洛阳碧桂园项目投资可行性报告
洛阳碧桂园项目可行性研究报告
目录
1.总论 (1)
1.1项目概况 (1)
1.2编制依据 (1)
1.3研究范围 (2)
1.4主要经济技术指标 (2)
1.5结论 (3)
2.业主简介 (5)
3.项目建设背景及必要性 (6)
3.1建设背景 (6)
3.2建设必要性 (7)
4.洛阳市房地产市场宏观环境分析 (10)
4.1城市经济整体运行状况 (10)
4.2洛阳市房地产市场环境研究 (11)
4.3相关房地产产业政策 (11)
5.销售价格预测 (15)
5.1周边典型楼盘分析 (15)
5.2项目定位 (19)
5.3本项目SWOT分析 (20)
5.4商品房销售价格预测 (22)
6.建设地址及建设条件 (25)
6.1建设地址 (25)
6.2建设条件 (25)
7.建设规模及建设内容 (29)
7.1建设规模 (29)
7.2建设内容 (29)
8.建设方案 (30)
8.1总平面规划设计 (30)
8.2总平面布置 (31)
8.3给排水设计说明 (35)
8.4电气设计说明 (39)
9.建筑节能 (45)
10.环境保护 (46)
10.1设计依据 (46)
10.2设计范围 (46)
10.3环境保护 (46)
11.项目建设周期及招投标、组织机构 (48)
11.1项目建设周期 (48)
11.2工程招标 (48)
11.3项目组织机构 (49)
12.投资估算与资金筹措 (51)
12.1投资估算依据及范围 (51)
12.2投资估算说明 (51)
12.3投资估算结果 (53)
12.4资金筹措及使用计划 (53)
13.结论及建议 (55)
13.1主要结论 (55)
13.2建议 (56)
附表 (58)
附表1：投资估算表 (58)
附表1-1：工程建设其他费投资估算分解表 (58)
附表2：投资计划与资金筹措表 (58)
1.总论
1.1项目概况
（1）项目名称：洛阳碧桂园
（2）项目业主：洛阳碧桂园房地产开发有限公司
（3）建设地址：洛阳市伊滨区
（4）主要建设内容及规模：
项目总用地面积399.97亩，总建筑面积为522482.55平方米，包括计入容积率建筑面积435292.19平方米，公建建筑面积为19800.00平方米；车库建筑面积87190.36平方米。
本项目建设内容主要为住宅及公建建设，配套建设给排水、电气、绿化、室外道路等公用工程。
（5）项目总投资
项目总投资为166363.40万元，其中：工程费用106803.64万元，工程建设其他费用42149.51万元，预备费11916.25万元，建设期利息5494.00万元。
（6）项目建设期
项目建设期为2013年8月-2017年10月。
（7）项目资金筹措
业主自筹74772.55万元，银行贷款50000.00万元，滚动开发资金41590.85万元。
1.2编制依据
（1）国家发改委颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第
三版）；
（2）建设部《房地产开发项目经济评价方法》；
（3）国家颁发的有关建筑、电气、消防、给排水等各专业设计规程、规范和设计标准；
（4）洛阳市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；
（5）2012年洛阳市国民经济和社会发展统计公报；
（6）洛阳市2012年政府工作报告；
（7）业主提供的相关基础资料；
（8）洛阳市工程造价信息及有关配套文件；
（9）国家和洛阳市其它相关规定和要求；
（10）其他各种来源的相关资料。
1.3研究范围
本报告通过对项目的建设背景和必要性进行论证，通过市场预测与分析，结合项目周边竞争楼盘的对比分析，确定建设项目建设规模与方案、销售价格及销售方案，研究本项目的技术经济可行性，并对项目的经济效益和风险进行了分析和评价，提出结论性意见。
1.4主要经济技术指标
表1项目主要经济技术指标
1.5结论
