20180321-房地产项目服务和设计交流会

房地产开发项目规划设计

第5章 本章学习要求： 1.掌握房地产开发项目规划设计的主要技术经济指标； 2.熟悉房地产开发项目规划设计的主要内容； 3.了解城市规划的概念、城市规划的层次、城市规划对房地产开发的管理，房地产开发项目规划设计的指导思想。 5.1 城市规划与房地产开发 5.1.1 城市规划与房地产开发 1.城市规划的概念 城市规划是指为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确立城市的性质、规模和发展方向，合理利用城市土地、协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排。 2.城市规划的层次体系 城市规划按其规划的深度不同可分为城市总体规划、城市分区规划、城市详细规划。 （1）城市总体规划 （2）城市分区规划 （3）城市详细规划 城市详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。 3.城市规划与房地产开发的关系 （1）城市规划对房地产开发经济效益的影响 （2）城市规划对房地产开发程序的强制性管理 （3）城市规划管理是政府调控地价的手段。 5.1.2 房地产开发项目规划设计的技术经济指标 1.居住区技术经济指标

（1）居住区总用地（hm2）； （2）居民每人占地（m2/人）； （3）居住区总建筑面积（m2）； （4）总户数、总人数、平均每户人口（口/户）； （5）平均每户居住建筑面积（m2）； （6）居住建筑密度； （7）容积率； （8）绿地率； （9）人口毛密度； （10）人口净密度； （11）住宅平均层数； （12）高层比例； （13）住宅间距（m）； （14）居住区平均造价； （15）停车位个数； （16）建设周期。 2.建筑的技术经济指标 为了评价酒店、写字楼、商业零售中心等开发项目的规划设计方案的经济性和合理性，经常采用以下技术经济指标作为衡量的标准。 （1）建筑容积率； （2）总建筑面积； （3）地上建筑面积； （4）建筑密度； （5）规划建设用地面积； （6）建筑高度； （7）绿地率； （8）停车位个数； （9）有效面积系数； （10）开发项目总造价、平均造价和开发建设周期。

房地产设计部职责

设计部岗位职责 一、目的： 为了使设计管理优化，更好的管理设计资源，真正发挥设计部在 地产公司的重要作用，特制定本规定。 二、设计部组织架构： 三、设计部岗位职责： 主管副总： 1、 负责设计部团队组建和培养，制度建设 2、 组织编制设计管理的制度、流程，督促、检查其贯彻执行

3、负责各项目全过程设计管理、协调工作 4、负责各阶段设计单位选择、招标工作 5、负责各阶段设计方案、设计图纸评审 6、负责设计变更的审批和监督 7、控制设计费用的拨付、监督设计合同的签订 8、协调和解决公司内部项目建设中出现的技术问题 9、指导、监督、考核本部门员工工作，保障工作目标的实现，监 督项目设计进度，保证设计质量 10、组织设计部协调配合公司其他部门工作 设计部经理： 1、协助主管副总各项工作 2、主持建筑设计产品研究、专业工作界面协调； 3、进行个人绩效考核、监督工作纪律 4、负责部门日常工作； 各专业工程师： 1、设计产品的研发管理 2、各设计阶段任务书编制、组织成果评审、重要经济指标把控 3、参与材料选型、封样 4、相关专业设计图纸与变更的管理 5、配合公司内相关部门的工作 资料员： 1、协助部门领导保管、归档图书、设计文件等资料

2、对设计部输入及输出的工作指令和工作依据进行分类、传送并保留记录 3、协助部门领导起草设计部周例会会议纪要、编写设计部工程简讯、 四、项目设计管理流程 1、规划方案设计公司确定 2、施工图设计公司确定 3、方案设计交底 4、初勘报告提交 5、详堪报告提交 6、工程桩图提交 7、内装设计公司确定 8、景观设计单位确定 9、第一版施工图审核、提交 10、内装设计确定方案 11、景观设计确定方案

浅谈房地产项目开发过程中的产品研发工作

房地产公司产品研发职能描述 房地产是指土地，建筑物及其他地上定着物。房地产开发的产品无非会以这三种形态存在，而且房地产品相对于其他产品来说具备一些独特的性征。比如不可移动性、独一无 二不可复制性、成本价值高大性等等。这些特性决定了房地产品的生产制造需要消耗的较 多的自然资源，整合大量社会资源。房地产业区别于建筑业，具体从事工程设计的设计商，从事工程施工的建筑承包商不过是房地产品的具体操作者，归属于建筑业。房地产开发就 是组织、协调、整合各种社会资源，应用于地产项目本身，使预期房地产品得以实现，并 达到预期投资成果的过程。 如果我们提出这样的问题，在我们的个人工作岗位上，我们是专业的吗，在专业上是强势的吗？我想大多数人都会说：是的。那么换个角度，我们在房地产项目开发的每个 环节上是强势的吗，答案可能会不置可否。在生产房地产品的过程中，工程人员会首先把 自己当作一个施工管理者，负责开发的人员首先会把自己当作一个公关者，研发人员会首 先把自己当作一个工程设计者，销售人员会把自己当作一个产品的推销者……。“术业有 专攻”是我们工作的根本，但是能在此基础上做到博学是我们工作的一个难点。泛学的人 往往不会有所强势，而在某方面强势的人往往会局限于自己的专业，而忽略了其他。“平 行同方向力的合力大于交叉力的合力”这是简单的力学原理。如何保证房地产项目开发的 各个环节执行力是平行同向的呢？这就要求我们具有考虑全局的工作态度和较全面的工作 能力，在发扬自身强势的基础上，充分考虑与其他环节的工作协调一致性，从而推动项目 整体工作向既定目标前进。 房地产项目开发过程中中的研发职能概述 “研发”顾名思义就是“研究和开发”，这里开发的含义应该是局限于技术开发这个层面而区别于整个项目的开发。在整个项目的开发过程中，研发环节处于中间环节，前 接项目拓展，后接运营，工程，销售等等各个环节。从项目运作流程上来说，研发是产品 的设计者。其工作内容是依据投资决策，可行性研究，进行工程项目的方案设计，扩初设计，施工图设计，使产品图纸化，进而指导工程施工，使销售成果得以实现。 地产开发行业的研发工作不同于其他产品的研发工作。汽车制造商可以有自己独立的研发部门而不借助于其他的外部技术力量，甚至产品设计图纸可以重复利用。房地产的 研发工作则会有很大的区别。房地产品在区位上的独一无二差异性，导致产品的不可复制性，其成本价值高大的特性也使房地产品在制造工程中有大量资源的消耗，因此，房地产 品研发设计工作必须依赖方案设计商，施工图设计商，专业设计商等外部技术力量的支持。我们从事的具体研发工作就是整合这些外部技术资源，保证其按照我们的投资决策、项目

