2020年(万科企业管理)感受万科

（万科企业管理）感受万科

感受万科

——写作社区

万科高层普遍有壹种敢于面对问题的心态，为万科的发展和提高营造了良好的环境

在二月前于深圳召开的《房地产流程和绩效管理高层研讨会》上，介绍了万科的壹些管理经验后，来自国内30多家房地产开发商总经理在会议上问我：“您认为万科领先我们多少年？我们要用多少年才能赶上？”

其实在最近的壹些媒体上纷纷有房地产开发商提出“超越万科且不难”，“俩年内我们将成为中国房地产的老大”，对这些X公司的雄心壮志我们应该敬佩，毕竟他们有了明确的目标，而且他们也确实有相当的实力。同时我也相信如果单从开发规模和销售收入作为目标，壹次或几次超越万科肯定有机会。但衡量壹个组织的绩效不仅仅是收入，这是壹个短期和滞后的指标，要持续地超越才是真正的超越，这就是为什么壹些开发商只有壹俩年内的辉煌表现，但万科却能够连续15年的持续增长。持续的超越需要从组织的基本要素上着手，在战略、组织、流程、人员、激励和文化等六方面全面提升进而形成组织的核心竞争力，且在严谨的执行力的保障下才能取得成功。而这些才是组织的根本，也是万科得以在行业持续领跑的动力支持。

虽然身处深圳且从事管理咨询的职业，但在俩年前对万科的了解印象最深的是壹些关于王石本人的报道以及产品超前的设计，就像很多人感觉的是“文科”人在管理，比较会“表现自我”。随着这俩年对深圳、北京、沈阳和上海万的咨询项目开展才真正体会到其卓越的

管理优势。

第壹次给深圳万科地产进行培训后的第二天我就收到了来自万科项目组的壹份邮件，对培训的效果进行了十个方面的全面的评估，且提出了详细的改进建议，该邮件同时发给了每壹位参加培训的员工。而以后每壹次培训无论在深圳万科、北京万科仍是上海万科都会收到同样的效果评估报告。而且每壹次培训事前的策划工作非常严谨，无论是对培训计划、培训教材、培训讲师、培训设备、培训环境甚至课桌的摆放方式都考虑的非常周到。壹次在北京万科培训刚好负责此次培训的主管调深圳万科总部，她提前壹周电话且书面通知我新接员工的姓名和电话，且告诉我她会主动联系我，果然新员工当天就打电话和我联系。见似壹项简单培训工作，却使我感受到了万科的员工的敬业精神、流程效率、持续的执行力、管理的壹致性、开放的文化以及对合作伙伴尊重，在我的职业生涯中为国内外数百家企业提供过类似的培训，至今也只有IBM、PHILIP、SIEMENS等国际著名企业给我反馈过效果评价报告。给万科做咨询能够说是件非常愉快也是非常有收获的壹件事。

万科的流程

卓越的流程有三个主要特点：目标上的关键绩效指标导向、结构上的系统性、以及内容上和制度的融合性。和其它X公司不同，万科在进行ISO9001质量管理体系项目时充分结合了流程再造（BPR）的思想，第壹步进行的是全面的流程梳理和改进，识别了近30个主流程和近200个子流程以及流程之间的关系。每个主流程都设定了明确

的衡量指标，从MQCTR(数量、质量、成本、时效和风险)五个方面进行指标的设计和流程的分析，详细识别了流程的关键点以及现存的问题点，如项目过程的壹些审批流程，根据效率和风险的分析进行了优化，而对项目过程的工程质量监控流程则进行了强化，在服务质量方面也充分反映出以顾客为关注焦点的思想。

在北京万科的壹次流程讨论会议上，在描述顾客投诉处理流程的目的时写道“站在客户的角度，兼顾X公司的利益，寻找处理问题的平衡点，致力于实现客户和X公司的双赢”。当时总经理吴有富博士立刻指出：“这种思想是不正确的，处理客户的投诉不能总是想要平衡和双赢，我们必须全面考虑顾客的利益，顾客的要求是第壹位的”，文件中对投诉处理时效要求“非工作时间收到的投诉，应向顾客说明反馈时间且在开始工作时间后1小时内将投诉情况提交给客户服务中心和相关部门第壹负责人安排处理。”吴总再壹次激动地站起来“顾客关心的是以最快的速度解决问题，为什么仍要等到工作时间处理？我们在安心休息而顾客却在烦恼。这怎么体现以顾客为关注焦点的思想？。”在万科的每个X公司都有专门的客户服务中心组织进行每年度的顾客满意调查、网上、书面及电话投诉顾客投诉处理和跟踪，对投诉进行7大类的分类分析，对每个顾客投诉进行100％满意度回访以确保每个投诉都得到有效解决，仅在深圳万科就有5名职员负责该项事务。

