市场比较法试题及答案
市场比较法试题及答案
(一)判断题
1．类似区域是指与待估宗地所隶属的相邻区域相类似的、不在同一供需圈的其他区域。()
2．以一个标准宗地或条件俱佳的土地为基准，把交易案例和待估土地均与其逐项比较，然后将结果转化为修正价格，此方法为直接比较。()
3．运用市场比较法测算的价格能反映近期市场行情，具有较强的现实性。()
4．市场比较法估价程序先后为收集交易资料、确定比较案例、修正、确定土地价格。()
5．选择比较交易案例，一般应选择4年内成交的不动产交易案例，最长不超过5年。() 来源：
6．正常和非正常交易均可作为比较交易案例，通过修正予以运用。()
7．宗地用途虽不同，但影响其价格的区域因素却是一样的。() 8．土地使用年期属于个别因素。()
9．市场比较法评估地价时，需对交易案例依次进行个别、区域、期日、情况修正。()
10．比较案例选定以后，还应根据各案例的情况，建立价格比较基础。()
11．用来比较的交易案例应与待估土地处于具有相同特性的不同
区域，或处于不同供需圈的类似地。()
12．可通过公式“情况修正后的交易案例价格一比较交易案例价格×比较案例宗地情况指数／待估宗地情况指数”对交易案例进行情况修正。()
13．商服用途的宗地，其所临道路若为交通型干道或生活型干道，其利用效用会产生很大差异。()
14．采用市场比较法评估宗地抵押价格时，可选用买卖交易实例作为比较案例。()
15．容积率是指建筑面积与占地面积的比率。()
16．估价期日是指决定待估土地价额的基准日期。()
17．运用市场比较法，可评估土地价格、建筑物价格，还可评估土地及建筑物为一整体的价格。()
18．某宗地19xx年9月的价格为2000元，19xx年9月至20xx 年9月该市地价指数上涨15％，若其他情况不变，则该地块在20xx 年9月的价格应为2600元。()
19．在采用市场比较法评估土地价格时，若某正常交易案例的价格为1000元／m2，设其区域条件指数为100，评估对象的区域条件与之相比指数为110，则经区域因素修正，评估对象的价格为1100元／m2。() 。
(二)单项选择题
1．市场比较法是在求取一宗待评估土地的价格时，根据()，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行比较
对照，并根据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地评估时日地价的方法。
A．类似原则B．相关原则C．等同原则D．替代原则
2．市场比较发育地区的经常性交易的土地价格的评估适用()。
A．市场比较法B．成本逼近法c．剩余法D．收益法
3．在一定区域范围内，建筑物的总建筑面积与整个宗地面积之比为()。
A．建筑密度B．容积率c．利用率D．有效面积系数
4．市场比较法是通过已发生交易案例的价格求算待估土地价格，所以所求价格也称为()。
A．替代价格B．相关价格C．基准价格D．比准价格
5．运用市场比较法，我国要求市场比较交易案例至少()个。
A．2B．3C．4 D．5
6．运用市场比较法评估宗地地价，在选择比较交易案例时，该案例发生的区域与待估宗地所处区域相比()。
A．相邻地区B．用途相同
C．土地质量相同或相似D．同一供需圈
7．市场比较法要求比较案例最长不超过()年。
A．1B．2C．3 D．5
8．市区一工厂由于产业结构调整欲与外商合建写字楼，利用市场比较进行土地资产评估时，下列中()为最佳比较案例。
A．周围写字楼的售价B．周围住宅用地地价
c．周围工厂用地的地价D．周围商品房售价
9．选择的比较参照交易案例应与待估土地的交易类型()。
A．相似B．相异C．相同D．无关来源：
10．下列因素()不是影响地价的个别因素。
A．宗地所在区域环境条件B．宗地使用限制
C．宗地形状D．宗地容积率。
11．市场比较法中区域因素修正系数是影响区域因素的各因子的修正系数()。
A．平均值B．相加之和C．相乘之积D．相减之差
12．采用市场比较法评估地价选择交易案例时，下列案例不需进行情况修正的案例是()。
A．因迁往外地而出售房地产B．亲友之间的房地产交易
c．政策原因而抛售房地产D．按市场原则进行的房地产交易
13．某城市地价与容积率的关系：以容积率等于3为基准，容积率每增加O．1，宗地地价就提高5个百分点。设A宗地单位地价为2000元／m2，容积率为3.6；B宗地容积率为3．2，则在其他条件相同的情况下，B宗地单位地价估计应为()元／m2。
A．2200B．1667C．1692 D．2364
14．当价格指数的基期不固定时，利用地价指数进行期日修正，应先将其指数调整到()后，再修正。
A．地价指数B．因子指数C．定基指数D．条件指数
15．替代原理是()的理论基础。
A．成本法B．剩余法c．市场比较法D．收益还原法
16．下列各项中不属区域因素的是()。
A．交通状况B．城市规划C．地区繁华程度D．宗地面积形状17．已知协议与招标的情况修正系数比例关系为1：1．46，招标与拍卖的比例关系为
1：1．24，某交易案例为协议方式的交易，成交价800元／m2，而待估土地要评估拍卖价格，则修正后的交易案例价格为()元／m2。
A．941．94B．992C．1168．00D 1 448 32
18．一般情况下，()地块更利于便用。
A．矩形B．三角形C．菱形D．不规则形
19．有一宗房地产总价为100万元。又知综合还原率为7 %，土地还原率为6％，建筑物还原率为8 %，则该宗房地产的土地价格为()万元。
A．30B．40C．50 D．60
20．在运用市场法评估不动产租金时，一般应选择()进行比较分析。
A．每月支付的租金B．每月支付的租金及物业管理费
C．实质租金D．支付租金和押金
21．运用市场比较法评估宗地地价时，比较案例成交地价每平方米500元，对应使用权年期为xx年，而待估宗地出让年期为xx年，该市土地还原率为8％，则修正后待估宗地地价为()元／m2。
A．400B．436C．460 D．573 。
(三)多项选择题
1．在运用市场比较时，需要对比较案例宗地价格进行()修正。
A．情况B．区域C．期日D．使用年期
2．市场比较法中．建立价格比较基础包括()。
A．统一付款方式B．统一币种C．统一面积内涵D．统一面积单位
3．下列交易方式中()会造成价格偏低。
A．买方不了解市场B．卖方不了解市场
C．急欲脱售D．急欲购买
4．市场比较法应用的基础是()。
A．发达的不动产市场B．丰富的交易案例
C．交易类型全面D．待估土地与交易案例有替代性
5．在运用市场法评估土地价格时，()是保证评估结果准确性的关键。
A．正确选择比较案例B．合理修正交易价格来源：
C．建立比较基础D．精确计算
6．用市场比较法评估土地时，可利用与待估宗地同类型的具有替代性宗地的()，推测待估土地价格。
A．拍卖底价B．转让地价C．出让地价D．资产核算价
7．市场比较法可用于()。