房地产项目规划与建筑设计理念及原则

房地产项目规划与建筑设计理念及原则 项目的规划设计，具有丰

富内涵的整体空间形态，使居住者能充分享受到现代生活的舒适、宁静、方便、安全，并获得一种新生活形态的成就感和满足感。 小区要根据地理环境，因地制宜，利用原有的地形让每户都有优美的景观视野和朝向，突出建筑的特色，利用多阳台的设计、落地飘窗、大面积玻璃观景幕墙、多维生活空间（跃式）等设计，让建筑与风景更好的融合，营造出宜人的居住环境。 小区的建筑外立面以现代格调为宜，追求简洁、明快、大气的建筑风格，突出景观环境的优势，形成良好的视觉效果。整个小区的建筑既有统一的风格，又具有独特的个性，追求小区建筑与环境的和谐，让小区的建筑融入周边的环境与景观之中。 强调人与自然的和谐，突出园林的层次性和人的参与活动，从环境绿化走向绿色建筑。建筑向心内聚，在小区内做好园林规划设计，取得建筑与景观的协调。 融合上述规划概念及市场定位，总体秉承以人为本的理念，强调人与自然的和谐，力求打造城市精英人群的聚居地，成为湘江风光带的地标式建筑群，升华为株洲城市江景豪宅的巅峰之作。 规划原则 本项目的设计应遵循和贯彻始终的原则： 以市场为导向的原则即效益原则 以人为本的设计原则

精英聚集的设计原则 亲水的设计原则 功能性与艺术性统一的设计原则 运动文化的继承与发扬原则 炎帝文化特色的原则 整体设计与分期建设原则 房地产项目规划设计建议 1、规划设计： 在规划设计上拟聘请新加坡、香港、美国，意大利，加拿大等国外著名设计大师通过招、投标形式参与“该项目”建筑、景观、人文等规划设计工作。“该项目”力求吸收当今国际先进的建筑艺术，体现温州独特的风貌和时代特色。规划设计方案既能满足现代化低密度住宅的各项使用要求，同时也必须适合温州总体规划要求，既能突出自己，又能与周围环境相协调。 2、设施、设备、材料： “该项目”建设将充分引入国际先进的信息网络技术、引进先进的设备、设施。 3、绿化： “该项目”力求在项目周围建设大面积生态园林和生态景观设施，为客户提供绿色、优雅、舒适、安逸的居住氛围。 房地产项目单体建筑建议 外立面设计 立面形式：现代建筑表现可采用通透阳台、大面积落地窗、飘窗、空调机位栏栅的设计，以玻璃、金属材质、木材质等建筑元素，塑造简约明快住宅形象。运用饰线与飘窗结合，突出楼宇的立体效果；楼宇转角处采用直角飘窗的设计；运用大面积玻璃

房地产项目可行性研究-(1)

房地产项目可行性研究 1.可行性研究的概念和作用 可行性研究是指在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等各方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目在技术上是否可行，在经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法。可行性研究的目的是使决策科学化、程序化，保证决策的可靠性，为项目的实施和控制提供依据或参考。 我国房地产开发实践表明，开发项目的关键是决策，而决策的依据是可行性研究报告。但是，在改革开放初期，我国房地产业刚刚起步，开发商并没有重视可行性研究的作用，这是因为在当时的环境条件下，开发商没有意识到房地产的风险，靠“投机”获取收益。随着房地产市场的逐步规范，只有靠合法的房地产经营，不断提高决策水平，才能保证获取开发收益的可靠性。因此，项目可行性非常重要，其作用如下： (1)可行性研究是投资决策的重要依据。项目投资决策，尤其是大型项目的投资决策的科学性，是以可行性研究报告中的详细可靠的市场预测、成本分析、效益估算和准确的项目评价分析为重要依据的。 (2)可行性研究是项目审批的依据。在我国，房地产项目要经过政府相关职能部门立项、审批，而立项审批的依据之一就是可行性研究报告。 (3)可行性研究是项目资金筹措的依据。根据项目可行性研究报告的有关数据，不仅开发商可以了解项目所需资金的种类和数量，而且金融机构可以了解项目的清偿能力和盈利能力，并结合贷款的收益性和安全性原则，确定项目的贷款额度。因此，项目可行性研究报告可作为企业筹集资金和金融机构提供信贷的依据。 (4)可行性研究是编制设计任务书的依据。可行性研究对开发项目的建设规模、建设标准等都作出了安排，而这些都是项目设计任务书需要明确的内容。 (5)可行性研究是开发商与项目参与各方签订合同的依据。开发商在可行性研究确定的项目实施方案框架内，落实项目的各项工作，并与设计、监理、施工、供应、资金融通等单位签订有关合同。因此，可行性研究也是开发商与项目参与各方签订合同的依据。 2．可行性研究的步骤和内容 (1)可行性研究的步骤。

