估价结果报告
估价结果报告
文档编制序号：[KK8UY-LL9IO69-TTO6M3-MTOL89-FTT688]
房地产估价报告
估价项目名称：城西花园10-1101房地产价值评估
委托方：蔡倩
估价方：无锡城市职业技术学院
估价人员：杭晨姜元元曹梦婷王平
估价作业日期：2015年06月29日至2015年07月3日估价报告编号：（无锡）城院（房估）［2015］HC6401号
目录
致委托方函 (2)
估价师声明 (4)
估价的假设和限制条件 (6)
一、估价的假设条件 (6)
二、估价的限制条件 (6)
三、估价报告应用说明 (7)
房地产估价结果报告 (8)
一、委托方 (8)
二、估价方 (8)
三、估价对象 (8)
四、估价目的 (10)
五、价值时点 (10)
六、价值定义 (10)
七、估价依据 (11)
八、估价原则 (11)
九、估价方法 (12)
十、估价结果 (14)
十一、估价人员 (15)
十二、估价作业日期 (15)
十三、估价报告应用的有效期 (15)
十四、变现能力分析 (15)
附件 (19)
1、评估业务约定书复印件
2、法定优先受偿权利调查表复印件
3、估价对象《房屋所有权证》复印件
4、估价对象《国有土地使用证》复印件
5、估价对象现状照片
6、估价机构营业执照复印件
7、估价机构资质证书复印件
8、估价人员注册资格证书复印件
房地产抵押估价技术报告（估价机构存档或用于备案）
致委托方函
蔡倩：
受贵方的委托，本公司对贵方所属的位于市无锡市盛岸西路城西花园10-1101住宅房地产进行价值评估，估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。估价对象权属状况见表1：
表1 估价对象权属状况表
本公司根据估价目的，遵循估价原则，按照严谨的估价程序，运用比较法，对估价对象在价值时点2015年06月29日的抵押价值进行了专业分析、测算和判断，在满足本次估价的全部假设和限制条件下的估价结果为（详见表2）：
（1）未设定法定优先受偿权利下的市场价值：总价为人民币万元（含房屋所有权价值及相应面积的土地使用权价值，取整至82万元），即大写人民币捌拾贰万元整。
（2）于价值时点2015年06月29日知悉的法定优先受偿款为0元，大写：零元整。
（3）估价对象扣除法定优先受偿款后的抵押价值：总价为人民币82万元（含房屋所有权价值及相应面积的土地使用权价值，取整至万元），即大写人民币捌拾贰万元整。
表2 估价结果一览表
注：1．本报告须经无锡市房地产业协会评估专业委员会备案并加盖无锡市房地产业协会评估专业委员会评估报告备案专用章后方可用于抵押。
2．本报告仅限于向苏州银行股份有限公司常熟支行申请抵押贷款使用，不作他用。
3．本报告包括致委托方函、估价师声明、估价的假设和限制条件、房地产估价结果报告、附件等五大部分，必须完整使用方为有效。
4. 估价报告应用的有效期为2015年06月29日至2016年06月28日。
无锡城市职业技术学院
法定代表人签章：
2015年06月29日
估价师声明
我们郑重声明：
1. 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2. 本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3. 我们与本次估价的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4. 我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》和GB/T50899-2013《房地产估价基本术语标准》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5. 我们已由评估人员（估价人员：杭晨姜元元曹梦婷王平）对本估价报告中的估价对象进行了实地勘察，并对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，我们依据委托方提供的资料进行评估。除非另有协议，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。
6. 权属证书的真伪只有原办证机关才能作出准确判断，颁证机关在办理抵押登记时对权属有瑕疵的房地产依法不能办理相关他项权利登记手续。抵押权人如采取亲自或派员到登记机关办理他项权利登记并领取他项权利证书的方式将在一定程度上防止他项权利证书造假的风险，提醒抵押权人关注这一点。
7. 我公司对估价对象的优先受偿权调查截止于委托方提供优先受偿款调查表之日（2015年07月03日）。
8. 没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。
9. 本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本评估机构所有。
