营销策划中心管理制度
营销策划中心管理制度
1目的：
明确公司营销策划中心管理制度，充分发挥营销管理工作的综合职能和服务职能，科学地规范公关工作的程序，努力塑造公司牌。
2范围：
适用于公司所属部门、子公司、地盘。
3解释：
本制度内各项规定及表格均由公司营销策划中心负责制订，因此，各部门、子公司、地盘办理有关事项时，必须遵守本制度和正确使用有关表格；无论以何种形式或以公司、地盘名义签署雇佣合约的员工，均应遵守本制度。
4营销策划中心职责范围：
4.1房地产营销策划管理工作
4.1.8 负责公司品牌的整合；
4.2房地产市场调查与营销策划研究工作
4.2.3 深入研究目前国内房地产营销的新思路、新理念、新手法；
4.3配合项目规划设计管理工作
4.4配合投资管理、发展管理等工作
5组织架构表：
6职责描述：
6.1营销策划中心总经理：
6.1.1负责组织本中心全体员工贯彻落实公司的各项经营方针及策略；
6.1.2以身作则，负责带领本中心全体员工弘扬企业文化精神，努力做好本职
工作，严格遵守公司各项规章制度、纪律；
6.1.3负责组织编制营销管理研究中心年度、月、旬工作计划，并检查、督促
贯彻落实；
6.1.4负责审定本中心对日常收发各种文件处理意见，监督部门有关人员及时
上报或下发；
6.1.5负责召集营销策划中心全体员工会议，总结研究本中心工作中的经验教
训、存在的问题及制定相应的改进措施；
6.1.6负责协调、沟通本中心与有关部门、各地区公司的业务工作关系。
6.1.7负责协调、配合各地区公司完成地产年度营销计划指标；
6.1.8负责协调、处理各地区公司房地产项目营销策划管理日常事务性工作，
督促部门有关人员严格管理、积极配合、积极服务于地区公司的营销策划工作；
6.1.9负责组织营销策划中心全体员工贯彻执行集团公司主管领导下达的各项
营销指示、指令；
6.1.10负责审核本中心起草、上报有关地产项目的各种有关房地产项目营销策
划文件及报表；
6.1.11负责指导本中心有关人员，协调处理各地区公司营销管理工作中出现的
有关问题；
6.1.12负责对房地产项目《市场定位报告》、《营销执行报告》、《营销进度
及价格专题报告》等系列营销报告进行审核后报公司营销决策委员会审批；
6.1.13负责对公司房地产项目《发展策划报告》、《营销标识及卖场包装策划
专题报告》、《楼书及推介资料送审报告》、《营销工作总结报告》等系列营销报告进行审核并在听取部门有关人员的意见和建议后，报营销决策委员会备案；
6.1.14负责指导、督促并配合各地区公司营销管理机构按时落实各项工作细
则；
6.1.15负责组织本中心积极配合有关地区公司外销管理工作；负责完成营销决
策委员会交办的日常事务与管理工作，负责公司营销决策委员会项目专题评审会的召开、会议议程、会议材料等准备工作；
6.1.16审核各地区公司呈报的评审材料上报营销决策委员会评审，审核部门草
拟的公司营销决策委员会的决定与决策、批复等书面文件。
6.1.17密切关注目前国内房地产市场状况及房地产营销的新思路、新理念、新
手法，负责为本中心的布置研究课题；
6.1.18负责组织、督促本中心营销研究人员、市场研究人员按时完成的房地产
市场调研工作，为公司领导的决策提供参考指标和依据；
6.1.19负责组织、督促本中心市调工作有关人员配合各地区公司按时完成房地
产项目吸纳后的市场调研工作，为项目的营销策策划、规划设计工作提供
参考数据。
6.1.20组织营销管理培训工作，提高公司营销业务人员的营销策划水平。
6.1.21负责组织营销策划中心员工积极协助公司规划设计研究部门做好国内地
产项目的规划设计评审工作，从市场营销的角度，提出合理意见和积极建
议；
6.1.22负责完成公司领导交办的其他工作。
6.2营销策划中心助理总经理甲：
6.2.1在部门总经理全面协调管理下，协助部门总经理组织本部门全体员工贯
