物业管理条例释义-第十七条

业主公约的内容和效力

第十七条业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

业主公约对全体业主具有约束力。

【释义】本条规定了业主公约的内容和效力。

(一)业主公约概述。

业主公约,指业主共同订立或者承诺的,对全体业主具有约束力的有关使用、维护物业及其管理等方面权利义务的行为守则。业主公约是物业管理中一个极为重要的文件,即全体业主应该遵守的物业管理规章制度。以书面形式设定的业主公约,是依据私法自治原则衍生出来的规约自治原则而制定的,只要不违反法律之强制性规定,不违反公序良俗原则,不变更或排除区分所有权的本质,均可产生法律上的效力。

业主公约作为最高自治规则具有如下特征:

1.业主意思自治。业主公约是业主约定彼此相互关系的民事协定,订立业主公约是业主间的共同行为。业主公约因此由业主自己执行,无需国家强制力来保证实施。

2.订立程序严格。业主公约的订立应当在全体业主自愿和充分协商的基础上依照法律规定方式进行,当个别业主有不同意见难以全体一致同意时,应当以全体业主整体利益为重,个人服从全体,少数服从多数。除物业出售时各个业主分别与开发商签订物业管理公约外,业主公约的订立、变更均通过业主大会进行,并且作为特别决议事项,遵守更为严格的程序。

3.约定效力至上。业主公约作为物业区域内全体业主最高自治规则,约束全体业主。当其采取物业管理公约形式时,还约束开发商及物业管理企业。业主大会、业主委员会的相关规定均不得违反业主公约,否则无效。

关于业主公约的性质,学界存在不同观点,主要有:(1)业主公约是业主(区分所有权人)之间的非单纯债权性质的契约;(2)业主公约是众多业主(区分所有权人)之间的社会化的契约;(3)业主公约具有合伙性质、集团性质;(4)业主公约是有关区分所有权人相互之间权利义务关系的基本规定,属于自治法规或自治规则。

根据条例规定,业主公约是业主团体的最高自治规范和根本性自治规则,其地位和作用相当于业主团体的“宪法”。业主公约的约束力及于全体业主。

(二)业主公约的内容。

业主公约纯属业主自治规范,因而业主公约的内容各国均规定由业主(区分所有权人)自由协商确定。其具体内容因建筑物的规模、用途及其习惯、生活水平而有所不同。业主公约的具体内容虽然由业主自行协商确定,但根据条例的规定以下事项应纳入其中:

(1)物业基本情况简介。介绍物业的名称、地点、面积、户数;公布公共场所及公用设施状况等。

(2)业主共同事务管理。规定业主大会召开的条件、方式、程序;规定物业区域内管理费用的承担分配。

(3)业主权利义务设定。明定业主基于物业所有权的物业使用权及作为小区成员的成员权,包括表决权、参与制定规约权、选举和罢免管理机构人员的权利、请求权及监督权等;列举物业区域内的行为守则,对业主相关权利行使或生括行为进行限制或予以禁止。

(4)违反公约的处置。业主违反公约,须承担约定的违约责任。承担违约责任的方式根据民法规定,有停止侵害、排除妨碍、赔偿损失等法定方式;业主公约也可以另行设定承担责任的方式。值得注意的是,我国法律规定,只有法律明确授权的国家机关才享有处罚权,才能对某些违

法行为处以罚款。所以,业主公约对业主的违约行为不得设定罚款,但可以通过约定交纳保证金、违约金方式,当业主有违约行为时,从中予以扣除。对业主违反公约的行为,相关业主、使用人、业主委员会或物业管理企业有权加以劝止,必要时可以向人民法院提起民事诉讼。(三)业主公约的通过与修改。

业主公约属于业主大会的特殊决定,适用“特别多数同意方式”,即必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/

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物业管理条例释义-第十条

物业管理条例释义-第十条业主大会及业主委员的设立及业主在首次业主大会上投票权确定的依据第十条同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。但是,只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。业主在首次业主大会会议上的投票权,根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。【释义】本条规定了有关业主大会及业主委员的设立及业主在首次业主大会上投票权确定的依据。 (一)业主大会的设立。物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会对物业的管理与公共利益的维护是一种自治、自助行为。业主大会在充分民主的基础上集中全体业主的共同意志和利益要求,行使本机构直管辖区内的物业管理自治规约订立权和决定属于自治范围的业主生活公共事务及物业管理公益事业中的其他重大问题。业主大会的设立直接决定了业主的利益能否得到最为充分的保护。因此,条例规定了同一个物业管理区域内的业主,应当成立业主大会,并选举产生业主委员会。同时,由于我国在市场经济条件下的房地产行业初建不久,房地产建成后使用中的管理、服务更是一个新的领域,所以,业主自治机构的设置在实践中存在不完善、不规范、不统一的阶段。物业管理行业发展应当说还处于初级阶段,所以政府的监督和指导就变得不可或缺。条例规定了业主大会应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立。根据房地产业比较发达和成熟的国家以及我国香港等地区的经验,业主大会应该采取二重机构设置的方式,即由全体业主组成业主大会,作为业主自治机构中的权力机关,行使重大事务的决策权;在业主大会下设立由业主民主选举产生的业主委员会,作为业主大会的常设机构和执行机关,行使日常事务的管理权。条例也规定了成立业主大会的同时应当选举产生业主委员会。但是,条例也作出了例外规定,即在一定条件下可以不必设立业主大会和业主委员会。这主要是因为有些物业管理区域内的业主较少,甚至只有一个业主,此时,如果法律强制设立业主大会显得并不必要。全体业主可以随时决定物业管理的有关问题,这样即节约了时间和精力,也减少了不必要的开支。因此,条例规定只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。条例的这条规定,体现了法律的灵活性。 (二)首次业主大会上投票权确定的依据。在物业管理中,业主的投票权是业主根据拥有物业的所有权而取得参与管理物业、表达自己意愿的权利。它是物业所有权派生出来的一项权利,合理确定投票权的划分方法对业主公平行使投票权至关重要。综观各国及地区的法律规定,业主表决权大致有三种计算方式。 (1)以业主所拥有的业权份额来计算,每份业权份额拥有一个表决权。关于业权份额的计算,我国香港地区的《建筑物管理条例》第39条规定业主的份数须照以下方式厘定:①照土地注册处注册的文书包括公契所规定的方式;②如无文书,或文书无此规定,则按照业主在建筑物所占的不可分割份数与建筑物分割成的总份数的比例。 (2)不具体核算每个业主的表决权数量大小。我国台湾地区的《公寓大厦管理条例》规定,

