冯伦房地产的商业模式研究

冯伦房地产的商业模式研究

非常感谢主办单位给我一个机会跟大家来交流，我今天给大家介绍的商业模式，我想讲三个方面的问题，第一方面介绍一下中国房地产行业基本的概括，以及跟全世界房地产行业的差距在哪里，第二方面介绍一下中国现有的房地产公司的商业模式，大家都是怎么样在做生意，第三，简单介绍一下美国房地产的模式，以及万通最近转型上的想法。

首先说一下房地产行业，中国目前大概有三万家房地产公司，它基本上是这样一个布局，在北京、上海、广东，这三个市场占到了三分之二，公司数量，天津将近四千家，北京也将近五千家，上海也将近五千家，这三个经济发达的地区占了三之分二，它们平均的资本规模是五百万人民币，上市公司最初是３３家，现在是５８家，在全国一千三四百家上市公司当中，有将近６０家是以房地产为主业的上市公司，有将近３２０家跟房地产相关，有房地产业务的上市公司，那么我们来看这将近６０家的上市房地产公司，他们最大的规模资本金是２２亿人民币，就是万科，销售额去年是４５亿，这是第一名，第十名是六亿五，资本规模不到五亿，这就是我们现在属于三万多家的精英当中，我们抽了６０家来看，最大的规模是２２个亿，销售额是４５亿。

在这个精英的群体里面最小的资本金是五亿，销售额是六亿，中国这么多房地产公司，最近市场上包括顺驰的孙洪

斌，大家都在讲自己的企业规模多少多少，但是我觉得这个讲法在口径上会有问题，因为上市的房地产公司决算利润是以交钥匙为标志的，就是你不交钥匙都是预收帐款，预收帐款在财务上是负债，所以不是销售收入，你签了预收合同以后马上形成的是负债，不是收益，所以孙总讲的是签订预售合同，总金额可能会超过一百亿，但是如果按价格来看，万科今年已经１５０亿了，但是万科今年的收入是５５亿到６０亿，所以万科的口径是最小的口径，所以这是口径不同。

但是应该说在６０家当中最大的是２２亿资本，去年４５亿销售，今年５５亿销售，我刚才讲的是金额，那么从产能来看，万科现在是中国产能最大的企业，一年生产交给客户的房子是１５００套，同时在操作的４２个项目，万科跟我们的差距不是一点，我们跟万科的差距很大，我们公司最近派万科学习回来，我们在管理上比万科还落后五年，公司在一个城市操作五个项目就很厉害了，万科是操作了４２个项目，一年交１５００套房，所以万科在中国产能现在是最大的。这是公司的一个状况。

从市场的状况来看，中国住宅一年的销售，有三个主要区域市场，北京、上海、广东，北京一般从住宅来说销售最多的，一年大概２０到２５亿，另外就是上海，上海常年销售第一名，大概十到十五个亿，上海市场是最大的公司，“复

地”因为它没有上市，它自己也讲自己销售２０亿、３０亿，但是他有很多是跟孙洪斌是差不多的，大家俗称销售收入多少，但是法律上确认万科的数字是最对的。广东常年销售收入一般都在２５亿到３０亿，最大的房地产公司，这就是我们在目前看到中国房地产公司，三万家房地产公司大概就是这么一个情况，从市场的规模来看，如果按照证监会的要求一年你做到十亿以上，你肯定进入前十名，就是上市公司６０家的前十名，我们的万通先锋今年肯定就进入前十名，你今年要能够做到十个亿，你就进入上市公司的前十名，这个规模实际上很小，也就是说现在目前的房地产公司整体状况，就是数量大、规模小，最大的还是万科，万科按我们老百姓通常说的销售收入，万科早就超过一百亿了。

那么跟世界上相比我们的差距是多少呢？从全世界的规模来看，美国最大的三家住宅公司，住宅规模一年是３２０００到３４０００个客户，其中我们现在称之为开发的办法，就是买地、盖房、销售，或者说是在别人地上盖了再销售等等，类似于我们开发的大概最大的产能，一年是一万五千套左右在美国，也就是说万科的水平在产能上接近世界上最大的房地产公司，住宅，就是产能，它们价值量是多少呢？美国最大的这家公司，去年最多的一家是６７亿美金销售收入，当然它是三万四千个客户，还有两万个客户，主要是用

