房地产经济学(整理)
房地产经济学
第一章导论
1.2土地的特性：
A、自然特性（具有生产力、固定性、有限性、耐久性）
B、经济特性：1、供给稀缺性（土地的价值取决于供需条件）
2、土地利用方式的相对分散性（固定性，要求搞好交通运输，提高综合利用效益）
3、土地利用方向变更的困难性（开发成本高）
4、土地利用报酬递减的可能性（边际报酬迟早会下降）
2.1房地产的定义：土地及地上定着物和同地上利用相联系的地下改良物；同时，还包括以上组成部分所衍生的各种权利。
*（解释）2.2.2房地产的经济特性：
1．土地供给的稀缺性（社会发展，需求增大，面积有限性，导致供需的矛盾）
2．高价值性（源自稀缺性、固定性和异质性）
3．保值增值性（保值性：投入房地产的资金其增值速度能抵消货币的贬值速度）
4．产权分割性（所有权、使用权、占有权、抵押权可以由不同权利人支配)
5．难以变现性（价值大、异质性、固定性、难以迅速兑换成现金）
6．互相影响性（经济学的外部性）
2.3.1房地产分类（P6了解）
*(必考)2.3.2开发程度分类:
1、生地（完成征收，未开发、不具城市基础设施。如：荒地、农地）
2、毛地（具有一定城市基础设施，但尚未经过拆迁、安置、补偿，不具备基本建设条件）
3、熟地（具有完善的城市基础设施，进行过平整，能在上面进行房屋建设）
4、在建工程（尚未完全建成，未能达到交付使用条件）
5、现舍（建筑物已建成，可以直接使用的房地产包括一手房二手房）
3.1房地产基本活动领域：
1、土地开发和再开发（居住用房、商业用房、工业用房的开发）
2、地产经营（土地使用权的出让、转让、租赁、抵押）
3、房地产经营（房产的出让、转让、租赁、抵押）
4、房地产中介服务（买卖、租赁、抵押、典当）
5、物业管理（家居服务、保安、维修、绿化）
6、房地产金融(信贷、保险、投资)
（选择题）3.2房地产业特性：
1、基础性和先导性
2、高度综合性和高度关联性（解释）
3、区域性
4、受国家相关政策的影响大
3.3产业属性：第三产业
（1.房地产的投资开发组要从事的是资源整合、组织和管理等服务活动，并不直接建造房屋本身 2.房地产销售经营活动直接从属于流通领域 3.房地产中介等服务行业属于第三产业）
3.4房地产业的作用：
1、国民经济的基础性产业（带动相关行业，促经济，提高就业）
2、国民经济的先导性产业（该产业的产业相关联度达到一定强度，它的繁荣萧条，成为其他相关产业生产经营的机遇、市场空间和条件，从而具有导向的功能）
3、国民经济的支柱性产业
（必考简答）3.4.1房地产业成为支性产业的依据：
1、房地产业为社会提供的房地产商品，是国民经济各行业最基本和最重要的生产资料，是社会活动不可缺少的物质条件和空间场所。
2、我国城市人均住房面积不高，且建筑质量差，配套率低。（需求）
3、一些国家的发展史表明，随着社会生产水平的不断进步，第一产业的比重下降，第三产业的比重呈上升趋势，房地产业作为生产和服务的第三产业，对国民经济的贡献度较其他行业更大。
4、房地产业对其他相关行业所产生的关联度大。
*关联度表征两个事物之间的关联程度
4.1房地产经济：是指以房地产为对象，即围绕房地产的生产、分配、交换和消费所发生的人与人之间的经济关系，是房地产经济关系与房地产生产力的有机结合。换言之，房地产经济是房地产在生产、流通和消费过程中所发生的各种经济活动及其条件的总称。
4.2房地产经济学的研究对象：
1、房地产经济运行规律及其表现形式的学科
2、房地产资源配置效率的学科
3、房地产在生产过程中各种经济利益关系相互协调的学科
4.3房地产经济学的研究内容：
1、房地产经济的基本理论。（产权理论、区位理论、地租理论、地价理论）
2、房地产经济活动及其运行的基本规律和互相关系。（房地产市场运行规律、房地产业经济活动基础规律、房地产市场供求关系和产权关系）
3、房地产运行的制度保障与政策环境。（土地制度、住房制度、房地产产权制度、税收和市场政策）
第二章房地产经典理论
地租理论是房地产经济学的核心内容，是房地产价值、价格理论和房地产经济运行规律的理论基础。
1.1地租的含义（土地收益的资本化）
地租的占有是土地借以实现的经济形式。（地租是土地所有权的实现形式，一切形式的地租，都是土地所有权在经济上实现的形式。）
（选择）1.2地租的类型：
一、按地租的物质形态：
A、劳役地租（无酬剩余劳动）
B、实物地租
C、货币地租
二、按经济学的观点：
（1）马克思主义地租：
A、绝地地租
B、次级地租
C、垄断地租
（2）西方经济学地租:
A、契约地租
B、经济地租
C、竞标地租
1.3(P17)地租理论的演变：
19世纪初，古典政治经济学的地主理论（配第、杜尔哥、亚当斯密、安德森、李嘉图、杜能）》》》19世纪上半叶，庸俗资产阶级政治经济学的地租理论（萨伊、马尔萨斯）》》》
19世纪下半叶，新古典经济学的地租理论（卡拉克、马歇尔）》》》
19世纪末二十世纪初，现代西方地租理论（阿隆索、萨缪尔森、巴洛维）
（一）西方经济学的地租理论：
资产阶级古典政治经济学的早期地租理论：
威廉·配第：
A、最早提出地主理论，对地租理论做出了开拓性贡献。
B、在其《赋税论》中提出：劳动是财富之父，土地是财富之母
C、最早提出级差地租理论，奠定了级差地租理论基础，地租理论研究的先驱者
魁奈：
A、提出了剩余价值是由生产领域创造出来的
B、但其理论缺陷在于用自然恩赐解释地租是不恰当的
杜尔哥：
A、认为出租土地可以取得地租，土地是一切财富首要的、唯一的来源
B、把配第的“自然的恩赐”转化为农业劳动者的劳动剩余劳动
C、认识到“纯产品”转化为地租被土地所有者占有是土地私有权的结果
D、比魁奈更进一步的说明了地租的本质和根源
斯密、李嘉图、安德森和杜能的地租理论：
大卫·李嘉图：
A、运用劳动价值理论研究地租，建立了级差地租理论的初步体系，但否认绝对地租的存在
B、认为地租来源是劳动创造的价值的一部分，并与土地投资的利润、土地资本的利息区别开
C、进一步发展了级差地租理论
詹姆斯·安德森：
A、认为是土地产品的价格决定地租而不是相反的。（错误的）
资产阶级庸俗经济学的地租理论：
萨伊
A、“生产三要素”（劳动、资本、土地）成为地租理论的基础
B、认为生产不是创造物质而是创造效用，人所创造的也不是物质，而是效用。
C、从生产三要素转向三位一体的分配论。为现代西方经济学的地租理论奠定基础。
马尔萨斯
A、土地恩赐论，地租的增长是社火发展和繁荣的表征。
B、站在封建贵族的立场
（二）马克思主义地租理论：
A、马克思通过分析资本主义地租的两种形态：级差地租和绝对地租
B、级差地租Ⅰ:由于土地肥力和位置差异所产生的超额理论转化
C、级差地租Ⅱ：由于生产资料和劳动追加在同一土地上所产生的超额理论转化成
D、级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ的联系：都是由产品的个别生产价格低于社会生产价格而产生的超额利润并转化为地租，级差地租Ⅰ是级差地租Ⅱ的基础。
E、绝对地租：种子任何土地都必须向土地所有者缴纳地租。这种由于土地私有化的垄断而形成的地租就是绝对地租。
（必背）1.4城市地租：
城市绝对地租：城市土地所有权由国家垄断，任何企业、单位、个人要使用土地，都必须向土地所有者交纳地租。这个由于所有权的垄断而比必须缴纳的地租就是城市绝对地租。
城市垄断地租：城市中某些特殊地块的稀有功能带来的生产经营商品的垄断价格所形成的垄断超额利润转化来的地租。
（背）2.1区位：区位是指某一空间场所，是自然界的地理要素和人类社会经济活动之间的相互联系和相互作用在空间位置上的反映。
2.2(P43)韦伯工业区位论：
1、区位因子体系
2、理论前提与构建步骤
3、运费指向论
原料指数（Mi）＞1（或区位重量＞2）时，工厂区位在原料地
原料指数（Mi）＜1（或区位重量＜2）时，工厂区位在消费地
原料指数（Mi）＝1（或区位重量＝2）时，工厂区位在原料地、消费地都可
4、劳动费指向论
2.2.1韦伯区位论缺陷：
1、韦伯工业区位论中的运费，是重量和距离的函数，成比例增加。
2、韦伯假设的完全竞争条件也是非现实的。
3、就工厂经营而言，有生计性的经营和企业性的经营。
