新经纪人学习手册

新人手册

企业篇：

一、公司的简介：链家地产在北京、大连、天津都有

分公司，在北京有400多家连锁直营门店，6000多名员工，是目前北京成交量和市场占有率第一的金牌经纪公司.天津链家地产自成立以来，始终坚持以客户需求为中心的工作指导思想，以建立卓越的客户关系为工作战略目标。通过快速有序的铺设连锁店面，全面实施网络化的标准作业体系，不断推出符合特定客户需求的服务产品，迅速建立为客户提供房屋租、售、换、贷、投全方位服务的经纪人队伍，使得链家地产已成为环渤海地区房地产经纪行业的标榜企业。链家的业务范围涉及房屋出租全程代理、房屋租赁、房屋买卖、权证办理、按揭贷款、房地产投资咨询、商铺租售、写字楼租售及商品房、空置房、企业债权房销售代理等。

二、公司的发展历程：

2001年11月12日北京链家宝业房地产经纪

有限公司（北京链家房

地产经纪有限公司前

私改合同直接辞退

★挪单累计业绩直接辞退

★泄露公司内部信息及机密直接辞退

新人篇：

一、作息时间：早上8：30前到岗，值班人员应在8：25前将卫生打扫完毕，8：35查完岗后，由店经理主持开晨会，开完晨会便开始了经纪人的一天；中午11：30前必须回店，晚上18：00下班

二、着装：

1、衬衫

●必须穿着工装衬衣，如果还未领取工装衬衣，一律穿着纯白色衬衫；

●衬衣领子要挺括，不能有污垢、油渍；

●男士，衬衫下摆要放在裤腰里，女士，衬衫下摆要放在裤腰外；

●系好领扣和袖扣。衬衫衣袖要稍长于西装衣袖0.5～1厘米，领子要高出西

装领子1～1.5厘米，以显示衣着的层次。

2、领带：

●西装、衬衣脖领间的"V"字区最为显眼，领带应紧靠在这个部位的中心；

●领带的长度以系好后下端正好触及腰上皮带扣上端处为最标准；

●领带夹一般夹在衬衫第三粒与第四粒扣子间为宜；

●西装系好钮扣后，不能使领带夹外露；

●领带颜色要为深色，不能太鲜艳，不能花色太多。

3、西装

●西服里面不能加毛背心或毛衣，至多也只能加一件“V”字领羊毛衣，否则

显得十分臃肿，以致破坏西服的线条美；

●系好钮扣

双排扣的西服要把钮扣全部系上，以示庄重。单排两粒扣，只扣上面一粒钮扣，三粒扣则扣上面、中间二粒，坐下时可解开。

●用好衣袋

西服上衣两侧的口袋只作装饰用，不可装物品，否则会使西服上衣变形。西服上衣左胸部的衣

袋只可放装饰手帕。有些物品，如票夹、名片盒可放在上衣内侧衣袋里。

4、皮鞋

●穿西服一定要穿皮鞋，而且裤子要盖住皮鞋鞋面。不能穿旅游鞋、轻便鞋

或布鞋；

●男士：深色皮鞋（最好是黑色）；

●女士：深色船鞋（最好是黑色）；

●不能穿露脚趾的凉鞋、拖鞋。

5、皮带

一律佩戴深色皮带；皮带上装饰物不能多。

三、工作日志：工作日志的用途主要有两个，一是签到店时间与签离店时间，二是外出登记；每天早上进店的第一件事情就是签到，在工作日志日常记录栏填上“到店时间”，晚上下班前五分钟填上“离店时间”，这也是记录你考勤的重要依据。

再来看看经纪人外出看房登记怎么填：时间――离开店面的时间，经纪人—-外出的经纪人姓名，外出原因—-在列出的几条原因中打勾，客户（业主）姓名/编号—-你所约的客户或者要

链家地产经纪人培训手册p9

第一章过户流程过户流程： 1.交易所优惠性住房审批（商品房、交易房除外） 2.查档 3.复印 4.交契税个人所得税 5.二手房资金监管 6.取号到窗口办理过户手续 7.缴纳交易费工本费 8.带买卖双方到银行打余款 9.过户完成买卖双方资金监管协议书各留一份 10.十五天后双方同时到，卖方取资金监管的钱，买方拿房产证，过户完成 1-1通过房产证确认交易房产的实际情况 ○1交易 ○2继承交易卖方需交20%‘继承与赠与税’

○3福利房改集资经济适用以房产证发证日期，满三年才能上市交易危改房解危解困房一套上市满三年就要补差才能上市交易补差价（评估方法）：（指导价*面积*楼层系数-原房款价）*80% 一次税都没交卖方按评估价交%税买方再正常交税 1-2看房产证内的具体信息看产权证号、共有人、房屋是否贷款、什么时间贷款的、是否持有他项权证、是否有还清贷款（注：只有贷款还清之后此房产才能进行交易）他项权证：是专门贷款人持有的。（如果房产要交易，必须带银行还款通知及他项权证到房产交易中心进行注销，之后才能进行交易。） 2-1 房屋档案查询确定 ○1房屋有无抵押 ○2贷款是否还清 ○3户主姓名是否与身份证一致 ○4房屋确切建筑年代 ○5确定2000年后的房屋是否有交过维修基金维修基金=面积*50元 ○6福利房与非福利房（是否具有2套福利房）

问题：如果具有两套福利房，在交易福利房是需补交差价补差价=现在评估价—当年房价补差总额=补差价+税特例补充：夫妻双方共有福利房，如有一方不在人世了，如何处理。（一套是先继承再补差。继承房改，析产一样。两套是先补差再继承。政策总变，以政策为准）析产、继承、换证、遗失交易时按之前发证日期 3-1 房价评估交税过户费首次购房 90平米以下契税 1% 个人所得税 1% 税 90-140平米契税% 个人所得税 1% 二次购房契税3 % 个税1 % 营业税 % 印花税 5元每平方6元交易费 80工本费（管委会90）备注：140平米以上不给开首次，140平米以内不满5年交全额营业税，140平米以上不满5年交全额营业税，满5年交差额营业税。 4-1 资金监管资金监管是房产交易中心与中国银行联合制定的一个政府行为，为保证买方和卖方不发生资金纠纷。按税票监管。 5-1 摸号业务办理需携带手续卖方：身份证、户口本、结婚证/离婚证/身证明、房产证、维修基金票