A．直接评估土地的价格或价值B．评估土地租金
C．评估房地产租金D．以上均不适用
8．交易案例可通过()途径收集。
A．查阅政府有关部门资料B．查阅报刊消息
C．根据需要自制D．市场调查
9．以下属于情况修正的有()。
A．地区道路的通达度B．地块所处街道的位置不同
C．买方或卖方不了解市场行情D．受债权债务关系的影响
10．市场比较法中进行区域因素修正时，确定各比较因子定量指数的方法有()。
A．利用距离为比较尺度
B．利用效用为比较尺度
C．利用数学公式的影响分值为比较尺度
D．利用经验公式计算的影响分值为比较尺度
11．实质租金由()构成。
A．支付租金B．押金利息c．押金D．契税
12．处理多个比准价格，综合确定地价的基本方法有：()
A．众数法B．简单平均法C．加权平均法D．取中位数法
13．以下表述正确的有()。
A．实质租金常由纯租金及租赁不动产所需的各项费用构成。
B．实质租金一支付租金+保证金×月(年)利率
C．支付租金包括制定契约时所收取的具有预租金性质的保证金。
D．支付租金一实质租金+保证金×月(年)利率
14．选择比较交易案例时，应符合()的要求。
A．与待估土地用途相同B．交易案例为非正常交易案例
C．与待估土地估价期日相差时间较长D．与待估土地所处地区区域特性相近
15．在市场比较法中进行个别因素修正时，以下说法正确的有()。
A．宗地所临街道类型不同会影响土地的利用效用
B．地块利用效用与其临街深度关系不大
C．使用的地块面积越大，使用效益越高
D．宗地的地质条件影响土地的利用效用。
三、参考答案与难点解析来源：
(一)判断题
1．X2．X3．√4．√5．X6．X7．X 8．√9．X10．√
11.X12．X13．√14．~15．X16．√17．√18．X19．√
(二)单项选择题
1．D2．A3．B 4．D5．B6．D7．C 8．A9．C10．A
11．B12．D13．C14．C15．C16．D17．D18．A19．C20．C
21．B
(三)多项选择题
lI A、B、C、D2．A、B、C、D3．B、C 4．A、B、D5．A、B 6．B、C7．A、B、C 8．A、B、D9．C、D10．A、C、D
11．A、B12．A、B、C、D13．A、B14．A、D15．A、D。，市场比较法试题及答案
第六章 市场法及其运用
第六章市场法及其运用 市场法概述 搜集交易实例 选取可比实例 建立比较基准 交易情况修正 第六章市场法及其运用 ?重点提示：本章在阐述市场法基本原理的基础上，重点介绍了市场法的估价步骤，其中，因素修正是市场法的难点和关键。因素修正主要包括交易情况、交易日期、区域因素、个别因素四大方面的修正。 第一节市场法概述 ?一、市场法的概念 也称比较法、市场比较法、交易实例比较法，就是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格进行适当的修正，以此作为估价对象在估价时点的客观合理价格的估价方法。 市场比较法，简称比较法，是房地产估价中最重要、最常用的基本方法之—。采用市场比较法求得的价格，称为比准价格。 ?二、市场比较法的理论依据 市场比较法的理论依据，就是替代原理。根据经济学理论，在同一市场上，具有相同使用价值和质量的商品，应具有相同的价格，即具备替代关系；从另一方面来看，在同一市场上具有完全替代关系的商品同时存在时，商品的价格是经过相互影响之后才决定的。这就是说，相同类型、具有替代关系的商品之间，由于市场竞争，其价格相互牵制而趋于一致。 三、市场法适用的估价对象和条件 ?适用对象：交易性房地产（同种类型、数量较多、经常发生交易），如住宅、写字楼、商铺、标准厂房、房地产开发用地等。 交易性房地产是否都可使用市场比较法？ 难采用市场法估价的房地产： ?一、数量很少的房地产，如特殊厂房、机场、码头、古建筑、寺庙等； ?二、很少发生交易的房地产，如学校、医院、行政办公楼等； ?三、可比性很差的房地产，如在建工程等。 市场比较法的特点 ?1．市场比较法具有现实性，有较强的说服力。 ?2．在非正常市场情况下，比准价格往往偏离收益价格。 ?3．市场比较法要求估价人员具有较高的素质。 市场法估价需要具备的条件： （一）基本条件 ?1、充分发展的房地产市场、可便捷利用的市场资料源 ?2、有充足的、近期的、真实的房地产交易资料 （二）具体条件 ?1、充分的交易实例资料
市场调研报告格式案例
市场调研报告格式案例 市场调研报告格式案例 、结论与建议、附件等几部分组成。 标题 标题和报告日期、委托方、调查方，一般应打印在扉页上。 关于标题，一般要在与标题同一页，把被调查单位、调查内容明确而具体地表示出来，如《关于哈尔滨市家电市场调查报告》。有的调查报告还采用正、副标题形式，一般正标题表达调查的主题，副标题则具体表明调查的单位和问题。如:《消费者眼中的<海峡都市报棗<海峡都市报读者群研究报告》。 目录 如果调查报告的内容、页数较多，为了方便读者阅读，应当使用目录或索引形式列出报告所分的主要章节和附录，并注明标题、有关章节号码及页码，一般来说，目录的篇幅不宜超过一页。例如; 目录 1、调查设计与组织实施 2、调查对象构成情况简介 3、调查的主要统计结果简介 4、综合分析 5、数据资料汇总表 6、附录 概述
概述主要阐述课题的基本情况，它是按照市场调查课题的顺序将问题展开，并阐述对调查的原始资料进行选择、评价、作出结论、提出建议的原则等。主要包括三方面内容： 第一，简要说明调查目的。即简要地说明调查的由来和委托调查的原因。 第 二，简要介绍调查对象和调查内容，包括调查时间、地点、对象、范围、调查要点及所要解答的问题。 第 三，简要介绍调查研究的方法。介绍调查研究的方法，有助于使人确信调查结果的可靠性，因此对所用方法要进行简短叙述，并说明选用方法的原因。例如，是用抽样调查法还是用典型调查法，是用实地调查法还是文案调查法，这些一般是在调查过程中使用的方法。另外，在分析中使用的方法，如指数平滑分析、回归分析、聚类分析等方法都应作简要说明。如果部分内容很多，应有详细的工作技术报告加以说明补充，附在市场调查报告的最后部分的附件中。 正文 正文是市场调查分析报告的主体部分。这部分必须准确阐明全部有关论据，包括问题的提出到引出的结论，论证的全部过程，分析研究问题的方法，还应当有可供市场活动的决策者进行独立思考的全部调查结果和必要的市场信息，以及对这些情况和内容的分析评论。 结论与建议 结论与建议是撰写综合分析报告的主要目的。这部分包括对引言和正文部分所提出的主要内容的总结，提出如何利用已证明为有效的
市场比较法应用练习题
市场比较法应用练习题 一、选择题 1、市场法的理论依据是( B ) A、适合原理 B、替代原理 C、最高最佳使用原则 D、均衡原理 2、比准价格是一种（ A ） A、公平市价 B、评估价格 C、市场价格 D、理论价格 3、市场比较法中的交易情况修正是对( B )价格本 身是否正常的修正. A、交易实例 B、可比实例 C、估价对象 D、标准化实例 4、在市场法中，土地使用权年限调整属于（ A ）调整。 A、权益状况 B、区位状况 C、实物状况 D、年限状况
