基于哈佛分析框架房地产公司财务分析——以富力地产为例
基于哈佛分析框架房地产公司财务分析
——以富力地产为例
摘要：房地产行业是我国经济的支柱产业，自2019年新冠疫情的爆发，房
地产行业的健康发展受到负面影响，本文选取国内地产行业上市公司—富力地产,并根据该企业2017-2021年期间的财务报告,利用哈佛数据分析框架从战略分析、会计分析、财务分析和前景分析,这四大方面对企业的财务状况展开了分析研究,
并加以总结。
关键词：哈佛分析框架；富力地产；财务分析
一、引言
现阶段,我国正处在经济结构转换升级与行业调控改革的关键时期,而房地产
行业也与我国的整体宏观经济状况息息相关。鉴于地产业务本身的特点——其所
投入资金需求量大、建设周期较长,以及税收政策的变化影响楼市波动以及容易
受到不确定因素的影响。因此本文选择了国内地产行业上市公司——保利地产,
并根据该企业在2017-2021年的财务报告数据,利用哈佛数据分析框架对企业的
财务状况进行了分析研究,并加以总结。
中国香港富力房地产开发控股有限公司在中国香港共同交易挂牌，创立于1994年,企业总部地址设在中国广州市,登记注册资本为8.6亿元人民币,集房地
产开发设计、研发、施工监理、市场营销、物业管理、房产中介等服务于一身,
并持有中国国家建设部授予的国家一级研发资格证书、甲级设计资格证书、甲级
施工监理资格证书、国家一级物业管理资格证书和国家一级房产中介资格证书,
是中国国内综合能力最高的地产公司之一。
二、战略分析
富力地产财务策略实施的影响因素主要是国家政策法规、市场需求和企业当
前的运营状况。从2015年开始,地产交易市场在"“促消费、去库存”的总基调
中逐渐升温,供给二端逐步放松的政策推动房地产市场低开高走,量价逐步回升,
房地产市场的库存压力也得以结构性减轻。
就市场端而言,中央多次性降准降息,同时采取调低首套和二套房首付比率、
减免税费等举措,形成宽松的市场氛围。地方政策灵活调控，通过税收减免、财
政补贴、取消限购限外等一系列政策，促进刺激消费。
就供应端而言，土地供应控制规模、调整结构，同时加强保障性住房货币化
配置，以完善市场环境。多轮政策与措施促进我国房地产业金融市场的稳定增长。
另外，涉及户口制度、公积金制度改革、保障住房货币化等方面的长效机制也正
在积极推动中,保障我国房地产业市场的持久稳定健康发展。
在房地产行业的大背景下，富力地产将改变产品架构和经营战略,进行产品
去化;并通过产品革新和服务创新,进一步增强商业地产的运营竞争力；关注用户
感受、提高产品品质,抓住长期低息贷款环境提供的发展机遇。在财务报表研究
的基础上，提出促进企业长期健康成长的财务策略，能够帮助企业在受疫情影响
的大环境，宽松的货币政策和激烈的市场竞争环境中立于不败之地。
三、会计分析
1.资产分析
从表1来看存货额呈上升趋势，存货占总资产的比例也在上升中，但2021
年略有下降；固定资产呈波动上升状，固定资产占总资产的比率在波动中下降；
应收账款在2021年大幅下跌，应收账款占总资产同样在2021年大幅下跌，应收
账款占营业收入的比率先上涨后下跌。
表1主要资产情况
年份2017年2018年2019年2020年2021年
存货（万元）14461930223622992022
存货占比48.54%52.74%52.34%52.79%51.54%
固定资产（万
元）
318312303298340固定资产占比10.70%8.52%7.09% 6.85%8.67%
应收账款（万
元）
7910612710554应收账款占比 2.66% 2.90% 2.99% 2.42% 1.39%
应收账款增长率10.40%33.93%20.37%
-
17.50%
-
48.34%
应收账款/营
业收入
13.33%13.77%14.04%12.25%7.10%
资产总额（万
元）
29803661427243553923
1.利润分析
主营业务收入在2019年是峰值，其后三年呈下降趋势；主营业务成本呈上
升态势，营业利润在2021年跌为负值；营业利润同样于2019年达到峰值，其后
尤其是2021年营业利润大跌。
表2利润质量分析表
年份
201
7年
20
18年
201
9年
20
20年
202
1年
主营业务收入（万元）594
77
909
86
766
主营业务收入增长率10%
30
%
18%
-
5%
-
11%
主营业务成本（万元）373
47
8
601
64
4
643
主营业务成本增长率
2.0
3%
28
.12%
25.
55%
7.
33%
-
0.13%
营业利润/利润总额
46.
56%
95
.01%
100
.29%
99
.39%
100
.76%
营业利润（万元）114
11
8
129
10
3
-
141
利润总额（万元）246
12
129
10
3
-
140
1.现金流分析
经营活动流是企业经营业务所产生的现金流，当它大于０时，说明企业经营较好，能够给企业带来正向的发展。由表3可知，富力地产在2017年-2021年期间经营活动现金净流量基本都呈现增长状态，尤其是在2020年增长了386％，2017，2019年为负值。
投资活动现金是指企业购置固定资产和对外投资等产生的现金流量。由上表
可知，富力地产投资活动现金净流量基本小于０，说明其经营活动发展出现了问题。
筹资活动现金是指企业筹集资金相关业务的现金流，如果大于０，说明企业
有新的投资进入，如果小于０，说明企业可以靠自有资金维持运营。由表3可知，富力地产筹资活动现金近两年小于0，总体分析，富力地产近几年基本处于稳定
经营状态。
表3现金流量质量分析表
年份
2017
年
2018
年
2019
年
2020
年
2021
年
经营活动产
生
的现金流量（万
元）
-182-136389290
投资活动产
生
的现金流量（万
元）
-217-57-33-15-37
筹资活动产
生
的现金流量（万
元）
18056199-346-446
普通股股数
80,5580,5587,3893,80375,23
9.189.18 4.189.18 6.73
现金比率0.290.200.190.160.09
每股经营现金净流量-2.240.26
-
15.60
41.517.75
四、财务分析
1.运营能力分析
营运能力可以衡量公司经营周转的水平。富力地产的存货周转率维持在0.29左右，高于同行业水平，与行业均值相比较，富力地产的存货周转率在相对良好的状态，存货变现的速度快。
富力的应收账款周转率呈波动上升形式，除2021年外均低于同行业水平，表面公司财务管理水平的资金使用规划较好。
流动资产周转率呈整体下降趋势。流动资产周转率高，表明以相同的流动资产完成的周转额较多，富力地产的流动资产周转率减小表明流动资产利用效率在逐步降低。
公司固定资产周转状况衡量的主要指标是固定资产周转率，它是企业一定时期营业收入与平均固定资产净值的比值，富力地产的固定资产周转率呈先上升后下降的态势。
总资产周转率维持在较低的水准上下浮动，表面该公司总资产利用能力需加强。
运营资本周转率呈上升趋势，营运资本周转率越高，说明每1元营运资本所带来的营业利润越多，公司营运资本的使用效益也就越高。
表4运营能力分析表
年份
2
017年
2
018年
2
019年
2
020年
2
021年
存货周转率
.30
.28
.29
.28
.30
存货周转率行业均值
.21
.19
.20
.16
.22
应收账款周转率
7
.87
8
.32
7
.78
7
.38
9
.59
应收账款周转率行业均值
9
.42
1
0.75
9
.71
1
0.29
9
.09
流动资产周转率(次)
.30
.32
.31
.26
.25
固定资产周转率(次)
2
.91
2
.44
2
.96
2
.86
2
.40
总资产周转率(次)
.23
.23
.23
.20
.19
营运资本周转率(次)
.62
.79
.86
.84
1
.24
1.偿债能力分析
偿债能力是一定期限内企业偿还所欠债务的能力，一般用流动比率和速动
比率衡量公司的偿债能力。
如表5富力地产2019年的资产负债率、流动比率和速动比率均为历史峰值。若资产负债率是高于行业均值，即企业全部资产通过负债筹集的资金比率高于业
内均值，表示公司整体通过对债务人的融资开展生产业务的水平较好，而对债务人发放贷
款的安全水平则不及同行业平均。流动比率若在2左右浮动，就表明公司短期偿债能
力强，但富力地产流动比率最高值为1.9，最低值为1.16，这说明富力地产的短
期偿债能力较差。同样的，速动比率也表示短期偿债能力强弱，而富力地产的速
冻比率近5年最高值仅为0.61，低于业内均值，这意味着富力地产的短期偿债能
力较弱。
表5偿债能力分析表
年份
2017
年
201
8年
201
9年
202
0年
202
1年
资产负债率(%)
78.24
%
80.
