城市商业区运营管理的标准化研究

1 城市商业区的形成及现状

1.1 城市商业区的形成

各种类型的城市商业区大体上都经历了由初始性集聚阶段，经由成长性集聚，再到成熟性集聚等三个阶段，最终形成成熟城市商业区形态。城市商业区的发展路径如图1所示。

城市商业区是服务部门和商业企业在地理空间上位置的相对集中，其率先完成的是由集中度低与协同性弱的初始性集聚，再逐步向集中度低与协同性强以及集中度高与协同性弱的成长性集聚转化演变，最后达到集中度高与协同性强的成熟性集聚（如图2）。

综合考虑我国商业中心开发主体、开发理念的变化，以及商业中心的自身定位、规模、功能组合等特征在发展中的变化，可以将我国商业中心的发展历程大致分为三个阶段：

（1）20世纪80年代的雏形阶段，以升级传统百货、增加餐饮和娱乐服务为探索形式，设施较简单，功能比较单一；

（2）20世纪90年代的起源阶段，主要出现在广州、上海等具有代表性的特大型城市，完整引入了商业中心的开发模式；

（3）2000年至今的发展阶段，基本由单一

城市商业区运营管理的标准化研究

蔡京蓉

（北京市标准化研究院）

摘 要：随着社会的发展、生产的进步和生活水平的提高，居民的购买力和消费力有了大幅提高，进而促进了城市商业

区的繁荣发展。商业区的数量急剧增长，且每年新增的商业区面积以超过10%的速度还在不断增加。同时，暴露出的

问题也越来越突出，尤其是，后期的运营管理已经成为制约城市商业区发展的瓶颈。现阶段，新建、改扩建的城市商业区，

多由房地产商和零售商承担，相对住房开发建设来讲，城市商业区运营管理经验积累不多等多种原因，导致商业区在数

量攀升的情况下，出现商业区“死铺”和商铺空置增多的现象，暴露出了城市商业区盲目建设、规模扩大和管理缺失等

诸多问题，阻碍了城市商业区的进一步发展。文章论述了通过对城市商业区的运营管理事项、活动规律的研究，借助标

准化的原理和方法，提升城市商业区的运营管理管理水平，对盘活城市商业区现有资源，促进城市商业区的健康发展、

填补城市商业区管理上的空白、优化商业结构、改善购物环境和提高居民生活质量都具有十分重要的意义。

关键词：城市商业区 标准化 管理 研究

图1 城市商业区发展阶段图

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的商业中心迈向了商圈的开发建设，城市商业区基本能够满足消费者在交通、购物、休闲、娱乐、餐饮等多方面的需求，功能较为齐全。

汇集各类专家的研究理论得出，商业区的产生和发展取决于社会生产力和城市的发展速度，商业区的兴旺与否与其配置的设施，商品及服务种类是否足够丰富，购物环境的舒适度以及交通方便与否有很大关联。

1.2 城市商业区的现状

1.2.1北美

二十世纪的六十至九十年代，城市商业区的建设在北美得到快速发展，七十年代到达最高峰，随后减弱，进入二十一世纪后基本维持稳定，建设总体上呈现正态分布。

北美的商业区普遍是由开发商进行统一布局规划、店铺独立经营的。位置多处于城乡结合的交通枢纽处，城市商业区的内部以百货店或超市为主，伴有各类专业店、专卖店、快餐店等。商业区的设施豪华，宽敞明亮，实行卖场租赁制。消费者、商户，以及相关政府管理部门对自己在商业区的角色、权力、义务、责任有比较明确的认识。

1.2.2欧洲

欧洲的城市商业区大多数位于市中心古老的商业步行街地带，布满餐厅、咖啡馆的美食街、美食中心等。25%的新建商业区还建有娱乐设施，诸如电影院、酒吧、保龄球馆、花园走廊等，带有较强的休闲、娱乐特色。1.2.3亚洲及国内

国内的城市商业区同亚洲其他国家一样，其城市商业区的建设起步都要晚于欧美。因土地稀缺、人口密度高，城市商业区倾向立体开发，向上或向下建设，如，日本多把商业区建在交通汇集处的车站、高架桥附近，出现各式各样的地面、地下街型、地上楼型商业区，其特点是开发成本比较高。最近几年，亚洲的城市商业区的建设主流大多转向了社区，以服务社区、提供全方位居民服务的社区商业区建设为主。

