上海典型总部基地开发策略比较分析

上海典型总部基地开发策略比较分析

周建成：上海易居房地产研究院企业研究中心总经理

2012年5月18日第20期在对上海近50个典型总部基地项目调研过程中，我们发现，这些总部基地项目的开发时间、规模大小、开发主体、产品特色、功能定位等各方面均存在差异，但是根据共性特征，我们可将总部基地项目主要归纳为以下三类： 大盘开发，品牌企业投资

政企合作，开发时间较早

旧区改造，特定产业集聚

为了更好地诠释这三类总部基地项目的开发策略，我们将以具体案例分析的形式进行深入剖析。

一、大盘开发，品牌企业投资

与住宅地产不同，总部基地项目的开发主体多为一些有实业基础的企业，如联东地产等产专业化运营商早已把产业地产作为集团发展的重要方向，而这些企业在房地产开发方面经验有限。近年来，随着国家对住宅地产的持续调控，一些知名房地产开发商开始转向产业地产，如绿地、富力、复地等。同时，调研结果也表明，企业大多在政府规划的工业区或开发区选址开发运营总部基地项目，这类总部基地项目的建筑规模大，也对企业的开发能力有较高的要求。我们从若干大盘项目中，选择均位于金山区的联东U谷和复地金石湾两个项目进行重点介绍。

金山联东U谷与复地金石湾两项目都位于上海的南大门——金山，都是大盘项目，尤其是金山联东U谷，占地面积超1500亩，更是超大盘。

金山联东U谷，也称为联东U谷·南上海国际企业港，位于金山工业园区核心区域，朱吕公路与夏宁公路交界处。项目占地1700亩，建筑面积150万平方米，总投资102亿，将成为年产值超140亿，税收超10亿，就业人数超4万的国内一流综合产业园，是集总部办公、研发中试、高端制造和展示商务为一体的大型生产性服务业基地，致力打造成为长三角首席产业综合体。

复地金石湾位于金山新城山阳镇，近亭卫公路。项目总占地850亩，总建筑面积约60万平方米，是上海市经济委员会授牌的19个“生产性服务业功能区”之一，是金山区政府联合招商的五大项目之一。该项目定位为“上海国际化工服务业中心”，将打造一个集办公、交易、会议、交流、展示及配套服务设施于一体的化工服务主题园区。

链接1：金山联东U 谷和复地金石湾基本信息介绍

资料来源：易居房地产研究院产业地产项目部

金山联东U 谷的开发商联东地产为中国专业产业地产运营商，而复地金石湾的开发商复地集团为中国品牌实力房地产开发商。

联东地产是国内产业地产专业运营商，深耕产业地产20年，目前在环渤海经济圈、东北亚经济圈、长三角经济圈的北京、天津、沈阳、无锡、上海等5大核心城市建立了15个产业综合体和总部综合体项目，总建筑面积达1500万平方米，已形成“联东U 谷”的品牌和模式，是国内开发规模最大、产品系列最全、园区入驻企业最多的国家级产业地产开发集团。

金山联东U 谷 复地金石湾

位置金山区朱吕公路夏宁路口 金山区山阳镇浦卫公路1629号

开发商 上海联东金熠投资有限公司· 复地集团

土地属性 工业用地 工业用地

占地面积 总占地1700亩，其中一期占地400

亩

总占地850亩 建筑面积 总建筑面积150万平方米，其中一

期建筑面积25万平方米

总建筑面积约60万平方米，其中项目一期总建筑面积约8.2万平方米 产品类型 主要由标准厂房、中试研发、总部

办公、定制厂房等产品组成；配套

有公寓，可作为一般员工和企业管

理层的宿舍

独栋总部办公楼、标准办公楼、五星级酒店、精品公寓、商业休闲中心等 容积率

1.12 —— 绿化率 20% 53%

图1：联东地产全国布局示意图

复地集团是中国大型房地产开发和投资集团，拥有国家建设部一级开发资质，是复星集团的创始成员企业。自1994年涉足房地产业以来，足迹遍布上海、北京、武汉、南京、无锡、重庆、天津、杭州、西安、长春等十多个城市，成功开发50多个房地产项目。2006