万科的流程不但追求服务质量，同时也追求产品质量。从产品定位、设计、供应商选择、采购、施工过程和维修服务全过程进行监控。

尤其是上海万科在工程质量方面的控制非常严格。项目部不仅每月对总包方、施工单位和合作队伍进行质量和服务的评估，对在施工过程负责监理的单位每月也进行评估，而同时工程部门每月都对施工质量进行检查和量化评估，每次的检查和评估结果都会书面提交相关方，跟踪其纠正措施的实施且帮助他们进行管理的改进。

万科流程结构上的系统性表当下基于纵向的横向系统性，能够用立体的三座标来形容，万科总部通过集成开发进行流程上的总体规划，且在制度上提出要求，这是万科的流程大纲，万科各X公司必须遵循的纵座标Z轴。横向上的X轴建立了从项目可行性研究、项目及产品策划、设计管理、采购和供应商管理、施工过程管理、营销管理、客户服务、成本管理、行政管理、财务管理、人力资源管理、资产管理、测量和监控管理等全面的流程管理体系，建立了面向目标而不是职能的流程运作体系，流程结构从管理手册（描述总体运作流程要求）、运作程序（主流程和运作方法）、作业指引（子流程和作业方法）到运行使用的表格四层结构基本覆盖了所有业务及管理流程和要求。

横向上的Y轴是流程要求的深入程度，其详细程度定位的标准是新员工在未经过培训的情况下基本能够按照文件的要求进行业务操作。王石曾经要求万科要像麦当劳壹样运作，如果没有详细的作业要求或作业标准，很难想象万科能够平均每年新开壹家分X公司，已经遍布于全国的13家万科X公司能够保证内部运作的壹致性和协调性，而今年42个项目的同时运作仍能够保证所有产品和服务的高质量。

象和设计管理相关的有10个运作流程，涵盖了设计和装修各阶段（前期、实施方案、施工图、景观、卖场、全装修、交楼标准装修）的运作以及设计图纸、设计变更、顾客变更的运作程序。行政管理的工作资源配置文件将从总经理级到普通员工每个等级能够配置的办公空间大小、办公设备包括电脑等级和文具用品都有详细的规定。见上去似乎没有什么意义，实际上对保证内部管理的公平和公开有重要作用。北京壹家房地产X公司就因此而带来了管理上的麻烦。X公司的壹位副总经理向我抱怨说下属的壹位员工曾向他申请购买壹台笔记本电脑，考虑到工作上已经有台式电脑而工作本身性质无此必要性，因此没有同意，而该员工直接将申请报告交到董事长，董事长很爽快地批准了，由此带来了壹系列的问题。由于副总经理没有同意使该员工觉得他“不够意思”，而由于董事长的“送人情”将该副总经理推向了壹个尴尬的管理境界。如果有壹份规范大家按照要求执行就不会出现这种状况。壹件小事可能因此彻底摧毁内部的管理文化。

万科的制度只要和流程有关都会在流程中加以反映，且保证制度和流程作业要求的壹致性，制度规定了能够做什么，不能做什么，但仅有制度且不能有效地指导职员完成好工作，也不能对工作的绩效进行公平的评价，因此具体如何做则在流程文件中反映，如关于采购，万科的制度中有四种采购方式，包括直接采购、招标采购、战略采购以及联合采购，总部有基本的审批权限的规定，各分X公司又将采购过程的每个环节的作业要求和权限分别融合在《采购方式选择作业指引》《工程战略采购作业指引》《工程招标采购作业指引》《工程直接采购

作业指引》等相应的流程中，详细规定了从招标领导小组到总经理、主管副总、工程总监及相关部门经理在采购流程中的责任和权限以及评审的范围。在和万科的职员交流时感觉他们比较少谈起制度，而说起最多的仍是流程，从总经理到普通职员对相关流程都非常熟悉而且也非常关注。制度已经是习以为常必须遵守的内部法规，而流程却需要根据市场和内部环境进行不断的调整和创新，也是组织最具挑战性和创造力的要素。

