营改增后建筑企业增值税及附加税率的计取分析和测算2016.4.10

营改增后建筑企业增值税及附加税率计取的分析和测算

（讨论综合稿）

一、目前建筑企业的营业税率为3%，下游房产企业的营业税率为5%，因为建筑企业营业税最终要向下游的房产企业计价收取，所以相对于建安造价部分，房产企业的合计营业税税负率为8%（3%+5%），加上13%的附加税费（市区，包括城建税、教育附加、水利、防洪费或水利基金），合计营业税及附加的税负率为9.04%（8%*1.13）。

二、营改增后建筑、房产企业增值税率统一设定为11%，相对于建安造价部分，建筑企业已交的11%增值税，下游房产企业就不需再重复交纳，因此，房产企业实际的增值税及附加的税负率为12.43%（11%*1.13）。

三、但营业税为价内税，增值税为价外税，下游房产企业营改增前 9.04%营业税及附加的税负率如折算成营改增后的增值税及附加的价外税口径的实际税负率为

9.04%×（1+9.04%）=9.86%。

四、营改增前，建筑企业计取的营业税及附加率（市区）为3.39%×（1+3.39%）=3.50%。

营改增后建筑企业设定的增值税率为11%，比原来3.09%营业税率（3%价内税转化为同比的价外税口径3×1.03）增加了的256%（11%/3.09%-1），这就需要足够的进项税额才能降低税负。建筑企业的钢筋等主材、机械设备的进项税率大多为17%，从理论上分析，如能取得工程造价46.53%比例的具有17%进项税率的材料、设备等发票，增值税负率就不会高于目前3%的营业税率（为简略分析，暂不考虑进项税率11%的运输发票，3%的商品砼发票），否则就要相应增加实际税负率（详见下表）。

施工企业营改增后实际税负理论测算表

根据前几年的模拟测算，我们实际上只能取得25%左右的具有17%进项税率的材料、设备等发票，因此营改增后建筑企业的增值税及附加的税负率一般要比营改增前增加100%左右，即要达到7%左右。

根据前面的分析，下游房产企业凭我们开具的增值税率11%的专用发票，就可以全部抵扣相对于建安造价部分的12.43%的增值税及附加；因此我们如果按照营业税模式计取税费，则当我们计取9.86%增值税及附加税率时（即将原来的3.5%税率提高到9.86%），下游房产企业的增值税及附加税率与营改增前的营业税及附加税率是完全相等的。

若我们计取的增值税及附加税率少于9.86%但不少于7%时，就实际上已经给予了下游房产企业相应的让利；但若我们计取的增值税及附加税率少于7%时，实际上就使得营改增后我们增加的实际税负不能正常计取。因此，我们如仍沿用原来营业税模式的计取税费，则计取增值税及附加税率宜掌握在7%-9.86%之间。

五、根据2016年2月19日住房和城乡建设部办公厅下发的《关于做好建筑业营改增建设工程计价依据调整准备工作的通知》，建筑企业营改增后的“工程造价=税前工程造价×（1+11%）。其中，11%为建筑业拟征增值税税率，税前工程造价为人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润和规费之和，各费用项目均以不包含增值税可抵扣进项税额的价格计算”，因此，这里面的“税前工程造价”就已经是不含可抵扣的增值税进项税的"工程造价"，不能等同目前营业税模式下的“税前工程造价”了。

关健是试点前期我们对于营业税模式下的“工程造价”中增值税进项税金额或比例不易测算、把握，所以对于这里面的“税前工程造价”实际上也是不易测定、把握。所以我们初步认为目前比较可行的办法还是先行采用前面第五点分析的简易模式来计取增值税及附加税率。

实际上，根据我们前面的分析，建筑企业营改增后的“工程造价=税前工程造价×（1+11%）”中的11%应该替换为12.43%，因为还应加上13%（市区）的附加税费，合计增值税及附加的计取率应为12.43%（11%*1.13）。

六、如能精确测算进项税额，当然更好，这需要一个不断深化的过程；对于主材甲供的，更应另当别论！主材甲供，不仅减少了建筑企业的很大一部分收入，也使得建筑企业没什么进项税额了，从而就要相应提高计税报价。或者直接与业主约

定，选择简易计税，即只向下游房产企业开具3%的增值税专用发票。

七、5月1日营改增后对老项目（许工许可证或建筑工程承包合同中注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目），实际还是小小的利好！因为可以选择简易计税，实际计税率由营业税时的3%下降为增值税简易计税后的 2.91%（3%/1.03）。

八、5月1日营改增后对下游房产企业来说，实际上确实也是利好。对于房地产老项目（许工许可证或工程承包合同注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房产项目），因为可以选择简单易行计税方法计税，即含税工程价款/（1+5%）*5%，实际计收率由营业税时的5%下降为简易计税后的4.76%。而对于房地产新项目来说，由于土地出让金可以全额扣除，建安造价可以完全抵扣，从而这二大项主要支出都能全部扣除或抵扣，因此其实际的税负率一般会少于营业税时的5.65%（5%*1.13市区时），确实达到了减轻企业税负的目的（单富明 16.4.10）。