我国国内商业区也是伴随着社会经济和商业地产的发展而发展起来的，主要包括三个阶段:第一阶段（1996年以前）：对百货业的建设和商业进行改造的阶段，增加了餐饮和娱乐服务；第二阶段（1996年以后）：逐渐兴建一些大型超市和大卖场；第三阶段（2000年后）：形成了商业街、商业区的建设浪潮。自此，城市商业区步入了快速发展的轨道，购物中心从单一的开发模式，转向对商业区的整体开发和建设，满足消费者在交通、购物、休闲、娱乐、餐饮等多方面更高的需求。城市新建商业区呈现出设备设施越来越齐全，业种业态越来越丰富，服务功能越来越完善的特征。

1.3 城市商业区的类型及特征

1.3.1核心型商业区

位于城市的主要核心地带的商业区，店铺林立，以零售为主，既是城市的商业中心，也是城市的社交活动中心。在核心型商业区内消费，消

费者的选择机会多，并可得到多样化的服务。

图2 城市商业区的演变过程

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1.3.2区域型商业区

位于城市中的非主要交通枢纽、非重要的商务区，其店铺类型及所销售的商品品种和数量少于核心型商业区，称为区域型商业区。在同一城市中，可以有多个区域型商业区，其规模要小于核心型商业区。但每个区域型商业区至少有一家规模较大的百货店和数量较多的专卖店。

1.3.3社区型商业区

位于居民区的附近，面向居民提供日常生活所需的商品及服务的商业区称为社区型商业区。其商业区内的店铺数量不是很多，规模也不大，多以便利店和中小型超市为主，环境比较安静，停车也较方便。

1.4 城市商业区的特性

城市商业区具有以下五方面特性：

不可移动性：商业区的自然地理位置及其建筑物是不可移动的。但其社会经济地理位置却是经常在变动。

长期性：源于土地的永久存在，其商业用途、设施及商业区一旦形成，其商业土地的使用年限通常可达几十年，具有长期使用性。

异质性：受区位和周围环境影响，不可能存在两个完全一样的商业区，纵使其建筑物设计、业态布局及开发商完全相同，其所面对的消费群体、周边环境也是不同的。因此，商业区的开发和运营必须针对不同的环境进行调查和研究。

易受环境影响：商业区不可能脱离环境而单独存在，易受政策波动、市场波动、消费观念、主流意识等各个方面的影响。

复杂性：体现在消费需求的特殊性，利益协调的多样性，入驻商户的不确定性，发展的不协调性等。

2 城市商业区发展的驱动力2.1 生产力的驱动

现代生产力是将信息、知识、技术和管理视

为生产力，即人们应用自然科学技术的能力、应

用管理技术的能力以及协调社会与自然关系的能力。在信息、知识、技术和管理技术的发展和推

动下，商品的数量、品种和质量得到了提升，商

业区的业态得到改善，商品的流动性得到加强，

进而加速了城市商业区的发展。

2.2 科学技术的驱动

现代科技让人们的出行更便捷，效率更高，

信息传播速度更快，宣传广告作用更明显。同时，

科技也使城市商业区购物环境、商业周边环境，

购物的舒适度大为改善，也使服务提供的种类更

加丰富、多样化，满足了顾客“一站式”购物等

多种需求，因此，科技进步给城市商业区带来的

是综合性的驱动。

2.3 自身聚集扩散效益的驱动

商业区的聚集效益产生聚集力，驱动着同一

产业及相关产业、辅助性产业向商业区内聚集，

形成空间上的聚集和分工协作。使商业区的服务

范围变宽，并带动相关产业发展，不同的相关产

业在商业区内相互结合、渗透，又可促进形成新

的产业。进而驱动商业区向外的发展和壮大，同

时又吸引着更多的人口向商业区迁移，促进了城

市商业区的进一步繁荣。

2.4 其他因素的驱动

影响商业区发展的因素是多方面的，商户的

声誉、人流量、消费力、产业、服务、交通、城

市规划和建设因素、政策因素、商业因素等，每

个因素都会成为影响商业区发生变化的关键因素。

3 城市商业区运营管理的标准化

3.1 标准化的可行性分析

核心型、区域型、社区型等不同类型的商业区，

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其商业功能和服务定位是不同的，但其商业区的运营活动是周而复始、循环反复的，因此可将标准化原理和方法运用到商业区的运营管理事务中，对其进行简化、优化和统一，将好的做法，制定成标准加以推广，不仅可行，还很必要，对促进商业区的发展，提升运营管理水平作用和意义深远。

运营管理提供的是增值服务，通过有效的管理来提高商业区的服务效率和知名度，与消费者的利益密切相关。从整体的角度去规划和设计运营管理活动，通过建立科学完善的商业运营机制和管理制度，使各项活动能合理、规范、有序地开展，引领和推动商业区繁荣发展。

