嘉年华小区智能化设计方案

嘉年华小区智能化设计方案

(供讨论第一稿)

说明：本方案有以下重要作用――１、用于提升小区品质和物业价值;2、用于小区销售宣传;3、用于被建筑施工图采纳;4、用于加强公司员工的小区智能化概念；5、讨论结果将作为今后招投标书的核心内容

目录

第一篇小区智能化设计方案

小区概况和特点：

第一章前言

一、智能化系统概述

二、系统总体设计思想

第二章智能化设计范围

一、设计依据

二、设计范围

1、信息网络子系统部分：

2、安全防范子系统部分：

3、信息管理子系统部分:

4、家庭智能化系统

５、安全防范系统

6、智能化系统管理平台

三、“嘉年华”智能化系统设计原则

第二篇小区智能化系统实施方案

第三篇嘉年华住宅小区智能化系统方案具体要求

第一章智能化系统构成(分三个子系统部分)

第二章具体要求

第一节信息网络子系统部分

第二节安全防范子系统部分：

第三节信息管理子系统部分：

第一篇小区智能化设计方案

小区概况和特点:

本项目开发的地块位于六盘水市黄土坡片区(六盘水市西北边)，人民西路以南、康乐北路以西;基地周边步行范围内（１００0米内）有六盘市体育馆、六盘水市政府、六盘水市影剧院及六盘水市人民医院;该地块与六盘水市第三中学和清碧公园近在咫尺；至火车站和汽车站仅需几分钟车程；既拥有使得的交通,相对完善的配套。

地块南面为六盘水市第三中学的运动操场、西面为待出让土

地,整个地块呈长方形状。总占地面积为43838.5m2，地块南北长度最长约为147米,东西最长约为295米。

总用地面积４3８38.５ｍ2

居住户数2396户小区总人口(约）76６7

总建筑面积36８100m２

居住建筑面积 2５1900m2

商场面积6８０0m2

公共服务设施面积3900ｍ2

商场28700m2

地下车库７６800m2

总车位1840个

容积率5.9９

绿化率(含架空绿化)39．8％

建筑投影面积14500m2

建筑密度33%

第一章前言

一、智能化系统概述

随着知识经济和网络经济时代的到来,住宅智能化已经成为新世纪全新生活方式的根本保证。在社会信息化飞速迈进的今天，人们对住宅的关注已经不再局限于居室面积、周边环境、交通等方面,而是把更多的兴趣和注意力放在于外界沟通、信息服

务、安全防范、物业管理方面,这就要求传统的住宅小区采用先进的科技手段延伸服务功能。“智能化小区”正是在这种新的理念下应运而生。

我国在九十年代首次引进了小区智能化系统这一新概念,由于我国住宅小区具有楼宇相对密集、居住人口多等特点，可以充分的发挥智能化小区的管理优势，在短短的几年时间里,智能小区在全国得到了极快地推广和发展。

随着经济快速发展、生活水平日益提高、大规模住宅小区的大量兴建,人们对住宅功能的要求也越来越高,小区智能化带来的多元化信息和安全、舒适与便利的生活环境已成为现代家庭追求的理想目标。可以预期,住宅小区的智能化必将在我国迅速普及,成为住宅小区的不可或缺的配套系统。

二、系统总体设计思想

针对六盘水“嘉年华”的特色,我们提出以下总体设计思想。

1. 总体规划、分步实施

１）、设计中我们充分考虑，做到所有的子系统总体规划、分步实施。

2）、管线一次到位,住户可以自由选择是否采用智能家居产品等,以后升级非常方便。

2. 智能化系统采用统一的管理平台进行管理

1）、整个智能化系统采用国内第一套智能化系统管理软件——IMS智能化管理系统平台进行集中管理。该系统是一个以计算

机及其网络作为核心的智能综合控制系统，可以将楼宇智能化的各个子系统集成到该平台上，实行高效控制和智能管理,最大程度地发挥人力、资源、空间的效能。

2）、IMS系统充分体现了智能化系统的高集成度和人性化的设计,可根据客户的不同需求任意增减可接入的子系统；该平台还提供良好的人机界面，大大降低了智能化系统操作的复杂度。该套系统通过了国家建设部智能化专家组的评审认定,并作为智能小区的推荐使用产品。

3）、各系统之间既可以集中控制管理,又可以作为一个独立的系统的运行。

4)、各个系统数据可以通过智能管理平台实现数据共享,如物业管理系统与“一卡通”系统实现数据共享，只要住户欠缴物管费用时,将无法使用“一卡通”系统门禁及停车场等，大大增强物业管理效率。