营改增之后税率的变化

营改增之前营业税税率表 1.交通运输业包括陆路运输、水路运输、航空运输、管道运输和装卸搬运3% 2.建筑业包括建筑、安装、修缮、装饰和其他工程作业3% 3.金融保险业包括金融、保险5% 4.邮电通信业包括邮电、电信3% 5.文化体育业包括文化业和体育业3% 6.娱乐业包括经营歌厅、舞厅、卡拉OK歌舞厅、音乐茶座、台球、高尔夫球、保龄球场、游艺场等娱乐场所5%-20% 7.服务业包括代理业、旅店业、饮食业、旅游业、仓储业、租赁业、广告业和其他服务业5% 8.转让无形资产包括转让土地使用权、商标权、专利权、非专利权、著作权和商誉5% 9.销售不动产包括销售建筑物或构筑物和销售其他土地附着物5% 改革试点的税制安排 1. 税率：在现行增值税17%标准税率和13%低税率基础上，新增11%和6%两档低税率。租赁有形动产等适用11%税率，其他部门现代服务业适用6%税率。 2. 计税方式：交通运输业、建筑业、邮电通信业、现代服务业、文化体育业、销售不动产和转让无形资产，原则上适用增值税一般计税方法。金融保险业和生活性服务业，原则上适用增值税简易计税方法。 3. 计税依据：纳税人计税依据原则上发生应税交易取得的全部收入。对一些存在大量代收转付或代垫资金的行业，其代收代垫金额可予以合理扣除。 4. 服务贸易进出口：服务贸易进出口在国内环节征收增值税，出口实行税率或免税制度。应税服务范围 1. 交通运输业：改为11%（包括陆路运输服务、水路运输服务、航空运输服务-湿租业务、管道运输服务） 2. 部分现代服务业：改为6%（包括研发和技术服务、信息技术服务、文化创意服务、物流辅助服务、有形动产租赁服务、验证咨询服务）

实例讲解建筑施工企业营改增后科目设置及会计核算

实例讲解：建筑施工企业营改增后科目设置及会计核算大部分的民营建筑施工企业会计基础薄弱，会计核算不健全，特别是对纳税义务时间与收入确认时间容易混为一体，不能正确划分，基本上都是在开发票时确认收入，计税缴纳相关的税费，形成涉税风险。 110A1000900万，工期天，每月日核对工程量经三方确认后下月日前按进度付款80%。月份投入材料成本150万，人工成本万，月25日确认的工程进度确认单为万，建安发票开具200万元，并缴了营业税（不考虑其它税费）。月企业账务处理如下：借：工程施工合同成本材料150 合同成本人工50 贷：库存现金200 借：应收账款甲项目200 贷：工程结算收入200 借：营业税金及附加6 贷：库存现金以上处理有问题吗？欢迎大家留言探讨学习。营改增后，要求价税分离，在施工地预交税款，增值税纳税申报表如何填写，报表数据如何与科目余额衔接等，都对会计核算有了更好的要求。后面陆续从会计科目设置、简易计税项目、一般计税项目经过实例的方式进行讲解。

小规模建安企业科目设置及会计核算一、科目设置国家税务总局公告第17号国家税务总局关于发布《纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》第十条要求跨县市提供建筑服务应当建立预缴税款台账，为便于核对台账数据，建议应交税费—应交增值税进行三级核算。二、举例说明案例 6月甲地的A施工企业承建乙地的B分包项目，分包合同金额为200万，预计总成本为150万，工期60天，每月25日核对工程量经三方确认后下月5日前按进度付款80%。7月份投入材料成本45万，人工成本30万，25日确认的工程进度确认单为100万，建安发票开具80万元，另在甲地施工C项目取得收入并开票20万元，人工成本15万。（以上均为不含税金额，不考虑其它税费）。7月企业账务处理如下：、在乙地预交增值税借：应税税费—应交增值税—预交增值税（乙地B项目）2.4贷：库存现金80*0.03＝2.4 、当月列支成本借：工程施工－合同成本－材料（乙地B项目）45 －人工（乙地B项目）30

营改增后物业公司各类收费税率一览表

营改增后物业公司各类收费税率一览表营改增后各行各业的税率大概情况网上说了很多，但不够细致，我们最关心的物业行业的更是还没有。所以，我们对物业行业的税率进行了整理，希望能对大家有所帮助。下面我们以一般纳税人举例，最后简单说一下小规模纳税人的区别，

特别说明： 1、门禁卡销售/安全管理费，属于物业安全服务从属业务，应为混合销售，适用主营业务的6%税率。装修垃圾清运费亦属于装修管理从属业务，属于混合销售，适用6%税率。 2、灭火器租赁，业主可租可不租，非从属业务，不属于混合销售，属于有形动产租赁，适用17%税率。物业公司需调整价格。 3、入户维修/商铺、写字楼消防/强弱电改造收费，属于提供修理修配修配劳务，适用17%税率。物业公司需调整价格。 4、关于水电代收，我们认为不应交增值税。根据财税〔2016〕36号附件一《营业税改征增值税试点实施办法》，第三十七条销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，但不包括以下项目：（二）以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。物业公司代收水电费可以满足上述条件： ?（1）物业公司接受水电公司委托收取水电费，法规明确规定不得加价，不属于转售，属于代收。 ?（2）物业不向小业主开发票，小业主如需发票，可以请委托方（即水电公司）开具发票（当然，委托方肯定不会开）。这条满足上述“以委托方名义开具发票”，只是委托方不愿意开发票而已。 ?（3）所收的款项都是给了水电公司，物业公司不截留一分钱，符合上面所说的“代委托方收取的款项”。 ?但是记得：想不交税的前提是不加价不开发票以及处处体现是委托代收。 5、代收城市生活垃圾处置费，与代收水电费同理。 6、上述“11%或5%”，如果小区在2016年5月1日前交付，则由物业公司自行选择11%还是5%。如果小区在5月1日后交付，则全部按照11%。但对于全

建筑业增值税进项税率抵扣大全

2018年最新建筑业增值税进项税率抵扣大全一、进项税额抵扣 1分包工程支出分包工程支出，应按照分包商的纳税人资格和计税方法的选择来区分。 1.1分包商为小规模纳税人，进项税抵扣税率为3% 1.2分包商为一般纳税人 1.2.1专业分包，进项抵扣税率为10% 1.2.2劳务分包（清包工除外），进项抵扣税率为10% 1.2.3 清包工