3.2 商业区的运营管理理论

运营管理通常广泛使用在生产领域，把生产过程中的计划、组织、实施和控制及所有相关活动统称为运营管理。运营管理在提高产品质量、数量和控制成本等方面取得了非凡成就。随着时代的发展，运营管理的范围在不断创新和突破，现代运营管理所涵盖的范围和领域越来越宽广，并从生产领域扩大到非生产领域。在所有管理需求的地方，运营管理的原理和方法都可以得到应用，也都适用。将运营管理理论运用到对城市商业区的管理，即对城市商业区领域中日常管理事务和管理活动进行策划、组织、实施和控制。管理的目的是实现商业区的最佳、最有效的运营，实现商业区的持续稳定与繁荣。

现实中的各类商业区，其建筑风格及其所入驻的商家、企业、社会机构或组织，虽各有不同，但对公共设施、公共环境、公共交通、公共卫生等都存在着共同的管理需求。营造和维护一个良好商业环境是公众的期望，符合大众的共同利益。因此，有必要在商业区建立起一个管理机构，通过实施一系列的运营管理措施，调动起商业区内各方积极性，广泛参与、共同承担和实施起对商业区内公共事务的管理，共同推进城市商业区的建设和繁荣。

3.3 商业区的现行管理模式

3.3.1 商业管理机构模式类型

现行我国设立的商业管理机构有三种模式：

第一，“职能部门型”商业管理模式。由商务部来统管全社会商业经济活动的管理方式，也是我国政府商业管理的主要模式：即统管整个社会商业的方针政策、统筹规划、综合平衡、组织协调和监督服务，并通过参与政府其他经济管理部门的管理活动，保证商业经济运行的有效调节和控制。

第二，“公司型”商业管理模式。国家与行业总公司实行政企职责分开，赋予总公司对全行业经济活动实行统一经营管理的权利，即用独立的经济组织来统管全行业。这种公司虽是企业性质，但实际上起到商业行业管理的作用。

第三，“协会型”商业管理模式。企业自主参与到行业协会，以行业协会为主体，实行民主管理。这种管理模式是我国社会主义商品经济发展的产物，目前这种“协会”名义上是群众性的组织，实际上仍在某些方面发挥着政府商业管理部门的部分职能。

3.3.2 行业协会、商会作用分析

目前，随着体制机制改革的推进，负责对整个流通过程进行管理和协调的政府商业行政管理部门正逐步改变管理方式，正逐步退出对商业区的直接管理，转而按市场规律，借助经济杠杆、法律法规和经济参数等方式来管理商业区，进而形成良好的商业区管理环境、管理机制。以行业协会、商会形式出现的组织机构正在政府商业行政管理部门与商业企业之间发挥桥梁作用，对商业企业进行管理和协调。行业协会、商会是市场经济发展到一定阶段的产物，是自发形成的组织形式，也是代表着市场经济的成熟，具有明显的

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现代性、民间性、类聚性、互助互益性和非盈利性等特点。在市场经济体制下，民间行业组织肩负着培育社会力量、完善社会结构、构建社会管理机制的历史使命。

健全的市场体系及市场运行机制离不开行业组织，它是政府、企业、市场之间联系的纽带和桥梁。行业协会是行业发展的设计者，经济运行的协调者，行业利益的维护者，行业企业的服务者，既是企业走向市场的向导，也是企业权益和社会经济秩序的维护者。正因为有了行业协会这一中间环节，政府商业管理部门才有可能提高管理层次，不与企业直接打交道，从直接管理向间接管理过渡。行业协会可以补充政府商业管理的不足，有利于加强行业管理，有利于实现政府的间接管理商业，尤其对那些存在部门分割、地块分割的地区，行业协会在进行协调和行业服务等多方面有更现实的意义。

商会作为商家共同利益而联合设立的自治性组织，自律性功能包含着自治性和自愿性两方面内容，客观上为商会的自我管理、自我约束、自我协调和自我发展提供了保证。商会通过制定内部规则、章程，规范运营方式和行为，协调成员之间、成员与社会之间的关系，实现自律功能，可避免行业内部冲突及无序竞争。政府也利用商会的服务机制，解决自身不便于干预的具体事务。因此，调动行业协会、商会、民间组织的力量，共同开展城市商业区的日常运营管理事务，可发挥事半功倍的作用。

3.3.3 设置商业区运营管理的机构必要性

面对商业区的快速发展，商业区业态的丰富，能级和消费环境不断提升，政府商业管理机构在协调和约束企业公共行为方面显现出能力不足、执法难度大、政府管理力量分散，各自为政、商家配合和参与度低等现象。而建立商业市场的公平竞争环境、维护买卖双方合法权利，提供优质服务等一系列活动，是城市商业区运营管理的主