93%
81.
33%
80.
07%
80.
16%
资产负债
率
行业均值64.4%
65.
01%
63.
90%
64.
48%
65.
57%
流动比率 1.90
1.5
3
1.5
8
1.3
5
1.1
6
流动比率
行业均值1.92
1.8
4
1.9
6
1.8
1.7
4
速动比率0.61
0.4
4
0.4
9
0.4
0.3
1
速动比率
行业均值0.77
0.7
6
0.9
1
0.8
4
0.8
2
通过分析，流动比率与速动比率的趋势相同，这表明了公司的管理水平和公
司的正常经营是相适应的,而公司还款水平则欠佳，而该公司的短期偿债能力弱。
1.盈利能力分析
表6盈利能力分析表
年份
2017
年
2018
年
2019
年
2020
年
2021
年
毛利率
35.36
%
36.37
%
32.78
%
23.74
%
-
2.84%
富力地产的净资产收益率呈逐年下降的态势，期中2021年跌为负数，其他年份净资产收益率均高于业内均值，净资产收益率下降意味着企业自有资本获取收益的能力越弱，运营效益越差，对企业投资人、债权人利益的保证程度越低；总资产回报率营业利润率和毛利率均为下降态势，并在2021年都呈现负值，即企业的盈利能力在近5年来逐渐减弱。
1.发展能力分析
如表7所示，营业利润，总利润和净利润整体不稳定，浮动较大；2021年富力地产的营业利润，总利润，净利润均为负值，与上一年相较均大幅下降。这意味着富力地产的发展能力较弱，不能稳定发展。
表7发展能力分析表
年份
2017
年
2018
年
2019
年
2020
年
2021
年
主营业务收入（万元）
594.
04
770.
41
909.
58
860.
04
766.
27
主营业务收入增
长率10%30%18%-5%-11%
营业利润（万元）
114.
80
114.
79
129.
93
103.
02
-
141.41
营业利润增长率20.8-13.1--
0%0.01%9%20.71%237.27%
利润总额（万元）
246.
55
120.
81
129.
56
103.
66
-
140.34
利润总额增长率
155.
58%
-
51.00%
7.24
%
-
20.00%
-
235.39%
净利润（万元）
214.
26
87.2
9
91.6
7
78.3
8
-
159.89
净利润增长率
203.
20%
-
59.26%
5.02
%
-
14.50%
-
303.99%
五、前景分析
1.国家政策
就我国的目前宏观经济状况来看，房地产行业经历了迅速的发展，已经经
过了相当快速的发展,甚至在部分地方形成了一定的泡沫。而近期中央所发布的：“房住不炒”政策，以及对部分中国一线城市的紧缩型住宅政策，在一定程度上
也说明了我国政府对地产行业发展的态度，即唯有先使产业重新回到市场理性、
再回到自身应得的合理价格，方可使产业更加繁荣与发达。由此也可看到，近几
年的住宅政策仍然会倾向于紧缩型，这也会对地产公司的经营策略与发展模式产
生一定的影响。
1.行业发展前景
受新冠肺炎疫情的影响，人口特别是一线工人流动性降低，施工时间的停滞，工程施工进程放缓，导致房地产企业项目的开工、竣工进度受到冲击。短期持续
时间内，局部区域划分及其市场周期性的波动仍为产业发展常态。而随着中国
宏观经济形势的逐步复苏,房地产流动性也会边际收紧,地产领域的流动性压力也
将持续加大。与此同时，富力地产原有的经营模式会受到冲击，但其产品、成本控制和售后服务方面的整合能力的改善加强将会使富力地产在房地产领域的竞争力有所加强
六、结语
本文对富力地产近五年的经营状况进行分析并总结，旨在为我国房地产企业财务状况的了解有一定的借鉴参考意义。自2020年以来，受新冠疫情的影响，行业集中度不断提升，房地产行业增速放缓，富力地产收入规模减小、市场竞争力降低，稳步增长是富力地产的首要任务。总体来看，2017-2021年选取的数据中可以看到该公司收益受疫情影响较大，盈利较差，应积极应对疫情所带来的楼市下滑，改善加强产品、成本的控制和售后服务方面的整合能力。
参考文献
[1]许爱群.元亨房地产企业投资价值分析[J].合作经济与科
技,2020,(09):59-62.
[2]顾太芹.哈佛分析框架下的保利房地产（集团）股份有限公司经营业绩评价[J]. 企业科技与发展,2019,(08):237-238
[3]陈佳悦,吴霄琪,王思莹,姚占宇. 哈佛分析框架下房地产行业财务问题分析——基于华远地产[J]. 山东商业职业技术学院学报,2021,21(06):10-15.