5、判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修 正系数为（ D ）。 A、0.060 B、0.940 C、1.060 D、1.064 6、某可比实例的成交价格为2400元/m2，建筑面积100m2，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。已知年利率为10%，则该可比实例的实际价格为（ B ）元/m2。 A、2290.91 B、2326.41 C、2344.16 D、2308.66 7、按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0．98， 则其依据为( D )。 A、可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2％ B、可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2％ C、可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04％ D、可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响
幅度为2.04％ 8、下列（ C ）情况会导致房地产价格偏高。 A、卖方不了解行情 B、政府协议出让 C、购买相邻地产 D、设立抵押的房地产 9、可比实例是相邻房地产的合并交易，则以此为据求算出来的比准价格往往比实际正常价格（ A ） A、高 B、低 C、相等 D、无法确定 10、在一些城市中，距离重点中、小学近的区域的居住地价通常比较高，其原因主要在于（ D ） A、繁华程度高 B、集聚规模大 C、交通条件好 D、公共配套设施状况好 11、市场比较法的间接比较法是以（ B ）为基准，把交易案例和待估宗地均与其逐项比较，然后将比较结果转化为修正价
市场比较法练习题
实例1:估价师要评估一宗商业用地的公开市场价值，估价对象及比较案例的区域因素、个别因素状况描述略，区域 和个别因子条件指数采用权重累加方式，相关情况如下表： 在该宗土地的估价过程中应注意以下事项: 1. 2. 注意特殊交易； 各项修正不超过 20%，总修正不超过 30% ； 估价结果确定可按不同权重计算。 土地还原率r 为6%。 容积率修正系数表为课本第 110页，表4-6。 4. 5.
1. 2. 交易期日更正 3. 区域因素修正 4. 个别因素修正 6. 容积率修正 7. 土地使用年限修正 1 -1/(1 +r X 1 -1/(1 +r y 式中: 土地还原利率，本例 r 取6% 彳寺估宗地剩余使用年限 -比较实例剩余使用年限 8. 比准价格 9.确定评估值 根据估价对象与实例的位置、相似性确定权重，求取评估值。 由于宗地C 为正常交易，宗地条件与估价对象宗地更接近，故确定实例 的权重去0.4，地价计算如下： 使用年限修正系数 实例A 比准价格 实例B 比准价格 实例C 比准价格 cc 100 105 100 100 1.8 1 一 2 = 4500^ ——X ——X ——X ——X 一 X - =5197 兀/ m 2 95 101 98 98 1.8 0.9867 100 105 100 100 1.8 1 — 2 =5200 X --- X --- X --- X --- X --- X ----- = 4620 兀 / m 105 103 100 99 2.0 0.9935 100 105 100 100 1.8 1 — A 的权重去0.3，实例B 的权重取 0.3，实例C
房地产估价·第六章
第六章市场比较法 市场比较法的基本原理 概念：是将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似不动产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法，采用比较法求得的房地产价格又称比准价格。 ★选择类似房地产：类似房地产是指与估价对象处于同一供求圈内（是指与估价对象具有替代关系、价格互相影响的适当范围，包括邻近地区和类似地区），并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。 原理：替代原理作用于房地产市场，表现为效用相同、条件相近的房产价格总是相互牵引，趋于一致。 适用对象：适用于不动产市场发达、活跃和完善的地区，而且有广泛市场交易的房地产类型。 使用条件：可选取的交易实例应数量充足，一般要求理想的交易实例有10个以上，其中与待估不动产状况最接近的实例要有3—4个。成交实例与待估房地产差异小。交易实例资料应完整、准确，各种因素对价格影响易量化。 市场比较法的估价步骤
七步走操作步骤： 1.搜集交易实例：收集途径、收集内容等。 2.选取可比实例：标准、案例个数。 3.建立比较基准：统一价格单位。 4.进行交易情况修正：对造成成交价格偏离正常价格的因素进行修正。 5.进行交易日期修正：将可比实例在其成交日期时的价格调整为在估价时点的价格的过程。 6.进行房地产状况修正：实物因素修正、权益因素修正、区位因素修正。 7.求取比准价格 （一）搜集交易实例 收集途径 （1）查阅政府有关部门的房地产交易登记等资料：如成交价格、交易登记资料，近期政府出让土地价格，公布的基础地价、标定地价和房屋重置价格资料等。 （2）查阅报刊上有关房地产出售、出租广告、信息资料 （3）参加房地产交易会，了解房地产价格行情，搜集价格信息，索取有关资料 （4）向房地产交易当事人、四邻、经纪人、金融机构、司法机关等调查了解 （5）以房地产购买者的名义，与房地产出售者，如开发商、代理商等洽谈（6）同行之间相互提供 （7）其他途径 收集内容 （1）交易双方的基本情况及交易目的 （2）交易实例不动产状况 （3）成交价格及价格类型 （4）成交日期 （5）付款方式 （6）交易情况 收集交易实例 （1）搜集交易实例时应尽量搜集较多的内容。 （2）交易实例要真实、准确、内容完整。 （3）建立交易实例库。 （二）选取可比实例 选取标准（3个以上，10个以下） 1.用途应相同 2.权利性质相同 3.规模相当 4.建筑结构应相同 5.所处地段应相同 6.估价时点应相近，相差1年以上不宜采用 7.价格类型应相同 8.成交价格为正常价格，或可修正为正常价格 （三）建立比较基准
市场调查报告案例-精品文案范文