10. 本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托方、报告使用者及报告审查部门以外的单位及个人提供，也不得以任何形式公开发表。凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。
11. 参加本次估价的注册房地产估价师。
姓名注册号
杭晨：
姜元元：
曹梦婷：
王平：
2015年07月03日
估价的假设和限制条件
本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受以下及本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制：
一、估价的假设条件
1.假设估价对象现状在估价报告的使用有效期限内无重大变化。
2.假设委托方提供的房地产权属证书等资料真实、合法、有效、全面，估价对象无司法机关、行政机关查封等禁止转让、抵押情形，房地产权属无纠纷，土地使用权符合法定的转让条件。
3.假设交易双方是在公开的市场上进行交易，交易目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开并不具有排他性。
二、估价的限制条件
1.本报告估价结论仅为向银行申请抵押贷款确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据，不作他用。
2.价值时点后，估价报告有效期内估价对象的质量及价格标准发生变化，并对估价对象价值产生明显影响时不能直接使用本估价结论。
3.本公司估价人员已对委托方提供所有资料履行了必要的注意义务，未发现明显异常，故本报告以委托方提供的房地产权属证书等资料（含提供的复印件）全面、真实、合法有效为估价前提，若提供的资料有误致使评估结果有误的，根据《房地产抵押估价指导意见》规定应由提供方承担法律责任,评估机构和评估人员不承担相应责任。
4.本次评估报告所确定的房地产抵押价值是在本次评估特定目的及限制条件下的公开市场价值减去估价时获悉的优先受偿款后得出的结论，未考虑强制处分与快速变现、处置费用、交易税费等因素的影响，委托方在利用本报告结果时，应仔细参阅本报告的风险提示和变现能力分析的内容并予以充分的考虑及重视，慎重决策。
5.本次估价未考虑国家宏观经济政策发生重大变化、遇有自然力和其他不可抗力、特殊交易方式对评估结论的影响。
三、估价报告应用说明
1．本报告包括致委托方函、估价师声明、估价的假设和限制条件、房地产估价结果报告、附件等五大部分，必须完整使用方为有效，对使用本报告中的部分内容而导致损失，本公司不承担责任。
2. 抵押权利双方按规定须到有关管理部门进行抵押登记。
3. 本报告仅限于中华人民共和国境内使用，用除中文以外的其它文字制作本报告，须经过本评估机构及签署本报告的房地产估价师认可。
4. 本评估报告的报告解释权为本评估机构所有。本评估报告的全文或部分内容公布以前，需征得本评估机构及法定代表人书面同意；未经本评估机构及法定代表人书面同意，其全部或部分内容不得在任何公开文件或声明中引用，亦不得以其他任何方式公开发表。
房地产估价结果报告
（无锡）城院（房估）［2015］hc6401号一、委托方
名称：蔡倩
二、估价方
机构名称：无锡城市职业技术学院
机构地址：无锡市惠山区钱藕路12号
房地产估价资质：壹级
证书编号：无锡PG00343
法定代表人：杭晨
联系电话：
邮政编码：252300
企业
三、估价对象
（一）房地产权利状况
表3 估价对象权属状况表
估价对象两证齐全，产权合法、有效，为吴周奇、刘位兰合法拥有。
根据委托方提供的资料，至价值时点，该估价对象未设定抵押等他项权利事项。
（二）估价对象实体状况
1.估价对象建筑物状况
（1）名称：城西花园10-11011。
（2）规划用途：成套住宅。
（3）建筑面积：㎡。
（4）建筑结构：钢混结构。
（5）层高：2.8米。
（6）竣工年代：2010年。
（7）平面布置：估价对象为高层公寓房，平面布置合理。
（8）保养及装修装饰情况：房产保养较好，外墙涂料，铝合金窗，防盗门。估价师未进入室内。
（9）设备设施：水、电、管道天然气、通讯设施齐全。
（10）室外公共配套设施完备程度：估价对象所在建筑有可视对讲门禁、消防报警、安防及监控系统，单元内配备升降电梯。
（11）维护使用状况：估价对象所在建筑工程质量较好，基础有足够承载力，无不均匀沉降；承重结构稳定，建筑物整体维护、保养情况较好。
（12）总层数：12层。
（13）所在楼层：11层。
（14）其他因素：估价对象为高层公寓房。小区绿化率高、树木葱郁、修剪整齐。
2. 土地实体状况
（1）土地面积：估价对象所在宗地面积为㎡。
（2）土地形状：估价对象宗地形状较规则。
（3）地形：地形平坦、无坡度。
（4）地势：与相邻土地、道路高低一致，被洪水淹没可能性小。
（5）土壤：该宗地未受过污染，可直接生产使用。