彻落实公司的各项经营方针及策略；
6.2.2协助部门总经理带领本部门全体员工弘扬企业文化精神，努力做好本职
工作，严格遵守公司各项规章制度、纪律；
6.2.3负责审核本部门对日常收发各种文件处理意见，经部门总经理审定后发
放，负责督促有关人员及时上报或下发；
6.2.4协助部门总经理不定期的召集本部门全体员工会议，总结、研究本部门
工作中的经验、存在的问题及制定相应的改进措施。
6.2.5不断完善房地产营销管理工作程序，提高营销管理工作的整体水平；
6.2.6负责协调管理分管地区公司房地产项目营销管理工作，完成公司领导、
部门总经理交办的工作；
6.2.7负责审核本部门起草、上报分管地区公司的各种有关房地产项目营销策
划工作文件及报表；
6.2.8指导、协助分管地区公司加强营销管理，协调解决营销管理工作中出现
的有关问题；
6.2.9负责对分管地区公司房地产项目《市场定位报告》、《发展策划报
告》、《项目销售现场包装策划专题报告》、《营销策划报告》、《营销进度及价格专题报告》、《营销推介专题报告》等系列营销报告进行审核，经部门总经理审定后报公司营销决策委员会审批；
6.2.10负责指导、督促并配合分管地区公司营销管理机构按时落实各项工作细
则；
6.2.11负责对分管地区公司年度《营销工作总结报告》进行审核并提出意见和
建议，经部门总经理审核后报公司营销决策委员会审批；
6.2.12积极配合公司设计研究部门做好分管地区公司房地产项目规划设计评审
工作，从营销的角度提出合理的意见和建议；
6.2.13协助编制公司股份有限公司房地产项目年度营销计划，报部门领导审
定；
6.2.14协助管理外销各项工作并协调有关楼宇外销事宜；
6.2.15完成公司领导和部门总经理交办的其他有关营销工作。
6.2.16关注并收集网络、报纸的重要房地产营销动态，组织房地产营销的新思
路、新理念、新手法系列专题的研究工作；
6.2.17在其他营销专题研究工作中，遵照领导指示完成有关研究任务；
6.2.18组织营销管理培训工作，提高公司营销业务人员的营销策划水平。
6.2.19在部门总经理的领导下，负责公司决策委员会组织分管地区公司项目专
题评审会的会务、会议议程、会议材料等准备工作；
6.2.20审核分管各地区公司呈报的评审材料上报公司营销决策委员会评审，校
对公司营销决策委员会审定的决定与决策、批复等文件。
6.2.21及时、保质保量地完成公司和部门领导交办的其他工作任务；
6.2.22探索项目营销策划管理和市场调研工作的新方法、新思路。
6.3营销策划中心助理总经理乙：
6.3.1协助部门总经理组织本部门全体员工贯彻落实公司的经营方针及策略；
6.3.2协助部门总经理对本部门全体员工的劳动纪律、严格遵守公司各项管理
制度等方面进行管理；
6.3.3协助部门总经理做好与公司各部门及各地区公司相关部门的业务沟通、
协调及接待工作，确保沟通渠道的畅通；
6.3.4协助部门总经理定期或不定期的召集本部门员工会议，总结工作完成情
况并制定相应的工作计划；协助部门总经理监督各项工作的落实、执行情
况；
6.3.5负责本部门员工电脑文件的管理和备份工作；
6.3.6不断完善房地产营销管理工作程序，提高营销管理工作的整体水平；
6.3.7负责协调管理分管地区公司房地产项目营销管理工作，完成公司领导、
部门总经理交办的工作；
6.3.8负责审核本部门起草、上报分管地区公司的各种有关房地产项目营销策
划工作文件及报表；
6.3.9指导、协助分管地区公司加强营销管理，协调解决营销管理工作中出现
的有关问题；
6.3.10负责对分管地区公司房地产项目《市场定位报告》、《发展策划报
告》、《项目销售现场包装策划专题报告》、《营销策划报告》、《营销进度及价格专题报告》、《营销推介专题报告》等系列营销报告进行审核，经部门总经理审定后报公司营销决策委员会审批；
