广西防城港项目定位分析报告定稿版

广西防城港项目定位分

析报告

HUA system office room 【HUA16H-TTMS2A-HUAS8Q8-HUAH1688】

南宁金满盈房地产咨询有限公司

二〇〇八年三月二十七日

目录

第一章市房地产宏观

第一节市房地产基本情况

第二节 2007年市房地产

第三节市房地产市场发展存在的主要问题

第四节市房地产市场发展前景预测

第二章在建在售楼盘市场调查

第一节和德国际楼盘情况分析

第二节欧景蓝湾楼盘情况分析

第三节丽景湾楼盘情况分析

第四节万代·渔洲花园楼盘情况分析

第五节海景苑楼盘情况分析

第六节西湾·恒信花园楼盘情况分析

第七节夏威夷城市广场楼盘情况分析

第三章区域

第一节区域环境概述

第二节本项目SWOT分析

第四章客户群体需求分析

第一节主导客户群的定位分析

第二节主导客户群购房动机分析

第三节主导客户群对价格的承受能力分析第五章分析

第一节影响的因素

第二节案名建议

第三节项目形象定位

第四节项目产品定位

第五节项目目标客户定位

第六章产品功能定位

第一节整体规划建议

第二节外观设计建议

第三节户型及配套设施设计建议

第七章综述

第一章市房地产宏观

第一节市房地产基本情况

一、2007年市情况

2007年市持有房地产开发企业资质的公司共有128家，其中新增加企业29家。批准预售的楼盘共47个，批准预售面积36.21万㎡，与2006年同期增长51.2%。目前全市商品房平均价格已达1850元/㎡，比06年同期平均上涨150多元/㎡，涨幅约为7.98%。其中港口区住宅最高售价已达2800元/㎡。

二、2007年市房屋权属登记情况

2007年市共审核初始登记材料280宗，面积18.8万㎡；转移登记1448宗，面积21.6万㎡；换证64宗，面积1.2万㎡；变更登记48宗，面积0.8万㎡；注销登记1308宗，面积70.2万㎡；审核抵押登记材料2886宗，面积168万㎡，抵押权利价值10.6亿元。

第二节 2007年市房地产

一、投资继续保持较快的增长速度。前年投资额仅为1.98亿元，去年投资额已达5.48亿元，同比增长近3倍。

二、消费者购房需求旺盛，商品住宅成交量总体上升。楼盘预售的成交量较高，去年持有预售证的楼盘销售率均在80%以上，少数楼盘如同德国际商住楼、夏威夷城市广场、阳光山水花园等楼盘在几天内的成交率达到了90%以上，销售处于逐步上升态势。

三、商品房价格涨幅保持平衡上涨。商品房价格由于受经济增长、土地价格、建筑材料价格上涨等因素的影响，商品房价格比去年增长7.98%，价格水平仍保持在合理范畴内。

四、土地价格涨幅较快。如港口区西湾广场北侧近期拍卖的一地块，成交价为82万元/亩，比前年拍卖价增长了72万元/亩。

五、市场需求仍以100~140㎡的三房二厅户型为主，此户型占全部成交量的81.5%。相对90㎡以下的小户型销量平淡，需求量不是很大。

第三节市房地产市场发展存在的主要问题

一、住房供应结构不合理，市场仍需调控。住房供应结构偏向于商品房，07年全市开工建设的廉租住房仅为3000㎡，经济适用房没有开发的计划，从2004年后，市再也没有批准经济适用住房的建设。市场上消费者能买到的新房全部是商品房。

二、企业素质不高。主要是数量多、规模小、实力不强、竞争力低，尚未形成集约化、规模化经营。全市开发企业129家，平均注册资本仅有200多万元，三级企业仅有6家，没有二级以上资质的企业。企业在开发经营过程中往往不注意自身形象品牌的树立，产品品质、经营信誉不高，企业发展缺乏活力和竞争力。

三、套型结构比例制约市房地产业的发展。国六条、国八条规定新建的商品房套型建筑面积90㎡以下的要占70%以上，90㎡以上的要占30%以下，目前我市套型建筑面积90㎡以上的商品房的市场需求占80%左右，套型结构比例没有政策规定要求。

四、物业管理有待加强。物业管理企业岗位人员素质低、管理水平不高，大部分单位的住宅区还是实行传统的管理方式，虽然新建的住宅小区实行了新的物业管理，但物业管理企业与业主时常发生各种各样的矛盾和纠纷。

第四节市房地产市场发展前景预测

根据预测，未来一段时间，市的房地产市场主要有以下特点：一、住宅需求者不断增加，对住宅的理论需求量较大，商品房价格会持续上涨。国民经济增长客观上要求住宅与房地产业保持持续发展，市正处于经济快速发展期，各项经济指标高速增长，成为我市推动房地产发展的重要因素。目前，市人均GDP已经超过1000美元，人民生活水平不断提高，居民消费开始快速增长，消费结构将加快转变，改善型住房消费发展的潜力很大。同时，由于土地、建材价格上涨，住宅品质的提升使成本加大，需求和成本将促使房价持续上涨。