广州富力地产股份有限公司
广州富力地产股份有限公司 公司主页：https://www.360docs.net/doc/db19162415.html,/2010/ 公司简介：广州富力地产股份有限公司成立于1994年，注册资金8.06亿人民币，集房地产设计、开发、工程监理、销售、物业管理、房地产中介等业务为一体，拥有国家建设部颁发的一级开发资质、甲级设计资质、甲级工程监理资质、一级物业管理资质及一级房地产中介资质，是中国综合实力最强的房地产企业之一。截至2010年12月31日，富力土地储备约2448万平方米，拥有超过90多个物业项目公司，企业总资产高达774亿。从大本营广州开始，富力的业务已扩展至北京、上海、天津、重庆、成都、海南、西安、南京、沈阳、太原、惠州等十二个城市和地区，基本上已实现全国性的布局策略。 发展历程： 1994年-2001年立足广州、确定方向 1994年，富力地产正式成立，全面进入房地产开发领域，并确立以“城市改造，建设宜居社区”为发展方向。到2001年末，富力地产已在广州市完成了包括富力新居、富力广场、
富力半岛、富力环市西苑、富力千禧花园、富力顺意花园等大型旧厂改造项目，总面积超过250万平方米。一系列“旧城换新貌”的恢弘手笔，一个个宜居社区在城市中心的崛起，见证着富力为推动广州城市化建设作出的巨大贡献，同时也为企业的后续发展打下了坚实基础。 2002年进军北京，扩张启航 2002年，进军北京，一举揽下东三环内占地面积超过41万平方米、总建筑面积达150万平方米的旗舰项目——北京富力城，并将其打造成为了北京CBD商务圈集居住、商务、休闲、健身、娱乐、购物为一体的高品质社区，富力地产全国化布局之路自此起航。 2005年-2006年赴港上市，创建非凡 2005年，富力地产在香港联合交易所主板正式上市，2006年5月，上市不到一年时间的富力地产，更成功跻身香港上市公司市值最高的的200家之列，成为首家被纳入恒生中国企业指数、恒生综合指数系列及恒生流通指数系列成份股的内地房地产开发企业。一系列创举，不仅在当时的民营企业界引起了巨大反响，而且在全球范围内吸引了众多投资者的目光；与此同时，随着由富力地产引领的“上市融资-规模扩张”的房企发展模式的兴起，中国房地产业正式步入资本制胜的全新时代，地产企业相继走上规模经营、规范治理的发展之路。
房地产行业分析报告
房地产行业分析 房地产行业发展趋势 从近年房地产企业的盛衰起伏中，我们可以看到行业发展的几个重要的趋势性特征： ?行业资源日益集中，经营规模化正成为趋势； ?多项目运营、集团化管控成为发展重点； ?粗放经营向精细化经营方式转化； ?异地扩张与全国性企业品牌显现； ?民营企业力量崛起和壮大； ?客户的维权意识明显提高。 什么是房地产企业的核心竞争力？王石说是人才，潘石屹认为是创新，任志强提出是资本，也有人说是管理、是资源整合能力，是土地、是资金，是关系。我们认为无论是从行业利润空间变化引发的需求，还是从行业快速发展的需求，规范化的集团管控与成本控制管理始终是大型地产集团必然的选择和核心竞争力，是需要急切解决的核心问题。 这里问题就出来了，规范化的集团管控与成本控制管理到最后还是需要更多的人才来支持，这时候就需要的是像我们这样的猎头公司，也就是说这就是猎头公司在这个行业的前景很光明。 下面是大部分房地产公司的内部组织架构图 董事会 总经办 营销策划中心工程管理中心企业管理中心销售部设计部人事行政部 策划部工程部培训部 总工室物业管理部 装修部财务部 预决算部公关部 项目拓展部 下面是2009年中国房产百强企业 1. 万科企业股份有限公司 2. 中国海外发展有限公司 3. 保利房地产（集团）股份有限公司 4. 合生创展集团有限公司 5. 广州富力地产股份有限公司 6. 恒大地产集团有限公司 7. 大连万达集团股份有限公司8. 绿城房地产集团有限公司 9. 北首都开发控股（集团）有限公司10. 大华（集团）有限公司 11. 金地（集团）股份有限公司12. 雅居乐地产控股有限公司 13. 龙湖地产 . 14. 远洋地产控股有限公司 15. 首创置业16. SOHO中国
基于哈佛分析框架房地产公司财务分析——以富力地产为例
基于哈佛分析框架房地产公司财务分析 ——以富力地产为例 摘要：房地产行业是我国经济的支柱产业，自2019年新冠疫情的爆发，房 地产行业的健康发展受到负面影响，本文选取国内地产行业上市公司—富力地产,并根据该企业2017-2021年期间的财务报告,利用哈佛数据分析框架从战略分析、会计分析、财务分析和前景分析,这四大方面对企业的财务状况展开了分析研究, 并加以总结。 关键词：哈佛分析框架；富力地产；财务分析 一、引言 现阶段,我国正处在经济结构转换升级与行业调控改革的关键时期,而房地产 行业也与我国的整体宏观经济状况息息相关。鉴于地产业务本身的特点——其所 投入资金需求量大、建设周期较长,以及税收政策的变化影响楼市波动以及容易 受到不确定因素的影响。因此本文选择了国内地产行业上市公司——保利地产, 并根据该企业在2017-2021年的财务报告数据,利用哈佛数据分析框架对企业的 财务状况进行了分析研究,并加以总结。 中国香港富力房地产开发控股有限公司在中国香港共同交易挂牌，创立于1994年,企业总部地址设在中国广州市,登记注册资本为8.6亿元人民币,集房地 产开发设计、研发、施工监理、市场营销、物业管理、房产中介等服务于一身, 并持有中国国家建设部授予的国家一级研发资格证书、甲级设计资格证书、甲级 施工监理资格证书、国家一级物业管理资格证书和国家一级房产中介资格证书, 是中国国内综合能力最高的地产公司之一。 二、战略分析
富力地产财务策略实施的影响因素主要是国家政策法规、市场需求和企业当 前的运营状况。从2015年开始,地产交易市场在"“促消费、去库存”的总基调 中逐渐升温,供给二端逐步放松的政策推动房地产市场低开高走,量价逐步回升, 房地产市场的库存压力也得以结构性减轻。 就市场端而言,中央多次性降准降息,同时采取调低首套和二套房首付比率、 减免税费等举措,形成宽松的市场氛围。地方政策灵活调控，通过税收减免、财 政补贴、取消限购限外等一系列政策，促进刺激消费。 就供应端而言，土地供应控制规模、调整结构，同时加强保障性住房货币化 配置，以完善市场环境。多轮政策与措施促进我国房地产业金融市场的稳定增长。 另外，涉及户口制度、公积金制度改革、保障住房货币化等方面的长效机制也正 在积极推动中,保障我国房地产业市场的持久稳定健康发展。 在房地产行业的大背景下，富力地产将改变产品架构和经营战略,进行产品 去化;并通过产品革新和服务创新,进一步增强商业地产的运营竞争力；关注用户 感受、提高产品品质,抓住长期低息贷款环境提供的发展机遇。在财务报表研究 的基础上，提出促进企业长期健康成长的财务策略，能够帮助企业在受疫情影响 的大环境，宽松的货币政策和激烈的市场竞争环境中立于不败之地。 三、会计分析 1.资产分析 从表1来看存货额呈上升趋势，存货占总资产的比例也在上升中，但2021 年略有下降；固定资产呈波动上升状，固定资产占总资产的比率在波动中下降； 应收账款在2021年大幅下跌，应收账款占总资产同样在2021年大幅下跌，应收 账款占营业收入的比率先上涨后下跌。 表1主要资产情况 年份2017年2018年2019年2020年2021年
中国房地产企业财务报表解读要点20091129