(2)清包工(分包方采取一般计税)，进项抵扣税率为10% 2工程物资工程物资，由于工程材料物资种类繁多，所以分供商提供的增值税专用发票的适用税率也不尽相同。一般的材料物资适用税率是16%但也有一些特殊情况： 2.1木材及竹木制品，进项抵扣税率为10% 16% 属于初次生产农产品的原木和原竹，取得的发票可能会是农产品收购发票或销售发票，而非增值税专用发票，但同样可以抵扣进项税，适用税率为10%而经过加工的属于半成品或成品的木材及竹木制品，取得的发票是增值税专用发票，适用税率一般是16% 2.2水泥及商品混凝土，进项抵扣税率为16% 3% 购买水泥和一般商品混凝土的税率通常为16%但以水泥为原料生产水泥混凝

土，就可以选择简易征收，征收率为3%

在商贸企业购买的适用税率是16%但从生产企业购买，生产企业自产的建筑用砂、土、石料以及自产砂、土、石料连续生产砖、瓦、石灰可以选择简易征收，适用税率为3% 3机械使用费 3.1外购机械设备进项抵扣税率为16% 购买机械设备取得的增值税专用发票，可以一次性抵扣，但购买时要注意控制综合成本，选择综合成本较低的供应商。 3.2租赁机械 3.2.1租赁机械（只租赁设备），进项抵扣税率为16% 3% 租赁设备，一般情况下适用税率为16%但是若出租方以试点实施之前购进或者自制的有形动产为标的物提供的经营租赁服务，试点期间可以选择简易计税方法计算缴纳增值税，使用征收率为3% 3.2.2租赁机械（租赁设备+操作人员），进项抵扣税率为10% 4临时设施费

案例解析：十个案例让你更懂建筑业营改增

案例解析：十个案例让你更懂建筑业营改增 1、甲建筑公司为增值税一般纳税人，2016年5月1日承接A工程项目，5月30日发包方按进度支付工程价款222万元，该项目当月发生工程成本为100万元，其中购买材料、动力、机械等取得增值税专用发票上注明的金额为50万元。对A工程项目甲建筑公司选择适用一般计税方法计算应纳税额，该公司5月需缴纳多少增值税？答：一般计税方法下的应纳税额=当期销项税额-当期进项税额该公司5月销项税额为222/(1+11%)×11%=22万元该公司5月进项税额为50×17%=8.5万元该公司5月应纳增值税额为22-8.5=13.5万元 2、甲建筑公司为增值税一般纳税人，2016年5月1日以清包工方式承接A工程项目（或为甲供工程提供建筑服务），5月30日发包方按工程进度支付工程价款222万元，该项目当月发生工程成本为100万元，其中购买材料、动力、机械等取得增值税专用发票上注明的金额为50万元。对A工程项目甲建筑公司选用简易计税方法计算应纳税额，5月需缴纳多少增值税？答：企业以清包工方式提供建筑服务或为甲供工程提供建筑服务可以选用简易计税方式，其进项税额不能抵扣。应纳税额=销售额×征收率。该公司5月应纳增值税额为222/(1+3%)×3%=6.47万元 3、甲建筑公司为增值税一般纳税人，2016年5月1日承接A工程项目，5月30日发包方按进度支付工程价款222万元，A项目当月发生工程成本为100万元，取得增值税专用发票上

注明的金额为50万元，税率17%。同月3日承接B工程项目，5月31日发包方支付工程价款111万元，B项目工程成本为80万元，取得增值税专用发票上注明的金额为60万元，税率17%。对两个工程项目甲建筑公司均选择适用一般计税方法计算应纳税额，该公司5月需缴纳多少增值税？答：如果建筑企业承接的工程没有选择简易计税方法计算应纳税额的，则在纳税申报时无需分项目计算增值税应纳税额，应分别汇总每月各项目可确认的销项税额和进项税额，以汇总销项税额减去汇总进项税额后的余额为应纳税额。该公司5月销项税额为（222+111）/(1+11%)×11%=33万元该公司5月进项税额为（50+60）×17%=18.7万元该公司5月应纳增值税额为33-18.7=14.3万元 4、甲建筑公司为增值税一般纳税人，2016年5月1日承接A工程项目，5月30日按发包方要求为所提供的建筑服务开具增值税专用发票，开票金额200万元，税额22万元。（或5月30日与发包方、监理方共同验工计价，确认工程收入为222万元），该项目当月发生工程成本为100万元，其中购买材料、动力、机械等取得增值税专用发票上注明的金额为50万元。发包方于6月5日支付了222万工程款。对A工程项目甲建筑公司选择适用一般计税方法计算应纳税额，该公司5月需缴纳多少增值税？答：增值税纳税业务发生时间为：纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款、取得索取销售款项凭据、先开具发票，此3个条件采用孰先原则，只要满足一个，即发生了增值税纳税义务。该公司5月销项税额为222/(1+11%)×11%=22万元

案例让你学会营改增后的建筑业增值税纳税申报

提示：所有增值税专用发票均在本月通过认证。 A企业系增值税一般纳税人，从事建筑安装业务，所有建筑服务业务均由直接管理的项目部施工或分包，企业2016年7月份业务如下：业务1：本地A建筑项目为营改增后的项目，采取一般计税办法，于当月竣工结算。收取含税工程款220万元，另因提前竣工收取奖励款2万元，一并与工程款开具增值税专用发票，款均已收到。对A建筑项目的部分工程进行分包，分包给B工程公司，本月对分包工程进行结算，取得B公司开具的分包款增值税专用发票，注明工程款10万，增值税款0.3万元；购买材料物资，取得增值税专用发票，注明价款100万，增值税17万。解析： 1.结算、收取工程款销项税额＝222/1.11×11%＝22（万元）借：银行存款 2220000 贷：工程结算 2000000 应交税费——应交增值税（销项税额）220000 附列资料（一）（本期销售情况明细）

