土地一级开发项目构成
土地一级开发项目成本构成
一、项目前期费用
1. 立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费；
2. 委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用；
3. 工程勘察、测绘、定桩费用；
4. 环境影响评价分析费用；
5. 交通影响评价分析费用；
6. 地震影响评价分析费用；
7. 地价评估费用
8. 工程设计费及施工图审查费
9. 招标代理费、招标服务费
10. 工程保险费
一项目前期费用
1、立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费
→测算标准可参考1999年9月10日国家计委制定的计价格19991283号《建设项目前
期工作咨询收费暂行规定》
及天津市物价局房字1999第487号文《关于建设项目
前期工作咨询收费的补充通知》
中的有关计价标准。
◆立项报告、可研报告的编制费
◆土地一级开发实施方案的编制费
◆项目前期的各种工程咨询费
2、委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用
→2001年国家计委《关于放开和下放部分商品和服务价格的通知》计价格[2001]1218号
中取消了1993年由建设部、国家物价局联合颁布的《城市规划设计计费标准》放开了规划
设计市场。
→2004年6月为了规范规划设计市场计费中国城市规划协会在全国范围内进行调查研究制定并发布了《城市规划设计计费指导意见》
作为城市规划设计计费的参考依据。
3、工程勘察、测绘、定桩费用
2002年1月7日国家计委、建设部以计价格[2002]10号文发布了《工程勘察设计收费管理规定》
从2002年3月1日起执行。应根据该文件规定核算工程勘察费用。
建筑用地拨地定桩依据《关于申请房产测绘全野外数据采集及成图、平图控制测量及测绘成果利用费的函》津房计[2003]308号
4、环境影响评价分析费用
2002年10月28日全国人大通过了《中华人民共和国环境影响评价法》规定在中华人民共和国领域和中华人民共和国管辖的其他海域内建设对环境有影响的项目应当进行环
境影响评价。随后国家计委、国家环境保护总局发布了《关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》计价格2002125号
。该通知中规定了项目前期进行建设项目环境影响评
价分析包括编制环境影响报告书含大纲、环境影响报告表和对环境影响报告书含大纲、环境影响报告表进行技术评估的费用标准可以作为核算环境影响评价分析费用的依据。
5、交通影响评价分析费用
《天津市城市道路管理条例》
规定需要进行交通影响评价的项目需由项目业主
方委托符合资质的设计或咨询机构进行交通影响评价。进行建设项目交通影响评价咨询工作的机构应具有城市规划和交通咨询甲级资质。但对委托编制交通影响评价报告的取费标准没有明确规定实践中可以参照委托规划设计咨询的标准及市场行情协商目前收费标准通常
在0.52元/平米不等。
6、地震影响评价分析费用
2002年1月1日起施行、中华人民共和国国务院令第323号公布的《地震安全性
评价管理条例》规定新建、扩建、改建建设工程依照《中华人民共和国防震减灾法》和本条例的规定需要进行地震安全性评价的必须严格执行国家地震安全性评价的技术规范
确保地震安全性评价的质量。建设单位应当将建设工程的地震安全性评价业务委托给具有相应资质的地震安全性评价单位。地震安全性评价单位对建设工程进行地震安全性评价后应当编制该建设工程的地震安全性评价报告。目前全国各省市对地震安全性评价收费标准都有不同的规定天津市的工程可依据《
天津市地震安全性评价收费标准》
的规定进行
核算。
7、地价评估费用
1994年12月12日国家计委和国家土地管理局联合发布了“关于土地价格评估收费的通知”通知规定“土地价格评估收费是房地产市场重要的经营性中介服务收费行为评估
机构要按照…自愿委托、有偿服务?的原则与委托方签订合同开展评估服务工作收取合理费用。凡具备土地估价资格并经土地、物价部门确认的单位可接受土地所有者或使用者的委托对土地价格进行评估并按本通知的规定收取土地评估费。”
8、工程设计费及施工图审查费
工程设计费的测算可依据2002年1月7日国家计委、建设部以计价格[2002]10号
文发布的《工程勘察设计收费管理规定》
中的有关标准结合实际情况测定。
施工图审查是目前基本建设程序中必须的环节。2004年8月23日建设部134号
令发布的《房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查管理办法》中再次明确规定“施工图未经审查合格的不得使用”。但相应的图纸审查收费标准国家没有统一规定。
9、招标代理费、招标服务费
原国家计委关于印发《招标代理服务收费管理暂行办法》的通知计价格[2002]1980号
文中明确了招标代理服务收费标准。
招标代理服务收费标准
中标金额万元
货物招标
服务招标
工程招标
100
以下
1.5%
1.5%
1.0%
100
-
500
1.1%
0.8%
0.7%
500
-
1000
0.8%
0.45%
0.55%
1000
-
5000
0.5%
0.25% 0.35%
5000
-
1000
0.25% 0.1%
0.2%
10000
- 100000
0.05% 0.05% 0.05%
1000000 以上
0.01% 0.01% 0.01%
10、工程保险费
建设部和中国保险监督管理委员会于2005年8月出台了《关于推进建设工程质量
保险工作的意见》建质[2005]133号指出“建设工程质量保险是一种转移在工程建设和
使用期间由可能的质量缺陷引起的经济责任的方式它由能够转移工程技术风险、落实质量责任的一系列保险产品组成包括建筑工程一切险、安装工程一切险、工程质量保证保险和相关职业责任保险等。其中工程质量保证保险主要为工程竣工后一定期限内出现的主体结构问题和渗漏问题等提供风险保障。”因此在项目前期阶段估算工程质量保险费非常困难
可以暂按建安工程造价的1%-2%估算。
二、征地补偿费
1、土地补偿费
《天津市12个区县各村镇具体征地补偿标准》北淮淀乡补偿
标准2万/亩
2、青苗物补偿费
《天津市土地管理条例》6-10倍于近三年产值的平均值
3.地上及附着物补偿
4
、征地税费
1新增建设用地有偿使用费
《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》新
增建设用地为农用地和未利用地转为建设用地。新增建设用地土地有偿使用费由市、县人民政府按照国土资源部或省、自治区、直辖市
国土资源管理部门核定的当地实际新增建设用地面积、相应等别和征
收标准缴纳。新增建设用地土地有偿使用费的征收范围为土地利用
总体规划确定的城市含建制镇建设用地范围内的新增建设用地含
村庄和集镇新增建设用地在土地利用总体规划确定的城市含建
制镇、村庄和集镇建设用地范围外单独选址、依法以出让等有偿使
用方式取得的新增建设用地在水利水电工程建设中移民迁建用地
占用城市含建制镇土地利用总体规划确定的经批准超出原建设用
地面积的新增建设用地。
宁河为十等补偿标准为28元/平方米
2有收益的非耕地占用费
《天津市土地管理条例》3-6倍于近三年产值的平均值
3菜地补偿
《天津市土地管理条例》6-10倍于近三年产值的平均值
4新垦菜地基金
《国家建设征用菜地缴纳新菜地开发建设基金暂行管理办法》新
菜地开发基金是指国家为保证城市人民生活需要向被批准使用城市
郊区菜地的用地单位征收的一种建设基金。它是在征地单位向原土地
所有者交纳征地补偿费、安置补助费、地上建筑物和青苗补偿费等费
用之外用地单位按规定向国家交纳的一项特殊用地费用。新菜地开
发建设基金应交款额确定办法:以建设征用的菜地亩数乘以规定的纳
费标准。
按城市市区和郊区非农业人口数的多少分为三种
●100万人口以上的城市每征用1亩菜地建设单位应交纳7000—10000元人民币
●城市人口在50万到100万之间的每征1亩建设单位应交纳5000—7000元人民币
●城市人口不足50万的每征1亩建设单位应交纳3000—5000
元人民币。
5防洪费
防洪费是堤围防护建设费的简称也有叫堤围费或围堤费的因
刚开始时叫防洪费后改为堤围防护建设费习惯上称防洪费。是
按照企业的销售收入的一定比例由地税部门收取的专门用来防洪堤
围建设的费用。它在企业的管理费用中列支每半年申报征收一次。《天津市防洪工程维护费征收使用办法》防洪工程维护费采用防