市场调查报告案例 市场调查报告案例 河南是中原文明发祥地，先秦时属豫州，居“九州”之中，素称“中州”、“中原”。近年来，河南经济稳步攀升，据统计部门初步核算，XX年河南全省gdp达到10535.20亿元，成为全国第五个经济总量超万亿元的省份，经济居中原五省之首，全省人均gdp突破万元，达到11236元，主要经济指标达到了多年来的最高水平，XX年比上年增长13.9%，经济发展实现了阶段性的跨越和突破。河南地处华北，“逐鹿中原”，“得中原者得天下”，从古至今，都说明了河南的重要性，对我公司来说，更是这样，更为重要。 河南人总人口9700多万人，农村人口7500万人口，商务部的万村千乡超市在河南已基本完成。(这正说明了农村市场的潜力巨大) 经济情况，以工业为主，农业为辅，河南的外出打工者相对较多，(礼品装销量有所带动)。 人文情况，河南人重视朋友之间的礼上往来(礼品装)，河南大多数消费者喜欢看戏，看豫剧，特别是45岁以上的人士，正是批人士消费了有辣汤产品的方便装(水煮型)，在河南喜欢看戏的人士，最爱看的节目是河南卫视的梨园春节目，(公司可考虑，在梨园春节目播出前后做广告或赞助，加深此类消费者对公司产品的印象，形成知名度)。消费习惯，喜欢有赠送，带奖的形式来购买东西，公司可考虑以实物赠送，刺激消费，如：食用油、围裙等方式按比例增送。 近二十天的时间，主要在周口、开封地区，走访客户，了解产品在市场的销售情况，市场发展动态做市场调查。在与客户的沟通中，客户反映我公司的产品口味不是很辣，相比有些淡，终端没有支持，提出需要业务人员，帮助开发市场，需求比较恳切，从谈话中也了解到客情及市场维护比较简单，业务员只是报货、通知公司政策，客户对公司的忠诚度不高，对公司产品的重视力度不够，没有放在主要地位(也有可能是行业情况)，虽然只是这两上地区，走访调查，我相信也能代表河南市场的部分整体情况。 我们同时也走访调查了终端销售点的市场情况，显露出了很多方面的
市场比较法在房地产评估中的应用
吉林工商学院 毕业论文 题目名称：市场比较法在房地产评估中的应用院系：财税学院 专业：资产评估 学生姓名：陈启名 学号：420413405004 指导教师：王琳 2017 年4 月30 日
毕业论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交毕业论文，是本人在指导教师的指导下，独立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不包含任何其他人或集体已经发表或撰写过的作品成果。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。 论文作者签名：年月日
市场比较法在房地产评估中的应用 摘要：资产评估中，根据不同的基准日和不同的评估目的，选取的方法也不尽相同，资产评估方法主要有市场比较法、成本法、收益法三种基本方法，以及由其扩展的其他方法。在房地产评估中，市场比较法因为它具有直观和容易被资产业务当事人接受的特点成为评估师广泛应用的方法。本文主要介绍了房地产评估和市场比较法的相关理论，针对特别案例对市场比较法在房地产评估应用过程中所遇到的问题进行研究，并针对问题如何进行解决提出合理建议，促进市场比较法在房地产评估中得到更合理的应用。 关键词：房地产评估；市场比较法；案例；问题；解决对策
Application of market comparison method in real estate appraisal Abstract:In the asset evaluation, because different base date and different evaluation purposes, the selection method is different, the asset evaluation method mainly includes market comparison method, cost method, income method, and other methods. In the real estate appraisal, market comparison method is widely used because it has the characteristics of intuitive and easy to be accepted by the parties to the asset business. This paper mainly introduces the theory of real estate appraisal and market comparison; According to the special case, this paper studies the problems in the application of market comparison method in real estate evaluation, and puts forward reasonable suggestions to promote market comparison method in real estate evaluation. Keywords:Real estate appraisal;Market comparison method;Case;Problem;Solution
房地产评估市场比较法模板
市场比较法 Ⅰ、基本原理 市场比较法的基本原理是，根据替代原则，将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的。其计算公式为： 交易情况市场状况房地产状况 修正修正修正 比准价格＝可比实例价格×100/( ) ×( )/100 × 100/( ) Ⅱ、测算过程 在评估人员广泛收集交易案例资料的基础上，经过对所掌握的大量交易案例的比较分析，从中选取与估价对象属于同一供需圈、用途相同、条件相近、具有代表性的正常交易案例作为可比实例，通过交易日期、交易情况、区域因素及个别因素等一系列修正调整后，得到试算比准价格，对其进行进一步分析调整后，得出最终比准价格。具体评估过程如下： 1、估价案例的选取 选取与估价对象房地产所处地区相近、结构及用途相同的交易案例作为估价对象的可比实例，有关资料见表1。 2、比较修正 （1）交易情况修正：可比实例均为目前房地产市场上正常的交易实例，其交易价格无异常，故无需修正，交易情况修正系数均为100/100。 （2）市场状况修正：可比实例交易日期与估价时点相近，由于武汉市近期房地
产市场行情波动不大，故无需修正，修正系数均为100/100。 （3）区域因素（也称房地产状况）修正：根据商业用房的特点，选取繁华程度、交通便捷度、环境、景观等区域因素修正，以估价对象的状况为100，将实例与估价对象区域因素进行打分比较。 （4）个别因素（也称房地产状况）修正：根据可比实例的具体情况，以估价对象的状况为100，将实例与估价对象个别因素进行打分比较。 3、计算比准价格 将以上修正后的系数代入公式计算，详见表3。 表1 可比实例资料 （选取与估价对象房地产所处地区相近、用途相同的交易案例作为可比实例）
