物业百问百答
誉景名居客户服务中心物业服务百问百答
一、收费及服务
1、物业管理相关的收费标准？有何依据？
答：普通住宅的物业管理费综合服务费标准，由市物价部分会同市物业管理主管部门制定，高标准住宅的物业综合服务费标准，由物业公司与业委会协商确定，向当地房管部门备案（或管理费计收根据物业所在地物价主管部门核定价为准）。
根据《关于公布东莞市住宅物业管理服务收费政府指导价的通知（东价〔2004〕136号）》、《转发省物价局关于加强物业服务收费管理有关问题的通知（东价〔2007〕20号）》、《印发<东莞市物价局、东莞市房产管理局关于物业服务收费管理实施细则>的通知(东价（〔2010〕52号）》、《关于规范我市机动车停放保管服务收费管理的通知（东价〔2010〕34号）》等文件精神，誉景名居物业管理相关的收费标准以下：1）管理费的收费标准以销售（建筑）面积2.2元/平方*月；（根据《东莞市住宅物业服务收费政府指导价》，本小区按照《东莞市住宅物业管理服务等级标准》执行三级服务标准的物业服务。管理费自交付使用之日起开始计付管理费，以《收楼通知书》上注明的具体时间为准）
2）住宅水费：2.395元/立方米（即1.645元/立方米（含排污费）＋0.75元/立方米（垃圾处理费）。若有调整按最新标准执行；未抄表到户时由管理处代收）
3）住宅电费：0.61元/度（若有调整按最新标准执行）
4）车位停车费：月租350元/月
5）车位服务费：50元/月（照明、维护、车场清洁卫生等费用）
6）车位临时收费：首1小时（含）为免费，超1小时以上6（含）小时以内为5元，满6小时以上的每2个小时1元；
7）装修保证金：高层、多层住宅（带电梯）： 3000 元/户；商铺：100㎡（含）以下 3000 元/户；100㎡以上 8000 元/户。
8）装修垃圾清运费：按国家规定收费标准：一次装修4元/平方，二次装修2元/平方；
9）装修施工出入证押金30元，工本费10元，延期工本费5元；
2、物业服务管理费由哪些组成部分？
答：根据印发《东莞市物价局、东莞市房产管理局关于物业服务收费管理实施细则》的通知(东价〔2010〕52号)的《东莞市物价局、东莞市房产管理局关于物业服务收费管理实施细则》第十四条、物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护保养费用；
（3）物业管理区域绿化养护费用；
（4）物业管理区域清洁卫生费用；
（5）物业管理区域秩序维护费用；
（6）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
（7）办公费用；
（8）物业服务企业管理费分摊；
（9）物业共用部位、共用设施设备产生的水电费用（不含二次供水加压电费）；
（10）物业服务企业固定资产折旧；
（11）经业主同意的其它费用。
3、管理处提供哪些有偿服务或无偿服务？
答：为了更好更便捷地为业主提供服务，小区将制作《便民服务手册》，有关收费项目和收费标准已列明清楚，若有不明之处欢迎来电咨询。
4、收楼时为何要预交三个月的管理费？
答：目的是为了确保物业公司各项工作的顺利营运，保证为业主提供优质服务，预防业主长时间外出，而无法及时交纳费用而影响物业公司的正常运行，故入伙时业主须一次性交纳三个月的物业管理费（也称新项目的启动资金）
5、为什么要收取维修资金？收费依据是什么？怎样收费？
答：1）目的：
为了更好地维护本小区的物业，确保小区共用部位、共用设施设备在保修期满后能够得到有效与及时地修缮和更新、改造，并获得相应的资金保障；因此业主应按照相关规定交纳专项维修资金，以使物业能够达到增值、保值及延长物业使用寿命目的。
2）收费依据：
A、根据中华人民共和国主席令第六十二号《物权法》第六章第七十六条、七十九条对专项维修资金筹集及使用的明确规定执行；
B、根据国务院2003年9月1日起执行的《物业管理条例》第二章七条四款之规定：
业主应按照国家有关规定交纳专项维修资金，第五十四条规定：住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金；
C、根据建设部、财政部发布由2008年2月1日起施行的《住宅专项维修资金管理办法》第十二条规定：商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户；第十三条规定：未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。
3）收费标准：
根据有关法律、法规的规定以住宅买卖双方签订《商品房买卖合同》约定中的建筑面积40元/㎡、非住宅建筑面积50元/㎡收取首期专项维修资金。
4）资金收取方式：业主收楼时到指定托管银行（东莞银行）进行缴存。
5）资金使用：住宅专项维修资金的使用将遵循方便快捷、公开透明，受益人和负担人相一致的原则，在住宅共用部位、共用设施保修期满后开始使用，当对全体业主共有的共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，将有物业管理公司提出住房维修资金使用计划，经业主大会通过后实施，对部分业主共有的共用部位、共用设施设备进行维修和更新改造的，有物业管理企业提出住房专项维修资金使用计划，经专有部分占建筑面积及人数2/3以上的业主通过后方可实施。
6）管理与监督：住房专项维修资金的管理将实行统一缴存、委托银行办理专用资金账户、专户存储、按栋设帐、分户核算、专款专用、所有人决策、定期公布、接受政府及业主监督的管理原则，业主缴存的住房专项维修资金属于全体业主所有，严禁挪作他用。
7）法律责任：违反《物权法》、《物业管理条例》及《住房专项维修资金管理方法》相关规定，侵占、挪用住房专项维修资金的，将接受东莞市人民政府财政部门及房地产主管部门的依法处理。
6、物业管理费是否包括公共水电费分摊？
答：根据印发《东莞市物价局、东莞市房产管理局关于物业服务收费管理实施细则》的通知(东价〔2010〕52号)的《东莞市物价局、东莞市房产管理局关于物业服务收费管理实施细则》“第十四条物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：（九）物业共用部位、共用设施设备产生的水电费用（不含二次供水加压电费）”，故物业管理费已包括公共水电费的分推，公共水电费分推是指：园区的道路路灯、楼道照明，二次供水加压，变压器变损（小区公用变压器至住户），水泵、电梯等运行产生使用的电费。
7、小区物业管理费从何时计收？
答：根据有关物业管理法规规定，物业管理费的收取时间以开发商收楼通知书约定时间开始计收费用。
未经综合验收的房屋不能交付使用，业主如果在明知该房屋未经验收即入住的，因该房屋质量方面出现问题而给业主自己造成损失的，业主也应承担相应的责任。但作为物业管理费来说，必须是在该房屋合法交付使用后才能收取。
按照《广东省物业管理条例》第二十和二十一条规定，物业竣工后综合验收前属于前期管理，前期管理费用由建设单位负责。未经综合验收合格的物业，建设单位不得移交，并应当继续承担物业管理费用。
根据《广东省物业管理条例》（1998年颁布，现行）第二十条规定：“物业竣工后综合验收前的前期管理及其费用由建设单位负责，建设单位应当依照有关规定签订前期管理守则，并在售房时予以明示。”第二十一条规定：“建设单位必须在建筑物及其附属设施综合验收合格后，方可将其管理权移交给业主委员会，未经综合验收合格的物业，建设单位不得移交，并应当继续承担物业管理服务费用。”
8、对于售买或赠送的私家花园如何收取管理费？
答：管理费的计收是按购房合同约定的建筑面积计算，对于赠送的私家花园，将根据双方签署的合同约定（最终以房产证标示之建筑面积计算）。私家花园不另外计收管理费，但如果业主要求物业公司对其花园提供服务的，将按有偿服务形式另外收费。
9、房屋的免费保修年限？
答：详见《住宅质量保证书》的内容。
二、配套设施设备
1、室内有哪些配套设施？
答：1）配套：水表、电表、天燃气表、强电箱、弱电箱、电话接口、宽带接口、光纤到户。
2）智能系统：可视对讲、紧急按钮、燃气感应器、家庭安全报警
2、如何申请开通可视对讲？是否收取开通费？保修期限？
答：业主在装修验收合格之后，向管理处提出开通申请，由管理处负责登记、预约上门免费开通，保修期限为一年。
3、如何开通天燃气？怎样收费？燃气表的使用年限？
答：由于天燃气直接由东莞市新奥燃气公司提供各项服务，故各项服务工作开直接致电燃气热线：95158咨询、办理业务。
4、如何开通水电？水电表的保质年限？入住后水电表坏了更换是否收费？
答：1）①开通水：业主收楼后可以亲临或致电客户服务中心办理开通手续。
②开通电：小区业主申请用电均需到供电公司窗口申请（为了方便客户，客
户服务中心即可办理代收资料报送工作），业主携带的资料包括身
份证原件及复印件、产权证明文件（购房合同书、房产证或物业
公司证明）及提供农村商业银行（农村信用社）、工商银行或建设
银行卡（储蓄卡）、开户人身份证原件及复印件，供电公司收到申
请后三个工作日内将派人前来安装电表，不去申请则不予安装。
2）水电表的保质年限为1年。
3）入住后水电表坏了在保修期内免费更换，在保修期外收费更换或业主自行购买更换。
5、电话、宽带、有线电视如何开通？
答：电话、宽带、有线电视由业主自行申报开通。
6、水、电、天然气起止码如何起计？
答：交房时物业公司、开发商、业主三方到屋内对房屋及各类设施、设备进行验收时会当面抄录水、电、燃气的起码，并交业主签字认可。
7、小区内提供哪些娱乐设施和场所？
答：为给小区业主提供舒适、舒心、健康的生活环境，配套有游泳池、棋牌室、咖啡厅、儿童游乐场、等。
三、管理服务
1、物业管理提供哪些服务？
答：1）工程管理：主要是对物业及配套设备、设施的管理（包括供水、供电、供气、通讯、照明、排水、排污、排气以及其他公用休闲设施等）的维修、养护、管
理，确保这些设备设施处于良好的运行状态。
2）秩序维护：通过门卫、巡逻、电视监控等为防盗、放破坏、防意外灾害事故以及防止其他违法行为而开展的一系列秩序维护工作，从而排除各种干扰，
解除用户的后顾之忧。协助公安部门维护物业管理区域内的公共秩序、进行
安全防范。
3）消防安全：物业管理企业的每一个员工都成为义务消防员。通过贯彻“预防为主，防消结合”原则，认真做好消防日常管理、消防设备管理、消防演习和
防火知识宣传及火警应急处理等，达到预防火灾发生、对火灾隐患进行整改、
最大限度地减少损失、确保业主和住户的安全为目的。
4）环境卫生：保洁员定时收集和清运垃圾废物，经常打扫卫生、清洗地面等，确保物业区域内的公共地方和公用设施卫生、整洁。
5）园艺绿化：主要包括道路绿化、公共地方绿化、公共设施绿化等，通过对花草树木的设计、培植与养护，为住户提供清新怡人、树绿花香的生活环境。
6）车辆管理：统一物业区域的车辆停放，保持辖区内的道路、过道等通畅，确保用户车辆安全、避免损坏。
