年，五大行的架构改革已经启动，精简机构数量，强化利润中心建设、实现扁平化管理、优化流程，体现了差异化竞争和特色化经营。（例子：有报道称，银行理财、信用卡和私人银行等业务板块，有望以银行子公司的形式独立运营。今年年初，交行交银资产管理业务香港分中心在香港挂牌。值得注意的是，交行的具体做法是将交银集团在港子公司交银国际旗下的资产管理公司直接挂牌为总行的资产管理业务中心，意味着该分中心具备香港持牌法人资格，极大提高了自主性。）同时在今年对于互联网战略的部署上，大力推进大数据技术发展、加快构建信息化银行、形成网络金融时代新的竞争优势，成为很多银行今年重要的战略抉择之一。此外，不少银行还计划今年健全大数据应用。

房地产行业未来发展趋势

房地产行业未来发展趋势第一阶段:理论的突破与试点的起步阶段 1978年在理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1980年 9月北京市住房统建办公室率先挂牌,成立了北京市城市开发的总公司,拉开了房地产的综合开发序幕。1982年国务院在四个城市进行售房试点。1984年广东、重庆开始征收土地使用费。第二阶段:非理性炒作与调整推进阶段(1992至1995年) 1992年房改全面启动,住房公积金制度全面推行。1993年“安居工程”开始启动。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。第三阶段:相对稳定协调发展阶段(1995至2002年) 2003年以来,房屋价格持续上扬,大部分城市房屋销售价格上涨明显。随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。中国房地产价格的走势,1998年开始起到的房地产市场到2003年,这一轮的上扬达到高峰,然后从2003年到2007年都在头部横盘整理,2004年调控供给、2005年调控需求、2006年调控结构、2007 年继续调整,估计到2007年底差不多调整完毕。目前而言,中国的高房价算是控制住了,可是未来中国楼市又将会何去何从呢?我认为,未来两三年,房价不可能再上升,但是也不会狂降,应该是出于一种稳中有降的态势,每个地区降幅可能会不太一样, 降幅最大估计也就是15%左右。因为房地产业就目前而言依然是国民经济的一个支柱性产业,如果房地产市场大跌,那么经济增速就将会放缓,可能会引起社会不稳定现象,而且房地产业关系到一系列产业链的发展和大批工人的就业问题,如果大跌,社会经济颓废将是必然的。

虽然预测房价不会出现较大幅度的下跌,但在未来3到5年房价“基本保持稳定”的情况下,算上通胀因素,假设中国名义GDP按照每年10%的速度继续增长,平均来看中国老百姓的收入将会以每年10%以上的速度上升,那么三五年之后,相当于房价降了30%到50%,以前买不起房的人就可以买得起了。至于三五年后,房价回归理性,限购高准备金率是否还会继续下去。个人认为,最有可能的是房地产价格略有下降,地方政府限购政策会放宽一点,微调微调,交易量上升一些,再降下来再微调,这是一个政府与房地产商博弈的过程。

2017-2018年中国银行业现状及发展前景趋势展望分析报告

1业绩综述：净利润增速环比回升，盈利能力下滑速度减缓 (4) 1.1不良拨备压力减小，净息差下滑收窄，行业净利润增速环比回升 (4) 1.1.1大行拉动整体净利润增速回升，城商行净利润增速有所回落 (4) 1.1.2归因分析：不良拨备压力减小、净息差下滑负面影响收窄带来净利润增速回升 (6) 1.2净利润增速回升但仍不足以提高ROE (10) 1.2.1ROE、ROA继续回落 (10) 1.2.2杜邦分析：净息差下滑是盈利能力下滑主因 (13) 2资产负债结构：受监管影响，贷款占比回升，同业负债占比压缩 (13) 2.1资产：贷款占比回升，新增贷款多投向基建行业 (13) 2.2负债：受监管影响同业负债占比压缩，中小行结构调整承压 (15) 3资产质量：资产质量向好，部分行业不良贷款压力犹存 (17) 3.1不良生成率降低，资产质量好转 (18) 3.2部分行业的不良贷款压力犹存，长三角、珠三角地区不良贷款率持续回落19 4投资建议 (20) 5风险提示 (21)