来做经济服务、按揭贷款、保险服务、装修、定做，这些都打包起来是６７亿，也就是说在他们的收入当中，实际上开发这部分的收入大概跟万科是十倍之差，产量是一万五千套，日本最大的房地产公司，我讲的是住宅，大河和汲水一年的产量也是３２０００套到３５０００套，就是整个的服务，那么其中类似开发这样的也是１５０００套左右，这是日本，它三万多的客户有很多其他的服务，但是直接跟开发对应的也是一万五千个客户左右。

销售收入大概三百亿港币左右，再看一看韩国，韩国最大的住宅公司一年产量也是一万五千到一万七千套左右，这是韩国,金额跟大河差不多，三百亿左右，亚洲最大的还有香港，香港最大的地产公司新鸿基，新鸿基其中一半是收租业务，它一年收入也是三百多个亿，其中有１５０亿左右是跟开发有关的收入，但是他们的房价是北京房价的五到七倍，所以它的产能大大不如万科，李嘉诚就更少了，实际上在房地产行业不算价值量，就算干得活儿，中国超过李嘉诚的非常多，李嘉诚只有万科的五分之一，就是交房的数量，我们再看台湾，台湾过去认为很大，现在看台湾其实很小，台湾最大的房地产公司去年的销售，大概６５亿到７０亿台币，不到２０万人民币，台湾最多的时候有八千家公司，美国现在有五万家跟房地产有关的公司，美国的模式跟中国不一

样，所以我们看一下我们的差距在哪儿，从产能来看我们的差距非常小，而且万科创造了一个奇迹，因为在国外是标准化生产的，所以他生产一万五千套，法律制度社会各方面都规范了，没有那么复杂，它相对简单做到一万五千套，而万科要做到这一万五千套１６个城市４２个项目，管理就复杂，但是万科能够把产品管得那么好，所以大家为什么要学习万科好榜样。

今年万科公司增长４０％，中国在产能上来说不输给世界，但是遗憾的是价值量太小，我们就像东莞的打工仔，打工妹，挣得就是一个加工费，你干这么多活儿，挣得钱比别人少得多，而美国也做一万五千套房子挣这么多钱，现在我们可以看到，我们的差距在哪儿了，就是工作量很大，挣钱很低，为什么会这样呢？有两个原因，第一，是国民财富总量和异国货币的价值不一样，导致换算下来价值量的差距，差距在多少呢？我们现在人均ＧＤＰ我们是超过一千美金，台湾现在是一万二，香港是两万六，日本是三万，美国是三万二，也就是说按人均算我们只有美国的三十分之一，美国占全球财富总量的三十分之一，所以如果人民币升值５０％，万科从价值量上来说也进入全世界最大地产公司的行列了，所以按照现在人民币的价值万科再做也做不到美国公司的价值量，现在一万五千套房是市场的一个极限产量，所

以万科最近的价格会有一些调整。

第二个原因就是我们的商业模式太原始，我们做生意的方法太原始了，所以等于我们的商业模式是最低层次的商业模式，你赚到钱肯定是最少的，在美国看不到像我们做生意的方法，为什么香港的规模也能做到这么大呢？为什么大陆的公司随便用这种方式就超过了香港呢？实际上很大程度上李嘉诚也好，何皇也好，他们劳动的强度，就是盖房子的数量都不如大陆盖得多，甚至李嘉诚住宅的品牌上也不是很好，而且盖得很高的筒子楼没有什么创新，产品上没有大陆上做得这么花哨，但是他很多是资本市场上赚钱，也就是说赚钱如果分成五六个台阶的话，我们现在的方式就是东莞的打工仔这种方式，挣加工费的方式，不可能在整个经济活动当中你去成为一个有竞争力的大企业，更重要的还有一个问题，这样一个商业模式它不积累财富，它是毁灭财富，现在财富管理叫财务增加值，ＥＶＩ这个概念。