《中华人民共和国国家赔偿法》司法解释

《中华人民共和国国家赔偿法》司法解释律法网[https://www.360docs.net/doc/de18143541.html,]最高人民法院关于人民法院执行《中华人民共和国国家赔偿法》几个问题的解释一、根据《中华人民共和国国家赔偿法》（以下简称赔偿法）第十七条第（二）项、第（三）项的规定，依照刑法第十四条、第十五条规定不负刑事责任的人和依照刑事诉讼法第十五条规定不追究刑事责任的人被羁押，国家不承担赔偿责任。但是对起诉后经人民法院判处拘役、有期徒刑、无期徒刑和死刑并已执行的上列人员，有权依法取得赔偿。判决确定前被羁押的日期依法不予赔偿。二、依照赔偿法第三十一条的规定，人民法院在民事诉讼、行政诉讼过程中，违法采取对妨害诉讼的强制措施、保全措施或者对判决、裁定及其他生效法律文书执行错误，造成损害，具有以下情形之一的，适用刑事赔偿程序予以赔偿：（一）错误实施司法拘留、罚款的；（二）实施赔偿法第十五条第（四）项、第（五）项规定行为的；（三）实施赔偿法第十六条第（一）项规定行为的。人民法院审理的民事、经济、行政案件发生错判并已执行，依法应当执行回转的，或者当事人申请财产保全、先予执行，申请有错误造成财产损失依法应由申请人赔偿的，国家不承担赔偿责任。三、公民、法人和其他组织申请人民法院依照赔偿法规定予以赔偿的案件，应当经过依法确认。未经依法确认的，赔偿请求人应当要求有关人民法院予以确

认。被要求的人民法院由有关审判庭负责办理依法确认事宜，并应以人民法院的名义答复赔偿请求人。被要求的人民法院不予确认的，赔偿请求人有权申诉。四、根据赔偿法第二十六条、第二十七条的规定，人民法院判处管制、有期徒刑缓刑、剥夺政治权利等刑罚的人被依法改判无罪的，国家不承担赔偿责任，但是，赔偿请求人在判决生效前被羁押的，依法有权取得赔偿。五、根据赔偿法第十九条第四款“再审改判无罪的，作出原生效判决的人民法院为赔偿义务机关”的规定，原一审人民法院作出判决后，被告人没有上诉，人民检察院没有抗诉，判决发生法律效力的，原一审人民法院为赔偿义务机关；被告人上诉或者人民检察院抗诉，原二审人民法院维持一审判决或者对一审人民法院判决予以改判的，原二审人民法院为赔偿义务机关。六、赔偿法第二十六条关于“侵犯公民人身自由的，每日的赔偿金按照国家上年度职工日平均工资计算”中规定的上年度，应为赔偿义务机关、复议机关或者人民法院赔偿委员会作出赔偿决定时的上年度；复议机关或者人民法院赔偿委员会决定维持原赔偿决定的，按作出原赔偿决定时的上年度执行。国家上年度职工日平均工资数额，应当以职工年平均工资除以全年法定工作日数的方法计算。年平均工资以国家统计局公布的数字为准。中国法律网APP：（扫描安装）中国法律网微信公共平台：（扫描关注）扫一扫，随时随地解决您的法律问题！扫一扫，关注中国法律网，免费法律咨询！

国家赔偿法归责原则之分析

国家赔偿法归责原则之分析国家赔偿制度的建立与完善标志着人类民主与文明的进一步发展，也是法制建立与完善的一个重要标志。各国国家赔偿制度中所确立的归责原则体系又直接决定着该国国家赔偿的广度与深度。本文首先从归责原则入手，进而对目前几种比较重要的国家赔偿的归责原则予以介绍，之后进一步分析我国国家赔偿法中确立的归责原则，指出其不足之处，并在文章最后提出几种解决问题的方法。一、国家赔偿与归责原则国家赔偿制度在各国的建立与完善都是近期的事情。其产生之所以如此之晚，究其原因有以下两个。其一是以主权和责任的相互矛盾为基础的主权豁免原则的存在。①这原则在大陆国家和英美国家都曾长期适用。其二是源于法治国家原理的观念，认为违法行为归属国家是根本不能成立的，即使因国家雇员、官吏的违法行为给人民带来损害，也没有由国家本身承担损害赔偿责任之道理，而应由官吏个人对受害者承担责任。②但是，近代以来，随着“主权至上”思想的逐渐消失，主权豁免的法理已被抛弃。“虽然不能对国家的人格加以绝对的否弃，但它的范围应当受到明确的限定，也就是说，国家只在某些场合之下可以被视为一个人格主体，而且，在某些情况之下，国家还可以被看成是享有双重人格，每一人格都具有独特的性质。”③也正是在主权至上理论瓦解的基础之上，前面所述的国家不负责任的第二个理由，法治国思想也产生了新的涵义，国家行为必须依据法律(法律的内容必须符合一定的标准，即必须是正义的法律)。因此，国家作为一个人格主体，一但其行为给公民的合法权益造成损失，必须承担相应的补偿或赔偿责任(补偿责任的前提是国家的合法行为给公民、法人或其他组织造成损失)。由上述的分析可以发现，国家赔偿制度的产生有其背后思想观念的根本转变。虽然国家赔偿制度在许多国家已经建立起来。但是，各国国家赔偿责任的归责原则却有很大的分歧。在对这些原则进行具体分析之前，有必要明确归责原则的涵义。 “归责”一词，最早是在民法学中提出，是指“行为人因其行为或物件致他人损害的事实发生以后，应依据何种根据使其负责……”④可见，归责其实质是一种根据，是把致害行为与赔偿责任连接起来的桥梁。民法中的归责原则概括起来有三种体系。一是一元体系，这是坚持单一的过错归责理论，在过错归责原则之中包括其他的归责原则。二是二元体系，认为侵权责任应以过失责任与危险责任作为归责原则的核心。最后是三元体系，这种体系的主张者认为归责原则应基于主观意思而归责的“故意责任”，基于客观信赖而归责的“过失责任”和纯粹基于危险而归责的“危险责任”。⑤目前，以三元体系的影响效大。通过对民法的归责原则体系的说明，可以发现，即使是一元体系，其归责原则也是多层面的，立体的，而不是由完全的单一的归责原则作为其体系的全部内容。二、国家赔偿法中的归责原则在分析国家赔偿法的归责原则之前，之所以要首先理解民事侵权法上的归责原则，其原因在于国家赔偿法是在借鉴了民法的基础之上产生的。分析各国的赔偿制度，绝大多数是在借鉴民法之精神。因此，同一般侵权赔偿的归责原则一样，应用一般效为宽广的眼界来看待国家赔偿法上的归责原则。世界各国在国家赔偿法中所确立的归责原则有代表性的有三种：法国采用的公务过错为主，以危险责任为辅的归责原则体系；德、意、英、美等国采用的过错原则的归责原则体系和以瑞士和中国为代表的违法归责原则。 (一)过错原则过错原则之所以能成为国家赔偿法中归责原则的理论基础，主要因为其功能和价值。首先，过错责任原则实现了规范与救济的有机统一。过错是对政府行为的法律价值评判。