图1：上市银行净利润同比增速的驱动因子贡献对比 (7) 图2：上市银行拨备前利润同比增速的驱动因子贡献对比 (7) 图3：上市银行合计生息资产余额同比：细分项目（时点数据） (8) 图4：上市银行合计手续费收入同比及细分项目 (9) 图5：17年3月-6月银行理财产品余额及同比增速变化（万亿元） (9) 图6：2017H1上市银行合计本期计提资产减值损失/本期实际新增不良贷款回升10 图7：16家上市银行合计ROE回落（移动平均消除季节性） (11) 图8：16家上市银行合计ROA回落（移动平均消除季节性） (11) 图9：上市银行合计贷款结构变动 (15) 图10：上市银行合计对公贷款结构变动 (15) 图11：四家银行合计的重要行业不良贷款情况 (20) 表1：上市银行2017上半年净利润情况 (6) 表2：上市银行合计2017H1盈利能力情况 (12) 表3：上市银行合计2017H1盈利能力情况（与FY16对比） (13) 表4：2017H1上市银行资产结构及变动情况 (14) 表5：2017H1上市银行负债结构及变动情况 (17) 表6：16家上市银行不良贷款率、拨备覆盖率数据 (18) 表7：16家上市银行不良贷款相关指标 (19) 表8：四家银行合计的贷款及不良贷款区域分布情况 (20)

新中国银行业发展历史回顾与未来展望 (1)

新业发展历史回顾与未来展望中国银行业监督管理委员会主席金融是现代经济的核心，银行业是金融领域的重要支柱之一。新中国成立60年来，银行业在党中央、国务院的领导下，经历了不平凡的光辉历程，对促进国民经济稳健发展、改善社会民生发挥了重要作用。新中国60年银行业发展历程回顾新中国银行业的形成和发展从1949年新中国成立到1978年改革开放前，新中国银行业逐步成长并不断发展壮大，为巩固新生的人民政权、支持国家经济建设作出了重要贡献。 1949~1956年：银行业促进国民经济恢复和基本完成社会主义改造的7年这一阶段，我国有步骤地实现了从新民主主义到社会主义的转变，基本完成了对生产资料私有制的社会主义改造。新中国成立后的头三年，中国人民银行在全国建立统一的金融市场，努力促进国民经济恢复。1949年9月，《中华人民共和国中央人民政府组织法》明确将中国人民银行纳入政务院的直属单位，确立了其作为国家银行的法定地位。这一时期中国人民银行的主要任务为：一是发行人民币，支援解放战争；二是建立独立统一的货币体系和统一的国家银行组织体系；三是接管官僚资本银行和整顿金融业；四是积极开展存款、贷款、汇兑和外汇等银行业务，促进国民经济恢复，为迎接大规模经济建设做准备。 1953~1956年，我国进入第一个五年计划建设时期。为全面动员社会资源进行大规模经济建设，国家实行高度集中的计划经济管理体制，银行业则实行信用集中原则，中国人民银行编制的综合信贷计划纳入国家经济计划。1956年公私合营银行纳入中国人民银行体系，形成了大一统的银行体制。一五期间，国家银行各项存款年均增长12%，各项贷款年均增长21%，有力地支持了国民经济的建设。 1956~1965年：银行业推动全面建设社会主义的10年 1956年我国开始转入全面社会主义建设阶段。1958~1962年为第二个五年计划时期，经历了大跃进和三年严重自然灾害，银行的业务制度和原则遭到破坏，导致信贷投放失控，现金发行过多。这一时期，国家银行各项存款年均增长25%，各项贷款年均增长20%。 1963~1965年，中共中央决定实行调整、巩固、充实、提高方针，对国民经济实行全面整顿。经过整顿，国民经济基本恢复正常，金融工作也步入正轨。这期间，国家银行各项存款年均增长%，各项贷款年均增长%，基本解决了大跃进时期遗留的通货膨胀问题。 1966~1976年：银行业遭受文化大革命重创的10年

