房地产基础知识培训内容

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（一）房地产专业基础知识

1、房产：是指房屋经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其它用途的房屋。

2、地产：是指土地财产，在法律上有明确的权属关系，地产包含地面及其上下空间，地产与土地的根本区别也就是有无权属关系。

3、房地产：是房产和地产的总称。是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附带的各种权利（所有权、管理权、转让权等）。

4、房地产业：是以土地和建筑物为经营为对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。

5、房地产开发：是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。

6、土地所有制：现行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制（即国家所有）和劳动群众集体制（即集体所有）两种形式。

7、征用土地：指国家为了公共利益的需要，可依照法律规定对集体所有的土地实行征用。

8、土地使用权的出让年限：

——居住用地70年；

——工业用地50年；

——教育、科技、文化卫生、体育用地50年；

——商业、旅游、娱乐用地40年；

9、房子的居住时间是多少，土地使用年限届满后，该怎么办？

房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制，担对该房屋所占用范围内的土地来说，因为土地除属于集体所有的外，均属于国家所有。业主所取得的为该土地的一定年限的使用权。住宅用地的土地使用时间为50—70年，自开发商取得该土地使用证书之日起计算。在该土地使用年限届满后，土地将由国家收回。业主可以在继续交纳土地出让金或使用费的前提下，继续使用该土地。

10、土地所有权：是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。

11、熟地：指三通一平或七通一平，具备使用条件的土地。

“三通一平”是指路通、电通、水通，土地平整。

“七通一平”是指上水、雨污水、电力、暖气、电信和道路通以及场地平整

12、期房：是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房，即房

地产开发商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同。13、现房：是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签订商品详尽买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。

14、毛坯房：房地产商交付屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理的房叫毛坯房。

15、商品房：是指由房地产开发公司综合开发,建成后出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。

16、二手房：通常是指再次进行买卖交易的住房。个人购买的新竣工的商品房、经济适用住房及单位自建住房，办完产权证后，再次上市买卖，这些都称为二手房。

17、经济适用房：是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。

18、个人住房基金（公积金）：有些单位建立了个人住房基金。职工个人住房基金是由个人的劳动收入积累而成的基金，其中一部分是根据政策规定从收入中提取得到（主要指公积金）；另一部分则是自愿储蓄部分则采取存款自愿，取款自由的管理办法。

19、房屋的所有权：是指对房屋全面支配的权利。房屋的所有权分为占有权、使用权、收益权和处分权四项权能，这也是房屋所有权的四

项基本内容。

20、建筑物：是指人工建造而成的房屋和构筑物，如墙体、楼地层、楼梯、门窗基础。

21、商品房的结构：房屋架构可分为砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构。

22、钢筋混凝土结构：主要承重构件是由钢筋和混凝土制成的结构。

23、剪力墙：是用钢筋混凝土墙板来代替框架结构中的梁柱，能承担各类荷载引起的内力，并能有效控制结构的水平力，这种用钢筋混凝土墙板来承受竖向和水平力的结构称为剪力墙结构，这种结构在高层房屋中被大量运用。

24、住宅的开间：就是住宅的宽度。

25、住宅的进深：就是指住宅的实际长度。

26、住宅的层高：是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的垂直距离，也就是一层房屋的高度。

27、住宅的净高：是指楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。

28、居住小区总用地：是包括住宅总用地，公共建筑设施总用地，道路、广场用地、庭院、绿化用地的总和。

29、住宅总用地：指低层、多层、中高层、高层以及住宅用地面积的总和。

30、庭院、绿化面积：指小区内集中绿化带、小公园、住宅间集中种植花木、草地、假山、花架、水榭、水池，以及公共活动场所等为小

区所有居住人员共同使用权的绿化面积的总和。

31、人均总占地面积（平均米/人）：人均总占地面积=建筑红线内总用地/本小区规划居住总人数。

32、人均住宅用地面积（平方米/人）：人均住宅用地面积=小区内总住宅用地/本小区规划居住总人数。

33、总建筑面积（平方米）：指小区内住宅、公共建筑、人防地下室面积总和。

34、住宅的建筑面积：亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。它是表示一个建筑物规模大小的经济指标。它包括三项，即使用面积、辅助面积和结构面积。

35、结构面积：是指房屋建筑中外墙，内墙柱等结构构件所占面积的总和。

36、使用面积：是指建筑物各层平面中直接为生产或生活使用的净面积的总和。

37、辅助面积：指卧室以外的净面积，包括过道、卫生间、厨房、储藏室、阳台等。

38、公用面积：是指住宅楼内为住户方便出入，正常交往保障生自学成才而设置的公共走廊、楼梯、电梯间等所占面积总和，并按栋或单元户数按比率分摊。

39、套内建筑面积：房屋按套（单元）计算的建筑面积为套（单元）内范围的建筑面积，包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积。