物业管理条例释义-第二十一条

物业管理条例释义-第二十一条物业管理条例释义-第二十一条作者：佚名时间：2008-7-24 浏览量：前期物业管理问题第二十一条在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,建设单位选聘物业管理企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。【释义】本条规定了前期物业管理问题。所谓的前期物业管理,是指业主、业主大会选聘物业管理企业之前所实施的物业管理。按照条例的规定,选聘物业管理企业是业主大会的权利。但是业主大会的召开,特别是首次业主大会需要一定的条件。在一般情况下,物业管理区域内的物业是分期分批售出的,已经入住的业主人数相对于将来物业全部或者大部分售出时的业主人数来说只是少数,同时入住的业主彼此之间并不熟悉,也很难联合起来与物

业管理企业订立物业服务合同。在这些问题没有得到解决,条件没有具备之前,往往无法召开业主大会。与此同时,物业的管理是出于物业本身维护与保养的迫切需要,不可能等到业主大会选聘出物业管理企业之后才开始实施。否则会严重影响物业的使用与管理,也大大降低了业主的居住与生活的质量。为了解决这一问题,填补业主大会选聘出物业管理企业之前的一段时间内物业管理的空缺,就需要由相关当事人出面选聘物业管理企业,委托其做好前期的物业服务工作。建设单位则是较为适当的人选,同时建设单位出于维持物业状况的考虑。也会积极选聘物业管理企业。此前的建设部《城市新建住宅小区管理办法》并没有明确规定物业前期管理,但是其第5条规定:“房地产开发企业在出售住宅小区房屋前,应当选聘物业管理公司承担住宅小区的管理,并与其签订物业管理合同。住宅小区在物业管理公司负责管理前,由房地产开发企业负责管理”。很多的地方物业管理规定对此也有所涉及。《上海市居住物业管理条例》第六章即是专门的关于前期物业管理的规定。《上海市居住物业管理条例》第4l条规定,“本条例所称前期物业管理,是指住宅出售后至业主委员会成立前的物业管理”。该条例的第42条还规定,“新建商品住宅出售单位应当在出售住宅前制定住宅使用公约,与其选聘的物业管理企业签订前期物业管理服务合同,并报所在地的区、县房地产管理部门备案”。还有像《厦门市物业管理条例》规定,业主

2019年3月18日起施行的国家赔偿法司法解释(一)

2019年3月18日起施行的国家赔偿法司法解释(一)最高人民法院关于适用《中华人民共和国国家赔偿法》若干问题的解释（一）《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国国家赔偿法〉若干问题的解释（一）》已于2019年2月14日由最高人民法院审判委员会第1511次会议通过，现予公布，自2019 年3月18日施行。二○一一年二月二十八日法释〔2019〕4号最高人民法院关于适用《中华人民共和国国家赔偿法》若干问题的解释（一）（2019年2月14日由最高人民法院审判委员会第1511次会议通过）为正确适用2019年4月29日第十一届全国人民代表大会常务委员会第十四次会议修正的《中华人民共和国国家赔偿法》，对人民法院处理国家赔偿案件中适用国家赔偿法的有关问题解释如下：第一条国家机关及其工作人员行使职权侵犯公民、法人和其他组织合法权益的行为发生在2019年12月1日以后，或者发生在2019年12月1日以前、持续至2019年12月 1日以后的，适用修正的国家赔偿法。第二条国家机关及其工作人员行使职权侵犯公民、法人和其他组织合法权益的行为发生在2019年12月1日以前的，适用修正前的国家赔偿法，但有下列情形之一的，适用修正的国家赔偿法：（一）2019年12月1日以前已经受理赔偿请求人的赔偿请求但尚未作出生效赔偿决定的；（二）赔偿请求人在2019年12月1日以后提出赔偿请求的。第三条人民法院对2019年12月1日以前已经受理但尚未审结的国家赔偿确认案件，应当继续审理。第四条公民、法人和其他组织对行使侦查、检察、审判职权的机关以及看守所、监狱管理机关在2019年12月1日以前作出并已发生法律效力的不予确认职务行为违法的法律文书不服，未依据修正前的国家赔偿法规定提出申诉并经有权机关作出侵权确认结论，直接向人民法院赔偿委员会申请赔偿的，不予受理。