洪工程维护费附加的办法按缴费单位和个人应纳流转税税额的1
计征。
6耕地占用税
《天津市实施〈中华人民共和国耕地占用税暂行条例〉办法》在
东丽区、津南区、西青区、北辰区、塘沽区、汉沽区、大港区行政区
域内占用耕地的每平方米适用税额为40元。在武清区、宝坻区、
静海县、宁河县、蓟县行政区域内占用耕地的每平方米适用税额为
30元。占用基本农田、基本菜田的在规定适用税额的基础上提高50%征收。占用其他农用地的在规定适用税额的基础上减按70%征收。铁路线路、公路线路、飞机场跑道、停机坪、港口、航道占用
耕地和其他农用地的减按每平方米2元征收。农村居民经批准在户
口所在地按规定标准占用耕地和其他农用地建设自用住宅的按所在
地适用税额减半征收。
7耕地开垦费
《天津市耕地开垦费管理办法》占用外环线以内的区耕地的耕
地开垦费每平方米元占用外环线以外地区耕地的其中基本农
田的耕地开垦费每平方米元其他耕地的耕地开垦费每平方米
元。
三、拆迁安置补偿费
1、拆迁补偿费
1民宅拆迁补偿费
项目
数量
计费标准
补偿金额万元依据
区位补偿费
企
业
拆
迁
房屋重置成新价搬迁补助费
停产停业补助费其他
小计
(
万元
折合
万元
/
被拆迁
取值范围
房屋重置
成新
价
2.临时安置补偿费
临时安置补偿期限从搬迁之日至安置房交付使用之时3、拆迁公司服务费
项目
数量
计费标准
补偿金额万元
依据
拆迁服务费
拆迁评估费
渣土清运费
20
元
/
被拆迁建面
(三)农民失地保险费用
四、公共区域市政基础设施建设费用
包括
1. 场地平整费用及为各二级开发单位提供施工临时供水、供电
设施、临时道路的铺设及维护费用
1.电力工程建设费多层住宅含底商按设计容量50瓦/平米计算83元/平方
米用户提出需多路电源供电92元/平方米津价房地2003582号
公建项目10KV供电工程建设费1280元/千伏安原有增容的增加部分收取
35KV以上的按实际发生的工程费据实收取。
不含施工路由及赔偿费。
2.工程范围由公用线路10千伏出线到用户红号变电站高压开关柜入口包括
10千伏供电线路、开闭间设备不含土建费用的施工、安装和调试。津价房
地200577号
3.一户一表费一户一表10-20A约660元/部。
4.土建站、箱式站土建变电站、箱式变电站、CF站、配电间设备1.5-3元
自来水工程建设费住宅建筑面积*25元/平方米[2000]津价房地448号
5.水表费远程水表435元/门洞约-5.5元/平米
磁卡表470元/户
普通表35元/户
9 市政排水工程建设费建筑面积*19元/平方米如将排水工程交给排水四所来
做对方负责一切手续委托养护管理每年费用为1万元。28元/平米协商22-23 元/平米自建按预算。
2. 区域内永久性道路、桥梁建设费用
项目单位成本基数约费用备注
xx道路400 万/公里2-3 公里1200 双向4 车道、水泥路面
xx路500 万/公里 1.5 公里750 双向4 车道、沥青路面
3. 市政管线建设费用(包括雨水、污水、中水、上水、电力、
天然气、电信、热力等)
1.供热工程建设费
热源费住宅92元/平方米津价房地2004460号
公建130元/平方米如热源为第一热电厂热电联产的为150元/平方米
财政投资的公益性建设项目100元/平方米
2. 内网费出换热站1.5米到入楼口处1.5米的供热施工二次网费用为25-28
元/平方米。
3. 换热站土建视工程量而定一般1-2元/平米
4. 市政场站建设费用(包括雨水泵房、燃气调压站、热力站、
开闭站、区域中水站、区域管理中央监控室及涉及城市安
全的公共设施等其建设费用视规划情况而定)
5. 配套公共设施建设费用(区域内的交通智能化系统、公共标识指示系统、安防监控系统、公共卫生间、垃圾收集转运站、消防站、派出所、邮局等)
地上附属物补偿费
搬家补助费
家电改移补助费
提前搬家奖
支持重点工程费
2非民宅拆迁补偿费
集
体
项目
数量
计费标准
补偿金额万元
依据
1 小配套费住宅建设费非营业性公建配套费70元/平方米指住宅小区内
各种配套设施如学校、幼儿园、派出所、农贸市场等建设所需费用按照小
区建筑面积收取。市物价局、建委、财政局津价房地[1997]96号
2 公共设施维修基金首期维修基金由开发建设单位和购房人以购房款总额为基
数分对别按以下比例缴存
(一)不配备电梯的商品住宅开发建设单位和购房人各接1%缴存维修基金
(二)配备电梯的商品件宅开发建设单位按1.5%、购房人按1%缴存维修基
金。
开发建设单位自用、出租商品住宅的应当在办理房屋权属证书前按同期售房
价格或指导价格为基数的2%或者2.5%计算缴存维修基金数额由开发建设单位
一次性存入市维修基金专户。
3 区内非经营性公建地下室及车库
居委会
物业管理站
其他区内设施
本部分费用是指在土地一级开发区域内各二级开发地块红线范围外的公共区域的市政基础
设施建设费用。这是土地一级开发成本中的另一重要组成部分。
应在不同阶段根据控制性详细规划或修建性详细规划或初步设计图纸或施
工图纸参考相应工程的估算指标或概算定额或预算定额测定。
四区域内公共环境景观建设费用
包括绿化花草、树木的种植、微地形、艺术小品、喷泉、地下出入口的处理、休息座椅等。
本部分费用是指在土地一级开发区域内各二级开发地块红线范围外的公共区域的环境景观建设费用。这是土地一级开发成本中的一项重要组成部分应在不同阶段根据控制性详细规划或修建性详细规划或初步设计图纸或施工图纸参考相应工程的估算指标
或
概算定额或预算定额测定。
五区域内公共配套设施建设费用
包括市政管理用房建设费用机动车停车场库、非机动车停车设施建设费用规划中
其它须纳入土地一级开发成本的配套设施建设费用。
在不同阶段根据控制性详细规划或修建性详细规划或初步设计图纸或施工图纸
参考相应工程的估算指标或概算定额或预算定额测定。
五。、工程建设其他费用
包括
1. 工程监理费
2. 竣工图编制费
3. 建设期区域管理费用
4. 项目竣工后移交管理单位前的维护管理费用
5. 项目后评价费用
6. 其他
1、工程监理费
1996年1月16日北京市建委发布了《北京市工程建设监理费收费标准实施办法》(京
价收1996第043号)规定实行监理的工程监理费按工程的总造价百分比计取用插入法计算。建设前期阶段按工程概预算的0.1-0.2计取。
2、竣工图编制费
2002年国家发展计划委员会和建设部联合发布的《工程勘察设计收费标准》[2002]
中《工
程设计收费标准》1.0.16条规定编制工程施工图预算的按照该建设项目基本设计收费的10%收取施工图预算编制费编制工程竣工图的按照该建设项目基本设计收费的8%收取竣工图编制费。
3、建设期区域管理费用
包括安保、环境保洁、临时绿化、美化等费用。这部分费用在项目初期很难估算。不同的土地一级开发项目建设区域的面积、基本状况、区域周边的环境一定后即基本明确每年需要多少保安、保洁人员进行公共区域的管理需要做多少面积的临时绿化整个区域的建设期几年等再据以测算相应费用。
4、项目竣工后移交管理单位前的维护管理费用
这部分费用主要是由于目前土地一级开发项目完成后形成了大量的资产而这些资产的管理主体比较复杂例如道路、水、电、天然气、热、交通设施、园林景观绿化设施等都分别归属不同的管理单位产权移交尚未有规范的模式和程序。这就造成在土地一级开发任务基本完成后可能还会对资产进行一段时间的照管对有些项目还要从社会利益角
度出发进行运营。为此土地一级开发主体还要支出一笔管理费和运营费。这笔费用根据不同一级开发项目的情况千差万别不一而足须慎重对待认真估算。
5、项目后评价费用
指在土地一级开发工作完成后由土地一级开发主体组织委托专业咨询公司从经济效益、社会效益、环境效益出发对整个土地一级开发项目和开发过程进行公正、客观的评价。该费用可参考国家有关工程咨询的收费标准测算。
6、其他
指其他归属项目前期及其他费用的项目。
比如委托代建的项目还会发生“代建工程管理费”等。
污染区域还需要环境整治费用。
六、拍卖和挂牌交易中发生的费用
一土地出让底价评估费
二拍卖和挂牌交易服务费
七管理费
指土地一级开发主体在土地一级开发全过程中所发生的管理费包括土地一级开发的建设期
和代政府进行土地出让的销售期。该费用应根据项目的具体情况和土地一级开企业的管理水平、资源投入情况等进行核算。
2005年8月3日市国土局发布了关于印发《北京市土地储备和一级开发暂行办法》
的通知京国土市[2005]540号文
其中第十三条规定土地储备机构负责实施土地开发的
由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。以招标方式确定开发企业后土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。
