购物中心调研报告

购物中心调研报告

第一篇：香港

香港

作者介绍：王德平博士美格行商业地产顾问机构

美格行商业经营管理有限公司董事、商业规划及招商总监，在香港、深

圳、北京、广州等地多年商业地产从业经险，现正负责深圳上步国际商场、中洲布吉项目等

商业策划工作。

调查样本情况简介：美格行资深商业地产团队于20XX 年下半年对香港44个购物中心进

行了深入的实地调研，其中包括所有3万平方米以上的33个购物中心。这44个购物中心遍

布香港各个角落，东至港岛的杏花村、九龙半岛的宝琳、西至港岛的上环、大屿山的东涌、

南至鸭删洲、北至大埔、西北至屯门。经美格各行公司实地调研的购物中心面积约占香港商

业总面积的 2 5％以上，约占所有购物中心总面积的9l％。

一、香港购物中心发展历史沿革

在东南亚国家和地区中，香港是最早出现购物中心的城

市，1966年，香港第一

间有现代意义的购物中心海运大厦正式开幕，建筑面积达60200平方

米，在当时可算是巨无霸。日本比香港晚两年，1969年第一座大型购物中心玉川高岛屋在

东京开业，新加坡大型商场出现于20世纪70年代，台湾最晚，第一家购物中心远企购物中

心出现于1994年。

香港购物中心发展可分为二到三个时期，前两个时期与交通运输工具高度相关。

1979年是具有分水岭意义，这一年香港地铁正式通车，标志着香港进入以轨道交通为主的

大都市行列，购物中心的发展开始步入崭新的时期。

第一阶段为1979年以前，事实上只有一个大型购物中心：海港城落成。1966年

水路交通在香港的地位举足轻重，因此唯一的大型购物中心海港城一期海运大厦便在尖沙咀

邮轮码头旁落成。海港城第一期

开幕后，1969年第二期马可波罗香港酒店商场开业，第三期海洋中心于1977年相继登场。

海港城总面积达到：176607．21平方米。时至今日，海港城仍是香港最有魅力的大型购物

中心之一。

第二阶段为1979年之后，地铁通车

区域名称gfa总建筑面积落成年份

九龙 nam cheong300,00027,870.6820XX

station,west rail

ura mongkok586,00054,440.7320XX

redevelopment

kowloon station, 890,00082,683.0220XX

pacdage five

urahanoi road300,00027,870.6820XX

redevelopment

millennium city5573,00053,233.0020XX

新界 tsuen wan west, 409,00037,997.0320XX

west rail

tseung kwan813,00075,529.5420XX

o station

dreamcity 431,00040,040.8820XX

合计8间4,032,000399,665.56

使香港的交通便利性有了革命性的提升，跨区交通时间大大缩短，过去上小时的路程可

以缩短到不到半个小时，极大地扩大了市民的活动范围，并鼓励跨区购物消费，从而为购物

中心的迅速发展提供了基础。1980至1989的10年间，私人商业楼宇落成量高达27 2．1

万平方米，是各历史1o年期中最高的，占20XX年底累计量的30％。除海港城外，香港其

它主要购物中心均在1979年之后开幕，从1979年到20XX年24年间，有超过40间以上具

规模的购物中心开业。

从香港购物中心的历史看，轨道交通对该产业发展影响十分大，沿轨道交通布置的购物中心数量达到28家以上。

这一阶段，诞生了众多知名代表性购物中心：太古城中心、太古广场、时代广场、

又一城、青衣城等，香港超过三万平方米以上的购物中心总面积达到：228万平方米以上。

这一阶段社区型购物中心发展迅速，各主要社区均有具规模的购物中心开幕。

第三个时期也许已经开始。香港土地面积仅为1088平方公里，人口数也仅有

678．61万人，具规模的购物中心便有40多个，竞争日趋激烈，需要新的购

物中心组合新的竞争要素，提供崭新亮点。也许香港新的购物中心规划将进一步提升休闲娱

乐要素，例如即将开幕的数码港数码中心就以令人耳目

一新的“高科技娱乐”为主导诉求。

香港购物中心尚未完全成熟，仍在发展之中，20XX年前拟兴建的大型购物中心

如上页表格所示。

名称购物购物平均每购物中购物中人口数人均gdp人均

中心中心家购物心销售心销售量中心量积总额的面积比重美元）元）

香港

日本

台湾

美国 45025 50000 1.11935040%278061.8105334 3.78 中期)