证券经纪人的培训体系

一．培训目的培养适应**证券的营销理念，依托于营业部培训，在营业部和营销组织内部建立起一套完善的培训体系。源源不断地为营业部营销组织培养输送合格的营销人才。二．培训定位和课程安排通过招聘体系的有效运作，营业部各营销组织组织了大量的人才储备。但如何对这些人员进行有效引导，让员工融入银河证券营销体系，让员工在营销理念符合银河证券营销体系的建设，并掌握娴熟的营销技巧，协助营销工作的顺利开展。是营销培训工作的主要内容。 1．依据引进人才结构的不同进行的培训定位。（1）.理财顾问助理，对于新进员工，培训主要内容为行业导入、基本业务流程、营销工作基本技巧、产品知识等基础培训为中心。（2）.理财顾问培训，此类培训的重点为营销理念的培训、工作绩效管理培训、职业生涯规划等。（3）.理财主管和理财经理培训，对理财主管和理财经理可在基础业务培训后增加团队建设和团队管理课程。包括团队组织，人员招聘，人员培训和营销管理等内容。 2.依据培训内容的不同划分进行的培训定位（1）.营销技巧和业务技巧培训（2）.金融产品知识和基础业务流程（3）.营销团队管理方法、能力培训（4）.营销理念和职业规划培训三．成立培训小组营销培训是一项长期的工作，需要深入到营销团队建设和管理的每个环节中，为确保培训工作的长期性和全面性，营业部营销组织应成立培训小组，长期对营销团队成员进行培训活动。成员构成和职责为： 1.理财经理员工培训的组织者和主要执行者。对整个营销组织的培训课程内容编排、培训进度时间安排、场地协调、培训授课、在营业部内部组织协调其他培训小组成员培训工作等。 2.营销主管负责营业部的新员工的培训中的具体营销业务技巧培训、营销工具的使用和具体的日常工作辅导。 3.综合柜员主要负责营销团队中新进员工的公司和营业部情况介绍、证券基础知识培训、业务流程培训、金融产品培训等。 4.证券分析师或营业部兼职培训讲师负责营销团队中证券分析培训、证券咨询知识培训、产品销售技能培训等. 四．建立培训制度 1、晨会晨会主要是营业部在每日工作开始前，由理财经理集合该营销组织内全部营销人员，由营业部理财经理主持的例会模式，目的是为了激发团队士气，鼓励优秀员工，加强团队的凝聚力，且通过每日行情分析协助经纪人工作。 2.夕会夕会主要是各部门或小组以集合讨论方式，一方面总结当日行情，并对行情未来趋势做出预测；另一方面对部门或小组的工作进行说明，为部门或团队后续营销活动做出规划。 3.三课即营业部每周三次的定期专项培训课，建立起的"三课"常规培训平台，一般由营业部理财经理负责课程安排，并协调培训小组进行培训安排。通过培训活动的进行，评估培训效果，力求通过系

证券经纪人岗位说明书

证券经纪人岗位说明书领导财务部、人力资源部等分管部门开展工作:领导建立健全公司财务管理制度，组织制定财务政策，审批重大财务支出;领导建立健全公司人力资源管理制度，组织制定人力资源政策，审批重大人事决策。证券经纪人岗位说明书证券经纪人指在证券交易所中接受客户指令买卖证券，充当交易双方中介并收取佣金的证券商。证券经纪人岗位职责 1、为投资者提供证券交易服务，按投资者的投资指令向证券经纪公司发送交易信息; 2、帮助投资者了解证券或投资市场运行，介绍各类证券的性质、特点和风险，以及证券法律法规知识; 3、向投资者提供股票等证券投资分析报告，包括基本分析、技术分析、演化分析等; 拥有投资学知识，善于在上市公司公布的众多实体经济投资项目中挑选出成功率大、投资周期短、利润最大化、风险尽量小的项目; 4、根据投资者(客户)的财务状况、职业前景、年龄和对风险的态度为投资者拟定投资计划，帮助投资者确定投资目标以及适合投资者的证券种类、投资方式、投资周期和投资时机; 负责制定门店长期、短期的年度和月度计划，组织、督促完成各项任务和经营指标，并对月度、年度经营情况分析。 5、实时跟踪市场行情，监控市场风险; 6、利用各种资源和渠道发展新客户。证券经纪人岗位要求 1、具有证券从业资格; 积极履行班主任工作职责，对学生在校的学习生活全面负责，加强家校联系，所带班班风良好;培优转差工作卓有成效。 2、有较强的沟通能力和客户开发能力; 3、有良好的敬业精神、职业道德和个人信誉;

4、具有职业激情、性格开朗、意志坚韧、有一定的心理承受能力; 5、拥有丰富客户资源。这一年是有意义的、有价值的、有收获的。公司在每一名员工的努力下，在新的一年中将会有新的突破，新的气象，能够在日益激烈的市场竞争中，占有一席之地。证券经纪人关键技能检查劳动保护用品的质量，反馈使用信息，对进入现场使用的各种安全用品及机械设备，配合材料部门进行验收检查工作。专业能力投资理财营销office办公个人能力体育控制力沟通证券经纪人升职空间证券经纪人→ 证券客户经理证券经纪人薪情概况应届毕业生￥4000.00 1年经验￥4100.00 2年经验￥4600.00 3年经验￥6200.00 证券经纪人工作内容 1、发展新客户，销售公司发行或代销的证券产品; 2、建立和维护公司证券产品的销售渠道;; 3、收集市场信息和客户建议，向客户传递公司产品与服务信息; 4、向客户提供与证券经纪业务相关的咨询、业务、售后等其它服务;

房地产基本知识介绍和业务员入门培训

物业中介新员工培训手册(一) 第一章房地产基本知识介绍从今天起，你的一言一行不单单只代表你自己，你所展现在客户或同行面前的是整个物业和本公司的形象，所以你要以一个房地产高素质专业人员来要求自己，特别对一个新进入行的新人来讲，专业知识的学习由其重要，了解专业常识是你成为专家的第一步。第一节专业名词术语 1、房地产可分为： (1)一级市场指被国家垄断的土地市场，发展商从国家手中取得的土地，称之为一级市场。 (2)二级市场：发展商在所取得土地上盖起的房子，第一次出售、出租，称之为二级市场。 (3) 三级市场：卖给个人后的再次转卖、出租及抵押。 2、生地，只是一块土地，未达到可盖房的要求（水、电、煤都没有）。 3、熟地，达到三通一平的称为熟地，三通一平只是达到施工要求。 4、何为“三通一平”