八财务费用
1、贷款利息
指一级开发过程中所发生的相关财务费用。
其测算依企业或项目的资本结构和融资能力不同而有不同的融资方案因此融资渠道、金额和期限完全不同其融资成本应视具体情况分别测算。
九销售费用
包括土地一级开发主体为提升开发区域的土地价值吸引二级开发商和最终用户完成土地
出让任务尽快收回开发成本而进行的策划、推广活动和因此发生的各种广告、宣传费用等。
目前政府对土地一级开发的销售费用提取比例没有专门规定而且市场中二级开发的销
售经验不适用于土地一级开发的销售已实施完成的土地一级开发项目尚不多因此没有太
多的经验数据可供借鉴。这就需要企业根据自己项目的土地出让计划分别测算。也可以按预计销售收入的1%计取。
十应纳税费
土地一级开发涉及的应纳税种主要有营业税、城市建设维护税、教育费附加、印花税、进口设备关税等所得税。
具体纳税额计算方法详见国家相关税收政策的规定。
十一、不可预见费
1、基本预备费
2、2、涨价预备费
3、
4、一级开发过程中涉及税费
5、主要是营业税城建税教育费附加地方教育费附加企业所得税。
6、营业税按建筑业3%计征按全部营业额计征
7、营业税代理业5% 差额计缴不含代付的拆迁补偿费
8、城市维护建设税7% 按已缴流转税额计缴
9、教育费附加3% 按已缴流转税额计缴
10、地方教育费附加2% 按已缴流转税额计缴
11、企业所得税25% 按应纳税所得额计缴
12、耕地占用税
13、建筑业上的差额纳税需符合两个条件1、必须具备建筑资质2、有总分包
合
14、同协议。如果仅是受托开发土地应不属于差额纳税的范畴应就取得的
收
15、入全额征税。现在有说法认为所谓的收益由于不具备实质性的投资收益应
作
16、为价外费用。
17、建筑业营业税的计税依据是指从事建筑、安装、修缮、装饰和其他工程作业
取
18、得的营业收入额包括建安企业向建设单位收取的工程价款即工程造价、
19、临时设施费、劳保基金和施工机械迁移等工程价款之外的各种费用。工程价款
是
20、建筑业主要计税依据。
21、工程价款由下列四项内容组成根据实际完成的工作量和预算单价计算的直
接
22、费根据直接费数额和管理费取费标准计算的间接费根据直接费、间接费和
规
23、定的标准计算的计划利润根据直接费、间接费、计划利润按国家规定的税
费
24、标准计算的营业税、城市维护建设税和教育费附加。用公式表示为工程价款
=
25、直接费+间接费+计划利润+税金
26、税法针对建筑业的行业特殊性在计税依据一般规定的基础上作了一些特殊
规
27、定。建筑业务实行分包转包的总承包人缴纳营业税时是以全部工程收入减
去
28、付给分包转包的价款后的余额作为计税依据的。至于分包、转包人应纳的营业税
29、由总承包人在支付工程收入时负责扣缴扣缴税款的依据为分包、转包人取得的
30、工程收入。
31、按建筑业征收营业税时由于建筑过程不体现收入其计税依据按两种方法确
32、定一是按自建单位当月或近期提供同类建筑劳务的平均价格确定二是按计税价格组成公式核定计税价格=工程成本*1+成本利润率/1-营业税税率3%。
33、公式中成本利润率在湖南省确定为5%.
34、建筑安装营业税纳税义务的发生时间为纳税人收讫营业收人或者取得索取营业
35、收入款项凭证的当天。需要注意的是企业收到的预付备料款和预付工程款不是
36、其取得的营业收入。
37、
38、
39、
40、
41、1
42、、说明土地一级开发实施方案中所用数据、
43、标准的依据。如有关批复、证明等材
44、料附件
45、1
46、
47、
48、征地征地面积、征地补偿标准及安置补助人员数量的依据
49、
50、拆迁被拆迁土地、房屋面积及拆迁补偿标准的依据
51、
52、
53、
54、涉及房屋拆迁的项目拆迁方案
55、须
56、征询区县拆迁主管部门意见
57、
58、
59、市政市政工作内容及工程量、工程投资估算的依据
60、
61、2
62、、项目规划分期方案说明及附图附件
63、2
64、
65、
66、说明
67、土地一级开发的总体实施方案方案中需
68、明确
69、开发时序、周期及分期情况等内
70、容
71、同时说明各期范围、工作内容、开发成本及现金流等
72、
73、3
74、、项目资金使用计划附件
75、3
76、
77、
78、说明项目资金来源、比例及各期、各阶段使用计划
79、
80、4
81、、项目开发进度方案涉及整体开发分期实施的土地一级开发项目应就总体及各
82、期分别制定项目开发进度方案
83、
84、项目进度计划表
85、
86、序号
87、
88、工作内容
89、
90、月份
91、
92、1
93、
94、2
95、
96、3
97、
98、4
99、
100、 5
101、
102、 6
103、
104、7
105、
106、8
107、
109、
110、10 111、
112、11 113、
114、12 115、
116、…117、
118、 1 119、
120、前期工作121、
122、
123、
124、
125、
126、
127、
128、
129、
130、
131、
132、
133、
134、
135、 1.1 136、
137、…138、
139、
140、
141、
142、
143、
144、
145、
146、
147、
148、
149、
150、
151、
153、154、…155、
156、
157、
158、
159、
160、
161、
162、
163、
164、
165、
166、
167、
168、
169、 2 170、
171、征地172、
173、
174、
175、
176、
177、
178、
179、
180、
181、
182、
183、
184、
185、
186、 2.1 187、188、…189、
190、
191、
192、
193、
194、
195、
197、
198、
199、
200、
201、
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土地一级开发整理方案
土地一级开发整理方案 一、开发的意义 为了进一步增加土地储备的作用与功能，优化土地资源配置,盘活存量土地，充分发挥土地资源在经济社会发展中的促进和保障作用。通过实施的土地收储和保障作用，增强政府对土地市场的调控能力,实现城市基础设施配套到位的熟地供应和保障重点项目用地的总目标。 二、开发具备的条件 １、具备规划主管部门审核通过的控制性详细规划。根据＊＊市城市的总体规划及土地市场需求，确定出需开发土地的规划条件、指标及市政配套要求.主要包括确定规划用地性质、规划建设内容、宗地详细规划方案、控制性详规、水电暖气等配套设施实施条件。 2、纳入年度土地储备开发计划。确定土地供应计划、土地利用年度计划和土地收购储备计划后,改变拟开发土地的权属性质，使有所开发土地的完整土地所有权，从而具备土地一级开发的权属基础。 ３、土地预审审核通过。新区国土资源局根据土地利用总体规划、土地利用年度计划和建设用地标准，对项目的选址定点、用地规模等，召开联审会进行初步审查,提出预审意见，通过后出具用地审查意见,**政府出具用地批复文件。 4、实施方案经政府有关部门审核通过。根据*＊市政府出具的用地批复文件，实施方案报＊*市或新区规划委规划意见书、住建委、园林局、文物局、环保局、发改委等审核通过,获得批准后相关办理征地、拆迁的有关手续。
三、开发合作模式 本项目一级土地开发采取完全市场运作模式.新区政府首先将待进行一级开发的土地一次性(或按地块)以基准地价委托我公司进行开发，通过土地使用权出让协议进行约定。我公司根据约定进行统一拆迁、补偿、安置、城市基础设施建设和社会公共设施建设,使开发的区域内的土地达到“七通一平”或需求者要求的建设条件，再由新区政府以找挂牌形式面向市场转让土地使用权。 这种模式中，新区政府以协议形式保证我公司一级开发利益.向我公司出让城市国有土地(简称毛地）或农村集体土地（简称生地),我公司完成一级开发后核算开发成本及酬金，待土地转让取得土地价款后扣除开发成本、酬金和利润分成,剩余土地转让款(利润分成)归政府所有。 四、开发内容 按照土地利用总体规划、城市总体规划及地区控制性详细规划和年度土地一级开发计划，对城市国有土地（简称毛地)或农村集体土地（简称生地）进行统一的征地、农转用、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平"、“五通一平”或“七通一平”(即通自来水、雨水、污水、中水、电力、供暖、电讯、天然气和场地平整）的建设条件（简称熟地)。 五、开发投资费用构成 1、土地取得费：本项目的土地取得费是指征用土地所支付的费用.包括土地补偿费、地上物补偿费和安置补助费以及新增建设用地费和防洪工程维护管理费等有关税费。