简单说就是当你的收入在扣除了你权益资本的成本，也就是说你的机会成本，股本融资率成本之后，如果是正数你是创造财富的，你是负数，就是毁灭财富的，上市公司如果从６０家来看，这十年大部分都是这种模式，按照十年的周期来看基本上不创造财富，ＥＶＩ全都是负数，万科一百家上市的房地产公司，或者一百家上市的中国公司当中，综合

其他排名万科可能排到前三名、前五名，但是ＥＶＩ排到后面，为什么呢？买地、贷款、挖坑、预收、施工、交房、扯皮、客户闹事儿，最后大家洗盘子走路，就是这么一套东西，这活儿你做一个两个，你就这么做着，这个做下来从十年上市公司来看出现一个问题，平均的净资产收益率是４％到５％，就是说低于银行贷款，略高于银行存款，假定我十年投资一个上市公司股票，十年下来净资产收益率是４％，也低于全国平均的水平，另外这些公司从它整体资产质量来看，基本上都是繁荣的时候使劲贷款，然后挖坑盖房子，刚盖到一半市场箫条了开始往下走，接着处理遗留问题，基本上这个过程好三年，重组三年，再好三年，也就十年过去了，基本上不创造什么好的资产价值。

今年到上半年为止６０家上市公司投资增长、利润增长、销售增长，平均都增长在２５％到３０％，但是这个增长是以什么为代价的呢？是以存货增加为代价的，比去年同期的存货增加一个亿以上，另外每股产生的现金流量比去年同期减少了，就是说你现在的利润增长、销售增长、投资增长都是以负债拉动的，都是以大量所谓的土地储备为前提的，因为你现在不去买地，你就没有销售，而你买地投资销售以后带来什么状况呢？从财务上来看，你买了一快递第一年是存货，第二年是预收帐款，因为你预售，第三年是利润，

也就是说在你的资产负债表上，始终对你的资产负债表至少两年都不是好事情，存货大，预收帐款大。

所以目前中国传统的商业模式是一个什么概念？如果你要做收入，做利润一定要做资产，就是你要买地，要做资产一定要做负债，因为你要去借钱，这样就形成一个循环，当你去扩张的时候先做资产再做负债，同时预计未来有利润，当你每一次扩张的时候都是先扩张的负债，收入的增长并不需要每天的投资，我们的商业模式，你只要预期有收入增长一定是负债先增长，所以你要做收入，你不做资产，你不买土地不行，你要买土地不负债也不行，所以当一个房地产公司它土地的储备多，但是你应该反过来想，他的负债一定在增加，他的风险在增加，他每股的现金流量在增加，这个公司风险在加大，而这样一个情况如果经济周期在波动，经济周期我们现在已经由原来行政的政治主导周期，转化为市场的商业周期，在商业周期下大概是五到七年周转一次，那么周转一次以后，也就是说你办喜事的时间最多超不过三年，就开始办丧失了，基本上在繁荣的时候使劲负债，使劲借钱扩大资产，而你的项目周期是多少呢？在北京做一个项目的周期是五到七年，３０万平方米以上。

也就是说你买了这么大一块地还没做完，大家知道尾盘到最后才是利润，前面都是收回成本，在这种情况下，项目

要五到七年，假定你的规模大，可是繁荣的周期就是三年，也就是说你一个项目必定要跨越一个半周期，所以这样你的事情吻合正好的概率是非常小的，你正好是箫条的时候买的地，可是箫条的时候没人借给你钱，你又买不到地，所以你如果能够做到箫条时候买了很多地，贷款也便宜，地也便宜，正好到繁荣的时候你又给卖出去了，卖完以后你又不借钱，等到下一个箫条的时候再去借钱买，但是多数人都做不准这个周期，最典型的例子是中国海外，中国海外就做反了一个周期，在最高潮的时候标了三块地，地是最高点，结果房子盖好了，亚洲金融风暴，现在香港的楼价是当时的一半，于是他以这个价值出货，结果中国海外在香港把所有赚的钱全都陪完了，香港基本上不赚钱了。也就是说这种商业周期会导致你这个公司猝死，就是跟商业模式有关，因为你这种商业模式就是做收入之前先做负债，然后去买地做资产，做存货，最后商业周期一旦逆转，你就憋死在里面了，所以我讲第一个问题的核心，就是说大家知道我们跟世界的差距，主要在价值上的差距，不是在产能上的差距，在价值上的差距也不在于地质，这很大的程度上是来源我们赚钱的方法太粗，太原始。

