黑龙江某商业广场项目运营策划实施方案

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某商业广场项目运营策划方案

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-----------------------日期： .专业. .专注.

目录

0. 前言～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～ 2

1. 延寿印象～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～ 3

2. 项目定位～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～ 6

3. 业态规划～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～ 12

4. 招商策略～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～ 15

5. 营销推广～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～ 17

6. 运营管理～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～ 21

7. 经济概算～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～30

8. 结论～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～ 30

延寿大众商业广场项目商业运营策划方案0. 前言

非常欣赏公司高层的前瞻意识，在“延寿大众商业广场”项目商业运营之初即寻找并吸纳商业专业团队与人才，以科学、系统、专业、规、负责的态度运作本项目。同时对王总、吴总、司总给予我们充分的信任，并提供了参与本项目相关商业运营工作的机会与可能性深表感。

商业地产的策划就是运用整合营销的概念，对开发建设的项目，从地域、文化、观念、区位、环境、设计、规划、价格、品牌、包装、宣传、推广等方面上进行整合，合理确定商业地产目标市场的实际需求，以开发商、运营商、消费者及社会四方共同利益为中心，通过市场调研、项目定位、布局规划、推广策划、运营执行等营销过程的分析、计划、组织和控制，在深刻了解目标及潜在消费群体深层次及未来需求的基础上，为项目规划出合理的经营取向，从而使产品及服务完全符合消费群体的需要，并通过消费群体的满意使开发商获得利益的过程。

我们根据公司的安排对本项目进行考察后，对本项目的前期策划工作非常重视，本着负责、严谨、客观、的态度，通过各种方式认真、仔细的对本项目的相关信息进行了初步的了解、调研与分析，并根据商业地产全程营销的专业运作模式与容及自身的专业优势，有针对性对本项目提出以下的策划方案与运营意向。

1. 延寿印象

1.1 延寿县概况

延寿县位于省东南部，西、北与宾县、方正接壤，东、南与尚志市为邻，县城距市160公里。全县幅员面积3226平方公里，辖5镇4乡：延寿镇、六团镇、中和镇、加信镇、延河镇、安山乡、寿山乡、玉河乡、青川乡，106个行政村、486个自然屯，总人口27万人，其中延寿县政府所在地延寿镇人口5.8万人。

延寿县是一个以农业为主的山区小县，素有“鱼米之乡”的美称。粮食生产以水稻、玉米、大豆为主。年总产量在64亿斤左右，商品量4亿斤。平原地区的优质米、亚麻、万寿菊等特色经济生产已形成产业化格局。

1.1.1 经济总量

延寿县国民经济持续快速增长，2006年实现国生产总值18.4亿元，比上年增长15.1%。其中：第一产业增加值６.4亿元，增长１0.6%；第二产业增加值４.9亿元，增长30.1%；第三产业增加值７.1亿元，增长１0.9%。经济结构进一步优化，全县产业结构由上年的３6.4:２2.5:41.1调整为34.7:26.7:38.6。非国有经济全年实现增加值14.1亿元，增长14.8%，占全县国生产总值的比重为76.5%，比上年提高2.5个百分点。

1.1.2 招商引资

2006年与域外客商洽谈项目345个，成功引进项目53个，其中超千万元项目14个。协议引进资金6.47亿元,其中合同利用外资906万美元。实际到位4亿元，其中实际利用外资725万美元。向上争取资金1.24亿元。

1.1.3固定资产投资

固定资产投资快速增长。全社会固定资产投资完成55,436万元，增长32.0%。其中：国有经济投资10,269万元，非国有经济投资5,018万元。在所完成的固定资产投资额中，预算资金1,667万元，利用外资1,550万元，自筹5,819万元，其它资金800万元。全年固定资产项目9个，竣工项目9个，竣工投产率100%。

1.1.4 贸易消费

消费品繁荣兴旺，商品销售稳步增长。零售贸易餐饮业实现商品销售额76,260万元（含庆阳农场），比上年增长13.0%。国有经济全年实现零售额1302万元，增长169.6%。非国有经济实现零售额74,958万元，比上年增长11.8%。其中：个体经济零售额48,089万元，增长11.3%。

1.1.5 劳动就业

全县共有从业人员12,518人，比上年增加0.8%，其中：国有单位职工从业人员12,670人，增长0.1%，非国有单位从业人员2,710人，增长4.0%。登记失业率