目前，洛阳市正处于中部崛起的机遇期，经济发展进程正在加快，能否抓住这个难得的历史机遇，实现区域经济的跨越式发展，需要各行各业全方位的支持和全面协调发展。房地产作为一项新兴的高速发展的行业，必然作为经济发展的龙头之一，对拉动社会经济的全面发展，起着至关重要的作用。
2012年房地产面临巨大挑战，国家宏观调控力度的加大使房地产行业受到巨大的冲击，因此对项目进行的必要性与可行性分析是至
关重要的。
在机遇与挑战共存的情况下，本项目享有的得天独厚的区位优势等外部条件为项目的成功开发奠定了坚实的基础。通过研究本项目的技术经济可行性，分析和评价本项目的经济效益和风险。本项目在技术上和经济上可行。
2.业主简介
洛阳碧桂园房地产开发有限公司系碧桂园集团下属公司。碧桂园集团是中国驰名商标，中国房地产十强企业。碧桂园成立于1992年，2007年在香港联交所主板上市，是一家以房地产为主营业务，涵盖建筑、装修、物业管理、酒店开发及管理、教育等行业的国内著名综合性企业集团。碧桂园在房地产领域开创出独具特色与核心竞争力的碧桂园开发模式。公司实行设计、建筑、物业等一体化开发模式，奉行“过程精品，人居典范”质量方针，为各区域市场提供了大量物超所值的高品质人居产品。高品质产品、优美园林环境、完善生活配套、国家一级资质物业服务等元素构成了碧桂园家园模式的基础。迄今，碧桂园已在中国大陆及马来西亚拥有逾百个高品质地产项目，服务约50万业主，“碧桂园，给您一个五星级的家”享誉国内。以“希望社会因我们的存在而变得更加美好”和“做有良心、有社会责任感的阳光企业”为企业核心理念；碧桂园及创始人杨国强先生热心于社会公益慈善事业，历年捐赠超16亿元，为构建和谐社会做出积极贡献。
3.项目建设背景及必要性
3.1建设背景
河南位于中国中东部，是中华民族的发源地。河南省常驻人口9400万，是中国第一人口大省，GDP总量连续多年列全国第五位。《国务院关于大力实施促进中部地区崛起战略的若干意见》中指出，以河南为主体的中国第四大经济区——中原经济区正乘着时代的东风飞速发展。
洛阳位于河南省西部，是河南的第二大城市，有“天下之中”之称，是国家首批历史文化名城、著名古都。总面积1.52万平方公里，其中市区面积694平方公里、建成区面积170平方公里。总人口685万，其中市区人口207.7万。
图1 洛阳区位图
中原经济区的发展带动洛阳市经济的快速发展，洛阳在中部城市排第7位，仅次于长沙、武汉、郑州、合肥、南昌、芜湖。2011年洛阳全市GDP总量2723亿元，仅次于郑州。
本项目规划地块位于洛阳市伊滨区，洛偃一体化的中间地带——拓展区。伊滨区（伊洛工业园区）管委会）由洛阳新区直接管辖，管委会成立于2007年3月，辖诸葛、李村、庞村、佃庄、寇店5个镇，106个行政村，总面积280平方公里，总人口26万人。是未来10年洛阳城市发展的主要方向。
图2 项目区位图
因此，本项目在洛阳经济快速发展的背景下，抓住发展机遇，将洛阳伊河南岸项目打造河南区域集商业、娱乐、高档住宅为一体的高尚社区。
3.2建设必要性
3.2.1是顺应《国务院关于大力实施促进中部地区崛起战略的
若干意见》的需要
促进中部地区崛起战略实施以来，在党中央、国务院正确领导下，中部地区抢抓机遇、开拓进取，经济实现较快增长，总体实力大幅提升，经济总量占全国的比重逐步提高。
随着工业化、城镇化深入发展和扩大内需战略全面实施，中部地区广阔的市场潜力和承东启西的区位优势将进一步得到发挥；国际国内产业分工加快调整，为中部地区有序承接国内外产业转移、推动产业结构优化升级创造了良好机遇；我国改革开放深入推进，综合国力不断增强，为中部地区加快发展提供了强大动力和有力保障。
《国务院关于大力实施促进中部地区崛起战略的若干意见》指出要促进城乡一体化发展。打破城乡分割的制度障碍，推动城乡之间公共资源均衡配置和生产要素自由流动，加大城市支持农村的力度，促进城乡协调发展。完善覆盖城乡的公共财政体系，创新城乡基础设施共建共享机制，推动城市基础设施和公共服务向农村延伸。加强城乡规划统筹协调，提高以城带乡发展水平。
本项目位于洛阳市伊滨区，洛偃一体化的中间地带——拓展区。建成后，将加强偃师与洛阳市区的经济交流，促进洛阳市整体城镇化发展。因此，项目的建设是必要的。
3.2.2是促进洛阳市房地产行业发展的需要