（6）地基、水文状况：待估宗地土质较好，承载力较好，建筑建设时需作较简单的基础处理，地基条件较优。水文地质无重大地质灾害隐患。
（7）土地开发程度：估价对象所在宗地达到红线外通路、通上水、通下水、通电、通讯、通气“六通”和宗地内达到通路、通上水、通下水、通电、通讯、通气及场地平整“六通一平”的开发水平。
四、估价目的
为该宗房地产评估价值作为实训内容。
五、价值时点
2015年06月29日
六、价值定义
针对估价对象的特点和估价目的，本次评估房地产抵押价值，采用公开市场价值标准。
所谓房地产抵押价值是指抵押房地产在价值时点的市场价值，等于假定未设定法定优先受偿权利下的公开市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
公开市场价值是指估价对象在价值时点，市场交易条件充分前提下最可能形成的市场价格。
法定优先受偿款是指假定在价值时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款、已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。
七、估价依据
1. 法律、法规和政策文件
《中华人民共和国城市房地产管理法》
《中华人民共和国土地管理法》
《中华人民共和国担保法》
《中华人民共和国物权法》
《城市房地产抵押管理办法》
《城市房地产转让管理规定》
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
2. 技术依据
中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T 50291—1999）
中华人民共和国国家标准《房地产估价基本术语标准》（GB/T 50899—2013）
中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局、中国国家标准管理委员会发布的国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）
《房地产抵押估价指导意见》
3. 委托方提供的有关资料
《房屋所有权证》复印件
《国有土地使用证》复印件
4. 本估价机构掌握的有关资料及估价人员实地查勘、调查收集的资料
本估价报告在遵循独立、客观、公正的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则：
1.合法原则
遵循合法原则，即要求房地产估价应以估价对象的合法产权、合法使用或合法处分为前提进行。
2.最高最佳使用原则
所谓最高最佳使用，要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。它是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。
3.价值时点原则
价值时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在价值时点上的客观合理价格或价值。估价不是求取估价对象在所有时间上的价格，而是求取估价对象在某一时间上的价格，而这一时间不是估价人员可以随意假定的，必须依据估价目的来确定，这一时间即是价值时点。
4.替代原则
房地产价格遵循替代规律，具有相同使用价值、有替代可能的房地产之间，会相互影响和竞争，使其价格相互牵制而趋于一致。替代原则要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
5.谨慎原则
房地产抵押估价应遵守谨慎原则。谨慎原则是指在存在不确定因素的情况下作出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款。
房地产估价方法主要有比较法、收益法、成本法、假设开发法等。
估价人员认真分析了本估价项目的特点和实际状况，并研究了委托方提供的及所掌握的有关资料。在实地勘察的基础上，考虑估价目的，结合估价对象属于住宅用房的特点后，采用比较法进行评估。
比较法一般适用于同一供求范围内存在着较多的类似交易案例的房地产项目，估价对象位于无锡市惠山区城西花园10-1101，该区域房地产市场活跃，成交案例资料较多，因此本项目采用比较法进行评估。
收益法一般适用于收益和风险能够较准确地量化的房地产，鉴于该类型房地产不以出租取得收益为主要目的，多以自住为主，因而不宜采用收益法进行评估。
成本法适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产，本项目属于住宅房地产，市场成交状况活跃，因而本项目不太适宜采用成本法进行评估。
假设开发法一般适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，对其未来开发完成后的价值进行预测，减去未来正常开发成本、税费和利润等来求取估价对象的价值。估价对象当前为最高最佳利用，暂时不具有再开发潜力，因此本次评估亦不采用假设开发法进行评估。
