你所不知的房地产大黑幕 老百姓成最卑微牺牲品
贷款买房，本质是自己卖给自己，但也是变相把楼盘以市价卖给银行。只要产权一变换，银行的钱就全进到开发商的腰包了。而真正想买房的老百姓，基本都告诉你全部卖掉了，制造“饥饿营销”。然后过几天告诉你说有人退房，把内部认购的房子高价转移到老百姓手里，钞票再一次进入地产商的腰包。而老百姓还庆幸好不容易买到房子，殊不知自己成了高风险的接盘者。银行更是成了冤大头。
大家一定问，这样的循环规则为什么在国外比较难实现呢?最最关键的是国外地产商搞内部认购的难度很大，因为国外银行不一定愿意贷款给开发商找的那些内部认购的人。
而在中国，内部认购却能轻松实现，为什么?中国的地产商能与银行内部人员出现大量的勾结串通，而银行内部人员当然不是希望为银行赚钱，换句话说或是中国的地产商在养着他们。而如果银行成了冤大头，亏损最后还是由老百姓买单。
这一切组成了第一层内推力：只要你盖好了房子，你就不愁卖不出去房子。
中国房地产的第二层内推力是：只要你买到了地，你就不愁盖不了房子。
不要以为一定要有大资金才能做地产商，中国地产商大部分一开始都是空手套白狼，关系比资金重要的多，地才是一切的根本，只要跟政府关系好，拿到了地，自然会有银行自觉地爬过来放贷——谁都知道房地产行业油水大。甚至最严重的时候，政府卖地收取的土地转让金，都是以银行贷款的形式交还，连这都不是开发商自掏腰包。而其后，更是各种无中生有的好戏。因为咱们中国有预售制度，没盖好房子前开发商可以卖房提前拿到销售款。就算是没拿到销售款，楼盘修建中的费用也可以由承包商垫付。
中央政府也确实想过要改变这种现状，比如土地必须竞标拍卖，土地出让金要靠本金等等。尽管关系不再是房地产巨轮转动的关键，资金是关键，然而，初期大环境下已经造出了数不尽的央企房地产业航母——到了这个阶段，房地产行业已经过于巨大，任何修整边幅式的改革，都已经无法再起到作用。
土地拍卖，在这些央企房地产航母进入之后，直接造成的便是地价的再创新高。无论什么样的高
地价，这些央企都愿意拍，因为地买到了，不愁盖不了房，盖了房，不愁卖不出去。那么这些房地产央企为什么有这么多钱买地呢?他们的大股东是国资委，而国资委的钱属于全国人民的。等于说国家从全国人民手里收钱买昂贵的土地盖
成房子再以更贵的价格卖给人民。
政府也确实想要调控高地价。但要搞清楚的是，想调控地价的是中央政府，而地方政府则千方百计推高地价。对于地方政府来说，土地就是GDP，土地就是政绩，你能想象地方政府听中央政府的话么?
这一切都是基于：只要你拿到了地，你就不愁盖不了房子。
中国房地产的第三层内推力：政府对地产商的过度纵容。
中国的地产商在盖房子的时候，都是先注册成立项目子公司来运作。当有大问题的时候，子公司只是有限责任公司，责任与上方母公司无关。大家不要总被楼盘广告迷惑：比如某房产大公司销售的某楼盘，你以为有保障。你错了，出问题的时候，你找的只能是这些大公司的项目子公司。
如果子公司里的现金都被母公司取走了，甚至子公司解散了，你连投诉的门都没有。
在销售完房子后，销售款本该用来还银行贷款吧，用来解压土地和房子。实际上根本不是，地产商基本上拿着销售款去拍另外的土地或者投入另外的项目去了。而要不要用来还贷款，这就要看开发商的脾气了。绝大多数中国购房者都不知道，在购买房子的时候，他们的房子都是抵押状态的，需地产商解压才能去办房产证。而早期的购房合同中，地产商甚至都不需要在合同里提醒购房者的房子抵押状态，近期政府才规定，如果是抵押状态，地产商必须在合同中提醒标明。中国所做的只是合同标明，并没有规定抵押状态就不许销售。任何人买的任何房子其实都是抵押状态，都是充满风险的，而购房者则沉迷于觉得销售很正规，售楼处很豪华，售楼小姐很专业。这一切都是表象。
基于以上的这三层内推力，中国房价要大幅回落有较大的难度。中国的公众，成了最卑微的牺牲品。降房价谈何容易，中国要理顺房地产价格，首先要解决的是地产商和地方政府的过度勾结，顺便改善房产收入70%进入政府的现状。其次是
浅析庞氏骗局原理与防范
浅析庞氏骗局原理与防范 刘嘉敏指导老师：崔彩周 摘要一夜暴富是许多人的梦想，正是人们追求一夜暴富的心态造就了庞氏骗局的产 生。庞氏骗局总是以复杂的数学模型、高额的收益回报以及低风险甚至零风险掩盖 其金融诈骗的本质。本文主要分析庞氏骗局用复杂的数学模型掩盖起来的简单经济 学原理、其骗局运作所需要的元素以及其收益的产生原理，为大众提供一些防范的 方法。 关键词庞氏骗局高额收益低风险防范 引言 庞氏骗局在中国又称为传销，就是利用人们想一夜暴富和稳赚不赔的心理来骗取人们的钱财。面对这样的诱惑，许多人不懂得如何分辨真假，了解庞氏骗局的原理从而加强人们对这些骗局的的防范意识，做出相应的防范措施。 一、庞氏骗局的由来 “庞氏骗局”源自于一个名叫查尔斯-庞兹（Charles Ponzi，1882-1949）的人，他是一个意大利人，1903年移民到美国。1919年，第一次世界大战刚刚结束，世界经济体系一片混乱，庞齐便利用了这种混乱。受到美国发财梦几十年熏陶的庞齐便设计了一个高额投资计划，向美国大众兜售。开始人们并不相信，但是在庞齐向人们展示了第一批“投资者”在规定时间里拿到庞齐所承诺的报酬后，出现了大批的“投资者”跟进。在一年左右的时间里，差不多有4万名波士顿市民，傻子一样变成庞齐赚钱计划的投资者，而且大部分是怀抱发财梦想的穷人，庞齐共收到约1500万美元的小额投资，平均每人“投资”几百美元。当某个金融专家揭露庞齐的投资骗术时，庞齐还在报纸上发表文章反驳金融专家，说金融专家什么都不懂。1920年8月，庞齐破产了。他所收到的钱，按照他的许诺，可以购买几亿张欧洲邮政票据，事实上，他只卖过两张。此后，“庞齐骗局”成为一个专门名词，意思是指用后来的“投资者”的钱，给前面的“投资者”以回报。 二、庞氏骗局的原理 （一）、金字塔式的投资者结构 “庞氏骗局”的维持需要众多的投资资金，因此需要不断地发展“下线”来吸纳更 多的资金来支付前期投资者的高额收益回报而形成的金字塔式的投资者结构。往往 是通过亲戚和朋友来发展“下线”，就这样通过人传人的方式，一个“下线”成为 了另一个“下线”的“上线”，而位于金字塔上层的人或者知情人通过榨取金字塔 中层和底层投资者的钱。就是这种“下线”发展“下线”的模式构成了滚雪球式金 字塔模式。在本世纪最大的金融骗案中，即便是高深莫测的纳斯达克前董事会主席 麦道夫也免不了拉拢下线的俗套，大量利用朋友、家人和生意伙伴发展“下线”，有 的人因成功“引资”而获取佣金，“下线”又发展新“下线”，组成了麦道夫骗案里的庞 大投资者金字塔。