二、香港购物中心发展总体状况与美国、日本、台湾的比较分析

截止20XX年底，香港私人商业楼宇总存量为923．07万平方米，按香港一间国际级顾问公司的统计，其中约27名为购物中心或商场，按此计算，购物中心面积约为249万平方米。

通过香港、美国、日本与台湾等购物中心发展状况比较分析可知：

购物中心高度发达的国家地区，购物中心平均面积反而

偏小，美国和日本的购物中心平均面积分别为1．11万平方米和1．48万平方米，而香港高达约5万平方米，购物中心发展最晚的台湾，这一数字为8．93万平方米。这可能与发达国家邻里型购物中心广为布点有关，在美国，邻里型购物中心约占总数的2／3.

在香港，其实也有类似的情况，香港人口密度很高，百佳、惠康以及街铺等超市遍布港九各生活社区，而香港的街铺十分发达，只要有街，街旁几乎就一定有街铺，街铺的营商业态与百佳、惠康等超市形成了良好的业态互补，比如不少街铺为饮食店，共生共荣。香港大型购物中心实际上是在百佳、惠康等满足人们基本生活需求之后的对人们更高层次消费需求的一种满足，因而平均面积达到约5万平方米。

从人均购物中心面积角度考察，香港购物中心产业发展还未饱和或成熟，仍有发展潜力。美国的人均购物中心面积为1．8平方米，而香港仅为0．367平方米。可见香港购物中心仍有较大发展空间，据有关政府部门统计：20XX年前，港岛、九龙、新界预计新落成购物中心面积分别为75436．64、309922、1870o，合计为：57．23万平方米。

香港购物中心产业发展的确在亚洲区处于领先地位。香港的人均gdp为2．5万美元，日本的为3．8万美元，但香港的人均购物中心面积还比日本略高。但是，香港还没有超大型购物中心出现。

三、香港购物中心的特色描

香港社会是一个高度发达的会：政府行为规范、法制完善，崔健康、诚信度高、众多国际零售商认可营商环境并纷纷进驻、地产商有成熟经验、有相关的国际级顾问公司、人们习惯性去购物中心消费和休闲。但香港的社会经济状况也有其特性，比如，人口密度大、汽车使用率相比美国明显偏低等。

香港购物中心发展情况与美国等国家相比，大有不同：香港的购物中心多数为垂直型购物中心，高的达15层，矮的也至少有两层，而美国购物中心多位1－2层；

香港购物中心全部为都会型购物中心，几乎没有郊区型购物中心；香港没有超过20万平方米的购物中心，而美国有380个特大型购物中心。

但是尽管有着这许多不同，香港购物中心个案多数均较成功，这正与香港购物中心因地制宜的发展策略相关。也应了行内周知的一句名言“没有一个购物中心是一样的”。香港购物中心在不到40年的发展历程中，走过了一条别具特色的道路，具体来说，主要有以下方面：

1、香港购物中心的开发商往往是大型地产商，地产商熟谙了商业运作规律香港大型地产商往往下属有专责开发、经营购物中心项目的部门或公司。知名地产商在开发大型住宅项目的同时，也为住宅区建设一间购物中心，以满足居民

购物和休闲要求，在我们调查的44个购物中心项目里，八大地产商如长江、新鸿基、恒基兆业、恒隆、九龙仓、和黄地

产、新世界、太古地产以及香港地铁公司等开发的购物中心有32个，占了73％。而有的发展商还专门成立了相应的管理，如新鸿基地产成立了专门的新地会有限公司、恒基兆业地产成立了冠威有限公司、长江地产成立了港基物业有限公司，分别管理有关项目。上述商及管理公司开发及管理的各购物中目均较成功，证明它们都已熟谙商业运作规律，在开发前实际已经胜券在

