万科财务报告分析2稿
学号:120149155 天津商业大学结课论文
财务分析课程
2011-2013年度万科企业股份有限公司财务
分析报告
Financial analysis report of China Vanke
二级学院：商学院
教学系：会计系
专业班级：2014级会计硕士
学生姓名：李慧琳
任课老师：朱一泉
成绩：
目录
1 万科企业股份有限公司企业简介 (1)
1.1 公司设立及上市情况 (1)
1.2 经营范围及优势 (1)
2 行业现状分析 (1)
2.1 行业面临问题 (1)
2.2 行业发展前景 (2)
3 万科地产会计分析 (3)
3.1 万科地产的资产状况 (3)
3.2 万科地产的利润状况 (5)
3.3 万科地产的现金流量状况 (6)
4 万科房产财务分析 (6)
4.1 偿债能力分析 (6)
4.2 营运能力分析 (7)
4.3 企业盈利能力分析 (9)
4.4 发展能力分析 (12)
5 万科地产财务状况综合分析——杜邦分析 (13)
6 分析结论及建议 (15)
6.1 财务问题 (15)
6.2 改善建议 (16)
附录 (17)
1 万科企业股份有限公司企业简介
1.1 公司设立及上市情况
万科企业股份有限公司，简称万科或万科集团，于1991年在深圳证券交易所上市，公司证券简称：万科A、证券代码：000002，证券曾用简称：深万科A、G万科A。公司总股本1099521.02万股（2008年2季度），总部位于中国深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心，现任董事长为王石，总经理为郁亮。2012年01月17日，已加入万科十年的重庆公司总经理邢鹏正式离职，成为继徐洪舸、肖楠、刘爱明、袁伯银之后又一位出走的“老将”。万科集团在地产中国网举办的红榜评选活动中，连续三次上榜。
1.2 经营范围及优势
万科是中国房地产龙头企业，主营住宅物业发展，竞争优势明显。综合竞争力、市场占有率和品牌价值排名第一。财务状况良好，融资渠道通畅。即使在2008年行业整体资金较为紧张的背景下，公司仍保持充裕的流动性和健康的负债状况。万科不仅通过上市进行融资，而且万科公司还向社会公开发行可转换公司债券，可转换债券也是公司取得流动资金的重要渠道。万科强大的竞争力不仅体现在其强大的销售规模和跨区域运营能力，还体现在其稳健的商业模式、完善的公司治理结构、强大的融资能力以及快速应变的营销策略等。
2 行业现状分析
2.1 行业面临问题
近年来房价的不断上涨,使我国房地产业热度不断提高,房地产业也得到迅速发展, 幅度之大，范围之广，在我国房地产历史上是少有的。房子是百姓的生活必需品，房地产业又汇集了天下的资金。
从房市的运行现状来看：
（1）泡沫成份开始收缩，市场价格在高位运行的同时面临较大的下降压力，一些城市的房价开始下降
2007年以来，在紧缩政策调控下，我国的房市的泡沫成分开始收缩，一些城市的房价虽然仍然较高，但面临着较大的下降压力，并出现了不同程度的下调。深圳、广州、上海、北京、东莞等城市的房价从2007年四季度开始下调。其中深圳房价在2007年11月环比下跌13.5%，此后逐步下跌，至2008年5月，新建商品住宅均价11014元/平米，回落至2007年初的水平，与2007年10月高峰期的17350元/平米相比，下跌了36%;而且据业内人士预测，深圳的房价还会进一步探底。广州也出现了类似的情况，2008年3月，商品住宅均价为9316元/平米，与2007年10月相比，下跌了19.5%。北京、上海虽然价格仍然较为坚挺，但销量也出现了不同程度的下跌，显示其价格坚挺的基石并不牢固。
根据国家发展改革委、国家统计局的调查显示，继多个月份出现涨幅回落之后，今年5月份，全国70个大中城市新房和二手房价格的环比涨幅又分别回落0.6和1.5个百分点。与此同时，万科、招商、和记黄埔地产等地产商为加快资金周转纷纷调低价格、打折销售。同时一些炒家为尽快脱手、回笼资金，也大幅降低房价进行抛售。