房地产市场营销策略
房地产市场营销策略 （一）产品策略 主要有四大策略就是就房地产的价格、档次、类型把握好，进行有针对性地销售。首先对房地产产品有正确的认识。 房地产商品是有别于其他经济物品的一般特殊商品，它既有一般商品的共性，又有其特殊性，这种特殊性，归纳起来，主要表现在下列几个方面： 1．房地产商品的组合性 组合性表现在三个方面：一是土地与房屋的组合；二是不变性与多样性的结合；三是消费品与投资品的组合。 2．位置固定性 A、市场区域性强，开发房地产要更加注重本地市场的研究。 B、房地产产品在不同的市场上不可调剂余缺。 3．房地产商品的异质性，即个别性 A、不可批量生产。为分期开发、滚动开发创造了条件。 B、没有完全相同的房地产：位置（闹、静、方便、环境）、建材、结构等判断困难。 C、认识检测的专业性和复杂性。 4．房地产商品价值的巨额性 土地是稀有商品，房屋的建造费用很高、使用年限很长，这两方面造成了房地产这种商品价值量巨大。 A、房地产销售是件困难的工作； B、专业代理的重要性； C、发展二手市场和租赁市场的必要性。 5．房地产开发政策限制性，开发周期长，相关行业多 房地产商品与其他商品不同的地方还在于房地产商品更多地受到政府政策的限制。房地产业的发展不权受现行政策的影响，还会受未来政策的影响。 A、对投资区域前景正确分析和预测； B、对投资时机的准确判断； C、对投资方式和投资种类的合理选择；
6．房地产使用的长期性、耐用性 房地产是相当耐久的生活资料和生产要素，房地产具有两种寿命周期，其自然寿命期限一般可达几十年至上百年。但经济寿命却很难确定。 A、了解当代人的需要。过去以卧室为主，现在是“三大一小”、双卫、双厅、跃层。 B、预测未来发展，注重房屋的可改造性。 由于房地产商品有以上一些独特的属性，我们在确定其营销战略，制定营销策略时，必须考虑到上述特征，在实施过程中必须对现有的营销方法和手段进行舍取、突破和创新，使其适应房地产这一特定行业的需要。 2．房地产产品盈利点 房地产这种产品，在营销策略上，可以将其剖析成四个不同的层次，每个层次对开发商来讲都是些可扑捉的盈利点。 1．核心产品是：房屋为人们提供的是使用空间和安全，这是实体，也是一切消费和服务的载体。 2．形式产品层：通常指产品的品质、外观、包装、品牌、设计，如住宅的套型、结构、装修等方面。 3．延伸产品层：是指核心产品及形式产品以外，产品所提供的服务项目。如装修、物业管理、安装电视天线等。 4．潜在产品层：由产品带来的可发展的潜在性产品，如停车场、餐饮服务、特殊服务、娱乐服务等。 3．产品策略的核心 为谁服务（消费者是谁）：产品定位。进行正确的产品定位：解决为谁服务的问题。很多方面决定的，如产品差异（质量、功能）、形象差异（名牌、大公司）、价格差异、位置差异等，总而言之，产品定位反映了公司或产品的竞争能力。如劳力表总裁的回答。 公司在进行产品定位时，必须通过一切言行表明自己选择的市场定位，坚决避免以下三种可能出现的定位错误： 1．定位过低：定位如果过低，会使消费对公司的定位印象模糊，看不出与其他公司有什么差别。 2．定位过高：如果市场定位过高，使消费者对公司的某一种特定的产品产生强烈的印象，而忽略了对其他产品的关注，这时，就有可能失去许多潜在的客户。 3．定位混乱：如果定位发生混乱，就会使消费者以公司的形象和产品产生模梭两可的认识，
商业伦理案例-麦道夫骗局 (20140612)
麦道夫骗局案例 一、麦道夫骗局 麦道夫公司网站上的广告词：“客户们知道，伯纳德·麦道夫本人追求完美无瑕的从业记录，致力于公平交易，并保有高尚的道德标准，这些一直以来都是本公司的标志。” 1990年代，麦道夫借用自己作为成功的股票上市经纪人的身份成立了一家资产管理公司。麦道夫通过自己的社会网络为这个基金公司进行筹资，他在透过棕榈滩乡村俱乐部或其它慈善团体的场合，广交朋友，并利用一些已落入他陷阱的投资客做介绍人，介绍更多客户给他，那些介绍人可以收取回佣，自然乐于做中间人，这样就有滚雪球效应。有报道说，正是在这个俱乐部中，麦道夫找到了一个后来给他吸引了其他成员加入的投资者。 在表面看来，麦道夫的基金是一项风险很低的投资行为。他的庞大的基金有着稳定的利润返还率。一个月中的增长可能达到一到两个百分点的增长率。增长背后的原因是该基金不断的做着购买大盘增长基金和定额认股权等等生意。这种综合性的投资组合一直被人们认为可以产生稳定的投资收益。 2008年12月11日，美国华尔街传奇人物、纳斯达克股票市场公司前董事会主席伯纳德·麦道夫（Bernard Madoff）因涉嫌证券欺诈遭警方逮捕。检察人员指控他通过操纵一只对冲基金给投资者损失大约至少500亿美元。在“麦式骗局”中，诸多知名机构被击中，有西班牙金融业巨头桑坦德银行，此次诈骗案中的风险敞口高达约合31亿美元，有法国巴黎银行、欧洲银行巨头汇丰银行、日本野村证券等。 1.事件的始末 2008年12月初，麦道夫向其中一名儿子透露，客户要求赎回70亿美元投资，令他出现资金周转问题。 12月9日，麦道夫突然表示提早发放红利。对此，麦道夫的儿子感到可疑，第二天便向父亲询问，当时麦道夫拒绝解释，指示两人到其寓所再谈。 同日，麦道夫于寓所向儿子承认，自己炮制的是一个巨型金字塔层压式“庞氏骗局”，前后共诈骗客户500亿美元。麦道夫的儿子们当晚便告发了老爸，一场可能是美国历史上金额最大的欺诈案这才暴露在世人眼前。 2009年3月，麦道夫表示对包括证券欺诈、洗钱等在内的11项刑事指控认罪，欺诈金额累加起来达到650亿美元。