6.3.11负责指导、督促并配合分管地区公司营销管理机构按时落实各项工作细
则；
6.3.12负责对分管地区公司年度《营销工作总结报告》进行审核并提出意见和
建议，经部门总经理审核后报公司营销决策委员会审批；
6.3.13积极配合公司设计研究部门做好分管地区公司房地产项目规划设计评审
工作，从营销的角度提出合理的意见和建议；
6.3.14负责营销工作中项目品牌和公司形象的推广策划管理工作；
6.3.15负责整理、汇编各地区公司上报销售情况，并按时制作半月、月、半
年、年度销售及租赁情况等统计报表；
6.3.16完成公司领导和部门总经理交办的其他有关营销工作。
6.3.17参与每日收集网络、报纸的重要房地产市场信息，审核《市场信息速
递》；
6.3.18随时关注房地产市场发展态势、关注新推热销楼盘。组织项目调研活
动；
6.3.19参与部门楼书的编号、归档管理工作；
6.3.20在其他专题市场调研工作中，遵照领导指示完成有关调研任务；
6.3.21组织市场调研培训工作，提高相关业务人员的市场调研能力。
6.3.22在部门总经理的领导下，负责公司决策委员会组织分管地区公司项目专
题评审会的会务、会议议程、会议材料等准备工作；
6.3.23审核分管各地区公司呈报的评审材料上报公司营销决策委员会评审，校
对公司营销决策委员会审定的决定与决策、批复等文件。
6.3.24及时、保质保量地完成公司和部门领导交办的其他工作任务；
6.3.25探索项目营销策划管理和市场调研工作的新方法、新思路。
6.4策划师甲：
6.4.1负责初审分管地区公司营销机构编制上报的《年度营销计划》；
6.4.2积极协助和配合分管地区公司营销策划工作；
6.4.3在分管地区公司房地产项目的开发和营销过程中, 根据项目发展进度,
向地区公司营销机构催交以下报告并提出初步意见, 报部门领导审核：
《市场定位报告》、《项目发展策划报告》、《项目营销策划报告》（备
案）、《项目营销推介专题报告》、《项目营销标识及卖场包装策划专题
报告》（备案）、《项目营销进度及价格专题报告》、《项目营销工作总
结报告》（备案）；
6.4.4从市场营销角度配合公司设计研究部门进行项目的规划设计工作；
6.4.5协助部门市场调查工作和项目品牌形象策划工作；
6.4.6负责监控、督促地区公司房地产项目市场营销工作有关细节的落实，并
把有关变化情况和相应对策及时向部门领导汇报。
6.4.7负责汇总和编制月、半年、年度和月份累计等销售和租赁统计报表、租
赁情况统计报表。整理汇总报本中心领导审核后上报公司领导并抄送有关
部门。
6.4.8了解国内房地产营销工作的新动向，为公司进一步完善国内房地产营销
管理工作的提出建议；
6.4.9完成营销决策委员会和部门领导交办的其他工作。
6.5策划师乙：
6.5.1负责初审分管地区公司营销机构编制上报的《年度营销计划》，与本部
门其他营销管理人员共同合作，汇总编制公司房地产项目《年度营销计
划》，报部门领导审核；
6.5.2积极协助和配合分管地区公司营销策划工作；
6.5.3在分管地区公司房地产项目的开发和营销过程中, 根据项目发展进度,
向地区公司营销机构催交以下报告并提出初步意见, 报部门领导审核：
《市场定位报告》、《项目发展策划报告》、《项目营销策划报告》（备
案）、《项目营销推介专题报告》、《项目营销标识及卖场包装策划专题
报告》（备案）、《项目营销进度及价格专题报告》、《项目营销工作总
结报告》（备案）；
6.5.4从市场营销角度配合公司设计研究部门进行项目的规划设计工作；
6.5.5协助部门市场调查工作和项目品牌形象策划工作；
6.5.6负责监控、督促地区公司房地产项目市场营销工作有关细节的落实，并
把有关变化情况和相应对策及时向部门领导汇报。
6.5.7了解国内房地产营销工作的新动向，为公司进一步完善国内房地产营销
管理工作的提出建议；
