《1+6文件解读》

第一个关键词是“差别化”，指的是差别化供地、差别化地价、差别化管理模式。这个“差别化”的工作思路是，“有扶有控、有保有压,以结构性、差别化的土地供给，引导空间资源向产业转型升级的重点方向、重点领域、重点行业和重点企业配置。”对于战略性新兴产业、现代服务业等符合深圳产业发展导向的产业，在地价政策、配套用房、土地供应等方面，体现“扶”和“保”，例如，除了优先供地外，对战略性新兴业等还最高给予50%的地价优惠，同时对不同产业用地供给方式和供地年限实行差别化管理，国家定最高50年使用期，我们为了契合深圳实际，体现“节约集约”，我们最高是定30年，而且不设下限，经营性配套设施用地和产业配套设施用地仍采用市场化方式配置。对于落后产能，按照“控”、“压”的限制、淘汰原则，最高提高100%的土地资源使用成本，这样通过有扶有控、有保有压来推动产业的转型、部分产业的转移。

第二个关键词是“房地并举”。以往给产业提供空间比较多局限于给土地，我们要从以往土地资源的单一供应模式，它既受限于深圳土地资源的紧缺，也有悖于国家集约节约用地的宏观要求。这次的文件中，就大胆创新了空间资源的供给模式，实行房地并举，优先供房，建立以房招商、养商、稳商的新机制，企业可以通过租赁、购买、合作等方式解决生产及配套的问题，并根据政策给予创新性企业租金补贴或优惠。与此同时，我们在培育创新性产业用房市场的同时，大家不要担心会搞成工业房地产，我们在文件中设定了对工业楼宇进入市场实行“三限”，即对销售对象、销售价格、二次转让周期作了明确限定。

第三个关键词是创新型产业用房，既然深圳要从以往供地招商转变为以房招商，就要考虑这个房从何而来。“1+6”文件设定产业用房一方面从市场来，也就是通过修订工业楼宇转让管理办法，进一步放开工业厂房的市场流转，使城市更新的工改工项目占更大比重。现在一讲到旧改都喜欢搞住宅、商业，但是如果都搞住宅、商业，没有产业空间的话，将来整个城市结构、城市竞争力就会成问题，我们通过这样一个政策，适度放开工业楼宇在市场上的流转，也是想通过政策来去引导城市更新有更多的工改工产业升级的项目。另一方面，我们推出创新型产业用房这一创新模式。有点类似住宅中的保障性住房。主要为需要扶持的新兴产业和企业提供优惠的产业用房，政策优惠主要体现在租和售的价格明显比市场价格要低。

第四个关键词就是“节约集约”。这里面有两层含义，第一是提高空间的利用质量和效益，在这次出台的政策中，主要通过建立全市统一、公开的空间供需服务平台，建立健全准入和退出机制，以及加大建设用地批前审查和批后监管这三个方面来落实，目的是要提高优质企业的落地效率，及时淘汰没有潜力的企业，这里着重讲大家比较关注的闲置地问题，不允许出现新的闲置现象，2006年，全市开展闲置地清理工作，截止2012年，共认定闲置土地696宗，目前已完成处置544宗，正在处置的152宗，涉及面积4.2平方公里，这个数字比较大，因为它是历年累积的，我们相对其他城市是不含水分、不打折扣、不作隐含的。对于本来土地资源就高度紧缺的深圳而言，这些土地的闲置无疑是一种极大的浪费，下一步，我们依据新出台的配套政策，进一步简政放权，加快推进闲置用地清理和处置力度，该处罚的处罚，限期开发，该收回的坚决收回，保障每一宗土地发挥最大效益。有关媒体作了专项报道，我理解媒体可以推动我们形成和解决这个问题的正能量，所以我借这个机会对媒体表示敬意和感谢。