房地产设计部职责

房地产设计部职责 集团文件版本号：（M928-T898-M248-WU2669-I2896-DQ586-M1988）

设计部岗位职责 一、目的： 为了使设计管理优化，更好的管理设计资源，真正发挥设计部在地产公司的重要作用，特制定本规定。 二、设计部组织架构： 部岗 负责设计部团队组建和培养，制 度建设 2、组织编制设计管理的制度、流程，督促、检查其贯彻执行 3、负责各项目全过程设计管理、协调工作 4、负责各阶段设计单位选择、招标工作 5、负责各阶段设计方案、设计图纸评审 6、负责设计变更的审批和监督 7、控制设计费用的拨付、监督设计合同的签订 8、协调和解决公司内部项目建设中出现的技术问题 9、指导、监督、考核本部门员工工作，保障工作目标的实现，监督项目设 计进度，保证设计质量 10、组织设计部协调配合公司其他部门工作

设计部经理： 1、协助主管副总各项工作 2、主持建筑设计产品研究、专业工作界面协调； 3、进行个人绩效考核、监督工作纪律 4、负责部门日常工作； 各专业工程师： 1、设计产品的研发管理 2、各设计阶段任务书编制、组织成果评审、重要经济指标把控 3、参与材料选型、封样 4、相关专业设计图纸与变更的管理 5、配合公司内相关部门的工作 资料员： 1、协助部门领导保管、归档图书、设计文件等资料 2、对设计部输入及输出的工作指令和工作依据进行分类、传送并保留记录 3、协助部门领导起草设计部周例会会议纪要、编写设计部工程简讯、 四、项目设计管理流程 1、规划方案设计公司确定 2、施工图设计公司确定 3、方案设计交底 4、初勘报告提交 5、详堪报告提交 6、工程桩图提交

如何使设计为房地产项目增值(1)

如何使设计为房地产项目增值 简介：近年来，中国经济飞速发展，为房地产开发带来了勃勃生机，房地产商也越来越重视产品的规划设计、建筑设计、和景观设计，甚至标识系统的设计、智能化设计等，而设计在开发过程中的地位也越来越突显出来。可以说设计是最终实现所有策划理念，产品定位和经济指标的手段，同时合理巧妙的设计不但可以避免日后不必要的重建和改建带来的浪费，还可以提升房地产产品的品位，增加其产品附加值、提高项目的市场竞争力。 关键字：房地产规划设计建筑设计景观设计增值 笔者以多年从事房地产项目设计和项目管理的实际体会，从以下几个方面谈一谈如何通过设计为房地产项目增值。 一、房地产项目设计必须与城市宏观规划相协调 近年来，国内多数城市都在进行大规模的旧城改建和开发区建设，客观上要求开发商能成片开发项目，有部分实力雄厚的开发商甚至被冠名为城市营运商，项目少则占地几百亩，多则占地上千亩。因此房地产项目的地位在城市规划中的地位也越来越高，反过来说，对房地产项目的设计要求也越来越高。 从房地产项目自身来看，其整个生命周期是一个开发商投资、开发、经营，城市居民购买、居住、生活，物业公司管理、维护等活动的连续过程，因此其价值的体现是长期的。如果在规划设计时未考虑

与未来发展中的城市环境相协调，则很难保证其持久的生命力。为此建筑师应充分注重顺应城市规划的脉络，使得地产项目在城市变迁的过程中，不但保证其自身的完善和成熟，同时使其具有长期保值的可能性。 二、设计必须重视城市的建筑风貌和文脉特征 对于一个房地产项目来说，其投资、规模、楼寓的内部设施、外观形象等都可以复制、抄袭；只有其内部蕴含的地域差异和文脉特征难以做到。即便是生搬硬套，也只能是无水之源、无木之本。 从很多成功的房地产项目来分析，不难发现具有市场差异化，富有特色化竞争力的项目，其成功的机会就多一些，也就是更具有长久的生命力。对终端消费者来说，具有文脉特征的居住区不仅仅是一个居住、生活的场所，同时也是一个体验建筑文化、民风民俗、满足其精神需求的场所。 对城市建筑风貌和文脉特征的重视，必须落实到实际的规划设计中来。在旧城区开发的项目涉及到对原有街区建筑风貌的整理和文脉特征的概括。新建的项目应保护街区的原始空间环境、典型建筑物、标志性景观以及重点区域的空间尺度等，并结合新建建筑的设计，使之形成和谐共生、自然过渡且更富生命力的建筑群体。而对于一些在郊区或新区缺少文脉依托的大型房地产项目来说，适当在规划设计中突出地域特点，也能增加自身的吸引力，同时成为可以纳入城市大环境中的标志性建筑或建筑群体。 当然对于房地产开发而言，城市建筑风貌和文脉特征的改造及保

房地产项目计划方案

空气家苑项目计划书 一、项目建设说明 空气家苑小区，是河池新空气投资有限公司投资筹建的。该小区的筹建是为空气集团河池科技园的配套设施，为园区入驻企业及百旺经济开发区的企业提供了利于企业建设开发，方便企业员工生活，改善生活条件及美化开发区环境的项目。 二、项目选择地理位置概况 该小区位于百旺开发区内，在南新路与新建路交汇处的东南侧，毗邻两条公路旁，交通方便、地势平坦、周围环境优雅。距市中心2000多米。 三、项目建设市场的需求情况及开发策略定位 1、市场需求状况 （1）、百旺经济开发区已进入驻许多企业，如钢构厂，橡胶制品厂等，目前没有建设一定规模的、给企业提供方便条件的小区。 （2）、东江镇内没有封闭式小区。住宅建筑规划不太集中、建筑风格、标准一般。 （3）、镇内较好地段新建房价，目前已达到2400元/㎡。 2、开发策略定位 （1）、小区规模、规划占地5万平方米以内，规划建筑面积10万平方米以内。 （2）、建筑类型：门市、住宅、车库比例适宜，户型面积适合市场需求。 （3）、建筑风格、绿化、景观具有特色。 （4）、较好的施工质量。 （5）、科学的物业管理。 四、项目建设规模、小区规划、建筑风格 1、建设规模 规划占地：41506平方米，建筑面积：85407平方米（其中住宅建筑面积：58485平方米，商业门市：17683.98平方米，物业及车库：9013平方米），住宅户型60-70平方米的占60%；90平方米的占20%；50平方米的占20%，总户数约835户。车库每套面积：19.8平方米，总套数约：400。 2、小区规划、建筑风格 （1）、小区规划有创意、道路布局合理，要人、车分流，方便进出。主入口为步行街，次入口为车辆出入口。 （2）、整个小区建筑风格要高雅，建筑线条设计合理，美观实用（尤其沿街楼面），建筑颜色搭配合谐，明朗，且有对比度。