要目标和内容，建立或成立专门的城市商业区运

营管理机构是十分必要的。

城市商业区的形成原因复杂多样，既有历史

形成的，也有人为搭建或改建而成的，商业区的

产权、开发权、经营权所属也不统一，因此，没

有一个专门的机构，很难对商业区实施统一的运

营管理。商业区需要有一个健全的组织，对商业

区的运营进行整体策划、组织和管理，促进商业

区各部门、各单位、各商家协调、均衡发展，共

同获利。尤其对那些新建和改扩建的商业区，更

需要从一开始就借助规范的运营管理，快速步入

正常运转的轨道，快速盈利，赢得市场的认可。

3.4 运营管理的标准化事项

在运营管理目标制定的基础上，运营管理机

构还应识别和确定所要管理的事项，并围绕管理

目标，制定管理要求和实现方法。通常维持商业

区的正常运营需要维护商业区的环境。这里的环

境指的是大概念下的环境，包括：商业区的整体

形象、整体布局、道路交通、环境卫生及绿化、

社会治安、公共秩序的管理；还包括人文环境、

商业文化建设、休闲娱乐以及商家的经销活动、

广告促销宣传活动等各个方面。源于商业区运营

管理涉及方方面面，管理事项庞杂，仅靠商业区

运营管理机构一家之力是不够的，应充分调动商

业区内的各方力量来共同管理商业区内的事务。

所以，这里识别和确认管理事项，更侧重的是管

理任务的分解和落实，商业区的运营管理机构主

要任务是分配、组织与协调工作，将与商业区有

关的管理事宜统筹合理分配，落实到位。

识别出的商业区的运营管理事项，应不少于

以下几项：

——确定商业业态，制定适合本商业区的业

态指导目录，进行招商管理；

——建立商业活动准则、行为准则和交易规

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则。对商家，服务提供者行为进行管理和监督，培养和提高其公共道德意识、诚信意识和自律能力；

——对各类设施设备进行管理，分配职责，确保设施设备安全、正常使用；

——对商业区内的环境进行监督检查，及时查找问题，并及时协调处理；

——对商业信息宣传活动、广告推广活动进行管理；

——对治安、安全进行管理，开展安全教育活动，定期组织安全应急演练；

——定期组织开展对商业区管理的评价活动，收集民众对商业区的反馈意见，调查消费需求等。

3.5 标准化的应用

为实现和达到规范运营管理的目的，商业区应在其商业区内部建立健全各项管理规章制度，同时，还要与商业区的外部建立起良好的互动，协调管理好各项事务。对各项活动方法、准则进行规定。并通过多途径宣传、教育和培养商业区内人员的参与意识，维护商业区的公共秩序、公共权益，形成合力共同提升商业区内的社会责任、公德水准和自我管理能力。

3.6 持续改进管理水平

商业区要想在竞争中求生存、发展壮大，需要得到社会和消费者的认可。因此需要不断地进行自我评价，需要收集来自各个方面的评价、反馈信息，收集消费者和各项公共服务享受者的意见和建议，并对其进行分析、总结和提炼。为了获得更客观和准确的评价意见，鼓励有条件的商业区运营管理机构邀请消费者代表或聘请第三方有资质的专业机构来对商业区的运营管理进行评价。因此，还应规范评价程序，以确保其客观性、公正性和评价的准确性。持续改进运营管理方法和能力。

4 实施标准化管理的结果展望

城市商业区运营管理标准化，首次将“标准化”的原理和方法以及现代管理中的“治理”理念，引入到城市商业区的运营管理中来，通过规范运营，最终实现商业区的利益最大化，依靠各方力量，实现商业区共同治理、共同发展。从而实现在管理上的去“政府化”，符合当今所倡导的“政府掌舵，社会划桨”的理念。城市商业区的标准化自我管理、良性发展，即可以使政府从繁杂的具体事务中解脱出来，又调动了商业区自我管理的积极性，创造了合作、共赢、协调、均衡发展的新局面。

作者简介

蔡京蓉，1965年出生，高工，本科学历。自1982年从北京化工学院毕业后，先后从事计量产品开发、工业自动化系统集成、工程设备质量管理和标准化管理等工作。现供职于北京市标准化研究院，主要从事地方标准的审查、标准化领域的研究工作。承担过的研究课题有《标准化推进社区公共服务作用的调研》、国家质检公益项目《城市集中商业区（商圈）营运及安全关键国家标准研究》的子课题《城市商业区运营管理指南》的研究工作。

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