第六章工程建设全过程造价管理剖析
第六章工程建设全过程造价管理 （一）工程和项目 工程： 1、狭义：将某些个现有实体转化为具有预期使用价值的人造产品过程 2、广义：为达到目的，在较长时间周期内进行协作活动的过程 项目：是一件事情、一项独一无二的任务，也可以理解为是在一定的时间和一定的预算内所要达到的预期目的，本质是立足于活动的过程 （二）国有投资和政府投资 1、国有投资：包括政府投资、政府授权的机构和部门投资、国有企业以国有资本投资、国有企业以借款安排投资 2、政府投资：一般以财政预算形式出现，分为中央财政和地方财政，可以弥补市场失灵（三）工程造价和项目投资成败 1、工程造价：是指进行某项工程建设所花费的全部费用。按专业分，按阶段分 2、项目投资成本：短期投资（流动资产投资）和长期投资（固定资产投资） （四）工期和建设周期 1、工期：根据合同约定从正式开始开工到全部建成通过竣工验收时所经历的时间，当项目或者工程需要经过较长时间的试运行才能验收时，工期的终点可为通过交工验收时点。 2、项目建设周期：建设工程项目从投资意向开始到项目建成投运的过程，包括项目决策阶段、设计阶段、发承包阶段、施工阶段，即是项目全寿命周期中除去使用阶段时间 （五）清单结算模式和定额结算模式 1、清单结算模式：合同价格生成执行量价分离原则，合同形式多为固定单价合同 2、定额结算模式：多为定额单价条件的固定总价合同工，承包人同时承担量价的风险 （六）竣工结算和竣工决算 1、竣工结算：是在工程竣工并验收合格后，分承包双方在原合同基础上 2、竣工决算：工程竣工验收交付使用阶段，由建设单位编制的建设项目从筹建到竣工验收、交付使用全过程中实际支付的全部建设费用和投资效果文件。包括：竣工财务决算说明书、竣工财务决算报表、工程竣工图和工程造价对比分析表，其中竣工财务决算说明书和竣工财务决算报表又合称为竣工财务决算，竣工财务决算是竣工决算的核心内容 二、工程建设全过程划分 1、项目的生命周期：识别需求、提出解决方案、执行项目、结束项目 2、发改委的主流导向划分：决策阶段、设计阶段、发承包阶段、施工阶段 三、全过程造价管理理论简述 三种主要理论：全寿命周期成本管理、全过程成本管理和全面成本管理 1、全寿命成本管理： 1）核心理念:将一个项目的建设期成本和项目运营期使用及维护成本进行综合考虑，设法以较小的全寿命周期成本去完成项目的建设和运营，努力争取实现项目价值的最大化。 2）全寿命周期阶段：项目前期、建设期、使用期、拆除期 3）理论运用状况：1）建设项目投资决策，2）工程设计总成本=建设成本+使用成本4）理论的局限性：作为一种指导建设项目投资决策和工程设计与计划安排的方法和指导思想存在，而在建设项目工程施工阶段造价控制汇总存在显著的局限性。在建设项目的前期成本管理中获得广泛的应用。 2、全过程成本管理
房地产估价之市场比较法
房地产估价之市场比较法
第四章市场比较法 教学时数：6课时 教学目的与要求：通过本章学习，使学生掌握市场比较法的基本原理，掌握交易实例的收集与可比实例的选取，掌握估价对象房地产比较修正，掌握市场比较法应用举例与分析 教学重点：交易实例的收集与可比实例的选取 教学难点：估价对象房地产比较修正 教学手段和方法：以讲授为主，辅以多媒体教学手段，结合案例教学。 教学内容： 第一节基本原理 一、市场法的概念 1、市场法又称为市场比较法，交易实例比较法，买卖实例比较法，市场资料比较法，现行市价法等，简称为市场法或者比较法，是指将估价对象房地产与在估价时点的近期发生了交易的类似房地产加以比较对照，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理来求取估价对象房地产价值的方法。 2、市场法是房地产估价中最重要、最常用的方法之一，也是很成熟的方法，其本质是以房地产的市场交易价格为导向求取估价对象的价值。 ——类似房地产：在用途、建筑结构、所处
地区等方面，与估价对象房地产相同或相类似的房地产 ——估价对象房地产：一个具体项目中需要估价的房地产 ——前提：交易市场已经形成——比准价格 3、理论依据：替代原理 4、公式：待估宗地价格=比较案例宗地价格×交易情况修正系数×估价期日修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数 二、适用条件与对象 适用：房地产市场较为发达情况，也就是要在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与估价对象房地产相类似房地产的交易较多时，才是有效方法。 不适用的情况： ——没有房地产交易的地方 ——在农村等房地产交易较少的地区 ——某些类型很少见的房地产，或交易实很少的房地产，如古建筑 ——难以成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙 另外，对估价人员要求：广博的知识和丰富的经验（需要进行交易情况，交易日期，区域因素和个别情况的修正） 三、市场比较法的操作步骤 ①搜集交易实例②选取可比实例
市场比较法在房地产评估中的应用
市场比较法在房地产评 估中的应用 GE GROUP system office room 【GEIHUA16H-GEIHUA GEIHUA8Q8-
吉林工商学院 毕业论文题目名称：市场比较法在房地产评估中的应用 院系：财税学院 专业：资产评估 学生姓名：陈启名 学号： 指导教师：王琳 2017 年 4 月 30 日
毕业论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交毕业论文，是本人在指导教师的指导下，独立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不包含任何其他人或集体已经发表或撰写过的作品成果。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。 论文作者签名：年月日