4、工厂区位是由工厂经营者所选定的。
5、技术进步
6、交通发展
7、其他诸如地域政策因素
2.3克里斯塔勒中心地理论
1、克里斯塔勒认为，在市场原则下形成的中心地系统，各中心地的市场区域比其低一级的中心地市场区域大三倍。也就是说等级m（m＞1）中心地的城市区域内包括含着2各等级m-1中心1地市场区域。中心地系统也称为K=4的中心地系统。1.3.9.27.81……
2、在交警原则基础上形成上形成的中心地系统也称为K=4的中心地系统。1.3.12.48.192……
（了解P40）4.1房地产宏观区位的选择：主要涉及工业用房地产，取决于全国非为内工业（项目）的宏观空间分布。这一优区位被称为工业部门的布局指向。它一般分为原材料指向、能源指向、市场指向、原料与市场双重指向、科技指向等。
（了解P40）4.2城市房地产中观区位的选择：分为居住用房地产和非居住用房地产两大类，而非居住房地产又可分为商业用房地产、工业用房地产、办公用房地产的。
A、商业区：中央商业区、城区商业区、街区商业区
B、工业区（根据各种工业的特点）
C、居住区（环境、教育、治安、娱乐、医疗）
（了解P41）4.3房地产微观区位选择：
A、商业房地产项目的区位选择
1、零售业区位选择
2、批发业区位选择
3、专业性服务业区位选择
B、住宅项目的区位选择
1、综合效益原则
2、社区及邻里原则
3、舒适性及休闲性原则
C、工业房地产项目的区位选择
第三章房地产市场
1.1.1（了解P44）土地市场的特点：
A、与商品市场同：
1、土地交换活动是在土地国家所有制的基础上进行
2、土地交换活动是有计划地进行的，是社会主义市场经济的重要组成部分
3、土地市场供求受市场机制以及其他因素的影响
B、与商品市场异：
1、一般市场交易是商品所有权，土地市场交易的是土地使用权
2、一般市场对售出的商品用途不加限制，土地使用则严格执行规划区的规定、不能用于建造不符合城市规划规定的建筑
3、一般商品市场的卖方可以是多种经济形式的任何单位和个体经营者，但土地的商品化经营通常由政府主管部门或其允许的土地开发公司，其经营、控制和管理要比一般商品市场严格。
1.1.2（了解P45）土地市场的分类：
1、城市土地租赁市场
2、城市土地出让市场
3、城市土地转让市场
4、城市地产抵押市场
1.2.1（简单了解P46）土地市场不同结构比较：
A、完全竞争型的土地市场
B、垄断型的土地市场
C、垄断竞争型的土地市场
1.2.2（简单了解P47）土地市场结构特征：
A、一级土地市场：政府主管部门向用地单位出让土地使用权
B、二级土地市场：用地单位横向转让土地使用权
～～1.3.1土地市场的调控手段：
A、经济手段
B、行政手段
C、法律手段
2.1～～房地产市场的含义：是指房地产商品交换的领域和场所，是房地产交换或流通关系的总和，它是由市场主体、客体、中介组织、价格、运行机制等要素构成的一个系统。
房产市场是房产权利(如:所有权、使用权、抵押权)通过价格准则进行交易的一种制度安排，是房地产物品配置的一种重要机制，资源配置的方式多种多样。
2.3房地产市场的特征：
1、供给调节的滞后型
2、需求的消费投资性
3、交易的复杂性
4、房地产市场交易是权益交易
5、市场的区域性
6、与金融关联度高
7、竞争不充分
8、政府干预性强
（必考）2.4房地产市场的分类（按市场运行层次划分）：
一级市场：土地出让市场，国家通过指定部门将城市或农村集体土地征收为国有后出让
二级市场：增量房地产市场，生产者和经营者把新建、初次使用的房屋向消费者转移，主要是生产者或者经营者与消费者之间的交易行为。
三级市场：存量房地产市场，购买房地产的单位和个人，再次将房地产转让或租赁的市场，也就是房地产再次进入流通领域进行交易而形成的市场，也包括房屋的交换。
2.5房地产市场运行的功能：
1、交换功能
2、信息传递功能
3、激励引导功能
4、资源配置功能
5、利益调节功能
2.6.1（了解P57）房地产市场的影响因素：
A、内部因素：
1、时滞（建造时滞和咨询时滞）
2、心理因素（投机心理）
3、技术和理念革新
B、外部因素：
1、政治制度
2、国民经济
3、政策法律措施
4、金融业发展状况
5、通勤技术、信息、通讯和交通设置等通勤技术的提高
6、人文社会环境
7、自然环境
A、供给指标：
竣工房屋面积、施工房屋面积、新开工房屋面积、灭失量、存量、空置量、空置率、可供租售量、平均建设周期、竣工房屋价值、房地产开发投资
B、需求指标：
国内生产总值（GDP）、人口、就业人员数量、城市登记失业率、城市家庭可支配收入、城市家庭总支出、商品零售价格指数、城市居民消费价格指数
C、市场交易指数：
销售量、出租量、吸纳量、吸纳率、吸纳周期、预售面积、房地产价格、房地产租金、房地产价格指数
3.1房地产需求的类型：
1、生产性需求
2、消费型需求
3、投资性需求
3.2.1房地产的潜在需求:
指居民对房地产商品消费的欲望按目前社会一般生活水平计算的房地产商品应有的需求量，即指过去和现在尚未转变为实际的房地产购买力、但在未来可能转变为房地产购买力的需求。
房地产的有效需求：
是指消费者在一定时间内，在每一价格的水平上愿意而且能够购买的商品量，即有支付能力的需求。
3.3影响房地产需求的主要因素：
1、房地产价格
2、国民经济发展水平
3、居民收入水平和消费结构
4、城市化水平
5、国家有关经济政策
6、消费者对未来的预期
3.4房地产的需求价格弹性：
1、房地产的需求价格弹性：房地产需求量对房地产价格变化的敏感度。需求量变化的百分比除以价格变化的百分比，Ed=（△Q/Q)/(△P/P）,P为价格，Q为需求量。
如果需求价格弹性系数小于1，价格上升会使销售收入增加；如果需求价格弹性系数大于1时，那么价格上升会使销售收入减少，价格下降会使销售收入增加；如果需求价格弹性系数等于1，那么价格变动不会引起销售收入变动。
2、决定因素：
A、替代品的数量和接近程度
B、房地产的用途
C、房地产在消费者预算中所占比例的大小
D、选择房地产时期的长短
4.1房地产供给的特点：
1、城市土地供应的刚性和一级市场的垄断性
2、房地产供给的层次性
3、房地产供给的时滞性
4、房地产供给的时期性
Es=（△Q/Q)/(△P/P）
在短期内价格无弹性，而在长期内住房供给完全有弹性。
一般来说标准厂房、标准住宅需要6个月以上，豪华商业大厦需要3~5年。
（大题必考，分析P77）5.2房地产市场实现均衡的四象限模型分析：
第一象限：租金形成机理
第二象限：利用资本化率来确定法国地产资产价格
第三象限：房地产新开发建设量的确定
第四象限：房地产存量的确定
第四章房地产价格
1.1土地价格的含义：是指地租的购买价格，是地租的资本化。在我国，城镇土地的所有权归国家所有，用地者只有使用权。
（了解）1.2土地价格的特征：
1、土地价格构成具有双源性
2、土地价格具有区位性
3、土地价格具有权益性
4、土地价格形式具有双重性
5、土地价格受市场需求影响大
6、土地价格具有增值性
7、土地价格具有明显的地域性和个别性
8、土地价格不是土地价值的货币表现，其价格高低不由生产成本决定
9、土地价格有较强的计划性
10、无成本性（1988年，《宪法》才规定，土地可以依照法律转让。）
1.3.1目前土地出让的方式有招标、拍卖、挂牌和协议。
1.3.2基准地价：
A、在某一城市的一定范围内，根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分地价区段，然后调查评估出各地价区段在某一时点的平均价格。
B、基准地价是由国家和政府有关主管部门直接规定的土地价格，具有强制执行的法律效力。
1.3.3标定地价：
A、标定地价是指在一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地价格。
B、标定地价即可以用比较法、收益法、剩余法等方法评估，也可以在基准地价基础上进行修订评估。
***基准地价和标定地价都是由政府部门评估并公布。
1.4土地价格构成：
1、土地征收费6、销售费用
2、前期费用7、应纳税费
3、土地开发费8、不可预见费
4、管理费9、开发利润