二、相关政策的支持，总体上将支撑房地产市场的持续发展。经过多年的培育，在一系列有利于住房消费的政策、金融、住房二级市场开放等因素的作用下，住房潜在需求正在加快转化为有效需求，住房已成为居民消费热点，房地产市场存在持续健康发展的客观条件。当前，规范房屋拆迁行为、清理拖欠工程款、清理整顿土地市

场等重大举措的推进，特别是区建设厅、国土资源厅出台了《关于加强独立式城镇居民私人建设管理的通知》，总体上更有利了市的房地产市场的发展。

三、不同消费群体对不同档次的住宅产生不同的需求量。根据有关调查分析，高收入者对高档住宅的需求，中低收入者对中档住宅的需求，低收者对普通经济适用房的需求，三者之间的比例关系大体为20%、60%、20%。

通过对房地产市场现状和前景分析，可以得出的结论是：市的房地产业正处于成长期。理由是：1、按照房地产业发展经验，当人均GDP接近1000美元时，房地产业进入迅速发展的黄金时期，此时的房地产业正处于成长期；2、重大项目建设的推进与重大企业的建成投产，以及市行政中心区的加快建设等推动全市的经济快速发展；3、单位福利分房、集资建房停止，个人建房也受到制约，消费者只能向开发商购买商品住房。因此，我市的房地产业发展潜力较大，市场前景广阔。抓住当前时机，采取适当的政策措施，引导房地产业的发展，使之成为市新的经济增长点和国民经济的支柱产业是十分必要的。

第二章在建在售楼盘市场调查

第一节和德国际楼盘情况分析

项目概况：开发商为和德有限公司，投资商为香港海德集团、广西同德投资有限公司，营销代理商为致中地和房地产投资咨询有限公司，项目位于云南路与渔氵万路交汇处，毗邻荣恒大酒店，占地面积约5亩，楼宇风格为单体风车型建筑，共有4部电梯，每层共有20户，底一层、二层为商业物业，均为框架建筑结构。

推广手法：

和德国际楼盘通过强化道路引导系统强势告知受众该楼盘的主流信息，同时其定位为商务公寓及上层白领生活，致力打造商住一体化的楼盘形象特征。

户型情况：

销售情况：

现阶段该楼盘正处于意向来访登记阶段，预计在今年4月底或5月初将制订相应出街表价体系，以供楼盘预约活动执行配套。

楼盘主标：山海全景尚寓，地标峰层生活

工程进度：地上二层封顶

楼盘辅助介绍：

该项目是继同德·金港国际之后又一地标钜作,和德地产本关"和心同德,建筑生活"的企业宗旨,实力打造国际样本生活. 山海全景尚寓,地标峰层生活!品质、舒适、全景空间。财智阶层的生活主场！和德国际，重新定义尚层生活。登陆至高点，左揽仙山、右抱海湾、拥赏一生。

第二节欧景蓝湾楼盘情况分析

项目概况：开发商为广西信和有限公司，项目位于市行政中心区滨海大道南侧海岸，毗邻本项目即将开发的地块及德城五星级酒店，占地面积约200亩，总建筑面积14万㎡，楼宇风格为欧式建筑群

落，分两期进行开发，容积率1.04，绿化率51.3%。该项目所开发的物业类型有28层高层、11.5层小高层公寓住宅，别墅，其中小高层公寓住宅已经订罄。

户型情况：

结合该楼盘现阶段预约情况及工程进度，主要推售以下户型

推广手法：

欧景蓝湾楼盘通过强化行政中心区道路引导系统，强势告知经过该区的受众该楼盘主流信息，同时通过多点分销的形式，在人流密集的旧城区设立接待处，以便民的方式最大化争取客源。

销售情况：

现阶段该楼盘正处于预约登记阶段，且采用定房定价的营销策略，目前该项目的销售价格从2300起步，表价已经达到3900元/㎡，折后单价约为3800元/㎡，该价位物业约占物业总体量25%，其中2800～3300元/㎡价格幅度的物业约占物业总体量的50%。

楼盘主标：红树湾畔，上层尊邸

工程进度：工地现场各项配套尚处起步阶段，已有其中一栋楼宇完成10层以上封顶

楼盘辅助介绍：

该楼盘依山傍海，自然环境优渥天成，尊享近50000㎡世阔红树林，1000米钻石海岸生活，500米独具匠心的海景长廊设计，充分体现项目高端品质。是建于海畔与“海中森林”之称的红树林之间的一个高档海边建筑群落，由独栋小洋房、联排小洋房、叠加小洋房、多层及小高层组成。