解析： 2.支付分包款借：工程施工——合同成本 100000 应交税费——应交增值税（进项税额） 3000 贷：银行存款 103000 3.购买材料物资借：工程施工——合同成本1000000 应交税费——应交增值税（进项税额） 170000 贷：银行存款 1170000 附列资料（二）（本期进项税额明细）《增值税纳税申报表》业务2：外市B市政工程项目为营改增前的项目，采取简易计税办法，当

月竣工结算, 收取含税工程款515万元，开具增值税普通发票，款项尚未收到；发生分包支出103万元。已向项目所在地税务机关填报《增值税预缴税款表》并预缴增值税12万元，取得项目所在地税务机关出具的完税凭证。解析：应纳税额＝（515－103）/1.03×3%＝12（万元）预缴税额＝（515－103）/1.03×3%＝12（万元）账务处理： 1.月末工程结算借：应收账款 5150000 贷：工程结算 5000000 应交税费——未交增值税150000 2.支付分包款借：工程施工——合同成本 1000000 应交税费——未交增值税 30000 贷：银行存款1030000 附列资料（三）（服务、不动产和无形资产扣除项目明细）

2020年最新建筑业营改增实施细则

2020年最新建筑业营改增实施细则财政部部长楼继伟在全国财政工作会议上表示，20xx年将全面推开“营改增”改革，将建筑业、房地产业、金融业和生活服务业纳入试点范围。这意味着，至今已试点4年的“营业税改征增值税”改革，或将在“十三五”开局之年全面收官，营业税或将退出历史舞台。下文是小雅为大家收集的最新的消息。 20xx年最新建筑业营改增实施细则 “营改增”再次进入最后的倒计时。 20xx年开年伊始，1月22日，国务院主持召开座谈会，研究全面推开营改增、加快财税体制改革、进一步显著减轻企业税负，调动各方发展积极性。其实，早在此前一个月前，20xx年底，财政部部长楼继伟就在全国财政工作会议上表示，20xx年将全面推开营改增改革，将建筑业、房地产业、金融业和生活服务业纳入试点范围。这些会议与表态意味着，至今已试点4年的“营业税改征增值税”改革，或将在“十三五”开局之年全面收官，营业税或将退出历史舞台。中国政法大学财税法研究中心主任、中国财税法学研究会副会长施正文告诉法治周末记者：“营改增’是当前最为迫切的一项税制改革，也是影响深远的一项税制改革。"

“新年伊始，专门开座谈会，表示今年全面推开‘营改增’，向社会发出信号。主管部门不能有畏难情绪，各行业企业也需要按照议定的计划来做准备。这是我们政府治理的一种新方式，把政府未来的重大政策提前亮出来，铺垫社会预期，便于社会各方能及时参与进来，也便于政策出台后的尽快落实。”施正文说。需要注意的是，改革或将遭遇的挑战也不容小觑。根据“xx”规划，“营改增”本应在20xx年完成。然而自去年中旬起，有媒体陆续报道“营改增”步调放缓，受经济下行、财政压力大等多方面的影响，“营改增”就未能在20xx年实现。备受各行业关注的“营改增”，是否真的能在今年内完成，仍引人质疑。 ”;营改增’在形式上的完成是肯定可以实现的，现在的关键是‘营改增’的政策能否达到我们预想的目的，也就是政策方案、法律制度到底能不能设计的科学、合理，最终能否施行。"施正文说，“而不是简单的‘改’，改完后又出现更多的问题。” 最迫切的一项税制改革 20xx年1月1日，我国在上海启动“营改增”试点，后分行业进行全国范围内的试点，涉及的行业包括交通运输、邮政、电信、部分现代服务业。然而，“营改增”仍没能全面推行。

2018年最新建筑业增值税进项税率抵扣

2018年最新建筑业增值税进项税率抵扣 2018-06-14 17:16 一、进项税额抵扣 1分包工程支出分包工程支出，应按照分包商的纳税人资格和计税方法的选择来区分。 1.1 分包商为小规模纳税人，进项税抵扣税率为3%。 1.2 分包商为一般纳税人 1.2.1 专业分包，进项抵扣税率为10%。 1.2.2 劳务分包（清包工除外），进项抵扣税率为10%。 1.2.3 清包工（1）清包工（分包方采取简易计税），进项抵扣税率为3%。（2）清包工（分包方采取一般计税），进项抵扣税率为10%。 2工程物资工程物资，由于工程材料物资种类繁多，所以分供商提供的增值税专用发票的适用税率也不尽相同。一般的材料物资适用税率是16%，但也有一些特殊情况： 2.1 木材及竹木制品，进项抵扣税率为10%、16%。属于初次生产农产品的原木和原竹，取得的发票可能会是农产品收购发票或销售发票，而非增值税专用发票，但同样可以抵扣进项税，适用税率为10%；而经过加工的属于半成品或成品的木材及竹木制品，取得的发票是增值税专用发票，适用税率一般是16%。 2.2 水泥及商品混凝土，进项抵扣税率为16%、3%。购买水泥和一般商品混凝土的税率通常为16%；但以水泥为原料生产水泥混凝土，就可以选择简易征收，征收率为3%。 2.3 砂土石料等地材，进项抵扣税率为16%、3%。

