银川商业调查报告分析(9.3改)

银川商业地产调查报告

宁夏回族自治区首府银川市，2011年城市建成区面积为107平方公里以上。下辖兴庆区、金凤区、西夏区、永宁县、贺兰县、灵武市。2009年，各县（市）区共辖23个街道办事处、21个镇、6个乡和211个居委会、271个村民委员会。人口约199万(2011年)，大部分为汉族，回族约为40万人。银川自古有塞上明珠的说法，城西有著名的国家级风景区西夏王陵。城区内多穆斯林风格建筑，以鼓楼为中心，城南有大型的清真寺和承天寺塔等著名古迹。历史积淀丰厚。3万年以前旧石器时代的水洞沟遗址和镇北堡、暖泉等处的新石器文化遗址是银川地区发现最早的居

民点。春秋战国时这里是匈奴等民族的游牧地区。

二、城市历史

秦时为北地郡辖地。西汉时在今银川东郊建北典农城。南北朝夏国赫连勃勃改建为“丽子园”。北周建德三年（574年）置怀远郡、怀远县。唐仪凤二年（677年）怀远县城遭黄河水患冲毁，第二年在故城西（今银川城区）筑怀远新城。宋改怀远县为怀远镇，是当时著名的“河外五镇”之一。咸平四年（1001年）党项族占领怀远镇，先后改置为兴州、兴庆府，后在此建国称帝，作为西夏都城189年。

元置中兴路，后改为宁夏府路。明设宁夏府，清沿明制仍为宁夏府治。民国时期（1929年)成立宁夏省，银川系省会，时称宁夏省城。1944年4月宁夏省城定名为银川。中华人民共和国成立之初，仍为宁夏省会。1954年，宁夏省建制撤销，银川市为甘肃省银川专署所在地。1955年10月，宁夏回族自治区成立，银川市为自治区首府，是自治区政治、经济、文化中心。

三、交通情况

银川是新亚欧大陆桥沿线的重要商贸城市，位于“呼-包－银-兰-青经济带”的中心地段，也是宁蒙

陕甘周边约500公里范围内的区域性中心城市，区位优势明显。银川交通便捷，现已形成了公路、铁路、航空为主的立体交通网。4条国道、4条省道从境内穿越。银川至青岛、丹东至拉萨高速公路在银川汇聚贯通，机场高速、环城高速公路建成使用。包兰铁路纵贯银川南北，成为银川经济发展的大动脉。正在建设的银太铁路，将使银川与东部沿海的联系更加便捷。银川河东机场目前已开通了40多条航线，银川空港口岸投入使用，拉近了银川与全国乃至世界各地的距离。

四、旅游概况

银川市对外交通已形成公路、铁路、航空相交织的立体运输网络体系。公路有6条国道通往全国各地，境内有高速公路125公里；

铁路有包兰铁路、太中银铁路、宝

中铁路与全国铁路网相连；银川河

东机场（4D级，改造完成后可升

至4E级）可起降波音、空客等大

中型客机，已开通北京、香港、上

海、广州、南京、成都、西安、武

汉、昆明、太原、乌鲁木齐、济南、

杭州、郑州、青岛、敦煌等航线。

银川市自然风景秀丽，还有丰富的

人文历史景观。自然景观有苏峪口

森林公园、滚钟口风景区、金水旅游区、大小西湖、鸣翠湖、鹤泉湖等；人文历史景观有西夏王陵、贺兰山岩画、拜寺口双塔、三关口明长城、水洞沟遗址、鼓楼、玉皇阁、海宝塔、承天寺塔、南关清真大寺、纳家户清真寺、马鞍山甘露寺、镇北堡华夏西部影视城等。现有凯宾斯基饭店、悦海宾馆等一批高中档旅游设施迎接各地朋友的光临。