所以这是我讲的第一个问题，就是为什么要研究商业模式，你想在中国做一个房地产商人，做一个好的房地产企业，

你必须知道我们为什么赚得钱少，在全中国有一个极大的误解，其实房地产公司是最容易做成空心老板的，但是所有人都认为我们赚了很多的钱，还认为我们不道德，这是最大的冤案，所以商业模式是不一样的，也就是说对比起来我们的商业模式是一个低层次的，粗放的，不需要智慧的劳动，只需要勤快就可以了，辛苦，我们跟世界上大房地产公司差距是非常大的。你愿意做商人，还是做企业家，我今天讲的对企业家有帮助，对商人益处不是特别大，商人是以每一次交易获利为原则的，企业家是对这个事业负责的，像王石挣得钱很少，他现在年薪加奖金一百多万，他的股票市值二百五十万，他所有的财务，公司收入，包括私人开销都是公司财务来管，很透明，他是企业，他能够把这个企业做好，政府没给一分钱，将近２０年，政府从这里拿走了各种各样的钱，包括税，包括股权转让，将近２０亿，这就是一个企业家的价值，还不要说股东，就是对国有股的价值。所以对企业家来说，要做一个企业家，我讲的这些问题你就要研究，作为一个买卖人来说他是天天在变的，比如说刘传志，他现在的利润还不如三个网站加起来多，虽然他的销售收入是这三个网站的十倍，但是他也不能说不做了，我去做别的事儿了，他还是以联想为终身事业，公司即使不好他也不会走，所以这叫企业家。

冯伦房地产的商业模式研究

第二个问题，我讲一下中国房地产公司的商业模式，就开发而言，大概的模式分成这么几种，第一，就是房产开发的模式，房屋开发的模式仔细分可以有这么几种，一种就是连锁店的模式，这是万科的模式，万科的模式，它是标准化的产品，单一的客户群，在一些城市标准化的复制，它这一万五千套房子都是以中产阶级白领为目标人群，平均单价３０万到５０万，买他房子人的年龄在３０岁到３５岁最多，区域在城乡接合部，土地成本不高的地方，时间大概１８个月做完，基本上这是万科，万科很简单，全国都这样。

第二，就是百货公司的模式，北京的华远特别像百货公司模式，它在一个城市什么产品都做，有写字楼、有商场、有高档的住宅、有中档的住宅，也有经济适用房、拆迁房、危改房，什么都有，这就是华远，但是它有一个特点，它不离开北京，应该说这两种模式是目前在开发公司里边比较多见的模式，现在像金地，它中间是略高一点比万科，但是它有一些写字楼，所以金地这个模式，因为金地相当多的人是从万科去的，他也是有这样一个趋势。第三种是我们自己称之为精品店的模式，就是万通做的公寓这一部分，也就是说跟万科没有什么差别，只是目标人群不同，我们现在的目标人群平均单价是１５０万以上，年龄在４０岁到４５岁的人

居多，我们一个市场目前主要在北京，因为是高端市场，在ＧＤＰ大概三千美金以上的市场才能做，万科大概最主要的市场，在ＧＤＰ两千美金以上都能做，就相当于我们是精品店，就是卖得贵，但是客户少，价值量大，我们一年的客户数是一千到一千二百个客户，大概是１５到２０亿的销售，万科客户数量是我们的十倍，收入是我们不到两倍，将近三倍的样子，实际上我们的单价比较高。

