新型产业综合体开发运营初探

新型产业综合体开发运营初探

——与区域经济发展同行的经营之道

一、北京经济发展情况及城市规划、十二五规划中关于区域经济发展重要精神

在这里首先我们先聊一下关于北京经济发展情况及城市规划、十二五规划中关于区域经济发展重要精神。

2011年北京市生产总值达到1.6万亿元，同比2010年增长8.1%，其中从三产分布来看2010年第一产业增加值124.3亿元，下降1.6%；第二产业增加值3323.1亿元，增长13.6%；第三产业增加值10330.5亿元，增长9.1%。2011年北京市文化创意产业总收入超过9000亿元，增长20%以上；第三产业比重75.7%，加快培育和发展战略性新兴产业的实施意见，确定首批160个新兴产业重大项目，与15家中央单位签订战略合作协议，一批重点项目建成投产，规模以上高技术制造业、现代制造业增加值分别增长10.4%和10.6%，籽种农业、观光休闲农业收入分别增长24.3%和20.9%。从这些数据中可以看出，北京在产业方面退二进三的步伐不断加快，不断加快生产性服务业、金融中心城市功能建设，在通信服务、商务服务、科技服务等带动，高新科技、文化创意产业等高速发展。并且在区域协调发展上不断加强，着力在北京东部和南部地区的市政基础设施建设、重点项目推进，聚集优质资源、承载产业发展。

区域经济的发展过程是一个经济结构优化的过程，也是一个产业结构不断升级的过程。改革开放以来，北京经济结构和产业分部发生

了巨大的变化，与此同时资源短缺、竞争加剧等新的情况日益明显，对首都的经济发展提出了新的挑战，尤其是在“十一五”期间经历了国际金融危机后，全球经济深刻的变革和国家加快转变经济发展方式的情况下，《北京“十二五”规划纲要》提出“巩固和扩大应对国际金融危机成果，着眼提高经济发展质量，推进产业深度调整升级”和“坚持高端、高效、高辐射的产业发展方向，以提升产业素质为核心，着力打造‘北京服务’、‘北京创造’品牌，显著增强首都经济的竞争力和影响力”，这也表明北京将进一步推动经济结构调整和产业升级。

近几年，北京市经济发展一直立足努力打造以现代服务业和高新技术产业为双引擎、以现代制造业和基础服务业为双支撑，进一步提高创新能力、转变经济增长方式、调整产业结构、优化空间布局、提升产业综合竞争能力、完善城市综合服务功能，实现区域经济全面协调可持续发展。

金融危机以及目前的欧美债务危机使世界经济出现了深度调整，危机之后，国际经济虽放缓，但世界经济结构调整、发展模式转型所形成的“倒逼机制”，营造了全球范围内调结构的大环境；从国内看，2010年以来，国家宏观经济政策在保增长保就业方面的压力明显缓解，为调结构创造了难得机遇，内需支撑作用增强，战略性新兴产业较快发展，现代服务业发展态势良好，这为未来几年继续做好结构调整工作奠定了基础。危机引发的全球产业调整, 加快了国际产业链的分工和重组，带来了大量并购和重组的机遇，北京企业不仅可以利用资本优势在全球范围内进行产业整合，加速国际化进程，而且可以利

用人才、技术、资本等优势资源，积极吸引产业高端环节，促进产业向高端化发展。

近年来的京津冀区域合作为北京高端产业发展提供了更多机会。北京市对整个京津冀区域、环渤海地区在技术层面都有很强的辐射力，有利于发挥首都在管理、科研、科技服务和金融领域的优势，参与京津冀区域协作，具有占据龙头地位的一系列优势和资源背景，环渤海经济一体化的发展为北京研发中心、总部基地等地位的巩固、高端服务业的发展都带来了良好的机遇和优质载体。

面度经济环境的不断转变，中央提出了“十二五”时期以科学发展为主题，以加快转变经济发展方式为主线，坚持把经济结构战略性调整作为加快转变经济发展方式的主攻方向，提升制造业核心竞争力，发展战略性新兴产业，加快发展服务业，促进经济增长向依靠第一、第二、第三产业协同带动转变的战略布局。

北京将加快服务业调整升级,优化服务业内部行业结构，促进高端服务业发展。培育和引进战略性新兴产业，引导高技术产业和先进制造业的进一步提升，做强第二产业。快传统产业向高端升级。优化产业空间布局。着眼于城市发展空间战略调整和功能优化配置。