7）社区文化建设：定期举办社区文化活动主要是为了小区业主的文化生活，加强业主与公司、业主与业主之间的联络、营造和谐、健康的社区氛围。往后的
管理工作容易取得业主对管理工作的理解和支持。同时亦可巩固光大地产的品
牌形象，为以后开发打下坚实基础。
8）其他服务：物业装饰、装修的管理服务；物业维修、更新费用的帐目管理和物业档案的保管。
四、业主收楼答疑？
1、谁是真正的业主？业主和住户的区别在哪里？
答：《物业管理条例》第六条明确指出，房屋的所有权人为业主。即只有拥有物业的所有权的人（房屋的产权拥有者）才是真正的业主，而租户包括业主的亲友均不能称为业主。
住户是指该房的居住人或使用人称为住户，住户对房屋只有居住权，无权售卖。
2、如何办理收楼手续？需携带什么资料？
答：业主至收到《物业交付使用通知书》起，以《收楼通知书》上的收楼时间为准，携带业主身份证原件及复件、两张一寸彩色照片、收楼通知书到物业客户中心办理收楼手续。
3、如果业主本人没有时间，可否委托家人收楼？需怎样办理？
答：以购房合同登记的名字为准，若业主本人没有时间安排收楼而委托家人或别人时，按照相关法律规定需出示业主委托书（或委托公证书）、委托人身份证原件及复印件、受委托人身份证原件及复印件、收楼通知书及业主一寸彩照两张即可办理收楼手续。
4、业主名有几个的，是否只需其中一位亲临办理即可？
答：若商品房买卖合同里有注明几个业主名的，其中一个业主来办理收楼手续的也可
以。
5、能否出示“五证二书”，能不能复印一份带走？
答：所谓“五证”是指：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《商品房销售许可证》；《东莞市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书》。
“二书”是指：《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》
“五证”不可以带走，“二书”可以带走。
6、管理处的上班时间是多少，电话？下班后还可以收楼吗？
答：管理处工作时间：
上班时间：早上8：00------21：00 下班后电话将转线至监控中心。
3）若因业主工作繁忙白天没有时间来收楼，要求下班后来收楼的，需提前进行预约，管理处将安排相关工作人员进行加班等候业主前来收楼，为确保业主收楼
流程畅通有效，建议业主最好按管理处的上班时间来办理相关手续。
7、房屋的建筑面积和套内面积以什么为标准？如何得出？
答：最终以房产管理部门测绘的测量为准，按《房屋买卖（预售）合同》中约定处理。
8、如果实际面积与购房合同所登记的销售面积有偏差如何处理？
答：对此问题，房地产公司始终依照政府有关管理规定及预售契约的有关约定，按照《广东省商品房买卖合同》细则执行；商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积为准；产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差、下同），双方可按以下原则处理：
1）差异值为+0.6%以内(含本数)的,买卖双方不作任何补偿；
2）差异值为+0.6%以上（不含本数）至+3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；
3）差异值超过+3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。
面积差异百分比= 产权登记面积—合同约定计价面积 X100
合同约定计价面积
最终以测绘的测量为准，按《房屋买卖（预售）合同》中约定处理
9、房屋这么多的质量问题（如：空鼓、裂缝）是否可以不交管理费？
答：不可以。开发遗留问题是业主和建设单位之间的法律问题，而物业管理费用是业主和物业管理企业之间的法律问题，二者不能混淆。业主拒绝交纳物业服务费用是违
反物业服务合同的行为，要承担违约责任。对于开发遗留问题，业主应当与建设单位通过协商或诉讼解决纠纷。房屋质量问题是由开发商造成的，不属于物业管理公司负责的范畴，因物业管理与房屋买卖是两种不同的独立的法律关系，物业管理公司与开发商是两个不同的企业法人，业户一般不应该因开发商的问题而拒绝交付物业管理费。业户只要实际接收了物业，在拥有该物业的过程中已享受了服务，就有缴交管理费的义务，对于房屋质量缺陷，业户可另行与开发商协商维修。
10、因室内遗、漏工程问题可否因此不收楼？
答：任何一件产品的设计者和生产者都将力求完美，我们每一套房子也一样，在交房前已通过政府相关部门的检查、验收，对部分业主在收楼中发现室内遗、漏工程
以及入住后出现的工程和设备设施（国家相关法律保修期内）问题，已要求相关
施工单位成立维修小组处理。同时业主也可将上述问题汇总在《客户收楼书》中，
开发公司将按照国家规定的保修期进行保修。
11、收楼后房屋的质量问题如何维修？
答：对于业主收楼时所发现的房屋工程质量问题，管理处将进行记录在案，并要求相关施工单位或成立维修小组按保修期进行保修处理。
12、地面/内墙面为什么有裂纹？
答：建筑材料的热胀冷缩、粉刷层与墙体两种材料粘合不好产生裂纹。这种小裂纹不会影响入住、使用、装修。业主在装修时可以解决。
13、保修期以及因其他原因未约定时间收楼，物管费如何计算？
答：以交房约定的房屋交付使用日期起算或者提前收房的时间为准。
14、室内为什么不敷设线路？
答：购房合同中约定为毛坯房，室内管线的敷设由业主装修自行负责。
15、如何办理出入智能卡（如：业主、住户证）？需要什么资料？一户可免费办理几张智能卡？
答：按照《东莞市物价局、东莞市房产管理局关于物业服务收费管理实施细则》的通知（东价{2010}52号）中第二十一条规定：物业小区实行出入证管理的，应当为业主免费提供每户不少于3张出入证（其中有车位的不少于1张车辆出入卡），业主申请多配置或因遗失、损坏等需要重新办证的，物业服务企业可按制作成本收取工本费；景湖时代城业主需办证智能出入证的，需携带本人身份证（户口本、驾驶证、台湾同胞证、港澳证）有效证件原件或复印件、一寸彩照两张到客户服务中心办理办证手续，办理住户证件时必须
同业主本人确认同意后方可办理。
16、为什么业主登记时要张贴照片
答：为了我们全体工作人员能够更快的认识和熟悉业主。
17、可否不填写业主家庭情况登记表？
答：希望各位业主能够配合我们的工作尽量详细填写，特别是常住人口的情况、业主联系电话包括紧急联系电话，目的就是为了更好的服务业主，了解业主，出现紧急情况及时通知业主，社区活动等紧急通知也能够以最快速度传递给业主。
18、门禁IC卡如何使用？如不慎丢失怎么办？损坏怎么办？操作权限如何？
答：门禁IC卡是业主进出小区的通行证和电子钥匙，严禁转借，请勿污损、扭转、接近磁体或强磁区域，请注意保管。若遗失IC卡须尽快向管理处挂失，物业管理员会及时取消该卡的功能。IC卡若损坏或无法使用，需另行补办，交纳押金20元/张，损失或遗失押金不退，IC卡仅供本单元业主使用，不通用，各单元的业主职能用作进入自住单元，不能进出其他单元。有车业主在交纳停车费后可以和车场管理系统通用。
19、小区的详细地址？邮编多少？
答：东莞市常平镇环城路袁山贝路段誉景名居 523560
20、学生就读问题如何解决？有哪些分配学校？是否有学生接送服务？
答：
3）本小区不提供学生接送服务，可以协助联系其他业主们由业主自行组织学生接送服务。
21、申请办理房产证如何办理？
答：以律师的答复为准。
五、装修服务答疑
1、业主能否自建装修？
答：根据《住宅室内装饰装修管理办法》中规定，住宅室内装饰装修需具有相应资质等级的设计单位和公司提供设计方案和图纸、营业执照等，由所在的物业服务管理企业批复同意施工后方可进行室内装修，若业主要求自行室内装饰装修的，由业主自行承担相关的一切责任。
2、装修申请如何办理，需要什么资料？一定要业主本人亲临吗？
答：业主提供：业主本人身份证或复印件、《装修申请书》、装修平面图及装修材料说
明，并签订《装修承诺书》；若受业主委托的需提供：业主本人身份证原件及复印件、业主委托书、受委托人身份证原件及复印件、《装修申请书》、装修平面图及装修材料说明，并代签订《装修承诺书》。
装修单位提供：1）营业执照副本及资质证书复印件（需加盖红色公章）、法人代表
委托书（加盖红色公章）；
2）施工人员身份证（或暂住证）、电工证（IC卡式）复印件；
3）施工图纸（包括：平面图、墙体改动图、电路图、给排水布置图、
电路系统图、用电负荷表、天花图、防水施工方案，比例1：100）4）装修施工人员相片2张/人；
5）《家居装修合同》复印件。
3、装修审批需多少时间？
答：管理处自收到合格完整的装修申请书、图纸等资料起三个工作日内进行批复。4、装修手续如何办理？
答：最终以管理处经理批复为准，由物业客服中心客服助理负责通知业主或装修负责人携带资金到客服前台办理装修入场手续，待业主或装修负责人亲临客服中心后，由客服助理负责填写《装修施工许可证》及《装修施工人员出入证》，然后再让业主或装修负责人到财务交纳装修保证金（3000元）和装修垃圾清运费（建筑面积×4元/㎡），方可办理装修入场。
5、装修时为何要交保证金和垃圾费，以何为依据？
答：根据《转发省物价局关于加强物业服务收费管理有关问题的通知》东价〔2007〕20号“七、业主对其物业进行室内装修的，物业管理企业可按如下规定收取相关装修管理费用：
1）、装修垃圾清运费。装修产生的垃圾（余泥）由业主或使用人自行处理的，物业管理企业不得收费；委托物业管理企业处理的，清运费用由业主与物业管理企业
根据装修的具体情况，按房屋建筑面积不超过4元/平方米的标准协商确定。
2）、证件工本费。物业管理企业对装修工人出入实行持证管理的，如证件回收后能多次使用，可按不超过30元/证的标准收取押金，证件完好退回的应如数退回押金；
如证件回收后不能再次使用的，可收取不超过5元/证的工本费。
3）、装修保证金（押金）。在业主或非业主房屋使用人进行房屋装修时，物业管理企业可向业主或非业主房屋使用人、装修承建单位收取装修保证金（押金）。装修
保证金（押金）标准由物业管理企业与业主或非业主房屋使用人、装修承建单
位在装修协议中约定，但住宅物业的装修保证金标准不得超过8000元。
装修保证金（押金）用于装修对物业公共部位损坏的修复。装修未对公共部位造成损坏的，物业管理企业应在装修验收合格后3个月内退还装修保证金
（押金）。
物业管理企业与业主或非业主房屋使用人、装修承建单位计算装修损坏赔付标准时，应出示修复的工（料）价单。
4）、除上述费用外，物业管理企业不得强制收取与装修管理相关的其他任何费用。6、装修垃圾费可不可以不交，由自行清理？
答：若业主不愿交纳装修垃圾清运费的，由业主自行清理装修垃圾，并用麻布袋装好再安排装修搬运工直接搬运上车，需注意的是业主自行清理装修垃圾的，不可将自家的装修垃圾堆放在公共、公用或指定的装修垃圾堆放点进行存放。