物业管理条例释义-第三十五条

物业管理条例释义-第三十五条物业服务合同的订立、形式与内容第三十五条业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。【释义】本条规定了物业服务合同的订立、形式与内容。条例第15条规定业主委员会作为业主大会的执行机构,其职责之一就是根据业主大会的选聘结果,代表业主与中选的物业管理企业订立物业服务合同。由于业主人数众多,需要借助业主大会的程序来决定具体提供物业服务的物业管理企业。同时业主大会作为会议性质的组织,在监督执行合同方面有一定的困难。业主委员会作为常设机构,是业主大会的执行机构,由其代表业主与物业管理企业签订物业服务合同较为妥当,也便利于以后的监督检查工作。依据《合同法》第10条的规定,法律、法规规定采用书面形式的,应当采用书面形式。条例鉴于物业服务合同的内容复杂,牵涉的事项众多,特别要求服务合同必须采用书面形式。物业管理事项主要是指物业服务企业应当提供的服务内容,因此物业服务合同应当认真规定。一般而言,物业管理的事项包括: (1)物业共用部位以及共用设备的使用管理、维修和更新,例如公共道路的保养,电梯、车位、机电设备的维护与管理等; (2)物业管理区域内公共设施的使用、管理、维修和更新;例如小区的文化、体育设施的保养、维修; (3)公共环境卫生服务,例如公共场所的绿化; (4)安全防卫服务,包括如进出管理、消防管理、交通秩序维持等等; (5)物业档案资料保管。物业服务合同除了可以约定上述管理服务事项外,还可以根据本物业管理区域的具体情况,就业主或者物业使用人的自有部分有关设备的维修保养管理事宜以及业主或者物业使用人特别委托的物业服务事项作出约定。关于物业服务事项的服务质量,物业服务合同也应当作出规定,这样可以明确物业管理企业应达到的目标,也方便业主对于物业管理企业的服务进行考核。例如电梯每日至少运行多少小时,维修等待时间不应长于多少小时等等。物业服务费用,即业主应当向物业管理公司交纳的服务费用。一般来说,物业服务费用应根据不同的服务项目由双方协商确定。服务合同首先应当规定服务费用的计算标准,标准的制定一方面需要遵循有关法规的规定,另一方面要结合本物业管理区域的情形予以具体化。例如对于供暖费用的计算,如果是按照采暖面积计算费用,就需要明确面积的具体计算方法。其次应当规定物业服务费用的交纳期限,例如有的物业服务费用是按月交纳,有的则是按季交纳,再例如有的费用是采取预收的形式,有的则是事后核实计收。双方的权利义务的具体内容是与上述的物业服务事项等内容紧密联系的。不过一般而言,物业管理企业可以根据有关的法律法规,结合本物业管理区域的实际情况,制定物业管理的各项详细制度,例如卫生公约、治安公约等等。不过需要注意的是,如果属于对于物业管理的重大措施,应当取得业主大会或者业主委员会的同意。物业管理企业可以依据有关法律法规、物业服务合同实施有关的服务、管理,并收取有关的费用。对于某一些专业性服务,如果合同没有相反的规定,物业管理企业可以委托专业服务企业代为提供。与此相关,物业管理企业可以制止各种违反物业服务合同的行为。在提供物业服务的过程中,物业管理公司也有权获得业主大会与业主委员会的协助与支持。业主委

浅析我国国家赔偿法归责原则

浅析我国国家赔偿法归责原则摘要：国家赔偿的归责原则是国家赔偿责任的理论基石，是从法律价值上判断国家在何种情况下承担赔偿责任的根本标准和依据。但自我国国家赔偿制度实施以来，一元化的归责原则体系缺陷已暴露出来，已经表现出与社会的极大的不适应性，使国家赔偿法成为国家不赔法，而造成这种结局的原因在于归责原则的出发点存在偏差。借鉴国外的多元的归责体系,可以尝试建立以违法归责原则和过错归责原则为一般的归责原则,其适用于一般的国家侵权行为领域;同时,针对特殊的国家侵权行为适用无过错归责原则、结果归责原则等辅助归责原则,从而建立起对不同的国家职权行为以及不同领域适用不同的归责原则的一个多元化的归责体系,努力做到保护受害人合法权益与国家赔偿责任的协调统一。 [关键词]：国家赔偿;违法归责原则;归责体系我国现行国家赔偿法实施已经有十多年。该法在保护行政相对人的合法权益,督促国家机关依法行政方面,发挥了较大的积极作用,但实施效果距立法宗旨和民众的期望仍相差甚远,其在实践中的缺陷甚至使该法被讥为“国家不赔法”。该法的主要缺陷,就是现行国家赔偿法第2条第1款规定的违法归责原则。该原则是与立法时的法制环境相适应的,但已经无法适应日益复杂的国家侵权现实。目前,我国立法机关正在对国家赔偿法进行修改,如何确立新的归责原则,成了争议的焦点和修改的着力点[ 1 ]。从现行国家赔偿法对归责原则的规定入手,分析其存在的不足,并建议借鉴国外的多元的归责体系,可以尝试建立以违法归责原则和过错归责原则为一般的归责原则,其适用于一般的国家侵权行为领域;同时,针对特殊的国家侵权行为适用无过错归责原则、结果归责原则等辅助归责原则,从而建立起对不同的国家职权行为以及不同领域适用不同的归责原则的一个多元化的归责体系,努力做到保护受害人合法权益与国家赔偿责任的协调统一。一、我国现行国家赔偿法对归责原则的现状国家赔偿的归责原则是指国家机关及其工作人员因行使职权侵犯公民、法人和其他组织的合法权益造成损害的,由国家承担赔偿责任。根据我国国家赔偿法第2条第1款规定:“国家机关和国家机关工作人员违法行使职权侵犯公民、法人和其他组织的合法权益造成损害的,受害人有依照本法取得国家赔偿的权利”。由此,我国现行国家赔偿法的归责原则采用单一的违法原则,即只有或只要国家机关的职权行为违法侵害公民、法人或者其他组织合法权益,造成损害后果的就应当赔偿。因此,国家机关及其工作人员的职权行为只有构成违法侵权的,才承担赔偿责任;如果该行为并不违法,即

