房地产开发贷款项目审查要点(27点)

房地产开发贷款项目审查要点（27点）

一、什么是房开贷

房地产开发贷款指房地产开发企业用于房地产项目开发建设方面的中长期项目贷款。作为单一授信，房地产开发贷款额度不可循环使用，不可调剂使用。

二、合规性审查要点

1.四证要齐全：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施（开）工许可证》。已经部分取得的证件的，剩下部分要求取得证件后再发放其对应的贷款。

2.项目资本金：保障性住房和普通商品住房项目最低资本金比例为25%，其他房地产开发项目最低资本金比例为30%。具体要求根据本行制度确定。

3.拆迁风险，一般拆迁完成后再介入。

4.资金用途，可以购买建筑材料，付工程款，也可以置换他行贷款。

5.企业的房地产开发资质，与在建项目是否匹配。

6.土地的性质是否与所建物业一致，如体育用地上建商业不符合要求。

7.土地是否存在闲置风险，一般出让土地2年未开发，就可能出现闲置了。

三、一般审查要点

1.股东，实力越强约好，最好房地产百强。

2.土地取得成本与项目周边土地成本比较，以及分析建筑成本是否合理。这个涉及到房产的成本问题。

3.担保方式：小的房地产企业，一般是土地抵押+在建工程抵押+下面公司股权100%质押+实际控制人连带责任保证担保+集团母公司担保。大的房地产公司，一般是土地抵押+在建工程抵押+下面公司股权100%质押，如某房地产百强企业。

4.抵押率一般不能超过60%，且抵押物应该以成本法计算。

5.计算项目总投及构成，一般总投资金=项目资本金+银行贷款+销转投。销售前景预计不好的项目，可要求企业提高项目资本金的比例，以确保项目完工。

6.严禁通过流动资金的形式投向房地产企业，包含过桥贷款。遇到房地产公司的土地追加抵押的情况，一般就是过桥贷款了。

7.贷款期限一般不超过3年，并且根据销售计划分期还款。

8.项目位置：什么城市，什么区域，该城市的经济情况，人口情况。有时候差一条街，价格都能差很大。

9.物业：酒店是什么牌子的，商场的话由谁来运营，红星美凯龙和一般的家居大卖场是完全不一样的。

10.业态：业态又分为住宅、别墅、商业、写字楼、公寓、酒店等。

11.当地政策：当地对项目所属业态的政策。如成都对住宅开始限购，但对公寓未出具政策。

12.国家政策：如郑州被划为国家中心城市，海南要建设自贸区，对当地房价市场影响很大。

13.房地产企业所建物业在当地的口碑、品质。尤其是中小型的房地产企业，当地的口碑很重要。

14.配套：地铁，学校，商业等。

15.周边：周边类似物业的销售价格，看销售价格的合理性。房价和面积进行计算，可以得出销售收入，扣掉成本才是项目的收益。

16.当地房地产市场情况，当地的房地产库存情况，去化周期，空置率，人口流入情况等。

17. 企业的历史开发业绩：历史开发总量，销售情况。量大说明企业在房地产领域的经验丰富。

18. 对销售价格做压力测算，一般房价下跌10%也要能够还本付息才行。

19.注意以下三类情况出现当地房价大幅下跌的情况：资源型城市接近资源枯竭的时候，资源没了，如鄂尔多斯；人口大量流出城市，人没了；城市资金大量流出，钱没了。

20.所建房产的工艺情况：钢结构，物业下面有地铁穿过，当地土壤特质，属于沉降区，土壤为沙质土壤。尤其是超高层建筑，更需要注意。

21.要求对项目进行封闭监管，一般是通过监管账户进行控制。借款人应在我行开立开发贷款账户，用于对项目开发建设资金实行封闭管理；开立项目收入账户，对项目销售回笼资金实行封闭管理，贷款账户和项目收入账户统称封闭管理账户。

22.施工方：如果施工方和房地产项目业主有关联关系，可能存在一定的关联交易；需要关注施工方的施工水平，垫款能力，且要求施工方出具放弃优先受偿的承诺。

23.必须加强贷后管理，“三分贷，七分管”，之前遇到房子卖了，贷款没还的情况，或者贷款放了，房子没建的情况。

24.不要相信那些虚的，不能因为某项目是重点工程之类的而放松审查要求。房地产开发贷款作为贷款资金的投向和还款来源均十分明确，且依赖项目销售收入作为第一还款来源，必须紧扣项目自身，深入剖析项目的情况。

25.置换他行贷款时必须注意，一般的项目不做，这类项目处于在建状态，施工方、业主方、购房者、业主股东之间，各个关系较为复杂。

特别优质的且内部各方关系较为简单的，可以置换他行贷款，但是要注意他行的退出原因。

26.投资较大的房地产项目，存在完工风险、施工风险、销售风险、资产处置难度大的风险。尤其是体量很大的别墅、商业、写字楼项目，除非自身具有明显优势，不然还是要谨慎再谨慎。不能出现小马拉大车的情况。鬼城里面的大楼可都是一栋一栋的，其中不乏摩天大楼。

27.中小民营企业老板，要注意有无涉及民间借贷。