中国房地产企业财务报表解读要点(香港上市公司) 近日在论坛上看到许多关于中国房地产企业资金状况的博文，通过列举若干财务指标(如经营活动现金净流量)作为反映其核心观点的支持性证据。本人认为，房地产行业的业务特征以及特定背景赋予了部分财务指标特殊的涵义。为避免错误解读，本人将分别以在香港上市和大陆A股上市的典型公司的财务报表为例，就其中的重点项目和内容进行解读。不足之处，请各位博友补充！ 本文参考碧桂园(2007.HK)、富力地产(2777.HK)和SOHO中国(0410.HK)的2007年年报，重点解读在香港上市的中国房地产企业的财务报告。 一、基本情况 1.业务范围 通常，上市公司经营的业务范围反映在财务报表附注的分部报告和财务回顾等管理层说明性文字中。例如，碧桂园(2007.HK)的财务回顾就列示了该公司的主要业务范围包括房地产开发、建筑装修及装饰、酒店营运和物业管理四部分，其中房地产开发占绝对主导(约占总收入的94％)，建筑装修及装饰可以视为房地产开发的一个分部(90％的建筑装修及装饰收入来自于集团内部)，酒店营运和物业管理基本上作为配套而存在。 2.土地储备情况
净现值法(Net Asset Value,NAV)是当前世界上最广泛适用的对房地产企业的估值方法(注1)。由于NAV方法的广泛流行，扩充土地储备意味着提升房地产企业未来的未来价值，直接决定着房地产企业受市场或投资者追捧的程度，这在2007年房地产企业在资本市场上的表现不难看出。当然，随着2007年国务院出台《关于促进节约集约用地的通知》，土地储备过大则成为了巨大的开发风险，如恒大IPO夭折即是明证。但不管怎样，土地储备仍然是房地产企业日常营运中最重要的资源和备受关注的焦点。 按照香港的会计准则规定，土地储备的列示分以下几种情况进行处理： (1)已经交纳土地摘牌保证金但尚未摘牌的，或者已经摘牌且支付土地出让金但未取得国有土地使用证的，相应的金额列示为流动资产的其他应收款项目。具体数额需要查找报表附注项目，如碧桂园(2007.HK)的报表附注3中“预付款-第三方”基本上就属于这种类型的土地储备数额。 (2)已经取得国有土地使用证但未取得施工许可证的，相应的金额列示为非流动资产项下的“土地使用权”。但需要指出的是，该项土地使用权(Land Use Right,LUR)在报表上是按照土地使用权总额扣除摊销后的净额。 (3)已经取得国有土地使用证且已经取得施工许可证的，相应的金额列示为流动资产项下的“土地使用权”。同样，该项目也是扣除摊销后的净额。
房地产分析框架(一)2024
房地产分析框架（一）引言概述： 房地产行业作为一个重要的经济支柱产业，对于社会经济发展具有重要的作用。在房地产分析中，一个清晰的框架可以帮助我们深度了解该行业的运作机制、市场趋势以及未来发展方向。本文将搭建一个房地产分析框架，以便更好地洞察该行业。本文将从市场需求、供应链、政策环境、投资风险以及未来趋势等五个方面进行分析。 正文内容： 一、市场需求 1.人口结构和城市化率对房地产市场的影响 2.就业机会和人均收入对住房需求的影响 3.社会文化和生活方式变化对房地产需求的影响 4.教育、医疗等公共服务设施对房屋需求的影响 5.外部环境和周期性影响房地产市场需求的因素 二、供应链 1.土地供应和开发商的影响 2.建筑材料供应和价格对开发成本的影响 3.建筑工程和施工周期对产能供给的影响 4.房地产经纪人和销售渠道对购房流程的影响 5.房地产金融机构和贷款政策对购房能力的影响 三、政策环境
1.宏观经济政策对房地产市场的宏观调控 2.土地政策对供应和价格的影响 3.住房政策对居民购房能力和房价的影响 4.城市规划和土地利用政策对房地产项目的影响 5.税收和财务政策对房地产投资的影响 四、投资风险 1.房地产市场的周期性和波动性对投资风险的影响 2.政策环境和法律法规对投资项目的风险评估 3.市场竞争和市场需求变化对投资回报率的影响 4.金融风险和财务风险对房地产投资的影响 5.地域性风险和市场信心对投资决策的影响 五、未来趋势 1.城市化进程对房地产行业的机遇和挑战 2.绿色建筑和可持续发展对房地产行业的影响 3.技术创新和数字化转型对房地产行业的影响 4.房地产金融和资本市场对行业发展的影响 5.政策调整和改革对房地产市场的影响 总结： 通过以上五个大点的分析，我们可以更全面地了解房地产行业 的发展状况和变化趋势。同时，这个房地产分析框架可以为投资者、政府决策者和专业从业者提供参考，帮助他们做出更明智的决策和
基于哈佛分析框架下的YTJR公司财务报表分析
基于哈佛分析框架下的YTJR公司财务报表分析，不少于 1000字 YTJR公司是一家成立于20世纪90年代的企业，主要从事房地 产开发、物业管理、建筑设计等项目的开发和管理。在过去的几年中，YTJR公司的财务状况一直良好，但在最近几个季度中，公司的 利润开始下降，在严峻的市场竞争中面临着很多的挑战。接下来， 我们将从哈佛分析框架的角度来分析YTJR公司的财务报表。 第一部分：财务表现 在过去三年的财务表现中，YTJR公司的总营收增加了12%以上，这表明公司的销售额持续增长。然而，净利润略有下降，这表明公 司的成本可能有所增加。除了净利润，我们还需要关注YTJR公司的 其他财务指标，如净资产和现金储备情况。例如，公司资产负债表 显示，YTJR公司的现金和短期投资增加了13.5%，这表明公司有足 够的流动性来支付短期债务，同时也可以用于投资新的项目。此外，公司的总资产增加了近8.2%，而总负债也仅有3.8%的增长，这意味 着公司有更多的资本可以用于投资。 然而，需要注意的是，虽然YTJR公司的财务表现良好，但是与 竞争对手相比，其盈利能力仍需进一步提高。据股市分析师指出，YTJR公司面临着的主要挑战是如何降低成本和提高利润，以更好地 与竞争对手竞争。 第二部分：竞争对手和市场 YTJR公司的行业市场环境属于房地产和建筑开发业。该行业是 一个高度竞争的市场，公司需要面对许多竞争对手，这些竞争对手
都在不断创新，以增强自己在市场的竞争力。在这样的市场环境下，YTJR公司需要密切关注其竞争对手的行动，并及时做出反应，以保 持自己的地位。 在YTJR公司的主要竞争对手中，一些公司的财务表现较强，例 如利润率更高、资产规模较大等。这表明在未来YTJR公司需要加强 自身的财务实力，更好的应对市场竞争。此外，尽管YTJR公司在市 场有一定的地位，但如果公司不能保持持续的增长趋势，那么在市 场中的地位和声誉可能会逐渐下降，故务必要引入创新和变革。 第三部分：战略和未来前景 YTJR公司需要思考未来如何制定战略，以更好地取胜市场竞争。具体而言，YTJR公司需要从大局出发，选择合适的战略方向，而不 是单纯地追求利润和短期成功。公司需要通过投资技术、提高管理 水平、加强研发等措施来创新和提高生产力，以更好地应对市场竞争。 YTJR公司需要始终关注与其所在行业有关的全球和地区性的经 济和政治形势变化，并据此推出相应的经营战略，以利于把握市场 机会并进一步增强市场地位。此外， YTJR公司也可以寻求重组、 合并、收购等方式来扩大公司规模和带来的优势效应，从而提高自 身的生产力和竞争力。 总之，YTJR公司在市场上有其优势和挑战，其财务表现虽然良好，但还需加强财务实力的建设。公司需要制定合适的战略方向， 同时密切关注市场竞争局势和行业变化，以适应市场的变化并提高 自身的竞争力。
基于哈佛分析框架的房地产企业发展战略研究