3. 一卡通技术

对门禁、停车场、消费、考勤、巡更等子系统采用“一卡通”技术，极大地方便了小区内相关人员的管理。

4. 多网融合技术

本系统将“一卡通”系统中的ＲS485、智能家居系统中的多主、无冲撞协议、抄表系统以及可视对讲中的ＲＳ485等多种网络融合至IP网，最终实现数据共享。

5. 提供高新科技产品――智能家庭系统

1)、集成家居安防、智能家居等功能,具有极高的系统集成性。

2)、人性化的设计、模块化的结构和傻瓜式的操作,具在灵活的功能设置及强大的扩展能力。

3)、超前智能化产品,大大增加楼盘吸引力和影响。有助于楼盘通过三星级认证。

第二章智能化设计范围

一、设计依据

１、国家康居示范工程智能化系统示范小区建设要点与技术导则２、居住小区智能化系统技术分类(修改稿）

3、ＧA/Ｔ75-94 安全防范工程程序与要求

4、GA/T70-９４安全防范工程费用概预算编制办法

5、GB1040８．1－89 入侵探测器通用技术条件

６、ＧB１２6６3－9０防盗报警控制器通用技术条件

7、JGJ／T16－92 民用建筑电气设计规范

８、GB5０１98-9４民用闭路监视电视系统工程设计规范

９、GA/T７2-9４楼宇对讲电控防盗门通用技术条件

10、DB/58-92 楼宇对讲电控防盗门安全要求

11、GＢ/T５0005４-2000 智能建筑防雷接地标准

12、本项目相关图纸及文件

二、设计范围

“嘉年华”是一个高档综合住宅小区，公司参照国家建设部制订的“国家康居示范工程智能化系统示范小区建设要点与技术导则”中的三星级相关标准的要求为“嘉年华”智能化项目设计一体化的解决方案,设计将遵照发展商的要求、小区的具体情况，我们将采用目前最先进的、功能完备的智能化集成技术，让小区的住户生活在一个温馨、优雅、舒适、安全的环境中,时刻感受到现代高科技为人们所带来的便利，也能让物业管理者通过我们所提供的智能化物业管理系统,可以提供高效全面的服务。

为了给小区业主提供一个温馨、安全的居住生活环境,根据发展商对智能化系统的规划及实施目标的具体功能需求,参照国家最新康居示范工程、智能化系统示范小区的建设要点与技术导则,对“嘉年华”小区进行智能化系统设计，“嘉年华”小区智能化系统包括：

1、信息网络子系统部分:

(1) 电话

（2) 有线电视

(3) 宽带网络

(４)社区局域网

(5）综合布线系统

2、安全防范子系统部分:

(4) 住宅防盗报警

(5) 楼宇可视对讲

(6) 闭路监控

(7) 电子巡更

(8) 周边防范

３、信息管理子系统部分:

(9）紧急广播和背景音乐

（10) 电子公告牌系统

(1１) 物业管理系统

(12）三表远程计量。

（13) 一卡通系统及停车场管理

4、家庭智能化系统

设计的“嘉年华”家庭智能化系统,是一个建立在局域网基础上，应用4C技术(计算机、通讯与网络、自控、IＣ卡）将多元信息服务与管理、物业管理与安防、家庭智能化通过系统集成,以期实现快捷高效的增值服务和管理，提供安全舒适的家居环境。这三个系统不是各自独立的，而是有机的结合在一起。使小区能从长远的角度立足,并且充分考虑到以人为本的中心思想，达到“人、建筑、环境、信息”有机结合的现代化住宅区。

“嘉年华”面积大,住户多,针对这一特点,我们采用分区管理的办法，并通过网络相互流浏,使小区内的具体事务得到及时处理,整个小区管理井然有序,出现的问题可以马上得以解决。管理中心使用ＩＭS2.0智能化系统管理平台将各智能化系统管理软件统一集成在一个操作平台上，便于系统的操作、维护和管理。

5、安全防范系统

是整个小区智能化系统的最重要的一环,“嘉年华”小区的安全防范系统分为三层立体报警防线,以小区周界防范报警、电子巡更管理和闭路监控构成安防报警第一道防线；以楼宇单元门禁和楼宇可视对讲构成小区安防报警第二道防线;以家庭防盗报警和紧急求助构成小区安防报警第三道防线。三道防线的监控与报警信息集成于IMS2.0的保安管理系统平台上，可以提高小区安全防范的技术水平，提高小区安全防范报警管理系统和保安管理人员工作效率,确保小区所有住户的生命和财产的安全。