“三通”指通电、通水、通路，“一平”指土地平整。 *5、何为“七通一平” 达到了人口居住的要求，“七通”是指通电、通水、通煤气、通电讯、通下水、通上水、通道路，“一平”指土地平整。 6、什么是内销房、外销房、平价房内销房、外销房的根本区别在于土地的特质。 (1)外销房的土地是批租或出让的，是按照容积率来计算楼面价的，针对的客源是外籍人士、港澳台或本地人，土地是有年限的。 (2)内销房的土地是没有所限的，针对的客源是本地人或外地人。从98年开始内销房也实行土地批租，一般来讲批租的住宅土地年限为70年，内销房的类型有外资内销、内资内销、高标准内销（侨汇房）。 *(3)平价房，土地便宜，价格便宜，政府用来解决特困户，五年不准上市交易。上述三类住宅房2001年8月1日起统一土地年限为70年并取消内外销等交易对象限制。 7、计算公式：容积率：总建筑面积/土地面积建筑密度：建筑占地面积/土地面积× 100% 绿化率：总绿化面积/土地面积×100% 集中绿化率：集中绿化面积/土地面积×100% 得房率：套内建筑面积/建筑面积×100%

证券经纪人的发展前景

证券经纪人的发展前景 ——以温州申万宏源证券公司为例摘要：证券经纪人是随着我国证券市场的发展不断壮大的。为了争抢客户资源，证券经济人不惜任何手段，其中建立一支过硬的销售团队成为目前开发客户的直接手段。我国证券经济人的培育还处于启蒙阶段，这就说明我国证券行业需要大量的经纪人，同时我国的证券经济人有着广阔的发展空间。但从目前来看，我国的证券经纪人还存在一定的问题需要解决人，本文通过对温州申万宏源证券公司经纪人存在的问题入手分析，如何解决这些问题，并进一步分析我国证券经纪人的发展前景。关健词：证券经纪人问题措施一、证券经纪人的含义及工作内容 1.1证券经纪人的含义经纪人顾名思义就是资源配置。从经纪人的基本职能来看，需要具备销售职能，其最基本的功能是将产品推销给客户从中获得相应的佣金或差价[1]。在证券市场客户需要的服务不是单一的，他们即需要通道服务更需要咨询资讯服务。但是中国证券市场没有任何一个证券公司能提供全方位的服务[2]。比如申万宏源证券公司可以提供资讯服务，而客户还需要通道服务，这就需要经纪人在银河证券等其他公司整合后为客户提供。而现在温州申万宏源证券公司经纪人位置更好象是证券公司的销售代表，如果客户提出超出这家证券公司的范围则会感觉束手无策，这说明温州申万宏源证券公司经纪人还没有完全独立的发展起来。 1.2证券经纪人的工作内容从总体上来看，温州申万宏源证券公司经纪人的工作可以分为客户的开发与维[1]

护。首先是客户开发，而现在最基本的客户开发渠道大部分证券经纪人还采用两种方式进行，购买和发传单获取。但这也是最直接的方式。然后就是筛选客户进行约见，为了节约成本，建议有针对性的开展工作。约见后就是对客户进行说服，只要客户肯见面，同时经纪人因为在这一行又有了解基本上客户都会投资。但是需要重申的是，不管是全国范围内的证券公司经纪人，还是温州申万宏源证券公司经纪人是一个具备保证70%左右的客户都能赚到钱的人[3]。最后就是客户关怀服务，这是一种利用人文关怀的方式进行的售后服务，良好的客户关怀服务会有效的提高客户的忠诚度。二、现阶段证券经纪人存在的问题以温州申万宏源证券公司经纪人为例解析现阶段证券经纪人存在的问题。 2.1技能单一、对客户的影响力和控制力有限。从我国现阶段的证券经纪人的发展来看，证券经纪人是随着市场的发展而发展起来的，而证券公司的业务基本上都一样，温州申万宏源证券公司经纪人也是如此，大部分证券经纪人的专业技能都没有达到多样化的水平，有限的能力如果想开发出更大的市场则显得有些力不从心。因为他们水平的限制，也使经纪人无法真正的吸引客户，这样，温州申万宏源证券公司经纪人的位置也无法真正的体现证券经纪人的专业特征。温州申万宏源证券公司经纪人都只效力于温州申万宏源证券公司，因为这种特殊性，使他们无法提供更加全面的中介服务，更别说自己的品牌。申万宏源证券公司经纪人的专业技能单一，使得该公司经纪人对客户的影响力和控制力不够，无法体现出经纪人的重要性，造成开发客户能力弱，维护客户能力也弱的双弱局面。申万宏源公司证券经纪人在进入市场前对客户并没

房地产中介经纪人培训手册精修订

房地产中介经纪人培训手册标准化管理部编码-[99968T-6889628-J68568-1689N]

房地产中介销售全过程培训销售前准备前工作一、认识房源作为房地产经纪人，必须熟悉很多房源，这就如同推销员要非常了解自己手中的货物一样，才能提高成交机率，成倍地增加销量。否则，乃“巧妇难为无米之炊”。 1、根据委托代理销售的物业状况，进行实地看楼。 2、随带“房产委托协议书”跟着前来委托转让或出租的房东前去看房并制作简易平面图。 3、用业余时间骑着自行车熟悉路段及物业所在位置，争取做“福州通”。 4、学会看建筑平面图：公司各分店有许多开发企业及业主委托销售和上市转让的楼书，其中有建筑平面图，根据建筑平面图的标志你可以在脑海中想象楼盘的实景。 5、学会看“朝向”：房屋的朝向是跟其所在的地球纬度密切相关的，中国处于北半球，所以，一年四季绝大部分时间太阳是从偏南方向北方照射的。住房需要“采光”，因此一般房屋的朝向都朝南。另外中国处于东南季风区，夏季绝大部分时间吹的是“东南风”，这样也需要把房屋建筑设计朝南、朝东，以便“通风”。所以，在中国，房屋的设计一般情况下是主卧和侧卧及阳台都设计在南面。 6、学会实地制作简易建筑平面图：根据建筑图纸“上北，下南，左西，右东”的原则，再根据“朝向”原则，你就可以掌握制作简易建筑平面的基本要领。即：走进房屋，先找出主卧和阳台的位置，然后将你的背靠着阳台外的位置（即南面）进行画图。先画下边（即南边）和左边（即西边）的线，再画右边（即东边）和上边（即北边）的线，这样就能容易在把一套房子的建筑平面图色勾划出来。 7、练习：3居室2厅2卫东头朝南由南画到北、由西画到东二、有关业主的信息了解有关业主的信息能够帮助你更好地为他们服务。全面地了解业主的情况，能够帮助你弄清他们的需求，从而使你的服务能够满足他们的需求。此外，了解业主的情况，还有助于建立友善的关系。例如：售房动机、期望、过去的经验/有无售房经验、业主的性格、看房是否方便等。三、有关房产的信息你还要尽可能多地了解有关房产的信息。你应当收集以下三个方面的数据：

我爱我家新经纪人40天成长规划手册1

新经纪人40天成长规划手册我爱我家北京公司 2006.10.23.