7、装修时一定要做防白蚁吗？可不可以自己做？
答：因为装修中大量使用木档、木地板、护墙板凳各种木制品，为白蚁的栖息和繁殖提供了广阔和丰富的食物来源，而气候变暖和白蚁生活学性的变化，使白蚁对环境的适应能力大大增强，致使各类房屋装修后的白蚁危害频频发生。
1）根据《城市房屋白蚁防治管理规定》（中华人民共和国建设部令第130号）
第二条本规定适用于白蚁危害地区城市房屋的白蚁防治管理。
本规定所称的城市房屋白蚁防治管理，是指对新建、改建、扩建、装饰装修等房屋的白蚁预防和对原有房屋的白蚁检查与灭治的管理。
凡白蚁危害地区的新建、改建、扩建、装饰装修的房屋必须实施白蚁预防处理。
第十四条原有房屋和超过白蚁预防包治期限的房屋发生蚁害的，房屋所有人、使用人或者房屋管理单位应当委托白蚁防治单位进行灭治。
房屋所有人、使用人以及房屋管理单位应当配合白蚁防治单位进行白蚁的检查和灭治工作。
第二十条房屋所有人、使用人或者房屋管理单位违反本规定第十四条规定的，房屋所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门，可以对责任人处以1000元的罚款。
2）根据《东莞市房屋白蚁防治管理办法》
第二条本办法适用于本市行政区域内房屋的白蚁防治管理。
本办法所称的房屋白蚁防治管理，是指对新建、改建、扩建、装饰装修等房屋的白蚁预防和对原有房屋的白蚁检查与灭治的管理。
第九条新建、扩建、改建、装饰装修的房屋，必须实施白蚁预防处理，建设单位应将白蚁预防工程列入基建项目内容，并将白蚁预防费用列入工程概预算。
第十五条原有房屋和超过白蚁预防包治期限的房屋发生蚁害的，房屋所有人、使用人或者房屋管理单位应当委托具有白蚁防治资质的单位进行灭治。
房屋所有人、使用人以及房屋管理单位应当配合白蚁防治单位进行白蚁的检查和灭治工作。
第二十二条房屋所有人、使用人或者房屋管理单位违反本办法第十五条规定的，市房产行政主管部门可以对责任人处以1000元以上1万元以下的罚款。
根据上述相关法律法规的规定，在房屋装修时，请专业的防治机构进行白蚁预防处理。
8、装修保证金和工卡押金何是可以退还？
答：业主室内装修完毕时，须向管理处提出房屋室内装修竣工验收，以验收合格即日起5天内可退还《装修施工人员出入证》押金，90个工作日之内方可退还装修保证金。9、正常装修施工时间是多少？可以加班施工吗？
答：按照誉景名居的装修管理规定装修施工时间为：
1）平日（周一至周五）上午8：30——12：00，下午14：00——18：00，若有大噪音施工的上午需推迟开工时间至9：00；
2）双休日及节假日不允许有大噪音施工，若赶工在无噪音施工的前提下，需到客服中心办理申请加班手续，且上午施工时间为9：00。
3）按照市建委、市规委、市国土房管局《关于加强新建商品住宅家庭居室装饰装修管理若干规定(试行)》每日12时至14时，18时至次日8时，不得从事敲、凿、刨、钻等产生噪声的装饰装修活动。
10、如何办理装修加班申请？
答：需由业主本人或装修负责人携带业主证或装修负责人工卡到客服中心办理，且须提前一天申请办理装修加班手续，方可进行加班装修，且属于无声操作尚可。若业主或装修负责人未经申请直接加班装修且有噪音影响它人引起投诉的，管理处将给予劝告，若屡次劝告不改且不补办手续者，管理处将进行停水停电处理，并将装修施工人员逐出小区。
11、装修施工期间的物品放行如何办理及确认？
答：装修施工期间的物品材料放行：需业主本人或装修负责人亲临客服中心办理，若
业主本人没时间或不在现场的，客服中心将去电同业主本人确认装修材料及物品的放行，在确认无误的情况下客服中心方可开据物品放行条给予放行；若未经业主同意或联系不上业主本人的，禁止放行任何物品及材料；
装修施工期间工具的放行：需由装修负责人携带证件亲临客服中心办理。
12、装修期间何种情况为违规？
答：1）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；
2）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；
3）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；
4）损坏房屋原有节能设施。降低节能效果；
5）未经批准，不得搭建建筑物、构建物；改变住宅外立面，在非承重墙上开门、窗；拆改供暖管道和设施；拆改燃气管道和设施。
13、装修现场有疑问的需找哪一位咨询和处理？
答：业主在进行房屋装修时如有不明之处或疑问欢迎来电咨询客户服务中心，客户服务中心将进行逐一回答或派请负责区域的物管员或水电工到现场进行解答及处理。
14、装修入场手续如何办理？有无具体要求？
答：业主或装修负责人到客服中心办理《装修施工许可证》、《装修施工人员出入证》，并交纳相关的费用之后，进行装修进场，但进场装修前需进行水电交接，并安装漏电开关等。
15、客户装修不登记备案是否不予以放行？
答：1）根据《住宅室内装饰装修管理办法》第三章第十三条：装修人在住宅室内装饰装修工程开工前，应当向物业管理企业申报登记。
2）从冶安角度，管理处有义务对进出的人员做好登记手续。
16、装修材料如何进出？车辆限高多少？
答：由于地库限高2．1米，为了维护好地库停车场的环境卫生和秩序维护工作，故所有装修材料送装修通道停放于路边后用手推车转运进入地库。
17、装修垃圾的堆放点在何处？
答：住宅室内装饰装修所形成的各种废弃物，应当按照物业管理企业指定的位置、方式和时间进行堆放和清运。严禁从楼上向地面或者垃圾道、下水道抛弃废弃物。
景湖时代城一期的装修垃圾的堆放点统一暂定在3号楼2单元的负一层地库（靠负一
层电梯厅出入口的侧旁）
18、如何办理装修延期？延期时间是多少？
答：由业主本人或装修负责人携带过期的《装修施工许可证》原件及《装修施工人员出入证》到客服中心办理装修延期手续，需交纳《装修施工人员出入证》延期工本费10元/个；延期时间为：延期最长不超过两个月。
19、当装修完毕时，如何办理装修验收手续？
答：1）房屋装修完毕后应及时通知管理处进行验收，并领取《装修竣工验收申请表》，由业主、装修负责人、物管员、工程维修部进行现场验收；房屋验收应由业主
本人或其委托人与我方、装修商三方到场验收，我方会站在业主立场尽量为业
主查找问题，但我司无权代业主验收。
2）验收时出现有违章项目，如损坏结构，加封阳台，破坏外墙，安装防盗网，晒衣架安装不合规定，安装空调不按规定，卫生间、厨房出现渗、漏、堵等，责
令整改，拒不整改者，管理处不予验收，并按有关规定上报主管部门依法解决。
20、是否配有装修钥匙？
答：房屋交楼时已移交入户门钥匙，没有配有装修钥匙，业主可以自行配装修钥匙（自装的防盗门配有装修钥匙）
21、装修期间临时工人如何办理出入手续，可否不用办理装修人员出入证？
答：对于装修期间的临时施工人员，只需出入施工一两天者，可携带本人身份证由装修负责人到客服中心免费开据《临时施工人员放行条》，无须办理《装修施工人员出入证》和缴费，但如若有安全类的事故发生将由业主或装修负责人自行负责。
22、装修时的防水试验是否要通知管理处验收？
答：对厨房、洗手间、烟道等部位施工时应注意防水处理。如因施工原因破坏防水层造成楼板渗漏水，由装修单位负责修复并承担一切费用。管理处会站在业主立场尽量为业主查找问题，但我司无权代业主验收。
23、因个人爱好和节能，公共部位、天面能否安装卫星接收装置、太阳能热水器等？
答：除非合同另有约定，房屋的公共顶层的所有权、使用权属于本栋楼的全体业主，因房屋的顶层有隔热层、消防设施、避雷设施等，所以不允许安装。
复式露台虽属私有部位，但安装卫星接收装置需申请经有关部门同意后方可安装，其经后所造成的一切事故或责任均由使用人承担。如：安装不牢固脱落伤人等。
因为安装太阳能热水器会破坏楼宇外立面的美观度，其次会导致屋顶保温层破裂，使屋顶渗水，再则要考虑避雷安全，所以不同意安装太阳能热水器。
24、为了防盗，能不能将阳台和窗户安装防盗网？
答：根据《东莞市建筑立面管理暂行办法》第十条规定：所有建筑物不得外设防盗网；需要内设防盗网的，阳台防盗网不得超出建筑物外边线，门窗防盗网应设在玻璃线以内，且应采用坚固、耐用、防锈材料，保证外型美观，并在防盗网上设置符合消防使用的安全门；要统一施工，工程竣工时与主体建筑一并验收交付使用。况且，加装防盗网、遮阳棚将会影响房屋的外观统一，也不符合消防安全的管理。
25、不给安装防盗网，家里被盗是不是由物业管理来负责承担？
答：物业管理只是就物业对公共区域进行安全防护，并未与业主签定保管合同，所以：
①、保安不等于保管员，物业管理公司也不等于保险公司；
②、偷盗是社会性质的问题，应由国家、保安、业主自己共同防护；
③、保安的职责是配合公安机关发现问题，及时上报，保护现场，提供证据；
④、物业管理公司有义务协助报案、取证、向保险公司索赔。
26、入户门可不可以安装防盗门？
答：为了对房屋外观统一管理，让业主的物业增值、保值，也为了考虑业主自身和财产的安全，业主各户可以安装防盗门，但必须按照物业管理所规定的统一尺寸和颜色。27、我家要将书房改为厨房怎么申请？
答：按照《住宅室内装饰装修管理办法》第五条规定：不可将没有防水要求的房间改为卫生间、厨房等，所以不能进行更改。
28、室内房间飘窗护栏能不能拆除？
答：室内房间的飘窗护栏是考虑业主的自身安全而安装的，建议业主不要拆除；若业主强烈要求拆除的，需签署一份有关的承诺书，因拆除飘窗护栏而造成的安全事故由业主自行承担。
29、可否改变住房用途？比如办公用？
答：住房不能作办公用，因为《物业管理条列》明确规定不得改变房屋使用用途，《物权法》第77条规定：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。
30、空中花园能否封闭起来？有何具体要求？
答：空中花园不可以封闭，空中花园只可以种植简单的小植物装饰，不可以搭建、修建任何构建物。
31、能不能安装雨蓬？
答：根据《东莞市建筑立面管理暂行办法》第十四条规定：建筑物的屋面和裙楼的平
台上不准安装铁罩等构架，不得擅自搭建任何建（构）筑物。加装遮雨（阳）棚将会影响房屋的外观统一，故本小区不允许安装雨蓬。
32、装修时破坏电梯或公共设施或自家烟道管怎么办？
答：1）电梯是业主的共有共用财产，装修施工运送材料而破坏电梯的，需照价赔偿；
2）排烟管道是属于公共所用，装修施工时破坏烟管道必须自行进行恢复、修缮。
33、装修时用料及新建墙体的用质要求？
答：1）装修材料须尽量采用防火材料、环保材料；
2）凡经改动的墙体、加建墙，必须使用轻质材料；
3）装修用沙、石、砖等装饰材料袋装后方可进入物业单位；
4）若装修材料在搬运过程中损坏公共设施，装修单位需在指定时间内修复，同时需承担一定数
额违约金；