市场比较法在房地产评估中的应用 摘要：资产评估中，根据不同的基准日和不同的评估目的，选取的方法也不尽相同，资产评估方法主要有市场比较法、成本法、收益法三种基本方法，以及由其扩展的其他方法。在房地产评估中，市场比较法因为它具有直观和容易被资产业务当事人接受的特点成为评估师广泛应用的方法。本文主要介绍了房地产评估和市场比较法的相关理论，针对特别案例对市场比较法在房地产评估应用过程中所遇到的问题进行研究，并针对问题如何进行解决提出合理建议，促进市场比较法在房地产评估中得到更合理的应用。 关键词：房地产评估；市场比较法；案例；问题；解决对策 Application of market comparison method in real estate appraisal Abstract: In the asset evaluation, because different base date and different evaluation purposes, the selection method is different, the asset evaluation method mainly includes market comparison method, cost method, income method, and other methods. In the real estate appraisal, market comparison method is widely used because it has the characteristics of intuitive and easy to be accepted by the parties to the asset business. This paper mainly introduces the theory of real estate appraisal and market comparison; According to the special case, this paper studies the problems in the application of market comparison method in real estate evaluation, and puts forward reasonable suggestions to promote market comparison method in real estate evaluation. Keywords:Real estate appraisal;Market comparison method;Case;Problem;Solution
项目二：市场比较法测算
项目二：市场比较法测算 一、单项选择题 1、与市场比较法关系最为密切的房地产价格的形成原理是（）。 A、均衡原理 B、预期原理 C、竞争原理 D、替代原理 2、比准价格是一种（）。 A、市场价格 B、理论价格 C、评估价格 D、公平价格 3运用市场比较法评估房地产价格时，选择比较案例应尽可能使其在（）。 A、同一供需圈内 B、相邻区域内 C、同一行政区内 D、同一城市内 4、某住宅建筑面积与使用面积比例为1：0.7，已知建筑面积价格为3000元/平方米，则使 用面积价格为（）元/平方米。 A、2100 B、2333 C、4286 D、4666 5、有一宗交易实例使用面积2500平方英尺，成交总价16万美元，分二期付款：首期付50%， 余款一年后支付。若半年期利率为1.5%，1美元=8.28元人民币，1平方米建筑面积=0.75平方米使用面积，1平方米=10.764平方英尺，将其统一到每平方米建筑面积的人民币价格为（）。 A、7494元/㎡ B、7250元/㎡ C、4020元/㎡ D、4215元/㎡ 6、有甲、乙两宗面积形状都相同的相邻地块各值50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并 后价值110万元，如果甲地块的使用权人购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人的索价对交易双方都是公平合理的正常价格应为（）。 A、50万元 B、55万元 C、60万元 D、60万元以上 7、判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（）。 A、0.060 B、0.940 C、1.060 D、1.064 8、某地区房地产交易中卖方、卖方应缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%，某宗房地 产交易，买方付给卖方297万元，应缴纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（）万元。 A、323 B、275 C、273 D、258 9、某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%。某宗房地 产交易，买方付给卖方2325元/㎡，应缴纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（）元/㎡。 A、2487.75 B、2500.00 C、2511.00 D、2162.25 10、比较法中的交易日期修正，就是对房地产进行（）修正。 A、房地产状况 B、货币时间价值 C、市场状况 D、交易情况 11、某地区某类房地产2006年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、 85.0、89.2、92.5、98.1（以2000年1月1日为100）。有一房地产在2006年6月1 日的价格为2000元/㎡。对其作交易日期修正到2006年10月的价格为（）元/㎡。 A、1376 B、2308 C、2558 D、1055 12、某地区某类房地产2006年5月至2006年9月的价格指数分别为101.5、100.7、99.8、 98.9、103.3（以上个月为100）。某宗房地产2006年5月的成交价格为5100元/平方 米，将其修正到2006年9月的价格为（）元/平方米。 A、5089 B、5145 C、5236 D、5315 13、在交易日期修正中，最宜采用（）。 A、一般物价指数或变动率 B、建筑造价指数或变动率 C、建筑材料价格指数或变动率 D、房地产价格指数或变动率 14、为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000 元/㎡，成交日期为2001年11月31日。经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为（）元/㎡。 A、3214 B、3347 C、3367 D、3458 15、某宗房地产2004年2月25日的价格为1000美元/平方米，汇率为1美元=8.26人民币。
服装市场调研报告(案例1)
服装市场调研报告(案例1)
服装市场调研报告 一、内容简介： 此次，黄州实训我们调查了80个女性消费者各20个男消费者。他们的年龄阶段大多在16-25岁之间。 经过调查我们发现，黄州大部分消费者的消费水平在100-150之间。不过也略有一部分消费能接受150-200元这个价位。而且，消费者对于衣服质量的要求也是蛮高的，他们大多求针织及混纺。不过对于卖衣服的地点消费者更愿去那种专卖店或商业条街。对于服装的选择消费者更注重选择比较休闲得体的衣服。尤其重要的是我们发现黄州的消费者对于网上购物没有充分的认识，甚至更有甚者就没听说过网上购物。对于名牌的要求也不是很高。 此次黄州调查让我们认识到对于网上购物还需要我们大力推行，对于我们网上开店而言即是一种扩展市场的机会，不过也要我们更加努力的开创市场，打开黄州这个“没网”的现象。 这个只是对于我们这次调查的一个简单的描述，下面是我们这次调查的细节分析。 二、主体内容： 1、调查的背景 从整体来说：服装行业凭借廉价的劳动力资源和
