投资估算

项目投资估算

1投资估算的原则[1]

由于投资估算指标属于项目建设前期进行估算投资的技术经济指标，它不但要反映实施阶段的静态投资，还必须反映项目建设前期和交付使用期内发生的动态投资，以投资估算指标为依据编制的投资估算，包含项目建设的全部投资额。还必须坚持下述原则：

1、投资估算指标项目的确定，应考虑以后几年编制建设项目建议书和可行性研究报告投资估算的需要。

2、投资估算指标的分类、项目划分、项目内容、表现形式等要结合各专业的特点，并且要与项目建议书、可行性研究报告的编制深度相适应。

3、投资估算指标的编制内容，典型工程的选择，必须遵循国家的有关建设方针政策，符合国家技术发展方向，贯彻国家高科技政策和发展方向原则，使指标的编制既能反映现实的高科技成果，反映正常建设条件下的造价水平，也能适应今后若干年的科技发展水平。

4、投资估算指标的编制要反映不同行业、不同项目和不同工程的特点，投资估算指标要适应项目前期工作深度的需要，而且具有更大的综合性。

5、投资估算指标的编制要体现国家对固定资产投资实施间接调控作用的特点。要贯彻能分能合、有粗有细、细算粗编的原则。

6、投资估算指标的编制要贯彻静态和动态相结合的原则。

7、投资估算极可能反应项目的实际情况

8、项目的总投资尽量符合节约和安全的原则

9、项目总投资估算对无法准确估算的项目在预备费中考虑

10、充分运用周边资源，节约建设投资，综合评价，从众多的投资方案中选择最优方案

2项目投资估算的依据[8]

1、国家发改委、建设部关于发布《工程勘察设计收费管理规定》的通知（计价格【2002】10号）

2、西安市建设委员会关于印发《西安市建设项目城建费用统一征收标准》的通知（市政办发[2005]159号）

3、国家发改委关于印发《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》（陕建政发(1995)389号国家物价局、财政部价费字[1992]641号）

4、《工程勘察收费标准和工程设计收费标准》

5、《陕西省建筑工程综合概预算定额（2004）》

6、市政发（2008）87号

7、陕价费调发（2001）113号

8、陕价行发（2005）208号

9、陕建政发（1995）389号

10、陕政办发（2008）94号

11、市政发（2008）（2008）33号

12、项目规划设计方案

13、西安市物价水平，西安市室外配套工程费用一般水平

14、有关规定，如对项目建设投资的要求、银行贷款利息率等。

3项目建设的投资估算

项目的总投资包括土地费用，前期工程费用，建安总造价，建设监理费，管理费用，预备费，销售费用以及建设期贷款利息等项。

1）土地费用

该项目占地面积30亩，现在已经办完土地征用所有手续。土地实际所发生的费用是3000万元,按契税的3%，30×100+30×100×3%=3090万元

2）前期工程费

根据本项目实际情况，前期工程费用主要考虑规划设计、水文地质勘查以及“七通一平”等费用。

（1）项目策划、可行性研究、规划设计等费用

包括编制并评估项目可行性研究报告和项目建议书以及项目规划设计。项目立项后的总体规划设计、单体设计费、管线设计费、改造设计费、可行性研究费(含支付社会中介服务机构的市场调研费)，制图、晒图费，规划设计模型制作费，方案评审费。根据国家计委（现国家发展与改革委员会）与建设部于2002年3月1日发布的《工程勘察设计收费管理规定》及《工程勘察收费标准和工程设计收费标准》，以及国家发改委制定的《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》的有关规定，本项目结合西安市建筑设计市场行情，本项目设计费按26元/m2估算；勘察费按4元/ m2估算，七通一平（含拆除）费按35元/m2估算，则：规划设计费：96570×26=251万元

可行性研究费：5万元

勘察费：96570×4=39万元

（2）“七通一平”等土地前期开发费用

包括通路、通上水、通污水、通电力、通讯通、通热力、通煤气和场地平整等。按22元/ ㎡计算，项目总建筑面积96570㎡，土地前期开发费为22×96570=213万元。前期工程费合计：251+5+39+213=508万元。