40、公用建筑面积：各产权主体共同占有或共同使用权的建筑面积，指各套（单元）以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积。

41、哪些公用面积应分摊？

应分摊的公用建筑面积包括套（单元）门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班卫室、建筑物内的垃圾以及突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。

42、哪些公用面积不能分摊？

不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼（骑楼指建在马路旁，底层的一部分是人行道的楼房）作为公共开放使用的建筑面积、消防避难层；为多栋建筑物使用的配电房；公民防护地下室以及地面车库、地下设备用房等。

43、套内阳台建筑面积：套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。

44、建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。

45、建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。

46、日照间距：日照间距指前后两排房屋之间，为保证后排房屋在规

定的时日获得所需日照量而保持的一定间隔距离。

47、销售率：指售出的户数占可销的总户数的比例。

48、居住单元：是指一个单元里有几户。俗称：一梯两户、一梯四户等。

49、户型：是指一套住宅由多少卧厅、厨、卫组成。俗称：一室一厅、二室一厅、四室二厅二卫等。

50、阁楼：是指位于自然层内，利用房屋内的上部空间或人字层架添、加建的使用面积不足该层面积的暗楼，不计层次。

51、公寓：相对于独院独户的别墅，更为经济实用。早期大城市的公寓式住宅都是高层大楼，每一层内有若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房等等，主要供当时中等收入的高级职员、政府公务员居住；还有一部分附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家眷短期租用。

52、纯办公楼：是指专为各类公司的日常营运提供办公活动空间的大楼。

53、综合楼：是指兼有住家、办公甚至商场的大楼。

54、商住住宅：是SOHO（居家办公）住宅观念的一种延伸，它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住同时又能从事商业活动的住宅形式。

55、别墅：是指在郊区或风景区建造的供住宿休养用的花园住宅。其中三户或三户以上连体的别墅为连栋别墅，二户连体的别墅为双拼别墅，单楼独栋的则为独栋别墅。

56、TOWNHOUSE（联排别墅）：正确的译法应该为城区住宅，是从欧洲舶来的，其原始意义是指在城区房屋。目前是指建于城郊，高绿化率，住宅功能齐全的景观型联排别墅。

57、跃层式商品房：是指由上、下两层楼盘面、卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房，并采用户内独用的小楼梯连接的房屋通风、采光较好，布局紧凑，功能分明。

58、错层式住宅：又叫“多层面梯级跃升式住宅”，即一套住宅有两个以上的层面，但它们又不同于一般划一的简单的上下两层跃层式住宅房型。进门的第一层面为公共区域，南面是大客厅，北面是餐厅、厨房和公共卫生间；往里上3级楼梯形成第二区域，由一间或两间中、小面积房间组成老人房间、儿童房间或客房；继续往里上8级楼梯，是第三区域，即主人活动区域。不同的错层形成了不同的功能区。59、SHOPPING MALL：直译为“步行街购物广场”，是目前国际上最流行、经营效果最佳的零售百货模式，它具有四大特征：开放性的公共休闲广场、强烈吸引人气；开放性的对外交通设计，广纳周边人气，相对闭合的内部通道回路，充分利用有效人流，购物与休闲良性互动，形成惊人的商业效应。

60、商品房的起价：是指商品房在销售时各楼层销售价格中的最低价格。

61、商品房的均价：是指商品房的销售价格相加以后的和除以单位建筑面积的和，即得出每平方米的价格。

62、《商品房预售许可证》：是银川市房管局商品房管理科向房地产开

发公司颁发的一项证书，用以证明列入证书范围内的正在建设中的房屋已经可以预先出售给承购人。

63、契税：是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。缴纳单位：银川市金凤区地税局征税大厅，应缴税范围包括：土地使用权出售、赠与和交换，房屋买卖，房屋赠与，房屋交换等。收费标准为：住宅为1.5％，营业房为3％。

64、公共维修基金：是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金，商品房的公共维修基金由购房人在购房时交纳。收费标准为：10元/㎡。由开发公司代收取，后缴纳到银川市物业管理办公室进行统一管理。

65、购买房地产的条件：成年人提供身份证明：未成年人提供户口簿及监护人证明书。

66、未成年人是否可以作为权利人办理《房地产证》？

未成年人可以作为权利人办理《房地产证》，但办理时须提交其监护关系证明和监护人身份证明，并在《房地产证》上备注其法定监护人姓名。由于未成年人为没有民事行为能力或限制民事行为能力的人，因此在处分该房地产时必须符合有关法律规定。

67、房地产权初始登记：指对未经银川市房管局交易科确认其房地产权利，领取房地产权利证书的土地使用权及建筑物、附着物的所有权进行的登记。

68、贷款期如遇利息调整，如何处理？

根据人民银行的规定，贷款期间如遇国家调整利率，贷款期限在

1年以内（含1年）的，实行合同利率，不分段计算；对一年期以上贷款，于下一年1月1日开始，按相应期限档次利率执行新利率。69、房屋租赁：是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