5、财务费用
1.4.1三通一平费：施工临时用的道路、电和水的安装和修建以及平整场地的费用，依据设计概算计算。
七通一平费：给水、排水、电、讯、路、燃气、热力、场地平整
2.3房地产价格的影响因素（了解）：
（一）宏观因素：行政（土地制度、住房制度、城市规划、房地产价格政策、税收、交通管制、特殊政策）、经济（经济发展、财政收入、收入水平、储蓄额、建材价格、建筑人工费、银行利率）、社会（政治安定、房地产投机、城市化、社会治安程度）、人口（人口数量、人口素质、家庭结构）、心理、国际
（二）区域因素：商服繁华程度、交通条件、基本设施、区位环境条件
（三）微观因素：物理因素、微观环境条件（噪音、空气污染、视觉、清洁）
3.1房租的形态及其构成因素：
A、生产成本租金及构成因素（折旧费、修缮费、管理费）
B、经营成本租金及其构成因素
C、理论租金（折旧费、修缮费、管理费、利息、税收、利润、保险费）
3.3.3依商品化程度划分：
1、商品租金：折旧费、管理费、维修费、地租、保险费、税金、利息、利润
2、成本租金：折旧费、管理费、维修费、利息、利润
3、准成本租金：维修费、管理费、折旧费
4、补贴租金：租房改革过程中提租加补贴形成的过渡性租金形式
5、廉租房租金
3.4（讨论题P100）：租售比与利息率的关系
租售比是房租占房价的百分比P=R/r 房价、租金、房租率
利息率是利息额占存款额的百分比
租售比<利息率时，促进租房
租售比>利息率时，促进买房
第五章房地产周期与房地产泡沫
2.4（讨论题P110）房地产周期波动的过程：
A、房地产业复苏与增长阶段
B、房地产业繁荣阶段
C、房地产危机与衰退阶段
D、房地产萧条阶段
2.7房地产周期测度方法：
A、单指标法:单一房地产销售面积
B、扩散指数法（DI）
C、合成指数法（CI）
2.8（P117）房地产周期与宏观经济周期的关系：正相关，波动大体一致。
3.1房地产泡沫的意义:房地产市场价格严重背离其价值，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态。
3.2房地产过热及诱因：
A、房地产过热：指市场上的需求增长赶不上新增公积增长的速度时，所出现的空置率上升、物业价格和租金下降的情况。
B、诱因：开发商对市场预测的偏差、开发商之间的博弈、非理性行为以及开发资金的易得性
3.3发地产泡沫和房地产过热的区别：
1、反映两个不同层面的市场指标
2、严重程度和危害性方面不同
3、在房地产周期循环中所处的阶段不同
4、市场参与者的动机不同
3.5房地产泡沫的预警：
1、选定预警指标
2、确定预警指标的权重
3、确定指标临界值
4、测算房地产泡沫发生变化的概率
5、确定房地产泡沫的预警级别
6、预测房地产泡沫变化的时间
7、屁股股泡沫变化的程度
第六章房地产产权
1.1产权定义：产权是经济所有制关系的法律表现形式，包括财产的所有权、占有权、支配权、使用权、收益权、处置权
1.4（P127）科斯定理：
第一定理：如果交易费用为零，不管产权初始如何安排，当事人之间的谈判都会导致那些财富最大化的安排，即市场机制会自动达到帕累托最优。
第一定理：在交易费用大于零的世界里，不同的权利界定，会带来不同效率的资源配置
2.1.1土地所有权：我国《土地管理法》规定：城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，车由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
2.1.2（P128）所有权的职能:占有权能、使用权能、收益权能、处分权能
2.1.5权属战役中的单向流动性，即只能城市化。
2.2.2国有土地使用权的获取方式：划拨、出让、出租、入股
3.1房地产产权是指房地产权利人以房地产为标的物，对其直接进行支配并享受其利益的排他性权利。（绝对性和排他性、使用权和占有权是密不可分的）
3.3.1房地产抵押权的含义：指债务人或者第三人不专一对房地产的占有作为债权的担保，在债务人不履行债务时，债权人依法享有有的拍卖该房地产并优先受偿的权利。
3.3.3房地产抵押权：因房地产抵押合同并登记后而设定
房地产抵押合同：抵押合同为要式合同，带呀人和抵押权人订立房地产抵押合同，应当采用书面实行并记载法律规定的内容。
3.3.5房地产抵押权的消灭：
因抵押的房地产灭失且无替代物而消失，房地产抵押权乃物权，作为其标的物质房地产因自然灾害、公用征收等原因而灭失时，房地产抵押权自无法继续存在而消灭。
区域经济学-课堂笔记-全书梳理---课程整理概要
区域经济学 1 学科特性 年轻性（60年代在世界范围兴起，直至90年代才在中国范围内兴起，一方面说明其“体系不完善”，另一方面则说明其具有较强的“吸纳能力”，即“包容性”） 应用性 前沿性 第一章 区域和区域经济学 一 区域的概念： ￥ 1 内涵 区域是一个有限的空间范围 （空间范围的大小不同决定了其空间具有“层次性”） 在经济上尽可能完整的地区（尽可能完整：表明其具有较强的“自组织能力”） # 承担特殊的专业化职能（在全国或者较高系统） 二 区域经济学的形成于发展 （一）| （二）在西方： 1 从经济问题的产生于矛盾的激化： ） 自组织能力 衍生为内生增长机制 较为完善的地域结构，包含三要素： 腹地 … 核心（中心城市群）网络体系 较为完善的产业结构：合理、协调、弹性（能够很快调整产业结构，适应外部变化） 1956年， 瑞典 ， 缪尔达尔，《经济理论和不发达地区》， 循环积累因果论，（市场经济的结果不是有效缩小地区之间的差距，而是扩大，若要有效缩小差距，则需要政府作有效调控） 1960年，艾萨德， 1957年， 赫希曼， 核心与边缘区理论（极化效应，涓滴效应）
^ 2 从学科渊源：（由古典区位论发展而来） 1826年，杜能，《农业区位论》，市场距离为核心影响因素； 1909年，韦伯，《工业区位论》，劳动力、运输为影响因素； 1932年，克里斯泰勒，《中心地理论》， 1940年，廖什，《消费中心理论》 1960年，艾萨德，《区位分析法》 （三）在中国： 1 改革开放之前：以“生产力布局学”为前身 — 2 改革开放之后：放权、让利 【※】中国改革30年中引发的突出的区域经济问题： （1）区域经济差异不断扩大，（基尼系数） ：国际区域经济不平衡警戒线 中国省域基尼系数：1978年： 2004年： 在东中西三大区域中，东部地区省域之间的差距最大，而且在同一省内，县域之间的差异比省域之间的差异更大。 （2）低水平重复建设，区域产业结构趋同 | “五小企业遍地开花”——多为劳动密集型产业 （3）地方保护主义严重 （4）地区之间的分工协作效益丧失 （5）资源两覅额和环境污染 三研究对象与内容 （一）研究对象 从宏观角度研究不同区域的经济发展及其相互联系的决策性科学。 （二）^ （三）研究内容 1 区域机构（产业结构） 区域的本质是一种结构，这种结构的形成过程就是区域的形成过程，区域结构的完善程度与区域经济发展水平直接相关。 2 区域经济自组织 区域经济增长要素 区域经济发展阶段 区域经济发展模式 3 区域产业结构的演变：规律与优化 - 4 区域分工与联系
房地产经济学练习题
房地产经济学练习题专科 一、单选题下列每小题的备选答案中，只有一个符合题意的正确答案。请将你选定的答案字母填入题后的括号中。多选、错选、不选均不得分。 1、房地产的涵义是( A )。 A. 建筑地块与房屋建筑物 B. 房产和地产的总称 C. 房地产行业 D. 房屋财产 2、土地市场的低流动性是指( )。 A. 土地变现能力较小 B. 土地权属关系复杂 C. 土地市场具有垄断性 D. 土地供应缺乏弹性 3、从总体上看，房地产业主要属于( C )。 A. 第一产业 B. 第二产业 C. 第三产业 D. 第四产业 4、与国民经济周期相比，房地产业周期的特点为( C )。 A. 衰退时期一般来得较晚 B. 高涨时期一般来得较晚 C. 波动波幅基本一致 D. 萧条时期相对较长 5、房地产市场的双重特性是指( B )。 A. 供给与需求 B. 所有权与使用权 C. 保值与增值 D. 消费与投资 6、通常，居民的消费水平越高，则对房地产商品的需求水平( )。 A. 越大 B. 越小 C. 不变 D. 不确定 7、当房地产供给弹性系数大于零小于1时，表明房地产供给( D )。 A. 完全缺乏弹性 B. 单位弹性 C. 富有弹性 D. 缺乏弹性 8、房地产供需平衡是指( C )。 A. 供需总量平衡 B. 供需结构平衡 C. 供需总量平衡和结构平衡 D. 供需相对平衡和绝对平衡 9、房地产市场的有效供给是指( A )。 A. 现实供给 B. 潜在供给 C. 与有效需求相适应的供给 D. 与潜在需求相适应的供给 10、按开发的规模可把房地产综合开发划分为( A )。