年，复地正式进军产业地产，在上海开发了“钢领”、“中环天地”和“金石湾”等产业地产项目。

图2：复地中环天地、钢领实景图

资料来源：中国产业地产测评研究组

金山联东U 谷与复地金石湾均为多期开发项目，且产品类型多样化，涵盖商务别墅、高层写字楼以及定制等多种产品形态。同时，因两项目处于城市远郊，外部配套不足，而且都是大盘项目，因此，内部的商业休闲、以及居住等硬件配套显得尤为重要。

“中国产业地产专业运营商”—专注产业运营服务，助推区域经济发展

联东地产根据主要产业与潜在客户的需求特点，以产品功能化为基础，将金山联东U谷项目规划为总部办公、标准厂房、中试研发、定制厂房及生活配套产品系列。联动U谷项目分多期开发，目前正在进行开发建设的是项目一期400亩。

复地金石湾项目一期和二期先行开发12万平方米，产品涵盖标准办公楼、独栋商务别墅、精品SOHO、商业休闲中心等，规划有总部式办公、标准式办公、定制式办公等多种业态。独栋面积约在2100-5700㎡之间，写字楼单层1300㎡，可租赁面积80-1000㎡各面积段都有，可满足不同发展阶段的企业的各类物业需求。

图3：复地金石湾项目实景图

资料来源：中国产业地产测评研究组二、政企合作，开发时间较早

上海早期的总部基地项目大多是政府开发的工业园区，随着上海市政府对总部经济的重视，2000年以后，民营企业开始涉足总部基地项目的建设。2007年，上海市商委下属的上海总部经济促进中心发布了首张总部经济地图，“圈定”了16家将予以重点扶持的总部基地项目，客观上激发了民营企业开发总部基地产业地产项目的热情。同时，随着城市产业结构的不断调整，中心商务区租金的不断上涨，办公环境的不断恶化，位于城市郊区，环境优美、交通便利的企业总部花园成为企业办公的一种重要选择。

因此，在政策支持力度大和市场需求不断增多的背景下，一些具备资金实力和开发能力的民营企业开始在上海探索总部基地项目的开发运营。然而，总部基

地项目一般开发时间长、政策风险大，在开发过程中，获取政府的支持是必不可少的。我们从上海早期开发的总部基地项目中，选择均位于松江区的大业领地和财富兴园两个项目进行重点介绍。

链接2：大业领地和财富兴园基本信息介绍

大业领地财富兴园

位置松江工业区鼎源路广富林路路口松江区车墩镇泖亭路188号

开发商上海星月建设发展有限公司富兴地产

土地属性工业用地工业用地

占地面积900亩19万平方米

建筑面积60万平方米28万平方米

产品类型双拼、多层、小高层独栋、双拼、联排

容积率 1.3 1.4

绿化率40% 35%

开盘时间2007年10月2007年5月

资料来源：易居研究院产业地产项目部大业领地与财富兴园两项目均位于松江工业区，于2006年开工建设，且两项目都定位于集办公、研发、展示等多功能为一体的低密度、生态化总部花园，是上海早期典型的总部基地项目。

大业领地位于松江工业区西部科技园，松江大学城附近，是上海市最早公布予以扶持的16个总部基地之一，也是松江区“十一五”规划重点项目之一。项目规划占地900亩，建筑面积60余万平方米，总投资额26亿元人民币，将打造成为集展示、研发、贸易、财务结算为一体的低密度、智能化、生态型总部集群花园。项目于2006年开工建设，2008年5月首期客户入驻使用，目前已基本招商完毕。

财富兴园，又名上海财富兴园·国际企业公园，位于松江区车墩镇工业区，地处嘉金公路和规划中的A15高速公路交汇处。项目总建筑面积28万多平方米，总投资约8亿元，是上海首家真正面向海内外成长型企业提供研发办公、产品展