（2）成交量萎缩，空置率上升
与房价下调相对应的是，购房者观望情绪严重，房市成交量大幅萎缩，房地产商空置率大幅上涨。据易居房地产研究院的统计显示，今年1月至5月，上海月平均成交面积为83万平方米，而2007年月均成交面积为174万平方米，同比下降52%;其中今年5月成交量为100.89万平方米，虽然环比4月份增长8%，但同比去年4月则下降了57%。7月上半月上海一手商品住宅的成交量仅33.62万平方米，环比下滑22%，只相当于去年同期成交的三成。
广州市国土房管局的数据显示，今年上半年全市十区一手住宅成交量仅239.78万平方米，与去年同期的427.82万平方米相比大幅度下降44%，而与2006年同期相比降幅更达52%。从单月来说，今年上半年单月成交量最大的是6月，为64.64万平方米，其它月份全部低于40万平方米，成交量最低的2月仅23.12万平方米，而去年同期，每个月楼市成交量平均都在60万-75万平方米之间，足见当中的差距。同时，天津、杭州、南京、武汉、重庆、成都、沈阳、长沙等许多城市的成交量也开始萎缩，空置率不断攀升。
（3）紧缩政策下房地产商面临较大的资金压力，房地产金融风险加大
目前，我国房地产商目前面临着巨大的资金压力。据相关经济学家分析，目前我国房地产商面临5000亿元以上的资金缺口。一些中小地产商随时面临资金链断裂的风险。同时，近年来，房贷一直被我国银行界视为优质贷款项目，各大银行为了争夺此项业务展开恶性竞争，不断降低门槛，导致房贷规模成倍扩大。房贷业务“一枝独秀”的繁荣背后，是潜在的巨大风险。据统计，我国80%左右的土地购置和房地产开发资金，是直接或者间接地来自银行贷款，而个人通过按揭贷款买房的人，占全部购房总数的比例高达90%，这意味着房地产市场的绝大部分风险系在金融机构身上。并且，由于房价下跌，一些购房者将拒绝偿还银行贷款。而这些风险最终无疑都会转嫁给银行，从而导致我国的银行业面临巨大的房地产信贷风险，加剧我国经济波动。
2.2 行业发展前景
从宏观经济上看，中国人均GDP超过2000美元，长期内房地产业正处于快速发展的起步阶段。居民的消费能力大大提高，消费结构也会变化，这种消费结构的变化主要体现在居民对汽车和住宅这类代表着资产和财富的商品需求的快速增长上。中国宏观经济正处于快速增长阶段，房地产投资在其中起着重要的贡献作用，国外经济发展历程也证明，国民经济中房地产业的贡献是必需的而且是稳定的。
同时，中国人口的城市化正处于加速阶段，城市人口购买能力不断提高，住房的有效需求增加。家庭规模的小型化、家庭世代的降低、消费观念的转变、个性化需求的增加都将逐步影响到住房需求结构，小户型住宅将成为住宅市场中重要的组成部分。
国家的宏观调控政策使房地产行业外部环境发生变化，货币的紧缩使得企业不得不承担巨大的资金压力，开发企业将比以往更加注重融资能力。在资金压力
及金融风险下，很有可能会出现新的融资渠道，房地产企业的融资手段会呈现出多样化和专业化。由此融资能力所带来的强弱分化将使行业整合进一步展开，各种资源向营运效率较高的企业集中。
保障性住房政策将是最为重要、影响最为深远的产业政策。中国房地产将向保障性住房倾斜，保障性住房将成为多层次住房供给体系的重要组成部分，结构性的调整过程将主要通过土地、信贷和税收政策逐步调整实现，短期内由于市场供应量有限，对整个房地产市场影响有限；中长期看，结构调整无法避免，行业利润率将回落到合理水平，开发企业也将更多涉足保障性住房开发。
目前中国房地产处于行业快速发展阶段，短期内由于新政策影响，市场不可避免出现调整。在土地、资金、市场观望的压力之下，行业内部不断调整和变革，市场将会更加规范，远期来看市场拥有稳定的需求。
3 万科地产会计分析
3.1 万科地产的资产状况
该公司总资产本期增加100403708415.17元，增长幅度为26.51%，说明万科地产本年资产规模有了较大幅度的增长。进一步分析可以发现许多问题。
3.1.1万科地产资产负债表水平分析