基于哈佛分析框架的房地产企业发展战略研究 房地产行业一直以来都是国民经济的支柱产业之一，也是各大企业和投资者所追逐的 热门行业之一。随着城市化进程不断推进，房地产市场也在不断扩大和升级，其中竞争日 益激烈。在这样的市场环境下，房地产企业如何制定科学有效的发展战略，成为了摆在它 们面前的一项重要课题。 在这样的背景下，本文将采用哈佛分析框架，分别从市场、竞争、技术和社会环境四 个方面来对房地产企业的发展战略进行研究，力求找到更加科学有效的发展路径。 一、市场分析 市场是房地产企业的生存基础和发展依托，只有充分了解市场需求，把握市场脉搏， 才能制定出更加符合市场需求的发展战略。 1. 市场需求分析 房地产企业需要对市场的需求进行全面深入的分析。从目前的市场情况来看，居民对 于居住环境的要求更高，对于房地产产品的品质和生活品质提出了更高的要求。房地产企 业应该更加注重产品的品质和创新，设计出更加适合市场需求的产品。 随着经济的发展和人们生活水平的提高，人们对于居住的品质和生态环境的要求也越 来越高。房地产企业可以在产品开发过程中更加注重环保和节能等方面，满足消费者对于 生活品质的追求。 2. 市场发展趋势分析 房地产企业还需要对市场的发展趋势进行深入的分析。目前，随着城市化进程的不断 推进，城市周边地区和新兴城市的发展潜力越来越大，这也为房地产企业提供了更多的发 展空间和机遇。房地产企业可以加大对于这些地区的开发和布局，抢占市场先机。 二、竞争分析 市场竞争是房地产企业发展过程中不可避免的问题，只有深入了解竞争对手，才能更 好地制定出发展战略。 1. 竞争对手分析 房地产企业需要对竞争对手进行全面深入的分析，包括他们的产品、价格、市场份额、销售渠道等方面。只有清楚了解竞争对手的情况，才能更好地制定出针对性的竞争策略。
基于哈佛分析框架下的阳光城财务分析
基于哈佛分析框架下的阳光城财务分析 阳光城是中国房地产开发商及建筑公司，总部位于广东省佛山市。在哈佛分析框架下 对阳光城的财务状况进行分析将有助于了解该公司的盈利能力、资产负债状况和现金流状 况等重要方面。 一、盈利能力 盈利能力是衡量企业经营状况的关键指标之一。通过分析阳光城的盈利能力，可以了 解其收入和支出之间的平衡程度以及盈利增长潜力。 1. 营业收入规模及增长率：分析阳光城的营业收入规模以及年均增长率，以了解其 市场渗透能力和市场份额的变化情况。 2. 净利润率及增长率：净利润率反映了阳光城在经营过程中所获得的净利润占总收 入的比例。分析净利润率及其增长率可以评估阳光城的盈利能力和成本控制能力。 3. 每股收益：分析每股收益可以了解阳光城的每股盈利能力，并与同行业其他公司 进行比较，判断其在行业中的竞争地位。 二、资产负债状况 资产负债状况是评估企业风险和稳健度的重要指标。通过分析阳光城的资产负债状况，可以了解其债务水平、资产负载能力以及偿债能力。 1. 资产负债表分析：分析阳光城的资产负债表，包括总资产、总负债、净资产等指标，以了解其总体资产负债水平。 2. 负债结构：分析阳光城的负债结构，包括短期负债和长期负债比例，以评估其债 务偿还能力和债务风险。 3. 权益比率：分析阳光城的权益比率可以了解其资本结构和所有者权益占比，从而 评估其经营稳健程度。 三、现金流状况 现金流状况是评估企业流动性和偿债能力的重要指标。通过分析阳光城的现金流状况，可以评估其现金流入流出情况和现金储备情况。 1. 经营活动现金流量：分析阳光城的经营活动现金流量，包括销售收入、应收账款 变动、现金支出等，以评估其经营活动现金流量的稳定性。
基于哈佛分析框架下的阳光城财务分析
基于哈佛分析框架下的阳光城财务分析 哈佛分析框架是一种综合性分析方法，可以从多个层面对企业进行分析，包括外部环境、内部资源、核心能力和战略定位等方面。本文将基于哈佛分析框架对阳光城进行财务分析。 一、外部环境分析 1.行业背景 阳光城是中国房地产开发企业，处于一个高度竞争的行业。近年来，中国房地产市场出现了调控政策，导致房地产市场的不确定性增加。加之城市化速度减缓，房地产市场的增长也受到影响。 2.竞争格局 在中国房地产市场中，竞争格局相对激烈，一些大型房地产企业逐渐垄断市场，而中小房地产企业，则存在生存困境。阳光城虽然是大型房地产企业，但在市场竞争中也需要不断提高自身实力，才能在激烈的竞争中获得更多机会。 二、内部资源分析 1.资金状况 阳光城自2016年开始，持续增加投资规模和开发项目数量，但财务数据显示，公司自由现金流不足，负债较高。 2.项目数量和品质 从阳光城发布的公告中可以看到，公司近年来的业绩主要来自于大量的开发项目。然而，这些项目水平良莠不齐，一些项目开发过程中出现了问题，导致成本增加。 3.品牌影响力 阳光城品牌影响力较大，曾经多次获得房地产企业品牌价值、营销创新等奖项。但也存在品牌知名度不足以及声誉风险的问题。 三、核心能力分析 1.开发能力 阳光城拥有强大的开发实力，能够从策划、设计到施工，全方位推进项目开发。公司的核心开发能力是推动公司业务增长的基础。 2.风险管理能力
阳光城在风险管控方面表现较好，能够为公司的业务运营提供保障。公司的内部审计 机制及风险管理流程，能够及时发现并解决问题。 四、战略定位分析 1.战略定位 阳光城的战略定位是打造综合性城市开发商，公司致力于整合资源，实现开发、营销、运营等产业链一体化。此外，公司也在扩展海外市场，拓展发展空间。 2.发展路径 阳光城在发展道路上有两大方向：首先是加快发展速度，通过积极投资和扩大开发规模，提高市场占有率；其次是加快战略转型，通过模式创新和技术创新，探索和拓展新业 务领域。 五、结论和建议 综合以上分析，可以看出阳光城存在以下问题：财务数据上存在一定的不稳定性，负 债水平较高；不同项目的品质差异大，存在成本控制风险；品牌知名度有待提升；海外市 场扩张首要面对的依然是财务风险和平台风险等问题。对于这些问题，建议阳光城在加快 发展速度的同时，需要更加注重资金管理，提高财务稳定性；在项目管理方面更加重视造 价控制和流程管理；加强品牌宣传，提高品牌知名度；在拓展海外市场前，需要更加谨慎 规划，量力而行。
基于哈佛框架下的万科财务分析
基于哈佛框架下的万科财务分析 摘要 近年来，国家出台多项政策调控房地产行业，抑制房地产的投机行为，让房地回归到居住的功能，在一定程度上抑制了中国房地产行业的发展， 多家房企纷纷向多元化的经营战略转变。在转型过程中，房地产公司所面 对的风险必然会影响公司能否转型成功。本文运用哈佛分析框架，从万科 的战略分析出发，通过同时采用纵向与横向比较的方法，对其会计政策、 财务状况和发展前景进行全面分析。利用纵向比较方法，深入分析万科转 型后5年的经营状况及财务状况，采取横向比较的方法，揭示万科各财务 指标在行业的水平。根据上述分析，综合评价该公司的经营管理，指出该 公司存在的一些问题，并提出相应的解决建议。 关键词：财务分析；哈佛框架；万科 1绪论 1.1研究背景 经过了四十年的开放，中国经济的发展令人惊叹，中国已成为世界最 大的发展中国家。经济高速发展的背后也出现了许多突出的问题。其中供 给方面是问题的主要矛盾，为此，中共中央提出“供给侧”。在多项深化 供给侧结构性的措施中，“三去一将一补”成为最主要的抓手，而房地产 行业是中国深化供给侧结构性的重点，房地产重点放在“去库存”。在国 家提出“供给侧结构性”前，中国多家房地产企业纷纷转变经营战略，从 重点发展住宅房地产向商业地产、物流地产以及其他城市配套服务等多元 化战略转变。如万科先一步制定新的发展战略，2023年万科提出其未来 定位为“城市配套服务商”，并将在未来调整并开设新的业务。恒大也迈