在商贸企业购买的适用税率是16%；但从生产企业购买，生产企业自产的建筑用砂、土、石料以及自产砂、土、石料连续生产砖、瓦、石灰可以选择简易征收，适用税率为3%。 3机械使用费 3.1 外购机械设备进项抵扣税率为16%。购买机械设备取得的增值税专用发票，可以一次性抵扣，但购买时要注意控制综合成本，选择综合成本较低的供应商。 3.2 租赁机械 3.2.1 租赁机械（只租赁设备），进项抵扣税率为16%，3%。租赁设备，一般情况下适用税率为16%；但是若出租方以试点实施之前购进或者自制的有形动产为标的物提供的经营租赁服务，试点期间可以选择简易计税方法计算缴纳增值税，使用征收率为3%。 3.2.2 租赁机械（租赁设备+操作人员），进项抵扣税率为10%。 4临时设施费临时设施费，进项抵扣税率为16%。工程项目发生的临时设施费用，例如购买的脚手架、活动板房、围墙等，这些费用的支出都是可以一次性抵扣的。 5水费水费，进项抵扣税率为10%、3%。从自来水公司可以取得增值税专用发票，只能抵扣3%的进项税，从其他水厂购买的水，取得增值税专用发票，可抵扣10%的进项税。 6电费电费，进项抵扣税率为16%。

营改增后最新增值税税率表

2016年营改增后最新增值税税率表营改增全面试点于2016年5月1日全面推开，此次税改将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围。其中，建筑业和房地产业税率确定为11%，金融业和生活服务业则确定为6%。按照方案要求，营改增后要确保所有行业不增负。具体的营改增税率表如下：

其他事项一、关于5%征收率：以下应税行为按5%征收率简易计税方法计算应纳税额，除此以外简易计税应按3%征收率计算。 1、销售不动产 ⑴一般纳税人（非房地产企业）销售（准确讲叫转让）2016年4月30日前取得的不动产，可以选择简易计税方法，按5%的征收率计算应纳税额。 ⑵小规模纳税人（非房地产企业）销售（准确讲叫转让）其取得的不动产（不含个体工商户销售购买的住房和其他个人销售不动产），按5%的征收率计算应纳税额。 ⑶房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择简易计税方法，按5% 的征收率计算应纳税额。 ⑷房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按5%的征收率计算应纳税额。 ⑸其他个人（自然人）销售取得（不含自建）的不动产（不含其购买的住房），按5%的征收率计算应纳税额。

2、不动产经营租赁服务 ⑴一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择简易计税方法，按5%的征收率计算应纳税额（公路经营中试点前开工的高速公路通行费，减按3%计算应纳税额） ⑵小规模纳税人出租其取得的不动产（不含个人出租住房），应按5%的征收率计算应纳税额。 ⑶其他个人出租其取得的不动（不含住房），应按5%的征收率计算应纳税额。 ⑷个人出租住房，应按5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。 3、劳务派遣服务，一般纳税人可以选择简易计税，并按差额征收的，按5%计算应税额。 4、中外合作开采原油、天然气。二、其他相关问题： 1、营改增后，增值税征收已从传统的销售及进口货物，加工、修理修配劳务，扩展到销售应税服务，销售无形资产和销售不动产。 2、税法与会计口径的“固定资产”内涵已发生了变化。税法规定的固定资产不包含不动产（指不能移动或移动后性质形状发生改变的建筑物、构筑物），而会计口径的固定资产包含不动产；税法规定与生产经营有关的固定资产进项可一次抵扣，而与生产经营有关的不动产进项只能分期抵扣；而且增值税纳税申报表已将二者分别反映。 3、采用一般计税方法的差额征税问题。 ⑴金融商品转让，按照卖出价扣除买入价后的余额为销售额。 ⑵经纪代理服务，以取得的全部价款和价外费用，扣除向委托方收取并代为支付的政府性基金或行政事业性收费后的余额为销售额。 ⑶融资租赁和融资性售后回租业务，以取得的全部价款和价外费用，根据不同情况，可扣除承租方本金、借款利息、发行债券利息、车辆购置税等后的余额为销售额。 ⑷航空运输业，可扣除代收的机场建设费和代售其他航空运输业企业客票而代收转付的价款。 ⑸客运站场服务，以取得的全部价款和价外费用，扣除支付给承运方运费后的余额为销售额。 ⑹旅游服务，可以选择以取得的全部价款和价外费用，扣除向旅游服务购买方收取并支付的其他单位和个人的住宿费、餐饮费、交通费、签证费、门票费和支付给其他旅游企业的旅游费

2016年建筑业营改增实施细则

2016年建筑业营改增实施细则 3月23日，财政部、国家税务总局颁布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)(以下简称《通知》)，万众期待的营改增实施细则终于落地!建筑业增值税税率适用11%，2016年5月1日开始由缴纳营业税改为缴纳增值税。李克强总理在今年国务院政府工作报告中，郑重承诺：确保所有行业税负只减不增!随后，财政部部长在答记者问中，再次强调营改增全面推开后，确保所有行业税负只减不增，但同时也强调，全行业只减不增，不能保证每个企业税负不增加! 《通知》包含四个附件，分别为：附件1-营业税改征增值税试点实施办法;附件2-营业税改征增值税试点有关事项的规定;附件3-营业税改征增值税试点过渡政策的规定;附件4-跨境应税行为适用增值税零税率和免税政策的规定;合计约四万字。我们根据《通知》及四个附件，将涉及建筑业的主要内容整理出来，以便于您快速浏览重点，文件全文和四个附件详细内容可以参阅本公众号对应文章。一、建筑业增值率税率和征收率是多少? 根据《通知》附件1《营业税改征增值税试点实施办法》规定，建筑业的增值率税率和增值税征收率：为11%和3%。大家一直在讨论的税收比例，就是增值税税率11%，怎么还出来了3%，这儿有必要向大家解释一下“增值税征收率”。增值税征收率是指对特定的货物或特定的纳税人销售的货物、应税劳务在某一生产流通环节应纳税额与销售额的比率。与增值税税率不同，征收率只是计算纳税人应纳增值税税额的一种尺度，不能体现货物或劳务的整体税收负担水平。适用征收率的货物和劳务，应纳增值税税额计算公式为应纳税额=销售额×征收率，不得抵扣进项税额。二、哪些建筑服务适用3%的增值税征收率? 根据《通知》附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第三十四条阐述：简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式：应纳税额=销售额×征收率。试点纳税人提供建筑服务适用简易计税方法的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额。换句话说：适用简易计税方法计税的，就可适用3%的增值税征收率，按3%的比例交税，同时不得抵扣进项税额。那问题有来了，具体是哪些建筑服务是适用于简易计税方法计税呢? 三、哪些建筑服务适用简易计税方法计税? 根据《通知》附件1《营业税改征增值税试点实施办法》和附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》规定，有如下几种情况。 1、小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。 2、一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。