（1）流动资产本期增加79272847864.24元，增长的幅度为21.85%，使总资产规模增长了20.93%。非流动资产本期增加了21130860550.93元，增长的幅度为131.84%，使得总资产规模增加了 5.58%，两者合计使得总资产增加了100403708415.17元，增长幅度为26.51%。
（2）本期总资产的增长主要还是体现在了流动资产的增长上。如果仅从这一变化来看，该公司资产的流动性有所增强。尽管流动资产的各项目都有不同程度的变动，但其增长主要体现在这些方面：一、存货的大幅度增长。存货本期增加75969110273.92元，增长幅度为29.77%，对总资产的影响为20.06%。从数据中显示，万科地产2013年度存货方面在建开发产品1886.8亿元，占比56.98%，原因是公司规模扩大，获取资源增加。二、其他应收款的增加。其他应收款本期增加了14757395405.17元，变动幅度为73.57%对总资产的影响为3.90%，根据资料可知公司的合作方往来增加，导致其他应收款的增加。三、货币资金的减少。货币资金本期减少了7926132260.26元，减少幅度为15.16%，对总额的影响为-2.09%。资料可知，由于增加了开工和获取资源的增加导致了货币资金减少。总的来说，货币资金的减少幅度小于增加的幅度，使得流动资产总额是增长的。
（3）非流动资产的变动主要体现在一下方面：一、投资性房地产的增加。投资性房地产本期增加9335247928.51元，增长幅度为393.03%，对总资产的影响为2.46%。由于可供出售金融资产本期增长幅度高达51671.47%，说明当年通过处置这类资产调节当利润了，使得投资性房地产的增加。二、其他非流动资产的增加。其他非流动资产本期增加4862127213.82元，增长幅度为2225.31%，对总资产的影响为1.28%。
该公司权益总额较之上年同期增长100403708415.17元，增加幅度为26.51%，说明万科地产2013年权益总额有较大幅度的增长。进一步分析可以发现：
（1）负债本期增加了77102480004.64元，增加幅度为25.99%，对权益总额增长了20.35%；所有者权益本期增加了23301228410.53元，增长幅度为28.37%，对权益总额的影响为 6.15%，两者合计使权益总额本期增加了100403708415.17元，增长幅度为26.51%。
（2）本期权益总额增长主要体现在负债的增长上，非流动负债增长是其主要方面。流动负债本期增长69088265498.83元，增长幅度为26.59%，对权益总额的影响为18.24%，这种变动可能导致公司偿债压力的加大及财务风险的增加。流动负债增长主要体现在以下几个方面：一是预收款项的增加。预收款项本期增加24494093905.74元，增加幅度为18.64%，对权益总额的影响为6.47%，其主要原因是预售总额的增加。二是应付款项的增加。应付账款本期增加了19097463421.81元，应付票据本期增加了9806768511.15元，其增长幅度分别为42.57%和197.04%，对权益总额的影响合计为7.63%。由于优化支付方式使得应付票据增加，应付款项的大幅度增加给公司带来巨大的偿债压力，如不能按期支付，将对公司的信用产生严重的不良影响。三是其他应付款的增长。其他应付款本期增长了186********.32元，增长幅度为51.77%，对权益总额的影响为4.93%。究其原因是合作公司往来的增加。非流动负债本期仅增长了8014214505.81元，对权益总额的影响仅为 2.12%。其中该公司本期发行了7398391932.47元债券是造成非流动负债增长的主要原因。
（3）股东权益本期增加了23301228410.53元，增长幅度为28.37%，对权益总额的影响仅为6.15%。本期盈利是股东权益增加的主要方面，因此使盈余公积增加了3118358337.85元，未分配利润增加了10018790297.31元，两者合计对权益总额的影响为3.46%。