我们现在卖得最贵的单价超过一千万了，平均单价在１５０万以上，最多是三百万左右的客户，我们的客户当中大学文化水平以上占了将近８２％，我们的客户当中经理人和自由职业者占了将近三分之二，在北京律师最贵的能买一千二百万的房，我们有一个项目同时有几十个律师买，都是不同的律师事务所，律师是一个很高收入的阶层，这是精品店的一个模式，精品店的模式，如果我们要跨地区经营会跟万科一样采取一些非常精准的地区，按照你事先设定好的模式来拷贝，这是房屋的开发模式，另外我们再看土地的开发模式，土地开发的模式，一个是成片由政府主导的土地开发，最典型的是陆家嘴，上海陆家嘴，当年浦东划了一块地方他们做城建开发，所以这个地方的收入，主要是来自于土地开发，房屋开发量不大，还有一种不是综合的土地开发，像陆家嘴综合的有商贸、写字楼、公寓，什么都有，还有一种专

业的土地开发，最成功的是天津泰达工业园区，天津经济技术开发区，今年２０多年了，它现在是一个工业的开发区，它是完全专业的工业开发区，它通过出让基础设施的收费，包括水电、煤气这些收入来支撑土地的成本，这是目前工业土地开发做得很成功的案子。

第三个方面我们看一下混合的开发模式，混合的开发模式分成两种，一种我们称之为纵向的、重叠的混合开发，从拿地一直到物业管理，到经济服务，代理商所有的活儿都自己干，特别是中小开发商这种的最多，就是大开发商有时候物业管理都不做，中小开发公司很多是做这种模式的，所有的活儿都自己做，但是基本上开发的利润，物业管理又赔回去，所以纵向重叠这种模式，基本上是前面挣了钱快活，少量卖不出去抵银行，最后物业管理再把现金吃回去，很多都是这样，这是一种。那么有一种混合开发的模式比较聪明，是河升创展和珠江的模式，他们是怎么运作的呢？他们母公司是一个私人老板，然后左手做一个土地开发公司，专门做土地，就是在市场上大面积拿地，这些拿地很少做房子，另外一个手做房屋开发公司，只做房子不拿地，这样买地的公司大量贷款，然后做房子的公司跟他合租，两个企业合作，做房子的是上市公司，然后把地做熟了再给做房子的公司，做房子公司大量的利润就留下来，这边万一卖不出去房子，

剩下的贷款由不上市的土地公司去对付银行，所以上市公司总是很好。

最近这一段许容贸也采取类似的方法在做，他首先把这个地用上市公司集资和贷款，买了很贵的地，然后他非上市做房子的公司，另外一个公司参一个小股，这样少花钱，然后前期做两年，做的差不多了，开始销售大量回款的时候，把这个项目公司的股权大量的卖给家族公司，原来是１０％，一下子加到４０％、５０％，然后把大量的利润套回去，套回去以后又通过资本市场补回到上市公司，所以上市公司又有业绩，然后再去到资本市场上拿钱，他是这样做的，也就是交叉混合的这种模式，就是很清楚自己，有一个手是取钱的，有一个手是对付事儿的，所以你们看到广东商人和福建商人，对钱的概念比北方商人清楚，挣钱的最高境界是离钱近，离事儿远，离是非更远，最终如果你有幸会成为不劳而获者，但是我们东北、西北是最糊涂的，往往是离事儿近，离是非更近，离钱更远，因为钱是有是非的，一分钱有一分钱的是非，只不过不掉脑袋，一亿钱的是非就会掉脑袋，所以不能光看到钱，要看到钱后边的是非，所以他们这些商人很聪明，把是非想清楚了，所以他交叉混合。开发公司的模式，有房屋的开发模式，有土地的开发模式，还有一种交叉混合的开发模式，混合开发模式，如果你们做得足够大，