经综合分析，最终确定本项目采用比较法进行评估。
比较法，是将估价对象与价值时点的近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理来求取估价对象价值的方法。
比较法技术路线：
1.在同一供需圈选取与估价对象成交日期接近、交易类型吻合成交价格为正常市场价格或可修正为正常市场价格的三个以上的案例作为可比实例。
2.对可比实例成交价格进行换算处理，建立价格可比基础。
3.计算公式为：评估对象的评估价格=可比实例价格±交易情况修正±交易日期修正±区域因素修正±个别因素修正。
4.综合确定估价对象的房地产价值。
十、估价结果
本公司根据估价目的，遵循估价原则，按照严谨的估价程序，运用比较法，对估价对象在价值时点2015年06月29日的抵押价值进行了专业分析、测算和判断，在满足本次估价的全部假设和限制条件下的估价结果为：
（1）未设定法定优先受偿权利下的市场价值：总价为人民币82万元（含房屋所有权价值及相应面积的土地使用权价值，取整至万元），即大写人民币捌拾贰万元整（详见表4）。
（2）于价值时点2015年06月29日知悉的法定优先受偿款为0元，大写：零元整。
（3）估价对象扣除法定优先受偿款后的抵押价值：总价为人民币82万元（含房屋所有权价值及相应面积的土地使用权价值，取整至万元），即大写人民币捌拾贰万元整。
表4 估价结果一览表
十一、估价人员
城院注册房地产估价师杭晨
城院注册房地产估价师姜元元
城院注册房地产估价师曹梦婷
城院注册房地产估价师王平
十二、估价作业日期
2015年06月29日至2015年07月03日止。
十三、估价报告应用的有效期
估价报告应用的有效期自报告出具之日（2015年06月29日）起原则上为一年，如市场状况变化较大，估价报告应用的有效期则不超过半年。
十四、变现能力分析
本报告所称抵押房地产变现能力，是指假定在价值时点实现抵押权时，在没有过多损失的前提下，将抵押房地产转换为现金的可能性。抵押权人将抵押房地产转换为现金实现抵押权时，存在着资金损失和不能快速变现的可能性，因此提请报告使用人注意估价对象的变现能力。
1.估价对象的通用性：是抵押房地产是否常见和普遍适用。一般而言，越是常见和越是普遍适用的房地产，即通用性越强，市场流动性越强，一旦进行处置，受众面广（市场上可能购买的客户多），易于处置和变现，变现能力也越强。用途差异性也在一定程度上影响房地产的变现能力。通常商业和居住用途的房地产
比工业用房地产在拍卖时更易接近当时正常的市场价格水平。估价对象作为住宅类房地产，适用性强，通用性强。
2.估价对象独立使用性及可分割转让性：是指抵押房地产是否可以单独使用而不受限制，是否可以在实物形态上较经济地分离开来进行转让。估价对象为高层公寓房，其独立使用性较强。且只能按套转让交易，不可分割转让。
3.体量：一般而言，凡是体量较小、价值量也因而较小的房地产，市场流动性较强。估价对象总体价值量一般，购买人群一般，市场流动性一般。
4.开发程度：一般地说，开发程度越低的房地产，不确定因素越多，变现能力就越弱, 例如，生地、毛地通常比熟地的变现能力弱，在建工程通常比现房的变现能力弱。估价对象目前为现房，变现能力强。
5.区位：一般而言，凡是区位条件较好的房地产，市场流动性较强。估价对象位于无锡市山北城西花园
6.市场交易情况：估价对象所在区域房地产市场交易比较活跃，有利于抵押物的变现。
7.假定在价值时点拍卖或者变卖时最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度分析。
假定在价值时点拍卖或者变卖估价对象时，因存在短期内强制处分、潜在购买群体受到限制及心理排斥因素影响，最可能实现的价格一般比公开市场价格要低，预计估价对象最可能实现的快速变现价格为市场价格的70-80%。
8.处置抵押房地产时，其变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序与处置方式和处置过程中的营销策略等因素有关。一般来说，以拍卖方式处置抵押房地产时，变现时间较短，但变现价格较低，变现成本较高。
9.抵押房地产变现的时间长短以及费用、税金种类、数额和清偿顺序。
抵押房地产变现的时间主要取决于估价对象的“通用性”，一般说来，通用性好的比通用性差的房地产变现时间短。估价对象通用性好，变现时间一般为2-3个月。
费用主要包括拍卖（处置）的佣金及拍卖过程所产生的费用。通常需交纳的税费有：拍卖佣金费（淘宝网拍卖除外）、营业税及其附加、印花税、契税、交易手续费、评估费、登记费、合同公证费等。
表5 处置税费构成表
清偿顺序为：
（1）支付处置房地产的费用；
（2）扣除抵押房地产应缴纳的税款；
（3）偿还法定优先受偿款；
（4）偿还抵押权人（或债权人）的债权本息及违约金；
（5）赔偿由于债务人违反合同而给抵押权人造成的损害；
（6）剩余余额交还抵押人。
十五、抵押风险提示