6.5.8完成营销决策委员会和部门领导交办的其他工作。
6.6策划师丙：
6.6.1随时关注房地产市场营销策划的发展态势、关注营销策划的新思路、新
理念、新手法；
6.6.2负责报刊杂志等信息资料的收集、整理，将文章摘要录入电脑形成数据
库，方便查阅；
6.6.3每季度以近期市场营销策划的新情况为纲，商讨确定一个调研课题并布
置给相关地区公司；负责拟专题调研提纲，与地区公司积极配合，力争保
证调研报告的准确性；
6.6.4在专题市场调研工作中，遵照领导安排完成有关调研任务；
6.6.5通过研讨会、参加外部培训等形式组织营销策划培训，提高相关业务人
员的营销策划水平。
6.6.6完成领导交办的其他工作任务；
6.6.7结合实际情况，探索集团公司内地房地产营销市场调研工作的新方法；
6.6.8与其他行业研究机构建立沟通的渠道，拓宽信息来源渠道并借鉴可行的
研究方法。
6.7策划师丁：
6.7.1负责每日收集网上重要房地产市场信息，周一至周五编制《信息速
递》，提取有价值的数据进行分类、保存，月底筛选重要的信息编制月度
重点信息汇总；
6.7.2随时关注房地产市场发展态势、关注新推热销楼盘、热点区域。组织、
安排项目调研活动，及时完成《市场调查综合情况表》及项目调研报告；
6.7.3负责部门楼书、市调报告的编号、归档工作，编号录入电脑以备各位同
事查阅；
6.7.4负责报刊杂志等信息资料的收集、整理，将文章摘要录入电脑形成数据
库，方便查阅；
6.7.5每季度以近期市场情况为纲，商讨确定一个调研课题并布置给相关地区
公司；负责拟专题调研提纲，与地区公司积极配合，力争保证调研报告的
准确性；
6.7.6密切关注竞争对手的发展、扩张态势。每日跟踪浏览竞争对手网站、密
切留意报刊重要信息；
6.7.7收集多方面的宏观信息，结合地区公司提交的《地区房地产市场宏观市
场调查与分析报告》，负责每半年编写《内地房地产宏观市场调查与研究
报告》，上报集团公司领导；
6.7.8在专题市场调研工作中，遵照领导安排完成有关调研任务；
6.7.9通过研讨会、参加外部培训等形式组织市场调研培训，提高相关业务人
员的市场调研能力。
6.7.10结合实际情况，探索集团公司内地房地产营销市场调研工作的新方法；
6.7.11与其他行业研究机构建立沟通的渠道，拓宽信息来源渠道并借鉴可行的
研究方法。
6.8文员
6.8.1收文处理流程：文员登记、加盖日期章→部门总经理确定印发名单→印
发→相关业务人员处理→存档编号并录入电脑。
6.8.2发文处理流程：相关业务人员拟稿〔标注印发名单〕→部门总经理或项
目主管助理总经理修改→部门或公司领导签发→盖章印发或发电子邮件→
存档编号并录入电脑；
6.8.3保证文件运转顺畅的同时，文员对文件版面格式进行统一控制并有检查
的权利和责任，避免出现没有签发就盖章或文件不完整、盖错章、用错纸
的现象，存档文件需记录印发情况；
6.8.4外发文件，且重要文件需收文部门或单位签收；
6.8.5每日收到电子邮件后，转发给相关人员，并口头通知；
6.8.6非项目文件收到后，盖日期章，传阅后原件存档；
6.8.7定期整理各类文件；
6.8.8负责及时制作半月统计报表，包括半月报表和销控图，部门领导签发
后，印发抄报公司有关领导并抄送相关部门；
6.8.9负责编制便于日常运作、满足管理流程的各种表格。
6.8.10负责加班登记表、外出登记表每月10号前集中后，统一交给人力资源
部；
6.8.11主管领导不在或外出时，负责代接电话，并做好电话记录；
6.8.12负责安排部门员工会议，加班订餐等事宜；
6.8.13负责部门签章、订车单、报销单、借款单、收发文登记等工作；
6.8.14负责控制部门文件复印量，复印后要加盖双面影印或废纸影印章；
6.8.15关于报销工作由报销人本人填好单，交领导签字后，负责统一到财务部
报销。
6.8.16负责完成部门领导交办的其他工作；