A. 单项开发和成批开发 B. 新区开发和旧区改造 C. 住宅用房、商业用房和工业用房开发 D. 土地开发、房屋开发和综合开发 二、名词解释 1、房地产是指覆盖土地并永久附着于土地的一类实物，比如建筑物。房地产可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权），建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。 2、财务净现值 财务净现值(FNPV)是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率，将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和，它是房地产开发项目财务评价中的一个重要经济指标。主要反映技术方案在计算期内盈利能力的动态评价指标。 3、房地产市场周期指房地产经济在运行过程中,随着时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复运动的过程。 4、净现值率是一种动态投资收益指标，用于衡量不同投资方案的获利能力大小，说明某项目单位投资现值所能实现的净现值大小。净现值率小，单位投资的收益就低，净现值率大，单位投资的收益就高。 5、国有土地使用权划拨是土地使用者经县级以上人民政府依法批准，在缴纳补偿、安置等费用后所取得的或者无偿取得的没有使用期限限制的国有土地使用权。 6、建筑物价格是指建筑物连同其占用土地在特定时间段内房产的市场价值 三、简答题 1、简述不确定性评价的方法。 答：大中取大法、小中取大发、最小最大后悔值法。 2、简述一般房地产投资的程序。 答：一般房地产投资程序：投资机会，寻找与筛选→细化投资方案→可行性研究→合同谈判→正式签署有关合同协议→工程建设→竣工投入使用→房地产资产管理. 3、简述我国房地产金融市场的结构。 4、答:房地产金融市场由房地产借贷市场、房地产证券市场、房地产保险市场、房地产信托投资市场等组成。其中，房地产借贷市场和房地产证券市场是主干市场，其他为辅助分市场。房地产借贷市场可以分为房地产储蓄市场和房地产贷款市场，房地产贷款市场分为信用贷款市场和抵押贷款市场，抵押贷款市场可以分为一级抵押贷款市场和二级贷款市场。房地产证券市场可以分为股票市场和债券市场，按级别划分也可分为一级和二级市场 4.简述房地产项目经济评价方法中动态评价的含义、特点及主要评价指标。 动态评价方法在经济分析中考虑资金的时间价值，同静态评价方法相比，动态评
房地产经济学复习题附答案
房地产经济学复习题附答案 《房地产经济学》复习题一 一、单项选择题 在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。1．我国城市建筑地块的所有权属于（） A．国家所有B．社区所有C．企业所有D．个人所有 2．考察经济现象趋向均衡状态的调整期间的变化，可运用（）A．抽象分析B．均衡分析法C．静态分析法D．过程分析法3．国民收入的增长与房地产业的发展一般呈（） A．等比例关系B．偏态分布关系C．正相关关系D．负相关关系4．资本形成表示在一定时间内国民经济中资本的（） A．增加B．递减量C．保有量D．消耗量 5．保罗·萨缪尔森认为地租量取决于土地（） A．供给者之间的竞争B．管理者的偏好C．投资者的选择D．需求者之间的竞争 6．土地级差生产力是产生级差超额利润的（） A．物质基础B．自然基础C．经济基础D．理论基础 7．各种群体和个人在地域空间上集中所产生的经济效益被称为（） A．集中效益B．集聚效益C．集成效益D．集合效益 8．投资收益现值减去成本现值为（）
A．净资产B．净负债C．净现值D．净投资 9．屠能提出的农业区位理论模式是（） A．π=P-C-T B．π=P-D-T C．π=P-B-T D．π=P-A-T 10．克里斯塔勒的城市区位理论是概括为（） A．六边形城市空间分布模型B．五边形城市空间分布模型C．正方形城市空间分布模型D．三角形城市空间分布模型11．由工商、服务等行业的生产经营场所的需要而形成的房地产需求是（） A．生产性需求B．消费性需求C．投资性需求D．娱乐性需求12．商品需求缺乏价格弹性，即（） A．E d＞1B．E d＜0C．0＜E d＜1D．E d＜1 13．房地产一级市场的本质是土地（） A．经营权和使用权的分离B．典当权和使用权的分离 C．抵押权和使用权的分离D．所有权和使用权的分离 14．在房地产权利价格中，最完全最充分的物权是房地产的（）A．所有权B．使用权C．经营权D．抵押权 15．引起房地产价格周期性波动的根本原因是市场经济的（）A．间断性变化B．周期性变化C．连续性变化D．偶然性变化16．在下列选项中，属于影响房地产价格的政治因素的是（）A．社会治安B．文化时尚C．地理位置D．国家间的关系17．国家所有制企业对国家授予其经营管理的财产具有（）A．法人财产权B．赠与财产权C．继承财产权D．变更财产权
房地产经济学--读书报告
房地产经济学--读书报告 房地产经济学——读书笔记 《房地产经济学》读书报告 阅读书目: .房地产经济学[M].清华大学出版社，2005. 张红 第一篇:总论 第1章:房地产、房地产市场与房地产业 本章主要探讨了房地产的定义与分类、房地产市场和房地产业的地位和分类。 房地产是指土地及其定着在土地之上的建筑物、构筑物和其他附属物的总称。房地产与物业的区别在于，一般物业用于指某项具体的房产、地产或房地产;房地产则用于指一个国家、地区或城市所有的房地产与地产或城市所有的房产与地产，但也可以用于指某项具体的房地产。房地产的分类标准很多，从用途可以分为居住物业、商业物业、工业物业、旅游房地产、农业房地产、特殊用途物业等;从性质可以分为资源性房地产和资产性房地产;按市场交易性质可以分为出售性房地产、出租性房地产、抵押性房地产、典当性房地产等。房地产价值的表现形式为流量与存量。流量是指每年竣工的新建筑物价值减去因毁损或废弃而灭失的房地产价值。存量是指所有的建筑物和土地的价值之和，是国民财富中最大的一部分。 我国的土地资产分为城市建成区土地和非城市用地两大类。对城市建成区土地资产价值估算的基本思路是:对各个等级的城市选取一定的样本进行商业、住居、工业地价的统计，得到不同等级城市的综合平均地价，乘以等级城市的建成区面积，得到不同等级城市的土地资产量。 第二节房地产市场:资产市场与物业市场。我国房地产市场分类:按区域分，可分为各地域市场;按类型分，可分为土地市场和物业市场;按交易顺序级别可分为一