物业管理条例释义-第五十条

物业管理条例释义-第五十条改变公共建筑及共用设施的程序第五十条物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施,不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业;物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当提请业主大会讨论决定同意后,由业主依法办理有关手续。【释义】本条是关于改变公共建筑及共用设施的程序的规定。对本条的理解应当从以下几个方面着手: 1.由于物业管理区域内的公共建筑及共用设施是为特定目的所建设的,而且这些特定目的往往是全体业主为满足其对物业的利用而不可缺少的,若对该等公共建筑和设施的用途加以改变将导致大多数业主受损,甚至会降低整个物业区域的交换价值及使用价值,因此原则上不得改变其用途。 2.对公共建筑及共用设施用途加以改变属于对该等建筑及设施进行事实上的处分,而进行处分必须由有处分权的人进行或者至少经其授权。由于物业管理区域内的公共建筑及共用设施是由全体业主根据建筑物区分所有权的规则所共有的,因此若必须改变这些公共建筑及共用设施的用途时应当由全体业主共同决定。 3.根据条例规定,业主行使对公共部分的所有权的方式是通过业主大会多数觉得方式进行得。因此业主需要改变这些建筑及设施时仅需经业主大会讨论同意并告知物业管理企业即可。由于物业管理企业并非物业的所有人,因此其须改变这些建筑及设施时也必须经业主大会讨论通过。由于物业区域涉及公共利益,因此对物业管理区域内的公共建筑及共用设施用途加以改变的还必须履行法定的手续。 4.至于业主大会的召开程序及表决程序请参见条例第12-14条的规定及解释,在此不再赘述。感谢您的阅读！

浅析混凝土质量管理

试析混凝土质量管理 1 原材料控制普通混凝土是由水泥、水、粗细骨料、化学外加剂、矿物质混合材料，按比例配合，经过均匀拌制，振捣密实成型及养护硬化而成的人工石材。混凝土的质量好坏主要由原材料来决定，所以原材料的控制显得尤为重要，是混凝土质量控制的源头，只有把源头控制好，混凝土质量才能有保证。对发现的不合格原材料必须严格清退出场并做好记录，规范原材料堆放，保存和使用，杜绝使用不合格材料。 1.1 水泥水泥有多种品种、标号，应根据设计图纸的要求和实际使用部位的环境条件，选择适当的水泥品种和标号。高强混凝土应优先选择高标号水泥进行试配。所有的混凝土工程用的水泥都需要厂家合格证，经过自检试验室或者委托实验室检验合格后才能使用。水泥是混凝土结构中最关键的原材料之一，必须从严把关，抽检频率必须符合相关技术规范的要求，不能处于失控状态。 1.2 砂细骨料砂，要重点检查其质地、级配、细度模数、含泥量和有害物质含量。其重点是含泥量和有害物质含量。这两项对于混凝土强度的影响较大。用于拌制混凝土的细度模数应在3.7-1.6之间。结构用砂含泥量一般不应超过3%，有害物用质（云母、有机物、硫酸盐等）含量不应超过2%。同时，级配良好也是选用砂的重要指标。 1.3 石子

粗骨料石子，应重点检查其质地、级配、针片状颗粒含量、含量泥量及最大粒径。一般采用1㎝-3㎝的碎石，卵石一般能用于结构受力部位，严禁混有煅烧过的石灰石块或白云石块。选择级配良好的粗骨料对于提高混凝土强度及质量有着很大的实际意义。 1.4 水凡是不能饮用的水，应在水质化验和抗腐蚀试验合格后，方可用于拌制混凝土。污水、工业废水、PH值小于4的酸性水和硫酸盐含量超过水重1%的水，不能用于拌制混凝土。对预应力混凝土的施工用水，更要着重控制。 1.5 外加剂添加外加剂是现代混凝土产品有针对性得提高工程性能的一种重要手段。在选用某种外加剂之前应做好以下几方面工作。首先，应检查外加剂生产厂家的生产许可证，质量保证资料和有相应资质的检测单位出具的性能试验报告。其次，应进行试配并进行试验检验，以复验混凝土外加剂与工程所有水泥是否相适应，以及是否满足施工要求的混凝土性能和有关设计要求指示（如坑渗标号等）。另外，应注意混凝土外加剂使用说明的有效日期、防止过期失效的外加剂用于工程。同时，要严格控制剂量，不得随意添加，在搅拌混凝土时，掺加外加剂的混凝土搅拌时间应适当延长。选用外加剂要熟悉其品种、性能，经检验符合本工程要求方可使用。严禁使用对工程质量和耐久性有不利影响的外加剂。 2 配合比的质量控制

物业管理条例释义-第三十三条

物业管理条例释义-第三十三条物业管理从业人员的职业资格制度第三十三条从事物业管理的人员应当按照国家有关规定,取得职业资格证书。【释义】本条规定了物业管理从业人员的职业资格制度。职业资格是对从事某一职业所必备的学识、技术和能力的基本要求。职业资格包括做从业资格和执业资格。从业资格是指从事某一专业(工种)学识、技术和能力的起点标准。执业资格是指政府对某些责任较大,社会通用性强,关系公共利益的专业(工种)实行准入控制,是依法独立开业或从事某一特定专业(工种)学识、技术和能力的必备标准。职业资格分别由国务院劳动、人事行政部门通过学历认定、资格考试、专家评定、职业技能鉴定等方式进行评价,对合格者授予国家职业资格证书。根据劳动和社会保障部2000年3月16日所发布的,自2000年7月1日起实施《招用技术工种从业人员规定》,为提高劳动者素质,促进劳动者就业,加强就业管理,用人单位招用技术工种的劳动者,必须从取得相应职业资格证书的人员中录用,物业管理员属于持证就业的目录。国家职业资格标准规定,物业管理员职业是按照物业服务合同约定,通过对房屋建筑及与之相配套的设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序,为业主、使用人提供服务的人员。物业管理是一个市场前景看好的新职业,随着城镇居民大量购房,物业管理需求大为增加,但是我国目前的物业管理市场不是很完备,部分从业人员素质很低。劳动部门显然认为对于物业管理从业人员实行职业资格管理制度,能够提高物业管理人员的自身素质,发挥规范物业市场作用。物业管理人员的职业资格目前分为物业管理员、助理物业管理师、物业管理师三个等级。物业管理人员的职业资格考试制度已经实行。而至于职业资格的鉴定,劳动和社会保障部培训就业司下发《关于开展物业管理员和电子商务师职业资格全国统一鉴定试点工作的通知》(劳社培就司函[2001]75号),决定在全国展开物业管理员职业资格国家统一鉴定工作。2002年3月,劳动和社会保障部职业技能鉴定中心下发《关于物业管理人员职业资格全国统一鉴定试点工作的实施办法》(劳社鉴发[2002]3号),对物业管理人员统一鉴定作了详细规定。但是需要注意的是,建设部在1996年就规定,实行物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训持证上岗制度。建设部为全面提高物业管理人员的素质,规范物业管理行为,根据建设部、国家计委、人事部联合颁发的建教[1991]522号文件精神,决定从1997年开始对物业管理企业经理、部门经理和管理员实行岗位培训持证上岗制度,到1999年1月1日起全部实行持证上岗。根据《物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训持证上岗实施办法》,培训的目标在于通过岗位培训,使物业管理企业经理、部门经理、管理员的专业知识与工作能力达到岗位要求,基本胜任本岗位工作。培训的对象是具有大专毕业以上文化程度(或同等学历)的物业管理企业经理;具有中等专业学校毕业以上文化程度(或同等学历)的部门经理和管理员。内容包括物业管理理论、实务、法规等知识。培训考试合格,取得“岗位合格证书”,这是物业管理企业经理、部门经理和管理员上岗的凭证。“岗位合格证书”实行动态管理、复检制度。感谢您的阅读！