房地产公司规划设计部管理制度

某房地产公司规划设计部管理制度 规划设计部管理制度 1、项目前期工作指导书 2、审图管理办法 3、施工图委托管理办法 4、施工图审图流程 5、审图要点 6、施工图设计合同补充协议 7、相关表格

为使规划设计部日常工作达到规范化、制度化，高效优质地完成公司的各项计划和任务，规划设计部特制定本指导书。 规划设计部的日常性工作包十一个部分： 一、设计任务书 二、方案设计 三、地质勘探和测绘 四、施工图设计 五、施工图审核 六、环境设计 七、灯光设计 八、项目前期工作（办理规划许可证及其相关报批手 续） 九、现场施工配合 十、寻找新项目 十一、其它工作 一、设计任务书 1、编制《设计任务书》：根据《项目开发计划》和《市场分 析报告》，编制《设计任务书》。设计任务书包括《方案设 计任务书》和《施工图设计任务书》。 2、征询各部门意见：由项目经理填写《征询意见表》，经本 部门认可后，发经营销售部、工程管理部、计划合约部征 询意见。

3、协调各部门意见：由项目经理汇总各部门意见，如有不同 意，可组织相关部门，召开协调会议，协调会议应由项目 经理负责记录，并汇总意见后出《会议纪要》。 4、报审：由项目经理依据各部门意见和有关的《会议纪要》 修改《设计任务书》，填写《公司文件会审单》后，上报 主管领导批准。 5、存档：由项目经理将《设计任务书》编号存档。 二、方案设计 方案设计包括：总体方案设计、环境方案设计、灯光方案设计、户型方案设计、立面方案设计、智能化方案设计。 1、编制计划：由项目经理依据《项目开发计划》编制《方案 设计组织计划》，本部门认可后存档。 2、选择设计单位：由项目经理选择符合资质的设计单位，填写《公司文件会审单》，上报主管领导批准 3、签订合同：由项目经理拟订《方案设计合同》后，上报主 管领导批准，并与设计单位签订《方案设计合同》。 4、准备资料：由项目经理准备《方案设计任务书》、地形图 及相关资料填写《资料发放记录单》，转交设计单位签收。 5、现场踏勘：由项目经理组织设计人员进行现场踏勘，并填 写《现场工作记录表》。 6、监控：项目负责人应随时了解方案设计进度，对于过程中 出现的问题及时解决，必要时可以组织协调会，请相关部