土地一级开发的内容是什么
土地一级开发的内容是什么 土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。 流程： （一）原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门的同意后向市国土局提出土地一级开发申请。 （二）市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。 （三）通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括：待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。 （四）编制了开发实施方案的项目上由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项目土地一级开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。 （五）通过联审会的项目确定土地开发主体 1、土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开
发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。 2、通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。通过招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发委托协议 （六）土地储备开发实施单位向市规划部门办理规划意见，向市国土部门办理用地手续，向市发展和改革委员会办理核准手续，涉及交通、园林、文物、环保和市政专业部门的，应按照有关规定办理相应手续 (七)如果开发项目涉及新增集体土地办理农用地征收、农转用手续或存量国有建设用地收回国有土地使用权的，土地储备开发实施单位依法办理相关手续，并获得市人民政府的批准。 （八）在取得市人民政府的批准文件后由土地储备开发实施单位到相关委办局办理征地、拆迁、市政基础设施建设等相关手续。 组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设。危改、文保、绿隔等项目需按规定承担回迁房建设。 （九）组织验收 建设项目的土地一级开发完成后由市国土局组织相关委办局进行验收，验收审核的内容：
土地项目一级开发实施方案DOC
土地项目一级开发实施方案 编制单位： 申报日期：
一、项目基本情况 1、项目状况 项目位于＿＿＿村，总用地面积为＿＿＿公顷，具体四至为：东至＿＿＿，南至＿＿＿，西至＿＿＿，北至＿＿＿。 2、项目规划 项目规划用途主要为居住及商业配套，总用地面积为＿＿＿＿平方米，其中建设用地面积为＿＿＿平方米，代征道路用地为＿＿＿平方米，代征绿化用地为＿＿＿平方米；规划总建筑面积为＿＿＿＿平方米，其中住宅为＿＿＿平方米，公共服务设施＿＿＿平方米，公共设施（商业金融）为＿＿＿平方米，配套中小学为＿＿＿平方米。 3、项目背景 为了推进城镇建设，市政府决定分期实施建设，具体四至为：东至＿＿＿，南至＿＿＿，西至＿＿＿，北至＿＿＿。规划范围面积为＿＿＿公顷。 4、项目自然特征 （1）地形地貌 项目所属地区主要为平原地貌，地势起伏较小，土质大部分属于轻壤，适宜进行建设开发。 （2）气候气象 本地区气候四季分明，春季干旱多风，夏季炎热多雨，秋季天高气爽，冬季寒冷干燥。 （3）河流水系 域内地下水资源及地热资源非常丰富，水质优良。 （4）地质 项目宗地已经聘请＿＿＿＿勘察设计研究院有限公司进行地质灾害危险性评估，根据地灾评估报告备案表，本地块评估级别为一级，适合进行房地产开发建设。 5、项目区位特征 景观资源得天独厚，也具有较好的外部交通环境。 6、土地利用现状分析 （1）规划用地现状权属 项目用地范围面积约为＿＿＿公顷（合＿＿＿亩），全部为＿＿＿市＿＿＿镇＿＿村集体土地。 （2）现状地上物状况 项目总用地面积＿＿＿公顷，共涉及＿＿＿村居民约＿＿＿户，户口薄登记人口约＿＿＿人，经过现场查勘，平均每户宅基地面积约＿＿平方米，故宅基地总面积约＿＿＿平方米。根据现场调查，房屋的成新率大多为8、9成新，建筑容积率约为1.0。
一级土地开发整理
一级土地开发 相关资料 深圳市福田房地产 有限公司 2011—5—９
一、综述 二、土地一级开发定义 三、土地一级开发项目的流程 四、土地一级开发模式 五、核心观点
一、综述 根据2010年９月10日国土资源部关于《开展“两整治一改革”专项行动工作任务及责任分工》的通知要求,2０11年4月份开始，中国土地一级开发必须采取企业主导模式,而不是以前的国资背景的土地储备中心负责开发。国土资源部的数据显示,２010年中国土地出让成交总价款2.7万亿元人民币，同比2０0９年增长６9.8%。而2009年财政部公布的全国土地出让金支出明细中显示,２０09年土地开发成本大约占到土地出让总价款的60%左 右.??目前企业主导的土地一级开发模式主要有工程总承包模式、利润分成模式和一二级土地开发联动模式等。其中工程总承包模式以北京市为代表,如北京市规定企业用自有资金进行土地一级开发的,规定利润不超过土地开发成本的8％,这种模式由于利润率不高并不受开发企业的欢迎。 利润分成模式是目前最普遍的土地一级开发模式。土地一级开发完成后出让所得收益扣除开发成本部分,企业和政府采取分成的模式，分成比例大多采取企业70％政府3０%,也有6：4或者5：５的。例如建发股份在厦门市的土地一级开发项目分成比例高
达85%,也有部分企业与政府合作时采取工程总承包结合利润分成的模式。 一二级土地开发联动模式尽管利润更高,但投资更大，周期更长，风险更高.不过仍然有不少房地产公司会选择这种模式,除了追逐利润外，政府对二级房地产市场的严控也让更多房地产二级开发企业把目光转向土地一级开发市场。 二、土地一级开发定义 土地一级开发,是指由政府或其授权委托的企业,对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地）,再对熟地进行有偿出让或转让的过程.具体来说,就是按照城市规划功能、竖向标高和市政地下基础设施配套指标的要求,由政府统一组织征地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施和社会公共配套设施建设，按期达到土地出让标准的土地开发行为。土地一级开发是土地出让前的运作方式,开发的主体应是当地政府或由当地政府指定的土地开发企业,而土地一级开发的结果是要使“生地”成为“熟地”,达到出让的标准．在大多数城市主要是由政府来操作,也有政府委托企业来做，政府负责管理和监督，或者由国有企业或事业单位性质的土地储备机构来做。
土地一级二级三级开发概念资料
土地一级二级三级开发概念 2013-01-21 18:05:14 来源：贵州圣思项目策划有限公司浏览：6631次土地一级开发是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。 房地产开发商拿土地盖房子属于二级开发 土地一级开发一般工作程序 程序一：确定土地一级开发项目 程序二：确定一级开发单位 程序三：办理建设意见（根据联席会要求办理） 程序四：办理交通评价文件审批（根据联席会要求办理） 程序五: 办理古树处理意见（根据联席会要求办理） 程序六: 办理文物保护意见（根据联席会要去办理） 程序七: 办理环境评价文件审批（根据联席会要求办理） 程序八:办理规划意见书 程序九：办理土地一级项目开发项目核准 程序十：取得征地批复(实施征地) 程序十一：办理拆迁许可证（实施拆迁）
程序十二：编制市政基础设施实施方案 程序十三：组织验收，评估土地成本 程序十四：纳入土地储备库或直接入市交易土地开发市场相关知识储备 目录 一、土地一级开发. 2 1.1 土地一级开发概念 (2) 1.2 土地一级开发的流程 (2) 1.3 土地一级开发中涉及的法律问题 (3) 1.3.1土地征收及拆迁补偿 (4) 1.3.2土地一级开发协议 (4) 二、土地二级开发. 4 2.1 土地二级开发的概念 (5) 2.2土地二级开发流程 (5) 2.3土地二级开发中涉及的法律问题 (6) 2.3.1转让以出让方式取得的土地使用权 (6) 2.3.2转让以划拨方式取得的土地使用权 (8) 三、土地三级开发. 9 附件一征地拆迁补偿协议. 10