2010年银川市政府借助于第九届中国银川国际汽车摩托车旅游节的举办，邀请中央、自治区及银川市三级媒体30多家，对银川旅游进行全方位的宣传报道。《中国旅游报》、《环球时报》、《京华时报》、《大众汽车》、《精品购物指南》、《新浪网》、《新华网》等知名媒体刊发了万余字的新闻稿件；宁夏日报、宁夏电视台、新消息报、银川电视台、银川晚报等媒体也集中刊发了宣传银川旅游的新闻报道。二是借助于有影响力的宣传平台进行宣传推广。与《小康》杂志、中国国际广播电台等主流媒体合作，扎实开展旅游休闲城市品牌形象的打造和树立工作，切实做好“中国十大休闲城市”和“中国城市榜——全球网民推荐的中国旅游城市”创建和推选工作。经过“提名推荐、网上投票、专项调查、专家评议”等程序，荣获“2010第二届中国10大休闲城市”奖；在“2010中国城市榜”——全球网民推荐的中国旅游城市活动中入围前20名。中央电视台、新华社、人民日报、中国旅游报等主流媒体以及新华网、人民网等30多家中央、地方重点新闻网站纷纷在

中国国际广播电台、意大利记者

通讯社、韩国KBS、印尼国家电

台、越南之声广播电台、蒙古国

家公共电台、日本东方通讯社、

阿根廷友谊网、哥伦比亚中国之

窗网、西班牙旅游社交网Minube

等国际媒体也对活动给予了报

道，银川旅游休闲城市品牌因此

得以广泛传播和推广，影响力和

美誉度得到提升。截止2010年10

月底，全市景区和农家乐共接地游客515.36万人次，较上年同期增长27.64%；实现门票收入18793.22万元，

较上年同期增长37.11 %。

五、区划人口

银川市辖3个市辖区、2个县，代管1个县级市。银川市面积9555.38平方千米，据第六次人口普查显示，截止2010年11月1日零时，银川市常住人口199.3088万人，市人民政府驻金凤区北京中路。兴庆区面积828.26平方千米，人口67.83万人。邮编750001。区人民政府驻北京东路。金凤区面积353平方千米，人口28.26万人。邮编750011。区人民政府驻黄河东路。西夏区面积1129.27平方千米，人口32.93万人。邮编750021。区人民政府驻怀远东路。灵武市面积4538.97平方千米，人口27.12万人。邮编750400。市人民政府驻东塔镇。永宁县面积1178.68平方千米，人口21.83万人。邮编750100。县人民政府驻杨和街道。贺兰县面积1527.20平方千米，人口22.30万人。邮编750200。县人民政府驻习岗街道。另：银川经济技术开发区（银川高新技术产业开发区），不列入正式区划，其核心区分布于西夏区南部及金凤区中部。

六、经济特点

2010年全市实现生产总值763.26亿元，按可比价格计算，比上年增长14.8%。分产业看，第一产业完成增加值41.37亿元，增长6.4%；第二产业完成增加值379.26亿元，增长19.0%；第三产业完成增加值342.63亿元，增长11.0%。三次产业比例为5.4:49.7:44.9，对经济增长的贡献率分别为2.2%、63.8%、34.0%。全年居民消费价格总水平上涨3.8%，其中食品价格上涨8.1%，居住类价格上涨4.4%，娱乐教育文化用品及服务类价格上涨2.4%，烟酒及用品类价格上涨2.1%，交通和通信类价格上涨1.2%，家庭设备用品及维修服务类价格上涨0.5%，医疗保健及个人用品类价格上涨0.7%。工业品出厂价格上涨8.8%，原材料、燃料、动力购进价格上涨15.8%，房屋销售价格上涨11.3%，商品零售价格上涨2.5%。

银川市商业片区分布

1、丽景街商圈

109国道（丽景街）商业区主要以线状区域分布。其由北至南依次为康力汽车城、汽车大世界、原野物流、亘元财富汇、欧洲城、绿地21城、星月天地、新世纪冷鲜物流城、西北农机城、东环批发市场、月星家居、金茂家装生活港、塞上凝聚力、银古物流、长城装饰市场、三森国际、红星美凯龙、立达鞋业百货、长城机电城、西部宁夏机电批发市场、友爱木材市场、昆仑建材市场、友爱物流市场、上前物流市场、龙盘家居装饰市场、立达国际机电水暖汽配城、逸家财富广场、立达百货商场、四季鲜蔬果批发市场、望远金属物流园、望远商贸中心、乐丛世家、北方国际建材物流城、金盛物流信息中心、万商国际汽车城，35个商业地产。其中康力汽车城、欧洲城、绿地21城、星月天地、新世纪冷鲜物流城、塞上凝聚力、