房地产项目的规划设计要点与管理研究

房地产项目的规划设计要点与管理研究 发表时间：2019-09-04T17:08:58.247Z 来源：《工程管理前沿》2019年10期作者：宁尚1 李元2 [导读] 自改革开放以来，我国社会主义市场经济的发展水平越来越高，房地产在我国经济中的地位与日增高， 1、山东百库教育科技有限公司，山东济南 250000 2、济南四建（集团）有限责任公司，山东济南 250000 摘要：自改革开放以来，我国社会主义市场经济的发展水平越来越高，房地产在我国经济中的地位与日增高，而中国百姓对于自身住房的品质要求也相应提高了，不仅要求有一个合适的房子居住，更重要的是住的舒适安全，房子的地理位置与内部设计就变得尤为重要了。笔者接下来着重阐述一下规划设计房地产项目时需要注意的要点，同时也分析了房地产项目相应的管理问题。关键词：房地产；规划设计要点；管理房地产项目实质上就是根据当下客户的实际要求将住房进行合理的设计，而对于它的管理其实就是严格把控相关程序。在21世纪的今天，我国房地产业竞争十分的激烈，相关的企业如何在这种大环境中生存下来并且取得一定的傲人成绩，是一个相当重要的问题。在企业内部的改革以及在项目过程中的改革都已经得到了重视并且正在各个企业中实行。 一、住房设计要点首先，因为所有的住房都是给人们居住的，所以第一个要考虑的就是一定要以人为主进行设计。一些没有经过精心设计的住房在交付给业主之后一定会给他们带来很多麻烦。比如许多高档小区住房面积很大，却缺少了居民休闲娱乐的设施和场地，而那些价格较低的楼房根本就是故意忽略公共设施，最常见的就是停车位少，业主不得不将私家车停放在远处。综上所述，项目负责人在初期规划的时候一定要将人们的实际诉求全部考虑到。其次，必须要对项目有一个明确的定位，这可以说是关系到它最终的成功与否。如果相关企业不按照自身项目的准确定位进行相应的设计，那么最后设计出来的项目必定是无用的。比如，如果一开始公司想要针对白领们开发一套中小户型的小区，然而最终相关负责人却给出了一个有园林景观的中型的方案，里面的庭院面积甚至于达到了上万平米，而且还有观赏性的游泳池、喷泉等等，从根本上来说，这完全不符合最初的定位，这种豪华的住宅普通的白领根本买不起。再者，一定要将住宅建筑师和小区开发商的关系协调好，他们两者之间既是敌对者又是彼此亲密合作的伙伴。实际上，一个房地产的项目从最初的运作到最后的交接给住户，是一个非常的艰苦的过程，在这一过程中，业主和建筑师肯定会有各种的矛盾和冲突，所以彼此之间必须要相互理解。一个是很多的开发商其实自身的文化程度并不是很高，对于建筑的一些专业知识并不是很了解，另一个就是一些建筑师对于项目的相关的市场运作等等一系列程序也是很陌生，从而导致不能完全参与。这样最后就容易形成一个很被动的局面，即开发商只管策划和施工，而建筑师则只顾设计。在实际中，两方都应该拓宽自身的视野，多学习一下相关的知识，共同交流，完美的完成一个项目。 最后，在最初的设计中一定要有一个节约成本的原则，以求用最小的代价取得最大的利益。在规划的时候，要着重注意三个方面，第一是地皮，当今我国的土地资源短缺，在建房的时候一定要节约土地；第二是节约能源，可以适当的采取新技术；第三就是要节约材料，施工过程中使用大量建筑材料，切不可浪费，要合理使用。 二、项目管理研究第一，全面调研。市场实际需求是房地产运作的立足点，而其变化最主要的原因就是开发商和新闻媒体的宣传与引导。所以，在一开始的规划阶段，企业需要深入研究当下市场的实际需求以及项目定位对象的实际情况；在施工建设的时候一定要调查好针对群体的实际需求，按照他们的要求进行施工建设；在最后的销售阶段，细致调查分析消费者消费心理进行有针对性的介绍。综上所述，一个项目的最终成功离不开前期的调研。第二，在一个房地产项目实行的时候，企业要建立一套完整的管理体系，组织好员工，并且进行合理的分工，确保项目平稳高效运行。比如组织人员负责项目的调研，设计等工作，保障人员负责施工过程中的人员、相关设备等，而后勤人员主要负责项目的协调和跟进工作。 第三，在一个项目真正的施工过程中，为了保证可以按计划顺利进行并且按时完工，需要随时对项目的进程跟进。最开始要依据项目规划制定好总的计划，然后依据实际和项目的特点做好分计划。在施工的时候，企业要专门排遣负责人及时仔细查看项目进度，确定各项工作按照实际计划进行，一旦出现问题导致工程偏离了实际方案，一定要快速的找到原因所在，并且及時的进行改正，让工作回归到正轨。 第四，在确保进度的同时一定也要保证项目的质量，毕竟住房是永久性产业，最初建设的质量直接影响到后期业主的入住和物业等问题，所以从一开始就要从源头上杜绝一些可能出现的问题。一些开发商在建设的时候往往不顾工程质量只赶进度，然而这种工作方式很容易出现问题，一旦发现问题最后肯定会影响到公司的整体利益。所以企业必须要对整个项目进行全方位的监察，让施工方按照图纸和合同严格施工，注重进程和质量一致。第五，根据以往真实的数据来看房地产规划阶段的成本占到了很高的比重，所以在对工程造价严格控制的时候一定要注意最初的设计阶段的资金投入，这一阶段的投入是整个房地产项目最为关键的一个环节。最好做到以下几点：首先，制定一个投资标准，设计的时候成本确保在这一范围内；再就是设计变化尽量要少发生，如果一定要更改计划，那么必须要与各个部门协调好。第六，人员管理。人们必须要知道一个既定的事实，即市场中所有运行的项目工作其实都是需要现实中的人来操作完成的，员工是房地产项目顺利完成的基础和保障，在一开始的项目计划阶段，人力更是十分重要的。一个大的项目最需要一个高效的团队来指挥完成，各方之间彼此协调进行工作，发挥自身的智慧和工作的积极性，做好规划设计方案，有一个预期的目标。 三、结束语房地产项目的设计从实质上来说是一个具有很强的专业技能的工作，不仅要按照实际需求和法律规定严格进行设计施工，还要突出一定的重点，给出一个最佳的方案，同时根据管理过程中可能出现的问题还要有针对性的给出有效措施，这样才能促进房地产业的长久发展。 参考文献：

房地产开发项目可行性研究报告 范文

房地产开发项目可行性研究报告（范文） 一、项目背景 1 、项目名称：居住小区（暂定名） 2、可行性研究报告的编制依据： （1）《城市居住区规划设计规范》 （2）《A市城市拆迁管理条例》 （3）《城市居住区公共服务设施设置规定》 （4）《住宅设计规范》 （5）《住宅建筑设计标准》 （6）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》 （7）《城市道路绿化规划及设计规范》 （8）《高层民用建筑设计防火规范》 3、项目概况 1 ）地块位置：该基地东起，南至路，西至路、北至，围合区内土地面积约平方米，该地块属A市类地段。 2 ）建设规模与目标： 土地面积：亩（平方米） 容积率： 开发周期： 土地价格：元/亩（A市国有土地使用权挂牌出让起价）建筑面积（预计）：总建筑面积：㎡

3 ）周围环境与设施 （1）步行约10 分钟可至A市中心。 （2）西侧为A市城市中心景点。 （3）东侧为城市绿化带，南侧为广场。 （4）西南靠近A市小学。 （5）北面为A市人民银行。 4 、项目SWOT分析 优势及机会 (1) 该项目地处A市最具发展潜力的地段，周边环境在不久的将来是最佳的居住区域。 (2) A近几年的经济发展和市政建设步伐，使得该区域的房地产具有较大的升值空间。 (3) 东侧的成功开发，为该区域的房价定位提供了市场认可性。 (4) 周遍日趋成熟的居住配套及商业氛围的逐步形成，为该项目的商铺价格奠定了一定的基础。 (5) 拆迁的当地居民选择就地回迁的比例较大，对该项目的资金流压力有一定的缓解作用。 (6) 该项目以毛地出让，起价元/亩，使得取得该地块的前期资金较少。 (7) 该项目规划定位为A市第一个小高层住宅小区，我公司在B市开发小高层的经验可以为之借鉴。