万科的员工

都说万科是房地产业的黄埔军校，确实万科是培养职业经理人的最好的摇篮，其人力资源管理体系提供了我见到的最具人文关怀及最能适合员工成长和职业发展的最好的环境。它的优势甚至超过了很多国际优秀的制造业。下面是万科的壹份新员工《录用通知函》：

先生/女士：

您好！

非常感谢您应聘我X公司！经过慎重筛选，我X公司已决定录用您到部门岗位任职，正式报到日期为年月日。

在您正式报到前，仍有如下事项需要办理：

请提供原单位离职证明（注明档案、保险情况）；

请携带壹寸照片壹张到我X公司指定医院——体检。（地址：崇文门地铁站北；108、104电车崇文门站。体检时间：每周壹、四上午，取体检结果时间为周二、周五下午）；

请领取且按规定填写《员工登记表》；

准备壹寸、二寸彩色照片各六张；

请办理中国银行长城电子借记卡壹张，用于发放工资。（指定银行：中行北京分行海淀支行。地址：海淀区知春路58号。电话：62614269）请办理招商银行壹卡通壹张，用于各种补贴的发放及其它日常费用报销。

在正式报到时，将《员工登记表》规定的相关资料原件交我X公司查验，根据我X公司《职员手册》有关规定，持假证件者壹经发现将立即终止试用。

报到后，我们会为您做职前介绍，且安排您完成入职培训，祝您在我X公司工作愉快，如果你有疑问，请和我们联系。

联系人：

电话：

人力资源部

年月日

从这份通知函中不难见出万科做事的严谨性和程序化，更能体会到其对员工的关怀，壹位尚未到万科报到的员工壹定会已经体会到万科的管理和文化，而这位员工也会融合到这种相互尊重的文化中。大到万科每年都要进行的大规模的员工内部满意度调查，小到每天下午安排的精致的下午茶，每项活动每个细节都充分感受到万科对人的尊重。新职员壹旦进入X公司，人力资源部门就已经安排好入职引导人，同时启动新职员培训程序，了解培训需求，进行网络培训、NEO培训（新职员入职培训）且考试以及对相关业务流程和作业指引的培训。在万

科壹般管理人员平均每俩周要接受壹次培训，而且这些培训基本都安排在周六或周日，和其他壹些X公司不同，万科的员工都非常乐意参加这些培训，且将之作为职业发展提高的重要手段。

正是由于万科对员工尊重且给员工提供了壹个良好的职业发展通道，使得万科能够吸引大量的优秀员工，从普通职员到中高层职员都有很高的忠诚度。俩年中曾经有四家房地产开发企业希望我能够帮助他们从万科“找”壹些人，承诺给出远高于万科的待遇和职位。基于职业道德我显然不能接受这壹重托。有壹次在北京万科我曾经试探性地问壹位在万科工作了三年，毕业于某知名大学的研究生，在万科工作的感觉如何？是否有过到其它X公司的想法？他第壹句话就说：“在万科工作感觉到有壹种荣誉感和归属感，而且持续的学习环境对我非常有吸引力，当下仍没有考虑走出去。”据我所知，他的职位是壹名普通主管，入司三年工资已经从17级晋升到19.5级,但年收入不超过12万元。在当今金钱为王的社会环境里，能够这样评价自己的X公司的员工且不多。当下只要有X公司希望我帮忙从万科挖人我就会开玩笑地回绝：“万科的员工不是人，已经被万科文化熏陶成神，您和我都无法请到神”。

万科的职员在相互尊重的环境中工作，因此他们每壹位员工都会尊重他们的客户包括他们的合作伙伴，无论是什么类型的供应商他们都能受到礼遇，每壹次到万科我都有这种感觉。从他们在选择我们X公司作为咨询机构开始到最后项目的完成，我亲身感觉到了从总经理到普通职员对我们X公司和我本人的尊重以及对我们价值的认可，壹些X

公司为了体现自身的水平，往往最后会彻底忘掉顾问或者忽略他们的存在，而在万科却不壹样。每次到万科，项目负责人会亲自到前台迎接，而每次离开万科他们壹定会送我到电梯口。见是小事但确实感受到了万科的温暖。