5）装修材料运载时间为上午9：00~11：00，下午15：00~17：00，其它时间不得进入。
34、安装空调有何要求？是用铁架还是不锈纲架？
答：空调机应按管理处统一规划的位置安装，不得破坏楼宇结构，穿坏墙体，并注意以下事项：
1）多层或高层住户如安装冷气机请利用特备的冷气机位，任何住户在考虑、安装冷气机时，先向物业服务中心提出申请，须按照物业服务中心指定的统一位置安装，即冷气
机室外机须安装于物业服务中心指定的外墙空调位内。
2）各冷气机预留位置设有引水管孔，冷气机冷凝水管必须接到引水管孔中，避免对其他单元造成不便或影响。如有需要，冷气机冷凝水管亦可室内走管，引致室内排水管位
置排放。
3）安装空调需重新开孔的请先通知物业服务中心；在开孔过程中，如遇有钢筋，请离开重钻，并做好安全防护。
4）冷气机室外机不得安装楼宇公共外墙位置。如因特殊情况需将冷气机室外机悬空安装于阳台的，须安装于物业服务中心指定的阳台栏杆扶手以内位置。冷气机室外机的承
托架、膨胀螺栓必须使用不锈钢材料，以免生锈影响外墙外观；
5）在外墙敷设的空调铜管，须套PVC胶管，弯接处加装弯头且PVC胶管需贴在墙面并喷上与外墙一样颜色的油漆。
35、外墙砖的材料管理处是否有，怎样收费？
答：外墙砖的材料管理处有货提供，具体收费按照财务处提供的价格表为准。
六、入住答疑
1、每个月何时出缴费单，缴费单出来后是发放到业主家还是信箱？
答：业主入住后，管理处财务处将在每月15号前出缴费通知单，客户服务中心将缴费通知单派发到每一户业主的信报箱内，也就是业主可以在每月15---20号亲临管理处财务进行缴费，上月的费用当月缴清。
2、银行划账需要办理什么手续和资料？哪家银行？
答：（1）本小区的银行划账是东莞市农村信用社。
（2）银行划账需要办理手续和资料有：业主携带本人身份证、银行活期存折本、购房合同前来管理处财务室签订《扣帐划款授权委托书》。
3、小区有没有定期消杀？
答：小区委托专业消杀公司进行每周一次的定期消杀工作，特殊情况（如节日前）另外安排消杀工作。
4、小区的景观水池多久清洗一次？
答：小区的景观水池每月清洗一次，平时利用消毒剂、打捞树叶垃圾等进行维护工作。
5、小区是不是每层公共的楼道都配放一个垃圾桶？
答：为了维护和保持楼道的居住环境，避免楼道的异味污染，故小区的每层公共的楼道不配放垃圾桶，统一在每单元的一层大堂外门口位置、负一层电梯厅出口位置
各配置一个垃圾桶集中收集、处理垃圾。
6、小区的每栋公共楼道清洁是怎样安排的，一天几次？
答：小区的每栋公共楼道清洁一般情况是上午进行拖地清洁工作、下午进行抹擦清洁工作。
7、每天清早保洁员何时收运生活垃圾，会不会同业主的上班时间相冲突（电梯）？
答：为了避免与业主的上班时间相冲突（电梯），每天清早保洁员控制在8:30以后收运生活垃圾。
8、我家住的楼层高，如果没电，电梯停运了怎么办？
答：本小区的电梯在停电的情况下设立却换发电机进行发电工作，保证电梯的正常运行。
9、阳台可不可以放置花盆类的物品？
答：为了避免受刮风、台风天气等高空坠物的意外事故发生，特提醒业户不要在阳台
放置花盆类或其他的物品。
10、小区可以养宠物的吗？为何有这么多的小狗到乱窜，如果咬到小朋友怎么办？
答：目前国家政策未有明文规定不能饲养宠物，但对饲养宠物有相对的约束如：（1）禁止养大型犬和烈性犬，小型宠物犬必须办理养犬证及检疫证，必须拴养或圈养，遛狗时应专人看护。
（2）饲养小型犬，应遵守社会公德及小区管理规定，外出遛狗必须有人陪护并随手清理犬类的大小便，外出时间较长时，须妥善安置。
（3）狗咬人或吓人的情况，养狗的主人应主动向受害者道歉，积极协助打狂犬疫苗及随后诊治，协商给受害者以适当的补偿，并承担由此带来的一切责
任。
11、楼上总高空抛物怎么办？
答：根据《东莞市城市市容和环境卫生管理规定》内容规定：乱倒生活废弃物的，从高空、建（构）筑物向外掷物、泼水的，随意抛弃死禽畜的，按每次（头）处以１００元以上２００元以下的罚款。高空抛物造成人身伤害的，视情节轻重，依法追究责任；高空抛物导致他人伤害，如不能举证当事人赔偿，则损失赔偿由整栋业主共同承担。
12、邻居家太吵了，影响我家休息怎么协调？
答：若有邻居影响您的正常作息，请致电客户服务中心，我们会安排工作人员上门与对方进行协调工作。
13、业主不住本小区，准备出租，为了方便是不是可以将钥匙托管在管理处？
答：业主欲出租房屋的，可以到管理处办理钥匙托管手续：
1）业主需提供身份证或业主证并带上需托管的钥匙，签署《托管钥匙委托书》和《托管钥匙登记表》，物业客服中心将给《托管钥匙委托书》的红联单据给业
主做为邻取或回收钥匙的凭证。
2）业主回收钥匙时必须亲自携带《托管钥匙委托书》红联到客服中心邻取钥匙，并在回收栏签署名字；
3）物业客服中心只承担保管钥匙责任，不承担业主家财产及家居安全，若有房地产中介借用钥匙看房，需由业主本人来电知会和确定，并按规定的借用时间内
退还。若限时不还者，管理处将按看房规定对房地产中介进行处罚，或业主来
电告知原由。
14、如何办理出租手续？
答：业主的房屋出租需业主主动带领租户一起携带资料到客服中心办理出租手续：业主提供：业主身份证或业主证，抄表结算至当天的费用，并签署《业主委托书》；
租户提供：租户本人身份证、《租赁合同》、两张一寸彩照，并签署《租户承诺书》，办理智能出入证。
15、如何租户不及时交纳相关费用和租金该怎么处理？
答：租户应按签订的《租赁合同》中约定，定时缴纳物业相关的费用和房屋租金，若租户不及时或屡催不缴，主业可以按合同的约定收取相应的违约金，也可以委托管理处进行停水停电甚至按合同的约定回收该房屋。
16、租户潜逃，所欠的相关费用由谁来支付？
答：根据《东莞市物价局、东莞市房产管理局关于物业服务收费管理实施细则》的通知（东价{2010}52号中第十七条规定：业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。所以若租户所欠费用由业主来支付。
17、业主或租户的物品放行怎样申请？
答：1）业主的物品放行：需业主携带本人的身份证或业主证到客服中心开据《物品放行条》即可；
2）住户/保姆的物品放行：需由业主本人带领或致电物业客服中心确认后，方可开据《物品放行条》；
3）租户的物品放行：若租户退租放行物品的，需抄表结清管理处的相关费用，并已取得业主同意放行的，客服中心已同业主本人确认无误后方可开据《物
品放行条》放行，由护卫服务部跟进。
18、管理处有没有每个月向租户催缴费用？
答：根据《东莞市物价局、东莞市房产管理局关于物业服务收费管理实施细则》的通知（东价{2010}52号中第十七条规定：业主与物业使用人约定由物业使用人交纳
物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
物业管理服务费按月收取，各业主需在每月缴交当月物业服务费。每月10号前管理处财务会向业主信报箱派发费用清单，业主可直接前往物业服务中心财
务交纳，现金缴付为每月 30 号前，银行转账为每月 15 号前。对逾期未缴
者，物业管理公司有权按日息3‰收取违约金及催缴手续费用，甚至可代表全体
业主采取有效的手段和适当的法律行动进行追缴，追缴所产生的费用由该欠费业
主承担。
业主与租户在出租房屋约定好交纳物业服务费用，管理处每月派发费用清单通过信报箱或上门进行派发，催缴单会通过信报箱或上门、致电、邮递等进行催
缴工作，派单和催缴工作我们管理处按相关规定直接向业主进行。
19、小区多久组织一次社区活动？
答：小区从2011年起定期组织开展社区活动，一年不少于4次。
20、我家的水压不稳定怎么处理？
答：水压不稳定有多种原因，需安排工程维修部人员到现场查看才能确定处理的方案。
21、墙体渗水、裂缝怎么处理？
答：产生此质量问题的原因有很多，需安排物管员前往该单元查看现场，待查找出原因后再进行逐步跟进和处理，若房屋质量问题在保期内的，管理处应联系建设单位进行保修处理。
22、楼上卫生间渗水下来怎么处理？
答：根据《城市异产毗连房屋管理》规定，若因一方使用原因而侵害他方权益的，应停止侵害，并赔偿由此而造成的损失。所以楼上卫生间装修时因防水未处理好而导致渗水到楼下影响他人生活的，楼上有责任负责修缮，并赔偿楼下造成的损失。
23、如果业主无人在家，发生紧急情况（如：爆水管、火灾）怎么办？
答：当业主无人在家却出现爆水管时，管理处将第一时间安排关闭水闸，阻止水继续漫流，然后由客服中心致电通知业主及家人及时回家处理；如遇火灾的情况，由于业主不在家门已被上锁，在无法进入的情况下只能报火警，并及时通知业主及家人回家处理，所以业主必须要在管理处登记至少一个有效的手机号码，以便紧急时联系。
24、如何办理房产转移手续？
答：1）原产权人办理手续流程:
a、原产权人提供本人身份证、业主证以及原收楼资料。
b、客户助理确认原产权人身份，安排电工抄表。
c、收费员收取原产权人相关费用。
d、客户助理收回业主证及原收楼资料。
e、客户助理办理原产权人的物料放行事项。
2)现产权人办理手续流程：
物业管理服务百问百答
物业管理服务百问百答 1.交房时，业主需要交纳哪些费用？ 答：业主在收房时需缴纳公共维修基金、房屋面积补差（多退少补）、6个月物业费、预收水费200元，详情请参考《入伙通知书》。 2.如果集中交付期没时间过来收房怎么办？ 答：如果集中交付期业主没有时间过来收房，后期可以到物业服务中收房，收房时按《入伙通知书》的要求带好相关证件，交纳公共维修基金、面积补差（多退少补）、6个月物业费、预收水费200元。 3.我们小区属于哪个派出所管辖？ 答：***派出所。 4.我们小区属于哪个居委会管辖？ 答：***委会。地址：***，咨询服务电话***。 5.为什么物业管理公司一次性收取6个月的物业服务费？ 答：由于本小区客户群特点，大部分业主事务繁忙，因此可能出现物业服务费交费不及时的现象；而我们也会将大部分精力用于催缴费用上（因为物业管理费是保证物业公司正常运转的先决条件），这势必就会影响到我们对您和其他方面的服务质量。如按半年度收取物业管理费，物业公司可将全部精力投入到对客户服务中，在资金运转上无后顾之忧。 6.小区围墙为什么这么矮？ 答：a)住宅小区围墙高度标准基本一致； b)围墙设计有安全和透绿等标准； c)小区安全主要靠物业安防来保障，所以有一个好的物业至关重要。 7.为什么高层公摊那么大？ 答：一般2梯4户高层电梯房公摊达到了25%、27%都有的，我们只有23%的公摊。 8.你们小区高层公摊23%左右，公摊面积包括哪些，通风井算公摊吗？ 答：公摊面积包括电梯井、消防通道、电梯入户大堂、公共走道等。能风井不算公摊。 9.小学里的足球场和篮球场，小区业主可以随时去玩吗？ 答：以学校管理制度为准。业主或通过居委会或业主委员会跟学校沟通。
物业管理百问百答