房地产开发项目规划管理要点分析

房地产开发项目规划管理要点分析 发表时间：2018-06-19T13:14:51.063Z 来源：《防护工程》2018年第4期作者：张帏 [导读] 本文简要的分析了房地产开发项目的规划管理要点，以供参考。 南京金宁天瑞置业投资有限公司江苏南京 211100 摘要：房地产开发项目管理是一个多方面的过程，包括房地产开发规划的制定,项目计划投入实施以及度量进展的情况和执行，房地产开发项目规划管理涉及政府建设部门的规划监督、自身的功能要求、房地产项目所处地理位置、自然环境的影响等。本文简要的分析了房地产开发项目的规划管理要点，以供参考。 关键词：房地产开发规划；管理；规划设计 1规划设计原则 房地产企业在进行系统的规划设计时，要全面地进行整合考虑，在条件都符合的情况下进行详细规划。 1.1人与自然的协调发展 房地产项目的建设，应该是与生态坏境保护一块进行的，在进行建设规划的同时，注意周边生态环境的建设保护，注重在建设中有利于生态建设的那些项目的实施。在工程实施前，尽量考虑到周围生态建筑的保护与完善，不要刻意去破坏它们，使居民的生活能够在自然生态的映射中能够有长远的发展。 1.2社会群体生活和谐 为了更好的使城市人文气息更加浓厚，在房地产规划的时候，一定要让房地产建设整体能够适应社会的发展，在人们的视线里，能够呈现一种人文主义的形象。这样做的目的就是使人们在居住或是交流时，能够有一种家的温暖在里面，突出人文主义建设，就是为和谐社会的建设献出我们的一份力。 2规划管理要点 在房地产的规划管理中，我们要注意各方面的完整性，无论是领导层提出的建设规划建议，还是规划人员进行的项目研究，都应该符合现实要求，发现问题，及时整改，在规划过程中，不断完善我们的预想方案。 2.1环境的和谐统一 房地产开发规划中，应该注重周围各方面的和谐统一发展。在环境建设方面，策划者应该把环境保护放在重要位置，因为在房地产开发建设中，因其中造成的噪音污染或者大气污染，严重危害这周围人群的生活，在进行全面考察之后，策划者应该密切关注减少这些环境污染的发生，提高节能减排的技术，尽量使房地产在建设在环境保护的前提下进行。 其次，策划者要使生态平衡与经济建设统一起来，在进行投资建设之前，研究周围环境与房地产建设项目的统一。在符合居民居住要求的前提之下，把其当做一个真正整体来看，细节的构造在外观应该符合环境的现实需求，不故意搞碱性破坏，同时要在房地产建设中队环境保护献出自己的一份力，让经济的发展带动环境发展的提升。 2.2呈现人文主义高度 房地产建设规划，应该把人的整体生活与居住环境相统一起来，在建设项目的周围应该设计出适合人们活动的设备，或者能够陶冶人们情操的风景建筑。因为现代人生活在一个快速发展的世界里，人们在紧凑的生活里，往往忘记了个人生活的惬意，整日因生活而忙碌，甚至有很多上班族由于整日坐在电脑前，不能够进行很好的活动，身体就出在亚健康状态。我认为，房地产策划者应该把提高人们的精神生活放在一个重要位置上来研究，进行不断的创新，将经济投资的重要方向指向人文主义的建设。 在因地制宜地进行开发建设中，应该多建设假山公园、问题设施、公共绿地等适合人们户外活动的建筑设备。使人们在工作之外，能够有更多的时间在自己生活的社区能够进行方便有效的活动。策划者应该进行创新思考，把人们生活水平的提高与人文精神生活联系起来进行考虑，想出更多有助于人们各种生活的优良途径。 人文主义建设还应该包括提升以人们健身学习环境的建设，比如在社区进行公共图书馆的建设与改造，或是在社区公共场所规划中增设历史人物塑像的设立。在这样的建设构想下，会使居民在平时生活中能够感受到精神生活的充足。因为我们现在的社会往往是物质比较充裕的，大家都冲着金钱去了，在这种情况下就忘了队精神生活的追求，导致人们无法在一个平静的环境中生活，经过人文主义建设的改进与塑造，使人们能够有机会在一个安静的状态下进行学习，在学习中得到进步，同时增设此项目的策划要求，使社区生活能够在和谐的环境中进行，对现代社会主义和谐社会的建设有较大帮助。 3房地产开发工程项目管理要点分析 3.1加强项目开发的前期规划管理 我国房地产项目普遍存在着缺乏前期调研和可行性研究的问题，因此，要全面优化项目管理，就必须加强对项目开发的前期管理，包括规划阶段和设计阶段。一个项目在开发前要做充分的市场调研和投资决策分析，将风险控制在预期范围内，此外，在设计阶段，要重视规范设计，以市场需求为出发点，综合性能、经济、生态、安全等多角度考虑设计，做到各方面利益的平衡与协调，避免出现不停的变更所造成的巨大浪费，一方面，要结合实际，遵循预算施工设计图，做到基本不偏离，另一方面，也要加强与设计单位的沟通，做到弹性管理，力求做到全面准确，不漏项，不留缺口，将意外风险控制在预期之内，做到前期管理与过程管理和事后管理的动态一致，真正的将项目管理打造成一个动态可控的弹性系统。 3.2加强项目质量管理与控制 房地产是人们各项投资中所占比例最大的一项投资，人们对房屋的质量和性价比考虑非常多，因此，合格的质量是房地产业对房屋的最低保证，因为房屋建筑在起初一两个月看不出任何质量问题，但是随着时间的推移，质量问题就会逐渐凸显，因此，在修建房屋时，要对人员、材料、机械、施工等方面严格管理和控制，做到量化要求，保质保量。于此同时，对商品房的其他基础设施也做出让顾客满意的承诺，做好暖通、排水等方面的顺畅，此外，更要提高商品房的售后管理与控制，积极咨询顾客的需要并做出满意的回复与解决，组建专