3.1.2万科地产资产负债表垂直分析
从静态方面分析，该公司本期流动资产比重高达92.25%，非流动资产比重仅为7.75%。根据该公司的资产结构，可以认为该公司资产的流动性较强，资产风险较小。
从动态方面分析，本期该公司流动资产比重下降了3.52%，而非流动资产上升了3.52%，结合各资产项目的结构变动情况来看，除了货币资金的比重下降了4.55%和预付账款下降了 2.83%外，其他项目变化幅度不是很大，说明该公司的资产结构相对比较稳定。
从资本结构看，该公司股东权益比重为22%，负债比重为78%，资产负债率还是挺高的，但由年度报告可知，公司资产负债率的增加是由于预收账款的增加导致，随着项目结算将转化为公司的营业收入，并不构成实际的偿债压力。从动态方面看来，该公司股东权益比重上升了0.32%，负债比重下降了0.32%，各项目变动幅度不大，表明公司资本结构还是比较稳定的。
表3-4 流动资产结构分析表
单位：万元
计算表明，该公司流动资产的主要构成为货币资金、存货，其中，存货占比超过60%，占流动资产很大一部分，由于存货的流动性相对较弱，会影响企业迅速偿还债务的能力
3.2 万科地产的利润状况
3.2.1垂直分析
从万科企业本年度各项财务成果的构成情况来看，营业利润占营业收入的比重为17.92%，比上年度的20.38%下降了2.46%个百分点；本年度利润总额的构成为17.94%，比上年度的20.43%下降了 2.49个百分点；本年净利润构成为13.51%，比上年度的15.19%下降了1.68个百分点，可见从利润表的构成情况上来看，万科公司的盈利能力逐年下降。万科公司各项财务成果结构变化的原因，从营业利润结构看，主要是营业税金及附加结构上升所致，说明营业税金及附加的上升是降低公司盈利能力的主要原因，另外，管理费用比重上升也带来一定的影响。
3.2.2水平分析
万科公司2013年实现营业利润2,426,134万元，比上年度增长了32,483万元，增长率为15.46%，增长幅度较大。公司营业利润增长主要是营业收入大幅度增长，而增长率有所下降销售费用和财务费用的增长率较大，在营业收入大幅度增长的情况下，销售费用增长率大是企业维持运营的正常现象，而降低财务费用则是企业未来的管理目标。
项目
2013年 2012年 2013年 2012年 差异 货币资金 44,365,40 52,291,54 10.04 14.41 -4.38 应收账款 3,078,96 1,886,54 0.70 0.52 0.18 预付账款 28,653,66 33,373,61 6.48 9.20 -2.72
其他应收款 34,815,31 20,057,92 7.88 5.53 2.35 存货 331,133,22 255,164,11 74.91 70.34 4.57 合计 442,046,58 362,773,73 100.00 100.00 0.00
3.3 万科地产的现金流量状况
（1）该公司资产负债表货币资金项目年末比年初减少79.26亿元，剔除包含于年末及年初货币资金项目当中的使用受限制资金的影响，本年现金及现金等价物共增加8,116,074,778.35元。其中，经营活动产生净现金流量1,923,868,889.89元；投资活动产生净现金流量7,954,417,194.85元；筹资活动产生净现金流量2,057,645,577.99元。
（2）该公司本年经营活动净现金流量产生的主要原因是销售商品、提供劳务收到现金153,437,067,361.89元，购买商品、接受劳务支付现金128,656,952,761.00元。
（3）投资果冻现金流量主要是由于投资支付的现金构成。万科集团2013年用于投资活动的现金流量净额是7,954,417,194.85元，主要用于支付投资现金。（4）筹资活动净现金流量的增加主要来自于取得借款收到的现金和偿还债务支付的现金。取得借款收到的现金44,467,771,166.47元；偿还债务支付的现金48,430,256,803.17元。