６、智能化系统管理平台

针对当今智能化系统的发展需要，拟采用国内第一套智能化系统管理软件——IＭＳ2.0智能化管理系统平台。该系统是一个以计算机及其网络作为核心的智能综合控制系统,可以将楼宇、住宅小区智能化的各个子系统集成到该平台上，实行高效控制和智能管理,最大程度地发挥人力、资源、空间的效能。

智能物业管理软件主要模块如下:物业浏览、房产管理、住户管理、财务管理、设备管理、安全管理、生态环境管理、办公管理、电子商务管理和智能系统管理，共十个模块。在这些模块中,通过大型的关系数据库,相互交汇,相辅相成,将楼宇机电设备自动化系统、综合保安管理系统、火灾报警系统、停车场管理系统以及办公自动化系统和通讯与网络系统进行系统集成,将设备与安全监控和办公自动化与计算机网络有机结合在一起。

IＭS2.０智能化管理平台的后台的数据库采用SQL SERＶER 数据库,很好的兼容性,安全稳定,易于维护;系统界面友好，采用的是纯WEB页面;在服务器端可以运行在WＩN２K、WinＮT平台上,在客户端可以用IE浏览器,具有良好的可移植性

三、“嘉年华”智能化系统设计原则

“嘉年华”智能化系统设计时符合以下原则:实用性和经济性,先进性和成熟性,可靠性与安全性,可扩展性和易维护性，遵循“技术和功能匹配、设备和技术匹配、设备和设备匹配”,具体是：1、功能需求确定系统范围

小区智能化系统绝不是技术越高越好、功能越全越好。应该有一个功能和技术的极限，以满足小区市场定位要求和经济性来设定。因此,重要的是系统可靠性和经济性,要防止技术和功能的过剩。

2、操作维护方便

智能化系统应该采用先进技术产品,但必须充分注意到这些产品面对的是文化程度、技术水平、年龄档次不同的人群,必须考虑产品的方便操作和维护。产品必须具备使用操作简单方便的特点,并且易于维护和更换。许多直接面向住户的设备应该具有“傻瓜式”特点,最好有语音提示。

3、匹配原则

1）、功能和需求的匹配

小区智能化系统方案设计必须从小区的市场定位出发,从需求实际出发,严格把握各子系统功能和需求的匹配。功能的过剩势必将造成系统复杂和经济浪费,而各子系统间的功能不匹配,不仅造成经济浪费，还会引发系统的不可*。

２)、技术和设备的匹配

小区智能化系统方案设计,必须从功能需求的实际出发,合理考虑各子系统所采用的技术和设备的匹配。这一点十分重要 ,这要依据技术人员对小区智能化系统功能的理解和各种技术设备的了解,作出合理的设计。

3)、硬件和软件的匹配

智能小区是由诸多子系统的硬件和软件集合组成,软件和硬件必须匹配,只有硬件而无合适的匹配软件,将不能发挥硬件的功能作用。

4）、可靠性第一

系统可靠性是第一位的。在技术方案设计中必须充分考虑系统的安全性,尤其是涉及到整个小区的计算机网络、现场总线系统的安全性，和涉及家庭安防的产品可靠性是第一位的。

5)、经济性原则

系统经济性是一个必须考虑的重要因素,小区智能化系统建设必须追求高的性能／价格比。在考虑系统方案时,必须进行成本分析。为大而全，一味降低设备档次而造成诸多遗留问题的例子很多。

6）、为未来的需求充分考虑

先进性:

小区智能化系统应优先采用先进的技术产品和设备,只有这样作，才能与技术发展潮流相吻合,才能保证系统与后继技术产品衔接,保证系统功能的完善和可持续发展。采用落后的技术和产品,势必面临产品被淘汰的烦恼。

开放性:

智能小区的功能实现是靠多个子系统集成完成,各子系统的模块化结构和系统的开放性将十分的重要。只有系统的开放性，才有利于系统的扩展和功能的扩大。因此，在系统选择时，要充分考虑这一点，要充分注意解决不同子系统产品和设备的接口和协议的“标准化”使它们之间达到“互操作性”接口应当提供标准的数据接口、网络接口、系统和应用软件接口,实现与未来设各的更多互连和互操作,且能方便地融于全球信息网络中。

功能可扩展性：

“嘉年华”智能化系统将分期建设,在系统设计时要充分考虑今后的发展。智能小区将向小区内住户提供一住就是十几年甚至几十年的服务。当前科学技术发展的日新月异,尤其是信息技术的高速发展，更有必要考虑小区建设时的技术可持续发展问题。否则不仅将为小区住户未来带来不便，很可能将影响住房卖点。在系统规划上具有一定的超前性、可扩展性,要整体考虑管线的预留与未来扩展的需求。