房地产项目规划设计建议方案

太平镇项目规划建议 一、产品规划思路 （一）、规划要点 建造小镇有天有地的生活会馆·享受有闲阶层的品质社区

（二）、规划特色 差异化产品 最大的差异化来自于别墅的外立面的塑造 ■特色景观 均质化的景观规划，使得中轴绿化带就像自家大花园，体现户户见景。前后私家花园，开门见绿。所有空间均以小广场作为过渡连接的接点，道路、绿化、交错的线条，象征着城市与自然之间相互依赖的关系——绿化带穿越林荫、广场，而草坪一直延伸到每一个别墅的入口，户户见绿。 ■特色房型 面积比较适中的双拼别墅，外立面独特新颖，户型的层次活跃，落地大玻璃的豪华客厅及户户见绿的景观设计。 ■特别区位 环境清幽，新城镇新生活，生活、交通配套齐全。

二、平面设计建议（一）、总体规划

（1）、增加主团绿化和节点绿化 别墅的景观设计关系到别墅的形象和价值，本案小区地块方整，道路通畅。中心绿化带宽广，强调了景观的均好性。但自然景观资源缺乏,景观绿化分布太过均匀，景色单调，缺乏层次感。建议在整体绿化带中规划出中心绿化、主团绿化和节点绿化。增加区内景观的层次感，丰富感，做到步移景换。主干道两侧树木要求常绿，遮荫效果良好，形成林荫道的空间气氛，而宅前路两侧树木可采用落叶，常绿 混种，以满足夏日遮荫而冬季日照的需求，也体现季节的变化，使得每户都有绿荫护夏，红叶迎秋。同时，运用几何图案设定组团景观的造景手法，强化了各组团不同特点并深具文化意蕴。使得园内景观层次丰富，户户有景，季季有景。 景观设计规划建议

（2）、加强中心景观绿化带层次 建议绿化带地面稍高于住户地面，局部人造小丘并栽种乔木、花、草、以此对各别墅进行自然分隔，不露痕迹，既增加景观的丰富性，尽幽居之美，又避免了每户看到对户住宅，保证别墅的私密性，有利于产生归属和领域感。 （3）、休闲活动设施与景观相结合 建议在东区设置两个主团景点，如亲子乐园、休息区等。 亲子乐园是儿童与父母长辈的组团，应布置有按摩步道、塑竹花架、儿童天地、沙池、星星索、小游戏区等，将天伦之乐在美丽的室外园林中自然延伸。各景点构图自然流畅，协调统一，意在倡导一种新的家庭沟通方式。

房地产公司规划设计部管理规定

房地产公司规划设计部管 理规定 Ting Bao was revised on January 6, 20021

某房地产公司规划设计部管理制度 规划设计部管理制度 1、 2、 3、 4、 5、 6、 7、相关表格

为使规划设计部日常工作达到规范化、制度化，高效优质地完成公司的各项计划和任务，规划设计部特制定本指导书。 规划设计部的日常性工作包十一个部分： 一、设计任务书 二、方案设计 三、地质勘探和测绘 四、施工图设计 五、施工图审核 六、环境设计 七、灯光设计 八、项目前期工作（办理规划许可证及其相关报批手 续） 九、现场施工配合 十、寻找新项目 十一、其它工作 一、设计任务书 1、编制《设计任务书》：根据《项目开发计划》和《市场 分析报告》，编制《设计任务书》。设计任务书包括 《方案设计任务书》和《施工图设计任务书》。 2、征询各部门意见：由项目经理填写《征询意见表》，经 本部门认可后，发经营销售部、工程管理部、计划合约 部征询意见。

3、协调各部门意见：由项目经理汇总各部门意见，如有不 同意，可组织相关部门，召开协调会议，协调会议应由 项目经理负责记录，并汇总意见后出《会议纪要》。 4、报审：由项目经理依据各部门意见和有关的《会议纪 要》修改《设计任务书》，填写《公司文件会审单》 后，上报主管领导批准。 5、存档：由项目经理将《设计任务书》编号存档。 二、方案设计 方案设计包括：总体方案设计、环境方案设计、灯光方案设计、 户型方案设计、立面方案设计、智能化方案设计。 1、编制计划：由项目经理依据《项目开发计划》编制《方 案设计组织计划》，本部门认可后存档。 2、选择设计单位：由项目经理选择符合资质的设计单位， 填 写《公司文件会审单》，上报主管领导批准 3、签订合同：由项目经理拟订《方案设计合同》后，上报 主管领导批准，并与设计单位签订《方案设计合同》。 4、准备资料：由项目经理准备《方案设计任务书》、地形 图及相关资料填写《资料发放记录单》，转交设计单位 签收。