房地产项目营销部组织架构薪资体系岗位职责及绩效考核责任指标书
房地产项目营销部组织架构薪资体系岗位职责及绩效考核责任指标书
房地产项目营销部 组织架构、薪资体系、岗位职责及绩效考核责任指标书一、组织架构、人员分组及工作内容 二、薪资、佣金标准及考核 （一）置业顾问薪资及佣金 1、底薪 内场置业顾问底薪4000-5000元/月。 内场主管底薪5000-6000元/月。 渠道人员底薪3500-4500元/月。 渠道主管底薪5000-6000元/月。（PK制度胜出者担任）
渠道组长底薪4000-5000元/月。 渠道人员、主管餐贴每月500元/人。 按峰值估算年度销售管理成本： 内外场千4.5 专员千0.7 内外场经理和副总监千1.8 售后策划经理千0.5 按照回款4.5亿回款总佣337万 总销5.6亿销售总佣390万 管理费用及基本工资350万 销售管理佣金比例：1.48% 渠道费用：CALL客人员、电话名单资源、派单小蜜蜂、巡展、驻点、小礼品等费用。 售后副经理、平面专员、策划专员、按揭专员、数据专员底薪：4000-5000元/月；佣金按照总销万分之1-1.5计提。 销售副总监、策划经理、售后经理、售后副经理、内场经理、外场经理的底薪待定；佣金按照项目总销金额的比例提取。 2、佣金标准 （1）内场置业顾问佣金按照 2.5‰计提（2+0.5的形式），0.5‰作为考核佣金，完成当月认购指标按照 2.5‰计提佣金；完不成当月认购指标按照2‰计提佣金。 （2）外场置业顾问佣金按照4‰计提（3+1的形式），1‰为
考核佣金，完成当月认购指标按照4‰计提佣金；完不成当月认购指标按照3‰计提佣金。 （3）员工带客；客户签约并全额回款后，佣金按照5000元/套计提（签约后并办理按揭手续后5个工作日内予以一次性发放）或按照原员工带客奖励方案执行。（具体执行的有效期根据实际情况定） 3、佣金计提 外转内：外场人员拓展客户转来访，由内场置业顾问接待并最终成交，佣金计提方式为：外场按照3‰-4‰标准计提（具体按照当月认购指标完成率计提），内场2‰-2.5‰标准计提（具体按照当月认购指标完成率计提）；该套房屋的业绩归外场人员所有。 4、车位佣金计提 500元/个，到款后隔月发放。 5、佣金发放细则 按照每套房屋每月的到款率发放佣金，最大发放率为80%，剩余10%为年底发放，另10%为交房佣金。 6、销售经理可根据置业顾问的绩效表现在底薪范围内进行调整上报营销总监审批。 7、内场置业顾问按照 2.5‰计提佣金，外场置业顾问按照4‰计提佣金。若内场、外场置业顾问未完成当月指标，则按照2‰与3‰发放佣金；剩余0.5‰与1‰部分作为案场团奖，鼓励
房地产营销策略
房地产营销策略 房地产营销策略作者：佚名 时间：2008-6-6 浏览量： 摘要: 房地产营销是房地产经营中的一个重要环节,本文针对目前房地产行业的一些现状和发展趋势，对房地产营销的涵义﹑现实意义进行了阐述，并且按照营销学中传统的4P理论——即产品（Product）﹑价格（Price）﹑渠道（Place）﹑促销（Promotion）对目前房地产行业中一些新的营销理念和思路进行了详细的分析。产品营销策略主要根据产品的三个层次进行详细阐述；价格策略重点阐述了房地产产品的定价方法﹑定价比例的确定和价格调整策略；房地产营销渠道策略介绍了目前比较常用的房地产销售渠道；促销策略则提及了目前常见的各种促销手段。 关键词：房地产营销产品价格促销渠道 改革开放二十多年来，我国的住房改革也不断深入，房地产市场逐步发展壮大，房地产行业的竞争也日趋激烈。房地产
营销作为房地产开发中的一个重要环节和手段，也越来越受到开发商们的重视。本文针对目前房地产行业的现状，将房地产行业较为流行的营销思路按照营销学中的产品（Product）﹑价格（Price）﹑渠道（Place）、促销（Promotion）四个基本要素组合做出相关的分析。 一﹑我国房地产业目前的基本情况 中国的房地产业是随着改革开放的浪潮逐步发展壮大起来的，虽然只有短短一、二十年的时间，但其势头却十分迅猛，逐渐发展成为国民经济的支柱产业和先导产业。目前，随着我国住房改革的深入，商品住宅开发投资迅速增加，个人购房在房地产交易中已占有相当大的比例。据国家统计局统计快报显示，2001年1~11月，全国房地产开发完成投资4857亿元，比上年同期增长%（东部﹑中部﹑西部地区的增幅分别为27%﹑%﹑42%），高于同期固定资产投资增幅个百分点，占固定资产投资的23%，其中，商品住宅开发完成投资3400亿元，增长%，占全部投资比重的70%。商品住宅施工面积为亿平方米，增长%，其中，新开工面积亿平方米，增长%；竣工面积亿平方米，增长%；销售面积亿平方米，增长%，个人购房比重达到%，广西﹑重庆﹑江西﹑四川﹑湖北﹑天津等省市商品住宅销售面积增幅超过40%，辽宁﹑上海﹑浙江﹑
十大经典金融骗局
十大经典金融骗局 来源：中国经营网2015-03-30 【中国经营网综合报道】近年来，金融诈骗的案子屡屡发生，诈骗的花样也层出不穷。“纵横不出方圆，万变不离其宗。”如果知晓了敌人的布阵，在日常理财中破解敌人的骗局也就容易多了。以下是曾经出现过的十大经典金融骗局： 骗局：庞氏骗局 庞氏骗局是一种最常见的投资诈骗，庞氏骗局是金字塔骗局（Pyramid scheme）的始祖，很多非法的传销集团就是用这一招聚敛钱财的。这种骗术是一个名叫查尔斯·庞奇的投机商人“发明”的。庞氏骗局在中国又称“拆东墙补西墙”、“空手套白狼”。简言之，就是利用新投资人的钱来向老投资者支付利息和短期回报，以制造赚钱的假象，进而骗取更多的钱。查尔斯·庞奇1920年开始从事投资欺诈，大约4万人被卷入骗局，被骗金额达1500万美元，相当于今天的1.5亿美元。庞奇最后锒铛入狱。 