红星美凯龙、立达国际机电水暖汽配城、逸家财富广场、立达百货

商场、四季鲜蔬果批发市场、乐丛世家、北方国际建材物流城、金盛物流信息中心、万商国际汽车城15个商业地产为2010年至今开展的新兴商业地产。从109沿线商业来看，老的商业项目主要集中在汽车、建材、中低档家私、装饰材料、物流、蔬果批发等数个项目，大多为低利润附加值产业。而新开发的商业地产项

目如欧洲城、绿地21城、星月天地都是大型综合

商业项目，其中欧洲城、绿地21城为109沿线中

高端综合商业地产项目，星月天地为大型综合批

发，零售综合商业项目，这3个商业地产的建成

将改变109沿线以往主要以低端、单一产品市场

为主体的商业片区。但从现有的3个中高端项目

来看，欧洲城、绿地21城、星月天地主要分布在

109线北部地区贺兰山路附近。而在从上海路至

南绕城高速城南区域缺乏大型高端综合商业地产

项目。红星美凯龙

2、新华街商业片区

华街衍生出的解放街商圈的成熟，致使新华街商圈人流较以往

费群体转向为以银川市商业辐射圈内的其他外市县人群为主体

的消费群体。因新华街商圈地处市中心，无法继续扩大发展，

具有地域的局限性，其发展受到严重限制。其未来的发展，必

定无法继续担当垄断银川综合商业片区，而会转入类似其他一、

二线城市的标志性非唯一性商业片区。

3、解放街商圈

解放街玉皇阁至中医院路段为新华街衍生出的解放街商圈，解放街商圈主要以百货商场和电脑手机市场组成：原野手机电脑市场、鼓楼电脑市场、新华百货老大楼（银川最早的商业点，后经过90年代的低谷，

被新华百货收购后重新焕发商业活力。）、现代城、青春财富广场、盛世春天（同样为银川最早的商业点之

一：商业大厦，从80年代一直至2010

年一直处于低谷，后于2010年被厚

生记收购改造为盛世春天综合商业

项目，因其借助于解放街商圈的逐

渐成熟，也重新焕发了商业活力）。

从2010年后，解放街商圈已经

成为银川市市民购物的主要区域，

做为一个既是由老的商业点组成，

又是由新华街商圈的衍生区域发展

而成的商业区域，已经趋于成熟。

建发现代城

4、宝湖路商业片区

宝湖路城南商业区，主要以光耀集团的两个家私商场以及周边楼盘底商组成的小型商业片区。其商业主要集中在宝湖路光耀美居和光耀新世界附近，随着华润万家入驻光耀美居，解决了城南整体无综合商业片区的局面。而其附近的新一中居住区，以及城南近两年大量的住宅地产开发，其商业区人气逐渐提升，但因其主要靠周边底商餐饮娱乐业吸引人群，其发展空间不大。

5、正源北街商圈

正源北街商圈位于银川市金凤区正源北街与上海路交汇处，正源北街万达广场为主体的新兴商业区，因万达集团的广告效应，其9月1日开业，必定会让银

川产生一个新的综合商业片区。（万达广场）

万达广场地处银川市新区，周边有多个大型高端社

区，政府职能部门以及企事业单位总部和银川最大的安

置区域-康居，项目周边有足够的人流量。而随着2011

年年初建发集团宣布将在万达广场斜对面建设开发新

的商业地产，随后新华百货宣布将入驻此地块。未来可

以预见，以万达广场为主体的综合商业区域会成为银川

另一个集中的综合商业片区。但同样由于其处于市区，

周边无法进行大规模开发，其商业板块规模仍然无法做

大。万达广场

6、拉普斯水上购物城

拉普斯水上购物城位于北京中路与清水大街交汇处，北京中路。拉普斯置业在此打造一个小型区域性综合商业项目，以嘉禾影院、北京物美、世纪金花三个商业项目构成。其主要正对于森林公园附近高端地产项目居住人群为主，打造一个高端的商业片区。因其无可扩展区域，其商业板块规模同样无法做大。