房地产项目业主方的设计管理研究

房地产项目业主方的设计管理研究 发表时间：2016-07-04T15:26:09.800Z 来源：《基层建设》2016年8期作者：崔益伟[导读] 本文对房地产项目业主方的设计管理展开了分析探讨。 上海中海海轩房地产有限公司上海 200025 摘要：房地产项目影响着国民经济的发展，不仅投资大、建设周期长，同时设计管理工作在房地产项目中占据着重要地位。目前设计管理工作并没有权威的定义，但它对提高项目质量、效益等具有重要意义。对于业主方来说，在设计过程项目管理中，应当根据具体的问题和情况进行调整和变化,以实现为业主利益最大化为目标。本文对房地产项目业主方的设计管理展开了分析探讨。关键词：房地产；项目；业主方；设计管理 引言： 设计管理工作在项目管理中起着至关重要的作用，决定了项目执行的成败，是项目管理中最为核心的部分，如今也越来越受到业主方的重视。相关专业人员应该对国内相对成熟的房地产项目设计管理工作进行分析，结合自身项目，从而提高地产开发项目的管理效益。本文首先分析了房地产项目设计管理现状，然后探讨了房地产项目业主方的设计管理。 随着我国房地产行业的不断发展，房地产的开发在企业之间也变成了一场没有硝烟的战争，已经愈演愈烈进入白炽化的阶段，开发商的利润空间也日益缩小，用宏观的角度去看市场环境以及政策方面的相关变化，又让我们国家的房地产开发企业在生存等氛围上发生了更多的变化，所以，当前经济市场上，企业要想让自己站稳脚跟，就应该建立一个健全的开发管理体系，这也是能够让企业利于不败之地的基础性选择，针对我国房产开发项目成本管理之中的问题，进行策略优化已经变成了迫在眉睫的重大问题，这关系到企业的发展趋势以及未来走向，对此，应该结合具体的问题进行具体的分析。 一、房地产项目设计管理现状 在我国，建筑师们还是局限在设计领域，仅仅是作为业主的设计雇佣者。在业主规定了设计任务、设计条件、资源要素的前提下，建筑师们只是配合业主的相关建设部门完成具体的设计工作。这样的环境下建筑师们既不能够为业主提供有关投资结算的咨询，也无法实现对管理指导的设计，只是作为旁观者被动的完成在整个建筑生产中的设计技术工作。很难成为真正意义上的专业开发商代理人以及对建造过程中的技术监管。经过设计单位对设计工程的施工进行监督，将有利于实现工程的设计意图，以及实现对工程质量的提高，这也是国际上通用的做法，允许获得监理资质的设计单位对自身设计的工程进行施工和管理。随着房地产业的迅速发展，开发商们为了解决设计管理缺失的问题，通过建立自己的开发部、建筑部、工程部进行对建筑生产的全程监管，导致了设计部门随意性强、规范性差等不良现象的滋生。另一方面，目前的设计经营模式靠的是关系，缺乏竞争，从而导致设计单位轻视技术水平的提供方面，而是抱着侥幸的心态，只要工程不出太大的问题，方案的好坏、造价的高低没有太大的影响，这将逐渐使优化设计失去压力。同时，当前的设计收费模式是按照面积或者造价的比例进行计取，几乎抛开了投资的节约和设计质量的关系，这种局面严重造成了对设计方案经济分析的不认真等不良情况。为了追求高标准，相关人员不重视方案设计阶段的结构合理性，导致总体土建成本大大提高，再加上结构工程师随意增大安全系数，并且忽视结构设计方案之间的比较与优化，一味的以固定思维模式予以设计，最终导致业主方投资额的严重浪费。因此，优化对房地产项目的设计管理模式是非常有必要的。 二、房地产项目业主方的设计管理 2.1控制好设计的变更 在设计变更中往往存在执行难和效率低的问题，因为设计变更牵扯到责任方，常常受到其他部门的影响，所以，在工程中，常常出现由于设计变更的滞后而影响进度的情况。相关部门要建立基本的设计变更管理流程。变更控制的原则包括：符合国家的规范、保证使用功能、尽量降低建造成本和保证建造工期。变更控制的内容包括：变更不符合国家规范的部分、变更现场难以实现的部分、变更达不到功能要求的部分、变更客户提出需要改进的部分和变更原设计中不符合当前需求的部分。 2.2设计过程质量控制 设计阶段质量控制与投资控制、进度控制一样,也应该进行动态控制。通常是通过事前控制和设计阶段成果优化来实现的。其最重要的方法就是业主在各个设计阶段前编制一份好的设计要求文件,分阶段提交给设计单位,明确各阶段设计要求和内容,在各阶段设计过程中和结束后及时对设计提出修改意见,或对设计进行确认。设计要求文件的编制过程实质是一个项目前期策划的过程,是一个对建筑产品的目标、内容、功能、规模和标准进行研究、分析和确定的过程。因此,设计阶段要重视设计要求文件的编制。业主在设计过程的质量控制中应对向政府报批的设计文件进行事前审查。对各设计阶段的设计文件进行形式审查(除了符合设计程序、审签手续、文件齐全外,还应包括政府规定的施工图审查程序)和实质性审查(包括指出设计文件中的各种实质性质量问题、审查各专业综合管线布置、提出优化设计建议、组织专项技术问题论证等)。 2.3设计进度管理 设计进度管理的主要目的就是确保设计单位技术专项方案的设计图纸能够按期完成。特别是对于边设计边施工的工程项目，设计工作的滞后将会直接影响到施工的进度，从而影响到整个项目的推进工作。在对有明确特殊目标的设计进度如绿色建筑进行管理时，应将其纳入到整个设计进度计划中进行考虑，通常,整个设计工作会有一个总的进度计划，而绿色专项技术设计图纸的实现过程可以作为一个专项计划存在。为了有效地促进绿色专项技术的设计进度与其他工作的协调与平衡，在具体的计划编制过程中，首先需要先编制总进度计划。在对总设计进度计划进行综合平衡后，采用过滤的思想，从总设计进度计划中将绿色专项计划取出，无论是总的设计进度计划，还是绿色专项技术的设计进度计划，设计单位既是计划的具体编制者，也是计划的具体执行者。但是，在进度计划的编制过程中，需要与总进度纲要的实际节点相吻合，即设计工作进度计划最终需要由业主来进行审核通过。 2.4对设计单位的考核评价指标体系 项目实施过程中，设计管理团队应建立对各设计单位的考核评价指标体系，考核的范围并不局限于设计过程，还包括设计单位对后期施工的配合等。对设计单位实施考核评价，明确考核评价指标体系是其中的主要工作。设计单位除完成设计工作外，还应积极配合施工现场以及业主方的其他需要。评价指标体系应覆盖设计单位提供服务的全过程。