70、商品房验收合格：指的是单体（即单幢楼盘）验收合格。

71、商品房综合验收合格：指的是包含所有配套设施在内的全部建筑物的验收合格。

72、银川市新建住宅交付使用证：房产行政管理部门在收到申请人提出的新建住宅交付使用申请之日起十五个工作日内审查完毕，对符合规定的交付使用条件的，准予颁发新建住宅交付使用证，并予以公告。申请必须符合以下条件：(1)住宅生活用水纳入城市公共供水管网；

(2)住宅用电按照电力部门的供电方案，纳入城市供电网络，不得使用临时施工用电；(3)住宅室内供热设施安装调试完备。集中供热的，小区管网与集中供热主管网镶接； (4)雨水、污水排放纳入城市雨水、污水排放系统；确因客观条件所限需采取临时性排放措施的，应当经环保、建设、水务等部门审核同意，并确定临时排放的期限；(5)住宅室内设计有燃气管道的，应当完成住宅室内、室外燃气管道的敷设并与燃气管网镶接；(6)住宅小区内电话通信线、有线电视线敷设到户，设计有宽带数据传输信息端口的，端口敷设到户；(7)住宅小区内道路施工完成，并与城市道路或者公路相连；(8)完成住宅小区内的绿化基础建设；(9)完成住宅小区内的消防设施建设；(10)施工机具、临建工程、建筑垃圾、剩余建材及构件全部拆除清运完毕。住宅

建设工程分期建设的，建成的住宅与施工工地有明显有效的隔离措施；(11)按照规划要求完成教育、社区卫生、物业用房、环卫、邮政、文化体育、停车场（库）及其他商业服务、社区服务等公共设施的配建。住宅建设工程分期建设，本项规定设施尚未建成的，应当有可供过渡使用的相应公共服务设施。

73、预测面积：是指在商品房期房（有预售销售证的合法销售项目）销售中，根据国家规定，由银川市测量中心依据施工图纸、实地考察和国家测量规范对尚未施工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为，是开发商进行合法销售的面积依据。

74、实测面积：是指施工现场达到实测条件，开发商委托银川市测量中心参考图纸、预测数据及国家测绘规范之规定对楼宇进行的实地勘测、绘图、计算而得出的面积。是开发商和业主的法律依据，是业主办理产权证、结算物业费及相关费用的最终依据。

75、房屋的产权面积：指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由银川市房管局交易科登记确权认定。

76、商品房的销售面积：按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积。

77、外飘窗：指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面为玻璃，从而使人们拥有更广阔的视野，更大限度地感受自然、亲近自然，通常它的窗台较低甚至为落地窗。

78、中空玻璃：是对传统单玻门窗的革新，是现代门窗生产中的一项新的玻璃加工技术，它由两层甚至更多的玻璃密封组合，但最重要的是两层玻璃之间必须形成真空或气体状态，故称“中空玻璃”，这种技术的运用使门窗的隔音、阻热、密封、安全性能都大大提高。

79、低层住宅：指一层至三层的住宅。

80、多层住宅：指四层至六层的住宅。

81、小高层住宅：指七层至十二层的住宅。

82、高层住宅：指十层及十二层以上的住宅。

83、花园式住宅：也叫西式洋房或小洋楼，也称花园别墅。带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，一般为高收入者购买。

84、商业用房：是指各类从事商业和为居民生活服务所用的房屋。

85、地下室：是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分（包括层高在2.2M以下的半地下室），房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者。

86、智能家居系统：第一重防范系统包括小区周界防范及闭路电视监控系统：在小区围墙安装被动红外束探测器，使围墙上沿被红外探测器发出的红外对射光束覆盖，人眼是无法看到的，当非法入侵者翻越围墙时，阻挡了红外光束，此时会立刻报警到保安监控中心。在小区主入口、重要场所及通道安装摄像机探头，对小区的人员流动实时监控，确保了小区的安全。第二重防范系统包括楼宇对讲及24小时电子巡更系统：在单元防护门上安装楼宇对讲主机，每户安装楼宇对讲

分机，当外来人员来坊时需通过对讲主机与住户取得联系，得到确认后，住户可在家中通过室内分机上的开销键为访客开启单元防护门。通过电子巡更系统确保了保安人员定时对小区进行全方位的巡逻。第三重防范系统是指住户家庭防盗系统：其中包括室内报警箱、操作键盘、主动红外探测器、煤气泄露探测器、紧急呼叫按钮及门磁开关。其主要功能是利用红外探测器发出的红外扇形光束对住户家中无人时进行布防，当有人非法侵入时会立刻报警到保安监控中心，同时可报警到住房预先设定的移动电话或固定电话上，以便保安人员及时做出警情处理和住户随时了解到家里的安防情况。