2、区域型购物中心形成的条件有三：

在我们调查的44个购物中心里，经综合比较，以及联系香港市民消费习惯，太古广场、时代广场、太古城中心、海港城、又一城等5间可称为区域型购物中心，有能力吸引全香港市民光顾。我们对这5间购物中心的地理位置进行了认真研究，发现香港区域型购物中心形成的要素条件有三：其一，地处交通节点，各类交通工具的节点无疑是购物中心选址的最佳位置：地铁和九广铁路的交汇处有魅力非凡的“又一城”：尖沙嘴地铁站、尖沙嘴巴士总站、天星小轮尖沙嘴站的交汇处有香港第一间购物中心、至今仍为典型购物中心之一的“海港城”；其二，地处商业旺圈，时代广场即位处香港黄金商业旺圈铜锣湾内，海港城位处著名的尖沙嘴

区内；其三，本身要有特色，如1998年落成的又一城项目以全港最大的溜冰场“欢天雪地”、最大的玛莎百货店、各品类的旗舰店以及弧线型的长条中庭、活泼而又不失典雅的环境设计，从而在一个并非传统商业旺区内营造了一个魅力超凡的购物中心。

3、香港均为垂直型都会型购物中心，没有一般意义上的郊区型购物中心

香港是全世界人口最为密集的都市之一，交通高度依赖轨道交通和公共巴土，对私家汽车的依赖性与美国相比不高；而且，香港陆地面积稀少，寸土寸金，因而香港在多年商业发展过程中，形成了自己的特色，走出了独特的成功之路，充分体现了因地制宜，具体情况具体分析的哲理。这种独特性的重要一点便是：香港购物中心全为垂直型都会型购物中心，香港购物中心一般都在三层以上，一般都有5—6层，最高的有15层。这与美国购物中心一般只有1-2层的情况大不一样。这也提醒我们内地的发展商，不能照搬照抄任何成功模式，必须结合自身的实际情况，找寻成功之路。

4、社区型购物中心发达

与香港经济、社会高度发达、交通网络完善相一致，香港的社区型购物中心十分发达，几乎每个议会区都有购物中心。在香港对交通方面的两个重要感受是：其一，轨道交通特别方便到达各地方；其二，从一个地方到另一个地方，总

有公共巴士直达。虽然是社区型购物中心，主要靠本社区消费人群支撑，但交通方便无疑是一个基本条件。我们调查的44个购物中心，除了5间区域型购物中心以及山顶广场、机场skyhart外，其余37间全为社区型购物中心，占了总数的84％。全香港按区议会分区共有19个区，每区都有购物中心。

香港多数社区购物中心在周末都人头涌涌，证明它们有能力留住本区居民，有能力与区域型的购物中心竞争顾客。通过商户重复度调查，我们发现各购物中心商户重复比例较高，使得各购物中心享有同样的商户品质，让各区香港市民都享有了相似的生活方式。

5、定位、策划、经营成功的购物中心各层的租金水平是基本相等的，并不是低楼层租金比高楼层租金高很多。

香港“太古广场”和“又一城”都通过精准的市场定位、别出心裁的人流动线设计，成功的招商策略、卓越的经营管理，从而使共三层的太古广场及共七层的又一城的各层租金水平基本相等，这两个商场的外部人流导入系统设计亦可称为典范，太古广场主要的三层购物区均有人流直接导入；又一城有五个层面有外部人流直接导入，详见外部人流导入分析专题。

6、香港购物中心建筑外立面一般无特色，这可能与香港高楼大厦鳞次栉比、楼

间距窄小、视野不够开扬相关。由于寸土寸金，香港购物中心采用独立式商业建筑的比例很小，多数都是住宅区裙楼或是写字楼、酒店裙楼。

7、购物中心相距很近也能共存，典型的是位处沙田马鞍山广场和新港城两间购物中心之间仅隔一条马路，而且两问购物中心还通过全封闭的人行天桥直接相连，两间购物中心都经营得很好。可见，商场离得近并不可十白，只要有人群和消费力支撑即可。