综合2011年北京政府工作报告和十二五发展纲要内容，不难看出接下来对于经济结构升级和产业结构调整的力度将不断加大，高新科技、现代物流、高端服务等行业将会得到快速发展。

二、燕郊基本情况介绍

因此，百世金谷实业有限公司也以此为契机发力于距离首都最近的国家级高新技术产业开发区——燕郊高新技术开发区。百世金谷实业有限公司，是一家专业从事地产项目的综合性开发公司，自创建以来也一直以现代化的科学管理经营理念，积极开拓市场形成多元化投资格局，为新锐企业与领跑企业拓展疆土提供最大支持。其中开发2390亩的百世金谷燕郊国际产业基地项目，10000亩的永清国际产业基地项目，以及即将开发的一万亩未来和创意城燕郊文化创意产业基地项目和燕郊中央商务区项目。

燕郊位于CBD正东22公里，首都机场18公里，总规划面积100.16平方公里，距离首都机场18公里，东南临天津港、唐山港120公里京平高速，京通高速、京秦高速、G102、京津、京沪等十余条高速公路贯穿，城际轻轨燕郊线也已列入规划，真正实现了京津冀的无缝对接。。

地处环首都经济圈、环渤海经济圈核心区域，是距离首都最近的“国家级经济技术开发区”。5年内将成为承载北京面向环渤海、泛黄海经济圈内聚外联的战略枢纽。这意味着这个地处京津唐咽喉位置的城市将再次成为关注的焦点。经过多年的科学发展和合理规划，累计引进中外项目700余个，项目总投资超过510亿元，吸引来自美国、意大利、加拿大、日本、德国、韩国、马来西亚，包括港澳台等30多个国家和地区的优质企业前来投资发展。到2010年已实现利用外资10346万美元，财政收入58.5亿元，GDP打到310亿元，固定投资264亿元。

燕郊作为国家级高新技术开发区，又是北京的东大门,一直以最优惠的政策，最有利的支持，帮助入驻企业，同时燕郊良好的教育、医疗、社会保障体系，坚信会有更多的企业入驻燕郊，共谋发展。我们将以最大的热情、百分之百的努力为企业建设一个更好更优越的投资环境，如果将北京与上海比较，那么燕郊与北京就好比浦东与上海的关系。

伴随着经济的快速发展，特别是工业工业化进程中产品的不断蜕变，以往的产业模式和空间已无法满足市场需求，特别是城市化速度的不断加快，核心城区生活和工作的质量越来越差，郊区工作和郊区生活也已经成为一种趋势。燕郊多年来持续发高速发展、得天独厚的区位优势和发展前景使其成为京东的一块热土。

三、新型产业综合体开发运营模式解读

百世金谷·燕郊国际产业基地项目立足燕郊经济基础，经过对全国产业项目的深入调研和无数研讨，加上对区域经济和产业发展去世的不断考量，我们提出抛弃以往传统产业项目的开发模式和经营理念，打造一个真正与区域经济和产业趋势并行发展的“新型产业综合体”开发运营模式。

1.新型产业综合体开发模式建立的起源

我们大家都知道城市综合体的概念可能有些人对于产业综合体这个名称还比较陌生，传统产业综合体是作为某产业集群发展为依托，确保核心产业集群的有效运营，利用城市经营的概念实现内循环与外

循环的共同发展。经过研究不难发现，这一模式在国内的绝大多数地区是无法实现的，因为各地区的产业基础相对独立，上下游配套很难实现统一，也就难以实现真正意义的内循环，因此传统产业综合体的开发运营模式对于区域经济带来的贡献仅限于税收和解决一定人员就业，以及为周边地区的商业带来一定的消费需求。

2.新型产业综合体开发运营模式概念

作为“新型产业综合体开发运营”模式则与传统产业综合体理念完全颠覆，创新性的将区域经济、产业基础和园区产业分为不同的三个圈层，也就是我们下边将逐一讲到的：生产性服务圈层、产业圈层和生活性服务圈层。

“新型产业综合体开发运营模式”就是将不同圈层相互不断融合的组成，也就是资金聚合、资源聚合以及平台聚合，根据经济发展和产业结构调整不断进行资源重组最终达到优质2.5产业开发，第二三产业的真正融合发展。

以多物业形态、多业态分部为依托和承载，以高精尖技术型企业、高端先进制造企业、文化创意产业、现代服务产业为主要培养发展方向，配套以高端的上下游服务，引入专业的生产性服务其中包含：金融、保险、法律、会计、管理咨询、研究开发、工程设计、会议会展、工程和产品维修、物流、通信、广告、仓储、人事、行政等等，最终实现统一的价值链，打造成本洼地。