新经纪人40天成长规划手册目的：新经纪人通过该培训项目，初步了解房地产行业，了解我爱我家公司的发展历程和经营理念，认同和接纳我爱我家的企业文化。掌握相应的房源和客源开拓方法，熟悉工作流程，掌握基本销售技巧和服务技巧。本体系是新经纪人快速入门系列课程、培训跟进和店内辅导计划，包含了房地产经纪人必须掌握的知识和技能，从而使经纪人能够有效地掌握时间，迅速展开工作，创造价值。对象：我爱我家连锁店的新经纪人。周期：40天新经纪人成长规划培训体系包含：招募、市场调查(熟悉楼盘和商圈)、入职培训课程和店内辅导计划等内容。一、招募：利用合理的渠道和科学的招募方法招聘我爱我家所需要的人，坚持持续招聘，优胜劣汰。二、市场调查市场调查是新经纪人培训的开始，通过市场调查，新经纪人熟悉从业店的商圈，了解商圈内的楼盘，这是每个经纪人必须的基本功。市场调查周期：3-5天市场调查工作安排：市调小区：店经理指定周边的小区；市调小区数量：第一天3个小区图；第二天4个小区图；第三天一个小区图和一个周边商圈图；新经纪人进行市场调查必须填写市场调查表、绘制小区图和商圈图（详见附1和附2标准）。附表1：市场调查表（A4纸）附1：新经纪人市场调查绘制小区图标准

一、绘制工具：图纸统一使用1张A4纸绘制一个小区图，纸张朝上为北。二、绘制内容要点绘制小区图时，除绘制小区四周的街廊外，还应注意：（一）主要建物：每栋楼的总层数、建筑年代、尖顶或平顶、朝向和楼号；（二）每个单元须标明一梯几户；（三）门牌：每栋楼单元数及顺序，每个单元有无防盗门；（四）街道：街角及巷道两旁，应注明多少号；（五）小区内的建物或土地的使用，必须标示以下各项： 1、公共设施：公园、绿地、广场、儿童游戏城、学校、停车场、体育场馆、图书馆等； 2、生活设施：自选商场、速食店、医疗卫生机构、消防设施站、警局、邮电局、银行等。 3、憎恶设施：变电站、加油站、污水处理站、高压铁塔、煤气炉、等； 4、休闲设施：电影院、百货公司（标注名称）等； 5、地标物：古迹、风景名胜或著名建筑物等；三、店经理在市调绘图后2个工作日内，安排将绘制好的小区图，通过3D-home绘制成电子版存档并抄送培训负责人。附2：新经纪人市场调查绘制商圈图标准一、绘制工具（一）图纸统一使用A4纸绘制，纸张朝上为北；（二）最多用4张A4纸合并为一份商圈小区图；二、绘制内容要点绘制商圈图时，除绘制街廊外，应注意：（一）主要建物：7层楼以上应另加注大厦名称；（二）门牌：街角及巷道两旁，应注明门牌号码；（三）街道：单行道或双行道及道路宽度（每部车宽2米）；（四）建物或土地的使用，必须标示以下各项： 1、公共设施：公园、广场、儿童游戏城、学校、停车场、体育场馆、图书馆、批发市场、零售市场等； 2、生活设施：自选商场、速食店、医疗卫生机构、公家机关、消防设施站、警局、邮电局、银行； 3、憎恶设施：变电站、加油站、污水处理站、高压铁塔、屠宰站、煤气炉、殡仪馆等； 4、休闲设施：电影院、百货公司（标注名称）等； 5、地标物：古迹、风景名胜或著名建筑物；（五）选择标示：证券公司、舞厅、房地产公司等；（六）公车站：标示地点及站牌标示方式；（七）铁路车站、场站；（八）高架桥、公路大桥；三、店经理在市调绘图后2个工作日内，安排将绘制好的商圈图，通过3D-home绘制成电子版存档并抄送培训负责人。新经纪人必须市场调查完成后，店经理出具《市场调查完成函》给培训经理，才能参加公司的入职培训。附：市场调查完成函（A4纸）公司培训负责人：我店( 区店)新募经纪人（姓名）已完成市场调查并提交《市场调查表》及附件，现推荐参加入职培训。

房产中介经纪人培训资料

实战房地产经纪业务第一节跑盘 (24) 第二节电话营销技巧 (26) 第三节客户接待技巧 (27) 一、如何接待客户及业主 (27) 二、客户接待操作技巧 (31) 第四节独家代理与钥匙管理 (32) 一、如何说服业主签独家代理及独家代理的重要性 (32) 二、如何说服业主放钥匙 (33) 三、如何应对行家借钥匙........................ (34) 第五节如何反签 (35) 第六节看房 (35) 一、看房前及看房中的工作 (35) 二、看房过程中应注意的问题 (39) 三、看房后应注意的问题 (40) 第七节如何跟进 (43) 第八节讨价还价 (45) 一、如何应付佣金打折 (45) 二、如何引导谈价快速逼定 (47) 三、如何向业主还价及说服业主收定 (49) 四、如何协调客户和业主的时间 (51) 第九节跳盘与控盘 (51) 一、如何跳盘跳客 (51) 二、如何有效控盘 (55) 第十节如何建立客户档案及售后服务 (57) 一、如何鉴定产权合法性 (57) 二、如何建立客户档案及售后服务 (58) 第十一节如何利用网络进行资源整合 (59) 第十二节商铺、厂房、写字楼交易 (59) 第一章二手楼交易手续办理指南 (64) 第一节二手楼交易标准流程图 (64) 第二节按揭赎楼知识 (65) 第三节过户所需要提交的资料 (66) 第四节税费计算 (69) 第五节按揭、担保过程中可能产生的风险及风险控制 (70) 第二章新版《房地产买卖合同》操作指南 (74)