4 万科房产财务分析
4.1 偿债能力分析
短期偿债能力,是指企业流动资产对流动负债及时足额偿还的保证程度，是衡量企业流动资产变现能力的重要指标。以下将采用流动比率、速动比率和现金比率来衡量企业的短期偿债能力。
4.1.1 短期偿债能力指标分析
表4-1 万科的短期偿债能力指标
报告期2012-12-31 2013-12-31
流动比率 1.43 1.33
速动比率0.39 0.33
现金比率（%) 18.79% 13.46%
从表4-1 可以看出，万科企业的流动比率和速动比率整体较平稳，流动比率基本保持在1.3-1.5之间起伏波动，而速动比率则基本保持在0.3-0.4之间起伏，没有太大波动变化，由此可以看出，万科企业的短期偿债能力在总体上趋于稳定。
2013年流动比率、速动比率低于2012年，说明2013年万科存在的流动负债财务风险较2012年有所增加，万科受近年来房地产市场调控影响，偿债能力下降，企业的偿债能力不稳定。从数据上看，万科现金比率的下降，导致了万科
存货变现能力的减弱，也可以看出，万科的存货变现能力是制约短期偿债能力的主要因素。
资产负债率（%）78.60 79.15
股东权益比率（%）21.40 20.90
产权比率367.1185 380.6686
已获利息倍数28.55 28.24
据表4-2显示万科的资产负债率总体发展趋势较平稳，没有要大波动，说明企业运营较稳定，一般认为资产负债率不应高于50%，而万科的资产负债率则达到78%-79%，这跟它自身的经营销售模式，和企业运营管理有关，风险较大，建议企业完善企业资金结构，多元化发展。
股东权益比率反映了公司的自有资本，也就是公司的净资产。万科企业的股东权益比率从2012年的21.4%下降到2013年的20.9%，虽下降幅度较小，但仍可以看出股东承担风险增加，企业资产中由投资人投资所形成的资产减少，偿还债务的保证减小。产权比率在2013年大幅度上升，说明企业充分发挥了负债带来的财务杠杆效应。由数据可知，2013年的资产负债率也有所上升，说明企业的债务负担加重，偿债能力减弱，债权人权益的保证程度减少。已获利息倍数在2013年有所下降，说明企业支付利息的能力下降，债权人按期取得利息的保障减少。
4.2 营运能力分析
资产运营能力的强弱取决于资产的周转速度、资产运行状况、资产管理水平等多种因素。比如说资产的周转速度，一般说来，周转速度越快，资产的使用效率越高，则资产运营能力越强；反之，运营能力就越差。资产周转速度通常用周转率和周转期来表示。
（1）存货周转率
2013 2012
存货周转天数（天） 1137.24 存货周转率(%) 0.32 1275.24 0.18
（2）总资产周转率
报告日期2013 2012
总资产周转天数(天) 1140.47 1161.29
总资产周转率(次) 0.32 0.31
（3）流动资产周转率
2013 2012
流动资产周转率 1.05 0.32
流动资产周转期 343.19 1126.65
固定资产周转率72.38 64.29
固定资产周转期 5.00 5.60
（5）应收账款周转率
由数据可知，总资产周转率非常平稳，流动资产周转率较2012年增长显著，这说明万科地产的资产运营水平比较高。应存货周转率和固定资产周转率稳定的小幅度增长，这显示出万科地产应库存管理的压力比较小，固定资产的利用率比较高。而应收账款周转率较2012年有所下降，说明，应收账款的回收速度有所下降，应引起管理人员的重视。
万科地产2012-2013年的应收账款周转天数分别为6.00天、6.60天。两期数据相比，可以看出万科地产2013年的应收账款周转天数有所减慢，大概缩短了0.6天。应收账款周转率减慢、周转天数加长，回收速度变慢，证明债务人拖欠时间长，增加了收账费用和发生坏账损失的风险，也使得自身的资产流动从中受损，所以有应收款的风险。应强化应收账款的回收管理，来提高其投资的变现能力和获利能力。