6.8.17负责及时补充办公耗材。
7建立营销管理组织系统
7.1营销管理架构
营销管理架构分为两个层次, 即由公司营销决策委员会(以下简称“公司营销
决策委员会”)和地区公司营销决策小组(以下简称“营销决策小组”)为营销
管理的决策层,负责策划及拟定与营销有关的方针策略。公司营销策划中心(以
下简称“营销策划中心”)作为“公司营销决策委员会”的日常工作机构，地
区公司有关营销部门为“营销决策小组”的执行机构(以下简称“地区营销执
行机构”)，分别负责执行公司营销决策委员会及营销决策小组下达的营销指
令及营销策划管理的日常工作。公司营销策划中心负责督促、配合地区营销机
构的工作。其组织架构示意图如下:
7.2
7.3公司营销管理决策层组成人员的提名与审批
公司营销决策委员会具体人员组成由公司总经理提名,报公司批准并行文。营
销决策小组具体人员组成由地区公司提名, 报公司营销决策委员会批准并行
文。
7.4公司营销管理决策层责任
公司营销决策委员会向集团负责,营销策划中心、地区公司营销决策小组向集
团营销决策委员会负责,地区营销执行机构向营销决策小组负责。
8营销管理的职责分工
8.1决策层及管理、执行机构的分工运作程序
公司营销决策委员会、营销决策小组、营销策划中心及地区营销机构的职责分
工及运作程序按《公司股份有限公司项目营销管理实施细则》及《营销管理职
责分工表》（详见附文1、附表MM02-1）执行。地区公司上报公司营销决策委
员会的所有文件，必须经地区公司总经理或主管营销工作的领导审核认可，以
营销决策小组的名义上报。非正式文件由地区公司营销部门负责人签发即可。
8.2关于楼宇销售特别优惠价格折扣审批权限
在日常销售管理工作中如有个别特殊客户(工作关系户)确实需要在售价上给予
一定的优惠时,须按下列条款及程序处理：
3%以下(含3%)的特别优惠权（以下统称“优惠权”）,但必须由地区公司（深圳地区）销售部门经办人提出申请意见,由销售部门负责人复核后,报地
区公司主管副总经理审核,最终由地区公司总经理批准后方可生效。上
述优惠审批必须报公司营销决策委员会备案。
3%—8%（含8%）以内时，按前款程序办完相应手续后，由营销决策小组审核后专题书面上报公司营销决策委员会审批。
8%以上时，按本条第1款程序办完相应手续后，由营销决策小组审核后专题书面上报公司营销决策委员会审查，再由公司营销决策委员会报公司董事
长审批。
9营销队伍及网络建设
9.1营销人员素质要求
房地产营销在房地产行业中有着极为重要作用, 项目的市场定位、营销策划和包装推广，直至销售的过程中,都需要营销人员直接执行或参与其中。营销人员素质的高低直接影响营销成果。因此,营销管理机构应努力提高营销人员的质素,建立严谨的操作程序,系统地培训、规范营销人员的操守。营销人员在明确自身职责的同时,要注意彼此之间的沟通、配合和相互支持。各级营销管理人员要以公司的利益为大前提,大家以相互信任的态度共同做好营销工作。9.2提高营销人员业务水平
各级营销管理人员在处理日常事务的同时,要经常走出去,面对市场,密切注意市场上营销新概念、新方法,在市场中学习，取人之长补己之短,不断地提高自己的营销能力。
9.3关于项目推介或代理
现代营销策略讲求信息互通概念。为了紧贴市场脉膊,营销管理人员要善于处理好与营销方面专业公司（中介公司、代理公司、广告推介公司等）和媒介的关系,充分发挥各专业公司的专业作用和媒介的宣传效应,促进楼盘营销工作。
营销执行机构与专业公司合作时,要对专业公司进行认真和全面的考察，结合项目的实际情况，选取对项目销售工作具有积极促进作用的专业公司，在初步选定专业公司后，应报公司审批，经批准后，订立有关中介、代理、推介合同
等,明确具体的操作方法及专业公司的职责。签订的合作协议或代理合同等须报公司营销决策委员会备案。
9.4营销工作中出现问题的处理