级、二级和三级市场;按交易方式可分为销售市场、租赁市场、抵押市场和保险市场等。房地产作为一种投资品时，资产市场决定其价格和生产;而作为一种消费品，物业市场决定了房地产的租金水平。 空置、空置率与自然空置率:空置是指建筑物的整体或部分得到使用，处于等待出租或出售的状态。在某一特定的时间点上，供给=需求+空置率。空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。房地产存量市场的空置率是指某一时刻空置房屋面积占全部房屋总面积的比率;房地产增量市场是指某一时刻新建房屋的空置房屋面积占一段时期新建房屋总面积的比率。自然空置率是指存量市场平衡时所需的房地产存量。 第三节主要介绍房地产业的产业分类、界定与地位。1.基于三次产业分类:第一产业——农、林、牧、渔业;第二产业——采矿业，制造业，电力、燃气及水的生产和供应，建筑业;第三产业——除第一、二产业以外的其他行业。2(基于国际标准产业分类:(1)农业、狩猎、林业和渔业;(2)矿业和采矿业;(3)制造业;(4)电力、煤气、供水业;(5)建筑 房地产经济学——读书笔记 业;(6)批发与零售业、餐饮和旅游业;(7)运输业、仓储业和邮电业;(8)金融业、房地产业、保险业及商业性服务;(9)社会团体、社会及个人的服务业;(10)其他经济活动。3(基于上市公司分类:分为3级、13个门类、86个大类和307个中类。房地产的产业定界应包括:(1)房地产开发(不包括可能涉及的建筑活动);(2)房地产买卖、租赁和经营;(3)房地产中介活动(经纪、代理、股价、托管服务、物业管理等);(4)房地产管理(相关政府部门、行业管理等)。房地产的产业定位应从如下五个方面来考察:(1)房地产形成的资产规模;(2)房地产产业增加值;(3)房地产行业纳税情况;(4)房地产产业就业情况;(5)房地产业与相关产业的关系。房地产发展
房地产经济学的——2 期末考试试题及参考答案
《房地产经济学》复习题——2 一、名词解释 1、不动产 不动产是指土地和与土地不能分离或者不可移动或者移动后不能保持财产原有形态性能的财产，可以说是广义的房地产，它比房地产范围广。包括各种建筑物、道路、农用地及生长在土地上的各类植物等。 2、土地二级市场 土地市场是土地及其地上建筑物和其他附着物作为商品进行交换的总和。土地市场也称地产市场。二级市场是指土地的使用权转让市场。 3、土地收益金 土地使用者将其所使用的土地使用权转让（含连同地面建筑物一同转让）给第三者时，就其转让土地交易额按规定比例向财政部门缴纳的价款，或土地使用者将其所使用的土地使用权出租（含连同地面建筑物一同出租）给其他使用者时，就其所获得的租金收入按规定比例向财政部门缴纳的价款。 4、绝对地租 绝对地租是土地所有者凭借对土地私有权的垄断取得的、土地产品市场价格高于社会生产价格的一个差额，这个差额转化而形成的地租。 5、地役权 是指为了增加自己土地的利益而利用他人土地的权利。 6、物业税 所谓物业税又称财产税或地产税，“主要针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴付一定税款，而应缴纳的税值会随着其市值的升高而提高”。 7、房价收入比 房价收入比是一个国家或一个城市某一时期上市销售的全部住房平均每套的价格，与这个国家或城市居民某一时期户均收入的比值, 用以考察居民的购房能力。 8、基准地价 基准地价是在某一城市的一定区域范围内，根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分地价区段，然后调查评估出的各地价区段在某一试点的平均价格。 9、房地产投机 是指购买土地或住房仅仅是为了获取价差收益，而不是看重房地产本身的效用。 10、住房优惠券政策 政府针对某一特定人群在购买住宅方面所给予的补帖、减免税、成本价购房等的优惠政策。 11、房地产价格指数 房地产价格指数是动态描述一定区域内各类房地产(如商业/住宅和工业)价格变动及总体价格平均变动趋势和变动程度的相对数。 二、问答题 1、地价的变动趋势包括哪些？ （1）土地价格呈总体上升趋势，主要受下列因素影响： a)社会经济发展水平提高； b)人口数量及家庭户数增加； c)土地投机，土地投机的本质是借助于出现的稀缺和垄断，人为地制造土地 的虚假需求，在一段时间内使土地价格上涨以达到获利的目的。 （2）土地价格变动呈现周期性特征
分析我国房地产经济学的现状
分析我国房地产经济学的现状 一、我国房地产发展的现状 2009年以来，随着市场的迅速升温，房地产价格大幅上涨。9月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨2.8%，涨幅比8月份扩大0.8个百分点，这是自年初以来，房屋销售价格连续第3个月同比上涨；环比上涨0.7%，环比连续7个月正增长。尽管近期北京、上海等一线城市房价涨幅有所放缓，但西宁、银川、天津、南昌等二、三线城市房价却在加速上涨，表明我国房地产市场的涨价潮正在由一线城市向省会城市、中小城市等二、三线城市蔓延。 进入2010年以来，自中央经济工作会议后，楼市调整政策频出。二手房营业税优惠终止、国四条、土地出让金比例调高至50%、国十一条以及央行上调存款准备金率等为当前火热的楼市注入了一剂良方。特别是2010年9月30日由深圳率先推出的限制购房令，继而蔓延至全国各大城市，对房地产投资更是带来了极大的影响。统计显示，2010年，全国房地产开发投资48267亿元，比上年增长33.2%；其中，1~12月增速比1~11月回落3.3个百分点。全国商品房销售面积10.43亿平
方米，增长10.1%，增幅回落超过30个百分点。商品房销售额5.25万亿元，增长18.3%，增幅回落超过50个百分点。房地产开发企业本年资金来源72494亿元，增长25.4%，增幅回落20个百分点左右。从同比数据看，4月份以后房价同比增幅逐步回落，到12月，回落6.4个百分点。从环比数据看，数据变动趋势与同比数据变动趋势具有大致相同特征，涨幅也呈逐步回落态势。 二、行为经济学的主要观点 （一）什么是行为经济学 行为经济学就是要从人的现实决策过程中出发，建立符合心理学事实的个体决策模型，以此来分析具体的经济行为和经济现象。它强调的是，经济学的假设前提必须和实际情况一致，通过大量的心理学实验和现场实验研究，对主流经济学家所坚守的公理化假设进行可复制的实验，并在这些重复的实验中寻找一些具有规律性的东西，接着用数学把规律表达出来，以便给经济学的演绎推理更为科学，也更具预测性的模型奠定基础。
房地产经济学复习题2
、单项选择题 1由追加投资带来的超额利润所转化的地租为 （C ） b .级差地租i 2. 选择居住用房地产微观区位 应考虑的主要标准是 （B ） a. 处于主要工业区 c .人口流量大 3. 城市建筑地块的所有权 a. 归国家所有 c .归占用企业所有 4. 某项投资的净现值是指 b. 交通便捷，环境好 d .劳动成本彳氐 （A ） b. 归集体所有 d .归政府管理部门所有 （A ） a .投资收益现值减去投资成本现值 b .累计投资收益减去累计投资成本 c. 当前投资收益减去当前投资成本 d. 该项投资的产出的现在市场销售价值 5. 可行性研究中财务评价的静态投资回收期是指 （C ） a. 项目在使用寿命期内能够产生收益的时间 b. 项目的净现值抵偿项目全部投资所需要的时间 c. 项目的净收益抵偿项目全部投资所需要的时间 d. 项目的收益抵偿项目全部投资所需要的时间 6. 从区域经济角度来看，房地产业是一个（ C ） A .区域差异不大的行业 B .收益较大的行业 C .级差收益明显的行业 D .以区域布局为基础的行业 7. 在一定时期内（一年）房地产业生产的最终商品和劳务的总和称为（ C ） A .房地产业的增长值 B .房地产业的总收入 C .房地产业生产总值 D .房地产业的贡献值 &通常，居民的消费水平越高，则对房地产商品的需求水平（ A ） A .越大 B .越小 C .不变 D .不确定 9. 绝对地租是指（D ） A .土地连续投资所造成的劳动生产率的差异产生的超额利润转化的地租 B .土地肥力和位置差异产生的超额利润转化的地租 C .由产品的垄断价格带来的超额利润转化成的地租 D .只要使用所有者的土地绝对需要支付的地租 10. 当房地产供给弹性系数大于零小于 1时，表明房地产供给 （D ） A .完全缺乏弹性 B .单位弹性 C .富有弹性 D .缺乏弹性 11. 房地产供需平衡是指（C ） A .供需总量平衡 B .供需结构平衡 C .供需总量平衡和结构平衡 D .供需相对平衡和绝对平衡 12. 房产供给弹性较小是在房地产供给的（ C ） A .市 a .绝对地租 c .级差地租ii d .垄断地租
房地产经济学期末考试B卷