浅析我国国家赔偿法归责原则

浅析我国国家赔偿法归责原则 [摘要]1995年1月1日正式实施的《中华人民共和国国家赔偿法》，在我国法制史上第一次确立了国家侵权责任制度。由于立法时客观条件的制约，这部法律实施10年来。凸显出许多不合理、不完善之处，现行国家赔偿法的赔偿归责原则体系存在原则与使用间冲突、和国际国家赔偿原则的不协调等缺陷。与民法上的赔偿原则相比，条件过于严格，不利于对被害人的保护，且与国际化趋势不相统一。 [关键词]国家赔偿法；违法责任原则；归责原则；缺陷国家赔偿制度的建立与完善标志着人类民主与文明的进一步发展，也是法制建立与完善的一个重要标志。从全球上发生首例国家赔偿案件——1873年法国的勃朗戈案，到今天已有100多年的历史。而国家赔偿制度的普遍确立则是在二战之后，是在饱受战争创伤的人民要求和平与民主、呼吁政府切实保障人权的背景下形成的。各国国家赔偿制度中所确立的归责原则体系直接决定着该国国家赔偿的广度与深度。“归责”一词，最早是在民法学中提出，是指“行为人因其行为或物件致他人损害的事实发生以后，应依据何种根据使其负责……”其实质是一种根据，是把致害行为与赔偿责任连接起来的桥梁。我国的国家赔偿法实行单一的违法责任原则，国家赔偿分为两大类，一类是行政赔偿，另外一类是刑事赔偿。一、违法责任原则的优点首先，违法原则是客观归责原则，避免了过错原则在主观认定方面的困难，便于受害人取得国家赔偿。其次，违法原则以执行职务违法为承担赔偿责任的前提，排除了对合法行为造成的损害给予赔偿的可能性，有效地区分了国家赔偿责任与国家补偿责任。再次，违法原则是较为单一的归责原则，简单明了，与违法及过错原则相比，便于实践操作。最后，违法原则以国家机关及其工作人员执行职务的合法与否作为是否承担

物业管理条例释义

《物业管理条例释义》第一章总则本章共五条 , 对《物业管理条例》 ( 以下简称《条例》 ) 的立法目的、调整对象和适用围、倡导原则、管理体制等作了规定。作为第一部全国性的物业管理法规 , 《条例》第一条开宗明义, 将规物业管理活动、维护当事人合法权益、改善人民群众的生活和工作环境作为其立法宗旨。物业管理虽然在我国发展迅速 , 涉及面甚广, 但在实际生活中, 对物业管理的涵并没有形成一个统一的看法。为了避免不必要的纷争, 《条例》第二条对其所称物业管理作了界定 , 明确了条例的调整围。就业主而言,选择一个合适的物业管理企业对于其能否获得期待的物业服务至关重要, 为此,《条例》第三条明确规定提倡业主通过市场竞争机制选聘物业管理企业。在知识经济时代, 创新和科技进步是永恒的主题。物业管理服务质量的提高,也需借助新技术、新方法,也需依靠科技进步。因此《条例》第四条鼓励物业管理利用创新和科技进步来提升物业管理服务水平。为了加强对物业管理活动的监督管理,《条例》第五条明确了物业管理活动的监督管理部门。总则在整个《条例》中起着非常重要的作用, 学习和掌握《条例》, 首先应该理解和领会总则条文所体现的精神。第一条为了规物业管理活动 , 维护业主和物业管理企业的合法权益 , 改善人民群众的生活和工作环境 , 制定本条例。 [ 释义 ] 本条是关于《条例》立法目的的规定。改革开放以来 , 、、等地对住宅区和其他物业实施社会化、专业化、市场化的物业管理, 取得了较好的效果。随着我国城镇住房制度改革的不断深化, 房屋的所有权结构发生了很大的变化 , 越来越多的公有住房逐渐转变成个人所有。在城镇住房制度改革和城市建设发展的过程中, 物业管理这一新兴行业应运而生。它的产生与发展 , 对于改善人民群众的生活、工作环境 , 提高城市管理水平 , 促进住宅建设 , 实施社会再就业工程起着积极的促进作用。近年来,物业管理行业进入了一个迅速发展的时期。据统计, 目前、、、等省市物业管理的覆盖面已达到50 %,市物业管理的覆盖面已超过90%, 全国物业管理企业已有2 万多家,从业人员超过 230 万。

物业管理条例司法解释

物业管理条例司法解释最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 (2009年3月23日最高人民法院审判委员会第1464次会议通过) 法释[2009]7号中华人民共和国最高人民法院公告《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年3月23日由最高人民法院审判委员会第1464次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。二○○九年五月十四日为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律的规定，结合民事审判实践，制定本解释。第一条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分： (一)具有构造上的独立性，能够明确区分; (二)具有利用上的独立性，可以排他使用; (三)能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分： (一)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分;