在一般情况下，存货周转率越高越好、周转天数越短越好。万科地产两年的存货周转天数分别为1137.24天、1275.24天。两期数据对比，可以发现，万科地产的存货周转天数比较均衡。销售顺畅而存货减少，所占用的资金也变少，流动性自然就变强，这样不会阻碍公司的盈利能力，从而影响公司进一步的发展。
两年的流动资产周转天数分别为343.19天、1126.65天。明显地，2013年的流动资产的利用效果比较好，2012年虽不如2013年好但还算可以，流动资产周转速度变快，可以保持流动资金充足，这样不会形成资金浪费，提高了公司的盈利能力。
两年的总资产周转天数分别为1140.47天、1161.29天。分析可知，万科地产总资产周转天数较稳定，这说明万科地产整体资产的周转速度快、营运能力强。
4.3 企业盈利能力分析
4.3.1 资产经营盈利能力分析
资本经营盈利能力，是指企业的所有者通过投入资本经营而取得利润的能力。
反映资本经营盈利能力的基本指标是净资产收益率，即企业本期净利润与净资产的比率。
表4-8 资本经营盈利能力因素分析表
单位:万元
项目2013年2012年差异
平均总资产①479,205,32 378,801,61
平均净资产②105,439,42 82,138,19
负债373,765,90 296,663,42
负债/净资产 3.54 3.61 -0.07
利息支出③891,71 764,75
负债利息率（%）0.24 0.26 -0.02
利润总额24,291,01 21,070,18
息税前利润25,182,72 21,834,94
净利润18,297,54 15,662,58
所得税税率（%）④25 25 0
总资产报酬率（%） 5.26 5.76 -0.51
净资产收益率（%）17.27 19.21 -1.94
由表可见，万科2013年净资产收益率比2012年净资产收益率降低1.94%，主要是总资产报酬率降低引起的，总资产报酬率影响程度为1.73%；其次，企业负债筹资成本上升对净资产收益率带来的是正面影响，但由于比率变化较小，所以作用不是很明显，使净资产收益率上升了0.06%;负债与净资产比率上升导致净资产收益率下降0.27%。
综上，万科2013年资本经营盈利能力和2012年相比有所降低。
4.3.2 资本经营能力分析
资本经营盈利能力，是指企业运营资产而产生利润的能力。反映资产经营盈利能力的指标是总资产报酬率，即息税前利润与平均总资产之间的比率。
根据万科有关资料对其进行资产经营盈利能力因素分析,各指标如下:
表4-9 资产经营盈利能力分析表
金额单位:元项目2013年2012年差异
营业收入135,418,79 103,116,24
利润总额24,291,01 21,070,18
利息支出891,71 764,75
息税前利润25,182,76 21,834,94
平均总资产479,205,32 378,801,61
总资产周转率0.2825 0.2722 0.0103
销售息税前利润率
18.6 21.18 -2.58 (%)
总资产报酬率(%) 5.26 5.76 -0.5
根据表4-9中的资料,可分析确定总资产周转率和销售息税前利润率变动对总资产报酬率的影响。
分析对象：5.26%-5.76%=-0.50%
总资产周转率变动的影响为0.22%
销售息税前利润率的影响为-0.72%
综上，万科本年全部资产报酬率比上年降低了0.50%，变动不大，其中总资
产周转率的提高，使资产报酬率提高0.22%；销售息税前利润率的降低使资产报
酬率降低了0.72%。
4.3.3 商品经营盈利能力分析
反映商品经营盈利能力的指标可分为两类：一类是各种利润额与收入之间的
比率，即收入利润率；另一类是各种利润额与成本之间的比率，即成本利润率。
（1）收入利润率分析
从表4-10可以看出,万科2013年和2012年相比,营业收入利润率,营业收入
毛利率,总收入利润率,销售将利润率,销售息税前利润率均有小幅下降,降幅均
在2%左右.表明,2013年万科盈利能力有所下降.