看一看许容贸这样的玩法比较有意思。

第二，就是物业的经营模式，最近一段商业物业被大家炒得比较热，商业不动产又开始热，这个在国内也是有一些案例，就是怎么样来做这个。第一是综合物业的经营方式，这个新世界比较多，它作为组建，有百货零售、有酒店、有写字楼，这叫做建筑综合体，国外这也是专门的一种学问，要是做得不好客户比较分散，这种建筑综合体是最难经营的。还有一种比较专业的，现在万达的王建林在常识一种相对专业性的，也就是说找一些各个方面的商用物业最终用户，把他们整合在一起，然后按照他们的要求来定做，目前万达做了不少这样的案例，但是在市场上的研究来看褒贬也不一样，但是他希望一种专业的模式。国外这种专业非常多，比如你给健身房去定做物业，它在中国比如开发５０家分店，把要求告诉我们，我们作为专业的公司我就帮他做，国外是这样的，做完了租给他，我讲到美国模式的时候会讲到这个东西，也有一种交叉的，既有综合物业，又有专业物业，香港的嘉里集团就是这样的，它有一些综合的物业出租，也就是说在物业经营的形式上来看。

总体来看亚洲多趋向于综合性的商用物业的经营，亚洲地区，欧美地区更倾向于专业的商用物业的经营，美国有一家瑞兹，就是它的不动产投资信托，旗下有３７０多栋写字

楼基本上是一样的，这样的话你在美国无论走到哪里，就像麦当劳一样你都可以用他的写字楼，这样的话他的客户忠诚度就很高，在亚洲区很少见，亚洲区只有日本的“森”公司拥有一百栋写字楼，但是它不是标准化的，平均每一栋的面积不到一万平方米，跟美国的也不一样，美国基本上形式都差不多，所以物业经营大概在中国和亚洲地区是这样的。第三种模式，就是开发和经营混合的模式，就是说又做开发，又做物业的经营，这种模式现在也被很多人关注，特别在上市的房地产公司，他们完全走开发这条路子，经济周期波动以后很快就把它消灭掉了，这样他们希望有稳定的收租业务。新鸿基大概一半是收租物业，一半是开发收益，长江也有差不多将近三分之一是租金收益，所以大家比较倾向传统的开发公司，实际上走这种混合的，既有开发，也有商业物业经营，这是一个比较多的，最近新华远也是往这个方向走。

最后一个方面就是我们讲的服务模式，服务模式现在中国大陆目前应该说也比较多，物业管理是一个典型的服务，物业管理我们现在的概念比较窄，也是赚最低档次的钱，万科现在的物业管理有一个很大的变化，万科的物业管理绝不给别人做，为什么呢？他不赚钱，赔钱，做中产阶级的住宅，如果你要再做经济适用房的物业管理，那肯定不赚钱，所以万科的物业管理现在做机构，现在总后大院是万科管的，建

设部大院是万科管的，万通的物业现在也管着联想中心，还管着一个机构，所以这个是高端的，那么在国外这种物业管理变成一种叫支援服务系统，就是打仗支援你，或者后勤保证这些东西，他们管工厂，管医院，管兵营，甚至管监狱，管政府，就是说这些客户，最典型的现在他们有一个市场服务公司，跟北京的光华长安公司合作，管了中国现在２０几万张病床，因为大家知道病床是非常难管的，但是这部分收费是最保障的，你得癌症了，你住院，你说你不交住院费，不可能，所以他们把简单物业费的管理扩大成一个支援服务系统，所以这个公司在美国上市公司一直都非常好，这个公司在中国有合资的，天津开发区泰达的总部，天津开发区行政办公中心是由这家公司来管的。

所以现在在国外大家知道这次伊拉克战争，美国、英国在海湾，伊拉克的军人，现在驻军，三分之二是私人公司提供的，并不是国家军队，什么意思呢？它现在叫做战争私有化，这是一个很新的概念，就是它航空母舰所有操纵电脑的这些人，都是从美国的公司里面派的，比如说跟你这个公司里签了合同，你就给我派多少人，从发现目标到巡航导弹发射出去五到七分钟，你都给我操作好，大家知道战争打起来的时候缺水，因为他们把水都包给私人公司了，就是这个私人公司你保证，给你一个合同订单，你几号把水运到哪儿就