国家赔偿的归责原则是什么

国家赔偿的归责原则是什么结合《国家赔偿法》第二条的规定来看，国家赔偿责任的归责原则应该是违法责任原则。也就是国家机关及其工作人员，在执行职务的过程中，违反法律、法规的规定，有对他人权益造成了损害的，这种情况下国家才需要承担赔偿责任，而此时不考虑行为人本身是否有过错。一、国家赔偿的归责原则是什么《国家赔偿法》第2条规定：“国家机关和国家机关工作人员违法行使职权侵犯公民、法人和其他组织的合法权益造成损害的，受害人有依照本法取得国家赔偿的权利。”从这一规定可以看出来，《国家赔偿法》采取的是违法责任原则。违法原则是指国家机关及其工作人员在执行职务中，违反归责法律造成他人权益损害的，国家承担赔偿责任，即以行为违法为归责标准，而不论行为人有无过错。因为国家活动是运用强制权力的活动，强制他人意味着影响其权益，合法影响权益是每一个公民享受公共利益要承受的负担，只有当这种影响违法之时，才构成对他人权益的损害，对此国家才应当承担赔偿责任。

对国家赔偿的违法归责原则中的“违法”应作广义的理解：不仅指违反实定法，还包括违反法的基本原则;不仅指违反法律上对国家机关的要求，还包括违反法律对公民合法权益的确定。二、不承担国家赔偿责任的情形有哪些根据国家赔偿法第十七条、第三十一条的规定，具有下列情形之一的，国家不承担赔偿责任： (一)因申请人申请保全有错误造成损害的; (二)因申请人提供的执行标的物有错误造成损害的; (三)人民法院工作人员与行使职权无关的个人行为; (四)属于民事诉讼法第二百一十四条规定情形的; (五)被保全人、被执行人，或者人民法院依法指定的保管人员违法动用、隐匿、毁损、转移、变卖人民法院已经保全的财产的; (六)因不可抗力造成损害后果的; (七)依法不应由国家承担赔偿责任的其他情形。有些时候，虽然国家机关工作人员的行为，确实是对他人的权益造成了侵害，但此时不见得就一定需要作出国家赔偿。因为要求，必须要是在执行职务的过程中，因为违法从而造成了侵害

冤假错案国家怎么赔

冤假错案,国家怎么赔冤假错案，国家怎么赔？近日，浙江张高平与侄子张辉蒙冤10年终获清白一事有了新的进展，张高平叔侄已正式向浙江省高级人民法院提出国家赔偿和冤案补偿。其中，索赔最高的一项是“张高平为运输个体户，当时每月净收入3万元（有据可查），要求补偿280万元”。此外还包括“国家赔偿及精神赔偿180万元”，“一次性购买养老保险、医疗保险15年，两人共28万元（10年冤狱劳动技能难以恢复要求解决养老问题）”，老母10年赡养医疗费、未成年女儿抚养费等。索赔共计12项，总金额达702万元！另据媒体报道，河南村民李怀亮涉嫌故意杀人被羁押近12年后，近日被河南省平顶山市中级人民法院宣判无罪释放。他表示，希望获得10万元的国家赔偿。两起案件受害人的赔偿要求为什么差距这么大？张高平叔侄能获得那么高的国家赔偿吗？精神损害抚慰金如何界定？张高平作为运输个体户的间接损失应不应该得到赔偿？就上述问题，记者采访了有关专家学者。冤案受害人可获赔偿无论谁作为赔偿义务机关，赔偿金都是由国家财政支付中国人民大学法学院副院长胡锦光说：“国家赔偿法第十七条规定，依照审判监督程序再审改判无罪，原判刑罚已经执行的或者对公民采取逮捕措施后判决宣告无罪终止追究刑事责任的，受害人有取得赔偿的权利。因此，张高平叔侄和李怀亮都可以获得国家赔偿。” 那么，该由谁来赔偿他们呢？胡锦光指出，再审改判无罪的，作出原生效判决的人民法院为赔偿义务机关。因此，张高平叔侄案中，浙江省高院应该是赔偿义务机关。对公民采取逮捕措施后决定撤销案件、不起诉或者判决宣告无罪的，作出逮捕决定的机关为赔偿义务机关。因此，李怀亮案中，当年作出逮捕决定的机关应该是赔偿义务机关。胡锦光强调，无论谁作为赔偿义务机关，赔偿金都是由国家财政支付。之所以确定赔偿义务机关，是为了方便受害人提出赔偿请求，避免有责任的机关相互推诿扯皮。因为，冤假错案一旦发生，拘留、逮捕、审判等环节相关部门都有过错。国家赔偿有严格标准专家建议通过司法判例确定精神损害抚慰金赔偿标准国家赔偿的标准是什么？针对这一问题，北京大学宪法与行政法研究中心主任姜明安说：“国家赔偿法第三十三条对赔偿标准作了明确规定，‘侵犯公民人身自由的，每日

国家赔偿法无过错责任的归责原则

国家赔偿法无过错责任的归责原则我们知道，如果一个人违反了国家的法律法规，那么就有可能受到国家的惩罚，由国家的刑事机关给予实施，但是如果国家的惩罚确实证据造成了错误的或者是其他伤害，那么受害人就要得到一定的赔偿，下面和一起了解一下，的归责原则。一、国家赔偿法无过错责任的归责原则 (一)过错原则过错原则之所以能成为国家赔偿法中归责原则的理论基础,主要因为其功能和价值。首先,过错责任原则实现了规范与救济的有机统一。过错是对政府行为的法律价值评判。存在过错,意味着政府的行为不符合一定的行为模式与标准。其次，过错归责原则是目前国外大多数国家赔偿法律制度所采用的主要归责原则，过错归责原则的法律价值和功能主要体现在：第一，过错归责原则实现了规范和救济的

有机统一。过错是对国家机关工作人员职务行为的法律评价，职务行为有了过错，造成了损害，说明该行为不符合预定的为人民服务目标，要追究过错行为，必然会引起，这样就能警示国家机关及其工作人员慎重地按照法律规定的标准行事，从而达到规范国家机关及其工作人员职务行为的目的;第二，过错归责原则为国家界定了一个因过错致害而赔偿的范围，避免负担过重。 (二)危险责任原则危险责任原则又称无过错责任原则或结果责任原则,它产生的时代背景是19世纪后期,随着科学技术的发展和政府职能,特别是行政职能的扩展,公务活动造成的危险状态剧增。在这种情况之下,即使政府活动不存在过错,也可能导致公民合法权益的损害,而过错原则对此损害的救济显得苍白无力,为了弥补过错原则之不足,危险责任原则应运而生危险责任是国家或公共团体及其公务员因行使公权力,执行公务,所形成之特别危险之状态,致人民之权利发生损害,法律不评价其原因、行为之内容,而由国家负之责任。即在追究国家责任,不考虑其是否有过失,而是从行为本身的性质(是否具有高度的危险性)和行为的结果来确定国家是否应承担赔偿责任。这就是危险责任的核心。