示、联络接待、信息集成、品牌提升、区域总部或分部等功能的现代化、商务化、人性化的园林式企业集聚区。

大业领地与财富兴园的开发商均为外来民企开发商，且均为这两家企业进入上海开发总部基地产业地产的第一个项目。

大业领地由“星月投资集团”下属子公司上海星月建设发展有限公司联手松江工业园区投资开发。星月投资集团为起家于浙江永康的实力民营企业，其房地产业投资的重点是发展总部经济项目，除了松江区的大业领地项目外，还在上海开发了位于康桥工业区的上海总部湾和位于宝山区的星港国际等总部基地项目。而财富兴园由湖南富兴集团有限公司投资开发，是富兴集团旗下的“财富兴园”产业园品牌进入上海的首个项目。

链接3：星月投资集团和富兴集团介绍

资料来源：企业官网

政企合作或政府支持是上海早期总部基地实现顺利招商的关键因素。

VS

星月投资集团简介 富兴集团简介 星月投资集团是星月集团的大型独资

控股公司，于2004年12月在上海成立，

主要在长江三角洲经济圈开展实业投资、

投资管理、投资咨询、资产管理、企业重

组、国内贸易和房地产开发等投资业务。

星月集团始创于1989年，公司横跨浙

江、江苏、上海“两省一市”，总部设立于

浙江永康。企业综合实力，名列浙江省民

营企业百强、中国民营企业500强，荣获

2008中国民营企业国际竞争力50强，并

被列为“全国大型工业企业”。

目前，“星月投资集团”房地产投资领

域涉及苏州、上海等地。自2005年正式开

展房地产投资业务以来，已投资控股4家

项目公司并已开发建设面积达到100多万

㎡。 湖南富兴集团有限公司创

建于1990年，是一家以新兴产业为龙头，汽车服务为支柱，产业园区开发为主导，医药和公益服务为辅，科工贸协调发展的综合性大型民营企业集团。业务涉足汽车服务、产业园区运营开发、房地产、国际贸易、医药化工、旅游开发等领域。 房地产板块是富兴集团产业运营的重要板块。目前，公司在北京、上海、天津、武汉、沈阳、长沙、、岳阳、成都等城市拥有几十个房地产项目，已形成“财富兴园”产业园品牌和“富兴地产”高档住宅两大品

牌。

作为早期的总部基地项目，面临的开发风险更大，因此获取政府的支持显得尤为重要。大业领地项目由星月投资集团与松江开发区联合开发，而且松江开发区管委会以及运营管理公司在园区内部买下3栋楼宇，在此办公。一方面，政企合作开发，能够获得政府的政策性支持，有利于降低项目的开发风险；另一方面，松江工业区管委会的入驻，可以为入驻企业提供注册、咨询、登记等相关方面的便利，有利于项目后期招商运营。

图4：松江开发区管委会及开发公司已入驻大业领地实景图

资料来源：中国产业地产测评研究组

大业领地和财富兴园均主打独栋商务别墅，且采取高周转、快速销售的方式，自己持有物业很少。

图5：大业领地项目规划图

大业领地项目分三期开发，其中一期主要为9栋双拼商务别墅、8栋6-7层多层写字楼和1栋综合商务中心组成；项目二期由23栋4-5层双拼商务别墅组

成；项目三期由13栋8-9层小高层写字楼组成。项目除综合商务中心持有外，其余产品全部采取销售的方式，2007年开盘均价在5000元/㎡左右。

财富兴园共占地19万平方米，由120栋独栋、双拼、联排构成，每一单体的户型面积在600-1300平方米之间。产品建筑单体组团布局，主要形式包括：风车型、围合型、弧线型、展示型、双拼型、独栋型；同时，建筑单元面积可根据客户要求模数式灵活分割。

图6：财富兴园主要产品类型实景图

资料来源：中国产业地产测评研究组

财富兴园一期采取快速销售的方式，2007年5月开盘均价在4000元/㎡左右，价格优势明显，基本上实现了全部销售完毕的良好业绩；在物业方面，项目采用自己的物业管理公司——富兴物业，为入驻企业提供后期物业服务。

图7：财富兴园内部物业指示实景图

资料来源：中国产业地产测评研究组

据财富兴园项目相关负责人介绍，财富兴园二期正积极筹备当中，预计2012年下半年开工建设，仍定位于销售型企业总部办公基地，并将加大园区风格、产品设计等方面的投入，努力开发建设满足当前市场需求的优秀产品。