中国对外贸易现状及发展趋势分析

中国对外贸易现状及发展趋势分析一、当前我国对外贸易现状改革开放至今，我国对外贸易一直保持着比较迅速的增长，这为我国国民经济较快平稳增长起到了重要作用。近几十年来，我国对外贸易额持续大幅度增长。2002年至今，我国对外贸易发展连续4年保持20%以上的高速增长，2005年居全球第3位。2006年中国对外贸易规模高达17606.9亿美元，比2005年净增3385.7亿美元，增长23.8%，实现贸易顺差1774.7亿美元，外贸出口9690.8亿美元，增幅回落1.2个百分点；进口7916.1亿美元，增幅上升2.4个百分点。金融危机前后我的对外贸易整体呈现出以下几个特点：（一）对外贸易增长速度强劲反弹自实施对外开放，特别是加入世界贸易组织后，中国的进出口贸易得到了飞速的发展，贸易顺差逐年扩大。中国加入世界贸易组织后外贸增长幅度大大增加，进出口同比增长速度2003 年达到最高点，为37. 1%; 出口同比增长速度2004 年达到最高点，为35. 4%; 进口同比增长速度2003 年达到最高点，为39. 9%。2005 ～2007 年中国对外贸易进出口、出口、进口增长速度均保持在一个较为平稳的状态。 2008 年9 月金融危机在全球范围内爆发，中国对外贸易受其影响，2008 年进出口增长速度下降为17. 8%; 出口增长速度下降为17. 2%; 进口增长速度下降为18. 5%，2009 年进出口总额自加入世贸组织后首次出现减少，外贸增长速度更是降到最低谷，均出现负增长。2010 年外贸形势有所好转，外贸增长速度大幅上升。（二）对外贸易差额有所下降中国加入世贸组织以来，进出口贸易整体态势良好( 见表1) 。2001 ～2010 年，中国对外贸易进出口总额由5096. 51 亿美元增长到29727. 6 亿美元，贸易规模扩大了5. 8 倍。其中，出口额从2660. 98 亿美元增长到15779. 3 亿美元，出口规模扩大近6 倍，进口额从2435. 53 亿美元增长到13948. 3 亿美元，进口规模扩大约5. 7 倍，进出口贸易差额从225. 45 亿美元增长到1831 亿美元，扩大约8. 1 倍。2008 年，全球金融危机的爆发使中国遭遇了空前的困难和挑战，