3.新型产业综合体模式的生产性服务圈层打造

在这里我对生产性服务进行一些说明并举一些我们已经成熟或

正在运作的事例。

1)金融——大家都知道对于企业经营和发展过程中一个很重要

的，也是很缺少的就是金融服务，特别是许多中小微型企业

对于融资的需求尤为明显，因此我们以多种方式为企业打造

长效的，紧贴企业发展全程的一系列金融服务。

我们以产业园区为载体，建设包括信用、担保、金融机构以及相关中介部门联动的金融平台。我们与华夏银行等商

业银行达成战略合作，建立百世金谷专项产品，针对入驻园

区的中小微企业量身打造适合企业发展的融资方案，并最便

捷的通道和快速的响应为企业进行融资服务，不定期为成长

性企业与银行建立信贷关系，组织担保机构入驻产业园区内

与园区形成“联合担保”关系。并且通过申请现已开办“小

额贷款公司”以补息贴息的形式为入驻企业进行小额融资服

务。我们与国内知名大型投资公司和风投机构共建产业基金，

不断引入优质资金，投资潜力企业扶持企业发展。对于企业

的不断发展过程中的扩张，我们也有一整套服务于企业资产

重组的方案。

我们不断开发各种融资渠道并通过与国内国际知名的专业金融机构和服务机构合作，搭建快速便捷的融资通道和金

融服务，从而使得入驻园区的企业可以得到快速发展，并为

园区的发展作出更大的贡献。

2)政策——作为升级重点项目，又处在国家级高新技术开发区，

我们与开发区管委会及政府各部门达成入驻企业特事特办的优惠政策，并享有国家高新技术开发区所享有的相关优惠政策。

3)法律——对于许多中小微型企业，不健全的组织机构，从很程度上阻碍了企业的发展，我们也在法律顾问服务上考虑到如何让入驻企业在成长期间就有较好平台享受专业服务。

我们与大成律师事务所、中银律师事务所等达成合作，为园区企业进行律师顾问服务，并定期开展公司、经济、经营等法律学习活动。

4)会计——财务的专业性是直接影响着企业后续发展的重要环节，我们通过“联合”会计事务所，与北京及国内知名的会计事务所合作，为成长型中小企业配套完善的财务服务，从而以支持企业融资、上市、并购、资产重组等财务需求，形成专业的财务外脑服务。

5)物流——在物流方面我们通过与德邦物流、福田物流、中铁物流、中远国际货运等知名物流企业，以及包括UPS、顺丰快递在内的十余家专业快递公司深入合作，打造完善的全方位物流平台，电子商务、进出口、生产型企业提供专业物流服务。使企业在入驻园区即享受低廉的物流成本优势以及无忧畅通的物流服务。

6)顾问咨询——我们与戴德梁行、世邦魏理仕、高纬环球等全球知名的顾问知名机构深入合作，为企业营销、运营过程中

的问题提供顾问咨询服务，并将优质的国际资源不断引入园区，带动上下游行业的聚集和联动，如：我们与沃尔玛电商部门达成开发合作，从而带动了上下游企业50余家。

7)人力资源——百世金谷与多家大专院校达成培养基地合作，为园区企业提供优质充足的人才，并于任仕达、科锐、展动力等国内知名猎头公司达成合作，为企业提供精准及时的高端人才服务。燕郊国际产业基地全部落成后，将产生6到8万的岗位需求，通过自有合作的大专院校和专业猎头公司可满足4到5万人力服务，并定期开办地区性人力资源招聘会，从而进一步解决企业用工需求，预计通过打造优质人力资源平台解决企业60%的岗位需求。

8)会议会展——燕郊国际产业基地将建立10万平米国际化会议会展中心，与中占集团合作，满足客户会议会展、商务活动等不同需求。

我们已与东方出版传媒集团以及中国新闻出版总署达成合作，建立图书出版物集散中心和电子出版物研发中心，落成后将吸引国内200余家图书出版发行企业入驻，将定期举行国内大型图书交易会和交流会。并提供会议会展服务为园区企业组织展览展示活动。

9)通信——园区发展至今吸引了许多新型数据企业及通信企业，我们与中国联通、中国电信达成战略合作，搭建京东信息数据平台，不但为入驻企业提供良好的硬件平台，并计划建设