第三节丽景湾楼盘情况分析

项目概况：开发商为市华厦有限公司，营销代理商为博度沟通机构，项目位于市港口区桃花湾广场东侧，紧邻东盟海路交通大动脉——兴港大道，往南是近在咫尺的老城区成熟生活圈，往北可直抵广西内陆各角落；便捷直抵首府南宁。该楼盘总占地约60亩，总建筑面积约7万㎡，项目总体户型为500户，楼型设计情况为全部一梯二户，户户南北朝向，最宽楼间距46米，全明设计，景观、通风、采光极佳。户型设计，三房两厅面积为110~136㎡左右，四房两厅两卫面积为140㎡左右。楼中楼（四房两厅三卫）为185～210㎡左右。建筑结构为框架结构。

户型情况：

销售情况：

该楼盘即将进入二期的预约工作阶段，目前各项工作正处最终调整确认环节，其一期物业早在07年底以前已完成了销售目的。

楼盘主标：领袖上层生活，缔造城市未来

楼盘辅助介绍：

华厦·丽景湾位于市桃花湾广场东侧，依托得天独厚的地理环境，集地形、地貌之美于一身，在这里，每一天都为大自然而撤底感动，袢和宁静，是生活的无私赐予。

第四节万代·渔洲花园楼盘情况分析

项目概况：开发商为万代房地产有限公司，项目位于港口区渔洲坪建政路（区财政局对面），占地38亩。毗邻港口区区委政府大院、市高级中学、渔洲小学、渔洲幼儿园、渔洲市场、一路公共汽车站。

户型情况：

销售情况：

现阶段该楼盘正处于意向来访登记阶段，预计在今年5月底将制订相应营销推广策略，以供楼盘预约活动执行配套。

第五节海景苑楼盘情况分析

项目概况：开发商为金园有限公司，项目位于兴港大道中段，小区总占地面积约为20亩，总建筑面积约为32355.37㎡，建筑密度为22.7%，绿化率高达40.7%，由1栋15层综合写字楼及4栋多层住宅组成。其中多层住宅套数为112套，写字楼公寓套数约为120套。

推广手法：

海景苑楼盘由于其楼盘开发规模较小，且该楼盘所处位置与国税局仅一墙相隔，与大海直线距离仅相隔不过三百米，因此该楼盘定位其主导消费群体较多为国税局内部在职工，推广力度较弱。

户型情况：

销售情况：

现阶段该楼盘正处于意向来访登记阶段，预计在今年5月底将制订相应出街表价体系，以供楼盘预约活动执行配套。

楼盘主标：悠悠山海间，我心自高远

工程进度：地基处理阶段

第六节西湾·恒信花园楼盘情况分析

项目概况：开发商为广西恒信房地产有限公司，项目位于港口区西湾广场桃源路东段，占地面积约60亩，总建筑面积约8万㎡，楼宇建筑由多层住宅、小高层住宅、14层高层住宅、18层高层住宅组成，但其可供选择的面积品种较少，除多层住宅为传统建筑风格外，其余物业均采用时尚的外立面造型，通过提高容积率增加销售面积。

推广手法：

西湾·恒信花楼盘与和德国际、欧景蓝湾均通过强化道路引导系统强势告知受众该楼盘的主流信息，同时楼盘客户定位多为二次置业或外来投资客群体，因此，其推广过程中较偏重强调该楼盘所处的地理位置将是市未来典范生活圈，与南宁东葛路尾、园湖路等城市规划较贴近。

户型情况：

销售情况：

该楼盘共分三期开发，目前已完成一期销售，即多层住宅物业的推售，进入到二期14层住宅物业销售阶段，且销售率达到70%以上，三期18层楼宇尚未推出，其规划设计仍存在一定变更调整问题。14层住宅物业共有4栋楼宇，18层住宅物业共有3栋楼宇。二

期销售均价在2950元/㎡左右，且将于近期内各套未售物业提价200元/㎡。

楼盘定位：滨海高尚社区

工程进度：多层住宅大部分已完成交房，14层住宅物业有2栋楼宇已接近封顶，1栋达到2层盖板进度，18层尚未开始任

何动工。

第七节夏威夷城市广场楼盘情况分析

项目概况：开发商为广西宁泰房地产置业有限公司，项目位于港口区西湾广场桃源路东段，占地面积为129007㎡，总建筑面积220630㎡，容积率为1.97，建筑密度29.98%，开发套数1368户，停车位为612个，楼宇建筑由多层住宅、高层住宅、别墅组成，其中一、二期住宅物业建筑结构为砖混结构。

户型情况：

销售情况：

现阶段该楼盘共分四期推售，已经完成一、二期的物业销售工作，均价为2000元/㎡，三、四期高层住宅物业设计规划尚未确定，根据现场调研信息获取该楼盘将于四月底出台三期相关推售物业情况及楼盘营销策略。

工程进度：一、二期楼宇物业80%以上达到现房标准，即将交付使用。

第三章区域

第一节区域环境概述

一、地理位置及道路交通情况

本项目位于市港口区中心地带，东、南面可眺望浩瀚无垠的大海，西邻唯一的五星级大酒店——德城五星级酒店，北倚供电大厦，该区域是市委、市政府重点发展的经济新区，且政府新行政综合大楼已落成并已正式投入日常办公使用，与本项目直线距离约