三、旧区改造，特定产业集聚

随着城市的不断变迁与发展，一些原本在市中心、污染性比较大的工厂逐渐搬迁到郊区，工业旧厂房出现大量闲置并占据城市中心宝贵的土地资源和空间，如何更好地利用这些土地资源是城市发展的一大命题，而发展为总部基地是一种较好的方式。我们从上海若干旧厂房改造而成的总部基地项目中，选择位于嘉定区的智慧金沙·3131和位于长宁区的红坊两个项目进行重点介绍。

智慧金沙·3131和红坊两项目均由旧工业厂房改造而来，是老工业向现代服务业成功转型的典范。从项目功能定位看，智慧金沙定位于电子商务创新园，红坊定位于以雕塑艺术为核心的文化创意产业。

智慧金沙·3131项目处于长宁、普陀、嘉定三区交汇区域，是电子商务创新园的一期项目。智慧金沙原为嘉定区真新街道工业旧厂房，2008年7月，真新街道将旧厂房投资改建，拟建设创意园。2009年，由知名投资人杨振宇先生联合齐家网、驴妈妈、九九维康等几家电子商务公司，涵盖电子商务、投融资领域、传媒等诸多产业，联合组建上海智耀谷投资管理有限公司，掌舵3131的运营管理。

红坊位于淮海西路（570—588号）核心地段，与上海城市雕塑艺术中心融为一体，南邻淮海西路、徐家汇商业中心，西靠虹桥CBD商务区和新华路历史风貌保护区。红坊改建于上钢十厂原轧钢厂厂房，利用老工业建筑的钢筋铁骨，将厂房的高大空间、框架结构等特点与现代建筑艺术相结合，打造成为了一个综合文化中心，以上海城市雕塑艺术中心为主体，并有多功能会议区、大型活动及艺术展览场馆、多功能创意场地等灵活的空间应用。

链接4：智慧金沙?3131和红坊基本信息介绍

资料来源：易居研究院产业地产项目部

智慧金沙·3131和红坊均为业内专业公司运营，且以出租为主。相比较而言，红坊的区位优势更为显著，租金更高。

智慧金沙?3131的运营管理公司为上海智耀谷投资管理有限公司，该公司由齐家网、驴妈妈、九九维康等知名B2C 电子商务公司的业内人士组成，以几大核心公司为主，吸引上下游产业链企业入驻。

图8：智慧金沙·3131主导企业LOGO

智慧金沙?3131办公建筑主体为七栋造型别致的独栋展示楼及一栋综合商务办公楼。租售模式采用租赁的方式，租金在2-2.2元/㎡/天，物业费为10元/㎡/月。

位置

金沙江路3131号 淮海西路570—588号 运营商

上海智耀谷投资管理有限公司 上海红坊文化发展有限公司 土地属性

工业旧厂房 工业旧厂房 占地面积

2.8万平方米 —— 建筑面积

3.2万平方米 1.8万平方米 产品类型 由7栋独栋展示楼、1栋综合商

务办公楼、1栋商务配套中心组

成

商务办公、展示厅、画廊、酒吧、咖啡厅、西餐厅等

容积率

1.14 —— 绿化率 20% ——

图9：智慧金沙·3131项目实景图

资料来源：中国产业地产测评研究组红坊是2005年上海市政府招投标由上海红坊文化发展有限公司获得园区的运营管理资格。上海红坊文化发展有限公司作为文化创意产业的孵化器，主要涉及文化资产投资、文化资产管理和文化生活三大领域，已发展成为中国创意产业100强企业。公司致力于工业遗产再利用、城市再生、文化产业及相关领域的事业发展，专业从事文化创意项目的投资、策划、运营、推广等全过程资产管理。

图10：红坊项目实景图

资料来源：中国产业地产测评研究组

红坊商务中心分为A、B、C三个区域。总建筑面积18000平方米，商务办公面积11000平方米。项目内另有2600平方米大型展示厅、1400平方米画廊和2000平方米酒吧、咖啡厅、西餐厅等休闲场所及1000平方米手工作坊。项目以出租为主，办公区4-7元/㎡/天，商铺区12-14元/㎡/天；物业费为18元/平方米/月。