“节约集约”第二层含义是，促进优质要素资源向产业基地和园区集聚，提高空间资源综合利用效益。通过分区规划管理、区域合作协调、城市综合体和复合型城区等空间规划，引导新增产业项目向产业集聚区集中，促进产业集聚化、高端化发展。同时通过创新产业用地分类、鼓励土地混合使用、提高产业用地容积率上限、预留产业发展空间资源、集约布置配套设施、规范土地的弹性引导与量化控制等措施，来满足重点产业发展需求。

第五个关键词是“存量挖潜”。着眼点在四个方面，一是完善土地整备政策，建立健全各区（新区）土地整备与新增建设用地指标增减挂钩制度，整备成片土地资源，保障产业发展空间需求。2011、2012年全市整备土地67平方公里，今年计划整备土地18平方公里。二是盘活工业楼宇资源，通过扩大工业楼宇转让范围、转让方式，完善转让条件，规范分割情形等规定，构建更加合理的工业楼宇转让制度，（核心就是转让制度）提高工业楼宇利用效率，解决企业尤其是中小企业的工业楼宇使用需求。在深圳，成长型的或者刚刚创立的中小微型企业不一定就是需要成片的土地来作为发展空间，事实上从现在的企业形态来讲，有些一层楼、有些一栋厂房甚至一层厂房，甚至一个房间，他都可以把一个企业先办起来，然后逐步发展壮大。三是鼓励社区股份公司、保有富余产业用地企业等社区企业以资金、土地、厂房入股等多种形式参与产业项目建设，提高社区土地资源利用水平和效益。四是提高工改工项目比重，支持拆除重建的旧工业区项目升级改造为我市鼓励发展的工业产业园区；对于涉及旧工业区局部加改建、部分功能调整等改造的，在规划、土地和财税等方面给予支持。（工改工）

总之，我们出台“1+6”文件的导向性很明确，就是要以创新思维来破解空间不足的问题，通过多项改革举措来优化产业空间资源配置，促进产业转型升级，为把优势产业做大、做强、做优提供可靠的、可持续的保障。至于“1+6”文件的具体内容，将由我的同事来新大家作进一步的说明。我就先介绍到这里

王幼鹏：各位记者朋友：大家好！

刚才锐锋常务副市长对市政府优化空间资源配置促进产业转型升级“1+6”文件出台背景和特点作了介绍，尤其对于“1”在市政府层面政策导向和措施有了很好的介绍。下面，我将就我委参与制订的《深圳市完善产业用地供应机制拓展产业用地空间办法（试行）》、《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》、《深圳市宗地地价测算规则（试行）》、《深圳市关于贯彻执行〈闲置土地处置办法〉的实施意见（试行）》4个附属文件进行简要说明。

一、《深圳市完善产业用地供应机制拓展产业用地空间办法（试行）》主要精神，这个标题含义很清楚，产业用地供应的机制，还有空间提供的一些办法。

该办法的制定，着力于建立健全我市产业用地供应的信息公开与收集制度，将原农村集体经济组织继受单位可用的产业发展用地纳入全市统一的土地市场，有效拓展产业用地来源，不仅仅政府用地，把社会的集体社区土地也投入市场。核心是两点：

一是搭建产业空间供需公开透明的服务平台。该办法规定市土地主管部门每季度在产业用地供需服务平台上公布产业用地区位、规模等，企业可利用这个平台充分了解产业用地供应计划，提交用地申请，改变以往需向不同部门提出申请的局面；政府可通过这一平台收集企业空间需求，保障土地供应的公开透明，从而实现政企间的信息共享。搭建这么一个平台，使政府和社会有空间能力的以及空间需求的企业都能够在一个平台上把信息公布，需求也就能对接。

二是原农村集体经济组织继受单位合法工业用地可申请进入市场流通。原农村集体经济组织继受单位实际占用的符合城市规划的产业用地，在理清土地经济利益关系，完成青苗、建筑物及附着物的清理、补偿和拆除后，可申请以挂牌方式公开出（转）让土地使用权，两种收益分配方式供选择，第一种方式是所得收益50%纳入市国土基金，50%归原农村集体经济组织继受单位，第二种方式是所得收益70%纳入市国土基金，30%归原农村集体经济组织继受单位，并可持有不超过总建筑面积20%的物业用于产业配套。同时，为进一步调动原农

