最新版商业金融街建设项目可行性研究报告

商业金融街建设项目可行性研究报告

第一章总论1.1项目概况

1、项目名称：**商业金融街

2、项目主管部门：**有限公司

3、项目性质：新建

4、项目地点：**地点

5、项目负责人：**

1.2编制依据

（一）法律、法规

1、《中华人民共和国环境保护法》；

2、《中华人民共和国消防法》；

3、《国家节能技术大纲》；

4、《中华人民共和国招标投标法》；

5、《建设项目环境保护管理办法》；

6、《建设项目环境保护设计规定》；

（二）其他

1、《**商业街建设规划》

2、《投资项目可行性研究指南》；

3、《建设项目选址意见书》；

4、《建设工程规划许可证》；

5、《关于申请**商业金融街建设项目用地预审的函》；

6、**发展改革局关于编制《**商业金融街项目可行性研究报告》委托书；

7、国家及**有关技术规范和标准；

8、项目业主提供的有关资料。

1.3主要技术指标

结合项目情况，本次可行性研究依据现有规划建设方案和目标客户群体定位，拟定了销售方案并进行财务评价。计算主要财务数据及财务评价指标如下表 (见下页) 。

表1.1 主要财务数据及评价指标表

第二章市场分析与预测

2.1 投资环境分析

（一）**经济发展状况

**位于**西北部，地处京津两市之间，**位于**西北部，海河水系中下游，东与**宝坻区、宁河县搭界、南与**北辰区、西青区、河北省霸州市相连，西与河北省廊坊市安次区接壤，北与北京市通州区、河北省廊坊市香河县比邻。**系滨海平原地区，气候属暖温带大陆性半湿润季风气候。全区总面积1574平方公里，常住人口95万人。改革开放以来，**充分发挥本地优势，抓住机遇，深化改革，创新求实，实现了经济和社会事业的蓬勃协调发展。

**商业街一览表（19个）

2.2市场现状

2.2.1商业市场发展现状

（1）商业中心分布

现状商业网点布局混乱无序，缺乏整体规划，**镇商业街人气旺盛，是**镇的商业核心，但商业环境差，业态组合、功能结构不合理。新兴的交汇处商圈，虽然有大型商场，但功能单一，业态组合缺乏互补性，周边商业网点布局缺乏统一规划，故人气不旺。

（2）经营模式

**镇一直以来都以侧重社区商业和临街小商铺为主，以自然街区为主，临街商铺一直受到市场的追捧，近几年来，随着人们生活水平的提高，商业步行街作为一种全新的商业模式，以其最大的商业价值和替身城市内涵的重要作用，正成为武清商业发展的一个新趋势，直接提高了消费的品位和档次，带动了商业的繁荣。

（3）高端消费方式

**镇内缺乏高档的购物中心和商品经营，商业配套设施落后，商业购物环境普遍较差，有停车场和休息娱乐功能的购物场所少。

（4）商业形态分析

商业业态档次较低，整体品位不高，高档次的大型购物中心凤毛麟角，且未形成主流消费模式，商住楼底商、临街商铺、社区小卖店成主流业态和消费模式。

（5）缺乏真正的购物中心

**镇商业市场缺少真正意义上的现代化多功能的大型购物中心。

结论：商圈效应明显，项目效应不足。传统的低端商业模式导致商业竞争激烈，高端消费群体外流，市场消费替能不能得到有效释放，商圈辐射能力受限。商业配套与旅游城市的整体形象不相称，急需构建具有购物、休闲和文化性消费、娱乐、旅游观光、餐饮美食等功能于一体、配套完善的现代化商业综合体系和商业模式，完善商业服务功能，提升城市形象。

2.3.1市场需求分析

为了了解市场需求现状进行了针对现**镇的商户商户市场调查，意图了解目标客户的购买意向和购买能力，从而确定该项目的市场定位。

调查的内容有客户购买商铺的意愿、商铺类型、需求的面积、需求单价及总价、期望的配套设施等问题；调查以大明宫建材家居市场内的商户为主，采用问卷调查与面谈调查相配合的形式，进行抽样调查。

通过汇总调查问卷，得出了以下市场调研结论：

（1）商铺类型

由于商业街形式具有良好的产品昭示性，建材家居的经营者多青睐于商业街商铺，也有部分被调查者显示出对底商商铺和商场内席位商铺的偏好。因此，在本项目的规划设计中一方面要充分考虑不同的建材家居产品的特点，将商业街商铺与商场内席位商铺、底商商铺相结合，达到有效利用空间和提高市场档次的目的；另一方面通过功能分区的形式将不同的产品类型进行区分。

商业街商铺：

择办公楼和住宅底商的被调查者分别占到71.08%和26.92%，可见一部分被调查者除了希望商铺具有产品展示及销售的功能，同时还希望能够方便其居住及办公，以满足日常生活和业务洽谈的需要。

（2）希望商铺具有的功能

调查结果显示，绝大多数被调查者希望商铺的功能以产品展示及销售为主，以仓储和办公及商务洽谈为辅。

（3）商铺面积

考虑到经营产品类型的不同，不同的商户在面积需求上有一定差异，其中，需求面积在50-100平方米的被调查者最多，占到了46.19%；其次是100-200平方米，占到了总数的32.38%，因此，应结合商户经营产品类型的特点进行设计，建议商铺主力户型面积确定在50-200㎡。

（4）商铺的最高单价和总价

单价：

商铺可承受的最高单价集中在4000—5000元/ m2，比例达到82.86%；可承受的总价在30万元以下的比例高达57.62%。这种调查结果出现的原因包括两个方面：一方面，接受调研的商户多以租赁的方式经营，对商铺的销售价格并没有明确认识，因此对商铺价格心理承受价位不高；另一方面，项目周边目前商业氛围并未成熟，部分被调查者对本项目未来的投资潜力持怀疑态度。因此，就目前而言，部分投资者对该区域商铺价格的可接受程度较小。但随着项目周边配套设施的建设及商业氛围的日渐成熟，本项目的销售价格具有较大的提升空间。

（5）付款方式

多数商户认为一次性付款对其现金影响流较大，因此更愿意以分期付款的方式购买商铺。因此，开发商应积极为商户提供金融服务，帮助商户解决贷款难的问题，以加快项目的销售和资金回流。

（6）商铺周边的配套设施

其中对酒店的具体需求：

对餐饮的具体需求：

对休闲娱乐场所的具体需求：

数据显示，商户对餐饮、金融机构、休闲娱乐场所、超市、物流中心和酒店需求较大，达到90%以上。其中餐饮的需求主要集中在快餐、特色小吃和中档饭店；酒店则偏向于快捷式和三星级酒店；休闲娱乐设施则更偏好健身中心和洗浴中心等能够满足日常生活需求的配套。因此，本项目的配套设施，不仅要求能够满足商户的日常生活、工作的需要，同时要利用本项目的区位优势吸引周边客流，烘托人气，从而增加项目