8、香港各购物中心均讲究装修品质和档次。在实地考察过程中，我们对又一城、太古广场等区域型购物中心的优雅、精致、有档次感的室内装修及装饰并不意外，但我们每每惊叹于香港社区购物中心的装修及档次水平，在香港，即使是社区购物中心，也非常讲究装修品质和档次，而且过道都很宽，如愉景新城、杏花新城、新都城等。

第二篇：吉林国贸

吉林国贸

一、吉林国贸购物中心简介

吉林国贸购物中心位于吉林省第二大城市-吉林市,坐落在百年经商宝地东市开发区龙头位置，是吉林地区新崛起的一座大型现代化商场,拥有员工1300多人,总建筑面积5万平米。

自20XX年5月1日投入营业以来，率先在地区内实施

“统一管理、统一经营、统一布局、统一收费”的管理模式，与供应商精诚合作。吉林国贸有在营供应商1300多家，15万种各类品牌系列商品,来自于31个国家和地区、国内28个省市,弘扬着不同的品牌文化。吉林国贸拥有自营进出口权，,通过“名牌进名店，名品争名利”的特色经营，聚拢了大量不同层次的消费群体，以其“优雅靓丽的购物环境、先进完善的配套设施、精良别致的名优商品、体贴至尊的亲情服务”赢得了各界人士的广泛赞誉。公司运营态势良好，营业额每年都以超20%的速度递增。

吉林国贸坚持“以人为本、以德兴商、管理从严、服务尽善”的经营宗旨，在20XX年7月，成功地通过iso9001：20XX质量管理体系认证和iso14001：1996环境管理体系认证，成为吉林省首家通过“国际双项贯标认证”的新型商业零售企业。

吉林国贸购物中心荣任中国百货商业协会常务理事单位,在中国百货商业界享有崇高声誉，经营业绩不断攀升，经过六年稳健的发展，企业先后获得"明码标价示范单位"、"全国百货行业优秀企业"、"中国商业名牌企业"、"至尊亲情式服务"荣获"中国商业服务名牌"、"aaa级对外贸易诚信企业"、"全国商业诚信企业"、质量信誉aaa等级、被中宣部等八部委评为“百城万店无假货示范店”等多项国家、行业级荣誉。

“无限商机，尽在国贸”。吉林国贸秉承“选择国贸享受生活”的核心经营观，以服务社会大众为使命，以做东北百货零售业中的翘楚为目标，以追求客户满意服务为宗旨，成为卓越服务品质的创造者，为吉林社会经济发展做出积极的贡献。

二、调研时间、地点、组成人员、目的及具体内容

时间

xxxx年xx月x日、x日、x日

地点

吉林国贸购物中心

组成人员

以个人为单位

目的

了解吉林国贸购物中心地理位置、双节促销方案、服务设施、内部结构、品牌类型。

内容

1、吉林国贸购物中心位于吉林省第二大城市-吉林市,坐落在百年经商宝地东市开发区龙头位置。

2、国贸正门与楼体标有巨幅双节促销方案，非常醒目，很有过节气氛，具体促销方案如下：

具体专柜促销方案：

1f

“金秋报喜，国贸真情”一层商场特举行如下活动：

接全馆礼券：羽西、高丝、蝶妆、家美乐、汇美舍、宝琪兰、雅芳、金大福、宝升、玲珑如意、祥瑞、卓怡、富贵鸟、aee、波熙、兰芷妮、星期六、千百度、伊伴、索菲娅、cd、嘉宝、迪芙斯