3)城建费用

包括城市基础设施建设配套费、人防工程、易地建设费、工程定额测量费、工程质量监督费、劳保统筹基金、新型墙体材料专项费用、散装水泥专项资金、工程勘察设计资格审查发证费等内容。根据西安市建委发布的城建费用统一征收标准，估算项目城建费用为3306万元，具体如下表所示。

240×96570=2318万元；

2）工程定额测量费：收费标准为建安工程总造价的‰，总计23292׉=30万元；3）工程质量监督费：收费标准为2元/㎡，建筑面积96570 ㎡，即2×96570=19万元；

4）劳保统筹基金：收费标准为建安总造价的%，总计23292×%=827万元；

5）新型墙体材料专项费用：收费标准为10元/㎡，建筑面积96570㎡，总计10×96570=97万元；

6）散装水泥专项资金：收费标准为元/㎡，建筑面积96570㎡，总计×96570=15万元。

城建费用合计：2318+30+19+827+97+15+=3306万元

4）基础设施建设费(室外工程费)

包括建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的工程管线建设费用、与市政设施的接口费用以及其他室外工程费用，如道路、绿化、供电（如变压器、高压柜、低压柜、发电机、电缆等）、路灯、围墙、环卫、安防等设施的工程建设费用。

参考有关计价指标及类似工程经验数据，本项目基础设施建设费按260元/m2考虑，共计：合计260×96570=2511万元。

5）建筑安装工程费

主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装修工程费等。本项目建筑形式有商业、住宅、及地下建筑等，根据《陕西省建筑工程综合概预算定额（2004）》，结合市场调查和西安市类似工程的实际造价，估算项目综合建安工程费用（含公共部分装修以及水暖电、中央空调、电梯、消防、通风等配套设施建设）为24470万元，具体如下表所示：

公建的规划本着方便交通便利，功能搭配合理的原则，在小区不同的位置结合其位置特点规划了门岗，居民停车位，变电室，物业办公处，公共厕所等公建。从各方面完善了小区的功能要求。公建项目的建筑面积是2910㎡，地下车库的建筑面积为1500，结合市场调查和西安类似工程的实际造价，确定本项目住宅部分建筑安装工程指标,700元/㎡计算，其他公共建设=2910×700/10000=204万元，地下车库为900元/㎡，地下车库1500×900/10000=135万元，则工程配套设施建设费合计

为：+135=339万元

7)开发间接费用

开发间接费用是指房地产开发企业所属独立核算单位在开发现场组织管理所发生的各项费用。主要包括：工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销和其他费用等。

以建筑安装工程费的%估算，开发间接费用=23292×%=140万元

8）管理费

包括人员工资、员工福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、开办费摊销、业务招待费、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、法律咨询费、审计费、诉讼费、排污费、绿化费、房地产税、车船使用税、土地使用税、技术转让费、技术开发费、无形资产摊销等。本项目管理费按照以上各项费用之和的3%计取，即(3090+508+3306+2511+23292+339+140)×3%=996万元。

9）销售费用33186

本项目销售费用按销售收入的2%计取，即44708×2%=894万元

10）不可预见费36142

不可预见费即预备费中的基本预备费，本项目不可预见费按照以上各项费用之和的5%计取，即(3090+508+3306+2511+23292+339+140+996+894)×5%=1754万元。

11）其他费用

表6-7其他费用估算表

建设期利息以同期银行贷款利率%（5年）并考虑相应银行信贷风险影响上浮10%后%利率计算，得建设期利息总计为552万元

7.3.8项目总投资估算

（详见，项目投资估算表）

上述十二项之和万元 35417万元。

资金筹措与使用计划

项目总投为35417万元，（详见投资使用计划与资金筹措表）

表8-4 资金筹措表

9 财务评价

本项目的财务评价主要从项目财务盈利能力，清偿能力两个方面进行分析评价，从而判断项目在财务上是否可行

财务评价原则

⑴费用与效益计算范围相一致的原则。费用与效益计算范围相一致即是把投入与产出范围限定在同一范围内

⑵费用与效益识别遵循有无对比原则

⑶动态分析与静态分析相结合，以动态分析为主的原则。根据资金的时间价值原理，考虑项目整个计算期内各年的效益与费用，采用现金流量分析的方法，计算内部收益率，净现值等动态评价指标