表4-10 万科收入利润率分析表
单位:万元项目2013年2012年差异
营业收入135,418,79 103,116,24
营业成本92,797,65 65,421,61
营业利润24,261,33 21,013,04
利润总额24,291,01 21,070,18
净利润18,297,54 15,662,58
利息支出891,71 764,75
息税前利润25,182,72 21,834,94
总收入136,542,94 104,189,57
营业收入利润率（%）17.92 20.38 -2.46 营业收入毛利率（%）31.47 36.56 -5.08 总收入利润率（%）17.79 20.22 -2.43 销售净利润率（%）13.51 15.19 -1.68 销售息税前利润率（%）18.6 21.18 -2.58
（2）成本利润率分析
表4-11 万科成本利润率分析表(%)
项目2013年2012年差异
营业成本利润率26.14 32.12 -5.98
营业费用利润率21.63 25.31 -3.68
全部成本费用总利润率21.64 25.35 -3.71
全部成本费用净利润率16.3 18.85 -2.54
从表4-11可以看出,与2012年相比万科2013年各成本利润率均有所降低,其中营业成本利润率降幅较大达 5.98%;营业费用利润率和全部成本费用总利润率降幅分别是3.68,3.71;全部成本费用净利润率降幅相对较小为2.54%.这进一步表明万科盈利能力有所降低.
4.3.4 每股收益分析
由表4-12 可知,万科公司2013年的基本每股收益和稀释每股收益都为
1.37,2012年均为1.14,2013年比2012年提高了0.23，主要是净利润增加了20.46%引起的。
表4-12 万科每股收益分析表
单位：万元
总结,从以上各方面看出2013年万科公司总资产报酬率,净资产收益率,营业利润率等均有所下降,总体盈利能力比上年有所降低. 4.4 发展能力分析
4.4.1 发展能力指标分析
发展能力是指企业在生存的基础上，扩大规模、壮大实力的潜在能力。分析发展能力主要考察以下四项指标：主营业务收入增长率、净利润增长率、净资产增长率和总资产增长率。
主营业务收入增长率（%） 43.65% 31.32% 净利润增长率（%） 35.03% 16.82% 净资产增长率（
%） 18.84% 28.37% 表4-12可知，万科主要营业为房地产销售，由图中数据可知2013年万科的
主营业务收入增长率、净利润增长率较2012年有大幅下降，这是因为在该年度，国家对房地产行业的宏观调控力度加大，受到市场调控影响，2013年万科主营业务收入大幅度下降。但也可从表中数据看出：净资产增长率和总资产增长率都有所提高，说明万科在2013年度资产规模增加，资产增长能力得到加强。
项目
2013年
2012年
增减变动额
增减变动率（%）
归属于母公司普通股股东的合并净利润
15,118,54 12,551,18 2,567,36 20.46
本公司发行在外普
通股的加权平均数 11,012,91
10,995,30 17,60 0.16
基本每股收益(元/
股)
1.37
1.14 0.23 20.18 稀释每股收益（元/
股）
1.37
1.14
0.23
20.18
5 万科地产财务状况综合分析——杜邦分析