第四节基本社交礼仪一、社交礼仪四原则（一）、不卑不亢；（二）、热情有度；（三）、求同存异；（四）、不宜为先；二、社交礼仪四禁忌（一）、举止粗俗；（二）、乱发脾气；（三）、蜚短流长；（四）、说话过头；三、与上司相处的礼仪（一）、理解：人人都有难念的经；（二）、保持距离；

证券经纪人的一天

https://www.360docs.net/doc/d46719493.html, 2007年12月05日09:24 南方日报众生 ●李华我讨厌闹钟！老在我睡得正香的时候把我吵醒。作为一个普通得不能再普通的证券经纪人，我所做的工作就是适应别人，而不是照顾自己的感受。当我以白领的姿态进入办公室时，已经到了晨会时间。还好，没有迟到。所谓晨会，就是大家围坐在一起，通过网络视频看证券公司那帮精英聊天，不过他们推荐的股票，一般我都不太敢买。这使我更加坚定做下去的决心，因为那帮精英只顾翻报告，罗嗦半天才说几句实话，一点说话水平也没有，我吐出舌头也比他们强。开完会，我看一下大盘表现，然后提着公文包到银行去站岗。我的公文包里装着名片和两本投资报告。银行里面永远排着长队，人们麻木地坐在长椅上，欣赏着取钱人数钱的乐趣。我放好公文包，准备好笑脸，手捧着两本投资报告与名片，主动站到门口，引诱人们开户炒股。多数人把我当成空气，只有需要投资的人才会收下我的名片。往往派出几十张名片，才会有一个人过来咨询。到了上午11点，我便跑去吃快餐。快餐店里的工作人员忙着外卖，理也不理我。终于有人看到我英俊，为我打好饭，我快速倒进肚子——有生存压力的人永远感到饿，吃快餐也美过山珍海味。下午我继续派名片，但没有一个人提出开户。收市后，我回到公司，等待发工资的消息。谁都知道证券公司的员工富得流油，可我们这些编外人员，讨份工资比登天还难。问会计，叫我问副总，问副总，又叫我问会计，问了几个回合，又说在计算，等了N天，也没算出来，在大家的齐心催促下，副总算出了工资，但又要我们去弄发票。会上，老总继续向我们重复着美好的前景——在大牛市面前，连傻瓜也要胜过巴菲特，肯定还有大把散户杀进股市。把他们骗进股市之前，绝不能提亏钱的悲惨后果。当然，开了户，买了股票就另一回事了。不择手段增加成交量，几乎是每个证券经纪人的必修课。而我还没有走到这一步，手上只有几个客户，资产量微不足道，再怎么弄，也不会成为暴发户。因此，我没有必要骗客户，我要做的就是老老实实地在银行站岗，希望自己遇到一个拥有几百万资产的大户。这样，我才能在这里多呆些日子。

证券经纪人委托合作协议

证券经纪人委托合作协议第一条证券公司（以下称甲方）委托证券经纪人（以下称乙方）从事客户招揽、客户服务等活动，应当签订证券经纪人委托合同（以下称合同）。合同应载明订立合同的目的、依据和原则。第二条合同应载明声明与保证条款：（一）甲方已经监管机构认可、具备委托证券经纪人从事客户招揽和客户服务等活动的条件；（二）乙方提供给甲方的信息和资料真实、准确、完整。第三条合同应载明甲方和乙方的基本信息，包括但不限于甲方的名称、住所、联系电话、经营证券业务许可证编号，乙方的姓名、有效身份证件类别及号码、住址、联系电话。第四条合同应载明下列事项：（一）甲方与乙方之间的法律关系为委托代理关系；（二）甲方和乙方之间不构成任何劳动关系，乙方不具有甲方任何类别的员工身份；（三）在合同约定的代理期限内，乙方在甲方授权范围内的行为，由甲方依法承担相应的法律责任；（四）乙方应对超出甲方授权范围的行为，依法承担相应的法律责任。第五条合同应约定甲乙双方的委托代理权限和委托代理期间。委托代理权限不得超出以下范围:

（一）向客户介绍甲方和证券市场的基本情况；（二）向客户介绍证券投资的基本知识及开户、交易、资金存取等业务流程；（三）向客户介绍与证券交易有关的法律、行政法规、证监会规定、自律规则和甲方的有关规定；（四）向客户传递由甲方统一提供的研究报告及与证券投资有关的信息；（五）向客户传递由甲方统一提供的证券类金融产品宣传推介材料及有关信息；（六）法律、行政法规和证监会规定证券经纪人可以从事的其他活动。第六条合同应载明乙方的执业地域范围、所服务证券营业部的名称及经营证券业务许可证编号。第七条合同应约定甲方的权利和义务。（一）甲方的权利至少应包括： 1、依据法律、行政法规、监管机构和行政管理部门的规定、自律规则等，对乙方及其执业行为进行管理和监督； 2、对乙方超越授权范围的证券业务活动，甲方有权制止；因乙方过错造成甲方损失的，甲方有权要求乙方赔偿； 3、按照有关规定以及合同的约定，办理乙方证券经纪人证书的颁发、收回、变更、注销等事宜。（二）甲方的义务至少应包括： 1、在与乙方签订委托合同、对乙方进行执业前培训并经测试合格后，为乙方向中国证券业协会进行执业注册登记； 2、向乙方说明其报酬的计算依据、计算方法和计算结果；

房地产销售人员实战培训手册(doc 122页)

房地产销售人员实战培训手册概述售楼员正参与到一个特殊的服务行业，并成为房地产营销推广中不可忽视的构成组件。从城市地区到内地二、三线城市的房地产营销推广过程中，售楼员的岗前培训、在职培训、过程监控及效果评估等已成为一项系统工程，并逐渐完善。在房地产业发展日趋理性、竞争日益激烈的时代里，售楼员的工作性质和重要性正发生着变化。那么，作为营销推广中的主角售楼员自身应怎样定位？其本身所起的作用和工作职责又该如何鉴定？第一节我是谁—售楼员的定位一、公司形象的代表进入新理想公司，你对这家公司的形象感觉如何？最初，你对公司形象的了解大概是从阅读简介开始，或与公司职员聊天，从对话中渐渐形成对这家公司的感觉。当你第一次来公司时，你

