房地产企业财务管理模式

1房地产企业的经营特征需要房地产企业的管理以财务管理为核

心

经过几十年的发展，各个房地产企业形成了各自独特的经营模式，但无论哪种经营模式，房地产业经营特征是一致的。

(1)资金密集度高，开发周期长，决定了房地产行业是一个资金

密集度高的高风险行业。房地产项目从规划设计开始，要经过若干

个开发阶段，大多数房地产项目都需要数年才能全部完成，占用资

金周期较长，周转率偏低，资金投入较大，少则几千万，多则几个

亿甚至上百亿，导致企业很难通过自筹资金来完成全部的生产经营

活动，需要通过各种融资手段来筹集开发资金，进行项目的滚动开发。除了少数的大型房地产企业可以进行IPO和股权再融资，大多

数房地产企业只能通过金融机构借款进行负债融资，提高了企业的

资产负债率，增加了企业财务危机成本。因此，现金流的控制对于

房地产企业至关重要。(2)开发经营业务复杂。房地产开发业是一个

资源整合型的产业。房地产开发所涉及的产业广泛,不仅需要和设备、材料等供应商发生经济往来，而且需要与建筑商、设计单位等发生

经济往来，还会因与委托单位发生经济往来，会因销售、招商与销

售代理公司、分销公司、承租企业发生经济往来。复杂的业务关系，导致财务成本管理成为房地产企业管理的重中之重。

2内外部形势的变化要求房地产企业加强财务管理

自20世纪90年代开始，房地产业进入快速发展时期，全国房地产开发投资得到了迅猛的发展。长期针对房地产业宽松的经济金融

政策和各级政府对房地产业的鼓励和倚重，为不断膨胀的投机行为

提供了空间和土壤，产生了大量的房地产企业。房地产企业数量多，开发能力低，规模经济差，成为目前我国房地产业的特征。

我国加入WTO以后，一大批实力雄厚、管理和技术先进的国际资本集团进入我国房地产市场和我国的房地产企业进行较量。这就要

求我国的房地产企业努力实现法制化正规化、实现集团化规模化经营。随着政策的文化和银根的不断紧缩，房产交易量、销售回款大

幅下滑，那些成本管理意识薄弱、规模小、管理混乱的房地产企业，正面临生存的困境。在这种国内外双重压力下，房地产企业要在竞

争中生存和发展，必然面临着大鱼吃小鱼的局面，同时我国的房地

产企业已经过了暴利时代，国家也不会允许房价大幅上涨，因此未

来的房地产业将迎来一个微利的时代。对于我国大多数房地产企业

来说，在宏观政策调控背景下，要想走出困境，谋求更大发展，企

业财务管理就成为重中之重。将财务管理作为企业管理的核心，不

但可以帮助企业渡过难关，还可以为企业日后发展打下良好的基础，使得企业在未来可持续发展中取得战略主动。

<怎么做>

企业财务管理是对资金运动过程的管理，包括资金的取得、使用、耗费、收入和分配等方面。因此，房地产企业财务管理的内容主要

包括资金筹集的管理，资金投放运用的管理，开发成本及费用的管理，收入和税务筹划管理等。目前，大多数房地产企业的财务管理

存在成本管理不全面，投资分析不细致，资金管理薄弱等问题。要

建立以财务管理为核心的房地产企业管理模式，主要应注意以下四点：

1以资金管理为核心

房地产企业作为资金密集型企业的典型代表，投资额大，开发建设周期长，这种行业特点使得资金管理成为企业财务管理的核心。

实施资金集中管理——房地产企业的生产经营过程纷繁复杂，涉及

到资金使用的环节众多，且多项目同时开发，如果资金分散管理，

将难以统一协调调度，财务风险发生的概率大为增加。因此，房地

产企业在财务管理过程中，应该将资金集中进行管理，可以有效地

控制和统一调度企业的资金，又可发挥资金集中的“水库”功能，

发挥资金最大价值，为企业经济效益的提升奠定良好的资金基础。

全面推行资金预算管理制度——为了发挥财务管理中资金管理功能