如有你有帮助，请购买下载，谢谢！ 期末考试B卷 课程：房地产经济学年级： 姓名：学号： 一、选择（选项中只有一个是最符合题意的，多选不得分。每题2分，共20分） 1、工业区位理论的主要观点是，通过对运输、劳动力及集聚因素相互关系的分析与计算，找出工业产品___________最低的点作为工业企业的理想区位。 （1）工资（2）地租（3）利润（4）生产成本 2、假定某项房地产投资项目预期投资报酬率为8％，风险补偿率为5％，那么该经济社会的一般报酬率为____________。 （1）8％（2）5％（3）3％（4）13％ 3、除价格外，对房地产市场的供求数量同时都产生影响的因素是：___________。 （1）收入水平的变化（2）对未来的预期 （3）可替代商品价格的变化（4）房地产开发成本 4、一宗房地产交易能够达成的充分条件是___________。 （1）买方愿意付出的最低价格小于卖方愿意接受的最高价格 （2）买方愿意付出的最高价格小于卖方愿意接受的最低价格 （3）买方愿意付出的最高价格大于卖方愿意接受的最低价格 （4）买方愿意付出的最低价格小于卖方愿意接受的最低价格 5、从学科性质上来说，房地产经济学是____________。 （1）整个经济科学的理论基础 （2）整个房地产经济学科的理论基础 （3）包容房地产开发、经营等实际操作技巧的综合性学科 （4）属于规范经济学范畴的理论科学 1页
如有你有帮助，请购买下载，谢谢！ 6、政府对房地产业进行宏观调控，要遵循___________。 （1）行政手段为主，经济手段为辅 （2）行政手段为主，计划手段为辅 （3）经济手段为主，行政手段为辅 （4）经济手段和行政手段并重 7、房地产需求的特殊性主要表现在___________。 （1）房与地需求的统一性（2）收益主导性 （3）位置（4）投资和消费的双重性 8、在土地收益不变时，土地价格同利率的关系是___________。 （1）利率下降，土地价格提高 （2）利率上升，土地价格提高 （3）利率下降，土地价格降低 （4）没有关系 9、当银行贷款利率为15％，房地产投资的期望利润率为20％，则财务杠杆率为_________。 （1）20％（2）15％（3）10％（4）5％ 10、通过采用折现现金流法对房地产开发项目进行财务分析，就可以弥补___________与实际情况不符的缺点。 （1）成本投入的数量（2）成本投入的数量和时间 （3）支出与收入的数量和时间（4）销售收入的数量 二、判断（判断正误，你认为错误的请说明理由，不说明理由不得分。每小题3分，本题共15分） 1、根据工业区位理论，凡是原材料系数大于1的工业，工厂应设在产品的中心消费地。（） 2、土地价格一般由土地资源价格和土地资产价格组成。其中土地资源价格是指土地所有权或使用权转让时获得这种所有权或使用权的人所 2页
城市与房地产经济学基础知识
城市与房地产经济学 一、房地产具有哪些经济特性？ 必需品性、高价值性、耐久性、位置固定性、不可分割性和多重异质性。另外还有如下特性： 1）内涵的统一性 房地产的整体概念包涵了房屋建筑物、建筑地块、经济权利等方面。他们都不是孤立存在的，而是由“房”“地”“产”三者有机结合形成的统一体。同时它也是商品属性和资产属性的统一。 2）价值双源性 房地产价值的双源性是由于土地价值的双源性造成的，而土地价值的双源性又源于土地本身的双重属性。一方面，土地是一种自然物，具有自然资源属性。另一方面，土地又是社会产物，追加在土地上的人类劳动凝结又增加了土地价值，具有社会资源属性。 3）空间固定性 房地产必须定着在一定的土地上，并因而具有空间上的有不可移动性。尽管目前也出现了极少数的移动房屋（特别是移动住房），但是空间固定性仍被公认为房地产的重要特征之一。 由于房地产位置的固定性，每一套房地产都和唯一的土地地块，以及与该地块想联系的通达性条件、环境、景观、基础设施、社区居民构成的自然和人文因素（通常称为区位条件）紧密结合在一起，因此任何房地产都是独一无二的，从而引发房地产异质性这一重要特征。区位条件不会因为个别物业所有者的努力而改变，“位置，位置还是位置”（location，location and location）这句名言更加凸显了区位的重要性。 4）需求的普遍性 房地产具有生活资料和生产资料的双重属性，它可以满足生产和生活多方面的需求，具有需求的普遍性质，不同于其他商品。 5）效用的长期性 同一般商品相比，房地产属于超级耐用品，其本身具备长期耐久使用的自然属性和经济属性，同房屋建筑物相联系并形成一体的土地，其效用可以通过不断再开发得到近乎无限期的延长。 二、房地产业与一般产业相比，具有哪些独特的产业特性？ 1）先导性、基础性和支柱性 ①房地产业是国民经济的基础性产业 所谓基础性产业是指该产业或行业在国民经济中是社会再生产和各种经济活动的载体，是国民经济不可缺少的组成部分。 2）综合性和关联性 房地产业的综合性主要体现在它横跨生产流通和消费各个领域的产业部门。 3）资金密集型和高风险性 房地产行业是一个高投资高收益高风险的行业。由于房地产价值量大，建设周期长，资金占用多，它的经济活动是一个大量资金运作的过程。房地产业投资周期长，固定性及变现能力差等特点，存在自然风险、市场风险、利率风险、财务风险、政策法律风险。 4）级差收益型和区域性 从经济活动的范围来看，房地产业是一个区域差异大，级差收益明显，地区性特别强的行业。由于房地产的空间固定性，房地产业的发展比其他行业更多的受制于区域经济的发展水平。即使在同一地区，由于微观区位的不同，也使房地产价值出现巨大的分异。房地产业
房地产经济学试题
房地产经济学试题 全国2009年4月高等教育自学考试 房地产经济学试题 课程代码：00168 一、单项选择题(本大题共25小题，每小题1分，共25分) 在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。 1.房地产商品具有耐久使用的自然属性，表明了它的（） A.内涵统一性 B.效用的长期性 C.空间固定性 D.需求的普遍性 2.在国民经济产业体系中，房地产业属于（） A.第一产业 B.第二产业 C.第三产业 D.第四产业 3.随着经济快速发展，我国居民消费结构发生了重大变化，表现为（） A.用于吃、穿部分的比重增加，用于住、行部分的比重也增加 B.用于吃、穿部分的比重增加，用于住、行部分的比重却下降 C.用于吃、穿部分的比重下降，用于住、行部分的比重也下降 D.用于吃、穿部分的比重下降，用于住、行部分的比重却增加 4.系统地阐述农业用地空间分布问题的学者是（） A.马克思 B.韦伯 C.克里斯塔勒 D.屠能 5.房地产价格形成的基础是（） A.生产成本加销售利润 B.生产成本加开发利润 C.生产成本加超额利润 D.生产成本加施工利润 6.按照住房公积金管理规定，职工个人缴存的公积金是（）
A.归职工个人所有 B.归行政机关所有 C.归企业单位所有 D.归监管部门所有 7.政府推行廉租房建设制度体现了住房消费的（） A.商品性 B.福利性 C.社会保障性 D.公平性 8.地租的性质、内容和形式不同是由于存在不同性质的（） A.土地所有权 B.土地使用权 C.土地抵押权 D.土地他项权 9.社会主义条件下的城市地租归属于（） A.个人 B.集体 C.国家 D.开发商 10.对成本价房和廉租住房的房租，应实行（） A.市场定价 B.国家定价 C.行业定价 D.企业定价 11.房地产法律手段的调控作用，是通过立法和（） A.仲裁来实现 B.调解来实现 C.协商来实现 D.司法来实现 12.房地产开发项目的建设监理层次包含政府建设监理和（） A.监理委员会监理 B.监理公司监理 C.社会建设监理 D.个体组织建设监理 13.城市土地资源的特点是稀缺性和（） A.可再生性 B.不可再生性
房地产经济学试题12
《房地产经济学》试题12 一、单选题（本大题共10小题，每小题2分，共20分） 1.选择居住用房地产微观区位应考虑的主要标准是( ) A.处于主要工业区 B.交通便捷，环境好 C.人口流量大 D.劳动成本低 2.房地产商品需求富有收入弹性是指( ) A.0