第二篇小区智能化系统实施方案

根据智能建筑领域的设计、施工经验和有关规定,我们为住宅小区智能化系统的实施，制定了全面的实施体系,确保设计合理，工程质量得到可靠保证。住宅小区智能化系统功能强大，结构复杂,工程的实施，我们本着总体设计、长远考虑，预先布线分阶段来实施的原则，进行组织实施，为业主提供全面的服务。

住宅小区智能化系统实施程序分三阶段：

A、住宅小区智能化系统规划设计；

B、住宅小区智能化系统工程实施；

Ｃ、住宅小区智能化系统工程验收与质量评定。

1．住宅小区智能化系统规划设计步骤

住宅小区智能化系统的规划设计是实现系统最终目标关键的第一步，应充分遵循设计原则和具体要求,避免因设计不合理而带来的经济损失。住宅小区智能化系统规划设计步骤应包括：

1)确定住宅小区开发商的实际需求。

2）可行性研究。

３)结合性能和分级标准,确定设计要求。

4)初步设计方案。

５）编制工程预算。

6）组织设计方案评审。

7)工程施工图的深化设计。

８)进入工程实施阶段。

2.住宅小区智能化系统工程实施步骤

住宅小区智能化系统的工程实施是实现系统最终目标的关键过程，应严格遵循设计要求，避免因工程实施中的失误而带来的经济损失。住宅小区的智能化系统规划设计步骤应包括：

1）住宅小区智能化系统工程施工图会审。

2)确定住宅小区智能化系统施工工期时间表。

3)配合土建工程完成室外布线。

4）配合室内预装修完成室内布线。

5）完成主机设务、探测器安装和线路端接。

６)分步完成系统调试。

7）分步进行系统验收。

8)组织专家进行住宅小区智能化系统功能综合评估。

3.住宅小区智能化系统工程验收与质量评定

住宅小区智能化系统验收与质量评定是综合对小区智能化系统建设的设计、功能、产品以及工程施工质量的全面检查。通常由房地产开发商组织有关职能部门、系统工程承包商、工程施工单位进行全面的工程验收和质量评定。在具备相关条件下,即可组织验收。

１)工程验收的文件准备

主要包括:

·工程验收书

·系统竣工报告书

·系统验收规范

·系统功能描述

·系统技术参数设定表

·系统施工图纸

·系统线路端接与配线架描述

·系统测试报告书

2)系统使用的培训

主要包括：

·系统操作和管理人员的培训

·系统维护和维修人员的培训

·制定规范化的系统操作规程

·系统的管理与报警信息的处理

３)工程的验收与质量评定

主要包括:

·对照系统验收规范

·测试安全报警系统的误报率和可靠性·审查工程竣工图纸和资料

·现场工程施工质量检查与评估

·小区智能化功能复核检查与评估·通过工程验收报告书

第三篇嘉年华住宅小区智能化系统方案具体要求

根据发展商的要求,本小区智能化系统的定位是，与同地区的其它楼盘相比,功能上要有超前性,但考虑到建设成本和投资回报，提出了“经济、可靠、实用、合理”的总体原则。因此,在对周边同等楼盘进行了详细考查之后,对系统作出了如下具体要求。第一章智能化系统构成(分三个子系统部分）:

信息网络子系统部分：

（１）电话

（２) 有线电视

(3) 宽带网络

（4）社区局域网

（５）综合布线系统

安全防范子系统部分：

(４) 住宅防盗报警

（5）楼宇可视对讲

（6）闭路监控

(7) 电子巡更

(8) 周边防范

信息管理子系统部分:

(9）紧急广播和背景音乐

(10) 电子公告牌系统

（１1）物业管理系统

(12) 三表远程计量。

(13) 一卡通系统及停车场管理

第二章具体要求

第一节信息网络子系统部分

一、电话

电信接入采用光纤接入，直接引至小区电信机房（35m2)。而小区电信内部网则采用常规的四芯电话线入户，每户预留电话线一对，在主人房、客厅及书房内各设置一个电话接口。

二、有线电视

有线电视机房与电信机房合用同一机房。多层住宅每栋楼设置Ｎ个放大器N个电视分支分配器。住宅单元内分别在客厅和主人房内各设置一个电视接口。

三、宽带网络

鉴于目前ＡDSL宽带接入技术已在本市进入大规模商业推广应用阶段,本小区拟采用了固定电话网ADSL宽带接入,相信这可以在今后相对较长的一段时间内基本满足用户要求。同时，为了满足日后的带宽扩展要求,将住宅单元内的电话预埋管适当放大，为日后可能的线网改造提供预留。