最全土地一级开发流程详解
最全土地一级开发流程 一级开发流程 1.1土地一级开发的概念 土地一级开发指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到一定的建设条件（“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”）使之成为“熟地”，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。 1.2一级开发工作流程三阶段 土地一级阶段包括“前期手续阶段”、“组织实施阶段”和“土地入市阶段”。 一般而言，规范的一级开发主要子工作阶段包括取得授权、完成立项核准、融资、签订征地补偿协议、取得征地批复、取得拆迁许可证、完成拆迁、市政工程施工许可证获取、市政工程移交、供地验收、成本与地价审核、土地入市交易和一级市场投入回收。在实际操作中，这些节点在时间上存在交叉性。
2 一级开发项目模式 2.1一级开发项目模式 一级开发项目模式具体可细分为八大类：旧城改造项目、城中村改造项目、旧厂房改造项目国有土地收购储备项目、土地一级开发项目、中心城区棚改项目、一次性招标棚改项目、土地开发棚改项目。虽然项目模式名称存在差异，但实际中有些模式只是由于历史原因导致项目模式发生变化，项目性质并未改变。
2.2各模式对比 03 一级开发实务分析
3.1前期手续阶段关键事项（一）授权批复 （二）规划条件
（三）用地预审 （四）立项核准
需关注事项: a. 前期主要涉及三大委办单位：发改委——立项审核；规划局——规划条件的审核确定；国土局——土地规划的核验。 b.一般拿到国土授权很早期，此时土地核验、规划等条件都还未确定，很多项目都卡在规划条件的确定上。一般而言，立项核准后规划条件才基本确定。 3.2组织实施阶段关键事项 （一）征地
土地一级开发项目构成
土地一级开发项目成本构成 一、项目前期费用 1. 立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费； 2. 委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用； 3. 工程勘察、测绘、定桩费用； 4. 环境影响评价分析费用； 5. 交通影响评价分析费用； 6. 地震影响评价分析费用； 7. 地价评估费用 8. 工程设计费及施工图审查费 9. 招标代理费、招标服务费 10. 工程保险费 一项目前期费用 1、立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费 →测算标准可参考1999年9月10日国家计委制定的计价格19991283号《建设项目前 期工作咨询收费暂行规定》 及天津市物价局房字1999第487号文《关于建设项目 前期工作咨询收费的补充通知》 中的有关计价标准。 ◆立项报告、可研报告的编制费 ◆土地一级开发实施方案的编制费 ◆项目前期的各种工程咨询费 2、委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用 →2001年国家计委《关于放开和下放部分商品和服务价格的通知》计价格[2001]1218号 中取消了1993年由建设部、国家物价局联合颁布的《城市规划设计计费标准》放开了规划 设计市场。 →2004年6月为了规范规划设计市场计费中国城市规划协会在全国范围内进行调查研究制定并发布了《城市规划设计计费指导意见》 作为城市规划设计计费的参考依据。 3、工程勘察、测绘、定桩费用 2002年1月7日国家计委、建设部以计价格[2002]10号文发布了《工程勘察设计收费管理规定》 从2002年3月1日起执行。应根据该文件规定核算工程勘察费用。 建筑用地拨地定桩依据《关于申请房产测绘全野外数据采集及成图、平图控制测量及 测绘成果利用费的函》津房计[2003]308号
最权威房地产土地一级、二级市场开发流程实施方案解剖
目录 1：国有土地使用者土地一级开发、直接入市、收购申请 (4) 2：编制土地一级开发实施方案 (5) 3：用地预审 (9) 4：给区发改委提交的申请 (10) 5：给市发改委提交的申请 (10) 6：征求规划意见书（选址） (10) 7：市交通委交通评价意见 (11) 8：市文物局文物保护意见 (11) 9：市环保局环境评价意见 (12) 10：市政专业部门市政接用意见 (21) 11：用地批准 (29) 12：核发集体土地房屋拆迁许可证 (31) 13：核发城市房屋拆迁许可证 (32) 14：市政基础设施建设（同附件10） (33) 15：办理征地结案表 (33) 16：环境影响的批复 (33) 17：区发改委项目核准 (40) 18：区发改委招标方案核准 (40) 19：市发改委项目核准 (41) 20：市、区建委项目核准 (41) 21：人民防空工程建设标准审查 (42) 22：办理建设用地规划许可和办理建设工程规划许可 (42) 23：出让国有土地使用权设定登记 (44) 24：商品房计划 (45) 25：施工图纸及消防审核 (46) 26：区建委办理招投标备案 (48) 27：办理安全监督备案 (50) 28：施工许可受理、审批 (51) 29：办理预售许可 (51) 30：建设工程规划验收 (52) 31：消防验收 (53) 32：建设项目环保设施验收 (55) 33：组织综合验收 (56) 34：办理房屋所有权证 (57)
1：国有土地使用者土地一级开发、直接入市、收购申请 国有土地使用权入市交易程序: 一、递交申请：原土地使用权人或土地一级开发单位持有关材料向市国土局递交出让申请； 二、批转：市国土局土地市场处初审后批转市土地整理储备中心； 三、核验：市土地整理储备中心对原土地使用权人或土地一级开发单位所递交的材料进行核验； 四、联席会审议：市国土局会同市规划委、市发改委、市建委、市交通委、市绿总指、市园林局、市文物局、市环保局、市规划院等联合对入市交易土地的规划、建设、交通、文物、环保等方面进行联合审议； 五、申领规划条件：市土地整理储备中心根据联席会审议结果向市规划委申领规划条件； 六、市政方案咨询及土地评估：原土地使用权人或土地一级开发单位根据规划意见书完成市政方案咨询和土地评估； 七、底价审核：市国土局会同市价格管理部门对入市交易土地的底价进行审核； 八、编制方案：市土地整理储备中心根据规划、底价审核等编制招标、拍卖、挂牌出让方案以及招标、拍卖、挂牌交易文件； 九、方案报批：市土地整理储备中心将方案报市国土局土地市场处审核后，报局长审批； 十、签订土地入市交易协议：同意入市交易的土地，原土地使用权人或土地一级开发单位与市土地整理储备中心签订土地入市交易协议； 十一、组织招、拍、挂交易：市土地整理储备中心发布交易公告并组织交易； 十二、发成交确认书：交易完成后，市国土局向竞得人核发成交确认书； 十三、签订出让合同及补偿协议：竞得人持成交确认书在规定期限内与市国土局签订出让合同并与原土地使用权人或土地一级开发单位签订补偿协议； 十四、支付费用：竞得人按出让合同及补偿协议的规定向市国土局及原土地使用权人或土地一级开发单位支付相关款项。 国有土地使用权入市交易需提供的材料:
土地一级开发实施方案的编制和审核办法
土地一级开发实施方案的编制和审核办法 （征求意见稿2006-6-22） 第一章：总则 第一条为规范本市土地一级开发行为，加强土地一级开发项目管理，切实保证土地利用规划和城市建设规划的实施，科学、合理地制定土地一级开发方案，根据《北京国有建设用地供应办法（试行）》（京政发【2005】6号）《北京市土地储备和一级开发暂行办法》（京国土市【2005】540号）和《北京市土地一级开发项目招投标管理办法》（京国土市【2006】290号）的有关规定，制定本办法。 第二条在本市行政区域内，土地一级开发项目均需遵照本办法编制土地一级开发实施方案。 第三条北京市国土资源局是土地一级开发实施方案编制的主管部门，在市土地局和区县国土资源分局的领导下和协调下，各级储备机构负责组织编制土地一级开发实施方案。 第四条土地一级开发实施方案编制与申报的单位为储备机构、市区危保办、国有土地原土地使用权人，具体编制工作可以委托具有资质的相关中介组织。 一级开发项目提出后，应征得区、县政府或国有土地使用权人上级主管部门同意，同时向市国土局申报后，方可编制土地一级开发实施方案。 第二章：编制内容 第五条土地一级开发实施方案的编制，主要包括土地一级开发项目基本情况、成本测算与市场预测、开发进度等内容。