⑷基础数据确定中的稳妥原则

基础数据的确定

1.计算期

项目计算期共计2年，共计24个月。

2.价格

本项目住宅的价格定位为5700元/平方米、商铺为万元/平方米、车位为10万元/个。

3.基准收益率

项目参考由国家发展改革委员会和建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》中相关数据，以行业基准收益率12%作为该项目的财务基准收益率。

4.利率

中央银行2013年4月最新规定，一至三年期贷款利率为%，根据建设单位提供的有关资料，利率上调10%，则年实际利率为%。

盈利能力分析

1、项目静态盈利能力

(1)该项目静态投资回收期税前为年<2年，税后为﹤2年，项目资金能按时回收；

(2)成本利润率=（销售收入-销售税金-投资总额）/投资总额*100%=

（431）／35451×100%=14%。

2、项目动态盈利能力

(1) 所得税前内部收益率为%>基准收益率=12%，所得税后的财务内部收益率为%>基准收益率

=12%；

(2)所得税前财务净现值为万元>0，所得税后财务净现值为万元>0；

(3)动态投资回收期税前为年<2年，税后年﹤2年，项目资金能按时回收。

3、该项目资本金税后年内部收益率为25%>基准收益率=13%,税后财务净现值为万元>0。

项目财务内部收益率大于基准折现率，盈利能力满足了行业最低要求，财务净现值大于零，该项目在财务上是可行的。

清偿能力分析

借款偿还期=借款偿还后开始出现盈余期数-开始借款期数+（当期偿还借款额/当期可用于还款的资金额）=8-3+(161/2191)=个季度=年<2年

通过对“借款还本付息计算表”和“资金来源与运用表”的计算，考察项目计算期内各季度财务状况，在年（从建设期开始起）可全部还清借款本息。

不确定性分析

房地产开发项目的不确定性分析，就是考察建设投资、经营成本、项目售价、销售量等因素变化时，对项目经济评价指标所产生的影响。各种不确定性因素的变化会影响投资方案的经济效果，当这些因素的变化达到某一临界值时，就会使方案的损益情况发生质变。本项目的不确定性分析包括盈亏平衡分析和敏感性分析，以此分析为基础，找出临界值，判断投资方案对不确定性因素变化的承受能力，对项目的最终决策提供参考依据。

9.4.1盈亏平衡分析

据线性盈亏平衡分析基本公式：

销售收入方程：R=（P－T）×Q

成本费用方程：C=V×Q+F

其中：R——实现销售收入

P——计划销售收入

Q——项目盈亏平衡点开发量比率

C——总成本费用

V——建安成本

T——销售税金及附加、销售佣金、土地增值税等

F——固定成本

令R=C，即可求出Q值。

(43180－2763－432－432)×Q=23292×Q+12159

则：Q=%

故销售收入的实现率Q≈%的盈亏平衡点，即当销售收入实现%时，项目即可以实现盈亏平衡。项目的销售收入的实现率高于这个比例时，项目会出现盈利；反之，若低于这个比例，项目则会出现亏损。从项目的盈亏平衡点%来看，可以说明本项目具有一定的抗风险能力。

9.4.2敏感性分析

敏感性是指影响方案的因素中一个或几个估计值发生变化时，引起方案经济效果的相应变化，以及变化的敏感程度。在影响项目财务净现值和内部收益率的因素中，往往并不只是一个因素在变动，而是多个因素同时变动。本项目主要进行销售收入以及工程建设投资对内部收益率的双因素敏感性分析，年基准内部收益率为12%，项目的内部收益率<12%时，其在财务上是不可行的，下表9-1中标注下划线区域在财务上就是不可行的。为简便起见，假定两个敏感性因素在发生变动时相互独立。

销售收入和建设投资的变化对内部收益率的影响见下表：

从上表可以看出，当建设投资与销售收入反方向变动时，即随着销售收入的增加、建设投资的减少，内部收益率越来越高；随着销售收入的减少和建设投资的增加，内部收益率逐渐减低。