当然,如果光纤接入的成本和维护费用及使用费用比较低廉的

话,也可用光纤。

第二节安全防范子系统部分:

一、住宅防盗报警

在住宅入户门上安装门磁开关,在客厅阳台上安装红外线感应器,在客厅、卧室处各安装紧急报警按钮。系统布防、撤防采用密码小键盘,且用户可对密码进行随时修改。在系统设防时,如发生强行破门、非法进入或者主动按下紧急报警按钮时，则会发出报警信号，通过家庭防盗主机将信号传至小区监控中心;用户在家,且系统撤防情况下,当家中有紧急事情发生如生重病、有盗贼闯入,需要求助时,只要按下紧急呼救按钮,家庭主机即将信号传至小区监控中心。

二、可视对讲系统(单色)

例如：小区监控中心设置管理主机四台(每台容量999户,主机密码开锁，总线联网),住宅单元入口防盗门处设置电锁及单元门口主机一台（Ｆ1.8, 9２度广角镜头,最低照度０.2 Lux）,住宅室内设置室内分机一台(清晰度320线，4寸黑白扁平显象管，振铃声压大于70dB）。室内主机具备监听、呼叫和开锁三项功能。访客在单元门口主机处呼叫时,拿起室内分机即可进行可视对讲，确认后按开锁键遥控开启单元门电锁。如仅按下监听键,则可视分机显示屏上会出现门口图像,而按下呼叫键则可直接呼叫监控中心。根据需要也可采用“一拖二”对讲系统，除具备以上所有功

能外，还可以在有呼叫时,两部室内机同时振铃，任意一部分机拿起话筒都可与门口主机进行双向可视对讲。

三、闭路监控系统

由于小区分N个组团分别建设，且每个组团均成全围合结构,因此，闭路监控系统要对以下部位进行监控：每个组团的出入口共N处，小区的总出入口共N处，所有的地下车库的入口和出口共Ｎ处,电梯大堂以及电梯桥箱共N处。室外出入口处均采用固定式黑白摄像机（1／３"黑白CCD,42０线，超低照度0．00０３Ｌｕx/F1．2），电梯大堂则采用带云台室内摄像机,而电梯桥箱内采用半球式微型摄像机（１／3"黑白CCD，420线，0.04Lｕｘ/F2．0,ＤC12V);小区的几个组团都要分别设置一台视频钜阵，并由其收集摄像机的视频信号和云台的控制信号并集中送至小区监控中心。

例如：小区监控中心设置N台监视器(１7"黑白监视器,PAL 制,85０线，AC220V／３7W）,N台主控机及Ｎ台固化型9路数字录像机(1路音频，显示全实时，录像总资源３０帧/秒，可边监视边回放，内置8０G硬盘）,对出入小区的人员和车辆进行全天二十四小时的实时记录，以备后用。

四、电子巡更系统

根据本小区的建筑布局特点，要在设计单位、开发商及物业公司三方的工程人员的仔细研究下,在Ｎ处重要巡逻区域和部位设置了巡更站，管理总机设置在小区监控中心。保安人员携带

巡更确认仪,按指定的路线和时间进行巡更,并将信息传回管理总机进行记录和储存。管理总机采用大容量内存和超大容量硬盘，使系统数据储存量达3年以上,每天或每班管理总机只需和巡更机连通一次即可将数据取出。

五、周边防范系统

小区有围墙处,设置红外对射探测器,共计N对。当有人企图非法穿越小区周界时，在红外接收装置上就会有信号输出传送到小区监控中心的监控主机，并在监控主机里显示并记录报警时间、报警位置、探头方位类型等信号,从而通知值班人员及时采取制止入侵的措施，完成周边防越报警。

第三节信息管理子系统部分：

一、紧急广播和背景音乐

背景音乐系统在中央大花园、各组团观景花园、游泳池及小区内环形车道等处设置，其中绿地草坪处设室外仿真型环保音箱（１５Ｗ)共N处,亭台休息区设置吸顶式扬声器(3Ｗ）共N处。小区监控中心设置有:定时节目器、CD机或DVD、前置放大器、均衡器、压限器及信号分配器各一台,定压功放器三台，另外，通过紧急切换器一台与火灾报警广播系统进行强制切换。

二、三表远程计量系统

水、电、煤气的自动抄表计费是物业管理的一个重要部分，户内水、电、煤气三表均采用脉冲式表,每单元采用数据采集器，实