洛阳房地产目前缺乏大品牌成熟社区，市场化程度不高，且对大品牌房企的进驻开发有一定的追逐喜好。符合该需求定位至高品质社
区，将地块发展成为当地的核心居住区域。当地市场目前处于房地产开发的发展阶段，客户需求还没有完全得到有效引导，尚未完全满足高端买家的别墅情结。本项目规划有钻石墅、双拼等别墅产品，能够较好地满足洛阳及周边市县对于高端住宅产品的需求。
且目前知名房企中仅有恒大落户洛阳瀍河区，本项目的入驻将进一步带动洛阳市房地产市场的发展，进而促进区域经济发展。因此，本项目的建设是必要的。
3.2.3是促进区域经济发展的需要
本项目的实施，将进一步改善投资环境，加快沿线区域的建设与开发，引导该区域产业结构和产业布局的调整，促进城乡贸易的流通，使丰富的农副产品，林业资源，矿产资源转化为商品，进入市场。带动商业、建筑业、运输业、加工业、养殖业及特色农业和旅游业等的迅速发展，从而促进项目影响区域的经济繁荣。
因此，本项目的建设是必要的。
小结：在中原经济区快速发展的背景下，本项目的入驻能够为洛阳市经济发展带来较大动力，项目是顺应《国务院关于大力实施促进中部地区崛起战略的若干意见》的需要；是促进洛阳市房地产行业发展的需要；是促进区域经济发展的需要。因此，本项目的建设是必要的。
4.洛阳市房地产市场宏观环境分析
4.1城市经济整体运行状况
4.1.1洛阳市GDP增长情况
全年生产总值3001.1亿元，比上年增长10.0%。其中，第一产业增加值223.8亿元，增长4.6%；第二产业增加值1808.1亿元，增长11.3%；第三产业增加值969.2亿元，增长8.7%。三次产业结构为7.5：60.2：32.3，三次产业对经济增长的贡献率分别为 3.4%、70.1%和26.5%。
据财政部门统计，全年地方财政总收入379.0亿元，比上年增长10.1%。地方公共财政预算收入205.3亿元，增长15.1%。其中，税收收入148.5亿元，增长13.2%，税收占地方公共财政预算收入的比重为72.4%。地方公共财政预算支出345.1亿元，增长16.2%。其中，教育支出79.2亿元，增长25.1%；社会保障与就业支出31.8亿元，增长18.1%；医疗卫生支出26.0亿元，增长5.8%。
洛阳市经济持续高速增长的预期为未来几年内区域内房地产市场的持续健康发展奠定了坚实的基础。
4.1.2城镇居民家庭人均可支配收入增长情况
2012年全年城镇居民人均可支配收入22636元，扣除物价因素，比上年实际增长9.5%；城镇居民人均消费性支出14927元，实际增长4.8%。农村居民人均纯收入7777元，实际增长11.3%；农村居民人均生活消费支出5979元，实际增长10.4%。
收入的不断增加，使城乡居民购买力不断增强。有利于城市房地
产行业长远持续发展。
4.2洛阳市房地产市场环境研究
4.2.1洛阳市固定资产投资情况分析
2012年全年全社会固定资产投资2343.7亿元，比上年增长22.7%。其中，固定资产投资（不含农户）2294.0亿元，增长23.2%；农户投资49.7亿元，增长3.3%。
在固定资产投资（不含农户）中，第一产业投资164.1亿元，增长37.7%；第二产业投资1067.2亿元，增长11.7%，其中工业投资1064.5亿元、增长11.9%；第三产业投资1062.7亿元，增长34.9%。
固定资产投资的稳步增长，势必会将进一步推动房地产投资的连续的增长，预示着房地产市场投资的稳定性发展。
4.2.2洛阳市房地产市场分析
全年房地产开发投资274.5亿元，比上年增长14.8%。其中，住宅投资204.3亿元，增长12.8%。房屋施工面积3660.0万平方米，增长28.9%。其中，住宅2758.8万平方米，增长25.7%。房屋竣工面积555.0万平方米，增长23.1%。其中，住宅432.5万平方米，增长9.2%。商品房销售面积494.2万平方米，下降10.6%。其中，住宅440.2万平方米，下降14.0%。商品房销售额199.3亿元，增长0.4%。其中，住宅164.2亿元，下降6.5%。
4.3相关房地产产业政策
4.3.1金融货币政策
2011年，按照中央关于“房地产调控决心不动摇、方向不改变、