上述下划线区域内部收益率小于基准收益率12%，此时项目面临较大的开发危险。

依据上表数据，在建设投资不变的情况下，采用插入法计算销售收入变动的动态临界点：

－（%－12%）×5%／（%－%）≈－%

从以上计算结果看出，在投资不变的情况下，当销售收入下调%时，内部收益率达到临界值12%。销售收入允许变动的幅度为（%，+∝）。

在销售收入不变的情况下，采用插入法计建设投资变动的动态临界点:

（%－12%）×5%／（%－%）≈%

从以上计算结果看出，在销售收入不变的情况下，当建设投资上涨%时，内部收益率达到临界值12%。投资允许变动的幅度为（－∝，+%）。

通过敏感性分析可以看出，销售收入对内部收益率的影响较大，临界点为销售收入下调%；建设投资对内部收益率的影响相对较小，临界点为建设投资增加%。

项目财务评价结论

从项目的盈利能力分析、清偿能力分析、不确定性分析等三个方面的分析结果，可以看出项目在财务上是可行的。

9不确定性分析

各种不确定性因素如[2]：建设投资、销售收入、销售进度、项目计算期等的变化会影响投资方案的经济效果。本项目的不确定分析包括盈亏平衡分析和敏感性分析、以此分析为基础，判断投资方案对不确定性因素变化的承受能力，以及相关指标对这些不确定因素的敏感程度，对项目的最终决策提供参考依据。

盈亏平衡分析

据线性盈亏平衡分析基本公式

销售收入方程 R=P*Q

成本费用方程 C=V*Q+T*Q+F

其中

R-实现销售收入

P-计划销售收入

Q-销售收入的实现率

C-总成本费用

V-销售费用，为销售收入的2%

T-销售税金及附加，为销售收入的%

F-总投资

令B=R=C=0 即可求出 Q 的值。

本项目的计划销售收入为万元，总投资万元。得

*Q=+ *Q*（%+2%）

解此方程得 Q≈ 80%

故销售收入的实现率Q≈ 80% 为本项目的盈亏平衡点，即当销售收入实现80%时，项目即可以实现盈亏平衡。项目的销售收入的实现率高于这个比例时，项目会

出现盈利，反之，若低于这个比例，项目则会出现亏损。从项目的盈亏平衡点80%来看，可以说本项目具有一定的抗风险能力。

敏感性分析

本项目主要进行内部收益率 （IRR ）对销售收入和建设投资的敏感性分析，主要包括当销售收入，建设投资分别发生变化时全部投资内部收益率对它们的单因素敏感性分析。项目季度基准收益率为%

9.2.1 内部收益率对销售收入的敏感性分析

销售收入变化时对内部收益率的营销如下表 依据上图，采用插入法找出销售收入变动的临界点：

-5%+（%%）/%%)*[-10-（-5）]≈%

由此可以看出，本项目的销售收入是一个比较敏感的因素，销售收入允许变动幅度为（%，+∞ ）。在此建议，开发商在销售过程中，做好销售收入的管理工作，当下调价格和实施优惠时，销售收入的变化幅度不要超过%，否则达不到基准的收益水平。

9.2.2内部收益率对建设投资的敏感性分析

建设投资变化时对内部收益率的影响如下表9-2 图9-2 建设投资对IRR 的影响

依据

上图，采用插入法找出建设投资变动的临界点：

10%-%%)/%%)*5%≈%

以上结果看出，建设投资是一个较为敏感的因素。建设投资允许变动的幅度是（-∞，% ），建设上涨到% 时，季度财务内部收益率达到临界值%。即建设投资在（-∞，%）的范围内变动时，项目盈利大于最低的盈利水平。否则，项目达不到最低的期望的盈利水平。在此，建议开发商，在保证质量的前提下，在项目开发过程中一定要严格控制建设投资，使投资上涨幅度控制在%%以内。

不确定性分析

从项目的不确定性来分析，可得出，项目的销售收入和建设投资变化对项目的抗风险能力影响不大，总体分析结果，可得，项目在财务上是可行的。