企业数据共享平台，更好的服务园区企业。

10)五星级酒店——我们与中国港中旅集团达成合作进行五星

级酒店的管理及相关服务，我们将建立具有高端商务标准的

五星级酒店，不仅提供内部商务需求，并且服务于国际化会

议会展服务，为区域内需求辅助配套。

11)研究研发——百世金谷一直注重创新和创造型发展，我们

与国内多所大学、科研机构达成合作，就产品研发及试验配

套支持，并配置专业研究条件为电子、生物医药等企业搭建

优质研究研发平台。

12)工程设计——我们与中国航天建筑设计研究院强强联手，

不仅成功开发了百世金谷·燕郊国际产业基地项目，打造了京

东第一个新型产业综合体开发运营模式基地，并且为入驻企

业提供国际化水准的建筑设计服务支持。

13)共享平台——通过数据通信、物流服务等平台的不断整合，

为园区打造一个专业化国际化水准的共享平台，为园区企业

的不断降低生产和流通成本。

刚才说了这么多，也仅仅是我们搭建生产性服务平台的一部分，在这里我就不再举例说明，我们不断融合资源、聚合上下游配套服务，与高端合作伙伴达成战略合作，全方位的服务与入驻企业，将企业经营过程中对上下游的配套服务贯穿整个项目开发运营过程中。

4.区域内完善的生活性配套服务设施，服务于园区企业发展

刚才我们提到了区域经济发展中的生活性配套服务，也就是园区周边区域的生活性配套。燕郊通过多年的持续高速发展，在生活性配套服务方面已非常完善。无论是成熟社区、高端生活区、医疗、餐饮娱乐、教育、高端商务会所等等都作用于园区入驻企业，包括员工安居、子女教育、医疗保障、商务活动，特别是燕郊作为北京“卫星城”，同时又地处河北却造就了地生活成本的优势，对于员工福利、家庭生活等等方面有着无可比拟的便利条件。

5.百世金谷搭建生产性服务平台服务区域产业发展

百世金谷通过不断进行资源整合、资金整合搭建起的完善专业的生产性服务平台也同样作用于，区域经济发展和产业发展。

首先我先介绍一下燕郊目前产业发展情况，前边我已经说到燕郊通过科学的发展，现已经引进国际国内知名企业700余家，并且近年来注重产业发展的条件下形成了包括燕郊国际产业基地在内的八大支出产业项目。但发展至今在专业的生产性服务机构依然欠缺，同时优质资源短缺，这都阻碍着燕郊经济和产业的快速发展。

百世金谷将完善的生产性服务引入燕郊，将城市化产业链条的概念融入，其中以服务贯穿整个产业发展过程，搭建第二三产业的有机融合，在立足园区生产性服务配套的基础上，使入驻企业及区域内产业发展能够享有高端服务于互通，并且借助区域经济发展的生活性服务配套服务园区，从而真正实现与区域经济和产业发展并行的开发经营模式。

四、依托产业转移和新型产业综合体开发模式，共创京东产业崛起

接下来我们分析一下产业转移的情况，从本世纪初期北京的房地产市场如火如荼，城市中心城区地块多为商业和住宅用地，随着中心城区的不断扩张，也不断压缩制造业、物流业和服务业行业企业的不断迁徙。伴随着中心城区近些年的进一步扩大通州、顺义、大兴、昌平等区县开始着力发展产业园区以满足和承载相关行业企业的生存空间。《北京城市总体规划（2004-2020）》中提出了明确的北京发展空间的蓝图，即便如此经济和产业的迅猛发展依然在空间上受到了不同程度的制约，亦庄新城、通州商务园、北部科技城等等应运而生，经过多年的快速发展规模不断扩大。特别是首都东部地区的发展在进几年来发展迅速。

京津冀经济圈和京津走廊的建设和发展都标志着首都的东扩新格局的不断形成，特别是北京市政府迁址通州，CBD向东扩张都标志着北京的产业结构逐步进入环渤海经济圈，最终行程大北京东部格局。随着首都东扩新格局的不断形成及环渤海经济建设的不断加快，北京朝阳、通州、顺义、平谷，河北的燕郊、香河、大厂、固安，天津的宝坻、武清等二十余个区县和县市的城市化建设，继续促进着首都和环渤海经济全的融合与高速发展。

通州区作为京东发展迅速的区县全区生产总值400.2亿元，着力发展总部经济提出“提升一产二产、聚集三产，加快产业融合、突出发展高端产业”的产业发展思路，明确包括高端商务、高端制造、现代物流、文化创意、金融服务等在内的“三主四新”格局。产业发展空间进一步扩大，对于工业园区建设加快推进。光机电、物流园、通