万科职员的敬业精神能够说是对万科的最好回报，也我留下了深刻的印象，感觉万科的员工没有时间概念，无论在深圳仍是在北京、上海、沈阳，感觉不到下班的时间，员工经常工作到很晚才回家，我在进行咨询项目期间，经常晚上11点项目负责人仍会打电话给我问壹些问题，而壹般性加班是不计报酬的。每次培训不是在晚上就是在周六、周日，接触过近百名万科的员工从最高层到普通员工竟然没有听到过壹句怨言。我曾经问过壹位员工为什么要工作到很晚，他告诉我说，由于每个岗位的工作量比较大，每人要对自己的岗位工作负责，而每天的工作不完成好像不踏实。记得壹次在深圳进行的培训，我布置了俩套练习在晚上完成，在布置练习时提醒说由于量大可能需要较长时间，如果时间太晚能够只完成壹套练习。结果第二天所有学员都完成了所有的练习，最晚的做到凌晨1点半。

万科职员追求工作完美和卓越的思想造就了万科产品的完美和卓越。每个员工都希望将工作做到最完美，因此能够关注到每壹个细节。在进行内部流程描述时，我只说明了描述的格式、方法和使用软件。而为了保证流程图的格式壹致性，万科项目组成员又亲自编制了非常详细的要求和培训大纲，包括使用的框图大小以及各种情况下字体和符号的格式和大小且进行了详细的软件使用培训。

万科的流程图是我至今见到的最漂亮的流程图。为了追求完美和卓越，从最高层到普通员工都会以壹种开放的心态对待管理上的问题，无论是客户反馈的问题、合作伙伴提出的问题仍是内部员工提出的问题。网上的“投诉万科”向所有客户和员工开放，在投诉中完善是万科面对现实的体现。

在内部进行的流程讨论过程中，每个相关员工都会公开且直接反映当下的问题，在沈阳万科的壹次高层人员参加的咨询项目需求沟通会议上，周卫军总经理对内部刚刚出现的装修样板房的后续管理问题，当着我和另外壹位顾问的面对相关高层人员提出了严肃批评，其严厉程度让我们大吃壹惊。而在我们见来在壹般X公司这些问题是属于肯定不会放到桌面来谈的小问题。当然也使我们后面的咨询工作更加小心翼翼。

在深圳万科第壹次对管理体系审核时，发现了72项不合格和54项观察项，总计126项问题点。所有问题点全部开出了《纠正措施报告》且逐壹进行纠正，主管该项目的刘荣先副总说“我们不惧怕问题的发生，但惧怕问题被隐瞒和忽视，能够发现问题才有改进的方向。”壹般X公司认证前只进行的壹次内部审核，万科进行了四次，直到他们认为体系运作基本“完美”。而在上海万科的咨询项目启动会议上，对我所描述的其它万科分X公司出现的设计、采购、工程等管理方面的常见问题，丁长峰总经理对全体员工直言说上海万科也同样存在。万科高层普遍有壹种敢于面对问题的心态，为万科的发展和提高营造了良好的环境。

万科的执行力

即使有优秀的流程和优秀的人，即使有卓越的核心竞争力，但如果缺少了严谨的执行力也不能造就卓越的组织。依靠执行力才能将核心竞争力体当下最终的组织绩效上。

万科的执行力首先来自于高层对执行的态度。在进行流程讨论过程中无论是深圳万科仍是北京、沈阳万科，X公司的总经理、副总经理几乎每次都亲自参加且亲自对流程和文件进行确认，各部门经理对每个相关的流程需要亲自讲解和说明。几位总经理仍全程参加了壹些主要的课程且参加考试。在深圳万科，当第壹次审核发现有壹些操作未按照文件要求执行时，总经理迅速要求对文件的所有相关内容再次组织进行培训，且有总办组织了对所有人员相关文件和执行要求的考试且逐壹过关，X公司包括总经理在内的所有高层都和员工壹起参加了考试。在万科如果有人没有按照文件执行，任何人都能够拒绝后续的工作。壹位总经理曾经事先口头同意某材料的采购，但由于没有执行采购流程中需要进行评估的要求，因而工程总监拒绝在采购审批单上签字。当下深圳万科设立有专门的品质管理岗，持续地对管理体系的执行情况进行审核，管理体系文件已经修改了多次，在日常执行过程中，壹旦体系出现问题就进行改进，而在很多其它X公司体系只是壹个摆饰，根本没有人维护。

万科对项目的管理监控能力也确保了执行的深度。每个项目及非项目部门都需要制定月度工作计划且将计划按照重要程度划分成俩类，按照目标管理的方法制定壹级和二级管理目标，对计划的执行过程和效