在执行领导下达的营销指令过程中出现问题时,必须根据本营销管理制度、项目营销管理实施细则及营销管理分工原则向上级汇报。操作原则为：职责范围的事务,应尽量争取在本级管理体系内处理；超越职责范围的事务,宜逐级汇报、处理。
9.5决策文件执行要求
对公司营销决策委员会已批准执行的报告，在执行过程中如有特殊变化，营销决策小组应立即向营销决策委员会书面请示，经批复后，按新的批复意见执行。
9.6因特网络建设
为了加强营销决策委员会与各营销决策小组和营销机构的沟通，加强公司与小业主的沟通,拟在适当时机组建营销网站。
9.7营销管理研讨会
为了充分利用各地区公司的资源优势, 定期由营销决策委员会组织举行公司股份有限公司房地产营销管理研讨会，总结和交流,探讨房地产营销管理新趋势,
10房地产市场调研管理
10.1市场调研是围绕已吸纳项目展开的调查、分析和对市场态势的预测，以适应市
场环境的变化，进一步做好公司房地产市场营销等工作，建立高效、灵敏的市
场信息网络，提高有价值市场信息的利用效率，为各级领导营销决策的前瞻性
和准确性提供依据。
10.2市场调研管理架构：
10.3
10.3.4负责布置全国房地产营销市场研究课题；
10.3.5完成公司股份有限公司主管领导布置的特定研究课题。
10.3.6将收集到的重要市场信息，整理后，及时向公司领导报告。
10.4营销决策委员会负责全国房地产营销市场调研的日常工作，设置兼职调研人员
10.5各地区公司营销决策小组领导本地区的房地产市场调研工作，其主要职责为：
10.5.1负责对所在地区房地产宏观市场和微观市场的研究分析工作；
10.5.2负责对公司所在地重大市场问题的调研与分析工作；
10.5.3负责全面按时地完成营销决策委员会及地区公司领导布置的各项调研任
务；
10.5.4负责定期和不定期、及时地向营销决策委员会报送调研报告及有关的各
种市场信息材料。
10.5.5负责对所在地区的主要竞争对手企业情况进行跟踪调查，了解主要竞争
对手企业的基本情况及发展方向、策略等问题，并制定相应的对策；
10.5.6负责对所在公司开发项目的竞争项目进行跟踪调查，分析其对公司项目
的影响，并提出相应的对策。
10.6各地区公司的营销、市调有关部门（或地区公司指定的责任部门）负责本地区
市场调研的日常工作，必须设置专职调研人员，并保持相对稳定。
10.7对于营销决策委员会、各地区公司领导布置的调研课题和调研员自行选定的调
研课题，各地区公司市场调研员要保质保量地写出书面市场调研报告，并按布置课题所规定的时间和方式，及时送达营销决策委员会。
10.8各地区公司市场调研员收集到的市场信息和调查到的典型搂盘市调资料（每月
3～5个搂盘），经整理后，每月30日定期以电子邮件的形式向营销决策委员
会报送，要求准确、及时送达。
10.9各地区公司市场调研员要致力于建立市场调研信息库，建立健全市场调研信息
档案，做到分类登记，查阅方便。市场调研信息档案的管理，按公司档案管理
的有关规定办理。
10.10市场调研报告和研究结论，是公司信息资源的重要组成部份，未经所在公
司主管领导批准，不得擅自给予公司以外的机构或个人使用。
11营销市场调研内容
11.1营销市场调研要通过系统、客观地搜集、分析、评价及使用宏观和微观市场中
有价值的信息，分析有关市场的环境、竞争程度和发展动态，了解买家的欲
望、需求、动机、偏好和购买力。掌握竞争对手的资料，以期对市场行为和走
势做出切合实际的判断，对营销方案和产品定位等方面的提出合理化建议。
11.2公司外部的市场环境调研，即房地产市场调研和竞争对手分析，包含了所有可
能影响公司经营管理活动的各种力量，对其进行系统的研究和分析，密切关注
竞争对手的业务拓展和开发项目，并分析其对公司的潜在威胁。公司外部的市
场环境调研包括下列方面:
11.2.1房地产市场情况
；
，尤其要注意调研政府对房地产市场的干预政策，及其对房地产市场产