物业管理百问百答 随着社会的发展和城市化进程的加快，房地产业的发展迅速，在这个过程中，物业管理越来越受到人们的关注。物业管理对于业主而言是非常重要的，同时也是比较复杂的，这里为大家整理了一些关于物业管理的百问百答。 一、什么是物业管理？ 物业管理是指对房地产物业进行组织、管理和服务的过程，它是保障物业的正常运营和业主合法权益的重要手段。 二、物业管理有哪些职责？ 物业管理主要职责包括管理公共区域、维护设备设施、处理业主投诉和协调业主之间的关系等。 三、管理费和物业费有什么区别？ 管理费和物业费是两个不同的概念，管理费是指针对物业管理的一种费用，而物业费是指除管理费以外，为了维护小区和服务业主所需要的费用。 四、物业服务不能满足要求怎么办？ 一般来说，业主可以直接向物业管理部门反映问题，如果问题得不到妥善解决，业主也可以向相关管理部门进行投诉或提起诉讼。 五、业主委员会是干什么的？
业主委员会是由业主在物业管理公示期间选举产生的，它是业主和物业管理之间对话桥梁，发表业主意见，调节业主关系，对物业服务的质量和收费提出建议。 六、物业管理有哪些证书资质？ 物业管理企业必须具有物业管理企业资质证书，物业服务人员必须具有相应的从业资格证书。 七、如何避免物业纠纷？ 业主可以按照规定缴纳物业费和服务费，积极参加业主大会和业主委员会的工作，和物业管理部门保持良好沟通，及时反映问题和意见。 八、物业管理有哪些关键指标？ 物业管理的关键指标包括服务满意度、维修保养质量、费用收取情况、管理纪律、业主满意度等。 九、物业费用的用途是什么？ 物业费用主要用于小区公共设施的维护和保养、物业管理费用、供暖、供水、供电、保洁等服务及工程维修等。 十、物业管理与开发商有什么关系？ 开发商通常是物业管理的所有者或者委托管理的解决方案提供商，但随着房地产市场的竞争不断加剧，物业管理也日益成为脱离开发商独立的行业。 总之，物业管理对于业主来说非常重要，因此我们需要更多关注、了解和参与到物业管理的工作中。同时，物业管理企
物业服务百问百答
物业服务百问百答 1、物业从什么时间开始计收物业管理费？ 答：按约定日期办理收楼手续的，从办理收楼手续之日起开始计算；未按收楼手续约定日期拖延收楼手续的，以开发商发给业主的“收楼通知书”上标明的交房时间的次曰开始计收物业管理费。 2、为什么物业管理公司一次性收取半年/一年的物业管理费？ 答：由于本小区客户群特点，大部分业主事务繁忙，因此可能出现物业服务费交费不及时的现象；而我们也会将大部分精力用于催缴费用上（因为物业管理费是保证物业公司正常运转的先决条件），这势必就会影响到我们对您和其他方面的服务质量。如按年度收取物业管理费，物业公司可将全部精力投入到对客户服务中，在资金运转上无后顾之忧。 3、以什么面积收取我的物业管理费？ 答：房产证未办理以前,以商品房买卖合同上的销售面积为准；房产证办理以后，以实测后的建筑面积收取物业管理费。 4、我入住时要缴纳购房契税和专项维修资金吗？ 答：按双方签署的商品房预售合同中的条款执行。 5、我入住时应该签订什么协议或文件？ 答：入住时您应签订《前期物业服务协议》、《临时管理规约》、《楼宇查验表》、《业主信息登记表》、等资料。
6、我们如何知道物业管理费都花在什么地方了？ 答：物业管理费主要用在小区内各公共设施设备(电梯、消防监控、供水供电设备)的日常养护、维修及公共清洁卫生和环境绿化的维护以及人工工资等方面；物业管理公司将每年向业主公布一次物业管理公司对本小区收缴与支出的账目，届时您可以详细了解物业管理费是如何花销的。 7、业主有权审查物业管理企业的收支吗？ 答：没有。只有业主委员会可以请有关审计部门进行审计。因为一般的业主不具备专业的财务知识，即使是专业财务人员也无法以个人身份提供具有合法效力的审计证明。如果每个业主都可以滥用自己的查账权，这样只能严重干扰管理公司的正常运作。 8、装修需交哪些费用？ 答：装修押金、装修垃圾清运费、出入证工本费。 9、为什么要交专项维修资金？ 答：根据国家《物业管理条例》及当地有关物业维修资金之相关规定，业主需要交纳物业维修资金。新建居住小区商品住宅销售时，购房者应当按购房款2%—3%的比例向售房单位缴纳维修资金。资金用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。维修资金的使用，由物业管理企业提出年度财务预算，经业主委员会审定后实施。维修资金不足时，经业主委员会决定，按业主拥有的住宅建筑面积比例向业主续筹。商品住宅专项维修资金由房管局代为管理。
物业管理问题百问百答客服
物业管理问题百问百答 第三局部客服部“百问百答、应知应会〞 1.各管理处小区概况，根本情况〔注明本小区邮寄地址〕 2.相关单位通讯： 3.物业效劳收费标准〔不含有偿效劳〕 4.房屋质保期限 （1）屋面防水：5年 （2）墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏：5年（3）墙面、顶棚抹灰层脱落：2年 （4）地面空鼓开裂、大面积起砂：2年 （5）门窗、五金件损坏：1年 （6）管道堵塞：2个月 （7）供热、供冷系统和设备：2个采暖期或供冷期（8）卫生洁具：1年 （9）灯具、电器开关：6个月 （10）电气管线、给排水管道设备安装：2年 （11）装修工程：2年 保修工程、期限、责任一览表 〔以规定的最低期限为例〕
5.物业管理效劳费主要由哪几局部组成？答：物业管理效劳费主要由以下工程组成： 〔1〕管理、效劳人员的工资和按规定提取医疗保险、养老保险、福利费等费用； 〔2〕共用部位、共用设施设备日常运行、维修及保养费； 〔3〕绿化管理养护费； 〔4〕清洁卫生效劳费； 〔5〕平安防效劳费； 〔6〕物业管理企业办公和社区活动费用； 〔7〕物业管理企业固定资产折旧费； 〔8〕利润； 〔9〕税费。 6.什么叫专项维修资金？交缴金额为多少？答：物业共用部位、共用设施设备专项维修资金〔简称专项维修资金〕是物业保修期满以后,专项用于物业的共用部位、公用设施设备维修、更新、改造的资金。按照有关规定，业主在购房时应按购房款的２％－4%缴纳。如日后专项维修资金缺乏时，按业主大会决定进展续缴。 7.为什么要预收物业管理费？答：从前期介入、接收验收公司已经
投入大量费用，所以采取预收方式来解决。 8.不入住使用为什么交物业费？答：从发入住通知单时起，房屋产权已经移交给业主，且入住通知单中已经注明物业费的收取时间，?业主临时公约?中有规定。并且物业费是针对小区公共区域、共用设施的维护与保养，即使业主不入住，我们也为您的物业提供了效劳。 9.交纳物业费的面积为什么要按建筑面积计算？公摊面积不属个人所有为什么还交费？答：房屋公摊系数根本一样，房管部门确权面积也是建筑面积，且公摊面积产权归全体业主，谁拥有谁受益，谁受益谁付费。 10.为什么租房的人欠的费用产权人要负连带责任？答：业主出租房屋应该提前告知物业公司，物业公司可向物业使用人直接收取合同约定的各项费用，但保存向业主收取、追偿费用的权利。 11.空置房是否应交纳物业管理费？答：空置房都应交纳物业管理费。 12.在计算物业管理费时，计费面积以什么为准？答：计费面积以房产证上标明的建筑面积为准，对于还没有取得房产证的房屋，以开发商与购房人签订的购房合同上的销售面积为准。 13.交了物业管理费。为什么还要交纳18元的生活垃圾处置费？答：18元的费用是生活垃圾处置费是代环卫局代收的，属于代收代缴项。与物业管理费是没有关系的，物业管理费是对公共区域维修、养护费用。 14.业主所交纳的30元公用电费包括哪些容？答：公共区域的照明一般指楼房的楼梯、门厅、走廊等地方的照明，这局部能源费用应由受益人承当，一般惯例是，按单元门进展分摊费用。因此，住户除了缴纳本户所用能源费用外，还应缴纳分摊的能源费用。 15.业主有无权利对物业管理的协议、业主临时公约进展修改？答：可以，但需在业主委员会成立后，由物业公司与业主委员会重新签订
物业管理百问百答--停车场管理
物业管理百问百答--停车场管理 一、为省事，小区内车主不愿把车放在停车场上怎么办？ 1、首先我们的安管员要有礼貌（先敬礼，再纠正违章）。 2、告之车主这里是消防通道（除室内、外停车场，临时停车场），讲其危害性。 3、讲明把车停放此处，当值安管员也很难照料，安管员要有人情味。 4、对车主的配合，当值安管员要真诚的感谢。 5、作为当值安管员，若车主确实不听劝阻的，及时向领班汇报。 二、收临时停车费时车主与管理员发生争议怎么办？ 1、当值安管员要及时报告当值领班。 2、当值领班赶到后，处事要有分寸，耐心解释，恰到好处（作为物业管理从业人员在执勤过程中，吃一点亏就非要找回来，或者说一定分清谁是谁非不可，必要时给顾客一个台阶）。 3、类事的事件一般是安管员坚守原则，事后对当值安管员要鼓励、表扬，提高安管员工作中的积极性。 4、但事后要作为案例分析，引导我们的安管员在执勤过程中的处事能力和应变能力。 三、小区内发生车位少、车辆多的矛盾时如何应对？ 1、重新细致、合理的规划小区的停车位。
2、小区张贴“温馨提示”，告之车主，将自己的车停放在自家车库，否则将另行收费。 3、若条件许可的话，可在附近的停车场与车主联系停车位。 四、出入口发生车辆堵塞现象如何应对？ 1、当值安管员及时了解事况，如果车主的卡失效，立即联系上级领导，避免发生纠纷，先让车主把车停放在不影响交通的地方。 2、车主若不讲理，也不把车开走，当值安管员要对车主讲明停车场出入口的重点和要害。 3、可根据事态，打122报交警，将其车辆挪开。 4、事情的经过了解清楚后，给车主一个满意的答卷。 5、对停车场的岗位人员要严格培训，且要有较强的应变能力和服务意识。 五、小区里发生车辆乱停放现象时怎么办？ 1、处理矛盾的过程中要保持良好的服务礼仪和有效的沟通。 2、待之以礼、管之得法、晓之利害、不卑不亢，不给车主发泄和对立寻找借口（对车主的配合要表现出真诚的感谢）。 3、若不听劝告，公司有权通知交通部门来拖车。 六、小区里发生车撞人事故怎么处理？ 1、当值安管员立即通知领班、主任。在第一时间向公安机关报案。
物业百问百答
物业百问百答 一、物业管理的定义与作用 1.1 什么是物业管理？ 物业管理是指对房地产物业进行全面管理和服务的一项综合性工作。它包括对房屋、土地、设施设备等各个方面的管理和维护，旨在为业主提供一个安全、舒适、便利的居住和工作环境。 1.2 物业管理的作用是什么？ 物业管理的主要作用包括： - 提供基础设施和公共服务，如供水、供电、供气、 供暖等； - 维护和修缮建筑物和设施设备，确保其正常运行； - 管理和维护小区环境，包括绿化、道路、停车场等； - 管理和维护小区的安全设施，如门禁、监 控等； - 解决业主的问题和投诉，提供相关咨询和服务； - 组织和管理小区的活动和社区建设等。 二、物业管理的职责与权限 2.1 物业管理公司的职责是什么？ 物业管理公司的主要职责包括： - 维护小区的日常运营和管理； - 管理小区的基础设施和公共设施； - 组织和协调小区的维修、保洁、绿化等工作； - 解决小区业主的问题和投诉； - 组织和管理小区的安全工作； - 管理小区的财务和资产等。 2.2 物业管理公司的权限有哪些？ 物业管理公司的权限主要包括： - 制定小区的管理规定和服务标准； - 签订和执行与小区管理相关的合同； - 进行小区内的巡查和检查； - 处理小区内的纠纷和投诉； - 组织和管理小区内的人员和资源； - 管理小区的财务和资产等。 三、物业费的收取与使用 3.1 物业费是如何收取的？ 物业费一般按照以下方式进行收取： - 按照建筑面积或使用面积进行定额收费； - 按照业主的实际使用情况进行计费； - 按照小区的公共设施使用情况进行计费；- 按照小区的维护和管理费用进行计费。 3.2 物业费的使用范围是什么？ 物业费主要用于以下方面： - 小区的基础设施和公共设施的维护和管理； - 小区的保洁、绿化、照明等费用； - 小区的安全设施和安保人员的费用； - 小区的管理和运营费用； - 其他与小区管理相关的费用。