查尔斯·庞兹（Charles Ponzi）是一位生活在19、20世纪的意大利裔投机商，1903年移民到美国，1919年他开始策划一个阴谋，骗人向一个事实上子虚乌有的企业投资，许诺投资者将在三个月内得到40%的利润回报，然后，狡猾的庞兹把新投资者的钱作为快速盈利付给最初投资的人，以诱使更多的人上当。由于前期投资的人回报丰厚，庞兹成功地在七个月内吸引了三万名投资者，这场阴谋持续了一年之久，才让被利益冲昏头脑的人们清醒过来，后人称之为“庞氏骗局”。[page] 骗局：连环信骗局 戴夫·罗斯是世界上最有名的连环信的始作俑者。20多年前，第一封格式化的连环信从邮局发出，连环信的标题是“快速赚钱”，信中要求收信人将一定数额的钱寄到信中列出的几个名字名下，然后将这封信复制寄到其他地址。连环信中许诺，这样做的结果就是用小投资赚大钱，在60天内就能赚到4万英镑。在中国，常在短信、QQ群、微博、论坛里见到“转发并能话费增值”、“把此消息传给10位好友，将加上10元话费。我刚试过是真的，试后请查费。”遇见此类信件和帖子，大可不必理会。[page] 骗局：传销诈骗
五矿万科城-全民营销执行方案
北京万科全民营销执行方案 一、全民营销目的及要点 1、全民营销目的 在当前形势下，房地产行业面临着严峻的市场竞争，行业内最大的竞争其实是客户资源上的竞争，尤其是住宅市场，二三线城市，将面临更大的市场压力。 鉴于2014年北京万科各项目销售目标完成的压力，为了充分利用和调动社会相关行业精英人士，挖掘其周边客户资源，降低营销推广成本，我部拟制定全民营销活动计划，发挥微信营销平台的广泛性优势，通过发展庞大的全民经纪人群体来给项目推介大量客户，从而最大限度的寻找到高品质高意向的客户。 2、全民营销概念 关注【北京万科万享会】微信服务号并进行注册后即可成为全民经纪人，将有购房需求的亲朋好友（称为“客户”）的信息输入到系统进行登记，项目销售人员联系客户到访项目，如客户成功购买本项目的物业，则全民经纪人获得一定额度的奖励。 3、全民营销要点 ●全民营销一旦能够按照预期效果成功执行，则可以实现经纪人介绍客户成为项目客户来源 的主要渠道。 ●全民营销成功的关键在于大批量经纪人的参与，此计划成败的关键在于尽量多地发展壮大 经纪队伍。 ●发展经纪人队伍成败之核心是激励项目营销团队主动出击，大量拓展经纪人。因此需充分 激发团队成员拓展经纪人及鼓励经纪人介绍客户积极性。 4、活动对象及时间 ①活动对象 本次微信全民营销活动针对： A.老业主（含已签约未入住、已认购未签约客户） B.老业主（界定标准见A项）亲友 C.万科员工 D.万科合作伙伴员工
②活动时间 ●活动时间：从方案审批通过即日起，截止时间暂不设定，具体时间以我司公开通知活动截 止时间而止； ●客户有效期：为最大限度地激发自由经纪人推介客户的积极性，暂不设定客户有效期；有 效期以我司公开通知截止时间而止。 二、全民营销执行流程 微信全民营销应用过程主要为自由经纪人通过在【北京万科万享会】微信服务号注册，选择意向项目，然后提交意向客户的基本信息，信息会及时分配给项目的销售人员，销售人员及时跟进，并且把意向客户的买房进程同步到经纪人的个人中心，让经纪人可以实时洞察客户的购房状态，促进客户认购，赚取相应奖励。 ?具体执行流程如下：
史上最胆大包天的十大骗局盘点
揭秘世界十大诈取钱财骗局，庞氏骗局是骗术之根，查尔斯·庞兹制造的“庞氏骗局”是20世纪最典型的骗局之一，后来的许多骗术都是从“庞氏骗局”衍生出来的。自从钱被发明之后，骗子们就开始挖空心思从别人手中骗钱。2012年，英国约有2800万人成为被诈骗的对象，大约10亿英镑在金融诈骗中流失。有媒体罗列出史上最胆大包天的十大骗局，提醒世人警惕金融诈骗。 庞氏骗局 查尔斯·庞兹（Charles Ponzi）是一位生活在19、20世纪的意大利裔投机商，1903年移民到美国，1919年他开始策划一个阴谋，骗子向一个事实上子虚乌有的企业投资，许诺投资者将在三个月内得到40%的利润回报，然后，狡猾的庞兹把新投资者的钱作为快速盈利付给最初投资的人，以诱使更多的人上当。由于前期投资的人回报丰厚，庞兹成功地在七个月内吸引了三万名投资者，这场阴
谋持续了一年之久，才让被利益冲昏头脑的人们清醒过来，后人称之为“庞氏骗局”。 彩票骗局 加拿大的有组织犯罪团伙给一些英国家庭（通常是老年人）打电话，告诉他们中了加拿大的彩票大奖，而要兑奖，必须先缴纳一定数额的手续费。尽管手段很拙劣，但仍有很多英国人上当，有人甚至被骗走4万英镑。 传销诈骗 2011年一个名为“女人授权给女人”的金字塔传销诈骗案成为世界报纸重点报道的对象，这一诈骗案席卷整个英国，令许多英国妇女遭受巨大损失。这一骗局采取缴纳入会费的方式，鼓励女性投资，许诺投资3000英镑就可以得到2.4万英镑的回报，还竭力从会员那里套取其家人和朋友的联系方式。很多人因此失去了3000英镑的入会费。 419诈骗案
你是否收到过一封英文电子邮件，写信人自称是尼日利亚政府某高官的家人，因政变或贪污行为暴露，其银行账户被冻结，需要有人帮助才能将数千万美元转移出来，然后要求你提供资金以及银行账号的细节，帮助他们转移这笔资金，并许诺给你丰厚的回报，但实际上他们会取空你的账户。这就是尼日利亚“419诈骗案”（419是尼日利亚刑典中的相关部分）。据调查，尼日利亚骗子每年在网上行骗钱财达4000万美元。 征婚骗局 人们常说，爱情会蒙蔽人的眼睛。这或许是越来越多爱情骗子通过互联网交友中心诈骗的原因。2013年初，一位名叫拉姆的新加坡已婚妇女因利用征婚骗钱而被判入狱6个月，她以结婚为诱饵，骗取了一名美国男子4.5万美元。 连环信 戴夫·罗斯是世界上最有名的连环信的始作俑者。20年前，第一封格式化的连环信从邮局发出，连环信的标题是“快速赚钱”，信中要求收信人将一定数额的钱寄到信中列出的几个名字名下，然后将这封信复制寄到其他地址。连环信中许诺，这样做的结果就是用小投资赚大钱，在60天内就能赚到4万英镑。戴夫·罗斯是否真有其人，谁也无从知晓。
房地产市场营销