8.房地产的供给弹性具有明显的时期性，按特短期、短期、长期来看，其供给弹性具有的特性分别是( ) A.弹性较小、无弹性、弹性较大 B.弹性较大、无弹性、弹性较小 C.无弹性、弹性较小、弹性较大 D.无弹性、弹性较大、弹性较小 9.在房地产估价中，成本积算思路的理论依据是( ) A.生产费用价值论 B.生产效用价值论 C.劳动价值论 D.资本价值论 10.房地产企业常用的贷款方法不包括( ) A.信用贷款 B.保证贷款 C.抵押贷款 D.政府贷款 二、多选题（本大题共5小题，每小题2分，共10分） 1.房地产业周期性波动经历的阶段有( ) A.繁荣阶段 B.衰退阶段 C.萧条阶段 D.复苏与增长阶段 E.平稳发展阶段 2.在房地产价格构成中，销售费用包括( ) A.广告宣传费 B.管理费 C.财务费用 D.销售代理费 E.税费 3.按照经营内容和方式的不同，房地产企业主要可分为( ) A.建筑企业 B.房地产开发企业 C.房地产中介服务企业 D.物业管理企业 E.房地产综合企业 4.确定住房公积金实际贷款额度需要考虑( ) A.可贷额度 B.最高额度 C.最低额度 D.还款能力 E.利率 5.影响房地产投资的商业风险有( ) A.资本支出 B.总可能收入
房地产经济学pdf
《房地产经济学》教学大纲 课程名称：《房地产经济学》英文名称：《Real Estate Economics》学 分： 2 总学时： 36 实验（上机）学时： 无 开课专业： 物业管理专业 一、课程性质、目的和培养目标： 房地产经济学是物业管理专业的必修课和学位课。通过本课程的教学，让学生比较系统地了解现房地产经济学的基本理论，使学生能灵活掌握和运用房地产市场的基本分析方法，提高学生对房地产市场的分析和预测能力，为未来从事房地产或物业管理工作奠定基础。 二、预修课程： 西方经济学 三、课程内容和建议学时分配：（40学时。含教学36学时，复习、考试4学时） 章 节 内 容 学时 第一章 房地产：内涵与特性 2课时第一节 房地产的界定与分类 房地产的内涵。房地产与相近概念简析。房地产的分类。 第二节 房地产：从三个视角的理解 作为一种实物和空间的房地产。作为一种生活必需品和一种生产要 素的房地产。作为一项财产和一组权利束的房地产。 第三节房地产的特性 位置的不动性。使用的耐久性。异质性。投资、消费的两重性。 第二章 房地产业：形成、定位与发展 2课时第一节 房地产业的形成 房地产业的概念与构成。工业化、城市化与房地产业的兴起。产业 结构演变与房地产业成长。消费结构升级与房地产业扩张。 第二节 房地产业的性质定位与功能定位 基于不同产业分类的房地产业性质定位。支柱产业：房地产业的功 能定位比较。 第三节房地产业与国民经济的相互关系 房地产业在国民经济发展中的主要作用。国民经济主要经济变量对 房地产业的影响。房地产业与国民经济的协调发展。 第三章 房地产市场：体系、结构与运行 2课时第一节 房地产市场的内涵、体系与构成要素 房地产市场的内涵和特性。房地产市场体系。房地产市场构成要素。
房地产经济学A卷
一、单选题（每小题2分，共20分） 1、下面属于第一产业的是（） A 畜牧业 B 仓储业 C 供应业 D 采矿业 2、因土地的肥沃程度和位置的不同而产生的地租形式是（） A 级差地租 1 B 级差地租 2 C 绝对地租 D 垄断地租 3、土地价格具有增值性，不是其增值原因的是（） A 资本有机构成的提高 B 土地的稀缺性 C 社会平均利润的下降 D 利率的上升 4、下面的选项中属于房地产价格与其他商品价格共有特征的是（） A 区位性 B 个别性 C 用货币表示 D 敏感性 5、在土地使用权出让中，居住用地的最高使用年限是（）年 A 70 B 40 C 30 D 50 6、下面不属于房地产金融的显著特征的是（） A贷款偿还期长 B 利息率较高 C开发周期长 D 资金周转慢 7、排水权属于房地产产权体系中的（） A 永久业权 B 租赁业权 C 地役权 D 担保权 8、下面的选项中哪个不是房地产税收的特征（）A 强制性 B 有偿性 C 无偿性 D 固定性 9、国家对下面那些房产免征房产税（） A 国家机关和军队自用房产 B 宗教寺庙、公园、名胜古迹 C 非营业用的房产 D 全选 10、房地产经济的宏观调控，是以（）为主体 A 社会 B 政府 C 企业 D 房地产行业 二、名词解释（每小题3分，共30分） 1、不动产 2、地租 3、级差地租 4、房地产二级市场 5、房地产经纪 6、房地产投资风险
7、房地产开发 8、物业管理市场 9、房地产中介 10、房地产金融 三、简答题（每小题5分，共20分） 1、土地价格的特征是什么？ 2、简述房地产投资决策的过程。 3、房地产开发具有具有什么样的特点？ 4、简述物业管理的原则。 四、论述题（每小题10分，共30分）1、简述房地产投资特征 2、简述房地产金融风险 3、试述房地产一、二、三级市场各自的特征及其相互联系
房地产经济论学习心得体会
学习《房地产经济论》心得体会 房地产经纪是社会经济活动的重要内容，房地产市场是整个市场体系的有机组成部分，房地产业往往被视为是推动国民经济发展的主导产业之一。作为土木学院工程造价专业学生，将来将会在土木工程造价方面工作，也将成为社会经济的操作人员之一。而房地产作为土木工程中占有相当大的组成部分，学习《房地产经济论》就非常有必要了，只有学习了相关的理论知识，将来才能很好的为社会经济的贡献出一份力，下面我就简单谈谈学习《房地产经济论》的一些心得体会！ 一个国家的经济首先得符合这个国家的经济发展战略，国家的制度不同，国情不同，发展战略也就不同，所以房地产经济也得国家的经济发展战略。我国是社会主义初级阶段的发展中国家，土地归国家和集体所有，这就要求我国的房地产经济由我国的特色。要发展房地产经济，就的使用土地，我国在土地所有问题上已经形成了明确的土地共有制度，而是用制度正经历着由行政划拨到有偿使用的变革，但是这种变革也随着时间的推移和经济的发展，也暴露许多的弊端：一些土地的不到合理利用；一些申请用地者多要地，要好地，甚至违章建设和非法占地，而且土使用效率低造成宝贵的土地制造资源浪费；一些单位非法转让，出租土地，成为新生的“土地主”，给国家的土地管理带来不便；
而且土地的行政划拨没有公开性和竞争性，这也是社会无法进行有效的监督，这也为社会的不安造成一定的影响。随着这些弊端的影响扩大化，政府也推出了一系列的改革措施，即国有土地使用权的出让，可以是拍卖，招标或双方协议的方式，还规定了不同类型土地使用的使用年限，还出台了一系列的法律保障，这使得土地的使用率大大提高，这也使得我国的房地产经纪想着良好趋势的发展。 有着良好的经济环境，使得许多有人开始向房地产经济方面投资和开发。房地产投资有几个特点：(1)投资数量大，且回收周期比较长；（2）容易获得金融机构的支持；（3）受政策影响大，限制因素多；（4）抵制通货膨胀的影响，实现保值和增值；（5）流动性低。但也有一些人不是真正的的投资，而是投机，虽然有一些积极作用，但是消极作用也比较大，他们专注于房地产的市场流通，他们购买房地产不是因为其房地产以外的生产经营活动或者生活需要，这样使得房价被炒得很高，使许多想买住房的人买不起住房，而那些投机者有房却没有得到很好的利用，使得资源的利用很不合理！这也使开发者开发出更多的房，浪费更多的土地资源，当供大于求时就产生了房地产经济泡沫，从而引发一系列的不良影响。许多人想买房，却因为房价高而买不起，而一些人却有闲置的房，为了赚取利益不愿意买，造成恶性循环，这也是国家正在努力解决的问题，期待出台好的政策，解决这问题。
房地产经济学试题14
《房地产经济学》试题14 一、单选题（本大题共10小题，每小题2分，共20分） 1.建筑地块的经济属性表现为（） A.具有不可再造性 B.具有不可扩展性 C.其位置不可移动 D.凝结了人类劳动 2.在其它条件相同的情况下，使区位成为影响房地产价格的重要因素是由于（） A.空间的固定性 B.价值的双源性 C.需求的普遍性 D.效用的长期性 3.一般情况下，从经济角度考虑，是否进行投资主要取决于（） A.预期利润率和资本市场的利率 B.预期利润率和汇率水平 C.预期利润率和信贷规模 D.实际利润率和资本市场的利率 4.决定消费水平的主要因素是（） A.商品生产成本 B.商品价格构成 C.个人收入水平 D.家庭结构组成 5.资本主义地租的本质是农业雇佣工人所创造的（） A.价值的一部分 B.使用价值的全部 C.使用价值的一部分 D.剩余价值的一部分 6.影响房地产供给的首要因素是( ) A.房地产市场价格 B.土地价格 C.税收政策 D.利率政策 7.房地产二级市场的经营方式主要采用( ) A.馈赠或抵押 B.出租或典当 C.抵押或出售 D.出售或出租 8.土地使用权出让市场属于房地产的( ) A.一级市场 B.二级市场 C.三级市场 D.四级市场 9.房地产商品具有单一性和非均质性，表明了它的( )