爱盟、维玛诗 k金、钻石7.5折

百思图4-7折

百丽、他她、天美意5.5-7折

森达、真美诗4-7折

bata、妙丽、思加图5.5-7折

"花好月圆迎佳节，健康中国庆华诞"--北京同仁堂健康大型礼赠活动

买220g纯鲜即食燕窝2个赠送70ml小冰燕一个，买十个220g纯鲜即食燕窝赠送一个220g即食燕窝，不累积赠送。

一次性消费短肽类、健康套餐类，即食雪蛤，含铁当归等效期类产品满600元以上，即赠60支蜂王浆口服液一盒，价值130元/盒。

一次性消费其它现代保健品1500元以上，即赠60支蜂王浆口服液一盒，价值138元/盒。

2f

部分专柜只接券，不送券

好消息：二层商场“爱步ecco”装柜即日起至11月27日，开展“免费赢宝马，轻松获金条”活动，您只需光临“爱步”专柜，体验两双以上的“爱步”鞋，并填写登记表，就能免费领取体验卡，参加抽宝马活动，体验卡每天数量有限，送完为止。而单次购买“爱步”产品满1500元，更有机会获得建国60周年纪念金条、现金抵用券等奖品。详情请到“爱步”专柜咨询。

5f

促销活动 10月6日-10月12日

值此金秋十月，五层商场fox、酷、esprit品牌形象全新升级，新形象给您带来全新的气息，与此同时，被誉为世界牛仔三大品牌之一的“lee”已隆重进驻五层商场，堪称牛仔裤专家的“萍果牌”，带着全新的设计与剪裁工艺，也已在五层商场全新开业，此外，五层商场骆驼专柜全场商品5.8折销售，hoz部分商品3-5折销售，其他品牌新款也已全新上市。

6f

促销活动 10月6日 -- 10月7日

金秋报喜，国贸真情，为答谢新老顾客的支持与厚爱，6层商场家居区：

双立人专柜10月6日-10月8日

买满双立人产品1500元赠送价值168元多用刀一把；买满双立人产品2500元赠送价值199元大打蛋器一个；买满双立人产品5000元，赠送价值548元18cm炖锅一个，礼品数量有限，赠完为止。

米技专柜：买部分炉具赠制定锅具一个。

3、商场分6层，中央大厅两侧分别有扶梯8部共16部，中间设有二部观光电梯，每层均设有安全通道，每层四周安有防护栏。

4、服务设施

1f正门：设有中国银行、中国农业银行、吉林银行四部自动提款机。东一号门：首饰设计中心

2f皮鞋养护、休息区、改制间、ic电话、咨询台、饮水处

3f熨烫部

4f休息区、洗手间、ic电话、咨询处、饮水处

5f顾客接待室、休息区、洗手间、ic电话、咨询台

6f总服务台、客服中心、卡币中心、团购办公室

5、各楼层经营项目与品牌

1f都市彩妆馆

化妆品：u2b、美素museum、高丝kose、佳丽宝aqvakanebo、羽西yue.sai、雅芳avon、蝶妆debon、资生

堂shiseido、欧莱雅l’oreal、宝琪兰poshlam、娥佩兰opera、欧珀莱aupres、家美乐camenae、自然堂chcedo、玉兰油olay、汇美舍pretty valley、居臣氏

兰德、丽声

黄金珠宝：爱盟、宝异、六福、金象、维玛诗、戴梦得、金大福、祥瑞玉器、玲珑如意香水：ck、marc、jacobs、hugo、boss、宝格丽、卡文克莱、菲拉格慕、salvatore ferragamo 女鞋：cd、elle、拔佳、卓怡、爱意、伊伴、森达、百丽、他她、富贵鸟、百思图、兰芷妮、思加图、真没诗、千百度、天美意、星期六、索菲亚

药品：北京同仁堂

客层／客流：商品种类繁多，属于中高档，客流较大，适合大多数人消费

2f绅士服饰馆绅士装：沙驰、庄子、功针、依文、庄吉、威可多、温馨鸟、金利来、报喜鸟、雅戈尔、卡拉博、奥伦多兰、皮尔卡丹、卓凡尼.华伦天奴

男士衬衫：恒龙衬衫、恒源祥、圣罗兰、啄木鸟

男鞋：健乐士、其乐、木森林、都彭、骆驼、ecco、沙驰、24hrs、路宝、华斯度、雅乐士商务休闲装：vjc、didiboy、scofield、斯丹、宝姿、法鳄、浪比时、利莱士、杰克斯、帕古茨、卡拉博、梦特娇、老人头、劳斯顿、凯文加利、凯迪东尼、佛伦蒂奴、奥斯卡丹、卡尔丹顿、华斯度、路易英