87、业主委员会：是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织。业主委员会由业主大会从全体业主中选举产生，是经银川市物业管理办公室批复成立的代表物业全体业主合法权益的社会团体，其合法权益受国家法律保护。

88、空鼓：局部面局材料与基层没有胶合剂或胶合剂没有起作用，用小槌轻击有空壳声。如瓷砖与墙面间局部水泥砂浆不饱和，形成空鼓。

89、墙体：是维护分割构件，同时也可以是承重构件。

90、建筑高度：指建筑物室外地平面至外墙面顶部的总高度。

91、停车场：指在建设用地内为停放机动车和非机动车须配置的场地。停车场面积小型汽车按每车位25平方米计算，自行车按每车位1.2平方米计算。

92、“五证”包括什么？

商品房“五证”包括：建设用地规划许可证、建设工程规划许可

证、国有土地使用证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证。

93、“二书”

是指建设部为了加强对商品房的质量管理与监督，要求发展商必须提供的新建住宅质量保证书和新建住宅使用说明书。

94、公证处：是一个国家的证明机关，是法律公证的机构。

95、样板房：是指与实际房屋的结构相同，但装修标准按发展商的售楼书而定的房间。

96、银行支票：是银行的存款人签发给收款人办理转帐或委托开户银行将款项支付给收款人的票据，有效期为10天，

97、房地产交易手续费：是指由银川市房管局设立的房地产交易机构为房屋权利人办理交易过户等手续所收取的费用。收费标准：住宅2元/㎡，营业房4元/㎡，交于商品房管理科开票。

98、房屋权属登记费：即房屋所有权登记费，是指由房地产交易中心交易大厅依法对房屋所有权进行登记，并核发房屋所有权证书时，向房屋所有权人收取的登记费，不包括房产测绘机构收取的房产测绘（或勘丈）费用。收费标准：80元/套。

99、办理产权证：在银川市房管局档案室提取客户档案；持《商品房买卖合同》正本复印件、购房发票复印件、建设项目竣工决算书复印件、初始登记证复印件、及买受人身份证复印件并填写《契税纳税申报表》交银川市地税局契税征收窗口受理并缴纳印花税及契税；（费用包括：1)契税(普通住宅1.5%,非普通住宅3%,营业房3%.)；2)印花税(0.5‰)/户；3)杂费：A住宅：a工本费10元（每增加一个共有

人增加10元）b档案利用费30元c登记费80元d合计费用：120元；B营业房:：a工本费10元（每增加一个共有人增加10元）；b 档案利用费30元；c登记费150㎡以下100元/户，150㎡－1000㎡200元/户，1000㎡－5000㎡300元/户）；费用缴纳完成后，持《商品房买卖合同》正本及补充协议、购房发票、建设项目竣工决算书、初始登记证、房屋产权按揭贷款监证书、契税完税凭证、买受人、经办人身份证复印件、单位介绍信交银川市房地产交易中心窗口受理；100、土地证办理：拿《商品房买卖合同》原件及开发公司土地证复印件到银川市政务大厅办理。

（三）建筑结构基础知识

1、建筑施工图

（1）基本概念

建筑图是用立面图及屋顶平面图表示建筑的处部，用平面图及剖面图表示其内部，用大样图表示细部做法。

①立面图。立面图就是建筑四个面的正投影图，以建筑各个面的朝向命名，如南立面图就是指建筑朝南一面一正投影图。立面图主要表示建筑的外部形状大小、门窗、屋顶形式、外墙饰面等。

例如：

②平面图。假想用一水平面在建筑的窗台以上距地约1米处切开，去掉建筑上部，余下部分的水平投影就叫平面图，切断部分用粗线，可见部分用细线表示。多层或高层建筑每层布置都不一样时，则每层都要划平面图。如果有许多层平面布置相同，可用一个平面图表示，这叫标准平面图。平面图可以俯视也可以仰视，如要表示天棚装修的做法就可用仰视平面图。

例如：

③剖面图。假想用一铅垂面，沿建筑的垂直方向切开，去掉一部分，余留部分的正投影图就叫做剖面图。切断部分用粗线表示，可见部分用细线表示。按剖切方向不同分横剖面图和纵剖面图。平面图上要画出剖切符号以示剖切位置。剖切可以转折，但只允许转一次并用剖切符号在平面图上标明。剖面图主要表明建筑内部情况。

例如：

2、建筑结构形式

建筑结构形式有许多种类型，也有许多不同的分类方法，其中最常见的分类方法是按建筑物主要承重构件所用的材料分类和按结构平面布置情况分类。

(1)建筑物主要承重构件所使用的材料分类

(2)按结构平面布置情况分类

3、墙体的类型及其划分