继往开来与时俱进的中国行政法

继往开来与时俱进的中国行政法十六大报告将民主法制纳入政治建设和政治体制改革框架之中，对社会主义法制建设理论作了新发展、新概括，非常明确地将扩大社会主义民主，健全社会主义法制，建设社会主义法治国家作为全面建设小康社会的一大目标。认真学习、贯彻十六大精神，总结我国行政法制建设所取得的成就和经验，明确今后一段时期行政法制建设的主要目标，这对于大力推进我国行政法制建设，乃至于全面加强政治文明建设，全面建设小康社会，都具有重大意义。一、我国行政法制建设成就显著过去13年来我国的行政法制建设成就显著，这已得到了十六大报告的充分肯定。行政法制建设成就，集中体现为初步建立起符合民主政治要求、与有中国特色社会主义市场经济体制基本相适的行政法律制度体系。不过，由于行政法制建设是一项系统工程，它不仅包括行政法律制度体系、行政执法、权利救济与行政权监督，还要包括行政法制理念、意识、行政法制宣传教育等。13年来行政法制建设，取得了方方面面的成就。 1、行政法的立法工作卓有成效，回应社会发展需求的行政法律制度体系初具规模，基本上实现了有法可依。改革开放以来，我国行政法律制度的发展与完善历程，并非纯粹的制度创制过程，而是一个通过不断的制度试错，大范围地以新制度替代旧制度的过程。由于制度变迁要涉及到各方面的利益，尤其是要损及传统的行政权力以及其他既得利益者的利益，因此每一项制度变迁都要克服重重阻力。尽管如此，在短短的20余年特别是近10来年中，我国的行政法律制度体系还是完成了外国通常需要几百年才能完成的艰巨的立法任务，不仅从无到有地制定颁布了《行政诉讼法》、《国家赔偿法》、《行政处罚法》、《立法法》、《行政复议法》等行政基本法，而且还制定了一大批部门性行政法律、行政法规、地方性法规与行政规章，发展、完善了治安、工商、质量、金融、药品、食品卫生、土地、教育、林业等具体执法领域的部门行政法，基本上形成一个囊括不同执法层次、不同执法领域的行政法律规范体系。值得强调的是，为了适应加入世界贸易组织的需要，我国自1999年11月开始对法律、法规、司法解释和行政规章以及其他行政政策措施进行梳理，即进行“立、改、废”。这项工作现已基本完成。通过清理，现行的行政法律规范体系具有较强的透明度，非歧视和法制统一等原则得到较好的体现。我国行政法立法工作所取得的成就，不仅仅表现在静态的行政法律规范上，还表现为：立法方法更加科学，立法技术日趋娴熟，立法过程更加开放，立法听证逐步得以确立，公众参与越来越普遍，比较成功地兼顾起立法的高速度与高质量。正由于立法过程民主性与科学性的与日俱增，行政立法意识的越来越强，解决行政法律实践问题的能力越来越强，这就确保了所立法之法绝大部分都能得到社会的普遍认同，具有较高的法律实效。

新《物业管理条例》解读

新《物业管理条例》解读规范管理强化业主权益对于大多数人来说，买房子是件人生大事，选择一个好的物业公司也非常重要，物业公司的服务水平将直接影响业主的生活。但是，业主和物业公司这合同的双方，却常常成了矛盾的对立面。业主们称，自己的房子往往自己做不了主。从今年10月1日起，新修订的《物业管理条例》正式实施，将进一步提高业主的地位、扩大业主的自主选择权、充分体现物权的价值，为业主的权利**。业主：当家就要能做主老杜4年前买了一套商品房，入住不到1年就发现负责小区物业管理的公司服务质量不高，没有起到维护小区安定生活的作用。4年来，小区业主们一直想换个物业公司，但是由于当时选聘和解聘物业公司，必须经物业管理区域内2/3以上的业主投票通过。像他们这样规模较大的小区，居民多，工作时间不统一，很难召集，要达到2/3的投票率非常困难。老杜家的问题也就久拖不决。新《物业管理条例》做了修改。按照新规定，今后，小区换“管家”，只需半数以上业主赞成，且这部分业主购买的房屋面积超过小区建筑物总面积的一半就可以了。同时，除更换物业服务企业外，制定和修改业主大会议事规则、制定和修改小区管理规约、选举业主委员会或者更换业主委员会成员等其他重大事项，也同样适用这种“双过半”的决定规则。新《物业管理条例》规定：“业主可以共同决定改建、重建建筑

物及其附属设施”，保障了业主可以在土地使用权70年的基础上改建小区内的建筑物。同时，业主还有权请求法院撤销业主大会或者业主委员会作出的侵害业主合法权益的决定。例如，有的业主委员会决定在小区增加一个垃圾筒，可是垃圾筒旁边的一楼住户表示反对，如果该住户确实合法利益受到侵害，他可以请求法院撤销业主委员会的决定。居民杨峰说，这次真正有了“当家做主”的感觉。政府：将业主的权利落到实处兰州市城关区的梁先生和物业公司的纠纷已经旷日持久。他说，当年买房子，交钥匙的时候，开发商将钥匙与物业管理合同**在一起，签订了物业管理合同，才能拿到钥匙。此后，发现这是一个草台班子，根本不是物业公司，而是开发商随便凑合的**。他认为，本应该由业主选举的物业公司，却成了开发商指定，这从客观上剥夺了业主的自主权。很多业主也表示，自己很想行使业主的权利，重新选择满意的物业公司，但业主大会很难召集，也没有业主委员会来具体操作。兰州市物业协会的宋福军表示，现在兰州市成立业主委员会的小区并不多，甚至有些业主委员会还是由物业公司组织选举产生，业主大会也是由物业公司召集的，这其实是一种本末倒置的现象。而一些管理差一点的小区，根本没有业主委员会。如果要让物业公司真正进入市场，让业主发挥自己的选择权，成立独立自主的业主委员会是大势所趋。在新《物业管理条例》中，对此有明确规定。国家新修订的《物