房地产市场营销复习资料 一、单选题 1、下列不属于公众的是（ C ）。 A 融资公众； B 政府公众； C 外资公司； D 群众团体。 2、人类的心理现象分为两个方面的内容，即 (A) 。 A 心理过程和个性心理； B 心理结果和个性心理； C 心理过程和大众心理； D 活动过程和个性描述。 3、按照预测的时间长短划分，房地产中期预测时间是（ B ）。 A.1 年以内； B.1-5 年； C.5-10 年； D.10 年以上。 4、（ B ）是一种高价策略，它是指房地产企业推出的产品在上市之初，把产品价格定的尽可能高，以 求初期获得高额利润，尽快收回投资的一种定价策略。 A 渗透定价策略； B 撇脂定价策略； C 心理定价策略； D 折扣定价策略。 5、（ B ）是指通过销售人员与顾客直接、面对面的交谈，将有关房地产企业和房地产产品的信息传递 给顾客，促使其购买行为发生的一种促销方式。 A. 活动推广； B. 人员促销； C. 营业推广； D. 公共关系。 6、营业推广促销方式的特点不包括（ C ）。 A 吸引顾客； B 刺激购买； C 高度可信； D 效果短期。 7、消逝速度很快，费用比较高的媒体是（ C ）。 A. 报纸媒体； B. 杂志媒体； C. 电视媒体； D. 网络媒体。 8、生产观念、产品观念和推销观念是从（ A ）角度出发的观念。 A. 生产； B. 销售； C. 分配； D. 消费。 9、（ C ）指在一段时间内不断保持广告发布，又在某些时机加大发布力度，形成广告攻势。 A 集中型； B 间歇型； C 脉冲型； D 离散型。 10、根据产品在顾客心目中的声望、信任度和社会地位来确定价格的一种定价策略是（ B ）。 A 尾数定价策略； B 声望定价策略； C 招徕定价策略； D 整数定价策略。 11、（ C ）是一种有意将商品按低于市场平均价格的价格出售来招揽吸引消费者的定价策略。 A 尾数定价策略； B 声望定价策略； C 招徕定价策略； D 整数定价策 略。 12、“我生产了什么，就推销什么”的 观点属于 (C) 。 A ．市场营销观点； B ．市场需求观点； C ．生产观点； D ．推销观 点。 13、下列不属于定量预测法的 是（ C ）。 A 因果关系法； B 购房意图调查法； C 德尔菲 法； D 时间序列法。 14、在房地产定价中，为体现薄利多销原则，缩短销售周期，及早收回投资，可实行 (C) 。 A ．数量折扣策略； B ．变动价格策略； C ．现金折扣策略；D ．非价格竞争策 略。 15、在房地产销售中，一次性付款可以给予优惠，这是 (C) 策略的具体体现。 A ．变动价格； B ．非价格竞争； C ．现金折 扣； D ．数量折扣。 16、（ A ）是一种主要以产品的成本为依据的定价方 法，是按卖方意图定价的方法。 A. 成本导向定价法； B. 成本加成定价法； C. 目标利润定价法； D. 主动竞争定价法。 17、（ D ）适用于产品的价格与产品成本或需求发生 直接关系。 A. 需求导向定价法； B. 主动定价法； C. 比较定价法； D . 竞争导向定价 法。 18、下列不属于家庭生命周期的的是（ A ） 。
房地产全民经纪人方案设计
全 民 经 纪 人 执 行 方 案2018年月日
全民经纪人执行方案 一、活动背景 全民营销的核心以个人为主体，人人都来营销，人人都是渠道，在全民营销中个人的渠道为主渠道，基于个人的信任关系传递品牌产品，服务，促销活动等内容。通过高额薪酬回报，吸引社会各界人士成为本项目无底薪销售员，从而促进客户到访与成交。目前，项目本体优势明显，老带新以及亲友推荐比重占比很大，全民推荐给予激励刺激，更好的发挥亲友介绍成交途径，且说服力更大，对项目认可度更高！ 二、全民营销目的 1.整合并利用现有的老客户及合作单位的资源，以高额的奖金作为吸引点，促进具有广 泛社会人脉关系的人为项目带客，从而增加上门量； 2.深度挖掘客户资源，储备项目意向客户资源库； 3.通过“全民营销”扩大宣传范围，降低宣传成本，并有效提高项目知名度及关注度。 三、实施时间：自2018年月日至2019年月日。 四、产品范围：XXXXX持销阶段一期二层商铺及LOFT公寓产品 五、活动对象 1.全民营销定义：除所有参与本项目工作的人员以外，均可参与。 2.新客户界定：指没有来访及来电咨询等相关记录的首次到访客户。 六、奖励办法 凡通过经纪人成功推荐在XXXXX成交商铺的，经纪人可获得2000元/组的现金奖励，凡通过经纪人成功推荐在XXXXX成交LOFT公寓的，经纪人可获得300元/组的现金奖励。注：1、购房人折扣：与普通购房者享有同等购房优惠，具体根据实际情况而定。
2，奖励结算：结算金额均为税前，具体税费以政府相应规定为准，如有调整，按照政府最新规定执行。 七、管理细则 1、经纪人身份认证：经纪人需保证个人信息的真实性，不得提供虚假信息，否则将被取消推荐资格，公司有权收回一切经纪人权益。 2、信息传播的真实性：准确传播项目相关销售信息，不得弄虚作假传播任何虚假信息。 3、经纪人有享受我司参与活动项目优惠信息的权力，经纪人对利用楼盘优惠所进行的一切活动负全部责任；因此所衍生的任何损失或损害及相关法律责任，XXX不予承担并有权保留对其追究法律责任。 4、经纪人可以通过我司的微信公众号及对应渠道主管了解项目信息、在售产品情况，并公正、准确传播项目相关销售信息，不弄虚作假传播任何虚假信息。 5、经纪人不能把自己推荐为意向客户。全民经纪人可以选择带或者不带意向客户到现场。 6、意向客户认购，但最终退房，经纪人不能获得“佣金”收益。 7、.经纪人“佣金”在被全民经纪人签订《商品房买卖合同》后15个工作日内获得。 8、若两人或两人以上推荐同一客户，最先推荐着有效。 9、我司会全程为经纪人的信息保密，不会向任何人透露您的信息，包括您推荐的客户。让您在赚钱的同时也帮助了您身边的人。 八、执行细则 1.全民营销人员第一次必须亲自带新客户上门，凭身份证在现场填写《新客户登记确认表》， 全民营销人员带新客户产生的费用不予报销；