建筑业营改增范围及税率最新.doc

2019年建筑业营改增范围及税率最新建筑业营改增范围及税率最新四大行业税率确定全面推开营改增试点，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围。自此，现行营业税纳税人全部改征增值税。其中，建筑业和房地产业适用11%税率，金融业和生活服务业适用6%税率。财政部税政司负责人介绍，这些新增试点行业，涉及纳税人近1000万户，是前期营改增试点纳税人总户数的近1.7倍;年营业税规模约1.9万亿，占原营业税总收入的比例约80%。全面推开营改增试点，实现了增值税对货物和服务的全覆盖，基本消除了重复征税，打通了增值税抵扣链条，促进了社会分工协作，有力支持服务业发展和制造业转型升级。不动产纳入抵扣范围继上一轮增值税转型改革将企业购进机器设备纳入抵扣范围之后，本次改革又将不动产纳入抵扣范围，无论是制造业、商业等原增值税纳税人，还是营改增试点纳税人，都可抵扣新增不动产所含增值税。将营改增试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业和生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围后，各类企业购买或租入上述项目所支付的增值税都可以抵扣。通过外购、租入、自建等方式新增不动产的企业都将因此受益，前期

试点纳税人总体税负会因此下降。同时，原增值税纳税人可抵扣项目范围较前期试点进一步扩大，总体税负也会相应下降。财政部相关负责人指出，将不动产纳入抵扣范围，比较完整地实现了规范的消费型增值税制度，有利于扩大企业投资，增强企业经营活力。所有行业税负只减不增营改增试点从制度上基本消除货物和服务税制不统一、重复征税的问题，有效减轻企业税负。从前期试点情况看，截至底，营改增累计实现减税6412亿元，无论是试点纳税人还是原增值税纳税人，都实现了较大规模的减税。政府工作报告中提出，5月1日起，全面实施营改增，并承诺所有行业税负只减不增。当前实体经济较为困难，为了进一步减轻企业负担，在设计全面推开营改增试点方案时，按照改革和稳增长两兼顾、两促进的原则，做出妥善安排。原营业税优惠政策延续方案明确，新增试点行业的原增值税优惠政策原则上予以延续，对老合同、老项目以及特定行业采取过渡性措施，确保全面推开营改增试点后，总体上实现所有行业全面减税、绝大部分企业税负有不同程度降低的政策效果。目前，距离全面推开营改增试点已不足两个月时间，涉及近1000万户纳税人。税务总局货物劳务税司负责人表示，税务部门要分批次做好对试点那是人的培训辅导以及税控器具的发放、安装，确保试点纳税人懂政策、能开票、会申报，帮助试点纳税人适应新税制。此外，国税、地税部门要早日对接，建立联席工作制度，及时办理纳税人档案交接手续，做到无缝衔接、平滑过渡、按时办

2017营改增后最新增值税税率表

2017年营改增后最新增值税税率表营改增全面试点于2016年5月1日全面推开，此次税改将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围。其中，建筑业和房地产业税率确定为11%，金融业和生活服务业则确定为6%。按照方案要求，营改增后要确保所有行业不增负。具体的营改增税率表如下：

营改增后各行业税率一览表

5月1日起，将全面推开营改增试点，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围。营改增一般指营业税改增值税。营改增后增值税税率有哪些变化?营改增后最新增值税税目税率表详情如下：营改增后最新增值税税目税率表纳税人应税行为具体范围增值税税率小规模纳税人包括原增值税纳税人和营改增纳税人，从事货物销售，提供增值税加工、修理修配劳务，以及营改增各项应税服务征收率 3% 原增值税纳税人销售或者进口货物(另有列举的货物除外)；提供加工、修理修配劳务 17% 1.粮食、食用植物油、鲜奶 13% 2.自来水、暖气、冷气、热气、煤气、石油液化气、天然气、沼气、居民用煤炭制品 3.图书、报纸、杂志 4.饲料、化肥、农药、农机(整机)、农膜 5.国务院规定的其它货物 6.农产品(指各种动、植物初级产品)；音像制品；电子出版物；二甲醚；食用盐出口货物0% 一般纳税人销售服务交通运输服务陆路运输服务铁路运输服务 11% 其它陆路运输服务

水路运输服务程租业务期租业务航空运输服务航空运输的湿租业务管道运输服务无运输工具承运业务邮政服务邮政普遍服务函件 11% 包裹邮政特殊服务邮政特殊服务其他邮政服务其他邮政服务，是指邮册等邮品销售、邮政代理等业务活动。电信服务基础电信服务基础电信服务11% 增值电信服务增值电信服务6% 建筑服务工程服务工程服务 11% 安装服务安装服务修缮服务修缮服务

装饰服务装饰服务其他建筑服务其他建筑服务金融服务贷款服务贷款 6% 融资性售后回租直接收费金融服务直接收费金融服务保险服务人身保险服务财产保险服务金融商品转让金融商品转让其他金融商品转让现代服务研发和技术服务研发服务 6% 合同能源管理服务工程勘察勘探服务专业技术服务信息技术服务软件服务 6% 电脑设计及测