第六条项目基本情况的编制主要包括以下内容： （一）项目区域位置描述和附图，自然环境描述和分析。 （二）土地利用情况分析：集体土地、国有土地数量和分布；农用地（含耕地等）、建设用地（宅基地）、未利用土地的数量和分布图，并提交土地勘测成果报告。 （三）上物现状分析：结合现场调查，分别在地形图上进行房屋现状调查统计；基础设施调查统计（含地下管线）；树木、古树、文物调查统计。城八区提供1：500或者1：2000地形图，远郊县提供1：2000或者1：10000地形图。 要规划指标说明并附控制性详细规划成果。 （五）人文环境和特殊适用政策说明。 第七条土地一级开发成本包括直接成本和间接成本。直接成本包括以下内容。征地成本、拆迁成本、市政建设成本。间接成本包括以下内容：有关税费、财务费、不可预见费。 第八条征地成本测算包括以下内容 （一）经集体土地所有权人表决同意的、或者乡镇政府同意的有关土地征用方案，包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物补偿费（含乡镇企业房屋、树木、构筑物）、青苗补偿费;也可以包含上述费用的土地征用补偿费包干使用的总费用和平均每亩补偿的金额。土地征用补偿费应当按利用现状是否存在房屋拆迁，分别计算土地征用补偿费，并说明土地征用补偿费总金额和平均每亩补偿费的金额。 （二）不能达到前条测算条件的，可以由区县土地储备机构结合周边案例估算土地征用补偿费用。 （三）测算征地有关税费。 （四）说明支付土地补偿费用的方式。 第九条拆迁工作成本测算包括以下内容
土地一级开发项目实施方案
XX 土地一级开发项目实施方案 申请单位： 编制单位： 编制时间： XXXX年XX月
目录 摘要 (1) 一、项目现状情况 (1) 二、项目规划情况 (1) 三、土地一级开发成本 (1) 第一章项目基本情况 (2) 一、项目背景 (2) 二、项目区位情况 (2) 三、土地利用现状分析 (4) 四、现状地上物状况 (4) 五、项目规划情况 (5) 第二章编制依据 (7) 一、法律法规依据 (7) 二、项目依据 (7) 第三章项目市场分析 (9) 一、XX市房地产市场分析 (9) 二、XX市土地市场分析 (10) 三、XX区市场分析 (11) 第四章一级开发实施主要内容及开发进度 (13) 一、土地一级开发主要内容 (13) 二、本项目实施进度安排 (14) 第五章征地实施方案 (17) 一、征地情况概述 (17) 二、征地补偿方案 (17) 三、征地费用构成 (20)
第六章拆迁实施方案 (24) 一、现状调查 (24) 二、拆迁补偿方案 (25) 三、拆迁工作进度计划 (31) 第七章市政基础设施建设方案 (32) 一、道路工程 (32) 二、给水工程 (34) 三、排水工程规划 (36) 四、电力工程规划 (37) 五、电信工程规划 (38) 六、燃气工程规划 (39) 七、供热工程规划 (41) 八、工程管线综合规划 (41) 九、实施要求 (42) 十、工作进度 (42) 十一、市政建设投资 (43) 第八章土地供应方案 (44) 一、土地供应模式 (44) 二、土地供应计划 (44) 三、土地一级开发深度 (44) 四、一级开发成本及入市交易底价的确定 (44) 五、资金回收计划 (45) 第九章项目投资方案 (46) 一、项目一级开发总投资估算 (46) 二、土地出让金估算 (48) 三、入市交易底价估算 (49)
北京市土地一级开发项目招标投标暂行制度(doc 9页)
北京市土地一级开发项目招标投标暂行制度(doc 9页)
北京市土地一级开发项目招标投标暂行办法 北京市国土资源局关于发布《北京市土地一级开发项目招标投标暂行 办法》的通知 各区县国土资源分局、各区县整理储备分中心、各有关单位： 《北京市土地一级开发项目招标投标暂行办法》已经2006年2月20日第3次局长办公会通过，现予发布，自发布之日起施行，请遵照执行。 二○○六年五月二十日 北京市国土资源局办公室2006年5月23日印发
北京市土地一级开发项目招标投标暂行办法 第一章总则 第一条为规范土地一级开发项目招标投标活动，保护招标投标活动当事人的合法权益，建立健全土地一级开发市场，根据《中华人民共和国招标投标法》、《北京市招标投标条例》和《北京市国有建设用地供应办法（试行）》等规定，结合本市实际，制定本办法。 第二条本办法所称土地一级开发项目招标投标是指招标人对列入年度土地储备开发计划中的土地一级开发项目，通过编制实施方案、招标方案和招标文件，组织招标、投标、开标和评标确定中标人作为项目承担主体的活动。 第三条除市政府确定的重大项目和利用自有国有土地使用权实施土地一级开发之外，其他土地一级开发项目通过公开招标方式确定项目承担主体。 第四条土地一级开发项目招标投标活动应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则，并接受社会的监督。 第五条北京市国土资源局（以下简称市国土局）是本市土地一级开发项目招标投标的主管部门，具体招标投标工作由土地储备机构组织实施。区县国土资源分局协助市国土局做
（下）物情况和规划条件等； （二）拟实施土地一级开发的工作内容，包括前期手续办理、征地拆迁组织和市政基础设施建设等； （三）完成开发的时间和周期； （四）土地一级开发预计成本（低限、高限）及收益测算。 第十一条实施方案由市国土局会同相关行政主管部门共同审核。 第十二条招标人根据实施方案组织编制招标方案，对招标主体、招标时间、地点、招标组织方式等招标事项作出具体安排，并报市国土局审核。 第十三条土地一级开发项目招标投标应按照下列程序进行： （一）编制招标文件； （二）发布招标公告； （三）索取招标文件； （四）投标、开标； （五）组织评标，确定中标单位； （六）发出中标通知书； （七）签订土地一级开发委托协议。 第十四条招标人根据实施方案和招标方案，组织编制招标文件。
土地一级开发实施方案范本(只需填入内容)之令狐文艳创作
区（开发区）项目 令狐文艳 土地一级开发实施工作方案 （范本） 编制单位： 时间： 目录 第一部分项目基本情况1 第一章区域位置及环境1 一、区域位置1 二、环境分析2 第二章土地利用现状2 第三章地上物现状3 第四章规划指标4 第五章人文环境和特殊政策4 一、人文环境4 二、规划落实4 三、特殊政策5 第六章道路及市政工程现状调查分析5 一、道路交通现状5 二、市政配套条件：5 第七章开发周期6 第八章一级开发内容及工作依据6 一、开发内容6 二、工作依据8 第二部分总体方案8 第一章征地实施方案8 一、情况概况8 二、征地内的人口状况9 三、征地方案及费用构成9
四、人员安置方案10 第二章拆迁实施方案10 一、情况概况10 二、适用政策及补偿依据10 三、拆迁对象面积11 四、拆迁补偿方式11 五、拆迁工作分区和启动顺序12 六、拆迁成本汇总12 第三章、市政建设方案12 一、市政基础设施建设实施原则12 二、市政基础设施建设工作依据12 三、市政管线施工时应重点控制的环节13 四、项目综合设计成果13 五、市政建设费用13 第四章项目可行性分析14 一、项目总投资估算14 二、需要补充说明的其它费用15 三、项目市场预测分析16 第三部分安置方案16 第四部分开发进度16 第一章时间安排16 第二章工作过程线状图17 第五部分其它需要明确的事宜17 第一部分项目基本情况 第一章区域位置及环境 一、区域位置 本项目位于区。总用地面积公顷（约亩），地块四至为：东至，南至，西至，北至。 地块位置如下图所示： （项目用地区域位置图片）
二、环境分析 1、地理地貌 本项目位于区，与区、区相毗邻。区域总面积公顷（合计亩）。 该项目区域主要为地貌，地势。 2、自然环境 …… 3、经济环境 …… 第二章土地利用现状 本项目规划总面积约为公顷（约亩）。其中国有土地公顷，包括（各单位名称）；集体土地公顷，包括（耕地、农民居住宅基地等）。 现状土地利用情况如下表： 土地利用现状表
土地一级开发