村集体经济组织继受单位的积极性，申请纳入全市统一的产业用地市场的合法留用地，免收《深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定》（198号令）中规定的10%的公告基准地价。

二、《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》主要精神

随着我市产业转型升级的加快，2008年出台的《深圳市工业楼宇转让暂行办法》（深府〔2008〕第213号文，下称213号文）逐渐凸显出分割转让范围较窄、交易方式过于单一、抵押融资受限、配套设施使用受限等问题，该办法对上述问题进行了修订和更新。核心有五点：

一是扩大分割转让范围。首先，对于用地批准文件、土地使用权出让合同约定不得分割转让或未明确约定可以分割转让的工业楼宇，《办法》在原213号文规定的七项情形的基础上增加了两项：一是租用工业楼宇从事生产、研发活动满5年的企业拟购买已租用部分的工业楼宇；二是已在证券监督管理部门辅导备案准备上市的公司为满足首次公开发行股票并上市的发行条件拟购买的部分工业楼宇可以分割转让。其次，扩大了城市更新类工业楼宇的转让范围与比例。取消了原213号文中旧工业区升级改造项目中的自用比例不低于50%的比例，规定城市更新项目改造后的工业楼宇及作为工业配套设施的配套办公、配套单身宿舍以及小型商业服务设施均可分割转让。

二是转让方式更灵活。该办法明确，符合规定可以转让的工业楼宇，可选择在市土地房产交易中心公开交易，也可选择自行交易。改变原来必须在市土地房产交易中心公开进行的作法。

三是明确配套设施分割转让方式。增加了配套设施分割转让的情形。从便于配套设施的使用、促进工业楼宇流转考虑，明确了工业楼宇及作为专有部分的配套设施分割转让时，作为共有部分的建筑物或配套设施应根据《中华人民共和国物权法》及其他有关法律法规的规定，与相应的专有部分一起转让。

四是改变工业楼宇登记模式。改变以往以一宗地为单位核发一本房地产权利证书的登记模式，为工业楼宇转让创造条件，规定工业楼宇可以栋、层、间为基本登记单元进行登记；对于限整体转让的工业楼宇，可以栋为基本单元进行房地产权登记。

五是明确转让增值收益须按比例上缴。为避免因工业楼宇流转市场的放开而引发工业用地炒作、工业楼宇投机买卖等扰乱工业楼宇交易市场的行为，该办法对工业楼宇转让的增值收益上缴国土基金及其上缴比例进行了规定。具体是：1.工业楼宇转让的增值收益额未超过扣减总金额50%的部分，按50%的比例上缴；2.工业楼宇转让的增值收益额超过扣减总金额50%的部分，按60%的比例上缴；3.工业楼宇转让后，自工业楼宇完成转移登记之日起5年内再转让的，应全额上缴增值收益。这是一条限制性条款。

三、《深圳市宗地地价测算规则》主要精神

现行基准地价自2006年沿用至今，与市场脱节较大，难以对产业发展发挥引导作用。配合即将发布的新版基准地价标准，我委制订了该地价测算规则，进一步规范我市宗地地价测算工作。核心主要有三点：一是实施差别化地价标准。首先，为体现对新兴业态的支持政策，新增新型产业用房、物流等新兴业态用地的基准地价标准。其次，新增产业发展导向地价修正系数,实现差别化的地价政策。对总部企业、战略型新兴产业、现代服务及高端制造业等我市鼓励发展产业，给予0.5-1.0的系数修正；对我市限制发展产业在地价方面给予1.0-2.0的地价修正系数，设置较高的地价门槛。通过土地地价的差别化对我市鼓励的产业给予一定的支持，同时通过这样的手段，对产业转型过程当中需要淘汰的产业，设置较高的门槛。