物业客服百问百答试题及答案2020
物业客服部考试题 1、需退平信、平刷，由邮政管理员进行审核无误后，在信件上张贴改批退条，并写清楚退 件原因或转投地址，及时交邮局工作人员。 2、巡视过程中可采用的方法有：看、听、摸、调查了解。 3、租户投诉方式主要有：电话投诉、书面投诉、直接投诉。 4、遇到原址查无此人、迁移新址不明、书写地址不详三种情况可以退件或转投。 5、巡视中要注意观察大厦租户动态，要对租户的异常行为如：搬运家具、长时间无人办公 或租户长时间拖欠费用等异常情况，发现后要留意并注意跟踪核实情况。 6、如收到已迁址客户的邮件，应电话通知或交回邮局转投。 7、客服中心确认租户已按协议中规定交清相关费用，组织租户、各部门进行收楼，填写《房 屋交验表》。 8、法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组 织。法人的民事权利能力和民事行为能力，从法人成立时产生，到法人终止时消灭。9、客服中心前台接到租户及各部门报修后，应在《工作令单登记表》中做好登记，并填写 《工作令单》一式三联。并根据具体报修情况，通知相关专业工程人员尽快到前台领取《工作令单》，工程人员应在20分钟内到达需要维修的现场。（20分钟到达现场的时间是按客服中心接报修起计算） 10、需退航空信、挂信、挂刷、包裹单、汇款单、报刊、杂志等特殊邮件，邮政管理员 填写《特殊邮件退信表》，详细登记相关内容后，交客服中心主管审批签字后，方可张贴改批退条，写清楚退信原因或转投地址，及时交邮局工作人员。 11、租户须向物业管理处提交二次装修申请表、施工单位加盖红章的二级以上资质证书、 加盖红章的营业执照复印件，由客服中心备案存档。 12、客服中心给租户发放相关入住资料，包括《租户入住资讯表》、《租户员工办理身份 卡登记表》、《租户签字有效人员确认表》、《租户流水牌申请表》、《租户入住资料签收表》、《出门条》等。
物业管理百问百答--交房答业主问
物业管理百问百答--交房答业主问 一、协议方面 1、为什么一定要签订《前期物业管理服务合同》？不签可以领钥匙吗？ 答：①因为在《前期物业管理服务合同》里有物业公司管理和服务的内容、质量的详细说明。②国务院颁布的《物业管理条例》中有说明签订《前期物业管理服务合同》是一种合同行为，它与领钥匙和不领钥匙没有必然的联系。 2、小区验收备案没有？ 答：主体验收已通过，门前公示。 3、房屋存在质量问题怎么办？ 答：房屋都是经过行业行政主管部门验收的，不会存在较大的质量问题，如果房屋内出现了一些小问题，我们也会协助您进行维修整改，直到您满意为止。 4、哪些房屋的质量问题属于保修范围？ 答：《房屋质量保证书》上已列明了质量保修范围。经鉴定为设计、施工原因引起的质量缺陷，像是卫生间渗漏、墙面、顶棚抹灰层脱落等属于保修范围。 5、交房验收中发现的问题需要多长时间能够处理完？会不会推脱责任？ 答：①对于验房发现的问题，物业公司会在第一时间反馈给施工单位，一般问题处理时限为2天，突出问题在一周内处理。②属于验收中反映的问题，物业公司积极协调处理，不会久拖或推卸责任。 6、房屋存在质量问题是否什么时候修好什么时候开始收物业费？答：不是。物业费是从业主交房起开始收取。所谓入伙，是指业主收到《交房通知书》就视为入伙。只要不影响使用，我们会尽快联
系施工单位维修。 7、我现在不拿钥匙，就可以不交物业费吗？ 答：不可以。在您收到开发商《交房通知书》和以公告形式通知之日起就要交纳物业费了。《民法典》第九百四十四条第一款：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。 不过如果您不着急装修的话，我们可以替您保管钥匙，同时您需要填写《钥匙托管承诺书》。 8、为什么要留业主的钥匙？留到什么时候？ 答：交房验收中尚未整改完的问题，施工方还要进户施工。业主日常也很繁忙，不便于一次一次到现场。（而且业主来了也不一定就在业主来的那一天就能把工程完成，有时可能需要几天） 9、房屋未装修，入住前是否要交纳物业服务费？ 答：只要房屋已交付，无论业主是否入住，都要交纳物业服务费。因为物业公司已经开始提供服务。物业公司并不是为一个或几个业主服务，而是为整个小区提供服务，物业公司与业主的合同关系是一对整体业主的合同关系。物业服务费是用于整个小区物业维护保养、维持物业正常持续运行所必需的费用，并非物业公司的经营性收入。如果一个或几个业主不交物业服务费，必然导致物业服务费入不敷出，物业公司因缺乏资金对小区的维护管理将难以为继，最终导致全体业主的共同利益受损。 10、物业费交纳后，服务标准达不到怎么办？ 答：请您放心，肯定不会出现您说的情况，如果工作中出现您不满意的地方，也请您多提宝贵意见，我们会虚心接受并会有所改善的。业主的需要就是我们工作的目标，我们一定会竭尽所能的。 二、服务方面 1、小区智能化配置有哪些？
销售案场及物业服务中心服务礼仪百问百答》
销售案场及物业服务中心服务礼仪百问百答一、通用部分 ●仪容仪表类 1.员工应穿着什么颜色的工鞋？ 答：黑色。 2.员工可不可以在穿工装时自行增加饰物？ 答：不允许自行增加饰物。 3.工牌应戴在什么位置？ 答：工牌统一佩戴在左胸口上方。 4.忘记带工牌时是否可以暂借他人工牌佩戴？ 答：不允许佩戴别人的工牌。 5.女员工如留长发应用什么颜色的发网盘发？ 答：黑色。 6.对于男员工，头发的要求是？ 答：男员工不得留长发，前发不过眉，侧发不盖耳，后发不触后衣领。7.因夏天炎热，男员工可不可以剃光头？ 答：禁止剃光头。 8.男员工可不可以烫发或留胡须？ 答：禁止烫发及留胡须。 9.女员工可不可以当众化妆或补妆？ 答：不能当众化妆或补妆，补妆要到洗手间进行。 10.女员工的配饰要求个人全部配饰不得超过几件？ 答：3件非手链、手镯或其他夸张饰物。 11.女员工佩戴耳钉要求的直径不超过多少？ 答：可以佩戴直径不大于1cm的耳钉。 12.员工上班时可不可以佩戴手链、手镯或其他夸张饰物？ 答：不得带手链、手镯等夸张饰物。 13.注意个人卫生，指甲长度不可超过多少毫米？ 答：指甲长度不得超2毫米。 14.员工可不可以涂有色指甲油？ 答：不允许涂有色指甲油。 ●行为举止类 15.客人面对自己几米左右应该开始微笑？ 答：与客人面对3米左右开始微笑。 16.微笑时自然露出几颗牙齿？
答：6-8颗牙齿。 17.男员工以跨立式站姿站立时，手应放于什么位置？ 答：双手放在背后相握。 18.跨立式站姿对脚部的要求是什么？ 答：两脚分开与肩同宽，两腿平行，重心放在两腿之间。 19.立正式站姿对脚部的要求是什么？ 答：双脚V字型分开，成45°-60°夹角。 20.立正式站立时，手应放于什么位置？ 答：双手放在腿部两侧，中指紧贴裤缝，双手与肩齐宽自然下垂分开。21.标准坐姿要求只坐满椅子的几分之几？ 答：坐时只应坐满椅子的2/3。 22.男员工标准坐姿要求大腿和小腿成多少度？ 答：大腿与小腿成90度。 23.服务中为客户指引方向时五指是自然张开还是并拢？ 答：五指并拢。 24.躬身礼要求身体前倾多少度？ 答：身体前倾15°~30°。 25.与对方握手时，时间一般多长为宜？ 答：一般二到三秒为宜。 26.握手时眼睛要怎样看？ 答：握手时应注视对方。 27.握手时可不可以多人交叉握手？ 答：不得多人交叉握手。 28.拜访客户时，敲门3声若没有应答，应等候多少秒左右再进行第二次敲门？ 答：应等候10秒左右。 29.敲门时如没有应答，是否可以长时间敲直至应答为止？ 答：敲门时不可长时间敲不停，不得无礼砸门，拍门。 30.把文件递给客户时，应将文件的什么方向朝向客户？ 答：应把文件文字方向朝向客户。 二、销售案场物业服务人员部分 客服接待类 31.标准站姿要求女员工站立时，手应放于什么位置？ 答：右手在上左手在下双手虎口交叉放在身前小腹处。 32.女员工丁字式标准站姿对脚部要求怎么放？ 答：左脚在前，右脚在后，左脚跟靠于右脚中部，双脚尖略向外展开。33.在服务中应树立以谁为中心的服务理念？
物业管理百问百答--停车板块
物业管理百问百答--停车板块 一、停车相关基础概念 1、机动车停放服务收费指的是？ 是指为机动车有序停放和场地占用提供相关服务而收取的费用。停放服务收费由场地占用费、停车服务成本和法定税费构成。 2、场地占用服务指的是？ 指业主、物业使用人占用全体业主共有的道路、车库、车位所交纳的费用。 3、停车物业服务指的是？ 停车场的管理服务，即提供停车场清洁、灯光、消防设施、道闸设备等管理服务,不提供车辆保管服务,对车辆安全不负责任。 4、车辆特约保管服务指的是？ 维护停车场内机动车停放秩序和行驶秩序，防止机动车毁坏；机动车交付停车场停放保管后，停车场经营者在保管期间因保管不善造成停放机动车毁损或者灭失的，应当依法承担相应的责任。 5、机动车停车场指的是？ 是指供机动车停放的露天或室内场所。包括公共停车场、专用停车场和道路停车泊位。 6、公共停车场指的是？ 公共停车场是指为社会公众提供机动车停放服务的场所 (道路停车泊位除外)。
7、专用停车场指的是？ 专用停车场是指主要为本单位、本住宅区提供机动车停放服务的场所。 8、道路停车泊位指的是？ 道路停车泊位是指公安交警部门或公安交警会同建设 (城管、市政) 主管部门依法统一施划，并规定一定使用时间，占用道路停放机动车辆的场所，包括机动车道停车泊位、非机动车道停车泊位、人行道停车泊位。 9、建筑区划内停车位？ 根据住房城乡建设部要求，建筑物配建要求的停车位。 10、人防工程停车位？ 一般位于普通车位更下的楼层，大型的密闭铁门是人防车位区域的标志之一。 11、共用场地停车位？ 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放机动车的车位。 12、市场调节价？ 由停车场经营者依据经营成本和市场供求等因素，按照补偿合理成本、依法缴纳税费、获取合理利润的原则自主确定，并保持收费标准相对稳定。 13、政府指导价？ 由价格主管部门结合当地实际，制定机动车停放服务收费指导标准，停车场经营者在政府指导价范围内根据不同时段自主确定具体执行收费标准，并保持收费标准相对稳定。