州开发区等入驻企业不断增多。

大家都很清楚北京现在寸土寸金的态势，特别是2011年对于住宅房产市场硬性调控，使得工业用地的土地交易高出住宅用地的51.64%，越来越多的跨国公司大型企业无法安置和扩张，市场化力量不断壮大，特别是“十二五”规划中将着力发展新兴产业支柱，“两城两带”发展迅速，大型企业目光不断转向资源较为丰富首度东部地区，亦庄的崛起就是很好的例子。高端服务业提供配套服务的企业大多围绕着北京远郊县且集中在CBD，形成第二、三产业带，这些配套企业随着经济不断发展、土地价格的不断攀升、各类消耗的不断增大和首都新战略政策的影响下不得已重新寻找合适的地区安家落户。

CBD的东扩和首都产业向东发展是产业转型和升级的表现，企业总部在北京CBD中心区域，而这些企业工厂或仓储则选择北京周边落脚。越来越多的企业发现这种剥离和转移带来的经营效益，不但有效降低了购置工厂车间、仓储库房、生产用地等成本，同时也使得劳动资源更加丰富，而且人力成本的下降，给企业带来了第二次发展的机遇，更加有利于产业升级和经济发展，京东对于经济发展和产业结构调整的承载力不断增强。

《北京城市总体规划》中提出要将北京建设成为于纽约、伦敦和东京相同的国际金融中心、决策控制中心、国际活动聚集地、信息发布中心和高端人才聚集中心，这就意味着北京中心城区的产业结构调整必然向金融和信息方向倾斜。而通州、顺义、大兴、房山、昌平、怀柔、密云、平谷、门头沟等县区，将承载北京二产专一的方向。其

中发展迅速的以通州、丰台、顺义、大兴、昌平为首。于环首都经济圈接壤的通州、顺义、大兴、房山等地于燕郊、三河、廊坊、香河、固安等地快速融合，环首都经济圈也初具规模。

自从2010年提出环首都经济圈一来，河北省政府加大力度对北京周边十余个区县快速建设，促进京津冀区域经济高速发展，释放首都优势，2009年京津冀三省市的GDP合击36000亿元，2010年GDP达到43419.53亿元，2011年达到51419.19亿元。2011年环首都经济圈14个县市实现生产总额1558亿元，伴随着首都经济的快速发展、京津走廊的迅速崛起和周边城市的不断融合，内外的聚合作用不断增强，无论是北京的企业转移，还是外部投资的不断进入，是的环首都经济圈的发展不发进一步加快，特别是国家“十二五”发展桂华中明确讲“首都经济圈”列入发展规划，促进北京的辐射力进一步增强，“环首都经济圈”的优势进一步彰显。2012年河北将加快构筑环首都绿色经济圈，加强于京津的全面对接，加速京津冀一体化进程。

环首都经济圈中较为活跃的区域包括廊坊、香河、燕郊、大厂、固安、涿州等地，由于政府对于区域建设思路和招商引资政策等原因使得发展速度参差不齐，特别是在经济发展程度、基础设施建等设方面差距很大。过去环首都经济圈大多数地区的发展主要依赖于住宅房地产为经济的拉动力上，大力开发房地产有效利用近京这一有利优势吸引北京的购房者是大多数城市的选择。燕郊作为环首都经济圈最活跃的区域，一直以来都注重多元发展，注意城市综合体建设吸引着大

量跨国企业和国内大型龙头企业的关注，紧邻通州，位于平谷、通州的环抱中，深探入北京腹地，立足京津冀腹地，地处衔接京津两地的重要位置，辐射环渤海经济区和泛黄海国际合作区，具有得天独厚的区位优势和良好的经济发展基础。伴随着京津冀一体化的不断深入发展，京津走廊迅速崛起，版块经济的迅速发展造就了各行业、产业经济的迅速发展。海陆空都近在咫尺，交通优势、优越的环境、完善的配套设施、大规模高品质国际化的高端产业综合体开发，这里近两年一定会成为投资热土。“近京”的地理优势，无比便利的区位条件优，优越的生产、生活条件使得燕郊成为近几年来发展最为迅速的环首都城市。

百世金谷把握这一契机，专注于产业、地产项目的开发与经营致力于区域经济发展和产业结构调整的调整与融合，通过“新型产业综合体”开发运营模式的不断完善，将努力推动合作伙伴的发展，我相信，未来的京东将发展步伐将更加迅速，未来的百世金谷燕郊国际产业基地也将成为北京及环首都经济圈最具价值的投资发展空间，并通过自己的努力为推动区域经济发展和产业机构调整作出最大的努力。