地产项目公司营销激励体系
地产项目公司营销激励体系 为了规范地产板块营销激励管理工作，建立科学、系统、公正的营销激励管理体系，构建“总体目标为导向、实现利润为前提”的营销激励机制，特制订本制度。 一、说明 1、为了能够实现项目资产更有效的使用，激励政策调整侧重于鼓励新客户的 拓展开发，已入住客户维护服务作为根本的职责所在。 2、根据当前时期项目的战略目标为依据，制定短期、中期、年度的奖励措施。 短期激励依据月度目标完成情况而定，中期激励通过某个目标节点任务的实现完结而定，年度激励依据项目公司实现利润指标为前提。 3、激励方式一方面参照外部的一般水平上浮，同时考虑内部的公平、多劳多 得的原则。 二、激励方式 1、提成激励：针对一线的营销人员，地产事业板块统一固定提成办法，如： 销售提成统一在2%-3%之间，租赁提成固定在8%左右。 2、物质激励：根据短期、中期、年度制定对应的奖励政策。 短期激励：以月度为单位，定期不定期通过营销竞赛等方式给予一线营销人员进行时时物质奖励。 中期激励：针对地产板块非营销人员，在目标时间提前达成重要节点工作，表现突出，适当给予物质奖励。 3、福利激励：以现有福利政策为依据延续执行。 4、事业激励：符合两个指标一个是个人管理团队人数，一个是个人完成业绩
量，达到一定标准即可进行事业方面晋升，在基本工资和个人权限上调整体现。 三、提成激励及管理后勤分配 1、地产项目公司统一租赁、销售计提标准，租赁目标任务以新签租赁面积为任务指标，租赁回款为提成测算依旧；销售目标任务以签约销售回款为任务指标和测算依据。具体计提标准如下：
备注： ①招商专员提成，以当月新签招商业绩财务回款为基数计算； 举例：以3月招商专员当月招商招商面积2000㎡，回款20000元为例； 2017年全年目标40000㎡，当月项目公司总体完成4000㎡，完成比例10%，招商提成标准为7% 招商专员A提成：20000×7%=1400元 ②公司其他员工如介绍客户成功签约，与招商专员提成比例相同，招商经理 有责任积极协助，并可按规定计提该部分提成。 ③定金、保证金不纳入计提范围。 2、续租客户租赁提成办法 对已入住租赁商户进行服务划分，责任到人；入园商户续租租赁提成按当月续租回款的1.5%进行计算。 备注：以所服务商户当月续租租金财务回款为基数计算。 2、营销管理及后勤分配 四、物质激励 设立营销部公共奖励基金，公共奖励基金由销售部经理对在营销工作过程中工作作出杰出贡献的各销售人员进行奖励。具体奖励办法如下： 1、鼓励奖：当月业绩不突出，工作表现积极，态度认真；奖励奖金100元/
房地产行业市场营销策划方案
房地产行业市场营销策划方案 既然选择做房地产行业，就没有退路了，房地产行业虽然赚钱多，但是高回报就有高风险，机遇与风险共存。但是投资大，如果被套牢 的话，那就没有任何退路了，比股市被套牢还惨。 高风险，高投资，所以在房地产行业做事一定要谨慎，做任何事 情都要提前想好退路，做任何事情都要把事情搞的清清楚楚，才不会 出现投资失败。 下面我根据最进房地产市场的情况，就眼下局势，给公司制定了 一份自认为很有针对性的市场营销策划书： 房产行业解决方案： 09年的中国房地产就像开发商的恶梦，受次债的影响，世界房产 的低迷也波及到了中国，09年仍然是房产行业的艰难时期，本月初国 务院正式声明不会政策性拯救房市。房产商一掷千金的推广策略一去 不复返了，认真研究购买者需求，准确规划产品，精准传播已成为开 发商与代理商的当务之急，优邮的房地产行业解决方案正是解决了开 发商在经济低迷期的营销难题： 精准推广规划： 1）楼盘客群细分； 2）精准短信营销平台； 3）精准邮件营销平台； 4）数据库发送执行； 5）目标客户dm营销设计与执行。 房产代理专项规划： 1）数据库建立；
2）数据库推广平台建立（短信、邮件平台） 3）数据库发送执行。 商业地产集客规划： 1）商圈分析； 2）地产主题设计； 3）招商方案与执行； 4）集客策略。 中高端房产项目推广规划： 1）整合网络传播方案； 2）高端客户数据库分析； 3）数据库内容设计与推广执行； 4）项目推介会执行规划。 优邮房产行业的解决方案，适合低成本市场推广的开发商、中介代理机构，是快速找到目标的新营销模式。 世界金融危机的到来说明了投资不理性是世界性的问题，虽然中国的房地产市场出现萎靡，但是世界房地产市场都几乎和中国一样，甚至比中国还要严重。虽然世界很多国家都做出了政府救市的举措，但是中国根据自己的国情做出了不会政策性拯救房市的决定，这也有国家的苦衷，我们应该理解。 既然国家不会政策性拯救房市，那我们就必须自己想出路了，如果不想出路的话，公司离破产也不远了。我们正在为之前中国房地产市场的不合理开发买单了，这怨不得别人。确实有很多房地产大腕囤积居奇，大肆炒作房地产市场，导致现在这个情况。
美国历史上十大惊天巨骗排行榜
美国历史上十大惊天巨骗排行榜 NO.1 伯纳德·麦道夫 伯纳德·麦道夫 2009年6月29日，美国华尔街传奇人物、纳斯达克股票市场公司前董事会主席伯纳德·麦道因欺诈案被判处150年监禁，不能假释。麦道夫诈骗案涉及金额超过６5０亿美元，为世界金融历史上最大的“庞氏骗局”。多大1300为投资者涉及在内，大多数面临破产的危险。许多名人，包括电影导演斯蒂芬斯皮尔伯格和演员凯文培根都是此次诈骗案的受害者。 NO.2 肯尼斯·莱 肯尼斯·莱 美国安然公司创始人，前董事长肯尼斯·莱，被控诉涉及巨大的诈骗和腐败案，安然公司也因涉及此丑闻而面临倒闭破产危险。2002年，他被指控涉及11起证券欺诈，2006年证