进多元化发展的布局，仍以房地产作为基础产业，同时开发健康养生、旅 游文化产业、新能源汽车等产业。保利地产提出“全生命周期居住系统”，包括房屋、物业、商业，同时涵盖了少儿教育和社区养老两大服务。面对 未来房地产行业发展的不确定性，在战略调整期了解房地产企业的财务状 况和经营成果，及时发现其可能存在的财务风险并采取措施规避风险，将 有助于房地产企业顺利转型。 1.2研究意义 在中国进一步深化供给侧结构性的背景下，国家对房地产行业的结构 调整主要放在“去库存”上，未来为调控楼市的系列政策必然对出台，房 地产行业受国家政策的影响较大。中国的房地产商纷纷向多元化的战略转型。企业转变经营模式和发展思维，在此过程中不可避免地存在着转型的 风险，如企业定位风险、政策法律风险、人员重新配置风险、财务风险等。无论是何种风险都会以不同的程度影响着房企转型是否成功和转型后的发展。由此来看，运用科学的方法或工具，在企业转型过程中及时发现潜在 的转型风险，并采取有效的措施将风险控制在合理的范围内，对房地产企 业的成功转型至关重要。本文以2023年至2023年作为一个研究的时段， 利用哈佛分析框架对万科公司进行战略、会计、财务及前景的综合分析， 帮助企业管理层，公司股东及其他利益相关者全面了解万科转型后的财务 状况和成果，找出万科在转型中潜在的财务风险，并提出针对性的建议， 以此给房企控制财务风险提出建议。 1.3财务分析国内外研究现状 1.3.1国外研究现状 1.3.2国内研究现状
哈佛框架下集团财务分析-财务分析论文-经济论文
哈佛框架下集团财务分析-财务分析论文-经济论文 ——文章均为WORD文档，下载后可直接编辑使用亦可打印—— 提要：上市公司的财务信息是投资者的投资依据，传统的财务分析仅以财务报表及数据为基准，不能全面反映公司的财务状况。本文以哈佛框架财务报表作为分析框架，对绿地集团进行战略、财务、前景分析，以期对房地产行业财务分析有借鉴作用。 关键词：哈佛框架；财务报表；绿地集团 一、战略分析 绿地集团专注房地产开发主业深耕不辍，以世界高度构筑全产业
链，以世界宽度拓展全球版图，以世界速度领先技术潮流。 （一）超高层 绿地集团在超高层建筑开发领域有着高超的经验水准，建造规模和设计水准都是全国顶尖的。足迹遍布全球，每一幢都成为当地新地标。 （二）城市综合体 绿地集团在全国范围内重点开发集住宅、商业、办公、酒店等功能于一身的现代服务业综合体，为各地城市面貌和人居生活水平提升不断努力。
（三）产业新城 绿地集团凭借超强的开发实力和产业运营能力，为各大省市建造“生态、产业、居住、休闲”等功能于一体的二十四小时活力新城。 二、财务分析 本文应用哈佛财务分析框架对公司的年报进行财务数据分析，从偿债能力、营运能力、盈利能力三个方面简要分析公司的经营成果和财务状况。选取绿地集团2016、2017年的财务报表数据进行分析。 （一）偿债能力
近两年，绿地集团流动比率呈下降趋势，但速动比率呈上升趋势，流动比率和速动比率的差别是关于存货，速动比率的上升说明绿地集团存货或者待摊费用在流动资产中的比重有下降趋势，流动资产的变现能力正在增强，绿地集团有一定的短期偿债能力，但从产权比率和资产负债率的变化趋势来看，绿地集团的整体偿债能力有所上升，在企业的资本构成中，负债的比重呈现下降趋势，债权人的风险较以前有所下降，从长远看，绿地集团面临良好的发展趋势。[1] （二）盈利能力 2017年绿地集团销售净利率增加0.88个百分点，说明企业主营业务收入在创造利润方面的能力有所加强。净资产报酬率同销售净利率一样都微弱的上升趋势，说明企业创造效益和给股东报酬的能力有所上升。总资产报酬率也是略微上升，说明企业运用效率较好，盈利能力也趋于平稳。
广州富力地产负债结构及危机分析
内容目录 1. 曾经的“华南五虎”之首仍未走出阴霾 (3) 2. 粗浅来看，相对于短期应偿债务来说，富力的现金及类现金储备是不够的 (6) 2.1 相对于短期应偿债务来说，富力的现金及类现金储备显然有些捉襟见肘 (6) 2.2 从存货的结构上，也可以看到富力在变现上的困难： (6) 3. 由此来看，富力过往的庞氏扩张无法延续，这也反映了当前房地产行业面临的普遍问题 (8) 4. 富力事件给了全行业镜鉴 (9) 图表目录 图1：广州富力地产2018-2021 负债结构（单位：亿元） (4) 图2：广州富力地产短期有息债务结构 (5) 图3：非受限资金与短期债务比值骤降（单位：亿元） (6) 图4：待售及在售项目三、四线产比较大（单位：亿元） (7) 图5：2018 年-2020 年拿地明显放慢且仍集中于三四线 (7) 图6：富力项目分布多于三四线城市 (7) 图7：2018 年-2020 年拿地明显放慢且仍集中于三四线（宗） (7) 图8：2017-2020 年公司利润增速下降明显 (9) 图9：2020 年销售单价略有反弹 (9) 表1 ：截至9.17 日广州富力美元债价格变动 (3) 表2：广州富力地产主要境内信用债券 (3) 表 3 ：短期借款”和“其他应付款”十年内的年化增长快于“合同负债”及“应交税费” (5) 表4 ：全国200 余座主要城市按照夜光指数/人口密度数值由高到低分为10 个梯队 (7) 表5：2021 年中报显示广州富力地产三道红线仍未达标 (8) 表6：2020 年起富力筹资现金净值由正转负（单位：亿元） (8)
1. 曾经的“华南五虎”之首仍未走出阴霾 进入9 月，广州富力地产股份有限公司在公布2021 年半年报前后，除经营业绩不尽如人意外，“三道红线”标准更是无一达标。穆迪和惠誉国际相继下调了公司主体长期信用评级，造成富力美元债价格连续大幅下挫。所幸！近日Bondinsight 了解到，广州富力地产股份有限公司旗下存量规模为3800 万元的“18 富力06”将于2021 年9 月22 日兑付并摘牌。但境内、外融资渠道均有可能出现萎缩的情形下，曾经的 “华南五虎”之首仍未走出阴霾。 根据2021 年半年报披露，目前公司有息负债共计约1,433.49 亿元，当前主要境内信用债券余额约142.15 亿元，占有息债务比重10%左右。境外信用债券总计280.47 亿元（汇率6.47 计算），约占有息负债总额20%。 表1 ：截至9.17 日广州富力美元债价格变动 1 XS2025848297 296D+2.0Y -8.59-24.48 4.50 36.51 52.52 2 XS1545743442 117D -12.54-16.987.25 105.82 76.31 3 XS2125172085 168D+2.0Y -9.23-24.18 4.00 39.51 54.05 4 XS1883345719 9D -1.63-0.98 2.00 143.98 97.70 5 XS2307743075 1.95Y+1.0Y -7.58-25.51 3.25 39.74 53.49 6 XS2293918285 1.87Y -10.90-28.4 7 5.00 49.93 56.72 7 XS1720054383 60D+1.24Y -10.16-25.76 6.00 53.44 56.95 8 XS1956169657 162D+2.0Y -8.21-23.32 3.75 39.46 54.35 9 XS1940202952 313D -13.05-26.74 3.00 68.67 65.56 10 XS2255777224 1.16Y -11.58-26.34 3.60 56.49 65.62 11 XS1956133893 162D+1.0Y -10.43-27.838.75 56.33 56.38 表2：广州富力地产主要境内信用债券 155405.SH 19 富力 02 0.64+2 4.00 85.19 6.48 一般公司债