对公司的印象相信是来自接待人员的应对及这栋建筑物的内部装修、职员的服装、办公室内的气氛等。但使你对公司的印象最深刻的是与你会晤的那个人。无论那间公司有多大，员工有多少，你也只能从接待员及与你会晤的两三个人那里得来的印象评价整家公司，如果你获得好的礼遇，当然你会对这家公司产生好感。人们常说：“职员制造公司”，职员是公司的财产，所以，不单只老板才代表公司，每一个员工都代表着公司。你的待客态度、电话应对或寄给其它公司的信件和传真等代表着公司。如果你任意胡为，可能会引致很坏的后果。待客态度不好，可能会被认为“那人态度恶劣”或没有常识，甚至可能令对方产生不快的感觉，将交易中止。作为房产公司的销售员，直接代表公司面对客户，其形象也代表着公司形象，服饰的整洁、笑容的甜美、建议的中肯，都会给客户一个好的印象，增加客户对公司的信心，拉近双方的距离。二、经营理念的传递者销售员要清楚明白自己是公司与客户的中介，其主要职能是把发展商的背景与实力、楼盘的功能与素质、价格政策、促销优惠、服务内容等信息传递给客户，达到促进销售的目的。三、客户购楼的引导者/专业顾问购房涉及很多专业知识，如地段的考察、同类楼盘的比较、户型格

证券业协会后续职业培训考试从业人员远程培训《证券经纪人管理暂行规定》答案100分(附加其他题目及答案)

《证券经纪人管理暂行规定》解读一、随堂练习随堂练习（一）： 1、除证券经纪人以外，证券公司不得违反规定委托其他单位或者个人进行客户招揽、客户服务、产品销售活动。（正确） 2、根据《证券经纪人管理暂行规定》，证券公司与证券经纪人之间为（委托代理）关系。 3、证券公司对证券经纪人实施集中统一的管理方式，主要体现在（BCD）等方面。 A、证券公司法人统一与证券经纪人签订劳动合同 B、证券公司法人统一与证券经纪人签订委托合同 C、证券公司统一制定证券经纪人有关的管理制度 D、证券公司同意建立证券经纪人有关的技术体统 4、证券经纪人须具备的职业条件包括（ABCD）。 A、品行端正、具有良好的职业道德 B、最近三年未受过刑事处罚 C、违背中国证监会认定为证券市场禁入者或者已过禁入期 D、不存在因违法行为或违纪行为被证券交易所、证券登记结算机构、证券服务机构、证券公司或国家机关开除的情形随堂练习（二）： 1、按照《证券经纪人管理暂行规定》及相关规定，证券公司应当将（ABCD）。 A、证券经纪人的执业行为纳入公司合规管理范围 B、证券经纪人执业行为的合规性纳入其绩效考核范围 C、证券经纪人执业行为的合规性纳入客户回访内容 D、证券营业部对证券经纪人管理的有效性纳入其绩效考核范围 2、证券营业部在启动实施证券经纪人制度前，应当将证券公司与证券经纪人有关的管理制度和证券经纪人制度启动实施方案报所在地证监会派出机构备案，并接受所在地证监会派出机构的监管。（正确） 3、根据《证券经纪人管理暂行规定》，中国证券业协会应建立（B），向社会公众提供证券经纪人执业注册登记信息的查询服务。 A、证券经纪人信息查询制度 B、证券经纪人数据库 C、证券经纪人执业注册登记系统 D、证券期货市场诚信信息数据库系统 4、证券公司的员工从事证券经纪业务营销活动，可参照《证券经纪人管理暂行规定》执行。（正确）

经纪人岗前培训试卷

经纪人岗前培训试卷（1） 1. 融券卖出的申报价格不得低于该证券的最新成交价;当天没有产生成交的，申报价格不得低于其前收盘价。低于上述价格的申报为无效申报。该说法：3分已手工评判 A. 正确Ｂ. 错误学员答案：A 标准答案：Ａ学员得分:分 2．证券公司有＿＿_＿___第二条规定情形的，国务院证券监督管理机构可以直接向人民法院申请对该证券公司进行重整。3分已手工评判Ａ. 《公司法》 B．《证券法》Ｃ．《企业破产法》 D. 《刑法》学员答案：C 标准答案：Ｃ学员得分：分 3. 基金投资人评价应以基金投资人的风险承受能力类型来具体反映，应当至少包括以下__＿_＿_类型。哪个类型不属于其中3分已手工评判Ａ. 保守型 B. 稳健型 C．积极型 D. 进取型学员答案：D 标准答案：D学员得分：分４．公司合并或者分立，登记事项发生变更的,应当依法向________办理变更登记。3分已手工评判Ａ. 公安局 B. 工商局 C. 税务局Ｄ. 公司登记机关学员答案：D 标准答案:D学员得分：分 5. 债券回购交易实行质押库制度,融资方应在回购申报前，通过上海证券交易所交易系统申报提交相应的债券作质押。该说法:3分已手工评判 A．正确

学员答案：A 标准答案:A学员得分:分 6. 国务院证券监督管理机构在处置证券公司风险工作中,履行一定责任，不包括下列哪种？3分已手工评判 A. 制订证券公司风险处置方案并组织实施 B. 对证券公司的违法行为立案稽查并予以处罚Ｃ. 向有关地方人民政府隐瞒证券公司风险状况 D. 及时向公安机关等通报涉嫌刑事犯罪的情况，按照有关规定移送涉嫌犯罪的案件学员答案:C 标准答案：C学员得分：分 7．基金销售机构应当在基金投资人首次开立基金交易账户时或首次购买基金产品前对基金投资人的风险承受能力进行调查和评价。该说法:3分已手工评判Ａ．正确 B. 错误学员答案:A 标准答案:A学员得分:分８. 基金管理人依照本法发售基金份额，募集基金,应当向国务院证券监督管理机构提交一定文件,并经国务院证券监督管理机构核准，下列不属于必须提交的文件是___＿＿。3分已手工评判 A. 申请报告Ｂ. 基金合同草案Ｃ. 招募说明书草案Ｄ．基金托管人的5年内财务报告学员答案：D 标准答案:Ｄ学员得分:分 9. 设立股份有限公司，不需具备下列条件:3分已手工评判Ａ. 发起人符合法定人数 B. 有公司住所 C. 公司的股东大会决议 D. 股份发行、筹办事项符合法律规定学员答案：Ｂ标准答案：Ｃ学员得分：分１0. 证券经纪人可同时接受多家证券公司的委托,专门代理其从事客户招揽和客户服务等活动。证券经纪人不能同时在其他机构任职或者同时接受其他机构委托。此种说法:3分已手工评判