杜邦分析法是以净资产收益率为核心指标进行综合评价，利用各项主要财务比率与核心指标之间的内在联系，分析财务状况变化原因的一种分析评价方法。杜邦分析体系通过净资产收益率将企业经营活动、投资活动和筹资活动有机地联系在一起，以此为基础，再进一步分析其他财务指标。杜邦分析法，是哲学上由局部到整体，由关键点引出全局，并把溯因和分解的思想完美应用的一个典范。以下将采用万科2012年度和2013年度的财务状况进行综合分析。
图5-1 万科集团有限公司2012与2013杜邦分析图
13年度的净利润和营业收入都有所增长，分别增长了2634961448元和32302545944元，但营业净利率仍低于12年度，大概是两者的增长幅度比较小的缘故。
净利润增长率为16.82%，其中主营业务收入增长率为31.33%，全部成本增长率为33.58%，与主营业务收入增长率保持同步；其他利润相比12年度增加了58971425.48元，所得税则同比增长了10.83%。
全部成本费用=主营业务成本+销售费用+管理费用+财务费用+营业外支出+所得税费用+其他损益支出
13年度的主营业务成本与10年度相比增长了41.85%，管理费用也趋步跟随，增长率为8.003%，销售费用是增长，增幅为26.45%；财富费用也呈现增长，幅度为16.60%。
资产总额同比增长了46.76%，这主要是流动资产和长期资产都有所增长，涨幅分别为42.37%和4.39%。
分析结论：
从杜邦分析体系中可以发现，提高净资产收益率有四种途径：
第一，通过提高售价或者扩大销售量等方法提高营业收入，并努力使营业收入的增长幅度高于成本费用的增长幅度。
第二，加强企业内部控制，减少公司的销货成本和各项费用。
第三，实施严格的资产管理措施，提高资产使用效率，进一步提高总资产周转率。
第四，在不危及财务安全的前提下，增加债务规模，提高权益乘数，充分利用财务杠杆效应。
第五，总的来说，万科公司的经营状况出现上升态势，但是增幅不大是依靠改变财务策略来的，财务风险会相应加大。另外，公司应加强成本费用的核算，并尽可能扩大市场份额，提高销售收入。
6 分析结论及建议
6.1 财务问题
（1）通过详尽分析了万科地产的整体财务状况以及将其与同行业的均值进行了对比分析，我们可以看到万科地产的优势和长处，但同时也能意识到其存在的问题。
（2）从盈利能力看，该公司的营业利润率下降 3.46%，总资产报酬率下降0.51%，净资产收益率下降1.94%，数据说明万科地产的盈利能力有所降低。
（3）从营运能力看，该公司的应收账款周转率减慢、周转天数加长，回收速度变慢，说明债务人拖欠时间长，增加了收账费用和发生坏账损失的风险，也使得自身的资产流动从中受损，所以有应收款的风险。
（4）从偿债能力看，该公司流动比例、速动比例和现金比例均低于2012年，
说明公司短期偿债能力下降。股东权益比率有所下降，资产负债率有所上升已获利息倍数下降，说明企业支付利息的能力下降。
（5）从发展能力看，该公司净资产增长率和总资产增长率都有所提高，主营业务收入增长率和净利润增长率较2012年却有所减少，利润的增长与资产的增长不协调，说明公司发展能力较弱。
6.2 改善建议
（1）开发项目前深入市场调查，做出符合市场需求的高品质产品，并加强对员工营销能力的培训，扩大市场份额以提高利润率。
（2）应强化应收账款的回收管理，来提高其投资的变现能力和获利能力。
（3）应增加销售额，加快存货的变现能力，以提高短期偿债能力。
（4）资产的增长应依靠权益的增长来实现，权益的增长应依靠自身的利润积累，应增加销售收入降低成本，使营业利润增加率大于资产增产率。
附录
表3-1资产负债表
单位：元