基于哈佛分析框架的轻资产企业财务 分析——以A企业为例-毕业论文
---文档均为word文档，下载后可直接编辑使用亦可打 印--- 轻资产革命是一次战略意味的改革，越来越多的企业在向轻资产企业转型，试图减轻企业“重资产”过多的运转负担，紧抓其核心业务，提高自己的核心竞争力，传统的财务报表分析仅将财务报表的数据作为其分析的依据，因此具有一定的局限性，能够结合企业实际情况的哈佛分析框架便成为了轻资产公司进行财务报表分析的更好选择。 本文集中阐述了轻资产和哈佛分析框架的相关概念和内涵，以正在实施轻资产战略的企业A公司为例，基于哈佛分析框架对其进行财务分析，结合轻资产公司的具体情况和近五年财务报表的情况进行详细的分析，并提出相应的改进建议，摒弃了传统财务报表分析的一些弊端。 全文分四个部分：首先，讨论了和轻资产相关的概念含义，哈佛分析框架的分析步骤以及优势所在；其次，是通过开展战略、会计、财务和前景分析对A 公司的财务状况进行了全面分析；最后，对公司财务状况提出了几点建议。 本文主要创新体现在利用哈佛财务报表分析框架对轻资产企业进行了分析探讨，这种方法有效的克服了传统财务报表分析的局限性，克服了分析结果的片面性，能够从宏观整体上把握企业的整体经营状况，从一定程度上弥补传统财务报表分析的局限性。因此，对企业的未来发展方向提供一定的预测和指引。
The asset-light revolution is a strategic reform. More and more enterprises are trying to transform themselves into light-asset enterprises in an effort to reduce the operational burden of "heavy assets", to grasp their core businesses and improve their core competitiveness. The traditional financial statement analysis only uses the data of the financial statements as the basis for its analysis, so it has some limitations. The Harvard Analysis Framework that can combine the actual situation of the enterprise becomes a better choice for the asset-light company to conduct financial statement analysis. This paper focuses on the concept and meaning of asset-light and Harvard Analysis Framework. Taking Company A, which is implementing asset-light strategy as an example, this paper analyzes its financial analysis based on Harvard Analysis Framework. Combining the specific conditions of asset-light firm and the past five years’ financial statements analysis of the situation and put forward the corresponding suggestions for improvement, which avoid some drawbacks of the traditional financial statements analysis. The full text divides into four parts: First, it discusses the concept meaning related to light assets, the analysis steps and advantages of Harvard Analysis Framework; secondly, it comprehensively analyzes the financial status of company A through strategy, accounting, finance and prospect analysis; Finally, made a few suggestions to the company's financial work. The main innovation of this paper is to analyze and discuss the light-asset enterprises by using the Harvard Analysis Framework. This method effectively overcomes the limitations of the traditional financial statements analysis, overcomes the one-sidedness of the analysis results, and grasps the macro enterprise as a whole. 随着经济的快速发展和科学技术的飞速发展，世界正在发生翻天覆地的变化。面对技术变革和竞争加剧，越来越多的企业转型为轻资产企业。他们不是把重点放在所有的企业上，而是试图减轻过度运作对企业“重资产”的负担，并明确区分业务重点，把握其核心业务，提高企业核心竞争力，而非企业将核心业务承包给其他可靠的企业，从而提高整体业务开发能力。 轻资产革命是一项战略性改革。传统的财务报表分析仅使用财务报表中的数据作为分析的基础。因此，它有其自身的局限性。能够结合企业实际情况的哈佛分析框架已成为轻资产公司财务报表分析的较好选择。哈佛财务报表分析框架是当下常用财务报表分析理论中的重要组成部分。该方法能够有效地克服了传统财务报表分析的局限和不足，克服了分析结果的片面性，可以把握企业的整体管理，为企业的未来发展提供一些预测和指导。 国内外对轻资产企业的研究尚处于起步阶段。孙立（2003）指出，轻资产的重点在于“轻”字，从企业资产构成来看，这些资产不能在资产负债表中列出，如企业品牌，人力资源管理能力，治理体系，管理流程。杨现锋，唐秋生（2007年）提出，轻资产相对于知名房地产，设备等重资产，具有较少的资金占用，适应性和灵活运用的特点，是一种资源回报率高的资
富力地产财务风险识别和防范措施研究