菁英地产【地产销售精英职业培训手册】

菁英地产【地产销售精英职业培训手册】地产销售精英职业培训手册编制：****房地产开发有限公司、策划：王续升前言 1、集团和公司企业文化、组织结构、规章制度培训 2、岗位职责和职能 3、销售人员培训程序 4、销售人员管理5、销售人员基本技能（销售技巧） 6、销售礼仪 7、销售工具及资料的规范准备 8、最新法规、司法解释、国家政策的培训 9、房地产专业知识及相关行业的最新理念的培训前言房地产销售是一件很微妙的事。有这么一说：房地产成功的50%在于地块选择，30%在于规划设计，20%归功于销售执行，但前两者的80%是得由后者的20%来加以实现的。不论这一说法是否准确但销售的重大作用是不容置疑的，而销售的成功与否，又在很大程度上决定于销售人员。做为销售人员最重要的还是综合素质，因此我们也不可以对在职培训存在绝对的依赖型，培训实质上大部分的内容都是在工作中发现问题，通过培训寻求最佳的解决问题方法。卖楼是销售人员工作的重要内容但并不是全部，做为一名销售人员，对外必须会做市场调研和分析，熟悉房地产相关法律法规、了解房地产专业知识；对内必须领悟企业文化和开发理念，以及各部门的运作程序、工作职责和工作范围、楼盘的各种属性等；销售人员在做好本职工作的同时，也要尽力做好企业内部的横向协作和上下级的沟通及对外联络工作，才是成为一名合格地产销售精英。

本培训手册的设计仅仅涵盖了在职培训初级阶段的内容，如果要想深入下去工作做的更到位，还得参考其它更多的资料，并在实际工作善于总结得失。 1、集团和公司组织结构、规章制度培训 1.1、企业文化 1. 2、集团简介和组织架构 1. 3、公司简介和组织架构 2、岗位职责和职能2.1、部门职责 2.1.1、营销研究。组建和完善营销信息系统，建立信息收集、交流和保密制度；做好内部信息收集（如销售业绩统计分析、广告效果监测等），保持阶段性的对消费者购买心理和行为的市场调研及销售渠道调研；随着季节密切关注竞争对手的一些营销动向，实时分析其促销活动，察明下一步举动。如有必要可配合其他部门和分公司人员做好新的市场开拓的前期调研。 2.1.2、通过市场调研，掌握市场动态、做出市场发展预测，积极推销物业，提高市场占有率。 2.1.3、制订楼盘全案策划方案、促销策略、广告推广策略、年度营销企划、销售渠道的配置计划、研究如何提高公司品牌知名度和美誉度的策略。 2.1.4、制定销售人员招聘培训计划和各种业务会议章程。

证券经纪人业务客户经理模拟情景实训题二

证券经纪人业务、客户经理模拟情景实训题二模拟实训题13 目的：初步掌握证券投资技术分析的基本原理场景：在实训模拟证券公司营业部。客户身份：对证券市场有投资欲望，但对证券投资的技术分析方法了解很少，希望从基本方法入手，初步掌握证券投资技术分析的基本原理。规则与要求：学生两人一组，一人为客户，一人为客户经理。客户来到证券公司营业部找到客户经理，希望客户经理能够比较系统地介绍一下证券投资技术分析的最基本原理和方法。客户针对向客户经理提出问题： 1、什么是技术分析、技术分析准确吗？ 2、进行技术分析时应该关注哪些方面？ 3、经常听说的放量上涨、缩量下跌等词是什么意思？ 4、大盘上的红色和绿色的图线是什么，有什么用处？ 5、常听说什么支撑位、压力位等，是什么意思？客户经理针对这些问题加以回答。评价：根据小组对问题解释阐述的合理性与准确性，由学生互评和教师总结。

模拟实训题14 目的：使学生掌握基本的趋势理论和波浪理论内容场景：在实训室模拟证券公司营业部规则与要求：以小组为单位，对具体的市场情况进行解释。图5-27为某股票的k线走势图，一些投资者在这段时间内对该股票投资是屡买屡套，请这个图帮助投资分析投资中的技术分析失误。从1990年到2005年我国的股市经历了起起落落，用波浪理论对这十五年的总体趋势进行分析。模拟实训题15 目的：了解你身边各行业的收入状况，高收入人群及寻找潜在客户的渠道，将营销重点锁定在那些高收入者身上。

规则与要求：将学生分组编成客户经理团队。每组就老师列出高收入行业和高收入人群、寻找潜在客户的渠道及确定潜在客户的原则、寻找潜在客户的途径等，以小组为单位，列出一个寻找潜在客户的计划书。场景：在实训室模拟证券公司营业部客户经理工作会开展。评价：根据每组指定的计划书的原则、寻找高收入行业与人群及寻找潜在客户的途径的可行性及合理性作为标准，由教师对每组的计划书进行评价。模拟实训题16 目的：了解沟通中客户的类型，并在实际的应用中能对不同的客户进行有效沟通。规则与要求：由老师先给丁客户的背景资料，由学生以小组为单位针对某一企业客户，列出所要沟通的客户类别，对各类客户的心理与行为进行分析，写出与四类客户的沟通的策划书。包括分析客户心理与行为特征，对客户进行框架式分析，确定客户的群体特征、价值观，在此基础上确定不同的客户策略等。场景：在实训室或会议室模拟证券公司营业部客户经理召开工作会议。客户身份：一家房地产公司。客户经理要面对的主要沟通对象性格特征分别是：最初客户性格内向、保守谨慎。主要客户性格开朗外向，决策主动。次要客户性格外向，但决策被动，关键决策