博、花花公子、卡帝乐鳄鱼、华伦天奴.世家

箱包：cd、路易仕达、沙驰、新秀丽、金利来、暇步士、卓凡尼.华伦天奴、华伦天奴.露迪、法莱.阿玛尼、花花公子、皮尔卡丹

男士内衣：百富、皮尔卡丹

男士配饰：zippo、派克、毕加索、瑞士军刀

客层／客流：高档品牌居多，客流量相对少些，适合中高档人群消费

3f名媛淑女馆

客层／客流：高档品牌居多，客流量较多，适合中高档人群消费

4f流行少女管

少淑女装：衣尚时、法拉米、江南布衣、艾格运动、艾格周末、似水年华、simlar years of water、

aiweiwei、fox、https://www.360docs.net/doc/df12860521.html,nd、teenie weenie、esprit、baby f.o.x、roem、s’cat、

、f8派、贝蒂、白井、英峰、零度、南默、慢馨香水、迪士尼

羊绒：鹿王、珍贝、梦特娇、鄂尔多斯、圣雪绒

文胸：bodypops、eblin、爱慕、浩沙、兰卓丽、黛安芬、曼妮芬、欧迪芬、安莉芳、曼诗婷、爱美丽、伊维斯、桑扶兰、艾格内衣、迷哈娜

客层／客流：中高档品牌居多，客流量相对少些，适合青年人群消费

5f运动休闲馆

休闲服饰：fox、hoz、gxg、oyea、esprit、so.basic、酷、骆驼、洲克、高特、马克华菲、古兰图腾、霹雳道运动器材：新贵族

运动服饰：exr、kappa、匡威、耐克、锐步、李宁、彪马、美津浓、勒斯菲斯、哥伦布、耐克折扣、奥索卡、阿迪包、小阿迪、耐克文化、阿迪休闲、阿迪达斯、哥伦比亚、lafuma、new balance、le coq sportif

客层／客流：大众品牌居多，客流量较多，适合青少年中年人群消费 6f温馨家园管

儿童服饰：ohoo、faw in paw、e land kids、米奇、宝高、贝蒂、贝亲、英氏、芭比、幸

、堂皇、梦洁、乔德、罗卡英、梦洁宝贝、富丽真金、恐龙家纺、莎鲨家纺、馨亭

工艺礼品：千佛堂、玉满堂、华光陶瓷、隆达

客层／客流：中高档品牌，客流量较少，适合中年人群消费

注：以上带下划线为独有品牌

四、调研结果

通过几日对国贸的考察，有值得学习的地方，但是也有

不足之处。

比如：品牌繁多，档次过于混乱；部分商品由于促销，陈列比较混乱，给人地摊感觉，使商品看上去没有高贵感，主要针对中厅“简爱诺”品牌；部分导购员没有尽到自己的职责，无迎声、无送声；正门牌匾过大，在大厅往外看，给人一种黑天要回家感；商场内温度与室外温差较大，70%顾客手中挂有自己外套；缺少物品寄存处，很多顾客都不喜欢手拿商品逛商场，尤其男士；3f、4f女装区应多设立小型休息区，很多女士在试换商品时，男士只能站等；商场缺少背景音乐；每层灯光相同，无新鲜感。以上这些只代表我个人意见，有不对处，请多多提出，有利于我进一步改正。

五、总结

由于国贸地理位置处于吉林两大商圈之一的东市商圈，人流量得到保障。上海路与**路交汇处，临街均为吉林主要交通要道解放大路与吉林大街，交通便利。国贸在努力奋斗的九个年头里，获得了省市领导给与的各种嘉奖，得到了江城人民的认可与信赖，再也没有“游玩在江城，购物在长春”一说，吉林国贸已经成为时尚生活的代言，吉林国贸已经成为这座城市的美丽名片，一面引领时尚的旗帜。

国贸已经在吉林根深蒂固，作为吉林百货业新生命军——xxxx，我们应扬长避短，坚持自己的经营理念，所经营的商品要做到差异化、化、品牌化，打造服饰百货，在吉林竖