A.需求的普遍性 B.价值的双源性 C.空间的固定性 D.效用的长期性 10.在市场经济条件下，使用城市“劣等”土地不需要支付( ) A.地租 B.级差地租 C.绝对地租 D.土地使用费 二、多选题（本大题共5小题，每小题2分，共10分） 1.房地产开发项目可行性研究重点考虑是否可达到（） A.最佳的经济效益 B.最佳的技术效益 C.社会效益 D.环境效益 E.管理效益 2.就房地产供求而言，下列说法正确的是（） A.其非均衡态是绝对的 B.其均衡态是相对的 C.其均衡态是有条件的 D.其非均衡态是相对的 E.其均衡态是绝对的 3.房地产金融的具体业务包括（） A.证券融资 B.住房公积金贷款 C.生产性开发贷款 D.住房消费信贷 E.房地产保险 4.住房制度内容包括（） A.住房投资 B.住房分配 C.住房消费 D.住房管理 E.住房经营 5.以下说法正确的是（） A.每一宗特定区位的城市土地都可以有多种用途 B.每一宗特定城市区位的土地都有一个最优的用途 C.城市土地区位是不变的 D.城市规划要以区位理论作指导 E.土地区位理论主要是从宏观方面指导房地产业发展 三、名词解释（本大题共5小题，每小题3分，共15分）
关于房地产经济评价的研究总结
关于房地产经济评价的研究总结 总结人：版主 时间：二零零二年十一月 地点：北京 主要参考书籍：《房地产开发项目经济评价方法》——中国计划出版社 《房地产开发项目经济评价案例》——中国计划出版社 《房地产经济》——中国计划出版社 《房地产开发与经营》——中国人民大学出版社 《房地产投资分析》——中国人民大学出版社 《房地产金融》——中国人民大学出版社 《房地产应用写作》东北财经大学出版社 序论 本研究的基础方法： 以《房地产开发项目经济评价方法》为研究的理论基础，以《房地产开发项目经济评价案例》为研究的依托，精选其余各书关于经济评价（或可行性研究）的章节，加以综合，提炼出关于经济评估的实际可行具操作性的理论。 本研究重要性： 房地产项目经济评价，是现行国情下房地产项目可行性研究的核心组成部份，在前期投资分析中具有极为重要的指导意义，做此方面
的研究总结，可提高投资分析人员的理论素质水平，理清投资分析人员的思维。 经济评价作用： 经济评价的结论可以为房地产开发商服务，作为开发商投资决策的依据；可以为政府部门服务，作为政府管理部门审批房地产项目的依据；可以为金融机构服务，作为金融机构审查贷款可行性的依据。本研究总结的组成章节： 根据房地产项目操盘过程的思路（去掉市场调查与预测、房地产开发项目策划，仅就经济评估阶段做研究），本研究总结组成章节如下：第一章：房地产开发项目投资与成本费用估算 第二章：房地产开发项目收入估算与资金筹措 第三章：房地产开发项目财务评价（包括静态分析与动态分析等内容）第四章：房地产开发项目不确定性分析（即投资风险分析） 第五章：房地产开发项目基本报表及辅助报表（格式） 第六章：房地产开发项目投资可行性研究报告书的组成 本总结章节之间的理论关系：第一章与第二章是属于前提部分，即在第一二章的数据基础上进行各项分析，第五章是属于报表部分，它将穿插在前面各章节中，起到统计数据的作用，第六章是属于总结部分，经济评价属于投资可行性研究报告书的一个重要组成部分。
房地产经济学专业
民商法学专业（知识产权研究方向） 攻读硕士学位研究生培养方案 一、培养目标 1.掌握马克思主义、毛泽东思想及邓小平理论，树立正确的人生观和世界观；热爱祖国，遵纪守法，品德良好，勤奋敬业，努力为社会主义现代化建设服务。 2.掌握知识产权基础理论，系统、全面、准确地了解本专业的研究方向和各门学科的主要内容及发展趋势，通晓与之相关的课程的基本知识和基本技能，能独立从事知识产权教学科研、立法、司法及法律服务工作，精通一门外语。 二、学习年限 脱产研究生学习一般2——3年，在职研究生3——4年。 三、研究方向 本专业设置四个研究方向： 1.民法基础理论 2.财产法（物权与债权法） 3.知识产权法 4.人身关系法 四、培养方式与方法 硕士研究生的培养实行导师负责制，并遵循以下原则： 1.导师负责制与导师组集体培养相结合的方式进行培养； 2.理论与实践相结合、系统学习与专门研究相结合的方法； 3.以自学为主，注意采取启发式、研发式教学； 4.因材施教，充分发挥研究生的个人特长，注重对研究生创新能力的培养； 5.关心研究生的思想政治和道德品质修养，促进德、智、体的全面发展。 五、课程设置 本专业研究生实行学分制，应修的总学分不少于32学分。课程设置包括公共课、专业基础课及专业课和指定选修课、任意选修课。 1. 公共课6学分 科学社会主义理论与实践2学分34学时第一学期开设 第一外国语4学分136学时第一、二学期开设 2. 专业基础课及专业课17学分 法理学3学分51学时第一学期开设 民法总论4学分68学时第一学期开设 民法分论专题4学分68学时第二学期开设 知识产权基础理论4学分68学时第二学期开设 3．指定选修课5学分 竞争法2学分34学时第三学期开设 知识产权的国际保护2学分34学时第三学期开设 知识产权管理2学分34学时第三学期开设 诉讼与仲裁3学分51学时第二学期开设 知识产权实务2学分34学时第三学期开设 4．任意选修课 在全校硕士研究生任意选修课目录中选修，选修学分不得少于10学分。 六、课程考试和考核方式
房地产经济学期末复习要点
房地产经济学期末复习要点 房地产经济学：是应用一般经济学的基本原理和方法，分析稀缺的房地产资源配置问题，特别是房地产活动或行为对房地产价值影响的学科。 房地产泡沫：是指预期一致的投机行为导致房地产价格持续脱离经济基础条件决定的理论价格的上涨。 住宅需求价格弹性：指住宅价格每上升或下降一个百分点所引起住宅需求量减少或增加的百分比，即住宅需求量的变动对价格变化的反应程度。 房地产经济周期：指房地产业在发展过程中，在一系列因素冲击下，随着时间的变化而出现的扩张与收缩，交替反复运动的过程。 房地产税收：直接或间接以房地产为课税对象的各种税收的总称。 经济适用房：指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。 房地产金融：是指房地产经济活动中，通过各种金融方式，方法及工具，为房地产及相关部门融通资金的行为。 住宅需求收入弹性：是指收入每增加（减少）一个百分点，所引起的住宅需求量增加（减少）的百分比，即住宅需求量的变动对收入变动的反应程度。 房地产投机：可以定义为从房地产市场价格的波动中获利的行为。 房地产市场：狭义的房地产市场是指房地产交易的专门场所，广义是指房地产交易或交换关系的总和。 简答 房地产的经济特性： ①空间特性：即空间的固定性和异质性 ②市场特性：包括区域性，交易费用高，供给的滞后性，需求的二重性等，具有不完全竞争性质 ③资产特性：主要是指房地产的价值最大和使用的耐久性，以及由此导致的房地产金融税收的重要性和房地产投机性 ④法律和制度的特性 房地产市场分类： (1)按市场运行层析划分，中国的土地市场可以分为土地一级市场和土地二级市场 (2)按市场交易客体划分，可以分为土地市场，房产市场，房地产金融市场和房地产中介服务市场 (3)按物业类型划分，可以划分为住宅市场，商业房地产市场，工业房地产市场，特殊用途房地产市场和农业房地产市场 (4)按覆盖或影响范围划分，可分为国际性，全国性和地方性房地产市场 住宅需求弹性影响因素和弹性规律： ①人口②收入③消费者偏好④预期⑤金融因素 4.房地产收益和成本的计算方法 ①以项目的总收益减去总成本（B-C）来计算净收益，但未能考虑到不同规模间 的差异 ②用项目的预期收益现值除以预期成本现值得到益本以（B/C）益本比大于1， 表示该项目具有经济可行性