3.9%，比上年减少0.6个百分点，全年共发放从业人员劳动报酬14,980万元，比上年增长12.7%，在岗职工平均工资9,855元，比上年增长 13.2%。

1.1.6居民生活

城乡生活水平有新提高。城镇居民人均可支配收入 5,519元，比上年增长9.2%；农民人均纯收入4,033元，增长6.1%。

1.1.7居民储蓄

居民储蓄存款继续增加。年末城乡居民储蓄存款余额127,236万元，比上年初增加3,530万元，增长2.9%。

1.1.8居住水平

城乡人民居住状况进一步改善。全县竣工楼房住宅面积6万平方米，农村居民人均住房面积由上年的25平方米提高到27平方米，农村砖瓦和钢木结构住房比重为73%，比上年提高0.64个百分点。

1.2 商业环境

1.2.1 大型商场

延寿镇现有大型商场4家：延寿东商场、延寿西商场、延寿百货大楼、商场，位于吉盛路与同庆街十字路口；其中延寿东商场、延寿西商场为商户租赁式经营模式，

平均租金为：1,200.00元/年·㎡(季缴)，商品及经营档次为中低档，经营状态良好，人气较旺。其它两家商场经营不景气。

1.2.2专业门市

延寿镇的门市专业店主要分布于吉盛路与同庆街两侧，以柒牌、乔夫、森马、骆驼、达芙妮、月亮街、美特斯·邦威、天一体育、大光明眼镜等为代表，商品及经营档次为中档，经营状态尚可，有一定的人气。

1.2.3 农贸市场

延寿镇只有一家中型农贸及小商品市场，其外围为门市及露天蔬菜、水果、日杂市场，是延寿镇及周边居民、餐饮、小零售商的采购集散场所，环境脏乱差，有待进行治理整顿并退路进厅。

1.3 小结

延寿县是一个以农业为主的山区小县，未通铁路，农副产品及矿产资源比较丰富，县辖5镇4乡，总人口27万人，其中延寿县政府所在地延寿镇人口5.8万人。2006年实现国生产总值18.4亿元，比上年增长15.1%；零售贸易餐饮业实现商品销售额76,260万元；全年共发放从业人员劳动报酬14,980万元，比上年增长12.7%；在岗职工平均工资9,855元，比上年增长 13.2%；城镇居民人均可支配收入 5,519元，比上年增长9.2%；农民人均纯收入4,033元，增长 6.1%；城乡居民储蓄存款余额127,236万元，比上年初增加3,530万元，增长2.9%。

延寿的城乡居民消费能力不强，加之商业存在各业态分散不均且有空白、商品及经营品质不高等现象，造成商业的发展相对落后，缺少集现代化、高品质、功能全、环境优、服务佳于一体的一站成式购物休闲娱乐场所，从而未能实现引领消费文化、提升生活品质的商业功能与社会价值。

2. 项目定位

2.1 项目背景

2007年，延寿县政府决定将重点发展城市经济建设与环境治理，创建商业核心、打造城市东部商圈，综合治理占道马路市场、退路进厅、改善环境列为县政府工作的重中之重。鉴于延寿现有市场占道经营非常严重，极大的影响城区环境及城市发展。延寿县委县政府领导班子经研究决定，将延寿县原第一粮库区域地块开发建设成为延寿最大的商贸、物流及休闲中心。将延寿镇的农贸市场、应季蔬菜水果露天批发市场、夜市、烧烤一条街等整体搬迁到本区域，并重点规划建材、五金、农资专业市场。

在此政策背景下，通过招商引资，大众商城房地产开发投入巨资，开发建设了延寿大众商城项目，并将本项目建设成为及购物、休闲、娱乐于一体的益民工程。本项目工程总投资两亿元，于2007年8月25日开始施工建设，预计2008年6月末竣工、2008年8月初开业。

2.2 项目综述

本项目位于延寿镇公安街、东风路、新华街合围处，原第一粮库区域地块。其中一期商业部分总占地面积42,000平方米，总建筑面积41,000平方米。本项目商业部分包括2层的综合商场一栋，建筑面积12,000平方米； 3层的联体门市商服五栋，合计建筑面积29,000平方米；果蔬露天批发市场一处，占地面积5,000平方米；花园喷泉广场一处，占地面积10,000平方米。

2.3 产品定位

结合本项目自身规划、规模条件、延寿商业格局以及上述因素，我们认为本项目定位必须结合城市的远期规划与发展，用前瞻性的思考去定位本项目，通过对延寿商业地产市场的初步分析与综合考虑，我们将本项目整体开发目标定位为：

豪布斯卡(HOPSCA)复合商业地产

2.3.1豪布斯卡(HOPSCA)的概念