房地产中介业务员工全程培训手册

第一章礼仪服务质量是服务行业的生命线,服务质量的内容是多方面的,服务行业从业人员讲究礼貌、礼节、礼仪，提供礼貌服务则是优质服务最重要的因素之一。一、社交礼仪四原则一）、不卑不亢；二）、热情有度；三）、求同存异；四）、不宜为先；二、社交礼仪四禁忌（一）、举止粗俗；（二）、乱发脾气；（三）、蜚短流长；（四）、说话过头；三、礼仪规范 1、上班服饰整洁、着装典雅，以职业形象为主。 2、男士宜着深色或中性色彩的西装，素色衬衣，小碎花细条纹领带为佳，下配黑色皮鞋，深色袜子。 3、女士着西装套裙或职业休闲装为佳，色彩宜中性，面料质地宜中、高档、做工精致，下配深色皮鞋。 4、女士办公时着装应避免过于暴露，透明，性感之装束，过于前卫，另类的打扮也不适宜。 5、男士每日进店前检查个人的仪表如下：无头皮屑，无鼻毛，剃须刮脸，修短指甲无垢，身体无异味，头发妥帖有型，服装无皱折，皮鞋干净打亮。 6、女士每日进店前检查个人的仪表如下：发型简洁妥帖，淡妆得体，无头皮屑，指甲干净无垢，一身色彩不过三种，鞋袜与着装相谐，淡洒香水。 7、店内接待、拜访，打接电话，接洽事务者应面带微笑，亲切有礼，热情适度。 8、进入公司空间，无论在店面、电梯、小区遇到熟人或陌生人至一米左右应面带表情，微笑致意，若是熟人可寒暄招呼。 9、若店面环境较好，应在上班时将西服外套脱去挂入衣橱衣架上或是椅背上，西式长袖衬衣不得卷袖，西式衬衣扣紧就应配打领带。 10、为了行走方便和干练的要求，办公室女性一般不应着长裙，及膝上下的裙子为最佳选择。 11、店面男女都不宜着运动装、旅游鞋、休闲鞋、拖鞋进入办公室，若刚运动完进入店面可在店面更衣间换上职业装。 12、店面男女佩带首饰宜少而精：结婚戒指、扣缀式耳环、精细项链、胸针为佳。 13、遇商务宴请、庆贺、记者发布会、电视采访、签字仪式、揭幕仪式、剪彩活动等，店面男女均要隆重特别对待：男女士沐浴、吹头、刮脸。 14、化妆：男着深色西服（熨烫），醒目领带；女士着旗袍或礼服长裙（色彩鲜艳），相谐的皮鞋，饰物，手袋等（户内、户外区别对待）。 15、赴娱乐、公共、健身等场所，因人、因时、因地着衣，切忌着职业套裙出现在所有场所，以使公司形象品味打折。 16、个人仪表，仪容的基本原则是：干净，简洁，谐调，美观，职业化。四、行为举止

房产经纪人培训资料

经纪人培训资料一：自我介绍流程。 1：姓名—籍贯—兴趣爱好—个人特长—最高学历—最长工作经历及年限—自我总结。二：二手房所产生的税费。甲方所承担的税费； 1:个人所得税1%；（房证满五年户口所在地唯一住房可免)； 2:增值税5.65%（契税发票满2年可免); 3:土地出让金1.5%（是房改房；家属楼的房子；商品房可免） 4:土地出让金1.5%＋93元每平米的经转商费用（经纪适用房，购房合同满5年并且有房证；商品房可免）。乙方所承担的税费； 1:契税（房屋面积小于90平方米首套1%；二套1%；三套3%；房屋面积大于90平米首套1.5%；二套2%，三套3%，每交易一次，乙方必须交一次）。三：绘制房屋户型图的方法； 1:先确定方向以及南北；2确定窗户及墙；3：门开的方向。

四：二八法则（穷人与富人的区别是对财富的追求不同）。 100%财富---富人=20%的人占80%的财富 100%财富---穷人=80%的人占20%的财富五：确定房源具体情况有哪些; 1:房屋具体位置； 2：买进情况（是否满五唯一，产权人，产权人是否在本地） 3：现在的买价； 4:甲方所需承担的税费； 5:看房时间； 6：现在房子基本情况（是否有家具，家电，车库，车位，是否住人);六：客户买房需求； 1:买房用途； 2:买房预算及面积大小和方向要求； 3：家里常住人口，做主人是谁； 4:有看过那些小区，有没有喜欢的；

5:看过的为什么没有买；七：如何问问题； 1;开放式—当你问问题时有N多重答案； 2:封闭式—当你问问题时只有一个或者两个答案；问关键和决定的事情时用封闭式方式。八:看房时的准备； 1：匹配房源； 2：熟悉带看房源； 3：设计看房线路； 4：安排看房时间； 5：钥匙情况；匹配房至少看三套，用ABC法则； A—最符合客户需求的房源；（3） B—比较符合客户需求的房源；（1） C—与客户有差异的房源；（2）

房地产营销人员培训管理手册(doc 78页)

笫一部分：基础篇一、建筑与房地产房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属子第三产业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的行业。房地产业与建筑业既有区别又有联系。主要区别是；建筑业是物质生产部门，属于第二产业；房地产业兼有生产（开发）、经营、管理和服务等多种性质，属于第三产业。运两个产业又有着非常密切的关系，因为它们的业务对象都是房地产。在房地产开发活动中，房地产业与建筑业往往是甲方与乙方的合作关系，房地产业是房地产开发和建设的甲方，建筑业是乙方：房地产业是策划者、组织者和承担发包任务←建筑业则是承包单位＇按照承包含同的要求完成“三通一平”等土地开发和房屋建设的生产任务。房地产业可分力房地产投资开发业和房地产服务业。房地产服务业又分为房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪和物业管理等。其中，又将房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪归为房地产中介服务业。二、房地产市场与一般商品市场特征比较

三、房地产专用术语解释及建筑基础知识 1、房地产：房地产又称不动产，是房产和地产的总称，房产总是与地产联贯为一体的，具有整体性和不可分割性。 2、房地产市场：一级市场，是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场：二级市场，是指土地使用权出让后，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易：三级市场，是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易。 3、国土局：

代表国家行使±地所有者职权以及对房地产市场，房地产行业管理的一个政府部门。 4、商品房：是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。 5、发展商：专门从事房地产开发和经营的企业。 6、代理商：经政府批准成立，从事房地产的咨询、经纪、评估等业务的中介服务机构，接受委托代办房地产的出售、购买、出租、承租及物业咨询评估报告、销售策划等业务提供有偿服务。 7、土地类型：按其使用性质划分力居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及自由集资、微利房月地。 3、土地权使用年限：是指政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，土地使用权期满后，如该主地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后继续使用，如果不符合则该土地使用权由政府无偿收回。现政府规定：居住用地70年，工业、教育、科技、文化、卫生、体育、综合用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年。