物业管理百问百答--专业名词
物业管理百问百答--专业名词 1.物业 物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。 2.构造物 指采用一定的技术手段将各种物料按照一定结构连接成的整体，包括建筑物和构筑物两类。构筑物不直接供人在里面进行生产和生活活动的构造物。 3.建筑物 指定着于土地上下，由顶盖、梁、柱、墙壁等部位组成，供人居住或用于其它目的使用的构造物。房屋是建筑物最基本、最主要的物质形态，是指用建筑物料与外部空间隔开，可以容纳人在其中活动的建筑物。 4.物业管理 指物业管理企业按照物业服务合同的约定，通过对房屋及与之相配套的设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理，以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，为业主提供服务的活动。 5.居住物业 指专供居住的物业，包括住宅小区、别墅、公寓等。 6.商业物业 指业主或物业使用人用于商业(商务)活动的物业，包括写字楼、购物
中心、商铺、酒店等。 7.工业物业 指用于工业和交通运输生产活动的物业，包括工业厂房、仓库等。 8.其它类型物业 体育类物业(体育场、体育馆、健身房)、文教娱乐类物业 (学校、影剧场、音乐厅、游乐场、文化广场) 、卫生保健类物业 (医院、疗养院、养老院) 、交通类物业 (车站、空港) 、名胜古迹类物业 (古建筑、名人故居) 和宗教类物业(教堂、礼拜寺、庙宇、宗祠)等。9.混合物业 一般指居住型和非居住型物业进行混合设计和建造的物业。 10.公产物业 产权归国家所有的物业，包括党政机关、部队、国有事业单位和国有企业的物业。 11.私产物业 产权归个人的物业 12.单位产物业 产权归单位所有的物业 13.私益性物业 为产权人垄断性占有和使用，能为其创造生活便利或带来经济利益的物业，如住宅、写字楼、商场、会展中心、酒店、工业厂房等。14.公益性物业 指为社会公众提供公共性服务或用于社会公益活动的物业。如行政办
物业知识百问百答(完整版)
百问百答 一、物业收费类 1.为什么物业管理公司一次性收取一年的物业服务费？ 答：第一年物业公司从成立到正常运行，无处不需要大量的资金来保证。为保证物业公司能正常的、更好的为业主提供优质服务，故要一次性收取一年的物业服务费。 2.从什么时间开始计收我的物业服务费？ 答：您的销售合同中已明确甲方的交房日期，以销售部出具并办理交房手续时开出的《入住通知单》 上的时间起计收物业服务费。 3.以什么面积收取我的物业服务费？ 答：我们以您购房合同建筑面积计收您的物业服务费（如出现销售面积与房屋实测面积有出入的情况，以政府认定的测绘部门的实测面积为准，以实测后的建筑面积收取物业服务费。实测单位 是国家认可的正式的测量机构出具的检测报告）。 4.我应该每月缴纳的物业服务费标准是多少？ 答：1.5 元/㎡。 依据是什么？ 答：我们的定价是由物价局根据园区的实际情况审批的。 5.除此之外我还要交纳什么费用？ 答：除此之外还需交纳代收的电费、自来水费、煤气费、有线电视初装费、采暖费还有垃圾清运费。 注：将依据政府部门公告的市政收费标准调整上述收费标准。 6.我入住时应该签订什么协议或文件？
答：入住时您应签订《入住手册》，领取《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等。 7.入住后物业服务费应该如何缴纳？ 答：您在接到交费通知书30 日内，可直接到物业公司客户服务中心交纳。 8.能上门收取吗？白天没有时间，下班后可以吗？ 答：如果由于工作或其它原因需要我们上门收取，您可以通过客户服务中心的电话或与您的物业管 家提前预约时间。 9.我们如何知道物业服务费都花在什么地方了？ 答：物业公司将每年至少向业主公布一次物业公司对本小区收缴与支出的账目，届时您可以详细了 解物业服务费是如何花销的。 10.业主有权审查物业管理企业的收支吗？ 答：没有。只有业主委员会可以请有关审计部门进行审计。 11.为什么收取装修垃圾清运费？ 答：国家对装修垃圾清运有特殊的规定，所以物业公司要选聘专业的清运公司进行清运。一室一厅以下的 200 元 /户；二室及二室一厅260 元 /户；二室二厅及三室一厅320 元/户；三室二厅及以 上 380 元 /户，此费用由物价局批准收取。 12.室内空调的安装方式？ 答：空调外挂机需要在楼体外悬挂，首先涉及安装牢固的问题，如发生安装不牢固造成人员伤亡或物品损坏，本户业主应承担相应责任。其次，考虑到园区的整体规划与美观，安装空调外挂机之前，应该主动找到物业公司相关负责人员，按规定悬挂在统一位置。 13.我没有住，是否可以不交物业服务费？ 答：不可以。在同一物业管理区域内自房屋交付使用之日起开发企业未售出的房屋和产权人空置房
物业管理百问百答--常识问答
物业管理百问百答--常识问答 一、什么是前期物业管理？有什么规定？ 前期物业管理，是指住宅出售后至业主委员会成立前的物业管理。它有下列规定： 1、新建商品住宅建设单位应当在出售住宅前制定《临时管理公约》，与其选聘的物业服务企业签定前期物业管理服务合同，并报物业所在地的区房地产管理部门备案。 2、新建商品住宅建设单位与住宅买售人签订住宅转让合同时，应当将《临时管理公约》、《前期物业管理服务合同》和《住宅使用说明书》作为住宅转让合同的附件。 3、住宅使用公约不得与法律、法规相抵触。 4、新建商品住宅建设单位在前期物业管理期间，不得使用物业维修基金。 5、新建商品住宅前期物业管理服务费用，由住宅建设单位承担，自新建商品住宅交付使用之日至前期物业管理服务合同终止之日发生的前期物业管理服务费用，由住宅建设单位和买受人按照住宅转让合同的约定承担。新建商品住宅交付使用时，除住宅转让合同另有约定外，物业服务企业不得向住宅买受人收取任何费用。 6、《临时管理公约》至业主大会或者业主代表大会审议通过的业主公约生效时终止。前期物业管理服务合同至业主委员会与其选聘的物业服务企业签订的物业管理服务合同生效时终止。
二、物业公司服务的范围及内容有哪些？ 1、《湖南省物业管理条例》第三十五条物业服务企业在物业服务活动中享有下列权利： （1）根据法律、法规规定和物业服务合同约定，对物业及物业管理区域内的环境、秩序进行管理； （2）依照国家、省有关规定和物业服务合同约定收取物业服务费； （3）劝阻、制止损害物业、妨碍物业管理区域秩序和其他损害业主利益的行为； （4）法律、法规规定和物业服务合同约定以及业主大会授予的其他权利。 2、《湖南省物业管理条例》第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同、物业服务规范提供物业管理服务，履行下列义务：（1）落实消防、安防人员和措施，确保消防、安防监控设施正常使用，做好物业管理区域内的消防、安防和人民防空工程维护管理工作； （2）负责业主共有道路及其他公共场地的清扫保洁，负责物业管理区域内的垃圾清运，维护物业管理区域的环境卫生； （3）对物业共用部位、共用设施设备进行养护、维修； （4）做好物业养护、维修、更新及费用开支的记录，妥善保管物业档案资料和有关财务账册，建立物业服务信息平台，为业主、物业使用人提供免费查询服务；
物业管理百问百答
物业管理百问百答 1、开发商为了提供优质与尊贵物业管理服务而采取了什么重要的举措？ 答：开发商在小区规划的前期就聘请了著名的物业管理公司——港联物业〔中国担任小区的物业管理顾问,为日后小区物管服务提供信心的保证。 2、港联物业〔中国是一间怎么样的物管公司？ 答：港联物业〔中国成立于一九九五年,总部设在,在国主要大城市、、、等地都设地区公司,公司的服务围主要包括：物业管理顾问、委托物业管理、酒店与公寓管理、房地产销售与租赁代理、资产管理等。3、港联物业〔中国在国管理了哪些有名的项目？ 答：怡苑〔高级住宅公寓、利雅湾〔高级住宅及公寓、佘山月湖山庄〔豪华别墅、嘉里华庭〔高级酒店公寓、多媒体产业大厦〔甲级写字楼、天梨豪园〔高级住宅小区、三金映象〔高级住宅小区、学雅芳邻〔高级住宅小区、水映长岛〔高档别墅、城市方舟〔高级住宅及写字楼、世纪广场〔商务楼、年华国际大厦〔高级公寓、水语花城〔大型综合小区等等。 4、港联物业公司的服务宗旨是什么？ 答："以人为本、以客为尊、以质为先" 5、港联物业公司曾受到社会上的哪些荣誉与嘉奖？ 答：港联物业公司较早地通过了ISO质量体系的认证；被房地产行政管理部门评为"优质管家"称号；被工商行政管理部门评为"信得过企
业"称号等等。 6、小区日后的物业管理模式如何？ 答：小区日后的物管模式将推行港式的管理模式,提供贴心管家式的服务,以客户服务为中心,协调各物管职能的畅顺运作,小区将实行24小时封闭式管理,对业户的报修、求助、投诉等管理公司承诺20分钟派出人员到场关注及处理,令业户享受到尊贵的物管服务。 7、小区日后物业管理亮点？ 答：小区物业管理亮点有：贴心管家式的服务、酒店门童式大门/大堂护卫、"一对一"的高效运作模式、ISO标准高品质的保证、温馨细致的个性化服务、保安工作联席会议制等。 8、小区配备了哪些配套设施？ 答：小区选配了如：会所、泳池、停车场、商业网点、幼儿园等设施,方便业户的日常生活起居。 9、物业管理费的厘定依据是什么？ 答：在前期物业管理期物业管理费厘定主要依据"以支定收"的原则,结合政府的指导价格围及物业管理的服务档次等来测算出具体的收费标准,并报物价局审批,日后业主大会成立后,则由业委会与物管公司双方协议定价。 10、日后的物业管理费标准是什么？ 答：日后物业管理费标准将严格控制在政府规定的收费标准围,大约为0.8元/㎡～1元/㎡,最终收费标准的确定将以物价局最后审批为准。
物业百问百答
誉景名居客户服务中心物业服务百问百答 一、收费及服务 1、物业管理相关的收费标准？有何依据？ 答：普通住宅的物业管理费综合服务费标准，由市物价部分会同市物业管理主管部门制定，高标准住宅的物业综合服务费标准，由物业公司与业委会协商确定，向当地房管部门备案（或管理费计收根据物业所在地物价主管部门核定价为准）。 根据《关于公布东莞市住宅物业管理服务收费政府指导价的通知（东价〔2004〕136号）》、《转发省物价局关于加强物业服务收费管理有关问题的通知（东价〔2007〕20号）》、《印发<东莞市物价局、东莞市房产管理局关于物业服务收费管理实施细则>的通知(东价（〔2010〕52号）》、《关于规范我市机动车停放保管服务收费管理的通知（东价〔2010〕34号）》等文件精神，誉景名居物业管理相关的收费标准以下： 1）管理费的收费标准以销售（建筑）面积元/平方*月；（根据《东莞市住宅物业服务收费政府指导价》，本小区按照《东莞市住宅物业管理服务等级标准》执行三级服务标准的物业服务。管理费自交付使用之日起开始计付管理费，以《收楼通知书》上注明的具体时间为准） 2）住宅水费：元/立方米（即元/立方米（含排污费）＋元/立方米（垃圾处理费）。若有调整按最新标准执行；未抄表到户时由管理处代收） 3）住宅电费：元/度（若有调整按最新标准执行） 4）车位停车费：月租350元/月 5）车位服务费：50元/月（照明、维护、车场清洁卫生等费用）