2016年建筑业营改增范围及税率

2016年建筑业营改增范围及税率3月18日，国务院常务会议审议通过了全面营改增试点方案。明确自2016年5月1日起，全面推开营改增试点，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围。财政部税政司、税务总局货物劳务税司负责人就全面推开营改增试点问题回应了媒体的提问。　四大行业税率确定全面推开营改增试点，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围。自此，现行营业税纳税人全部改征增值税。其中，建筑业和房地产业适用1 1%税率，金融业和生活服务业适用6%税率。财政部税政司负责人介绍，这些新增试点行业，涉及纳税人近1000万户，是前期营改增试点纳税人总户数的近1.7倍;年营业税规模约1.9万亿，占原营业税总收入的比例约80%。全面推开营改增试点，实现了增值税对货物和服务的全覆盖，基本消除了重复征税，打通了增值税抵扣链条，促进了社会分工协作，有力支持服务业发展和制造业转型升级。不动产纳入抵扣范围继上一轮增值税转型改革将企业购进机器设备纳入抵扣范围之后，本次改革又

将不动产纳入抵扣范围，无论是制造业、商业等原增值税纳税人，还是营改增试点纳税人，都可抵扣新增不动产所含增值税。将营改增试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业和生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围后，各类企业购买或租入上述项目所支付的增值税都可以抵扣。通过外购、租入、自建等方式新增不动产的企业都将因此受益，前期试点纳税人总体税负会因此下降。同时，原增值税纳税人可抵扣项目范围较前期试点进一步扩大，总体税负也会相应下降。财政部相关负责人指出，将不动产纳入抵扣范围，比较完整地实现了规范的消费型增值税制度，有利于扩大企业投资，增强企业经营活力。所有行业税负只减不增营改增试点从制度上基本消除货物和服务税制不统一、重复征税的问题，有效减轻企业税负。从前期试点情况看，截至2015年底，营改增累计实现减税641 2亿元，无论是试点纳税人还是原增值税纳税人，都实现了较大规模的减税。政府工作报告中提出，5月1日起，全面实施营改增，并承诺所有行业税负只减不增。当前实体经济较为困难，为了进一步减轻企业负担，在设计全面推开营改增试点方案时，按照改革和稳增长两兼顾、两促进的原则，做出妥善安排。原营业税优惠政策延续

“营改增”对建筑施工企业的影响 (2)

附件实施“营改增”对建筑施工企业的影响 “营改增”是国家实施的重大税制改革，直观的变化是从缴纳营业税变为缴纳增值税。根据《财政部国家税务总局关于印发<营业税改征增值税试点方案>的通知》（财税〔2011〕110号），建筑业适用增值税一般计税方法，发生应税服务取得的全部收入按11%税率征收增值税。营业税与增值税的区别主要体现在计税原理、计税基础、应纳税额计算规则、适用税率、发票开具、征收管理等多项内容上。依据上述“营改增”的变化，结合建筑业生产经营管理的实际情况，经初步分析，“营改增”对公司所属建筑施工企业的影响可分为有利影响和不利影响，具体如下：一、有利影响分析（一）可以减少建筑施工企业购买材料和设备等行为重复纳税，购买的施工机械设备的进项税额可以抵扣的政策有利于企业优化资产结构和提升竞争力。（二）使用增值税专用发票，有利于规范企业经营行为和维护市场秩序。（三）根据有关政策出台背景，如做好各项应对工作，可能会降低企业实际税负。

二、不利影响分析（一）对企业财务指标的影响实行“营改增”后，建筑业将由当前缴纳营业税转变为缴纳增值税，税率由3%上升为11%，将导致企业财务状况、经营成果和现金流量等一系列指标的变化，具体如下： 1.营业收入同比将下降9.91%，利润将有一定程度的下降。建筑业实行“营改增”后，建筑施工企业的营业收入由原营业税下的含营业税收入变更为剔除增值税销项税额后的不含增值税收入。如营业税制下建筑业确认收入100亿元的工程项目，营业税改征增值税后确认营业收入为100÷111% =90.09 亿元，收入下降比例为9.91%。当期确认的合同收入中是按总价剔除了增值税销项税额，而当期确认的合同费用中只能部分剔除如原材料、燃料、动力和租赁费产生的进项税额，从而使当期确认的合同毛利比“营改增”前降低，利润总额和净利润也将因为企业管理模式的不同随之有一定程度的下降。 2.短期内将导致资产总额下降，资产负债率上升。营改增后，建筑施工企业购置原材料、固定资产时，在会计处理上要按取得的增值税发票将进项税额从原价扣除，资产的入账价值将比实施营业税时有相当幅度的下降。而固定资产、原材料和辅助材料是建筑施工企业的重要资产，从而导致企业总资产

2016年建筑业营改增实施细则

2016年建筑业营改增实施细则 2016年3月23日，财政部、国家税务总局颁布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)(以下简称《通知》)，万众期待的营改增实施细则终于落地! 建筑业增值税税率适用11%，2016年5月1日开始由缴纳营业税改为缴纳增值税。《通知》包含四个附件，分别为：附件1-营业税改征增值税试点实施办法; 附件2-营业税改征增值税试点有关事项的规定; 附件3-营业税改征增值税试点过渡政策的规定; 附件4-跨境应税行为适用增值税零税率和免税政策的规定; 一、建筑业增值率税率和征收率是多少? 根据《通知》附件1《营业税改征增值税试点实施办法》规定，建筑业的增值率税率和增值税征收率：为11%和3%。大家一直在讨论的税收比例，就是增值税税率11%，怎么还出来了3%，这儿有必要向大家解释一下“增值税征收率”。增值税征收率是指对特定的货物或特定的纳税人销售的货物、应税劳务在某一生产流通环节应纳税额与销售额的比率。与增值税税率不同，征收率只是计算纳税人应纳增值税税额的一种尺度，不能体现货物或劳务的整体税收负担水平。适用征收率的货物和劳务，应纳增值税税额计算公式为：应纳税额=销售额×征收率，不得抵扣进项税额。二、哪些建筑服务适用3%的增值税征收率? 根据《通知》附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第三十四条阐述：简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式：应纳税额=销售额×征收率。试点纳税人提供建筑服务适用简易计税方法的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额。换句话说：适用简易计税方法计税的，就可适用3%的增值税征收率，按3%的比例交税，同时不得抵扣进项税额。三、哪些建筑服务适用简易计税方法计税? 根据《通知》附件1《营业税改征增值税试点实施办法》和附件2《营业税改征增值税试