土地一级开发 土地一级开发是指由政府或其授权委托的企业对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿。从空间上来讲，土地一级开发主要可分为成片（或连片）开发及分片开发两类。从时间上来讲，一种是可以先做一级开发、再做二级开发，即一、二级开发分离的形式，另一种是一级开发包含在二级开发之中的形式。 一、概述土地一级开发会进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。（房地产开发商用土地盖房子属于二级开发） 二、开发流程（一）原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门的同意后向市国土局提出土地一级开发申请。（二）市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。（三）通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括：待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。（四）编制了开发实施方案的项目上由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项目土地一级开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。（五）通过联审会
的项目确定土地开发主体1、土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。2、通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。通过招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发委托协议（六）土地储备开发实施单位向市规划部门办理规划意见，向市国土部门办理用地手续，向市发展和改革委员会办理核准手续，涉及交通、园林、文物、环保和市政专业部门的，应按照有关规定办理相应手续(七)如果开发项目涉及新增集体土地办理农用地征收、农转用手续或存量国有建设用地收回国有土地使用权的，土地储备开发实施单位依法办理相关手续，并获得市人民政府的批准。（八）在取得市人民政府的批准文件后由土地储备开发实施单位到相关委办局办理征地、拆迁、市政基础设施建设等相关手续。组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设。危改、文保、绿隔等项目需按规定承担回迁房建设。（九）组织验收建设项目的土地一级开发完成后由市国土局组织相关委办局进
土地一级开发成本的组成
土地一级开发成本的组成 （一）项目前期费用 立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费 委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用 工程勘察、测绘、定桩费用 环境影响评价分析费用 交通影响评价分析费用地震影响评价分析费用 地价评估费用 工程设计费及施工图审查费 招标代理费、招标服务费 工程保险费 1、立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费 ◆立项报告、可研报告的编制费 ◆土地一级开发实施方案的编制费 ◆项目前期的各种工程咨询费 （测算标准可参考国家计委制定的《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》及地方物价局、计划委员会《关于建设项目前期工作咨询收费的补充通知》中的有关计价标准。 2、委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用 3、工程勘察、测绘、定桩费用 4、环境影响评价分析费用 5、交通影响评价分析费用 6、地震影响评价分析费用 7、地价评估费用 8、工程设计费及施工图审查费 9、招标代理费、招标服务费 10、工程保险费 （二）征地、拆迁费用 1、征地补偿费用 根据土地所属的不同区域及其被征用前的不同用地性质相应发生不同的征地费用。 本市行政区域内依法征用农民集体所有土地的，地方建设征地补偿安置办法进行补偿安置。征地补偿费包括土地补偿费和安置补助费。涉及青苗和其他土地附着物的，还应当向所有权人支付青苗补偿费和其他土地附着物补偿费。青苗是指尚未收获的农作物。其他土地附着物包括房屋、水井、道路、管线、水渠等建筑物、构筑物以及林木和其他经济作物等。 征地补偿费最低保护标准由市土地行政主管部门以乡镇为单位结合被征地农村村民的生活水平、农业产值、土地区位以及本办法规定的人员安置费用等综合因素确定，报上级人民政府批准后公布执行。征地补偿费最低保护标准应当根据社会、经济发展水平适时调整。 2、拆迁补偿费用
土地一级开发项目的成本测算工作
有关土地一级开发项目的成本测算工作 有关土地一级开发项目的成本测算工作 一、土地一级开发成本的概念： 土地一级开发成本是指在政府规划的土地一级开发区域红 线内实施土地一级开发全过程的费用。由项目前期费用、征地拆迁补偿费用、公共区域市政基础设施建设费用、公共配套设施建设费用、工程建设其他费用、管理费、财务费用、土地招拍挂中的交易费用、公共市政配套设施移交前的管理费用等构成。 二、土地一级开发成本测算的作用： 土地一级开发项目所需资金量较为巨大，要求项目的投资者必须有很强的融资能力，以保证土地一级开发的资金需求。土地一级开发成本基本决定了土地一级开发的资金需求量，从而为筹集资金提供了依据。土地一级开发从不同融资渠道筹集资金时，金融机构在对项目进行融资评价和决策的主要依据是土地一级开发成本。三、土地一级开发成本是决定土地交易价格的依据： 土地出让交易价格是指出让使用权的地块上已经完成征地拆迁，土地开发程度为已完成宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力及宗地内土地平整（简称“七通一平）（或“五通一平”及其他情况），可直接用于
建设的土地价格。 土地出让交易价格是由毛地价（土地出让金、四源费和大市政费）和土地一级开发成本构成。毛地价是在基准地价的基础上由专业评估机构评估并报国土局审定，毛地价水平较为稳定，对土地出让交易价格的影响程度较小。 四、土地一级开发成本的组成 （一）项目前期费用 立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费 委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用 工程勘察、测绘、定桩费用 环境影响评价分析费用 交通影响评价分析费用地震影响评价分析费用 地价评估费用 工程设计费及施工图审查费 招标代理费、招标服务费 工程保险费 1、立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费 立项报告、可研报告的编制费 土地一级开发实施方案的编制费
昆政发[2010]74号_昆明市土地一级开发整理管理办法的通知
昆明市人民政府文件 昆政发…2010?74号 昆明市人民政府 关于印发昆明市土地一级开发 整理管理办法的通知 各县（市）、区人民政府，市政府有关委办局、直属机构，市属各投融资公司： 现将《昆明市土地一级开发整理管理办法》印发给你们，请认真贯彻执行。 二○一○年八月三十日
昆明市土地一级开发整理管理办法 第一章总则 第一条为规范本市土地一级开发整理行为，加强土地资源的合理有效配置，促进土地节约集约利用。根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》（国发…2010?13号）、《土地储备管理办法》（国土资发…2007?277 号），以及《昆明市土地储备管理办法》等有关规定，结合本市实际，制定本办法。 第二条凡在本市行政辖区范围内经市、县（市）区人民政府批准的土地一级开发整理项目，适用本办法。 第三条本办法所称土地一级开发整理，是指对经批准区域范围内纳入储备的土地，由确定的土地一级开发整理单位依法筹措资金，配合辖区政府实施规划编制报批、土地征转、收回收购、拆迁安置等工作，按照批准的规划要求组织实施道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等为完善和提升土地使用功能的配套设施建设和城市基础设施建设，使该区域范围内土地具备规定的供应条件。 第四条土地一级开发整理项目应当符合土地利用总体规划、城市总体规划、城乡近期建设规划、土地利用年度计划、年度土