实证据确凿，据专家称肯尼斯·莱将面临30年的牢狱生活。然而，在正式判决前月三个半月，肯尼斯因心脏病发作在美国科罗拉多州去世，预示法官决定撤销定罪。 NO.3 杰弗里斯基林杰弗里斯基林 安然公司前首席执行官杰弗里斯基林，在美国休斯顿联邦地区法院接受判决。法院裁定，斯基林犯有欺诈、串谋以及内幕交易多项罪名，要坐24年的牢。 NO.4 伯尼·埃伯斯伯尼·埃伯斯 世通电信公司共同创始人，前首席执行官伯尼·埃伯斯被指控犯有美国迄今为止最大的诈骗案，判处25年徒刑，现正在服刑期间。据悉，因其提交的虚假信息，投资者损失了月110亿美元。 NO.5 丹尼斯科兹洛夫斯基 丹尼斯科兹洛夫斯基
泰科国际公司前首席执行官丹尼斯·科兹洛夫斯基，因挪用公司逾4亿美元资金，被裁定挪用公款罪，现正在服刑，至少还有8年零4个月的刑期。 NO.6 马丁·弗兰克尔 马丁·弗兰克尔 马丁·弗兰克尔，美国前金融家，于2002年因价值2亿800万美元的保险欺诈，敲诈勒索和洗钱等行为被定罪。 NO.7 詹姆斯刘易斯 詹姆斯刘易斯 詹姆斯刘易斯因涉案“庞氏骗局”而被判处30年有期徒刑。在这起诈骗案中，他从投资者手中骗取了约3亿1100万美元。
中国庞氏骗局案例——德隆事件
中国庞氏骗局案例——德隆案 一、案例背景 1986年7月，唐氏四兄弟用仅有的400元钱在乌鲁木齐创办了一家名为“朋友”的公司，当年的彩扩业务净赚100万元。1992年，朋友公司开始进入证券市场，并淘到了第一桶金，新疆德隆公司正式注册成立，当时企业的发展方向是做实业。1997年由投资干项目向行业转型，通过收购法人股权，相继入主上市公司，拉开高速并购的序幕。2003年10月，唐氏四兄弟以其控制217亿元的流通市值巨国内资本控制力排行榜榜首。至此，该公司资产扩张了几千倍，核心思想就是以资本运作为纽带，通过并购整合传统产业，提高核心竞争力。 该公司核心是资本运作和产业整合，涉及的领域包括房地产、工业、农业、娱乐及金融。2004年已经拥有177个子公司和孙公司。如此大规模的扩张收购需要大量资金，早期做法是：先控股一家上市公司，通过这个窗口融资，投入产业发展，提高公司业绩，然后再融资进入下一个循环。后来该公司又采用多种途径融资，一是多方面的委托理财；二是占用上市公司资金，或由上市公司担保向银行借钱，有多家子公司的对外担保额超过了净资产的100%；三是以各种项目及关联公司之名从银行拿钱。 德隆集中大量资金，大部分用于产业投资没有直接记录，但主要投向之一是二极市场，这也是导致公司危机的直接原因。2003年该公司持有的股票股价比刚进入时涨了10倍多，市值达到200亿元。03年下半年共蒸发150亿元以上，该公司在二级市场全面崩盘，引起了信任危机，其资金提供者纷纷登门逼债。德隆系由此倒塌。 二、与庞氏骗局的联系 德隆最重要的融资平台有二:上市公司和各类金融机构。 1、上市公司除了从证券市场上融资之外,更多地是利用上市公司的信誉,以贷款、担保、抵押等形式从银行获取资金；而德隆控制的租赁公司、证券公司、信托公司、城市商业银行等各类金融机构更是将融资功能发挥到了极至,成为德隆得心应手的"提款机"。 2、利用商业银行的贷款购买上市公司的股票并控股，使股票价格保持在高位，利用较高水平的公司市值做抵押或质押，从商业银行获得更多的贷款，用更多的银行贷款购买更多公司的股票，控制更多的上市公司，再用这些上市公司的股票做抵押，获得更多的商业银行贷款，周而复始循环下去，一个企业帝国进而创建。 但这种资本运作模式的致命之处在于，一旦商业银行因宏观调控等原因停止贷款，控股集团的资金链断裂，股票价格就会迅速下滑，企业迅速出现流动性危机。 利用社会上的短期理财资金购买上市公司的股票并控股，使股票价格保持在高位，给予短期理财资金客户较高回报，高回报水平吸引更多的社会资金进入集团，用更多的短期理财资金购买更多公司的股票，控制更多的上市公司，维持更高水平的股价，吸引更多的社会资金，循环往复，雪球越滚越大，集团控制的金融资产越来越多。德隆集团在2000年前后的股市投机风潮中，过度依赖短期理财资金，给客户的回报偏高，在随后的证券市场大调整中，为了维护客户的利益，长期维护二级市场股价高企。 同银行贷款的情形一样，在这种资本运作模式下，一旦理财客户出现了恐慌，开始抛售股票，就会造成股价跳水，企业出现支付危机，同时造成客户的财产损失。 三、后果 随着不断的扩张和融资，德隆系积聚了巨大的财务风险。 监管部门2002年末的调查显示，德隆在整个银行体系的贷款额高达200亿元---300亿元。而且德隆大量采用第三方作用担保，这是银行业认为风险最高的贷款方式。更为严重的是．德隆把大量贷款挪用作了股权收购。 2004年3月，银监会向各地银监局传达风险提示，称当前有德隆等10家企业运用金融手段过度膨胀，可能会给银行造成大量不良贷款。德隆后来的命运，此时即已确定。就在证
庞氏骗局(证券投资)
庞氏骗局 （1）庞氏骗局-含义 （英语：Ponzi scheme)，是层压式推销方式的一种。参与者要先付一笔钱作为入会代价，而所赚的钱是来自其他新加入的参加者，而非公司本身透过业务所赚的钱。投资者通过吸引新的投资者加入付钱，以支付上线投资者，通常在短时间内获得回报。但随着更多人加入，资金流入不足，骗局泡沫爆破时，最下线的投资者便会蒙受金钱损失。“庞兹骗局”称谓源自美国一名意大利移民查尔斯·庞兹（Charles Ponzi）。 （2）庞氏骗局- 来源 旁氏骗局是一种最古老和最常见的投资诈骗，是金字塔骗局的变体。“庞兹骗局”称谓源自美国一名意大利移民查尔斯·庞兹（Charles Ponzi），他于1919年开始策划一个阴谋，成立一空壳公司，骗人向这个事实上子虚乌有的企业投资，许诺投资者将在三个月内得到40%的利润回报，然后庞兹把新投资者的钱作为快速盈利付给最初投资的人，以诱使更多的人上当。由于前期投资的人回报丰厚，庞兹成功地在七个月内吸引了三万名投资者，这场阴谋持续了一年之久才被戳破，后人称之为“庞氏骗局”。查尔斯·旁兹制造的“旁氏骗局”是20世纪最典型的骗局之一，后来的许多骗术都是从“旁氏骗局”衍生出来的。“庞齐骗局”如今成为一个专门名词，意思是指用后来的“投资者”的钱，给前面的“投资者”以回报。很多非法的传销集团就是用这一招聚敛钱财的。 （3）庞氏骗局- 历史 查尔斯·庞兹在1903年移民到美国，从事过各种工作，包括油漆工等粗工。