富力地产财务风险识别和防范措施研究摘要 随着国民经济的发展，我国城镇化、市场化、国际化的步伐加快，步入了 “新常态”经济发展阶段。房地产行业长期以来一直作为我国国民经济的支柱产业，其稳健发展对我国经济有着深远影响。房地产行业作为典型的资金密集型行 业之一，因其具有投资金额大、投资回收周期长、投资风险高且变现能力相对较 弱的特点，导致其财务风险显著。因此，如何有效的识别和防范财务风险，确保 企业的健康发展，对房地产企业至关重要。 关键词：筹资风险；投资风险；营运风险；现金流风险 1富力地产概况 富力地产是我国最早一批进入房地产市场的企业之一，企业发展初期主要以 房地产开发为主，现今涉及酒店、医疗康养、文体运营、商业运营等多个领域的 业务。富力地产近五年的资产结构中，存货、流动资产、流动负债、总资产规模 呈“倒v”趋势。利润方面，富力地产从2021年开始，出现亏损，近五年资产负 债率均在80%左右，高于行业平均水平。总体来看，富力地产存货和负债规模有 一定减少，但是近年来净利润骤降，并连续两年处于亏损状态。 2 富力地产财务风险识别 2.1 筹资风险 2.1.1负债规模及结构 房地产企业为了快速扩张，往往利用高杠杆经营，从而面临着较大的筹资风险。由表2.1可知，富力地产的负债总额整体呈波动上升态势，且近年来占资产 的比重高于行业平均水平。从负债结构来看，富力地产流动负债的比重依旧偏高，企业短期内面临较高的偿债风险。
表2.12018-2022年富力地产负债规模及结构 指标名称 201 8年 201 9年 202 0年 202 1年 202 2年 负债总额（亿元） 296 3 347 5 350 2 315 7 302 流动负债（亿元） 177 7 204 3 242 2 237 2 207 2 非流动负债（亿元） 118 6 143 2 108 785 .2 947 .6 流动负债占比 59. 97% 58. 79% 69. 16% 75. 13% 68. 61% 资产负债率 80. 92% 81. 33% 79. 19% 79. 21% 81. 85% 有息负债率 44. 59% 46. 84% 37. 78% 40. 80% 41. 95% 数据来源：同花顺 2018年至2022年，富力地产的有息负债率降幅极小。2020年监管部门针对房地产企业有息负债的增涨提出了严格的限制，由图2.1可知，富力地产的资产负债率和有息负债率远高于竞争对手，由此来看，富力地产有息负债的规模仍较大，依然需要进行进一步控制。
地产财务分析框架分析(收藏)
地产财务分析框架分析(收藏) 地产财务分析框架分析 一、房企财务特点 房地产企业具有开发周期长（平均开发周期2〜3年）、实行预售制、产品独特、资金密集等特点，相应的房地产企业财务报表也与传统企业存在差异。类似于银行，对于资金密集行业，优先分析资产负债表，其次现金流量表，基本不看利润表。 1、货币资金：高现金+高负债并存 特点：一般来说，如果公司高现金+高负债，可能财务造假，因为有现金为什么还要借债，但是这种现象在房地产企业是合理的。一方面，房地产企业需要预留较多资金用于日常经营周转，如预缴的土地出让保证金、购房者按揭贷款保证金等；另一方面，房地产开发是由项目子公司完成的，不同项目子公司所处的进度可能不一样。有的公司处于拿地阶段，需要大量举债，而有的公司处于预售阶段，有大量资金回笼。因此在合并报表层面呈现“高现金，高负债”，属于正常情况。地产行业货币资金占总资产比例大约11%,处于各行业中下游水平，净债务占总资产比例大约70~80%o
如何查看货币资金账目？A股上市公司货币资金主要包括现金、银行存款和其他货币资金。港股上市公司对货币资金科目没有统一规定，可能会将货币资金根据受限制情形、存款到期时长，分为多个科目披露。比如，碧桂园将货币资金分为现金及现金等价物、受限制现金两个科目列报。中国金茂则将货币资金分为现金及现金等价物、受限制银行结余、长期定期存款三个科目列报。 如何分析货币资金？1、对于货币资金科目的分析，需要关注资金规模，是否足以维持公司正常运转，债券到期是否能够及时偿付。2、需要关注货币资金报表附注明细中其他货币资金的情况。其他货币资金主要是指使用受限制的资金，房地产企业的其他货币资金主要是对购房借款人的按揭贷款承担连带保证责任，购房者自办理贷款开始直至房产证办理结束并完成抵押登记，此部分资金属于受限制状态，短期内不能随意支取。此外，对于存在物管业务的房地产企业，其他货币资金中可能还包括物业管理项目代管基金，该项资金为公司代管的业主住宅维修资金，不属于公司，亦不可随意支取。因此分析公司资金使用及偿债情况时，需要剔除其他货币资金的因素。 2、存货占总资产比例最高
基于哈佛分析框架下的碧桂园财务报表分析
基于哈佛分析框架下的碧桂园财务报表分析 第三章房地产行业进展因素分析 中国房地产行业现状 自1999年开始，中国的房地产行业的进展开始进入快车道，与房地产相关的 钢铁、建材、机械、陶瓷、纺织、家电、园艺、金融等一系列产业也进入快速进展时期。因此，近几年房地产行业被定位为国家的支柱产业，国家过度依托对房地产业的投资来拉动整体经济。政策的支持致使了社会大量资金进入房地产业，在其他产业投资相对不足的同时致使了我国房地产业的过热。在此环境下，政策调控成为房地产行业的指挥棒。从2005年到2021年，政府对房地产行业前后进行了32次调控，其目的确实是通过行政手腕来抑制房价，实现居者有其屋。 2021年开始，随着国家调控政策的深切实施，其调控成效也慢慢显露，依照 《2021年7月份70个大中城市住宅销售价钱变更情形》计算得知，2021年7月份，70个大中城市新建商品住宅价钱指数环比跌幅%，创下了2020年以来跌幅 最大值，同时也创下了近十年的最大。与此同时，中央和地址出台了包括松绑限贷、放松限购、降低按揭贷款利率和调整住房公积金等政策，在降低购房者本钱的同时，也在必然程度上改变了市场预期。2021年9月份，房价指数环比跌幅开始收窄，有望呈现止跌反弹的迹象。 阻碍房地产行业进展的宏观因素 从宏观角度来讲，近几年，政府有形的手与市场无形的手如弹钢琴般拨弄着房 地产市场的神经，一起完成了现在房地产市场的主旋律。可见房地产业的进展与国家政策法律息息相关，和国民经济的进展相辅相成。同时又受到人文环境、科技环境的不断阻碍。 政治和法律环境因素 在宏观政策大体面，中央着力深化改革、调控以稳为主。国家将在坚决抑制投 机投资性购房的铁规下，慢慢推动房地产税收政策，不断增加保障性安居工程计划建设，个人房产将慢慢纳入到征税范围。 另外，加大央四条3实施力度，放松个人房贷。关于已拥有一套房并已结清贷款 的家庭，购买第二套一般商品住房时，贷款最低首付款比例将为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的倍。这些政策的接踵实施，都会阻碍到房地产业的进展，成 为研究的重要指标。 经济环境 国家经济环境：据研究国家宏观经济进展与房地产业进展成正相关，即良好的 经济环境有利于房地产业的良性进展。据官方估量，十二五期间，中国经济进展将从8%的中速进展，下调到7%乃至6%左右，在维持增加大体平稳的基础上，显现“V”型曲线。 消费者收入水平：过去五年间，全国城乡居民收入年均增加8%，国家GDP年均 增加%，而北京、上海房价年均增加40%，这一数据也说明居民对屋子的追求只 能是镜中花水中月，从而突出了虚高的房价和居民相对较低购买力之间的矛盾。 社会文化环境 社会结构:作为国家进展战略,我国城镇率要从2021年的%，提升到2050 年的70%以上，这就意味着每一年平均需增加%左右的城市化率（即每一年约500至600万人从农村转移到城市）人口大量涌入，带动房地产刚性需求的增加，据统计, “十二五”期间全国住房建设总量比较大，估量每一年商品房建设可能在600万套左