果有总办及工程部门进行跟踪和监控，其执行效果和部门及员工的绩效挂钩，从计划目标执行跟踪检查评估改进循环改进且和激励体系挂钩的管理模式使执行的目标清晰、过程有序、结果受控。

员工对执行的理解就是严格高效地按照流程和文件的要求执行且达到目标的要求。每项工作都要达到最好的结果。在万科经常是提出哪怕很小改进建议，很快就能够得到实质性的改进，我曾经不经意地提出壹份关于工程检查表和设计评审表的建议，第二天相关人员就重新设计了表格给我评价。

万科的执行不是抛弃创新。在万科体会很深的是员工对新技术、新事物的接受和运用。包括管理方面，只要他们觉得有用就会积极地采纳。在IT方面，深圳万科几乎每项管理活动都采用了相关软件。如成本管理、顾客投诉、资产管理、人力资源管理、文件控制、内部审核等这些软件虽然投入不多但对提高运作效率和质量产生了重要作用。而且这些软件的使用都到达预期的效果。象文件控制、内部审核软件是技术性较高的软件，很多X公司都没有使用完整，但深圳万科不但使用得非常好，而且向软件X公司提供了更多有用的修改建议。

万科的榜样

万科壹直倡导要做行业的领跑者，这种领跑相信不仅仅是定位在开发面积或销售收入某个方面，和同行相比，万科在战略、组织、流程、人员、文化和激励方面已经跨上了更高的台阶，确保了万科即使在房地产的低潮也有足够的风险抵御能力，这也是万科能够大进行大规模扩张和发展的根基。随着市场的不断透明化和政府行为的不断规范

化，内部管理必然成为房地产企业取得持续成功的壹个重要方面。任何壹个组织的管理都不可能达到完美的境界，万科也壹样。为了追求产品的完美，在项目前期长时间的策划、设计和更改过程造成了总体项目的开发周期较长，最终造成开发成本上的增加以及管理上的低效率，虽然万科希望不做利润高于20％的项目（从年报上见万科的壹些项目利润实际已经超过20%）但毕竟任何企业都需要以追求利润最大化为最终目的，在开发效率和成本控制方面合生创展做的更好。万科总部和各分X公司的管理接口方面也同样存在壹些问题，总部在人力资源方面的蓄水池作用明显，而在工程管理等方面的作用就不够明显。各分X公司对工程管理的认识、管理范围和程度不壹致造成管理的程序和方法上有较大的差异，同时也隐藏了壹定的风险。

总部在引导、协调、监控和确保壹致性方面也存在着大X公司的壹些弱势。如深圳的计划管理和IT技术、上海的工程管理、北京的人力资源管理、沈阳的项目管理都有其独到之处，但总部且没有将他们的壹些经验提取形成指引，以带动整个万科的提升。如在深圳万科有很多好的管理软件在使用，但在其它万科却不知道。在大家都在学万科的时候自己内部却没有跟上，实际是管理上的浪费。

在数据分析和经验总结方面同样仍缺少大X公司的风范。在IBM每次的生产会议，相关部门经理每次会用数据演示过去壹周的生产计划完成状况，目标达成状况，出现的问题数量和对策，重复出现同类问题的次数及品质方面的趋势，和上月或去年同期的数据对比，每个供应商的质量趋势及对策，总之根据收集的数据及管理经验进行分析和

改进。

而在万科，有壹次我问几位项目经理，万科做了16年房地产，在工程质量方面最常出现的质量问题依次是什么，大约各占百分之几？质量问题的趋势是什么？每个楼盘出现过多少次问题？重复出现的问题占多少？每类承包商常见的问题是什么？他们告诉我，在项目施工过程中的问题往往很多，壹般性问题现场工程师会记在自己的本子上且放在口袋里（项目完成后也就不见了，最多变成了这位工程师的经验），只有重大问题才记录且知会监理单位。万科16年的开发经验实际上是非常宝贵的财富，在降低项目风险和提高产品品质方面应该能够发挥“领跑”的优势。但当下似乎没有见到其应有的价值。

万科至今仍是行业的领袖，虽然有不少X公司觉得超越万科且不难，但短期来见，要“全方位”超越万科仍需要下真功夫，至于万科领先壹般地产X公司多少年，不同的X公司差距不壹样，也许从该文中能够找到壹些感觉。