6）车位临时收费：首1小时（含）为免费，超1小时以上6（含）小时以内为5元，满6小时以上的每2个小时1元； 7）装修保证金：高层、多层住宅（带电梯）： 3000 元/户；商铺：100㎡（含）以下 3000 元/户；100㎡以上 8000 元/户。 8）装修垃圾清运费：按国家规定收费标准：一次装修4元/平方，二次装修2元/平方； 9）装修施工出入证押金30元，工本费10元，延期工本费5元； 2、物业服务管理费由哪些组成部分？ 答：根据印发《东莞市物价局、东莞市房产管理局关于物业服务收费管理实施细则》的通知(东价〔2010〕52号)的《东莞市物价局、东莞市房产管理局关于物业服务收费管理实施细则》第十四条、物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分： （1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； （2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护保养费用； （3）物业管理区域绿化养护费用； （4）物业管理区域清洁卫生费用； （5）物业管理区域秩序维护费用； （6）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； （7）办公费用； （8）物业服务企业管理费分摊； （9）物业共用部位、共用设施设备产生的水电费用（不含二次供水加压电费）； （10）物业服务企业固定资产折旧；
物业常见问题百问百答
1、不入住的话物业费怎么收？ 答：先生/女士，你不住的话，物业费同样也是需要交的。我们物业除了对您家附近的区域进行卫生维护以外，另外整个园林也是我们广大业主共同的家园，同样也需要维护。空置一年以上业主提供控制证明材料，根据临沂市相关物业管理条例适当减收。 2、交楼都具备那些证件啊？《质量保证书》、《产品使用说明书》都具备吗？ 答：我们已通过质监站验收，已符合交楼条件。 3、维修流程是怎样的？ 答：业主报修至前台，前台进行登记，由前台人员进行登记后发调度单至维修中心进行现场跟进协调，维修完毕后需要业主签字确认，然后将调度单返至前台，由前台进行回访。 4、如果我想在室内进行局部装修，该怎么办？ 答：为了有效维护小区的外观统一、美观和房屋结构安全，实现广大业主所拥有物业的增值、保值，(地产公司已经按销售合同约定对您的房子进行了约定的标准装修,如果您还觉得需要更改)物业公司对业主装修制定了详细的管理规定。业主在装修之前，须到物业公司服务中心进行申请后，须交纳装修保证金，装修施工队办理施工许可手续后，再进场装修。 5、小区内非商业首层可不可以开商店。 答：按政府相关规定，住宅用途的物业不能用做办公场地或商业用途，不能注册公司。同时住宅改作商业用途，会招致其他业户的强烈投诉，如产生较多的噪音，闲杂人员的出入会带来安全隐患等。 6、水、电、气费如何缴纳？ 答：水费收费标准：住宅2.95元/m³ 电费收费标准：居民用电——执行阶梯电价： 第一档：年用电量在2520度及以下，执行现行电价0.5469元/度。 第二档：年用电量在2520度至4800度之间，执行0.5969
元/度。 第三档：年用电量超过4800度的用户，执行0.8469元/度。 天然气收费标准：住宅2元/m³，商业4元/m³，每月限供100元 7、我目前不准备入住，不办手续行吗？ 答：按合同您不入住也需要办理相关手续，如您不办理我们将视您正式接收了此房屋，如果房屋出现了什么问题我们好及时联系相关单位为您解决,不然过了保修期后很多方面的维修就需要您自理了。 如果您不愿意托管钥匙给我们，那需要维修的时候就麻烦您过来开一下门。 8、我的身份证和交楼通知书都没带，先给我办手续和验房，过几天给你们送来，可以吗？ 答：如果您不能提供身份证和交楼通知书，我们不能确定您的业主身份，所以我们是不能给您办理交楼手续的，也不能带您去验房。假设别人冒名进入您的房间，那么最终受损的就是业主您本人了。 9、业主交楼时家庭成员登记表为什么要填写家庭成员资料及照片？能否不填？ 答：让业主填写家庭成员资料是便于我们为你服务，了解业主入住情况。在开展社区活动时，以便我们好收集业主资料，了解信息。同时，也方便物业公司根据业主类别及时提供优质的、急需的、有针对性的个性化服务。（如业主强烈反对，除姓名、房号及紧急联系方式以外其他可不填写）。 10、业主担心治安不好，提出装防盗门窗。 答：您是可以安装的。但为了保证小区外观统一,请您将防盗门、窗安装于门、窗内侧（安装装隐形防盗网）。 11、物业管理按何面积收费？ 答：按《产权证》上所记载的面积收取。 12、为什么要收取维修资金？维修资金的用途是什么？ 答：为了保障住房售后维修管理，依据《xx市住宅专项维修资金管理办法》
物业管理服务百问百答-2021最新版
物业管理服务百问百答 目录 第一部分业主、业主大会及业主委员会 (7) 1、“业主”和“房屋使用人”有何区别？“业主”和“房屋使用人”与第三方产生纠纷时，如何划分责任？ (7) 2、业主共同决定的事项有哪些？ (7) 3、何种情况下可以不成立业主大会？ (7) 4、业主大会与业主委员会的关系是什么？ (7) 5、业主委员会的设立是否需要备案？ (7) 6、业主委员会与物业服务企业两者的关系是什么？ (8) 7、业主委员会的职责是什么？ (8) 8、业主大会如何决议才是有效的？ (8) 9、业主大会、业主委员会是否可以做出与物业管理无关的决定？ (8) 10、业主委员会的日常工作经费由谁承担？业主委员会是否要按期公布工作经费的使用情况？ (9) 11、业主在物业管理活动中享有的权利、义务有哪些？ (9) 12、业主大会决定继续聘用原物业服务企业，是否应当招标？ (10) 第二部分前期物业管理 (11) 13、前期物业服务企业的选聘方式？ (11) 14、物业服务企业开展物业管理服务必须取得资质证书吗？ (11) 15、建设单位与物业服务企业签订的《前期物业服务合同》对业主有约束力吗？ (11) 16、建设单位在前期物业管理服务活动中应承担哪些责任？ (11) 17、物业服务企业对物业共用部位、公共设施设备进行查验时，应该注意哪些事项？对于存 在问题应该如何处理？ (12)
第三部分物业管理服务 (11) 18、物业服务企业的法定责任有哪些？ (13) 19、物业服务企业的管理方法有哪些？ (13) 20、物业服务企业在提供物业服务过程中常见的法律责任有哪些？ (13) 21、物业管理服务包括哪些内容？ (13) 22、业主未入住房屋，是否需要缴纳物业服务费？ (15) 23、业主在验房后，提出商品房质量异议，是否可拒绝接受房屋？逾期收楼要承担哪方面的责任？ (15) 24、（临时）管理规约包括哪些主要内容？业主为什么要遵守（临时）管理规约？ (15) 25、业主能否在在自家窗台外面摆放物品？物业服务企业发现物品存在坠落、跌落等危险情况时，应如何处理？ (15) 26、业主是否有权查看物业区域内的监控录像？ (16) 27、物业服务企业是否应该代收快递包裹？ (16) 28、业主将其房屋出租后，租赁合同是否需要在物业服务企业备案？ (16) 29、业主家里漏水，物业服务企业应负什么责任？ (17) 30、业主为何要填写《业主联系信息登记表》，物业服务企业如何保密？ (17) 31、物业服务企业是否可以将物业管理的专项服务委托给专业公司？ (17) 32、房屋被拍卖后，旧业主拒绝搬离小区，新业主要求物业服务企业对其水电气进行关闭，物业服务企业是否可以配合？ (17) 第四部分车辆与车位管理 (18) 33、住户在小区内临时停车交纳了停车费，物业服务企业应该负什么责任？ (18) 34、业主产权车位，是否可以停放电动车或者两台车？ (18) 35、业主把车辆临时停放小区指定区域被划伤，监控未发现（或无法找到）责任人，物业服务企业是否承担赔偿责任？如果车辆没有停在指定区域被划伤且没有监控到，物业服务企业是否有责任？应当如何处理？ (18) 36、遇台风天气时，避免车库倒灌，指引业主车辆停放至地面时，如遇到被绿
物业管理百问百答--住宅专项维修资金
物业管理百问百答--住宅专项维修资金 1.住宅专项维修资金的定义是什么？ 住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。 2.住宅共用的部位有哪些？ 根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位。一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。 3.哪些设施算共用设施设备？ 根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备。一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。 4.住宅专项维修资金管理原则是什么？ 住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有人决策、政府监督的原则。 5.住宅专项维修资金是否存在续交情况？ 存在。当业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。 6.住宅专项维修资金如何申请使用？
(1)申请的一般程序是什么？ 经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主参与表决，且参与表决的双过半数业主同意，可以使用住宅专项维修资金进行维修、更新、改造。 (2)申请的应急程序是什么？ 符合规定的应急使用情形的，无需达到一般程序要求，但业委会应当在物业管理区域内的显著位置就专项维修资金用于应急维修的有关情况告知业主；没有业委会的，由物业服务企业告知。 (3)商品住宅如何申请使用？ 维修资金尚未划转至业主大会专用账户的，由物业服务企业向区房管局物业管理科申请审核；维修资金已经划转至业主大会专用账户的，由业主委员会向区房管局物业管理科申请备案。 (4)出售公有住房（房改房）如何申请使用？ 市区售后公有住房住宅专项维修资金存储在北京市住房资金管理中心的，由产权单位向区房管局住房保障科申请；中央单位和国家机关的售后公有住房住宅专项维修资金存储在中央国家机关住房资金管理中心的，由产权单位向国管局申请。