他曾经在加拿大因伪造罪而坐过牢，在美国亚特兰大因人口贩卖而进过监狱。庞兹发现最快速赚钱的方法就是金融工具，于是从1919年起，庞兹隐瞒了自己的过去，并抵达波士顿，设计了一个投资计划向美国人兜售。投资计划为投资某样商品便可获得高额回报，但庞兹刻意将计划化简为繁，让一般人难以摸清。 1919年，第一次世界大战甫结束，世界经济体系混乱，庞兹便趁混乱放出消息。他宣称购买欧洲的某种邮政票券，再转卖回美国便可以赚钱。国家之间由于政策和汇率等等因素，很多经济行为一般人难以得知实况。然而庞兹宣称，所有的投资在45天之内都可以获得50%的回报，且他给最初的一批“投资者”于规定时间内拿到了承诺的回报，于是后面的“投资者”大量跟进。 在一年左右的时间里，差不多有四万多名波士顿市民变成庞兹的投资者，而且大部分是怀抱发财梦想的穷人，庞兹共收到共约1500万美元的小额投资，平均每人“投资”几百美元，
房地产项目营销部人员薪酬体系
房地产项目营销部人员薪酬体系房地产项目营销部人员薪酬体系提要：客户第一次到现场看房，销售人员接待成交的，该销售员的奖金按照上述佣金提取办法进行提取 房地产项目营销部人员薪酬体系 营销部人员工资构成：工资＝基本工资＋佣金提成 1、基本工资 （一）置业顾问基本工资标准为：800元/月人民币，并实行浮动工资制。 1）试用期员工（试用期2个月）试用期间每月工资按600发放。 试用期间，若连续2个月不能完成销售指标，则该名销售人员自动离职，不予录用；若按期完成销售指标，按佣金提成规定执行。 2）试用期满后的置业顾问，每月基本工资标准为800元/月。若当月未完成销售指标，则工资按600发放；若连续2个月不能完成最低销售指标，则自动离职；若当月完成销售指标，则当月工资按800元发放；若每月超额完成销售指标，则当月工资按1200元发放。 3）销售人员连续二个月销售业绩排名末位自动离职。 （二）营销部管理人员基本工资标准： 1）营销经理基本工资5000元/月； 2）销售主管、策划主管、客服主管基本工资标准分别为2500元/月；
3）销售助理、客服助理人员工资标准为1500元/月。 2、佣金标准： 1）置业顾问的佣金标准为：‰×个人当月销售房款总额； 2）营销经理的佣金标准为：‰×当月销售总额； 3）销售主管、策划主管、客服主管佣金标准分别为：‰，‰，‰×当月销售总额； 4）营销部客户服务助理及销售助理佣金标准分别为‰×当月销售总额。 5）团奖：‰×当月销售总额； 6）销售工资及佣金均为税前收入。 3、佣金分配原则 1）客户第一次到现场看房，销售人员接待成交的，该销售员的奖金按照上述佣金提取办法进行提取。 2）公司人员带来的客户，由销售人员帮助接待成交的，如公司人员未与销售人员打招呼，则公司人员不提取佣金，该销售员的奖金按照上述佣金提取办法进行提取；若打招呼，公司人员和销售人员各提取一半。 3）公司人员推荐的客户并电话通知销售人员接待最终成交的，奖金按照上述佣金提取办法进行提取，销售人员与公司人员各提取一半。 4）客户看房子后通过各种渠道找到领导谈价钱最终成交的，业绩属于第一个接待该客户的销售人员，该销售员的奖金按照上述佣金
房地产市场营销环境分析报告
房地产市场营销环境分析 房地产市场环境是在不断变化的。为了实现营销目标，制订相应的营销策略，经营房地产企业必须分析和研究市场环境。 在现在的房地产局势下，分析市场环境的目的，一方面可寻求的新的市场机会，另一方面可避免环境威胁。在激烈而又复杂的市场竞争中，机会与威胁并存，而不断变化的市场环境又不断造成新的机会与新的威胁。 曾经看过很多代理公司的市场环境分析，也是分为了宏观环境分析与微观环境分析，感觉没有自己的东西。那么，我们所说的所谓的市场环境，就是影响房地产企业的市场和营销活动的不可控制的参与者与影响力。 第一，宏观环境分析 宏观环境就是间接影响与制约企业营销活动的社会力量。这里面的两个重点词语就是间接与社会力量。宏观环境包括了经济因素、政治因素、社会文化人口因素、政策法规与税制因素。我们房地产企业的所处的微观环境都是在这些宏观力量的控制与影响之下的。 1、经济因素：包括了市场所处的宏观经济条件和经济收入水平两类因素。 经济高峰时期，百业具兴，房地产需求旺盛；经济低谷，市场疲软，房地产作为衡量当地经济的杠杆首当其冲要受到影响，很多家庭会取消或者推迟对房屋这样耐用品的消费，其他支出的减少导致商业不景气，商业楼宇的价格可能会下跌。 经济收入水平在市场上表现为实际购买力，他是构成市场的基本要素。市场容量的大小，归根结底取决于消费者购买力的大小。大家都知道，我们在满足我们的购买需求时，都会考虑到我们的实际经济收入，所以，从市场营销的
角度，我们把经济收入分为国民收入、个人收入、个人可支配收入、个人可任意支配收入，我认为其中后两者可以合并为恩格尔系数分析法则。 分析经济环境因素主要是了解财政、金融、经济发展状况和趋势等因素，这些因素影响的是市场大气候。更重要的是，该地区的居民收入、消费水平、消费结构、物价水平、物价指数，对房地产市场需求也会产生根本性的影响。经济环境调研应该把握企业所在地区的总的经济发展前景。一般来说，对于经济发展迅速的地区，房地产市场的前景也将十分广阔，市场机会相对多。具体包括： ①国家、地区或城市的经济特性，包括经济发展规模、趋势、速度和效益； ②项目所在地区的经济结构、人口及其就业状况、就学条件、基础设施情况、地区内的重点开发区域、同类竞争物业的供给情况； ③一般利率水平、获取贷款的可能性以及预期的通货膨胀率； ④国民经济产业结构和主导产业； ⑤居民收入水平、消费结构和消费水平； ⑥物价水平及通货膨胀； ⑦项目所在地区的对外开放程度和国际经济合作的情况，对外贸易和外商投资的发展情况； ⑧与特定房地产开发类型和开发地点相关因素的调研。 2、政治因素：政局上，在安定的政治环境下，房地产投资回报才有保障，经营者才有信心。政策上，国家的开放程度与政策的连续性对房地产市场也有巨大影响。