营改增材料税率表

附件5：《成本费用进项税抵扣率明细表》编码成本费用项目明细取得发票类型是否可以抵扣抵扣率备注 1 工程项目成本费用 1.01 建筑用材料物资 1.0101 桥梁、支座、锚杆、锚具专用发票是17% 1.0102 机制砖、井盖、污水管、螺旋管、铸铁管、彩砖、栏杆、洞渣、路缘石专用发票是17% 1.0103 伸缩缝、钢板、钢绞线、波纹管、钢纤维、挤压套专用发票是17% 1.0104 铸铁管道、钢管、阀门专用发票是17% 1.0105 给排水设备、消防设施专用发票是17% 1.0106 小型机具、电料、五金材料专用发票是17% 1.0107 空调、电梯、电气设备专用发票是17% 1.0108 电气开关、电线电缆、照明设备专用发票是17% 1.0109 木材及竹木制品 1.010901 原木和原竹（农业生产者自产的）农产品收购发票或者销售发票是13% 允许抵扣进项税额=购买价×13% 1.010902 原木和原竹（供应商外购的）专用发票是13% 1.010903 板材及竹木制品（方木、木板、竹胶板、木胶板等）专用发票是17% 1.0110 商品混凝土 1.011001 一般商品混凝土专用发票是17% 1.011002 以水泥为原料生产的水泥混凝土 1.01100201 以水泥为原料生产的水泥混凝土（供应商采用简易征收）专用发票是3%

编码成本费用项目明细取得发票类型是否可以抵扣抵扣率备注1.01100202 以水泥为原料生产的水泥混凝土（供应商采用一般处理）专用发票是17% 1.011003 自产混凝土（生产原料中掺兑废渣比例不低于30%的混凝土）普通发票否自产自销方享受资源综合利用优惠政策 1.0111 水泥专用发票是17% 1.0112 沥青专用发票是17% 1.0113 砂、土、石料 1.011301 砂、土、石料（供应商采用简易征收）专用发票是3% 1.011302 砂、土、石料（供应商采用一般处理）专用发票是17% 1.0114 砖、瓦、石灰 1.011401 砖、瓦、石灰（供应商以其采掘的砂、土、石料或其他矿物连续生产的砖、瓦、石灰（不含粘土实心砖、瓦），且供应商采用简易征收）专用发票是3% 1.011402 砖、瓦、石灰（除1.011401规定外的情况）专用发票是17% 1.0115 瓷砖、大理石、火烧石、水泥预制件专用发票是17% 1.0116 火工产品专用发票是17% 1.0117 玻璃幕墙、铝塑板、外墙装饰材料专用发票是17% 1.0118 木门、防盗门、防火门、防盗网、塑钢窗等专用发票是17% 1.0119 卫生间洁具、食堂用具专用发票是17% 1.0120 pvc管材、塑料管材、塑料板材专用发票是17% 1.0121 压浆剂、灌浆料、粉煤灰、减水剂、速凝剂、石粉专用发票是17% 1.0122 材料运费货物运输业专用发票是11% 1.0123 材料加工费专用发票是17% 1.0124 自有周转材料使用费否 1.0125 周转材租赁费（钢管、扣件、模版、钢模等）增值税专用发票是17%

营改增后建筑企业增值税及附加税率的计取分析和测算2016410

营改增后建筑企业增值税及附加税率计取的分析和测算（讨论综合稿）一、目前建筑企业的营业税率为3%，下游房产企业的营业税率为5%，因为建筑企业营业税最终要向下游的房产企业计价收取，所以相对于建安造价部分，房产企业的合计营业税税负率为8%（3%+5%），加上13%的附加税费（市区，包括城建税、教育附加、水利、防洪费或水利基金），合计营业税及附加的税负率为9.04%（8%*1.13）。二、营改增后建筑、房产企业增值税率统一设定为11%，相对于建安造价部分，建筑企业已交的11%增值税，下游房产企业就不需再重复交纳，因此，房产企业实际的增值税及附加的税负率为12.43%（11%*1.13）。三、但营业税为价内税，增值税为价外税，下游房产企业营改增前 9.04%营业税及附加的税负率如折算成营改增后的增值税及附加的价外税口径的实际税负率为 9.04%×（1+9.04%）=9.86%。四、营改增前，建筑企业计取的营业税及附加率（市区）为3.39%×（1+3.39%）=3.50%。营改增后建筑企业设定的增值税率为11%，比原来3.09%营业税率（3%价内税转化为同比的价外税口径3×1.03）增加了的256%（11%/3.09%-1），这就需要足够的进项税额才能降低税负。建筑企业的钢筋等主材、机械设备的进项税率大多为17%，从理论上分析，如能取得工程造价46.53%比例的具有17%进项税率的材料、设备等发票，增值税负率就不会高于目前3%的营业税率（为简略分析，暂不考虑进项税率11%的运输发票，3%的商品砼发票），否则就要相应增加实际税负率（详见下表）。施工企业营改增后实际税负理论测算表