强大的产业配套优势，在纺织服装业中傲视群雄。随着进口配额的取消，服装企业面临前所未有的发展机遇。因此我们需加强以下几方面的重点工作：巩固现有市场，维护出口秩序；共享潜在市场；创新的市场；实行标准化战略。出口企业更应做好“后配额时代”的应对良方：首先是积极推进企业改制，优化资源配置，增强创新能力；二是积极开展实业化建设，促进贸易向上下游的延伸，提高整个系统的效益；三是积极实施品牌战略，逐步开发自有品牌；四是积极“走出去”、“请进来”，主动吸收消化国外的先进生产工艺和管理经验，加快人才队伍建设等。通过中国专业服装项目市场调查报告生产企业及投资机构将充分了解产品市场、原材料供应、销售方式、有效客户和潜在客户提供了详实信息，为研究竞争对手的市场定位，产品特征、产品定价、营销模式、销售网络和企业发展提供了决策依据。2011整个系列主要为单一色调，当中黑和白代表了双重特色，如硬和软、历史和现代，也代表了品牌的风格。 1）．服装是改革开放以来最先形成的市场，它是一个门槛低且容易进入的市场，正因如此，它也是最容易饱和及衰败的市场同时它对区域的要求很明显，小县城有小县城集市，小村落有其小市场，大省会城
市场比较法在房地产评估中的运用
市场比较法在房地产评估中的运用 发布时间: 2004-6-10 9:18:00在房地产评估的实际工作中，我们能够运用的方法有很多，如市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。我们不仅要懂得这些方法的基本原理，更应该注重这些方法的灵活运用以及综合运用。下面以市场比较法为例来具体谈一谈。 市场比较法是最常用、最能反映房地产估价的价值标准的方法，其实质就是房地产估价过程的实质。即根据估价人员掌握的市场资料，采用房地产交易中的替代原则，通过选取与估价对象有相关性的实例，并分别进行实地勘察，做出交易情况、交易日期、区域因素与个别因素的修正，以此估算出估价对象客观合理的价格或价值。 运用市场比较法估价的操作思路如下： 一、搜集交易实例 运用市场比较法估价，应准确搜集大量交易实例，掌握正常市场价格行情。这个环节我们往往通过平时调查、看报等采集积累得到不同地段、不同用途、不同时点的房地产信息。搜集交易实例应包括下列内容： 1、交易双方情况及交易目的； 2、交易实例房地产状况； 3、成交价格； 4、成交日期； 5、付款方式； 6、其它一些附加说明（图片资料）。 二、选取可比实例 根据估价对象状况和估价目的，应从搜集的交易实例中选取三个以上的可比实例。选取的可比实例应符合下列要求：
l、估价对象的类似房地产； 2、成交日期与估价时点相近，不能超过一年； 3、成交价格为正常价格或可修正为正常价格。 三、建立价格可比基础 运用市场比较法进行评估的过程中，在选取可比实例之后，应对可比实例的成交价格进行换算处理，建立价格可比基础，统一，其表达方式和内涵。换算处理应包括下列内容： 1、统一付款方式：应统一为在成交日期时一次总付清。 2、统一采用单价；常采用建筑面积单价为多。 3、统一币种和货币单位：不同市种之间的换算，应按中国人民银行公布的成交日期时的市场汇率中间价计算。 4、统一面积内涵和面积单位。 四、进行交易情况修正 由于不同的交易案例都有其与众不同的地方，其实际价值必然有差异，所以我们有必要进行交易情况修正，排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差，将可比实例的成交价格调整为正常价格。 一般来说，有下列情形之一的交易实例不宜选为可比实例：l、有利害关系人之间的交易；2、急于出售或购买情况下的交易；3、受债权债务关系影响的交易；4、交易双方或一方对市场行情缺乏了解的交易;5、交易双方或一方有特别动机或特别偏好的交易；6、相邻房地产的合并交易；7、特殊方式的交易；8、交易税费非正常负担的交易；9、其他非正常的交易。 要特别指出的是，当可供选择的交易实例较少，确需选用上述情形的交易实例时，应对其进行交易情况修正，对交易税费非正常负担的修正，应将成交价格调整为依照政府有关规定，交易双方负担各自应负担的税费下的价格。
浅谈市场比较法在房地产估价中的运用
浅谈市场比较法在房地产估价中的运用 摘要：在房地产估价中，市场比较法因最能体现房地产估价的基本原理、最直观、适用性最广、也最容易准确把握的特点成为估价师运用最多的方法，当然，市场比较法在房地产估价运用中存在房地产市场不规范、不成熟、信息不对称、信息不透明、交易背景不透明、估价经验不足等问题，这些问题必须有一一对用的对策或方法来解决。本文从市场比较法的理论依据、适用对象、存在问题及对策方面进行简述，旨在指导估价员在运用市场比较法时能避免不必要的问题，准确无误地获取估价结果，减少损失。 关键字：市场比较法房地产估价房地产市场市场信息交易实例 目录 1、市场比较法的理论依据 2、市场比较法的适用对象 3、运用市场比较法存在的问题 3.1、房地产市场不规范、不成熟，市场环境变化大 3.2、信息不对称，导致案例搜集困难，尤其是成交案例更加难以获得 3.3、信息资料不清，交易背景不透明，交易情况这一项几乎无法修正 3.3.1、信息资料不清 3.3.2、交易背景不透明 3.4、估价经验不足，所选择的案例没有考虑非市场行为对价格产生的影响 4、征对上述问题的对策分析 4.1、政府应加大力度健全房地产市场机制建设，扩充信息来源渠道 4.2、政府方面对信息不对称的弥补 4.3、房地产评估机构应采取积极措施 4.3.1、对可比实例进行充分调查 4.3.2、设立专门的信息资料部门 4.4、估价人员培养较强的专业知识水平和极强的敬业精神 5、参考文献
市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。市场比较法是最能体现房地产估价的基本原理、最直观、适用性最广、也最容易准确把握的一种估价方法，也是有条件选用市场比较法估价时的首选估价方法。 1、市场比较法的理论依据 市场比较法的理论依据是经济学中的替代原理。市场经济中经济主体的行为普遍遵循理性原则，追求效用最大化。由于商品购买者的行为通常只是为了满足其一定的效用需求，当市场上出现两种或两种以上效用相同或效用可相互替代而价格不等的商品时，购买者将力求选择价格较低的商品；而当价格相同效用不等时，购买者又将选择效用较大的商品。这样，通过市场供求和竞争机制的作用，效用均等的商品之间将产生替代效应，最终使得市场上具有同等效用的商品获得相同的市场价格。这一替代原理作用于房地产市场，便表现为效用相同、条件相近的房地产价格总是相互牵引，趋于一致，因此，估价对象的市场价值可以由近期出售的类似房地产的价格来决定。也就是说，可以利用与估价对象同类型的具有替代性的交易实例的价格，来推测委估房地产可能实现的市场价格。市场比较法的估价思路由此而形成。 2、市场比较法的适用对象 市场比较法适用的对象是具有交易性的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商铺、标准厂房等。而那些很少发生交易的房地产，如特殊厂房、学校、纪念馆、古建筑、教堂、寺庙等，则难以采用市场比较法。市场比较法的适用条件是在同一供求范围内并在估价时点近期，存在者较多类似房地产的交易。如果在房地产市场发育不够或者类似房地产交易实例较少的地区，就难以采用市场比较法估价。 3、运用市场比较法存在的问题