二是细化地价测算规则。该规则根据建筑类型不同对地价政策予以细分，分别规定商业、办公、住宅和工业用地的基准地价标准，并制定了相应的建筑类型修正系数；新增加油

站、加气站、充电站、停车库、创新型产业用房、现代物流、养老设施、保障性住房等用地地价标准；同时，根据社会经济发展趋势和市场需求，规定了建筑类型适用地价标准及修正系数，新增地下空间、商业楼层、临时及短期利用土地地价修正系数。

三是统一原特区内外地价容积率修正系数。为促进特区一体化发展，鼓励工业用地节约集约利用，该《规则》重新拟定了工业用地地价容积率修正系数。

四、《深圳市贯彻执行〈闲置土地处置办法〉的实施意见》主要精神

国土资源部于2012年6月1日发布了修订后的《闲置土地处置办法》（国土资源部令第53号），结合我市闲置土地处置工作实际，我委立即启动实施意见的起草工作。《实施意见》是今后指导我市开展闲置土地处置工作的重要依据，核心有三点：

一是提高闲置土地处置效率。该意见改变以往闲置土地处置方案按批次报市政府审批的模式，规定“除无偿收回土地使用权须按程序报市政府批准外，其余情形由市级国土资源主管部门批准后实施，处置决定报市政府备案。”这一规定将大大缩短闲置土地处置周期，提高闲置土地处置工作效率。

二是细化闲置土地处置方式。根据国土资源部53号令相关规定，该意见结合我市实际，对政府及政府有关部门原因造成土地闲置的情况予以明确和细化，明确各种处置方案的适用范围；进一步细化土地闲置费的征收标准、范围和程序等，增强了可操作性；明确土地闲置费的追缴程序、协商有偿收回土地使用权的补偿标准等。

三是强化了闲置土地的预防和监管。该意见强化了闲置土地的预防和监管，规定“加强对已出让土地的批后监督和管理工作”，“建立覆盖批、供、用、查全过程的动态监督管理机制”。

以上四个文件给大家作一个简要介绍，谢谢！

记者：你好！我是深圳特区报的记者，我有两个问题是关于差别化地价政策请王主任谈谈，差别化地价政策对于推动我市朝阳产业有什么重要意义？第二，我们注意到最高地价是最低地价的3.3倍，具体实施过程中如何保证供应的科学合理性？

郭仁忠：我们这个文件出台，它的导向性很明显，一个要通过土地政策来支持我们深圳市产业转型升级，意义是非常直接的，也是非常明显的，既有理念创新，也有相关制度创新。关于你讲的3.3倍差距，怎么保证土地供应更科学。最后政府出台的地价起点差异不是3.3倍，是4倍，我们对高端产业，比如现代服务业、战略性新兴产业、总部经济，系数是0.5。对一些不太支持的、要控制的，系数特别高。这个差异比较大。但是要跟大家说明一下，现在土地供应通过土地市场招拍挂进行，这个仅仅是体现政府产业优化导向，对不同产业用地类型有一个优惠的体现，但是最后是通过市场说了算。这个文件我们要建立土地供需信息平台，企业有什么需求可以通过这个平台向政府反映，这样可以增加信息透明，提高土地出让的公开公平。

记者：我是来自南方日报的记者，我想问规划国土委郭副主任，深圳闲置用地比较多，这跟深圳资源紧缺不是很适应，刚才讲了处置我们深圳已有闲置土地的办法，未来如何预防和如何避免产生新的闲置土地？

郭仁忠：关于深圳市产生闲置土地，媒体作了一些报道，原因也作了分析。我认为分析非常客观、非常有道理、也非常有说服力，确实符合深圳实际。正好帮助我们在以后土地出让管理，能够有效防止长期闲置土地出现。我们有这样一个基本的认识，如果说通过高度的公开公平公正的土地出让机制，能够有一定的竞争机制，应该说没有一个企业会把资金投到一个闲置的地方去，因为企业资金都是很宝贵的。但是从过去看，闲置不一定都是企业原因，也有相当一部分是政府原因，比如配套不完善或者整个城市规划实施过程中作一些调整，都影响了企业拿到土地后开发的节奏、开发的时间，从这方面就需要提高我们城市管理的水平、