完了，甚至现在的治安维护都是交给国际的私人保安公司，所以美国的很多兵营全都是这些公司在管，这些市场服务公司你都必须做到，我在那儿驻军，每天还有教堂，还有购物，还有娱乐，我给你多少钱就完了，这都是私人机构提供的，所以等于物业管理，我们现在应该开阔思路，我们总是这样的思路也就赔钱了。

第二，就是定制服务，定制服务，就是按照客户的要求来定做这个房子，这是在美国、日本都有，中国万通三年前开发了一个系统，就是独立住宅定制与服务的系统，我们今年下半年定制成长２００％，成长的非常好，有一些大公司总部，一些私人豪宅，还有一些学校分布，研发中心，他给我一个订单，我把它做好，在美国甚至监狱都是可以定制的，就是说政府要盖一个监狱我没钱，然后我告诉你这个监狱关了一百个人，然后招标，你一共来五家公司你们投标，预算说清楚，时间说清楚，要求说清楚，但是图纸是政府给你的，你给我做好，做好以后政府来租，一租５０年，每年交你租金，这样私人机构来做，所以我们现在按照客户的要求定制提高这个服务，我们一般取总标的１０％到１５％的费用，假如说你做别墅也很简单，你买一块地剩下不用管了，我们帮你把这块地怎么规划，怎么分割，然后按照客户的要求来定做，等于把这套活儿都做好，这样就专业化了，我们的想

法就是要专业化，我们现在签了四个高尔夫球场的别墅，所以我们就知道这些客户一般在哪儿，定做也可以今年做，也可以明年做。

那么现在已经发展到什么程度呢？现在的手机是信息消费的终端产品，那么它可以任何时间能够获取到你的图象信息和文字信息，在这种情况下，我们现在正在跟一些手机厂家联系，如果要行的话，最近很快可以，就是我的客户让我给他定做房子，他可以在手机上看这个房子的进展程度，而且可以提出要求，所以这个定制我们将来可以在网上，可以在手机上都可以，你在飞机上可以通过电脑看房子盖到什么程度了，有什么进展了，这是定制服务。那么项目管理，项目管理在美国专门有行业，项目管理的服务在中国还不太推行，比如在ＩＢＭ、在摩托罗拉他们这些公司做房子怎么做，很简单，他每年公布一个信息，我要在哪儿做房子，要多少面积，多少价钱，大家来投标，如果超过预算了他可以罚我，我要是节省预算，保证质量，他给我奖励，然后我做到任何一个时候都可以财务约束，财务管理，在美国公共的建筑全是这样做的，没有成立政府基建办的。我们举一个例子，老百姓经常有上访的，你就站两个武警，给老百姓心理首先就是对立的，我们可以把这个岗基本上做的看不见，老百姓上访的时候，领导从哪儿逃跑都可以想好，做的这个建

筑形象让老百姓舒服，这种服务在中国非常发达。

第二部分的商业模式，中国目前一般有的这些商业模式，开发模式、土地开发、房子开发，另外混合开发，物业经营，有专业经营，有综合经营，另外有服务的模式等等这样一些模式，有一本书就是讲ＩＴ的７７种商业模式，我们国内的企业不大研究商业模式，为什么呢？我们比较相信关系，我们做生意的基本策略是关系导向、机会导向，另外银行导向，银行给钱就做，这样做来做去全部在机会关系里面把自己搅死了，为什么这样呢？不知道大家算过帐没有，腐蚀一个干部发酵的作用有多大，你认识一个关系以后对自己的负面影响有多大，我算过一个帐，你仔细看中纪委公布这些犯错误的案例，银行关系多的一般都是金融诈骗，公检法关系多的变成黑社会的企业，跟垄断发牌照部门特殊关系多的就变成行贿受贿，民营企业犯事都是这些行为，为什么呢？因为在中国关系越多会助长你超越规则，助长你违更大得规。

比如你如果开车遇到一个警察，你闯红灯，假如说你不认识这个警察，罚５０块钱，你一定会回家跟老婆说，今天不好，被罚５０块钱，没办法，咱也不认识他，以后小心点你发现这个人以后就成为守法公民了。如果说他认识这个警察，有两种可能，一种你比警察牛，你是做领导的，本来是