市场调查报告格式和范文
市场调查报告格式及范文 市场调查报告是在对目标市场了解、分析及研究的基础上做出的，一般是为企业的经营管理者或者是相关机构负责人阅读的，因此，在写市场调查报告时，一定要要言简意赅、条理清晰。调查报告是方法、手段，一定要通过这些资料为决策提供依据。 一、市场调查报告格式 市场调查报告的格式一般由：标题、目录、概述、正文、结论与建议、附件等几部分组成。 (一)标题 标题和报告日期、委托方、调查方，一般应打印在扉页上。 关于标题，一般要在与标题同一页，把被调查单位、调查内容明确而具体地表示出来，如《关于哈尔滨市家电市场调查报告》。有的调查报告还采用正、副标题形式，一般正标题表达调查的主题，副标题则具体表明调查的单位和问题。 (二)目录 如果调查报告的内容、页数较多，为了方便读者阅读，应当使用目录或索引形式列出报告所分的主要章节和附录，并注明标题、有关章节号码及页码，一般来说，目录的篇幅不宜超过一页。例如; 目录 1、调查设计与组织实施 2、调查对象构成情况简介 3、调查的主要统计结果简介 4、综合分析 5、数据资料汇总表 6、附录 (三)概述 概述主要阐述课题的基本情况，它是按照市场调查课题的顺序将问题展开，并阐述对调查的原始资料进行选择、评价、作出结论、提出建议的原则等。主要包括三方面内容：第一，简要说明调查目的。即简要地说明调查的由来和委托调查的原因。 第二，简要介绍调查对象和调查内容，包括调查时间、地点、对象、范围、调查要点及所要解答的问题。
第三，简要介绍调查研究的方法。介绍调查研究的方法，有助于使人确信调查结果的可靠性，因此对所用方法要进行简短叙述，并说明选用方法的原因。例如，是用抽样调查法还是用典型调查法，是用实地调查法还是文案调查法，这些一般是在调查过程中使用的方法。另外，在分析中使用的方法，如指数平滑分析、回归分析、聚类分析等方法都应作简要说明。如果部分内容很多，应有详细的工作技术报告加以说明补充，附在市场调查报告的最后部分的附件中。 (四)正文 正文是市场调查分析报告主体部分。这部分必须准确阐明全部有关论据，包括问题的提出到引出的结论，论证的全部过程，分析研究问题的方法，还应有可供市场活动的决策者进行独立思考的全部调查结果和必要的市场信息，以及对这些情况和内容的分析评论。 (五)结论与建议 结论与建议是撰写综合分析报告的主要目的。这部分包括对引言和正文部分所提出的主要内容的总结，提出如何利用已证明为有效的措施和解决某一具体问题可供选择的方案与建议。结论和建议与正文部分的论述要紧密对应，不可以提出无证据的结论，也不要没有结论性意见的论证。 (六)附件 附件是指调查报告正文包含不了或没有提及，但与正文有关必须附加说明的部分。它是对正文报告的补充或更祥尽说明。包括数据汇总表及原始资料背景材料和必要的工作技术报告，例如为调查选定样本的有关细节资料及调查期间所使用的文件副本等。 二、市场调查报告的内容 市场调查报告的主要内容有; 第一，说明调查目的及所要解决的问题。 第二，介绍市场背景资料。 第三，分析的方法。如样本的抽取，资料的收集、整理、分析技术等。 第四，调研数据及其分析。 第五，提出论点。即摆出自己的观点和看法。 第六，论证所提观点的基本理由。 第七，提出解决问题可供选择的建议、方案和步骤。 第八，预测可能遇到的风险、对策。
市场比较法应用练习题
* 市场比较法应用练习题 一、选择题 1、市场法的理论依据是( B ) A、适合原理 B、替代原理 C、最高最佳使用原则 D、均衡原理 2、比准价格是一种（ A ） A、公平市价 B、评估价格 C、市场价格 D、理论价格 ~ 3、市场比较法中的交易情况修正是对( B )价格本 身是否正常的修正. A、交易实例 B、可比实例 C、估价对象 D、标准化实例 4、在市场法中，土地使用权年限调整属于（ A ）调整。 A、权益状况 B、区位状况 C、实物状况 D、年限状况 5、判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修 正系数为（ D ）。 A、 B、
C、 D、 6、某可比实例的成交价格为2400元/m2，建筑面积100m2，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。已知年利率为10%，则该可比实例的实际价格为（ B ）元/m2。 # A、 B、 C、 D、 7、按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0．98， 则其依据为( D )。 A、可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2％ B、可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2％ C、可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为％ D、可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响 幅度为％ * 8、下列（ C ）情况会导致房地产价格偏高。 A、卖方不了解行情 B、政府协议出让 C、购买相邻地产 D、设立抵押的房地产
9、可比实例是相邻房地产的合并交易，则以此为据求算出来的比准价格往往比实际正常价格（ A ） A、高 B、低 C、相等 D、无法确定 ! 10、在一些城市中，距离重点中、小学近的区域内的居住地价通常比较高，其原因主要在于（ D ） A、繁华程度高 B、集聚规模大 C、交通条件好 D、公共配套设施状况好 11、市场比较法的间接比较法是以（ B ）为基准，把交易案例和待估宗地均与其逐项比较，然后将比较结果转化为修正价格。 A、标准宗地 B、待估宗地 C、类似宗地 D、比较宗地 , 12、若选择的比较交易案例成交地价为580元/平方米，对应土地使用权年期为25年，而待估宗地的出让年期为37年，土地还原率取7%，则待估宗地经过年期修正后的价格为（ D）元/平方米。