提高我们规划管理。我想是多管齐下的做法才能保证，还有一个加大批后监管，也包括媒体帮助我们监管。

记者：王主任，第一个文件提到集体土地可以上市交易这个话题，这个集体土地上市交易是依据现行比如说国内其他城市一样是先国有化再上市交易，还是他可以作为一个利益主体然后在市场上进行上市交易，如果作为一个利益主体上市交易，在国内来讲是不是一个很大的突破？

郭仁忠：你看这个文件看得很认真，这是我们“1+6”文件很重要的创新。我们这个“1+6”文件出台，是非常得益于国土资源部和广东省批准深圳市土地管理制度综合改革方案。如果没有这样广东省、国土资源部对我们深圳市土地综合改革优化试点的话，我们这个“1+6”文件坦率讲是出不来。所以你刚才讲的肯定是一个土地管理制度的创新。我想稍微纠正一点，我们土地还不能叫集体土地进入市场，大家知道我们深圳已经全部进行土地国有化了，原农村集体经济组织拥有的土地可以进入市场交易，这也是我们土地资源的做法一个。原则上讲，拿了政府地，你要建什么项目要建，不能地拿完了就卖了。但是为什么农村集体经济组织土地进入市场，这确实是考虑深圳市具体情况，这个方面作了一个比较重要的创新。

王幼鹏：我补充一下，大家可以追溯2012年5月12日深圳市有一个省部市对深圳改革的大会，可以追溯那个时候，这是一套，政策体系推演到今天，我们在这个体系作了一个创新，这是有一个过程。这也是处置我们现在尴尬局面土地关系。现在我们农村集体社区，经过城市化过程，很多土地在完善土地权益争议过程中还存在这个事情，所以说土地，政府拿不回、集体用不了，是尴尬局面。它的导向应该更很好地为产业、为社会发展经济服务。我们实际在做一个政策创新，实际也通过大家，并不是简单意义集体土地就进了，集体土地使用方式一定要有用途管制。农村集体土地不是说干什么就干什么，我的土地我就可以干什么，并不是这样，一定在法律法规框架之内有用途管制的。所以说这个流入市场或者开发的话，必须经过管制。而城市化过程，按国家政策讲是征了再用，这是我们一个矛盾焦点，我们创新在这里。这是内容的一些背景，便于大家吸收消化。

吕锐锋：我也再补充一下，我觉得这个问题太有意义了。提问题提的很到位。他们俩个讲的我都同意，其实我们出台这么一个政策也是在帮股份公司调整产业结构、转型升级。城市化之后，股份公司手上有很多的资源，有些是政府通过城市化有关的政策或者通过征地返还的政策给他办了手续，那个地是他的。应该讲是手续完善、合法的用地。但是也有相当多的是未征未转，但是土地又还在村里面手上，过去由于资源很多，他都无所谓，盖一些低档的厂房或者做一些低水平的合作，或者把土地租给厂商，有些社区的厂房现在竟然租金只是几块元/平米，而且建的早，水平又不高，环境又不配套，先工业化后城市化，没水、没电、没路的情况下都把厂房盖起来了，所以现在应该讲这是一种低水平的利用努力，是一种低水平的发展。但是有地的村，他并没有先进的产业，有先进产业的企业，他没有地，我们就想通过这个文件搭一个平台，让地主和资本家作一个对接。这实际上最后的效果也可以引导地主会升级为资本家，它可以通过和产业的一种合作来持有股份、参与到更高优的产业中，这样来促进土地利用价值、促进股份公司产业转型升级，提高他们的富裕程度。

主持人：非常感谢锐锋副市长。因为时间关系，今天的新闻发布会就到这里。发布会实录将于会后在政府在线新闻发布栏目中发布。谢谢大家！