中国房地产行业的发展历程

288浅谈中国房地产行业的发展历程汤超唐山市国文建筑有限责任公司摘要：中华文明自古以来已有五千年的历史，在远古时期，人类主要依靠天然洞穴，野外群居，在以后的生活中学会了钻木取火，学会了种植作物，伴随着文明的不断进化，人类懂得了如何搭建房屋遮风避雨，随着封建社会的建立，中国社会逐渐出现了大量房屋建设，宫殿林立，统治阶级的产生注定了权力的私有化，物质的私有制，所以渐渐地出现了房屋买卖和占有。关键词：房地产；发展历程；买卖；私有制我国房地产行业源于人类文明的初始，到西汉时期才产生比较正规的房屋买卖，当时人们并不怎么在意这个行业，但这却是一个萌芽的开端，封建社会制度转为专制，到了唐宋时期房屋买卖才得到比较广泛的发展，许多达官显贵开始通过自己占有房屋的面积大小来显示自己的身份地位，以致出现现今残存的所谓古代庄园，现在的庄园其实都是古代达官显贵的府邸。近代社会以后，常年战乱不断，以致房地产行业几近灭绝，因为战乱年代无法保障资金的财产，更多的商人和官员将眼光转移到金银和首饰之上，新中国建国以后，随着国家政权的巩固，领导阶级幻想创造一个公有制的国家，人人均等，人人平均，在新建的律法之中，严格规定废除房地产私有制，严禁个人买卖房屋或者对外租赁，所以房地产行业在法律制度下逐渐消失，随着改革开放以来，房地产中介行业渐渐苏醒，有了复苏的迹象，目前我国房地产中介行业已达到快速发展的阶段，接下来我简单描述一下我国房地产行业的发展历程： 1 房地产中介（经纪）公司的产生房地产中介公司其实就是在房屋买卖过程中的一个枢纽，起到了承上启下的作用，在房地产行业中起到了提高市场交易效率，降低房屋交易过程中的成本，使房屋买卖更加有保障性，从而维护了买卖双方的共同利益，所以房产中介公司才可以在房地产市场中存活下来，房地产交易过程中包含房屋买卖、租赁、互换、抵押物品等多种交易，房屋买卖伴随着房地产中介的产生，两者相伴而生，相辅相成。 2 我国房地产行业的几个发展阶段随着我国改革开放以来，经历了将近 30 多年的岁月里城，在社会经济发展城市改建、乡镇改造的国内大形势下，我国房地产行业经历了四个主要阶段，分别为经济复苏、房地产初步发展、房地产行业初具规模、房地产行业高速发展等四个阶段。 2.1 房地产行业的复苏建国以后随着经济的逐渐复苏，人民经济得到很大改善，1980 年以后，国家对于居民城镇住房进行了一系列的改革，国家开始允许个人房屋自由买卖，但是土地依旧公有制，政府正式出台了土地有偿使用、个人建房、房地产建设综合开发等政策，中共十三大《沿着有中国特色的社会主义道路前进》报告中指出社会主义市场包括房地产市场，这明确宣告了从此我国房地产市场的诞生。自从法律制度健全以后，全国 80% 以上的房屋所有人基本颁发了房产所有证，符合广大人民群众的利益，这为房地产市场中出现不正当交易创造了条件，做好了铺垫。 2.2 房地产的初步发展房地产的初步发展主要表现为房地产中介公司的产生和民间个人交易的形成。初步发展时期的房地产中介服务主要大体分为三类：第一类是由政府各个事业部门事业单位性质建立的房屋交换站、房屋交易所和民间房地产交易市场，这类官方承办的房地产公司机构承担了当时社会人民交易服务的职责，人们手里多余的房产可以通过正当渠道自由买卖了，第二类是工商部门批准的房产中介企业，90 年代中后期，全国各大城市均出现大大小小的房地产中介，第三类是民间自由买卖房屋的个人，这类人或许以前从事过房地产行业，熟知房屋信息，懂得房屋交易过程中的相关法律，但是他们的基本文化不高，所以常常遭到同行人士的蔑视，通常被人称为“房纤手”、“房虫子”，虽然在房地产市场中挣到了一些钱，但大多数人还是没有大的发展。 2.3 房地产市场初具规模随着少数人群的房屋自由买卖，渐渐地房地产中介公司被人们所接受，虽然在改革开放之前，房屋买卖并不被允许，但现今却成为一种模式，随着国家经济制度的改革，经济活动的权限也被慢慢房款，随之社会上便出现一部分经济条件好的人群开始以个人名义购买多套房屋，等待房屋价格上涨之时，以高价卖出，巨大的利润诱惑了太多的人，这时房地产行业已初具规模。 2.4 房地产行业的高速发展进入 21 世纪以来，国民经济较之国外还是有很大差距，人民依旧是将自己的钱存至银行，每年只是吃利息，从而导致货币流通不畅，国内消费水平低下，政府为了鼓励国民消