地储备计划，以及相关法律、法规和规章的要求。 第二章土地一级开发整理项目和单位的确定第五条根据市规划部门提供的城市建设项目和方案，经市政府审批确定的新增片区开发和城市更新改造项目，以及市委、市政府确定的重大建设项目，按照“成街坊、成组团、成片区”收储的原则，由市级土地储备机构会同发改、财政、规划、国土、住建、交通运输、审计、监察、林业、滇保、环保等相关部门和三个国家级开发（度假）区管委会、县（市）区政府研究提出土地一级开发整理项目，将土地一级开发整理项目列入土地储备计划，报经市储委会批准后，对土地一级开发整理项目统筹安排，实施计划管理。 第六条土地一级开发整理坚持政府主导、市场运作的原则。 市级土地储备机构可以委托市级国有投资公司、主城四区及呈贡县地方人民政府，以及经市政府批准、符合条件的其他单位进行土地一级开发整理的具体实施。 主城四区及呈贡县以外的9个县（市）区政府可以委托该县（市）区国有投资公司、市级国有投资公司，以及经该县（市）区政府批准、符合条件的其他单位进行土地一级开发整理的具体实施。 第三章土地一级开发整理项目的实施 第七条市储委会各成员单位按照各自工作职责分工做好相
编制土地一级开发实施方案
编制土地一级开发实施方案 编制要点 一、（内容）土地一级开发实施方案的编制，主要包括土地一级开发项目基本情况、实施土地一级开发的工作方案、开发进度、投资方案等内容。 二、（基本情况）项目基本情况的编制主要包括以下内容 （一）项目区域位置描述和附图，自然环境描述和分析； （二）土地利用现状情况分析：集体土地、国有土地、农用地（含耕地）、建设用地（宅基地）、未利用土地的数量和分布图，并提交土地勘测成果报告；（国有地除外）（三）地上物现状调查分析：结合实际情况，分别在1：500地形图上进行房屋现状调查统计；基础设施调查统计（含地下管线）；树木、古树、文物调查统计； （四）主要规划指标说明并附控制性详细规划成果； （五）人文环境和特殊适用政策说明； （六）开发的进度分区和供地数量、时间预测。 三、（工作方案）土地一级开发工作方案分为征地工作方案、拆迁工作方案、市政建设工作方案和土地供应方案。 四、（征地）征地工作方案的编制包括以下内容 （一）经集体土地所有权人同意的关于土地征用的补偿金额，包括土地补偿费、劳动力安置费、地上附着物补偿费（房屋除外）、青苗补偿费；也可以是包含上述费用的土地征用补偿费包干使用的总费用和平均每亩补偿费的金额； （二）土地征用补偿费应当按利用现状是否存在房屋拆迁，分别计算土地征用补偿费，并说明土地征用补偿费总金额和平均每亩补偿费的金额； （三）乡、镇政府出具的意见，包括由谁负责劳动力安置工作、需要的费用和有关土
地征用其它需要解决问题的说明； （四）说明支付土地补偿费用的方式，与土地供应的关系。 五、（拆迁）拆迁工作方案包括以下内容 （一）拆迁工作适用政策的说明，是否回迁，区位补偿价格的确定及其依据，奖励政策； （二）需要进行回迁的，应当编制回迁房建设方案：包括回迁房建设的规划意见、回迁房建设的周期、回迁房建设的建设单位的选择、回迁房的销售价格、不购买回迁房居民的补偿等； （三）拆迁工作分区情况和启动顺序； （四）1：500地形图上测量的拆迁房屋总面积，区分住宅和其他房屋； （五）乡、镇政府已经组织过本行政区拆迁工作的，说明拆迁政策实施细则，以利于拆迁工作的连续性； （六）开发区域内主要的用地单位已经达成补偿协议的，可以附协议，以利于拆迁成本的准确测算； （七）市政基础设施的补偿(含地下管线)，应当在1：500地形图上标注各类基础设施，结合规划的市政方案，区分拆、改、移的不同情况，可以在市政实施方案中明确； （八）其它地上附着物，如树木、园林花卉、坟墓等，应当在1：500地形图上标注，可以在土地征用补偿的包干费用中包含，也可以按拆迁对待，但是不能重复补偿； （九）结合拆迁政策和被拆迁房屋面积，测算拆迁成本，加上市政基础设施和其他地上附着物的补偿，可以按10%的不可预见费匡算拆迁工作总成本； （十）对于需要回迁的，回迁房销售的收益或者亏损，与拆迁成本合并计算。
土地一级开发实施方案编制内容
土地一级开发实施方案编制内容 土地一级开发实施方案编制内容提要：拆迁工作、征地工作按法定顺序罗列工作，市政工作进度计划按照规划、设计、施工、竣工交用顺序分专业罗列各项工作顺序； 土地一级开发实施方案编制内容 编制要点 一、（内容）土地一级开发实施方案的编制，主要包括土地一级开发项目基本情况、实施土地一级开发的工作方案、开发进度、投资方案等内容。 二、（基本情况）项目基本情况的编制主要包括以下内容 （一）项目区域位置描述和附图，自然环境描述和分析； （二）土地利用现状情况分析：集体土地、国有土地、农用地（含耕地）、建设用地（宅基地）、未利用土地的数量和分布图，并提交土地勘测成果报告；（国有地除外）（三）地上物现状调查分析：结合实际情况，分别在1：500地形图上进行房屋现状调查统计；基础设施调查统计（含地下管线）；树木、古树、文物调查统计； （四）主要规划指标说明并附控制性详细规划成果； （五）人文环境和特殊适用政策说明；
（六）开发的进度分区和供地数量、时间预测。 三、（工作方案）土地一级开发工作方案分为征地工作方案、拆迁工作方案、市政建设工作方案和土地供应方案。 四、（征地）征地工作方案的编制包括以下内容 （一）经集体土地所有权人同意的关于土地征用的补偿金额，包括土地补偿费、劳动力安置费、地上附着物补偿费（房屋除外）、青苗补偿费；也可以是包含上述费用的土地征用补偿费包干使用的总费用和平均每亩补偿费的金额； （二）土地征用补偿费应当按利用现状是否存在房屋拆迁，分别计算土地征用补偿费，并说明土地征用补偿费总金额和平均每亩补偿费的金额； （三）乡、镇政府出具的意见，包括由谁负责劳动力安置工作、需要的费用和有关土地征用其它需要解决问题的说明； （四）说明支付土地补偿费用的方式，与土地供应的关系。 五、（拆迁）拆迁工作方案包括以下内容 （一）拆迁工作适用政策的说明，是否回迁，区位补偿价格的确定及其依据，奖励政策； （二）需要进行回迁的，应当编制回迁房建设方案：包括回迁房建设的规划意见、回迁房建设的周期、回迁房建设的建设单位的选择、回迁房的销售价格、不购买回迁房居民
土地一级开发整理方案
土地一级开发整理案 一、开发的意义 为了进一步增加土地储备的作用与功能，优化土地资源配置，盘活存量土地, 充分发挥土地资源在经济社会发展中的促进和保障作用。通过实施的土地收储和保障作用，增强政府对土地市场的调控能力，实现城市基础设施配套到位的熟地供应和保障重点项目用地的总目标。 二、开发具备的条件 1、具备规划主管部门审核通过的控制性详细规划。根据**市城市的总体规划及土地市场需求，确定出需开发土地的规划条件、指标及市政配套要求。主要包括确定规划用地性质、规划建设容、宗地详细规划案、控制性详规、水电暖气等配套设施实施条件。 2、纳入年度土地储备开发计划。确定土地供应计划、土地利用年度计划和土地收购储备计划后，改变拟开发土地的权属性质，使有所开发土地的完整土地所有权，从而具备土地一级开发的权属基础。 3、土地预审审核通过。新区国土资源局根据土地利用总体规划、土地利用年 度计划和建设用地标准，对项目的选址定点、用地规模等，召开联审会进行初步 审查，提出预审意见，通过后出具用地审查意见，**政府出具用地批复文件。 4、实施案经政府有关部门审核通过。根据**市政府出具的用地批复文件，实施案报**市或新区规划委规划意见书、住建委、园林局、文物局、环保局、发改委等审核通过，获得批准后相关办理征地、拆迁的有关手续。 三、开发合作模式 本项目一级土地开发采取完全市场运作模式。新区政府首先将待进行一级开发的土地
一次性（或按地块）以基准地价委托我公司进行开发，通过土地使用权出让协议进行约定。我公司根据约定进行统一拆迁、补偿、安置、城市基础设施建设和社会公共设施建设，使开发的区域的土地达到“七通一平”或需求者要求的建设条件，再由新区政府以找挂牌形式面向市场转让土地使用权。 这种模式中，新区政府以协议形式保证我公司一级开发利益。向我公司出让城市国有土地（简称毛地）或农村集体土地（简称生地），我公司完成一级开发后核算开发成本及酬金，待土地转让取得土地价款后扣除开发成本、酬金和利润分成，剩余土地转让款（利润分成）归政府所有。 四、开发容按照土地利用总体规划、城市总体规划及地区控制性详细规划和年度土地一级开发计划，对城市国有土地（简称毛地）或农村集体土地（简称生地）进行统一的征地、农转用、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域围的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平” （即通自来水、雨水、污水、中水、电力、供暖、电讯、天然气和场地平整）的建设条件（简称熟地）。 五、开发投资费用构成 1、土地取得费：本项目的土地取得费是指征用土地所支付的费用。包括土地补偿费、地上物补偿费和安置补助费以及新增建设用地费和防洪工程维护管理费等有关税费。 2、地价款：参照**市基准地价标准 3、前期工程费：前期工程费包括项目前期的规划、设计、可行性研究等费用。 4、市政基础设施建设费：市政基础设施建设费包括场地平整、市政道路与桥梁建